Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Леоновой О.В. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Дорс-Инвест" (ИНН 2320129751, ОГРН 1052311693752) - Хливнюка Е.В. (доверенность от 09.01.2015), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенной о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2014 (судья Поздняков А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Пономарева И.В.) по делу N А32-833/2014, установил следующее.
Администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Дорс-Инвест" (далее - общество) о возложении обязанности осуществить передачу в пользу администрации 9,9% (1683 кв. м) от общей площади объекта, расположенного по ул. Цюрупы рядом с домом N 32 в Центральном районе г. Сочи (уточненные требования).
Решением суда от 05.12.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.02.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что администрация не исполнила принятые на себя обязательства, заявленные требования не конкретизированы путем указания на конкретные помещения, подлежащие передаче, что делает невозможным исполнение судебного акта, объект сдан в эксплуатацию и помещения распределены между дольщиками.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Жалоба мотивирована тем, что общество не исполняет обязанность по передаче в пользу администрации 9.9% (1683 кв. м) от общей площади объекта.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 20.04.2007 администрация и общество заключили договор инвестирования N 03.3/125 в строительство многоэтажного жилого дома по ул. Цюрупы рядом с домом N 32 в Центральном районе города Сочи. По условиям договора подлежит строительству жилой дом по ул. Цюрупы рядом с домом N 32 в Центральном районе г. Сочи общей площадью 17 тыс. кв. м (пункты 1.1.2, 2.1 договора).
Общество обязалось за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить проектирование, строительство и сдачу объекта инвестирования в эксплуатацию (пункты 4.2.2, 4.2.3 - 4.2.4 договора).
В свою очередь, администрация приняла на себя обязательство оказывать инвестору в рамках действующего законодательства Российской Федерации содействие в реализации проекта по вопросам, находящимся в ее компетенции, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта (пункт 4.1.1 договора). После согласования необходимой документации - выдать разрешение на строительство инвестиционного объекта (пункт 4.2.1 договора). После ввода объекта в эксплуатацию обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором пакета документов.
Ответчик по окончании строительства и ввода объекта инвестирования в эксплуатацию обязался передать в муниципальную собственность 9,9% от общей площади объекта (пункты 2.4, 4.2.8 договора).
Уклонение общества от передачи в собственность администрации помещения объекта инвестирования послужило основанием для обращения с исковым заявлением.
При рассмотрении дела суды установили, что 09.11.2012 общество как застройщик и ООО "ПрофИнвест" как участник долевого строительства заключили договор N 9/11/12 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по которому застройщик обязуется построить с привлечением денежных средств участника долевого строительства многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Цурюпы, 30а, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства нежилые помещения и квартиры в указанном доме. Для финансирования строительства ООО "ПрофИнвест" привлечены денежные средства по кредитному договору от 09.11.2012 N КЛ0003-12-0085, заключенному ОАО "Первобанк" и ООО "ПрофИнвест". В качестве залога предоставлены принадлежащие ООО "ПрофИнвест" имущественные права на получение в собственность квартир после окончания строительства объекта по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 09.11.2012 N 9/11/12.
Согласно материалам дела квартиры, расположенные в многоквартирном доме по ул. Цюрупы рядом с домом N 32 в Центральном районе города Сочи, обременены договорами долевого участия в строительстве (ипотека в силу закона), что подтверждается выпиской из ЕГРП от 17.06.2014 N 52/168/2014-300 (т. 2, л.д. 40-59).
При рассмотрении дела стороны не оспаривали отсутствие свободных помещений, не проданных по договорам долевого участия в строительстве.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 08.02.2011 N 13970/10, от 11.10.2011 N 5495/11 и от 05.02.2013 N 12444/12, договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) стороны свободны в заключении договоров и принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Кроме того, согласно пункту 1 статьи 425 Кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Статьями 309 и 310 Кодекса предусмотрено, что хозяйствующие субъекты не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения добровольно принятого на себя договорного обязательства.
В пункте 4 постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Поскольку условиями договора инвестирования иное не предусмотрено, суды квалифицировали его в части в качестве договора купли-продажи будущей вещи.
Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления N 54. Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Кодекса).
Согласно названной статье в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
В абзаце шестом пункта 5 постановления N 54 разъяснено следующее: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Суды, исследовав обстоятельства дела, установили, что факт реализации всех помещений в многоквартирном доме третьим лицам подтвержден представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации за третьими лицами права собственности на основании договоров долевого участия в строительстве. Данные обстоятельства истцом не оспариваются.
В силу прямого указания закона и обязательных для арбитражных судов разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации названное обстоятельство исключает возможность защиты прав администрации путем удовлетворения требований о передаче имущества.
Соглашения, предметом которых является констатация наличия у публично-правового образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.
В данные соглашения могут включаться условия, устанавливающие обязанность частного лица по внесению взноса на развитие социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры. Принятие указанной обязанности не противоречит действующему законодательству и соответствует положениям статьи 421 Кодекса о свободе в заключении договора и праве сторон заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Вместе с тем принятие обязанности по передаче имущества в пользу администрации вызвано не заключением договора пожертвования в пользу муниципального образования, а как оплата по договору инвестирования за выполнение администрацией принятых на себя обязательств.
Таким образом, спорная обязанность по передаче имущества в пользу администрации поставлена в зависимость от факта оказания содействия администрации в создании и введении в эксплуатацию объекта недвижимого имущества.
Судами установлено, что земельный участок общей площадью 2756 кв. м (включающий 4 участка), на котором производилась застройка, принадлежит ответчику на праве собственности (имеются свидетельства о государственной регистрации участков от 19.03.2007), т.е. получен обществом до заключения договора инвестирования с администрацией от 20.04.2007. Кроме того, администрация не оказывала никакого содействия в выполнении проектных работ, получении технических условий на водоснабжение, канализацию, газоснабжение, электроснабжение, телефонизацию и радиофикацию.
В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган, который выдает разрешение на строительство, обязан в течение 10 рабочих дней рассмотреть представленные застройщиком материалы и выдать данный документ заказчику.
Администрацией нарушен порядок выдачи разрешения на строительства. Согласно пунктам 4.1.2, 3.1.4 договора продолжительность этапа получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта составляет не более 9 месяцев с момента подписания договора. Стороны в договоре согласовали срок завершения строительства - 1 квартал 2010, вместе с тем, общество получило разрешение на строительство объекта 18.10.2010 (спустя 3,5 года с момента подписания договора), что подтверждает отсутствие содействия в своевременном получении разрешения на строительство.
Кроме того, судами установлено, что администрация добровольно не выдавала разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, многоквартирный дом введен в эксплуатацию только 25.02.2014 (разрешение N RU233309-1044).
Указанное разрешение выдано на основании вступившего в законную силу 27.01.2014 решения Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 23.12.2013 по делу N 2-5914/13, которым установлено, что общество в целях получения разрешения на ввод спорного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию обратилось в администрацию, предоставив весь необходимый комплект документов. Однако в результате бездействия администрации в установленный законом срок разрешение ответчику выдано не было. Данное обстоятельство явилось основанием для обращения лиц, являющихся участниками строительства жилого дома на основании договоров долевого участия в строительстве, с требованиями о понуждении администрации выдать обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Решением суда общей юрисдикции на администрацию судом возложена обязанность выдать обществу разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (количество этажей 16, площадь 13 918,70 кв. м), расположенного по адресу: г. Сочи ул. Цюрупы N 30 а.
Администрация в добровольном порядке не исполнила решение суда. Во исполнение данного решения заявителям судом общей юрисдикции выдан исполнительный лист.
Общество обратилось в Федеральную службу судебных приставов города Сочи с заявлением о принудительном исполнении исполнительного листа ВС N 031781325 по делу от 19.12.2013 N 2-59/142013. Службой судебных приставов возбуждено исполнительное производство от 31.01.2014 N 14836/14/72/23, по результатам которого администрацией г. Сочи выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
На основании изложенного вывод судов о том, что действия администрации по выдаче разрешения от 25.02.2014 N RU233309-1044 не свидетельствуют об исполнении условий договора от 20.04.2007, и о непредставлении администрацией доказательств в оказании обществу содействия при строительстве многоквартирного дома, обоснован и соответствует фактическим обстоятельствам дела. Администрация не исполняла условия инвестиционного договора от 20.04.2007, в связи с чем у нее отсутствуют основания требовать исполнения обязанности по передаче имущества.
Доводы заявителя жалобы о том, что общество уклоняется от исполнения обязанности по передаче в пользу администрации 9,9% (1683 кв. м) от общей площади объекта, несостоятельны, поскольку у общества не наступила обязанность по передаче имущества ввиду непредставления администрацией встречного исполнения.
Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах" в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Кодекса).
Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 по делу N А32-833/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.И.САВЕНКО
Судьи
О.В.ЛЕОНОВА
Ю.В.РЫЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 30.04.2015 N Ф08-1792/2015 ПО ДЕЛУ N А32-833/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2015 г. по делу N А32-833/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Леоновой О.В. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Дорс-Инвест" (ИНН 2320129751, ОГРН 1052311693752) - Хливнюка Е.В. (доверенность от 09.01.2015), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенной о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2014 (судья Поздняков А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Пономарева И.В.) по делу N А32-833/2014, установил следующее.
Администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Дорс-Инвест" (далее - общество) о возложении обязанности осуществить передачу в пользу администрации 9,9% (1683 кв. м) от общей площади объекта, расположенного по ул. Цюрупы рядом с домом N 32 в Центральном районе г. Сочи (уточненные требования).
Решением суда от 05.12.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.02.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что администрация не исполнила принятые на себя обязательства, заявленные требования не конкретизированы путем указания на конкретные помещения, подлежащие передаче, что делает невозможным исполнение судебного акта, объект сдан в эксплуатацию и помещения распределены между дольщиками.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Жалоба мотивирована тем, что общество не исполняет обязанность по передаче в пользу администрации 9.9% (1683 кв. м) от общей площади объекта.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 20.04.2007 администрация и общество заключили договор инвестирования N 03.3/125 в строительство многоэтажного жилого дома по ул. Цюрупы рядом с домом N 32 в Центральном районе города Сочи. По условиям договора подлежит строительству жилой дом по ул. Цюрупы рядом с домом N 32 в Центральном районе г. Сочи общей площадью 17 тыс. кв. м (пункты 1.1.2, 2.1 договора).
Общество обязалось за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить проектирование, строительство и сдачу объекта инвестирования в эксплуатацию (пункты 4.2.2, 4.2.3 - 4.2.4 договора).
В свою очередь, администрация приняла на себя обязательство оказывать инвестору в рамках действующего законодательства Российской Федерации содействие в реализации проекта по вопросам, находящимся в ее компетенции, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта (пункт 4.1.1 договора). После согласования необходимой документации - выдать разрешение на строительство инвестиционного объекта (пункт 4.2.1 договора). После ввода объекта в эксплуатацию обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором пакета документов.
Ответчик по окончании строительства и ввода объекта инвестирования в эксплуатацию обязался передать в муниципальную собственность 9,9% от общей площади объекта (пункты 2.4, 4.2.8 договора).
Уклонение общества от передачи в собственность администрации помещения объекта инвестирования послужило основанием для обращения с исковым заявлением.
При рассмотрении дела суды установили, что 09.11.2012 общество как застройщик и ООО "ПрофИнвест" как участник долевого строительства заключили договор N 9/11/12 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по которому застройщик обязуется построить с привлечением денежных средств участника долевого строительства многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Цурюпы, 30а, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства нежилые помещения и квартиры в указанном доме. Для финансирования строительства ООО "ПрофИнвест" привлечены денежные средства по кредитному договору от 09.11.2012 N КЛ0003-12-0085, заключенному ОАО "Первобанк" и ООО "ПрофИнвест". В качестве залога предоставлены принадлежащие ООО "ПрофИнвест" имущественные права на получение в собственность квартир после окончания строительства объекта по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 09.11.2012 N 9/11/12.
Согласно материалам дела квартиры, расположенные в многоквартирном доме по ул. Цюрупы рядом с домом N 32 в Центральном районе города Сочи, обременены договорами долевого участия в строительстве (ипотека в силу закона), что подтверждается выпиской из ЕГРП от 17.06.2014 N 52/168/2014-300 (т. 2, л.д. 40-59).
При рассмотрении дела стороны не оспаривали отсутствие свободных помещений, не проданных по договорам долевого участия в строительстве.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 08.02.2011 N 13970/10, от 11.10.2011 N 5495/11 и от 05.02.2013 N 12444/12, договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) стороны свободны в заключении договоров и принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Кроме того, согласно пункту 1 статьи 425 Кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Статьями 309 и 310 Кодекса предусмотрено, что хозяйствующие субъекты не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения добровольно принятого на себя договорного обязательства.
В пункте 4 постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Поскольку условиями договора инвестирования иное не предусмотрено, суды квалифицировали его в части в качестве договора купли-продажи будущей вещи.
Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления N 54. Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Кодекса).
Согласно названной статье в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
В абзаце шестом пункта 5 постановления N 54 разъяснено следующее: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Суды, исследовав обстоятельства дела, установили, что факт реализации всех помещений в многоквартирном доме третьим лицам подтвержден представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации за третьими лицами права собственности на основании договоров долевого участия в строительстве. Данные обстоятельства истцом не оспариваются.
В силу прямого указания закона и обязательных для арбитражных судов разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации названное обстоятельство исключает возможность защиты прав администрации путем удовлетворения требований о передаче имущества.
Соглашения, предметом которых является констатация наличия у публично-правового образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.
В данные соглашения могут включаться условия, устанавливающие обязанность частного лица по внесению взноса на развитие социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры. Принятие указанной обязанности не противоречит действующему законодательству и соответствует положениям статьи 421 Кодекса о свободе в заключении договора и праве сторон заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Вместе с тем принятие обязанности по передаче имущества в пользу администрации вызвано не заключением договора пожертвования в пользу муниципального образования, а как оплата по договору инвестирования за выполнение администрацией принятых на себя обязательств.
Таким образом, спорная обязанность по передаче имущества в пользу администрации поставлена в зависимость от факта оказания содействия администрации в создании и введении в эксплуатацию объекта недвижимого имущества.
Судами установлено, что земельный участок общей площадью 2756 кв. м (включающий 4 участка), на котором производилась застройка, принадлежит ответчику на праве собственности (имеются свидетельства о государственной регистрации участков от 19.03.2007), т.е. получен обществом до заключения договора инвестирования с администрацией от 20.04.2007. Кроме того, администрация не оказывала никакого содействия в выполнении проектных работ, получении технических условий на водоснабжение, канализацию, газоснабжение, электроснабжение, телефонизацию и радиофикацию.
В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган, который выдает разрешение на строительство, обязан в течение 10 рабочих дней рассмотреть представленные застройщиком материалы и выдать данный документ заказчику.
Администрацией нарушен порядок выдачи разрешения на строительства. Согласно пунктам 4.1.2, 3.1.4 договора продолжительность этапа получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта составляет не более 9 месяцев с момента подписания договора. Стороны в договоре согласовали срок завершения строительства - 1 квартал 2010, вместе с тем, общество получило разрешение на строительство объекта 18.10.2010 (спустя 3,5 года с момента подписания договора), что подтверждает отсутствие содействия в своевременном получении разрешения на строительство.
Кроме того, судами установлено, что администрация добровольно не выдавала разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, многоквартирный дом введен в эксплуатацию только 25.02.2014 (разрешение N RU233309-1044).
Указанное разрешение выдано на основании вступившего в законную силу 27.01.2014 решения Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 23.12.2013 по делу N 2-5914/13, которым установлено, что общество в целях получения разрешения на ввод спорного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию обратилось в администрацию, предоставив весь необходимый комплект документов. Однако в результате бездействия администрации в установленный законом срок разрешение ответчику выдано не было. Данное обстоятельство явилось основанием для обращения лиц, являющихся участниками строительства жилого дома на основании договоров долевого участия в строительстве, с требованиями о понуждении администрации выдать обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Решением суда общей юрисдикции на администрацию судом возложена обязанность выдать обществу разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (количество этажей 16, площадь 13 918,70 кв. м), расположенного по адресу: г. Сочи ул. Цюрупы N 30 а.
Администрация в добровольном порядке не исполнила решение суда. Во исполнение данного решения заявителям судом общей юрисдикции выдан исполнительный лист.
Общество обратилось в Федеральную службу судебных приставов города Сочи с заявлением о принудительном исполнении исполнительного листа ВС N 031781325 по делу от 19.12.2013 N 2-59/142013. Службой судебных приставов возбуждено исполнительное производство от 31.01.2014 N 14836/14/72/23, по результатам которого администрацией г. Сочи выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
На основании изложенного вывод судов о том, что действия администрации по выдаче разрешения от 25.02.2014 N RU233309-1044 не свидетельствуют об исполнении условий договора от 20.04.2007, и о непредставлении администрацией доказательств в оказании обществу содействия при строительстве многоквартирного дома, обоснован и соответствует фактическим обстоятельствам дела. Администрация не исполняла условия инвестиционного договора от 20.04.2007, в связи с чем у нее отсутствуют основания требовать исполнения обязанности по передаче имущества.
Доводы заявителя жалобы о том, что общество уклоняется от исполнения обязанности по передаче в пользу администрации 9,9% (1683 кв. м) от общей площади объекта, несостоятельны, поскольку у общества не наступила обязанность по передаче имущества ввиду непредставления администрацией встречного исполнения.
Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах" в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Кодекса).
Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 по делу N А32-833/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.И.САВЕНКО
Судьи
О.В.ЛЕОНОВА
Ю.В.РЫЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)