Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей О.Г. Авдониной, М.Н. Малыхиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горобцовой А.Г.,
- при участии: от истца: представитель Садовников В.В. по доверенности от 11.12.2014; от ответчика: индивидуальный предприниматель Стоцкий В.М. лично, представитель Свидерский В.В. по доверенности от 14.01.2013, паспорт;
- от третьего лица ФКУ Упрдор "Черноморье": представитель Масенко Г.А. по доверенности от 29.04.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Стоцкого Владимира Михайловича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 21.11.2014 по делу N А32-37728/2012 (судья Шепель А.А.)
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
к индивидуальному предпринимателю Стоцкому Владимиру Михайловичу
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФКУ "Управление автомобильных дорог "Каспий" Федерального дорожного агентства" (до переименования - ФКУ Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю Федерального дорожного агентства), ФКУ Упрдор "Черноморье",
об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, г. Краснодар (далее - управление Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Стоцкому Владимиру Михайловичу, г. Новороссийск (далее - предприниматель, ответчик) об истребовании из чужого незаконного владения ответчика объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Цемдолина, Кирилловская промзона, а/д "Новороссийск-Керченский пролив" км 7+000 (6+435) справа:
1. Литер А - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.5 - незавершенное строительством здание - гостиница, лит. А, общей площадью 806,52 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
2. Литер Б - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.6 - незавершенное строительством здание - административное здание, лит. Б, общей площадью 233,12 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
3. Литер В - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.7 - незавершенное строительством здание - ресторан, лит. В, общей площадью 722,88 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
4. Литер Д - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.4 - незавершенное строительством здание - здание автотехобслуживания, лит. Д, общей площадью 476,28 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
5. Литер Е - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.8 - незавершенное строительством здание - контрольно-пропускной пункт, лит. Е, общей площадью 28,29 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
6. Литер Ж - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.3 - незавершенное строительством здание - котельная, лит. Ж, общей площадью 126,72 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
7. Литер З - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.2 - незавершенное строительством здание - распределительный пункт, лит. З, общей площадью 126,56 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
8. Литер И - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.1 - незавершенное строительством здание - нежилое помещение, лит. И, общей площадью 367,54 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
9. Литер К - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.9 - незавершенное строительством здание - склад, лит. К, общей площадью 622,1 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 110-113 том 3).
Исковые требования основаны на нормах статей 301, 167, 168, 296, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве на иск предприниматель доводам иска возражал, указал на следующее. Предприниматель, а ранее аффилированное ему лицо ООО "Базис", являются многолетними инвесторами и арендаторами придорожного комплекса "Автокемпинг", реконструкция и строительство автокемпинга выполнены ООО "Базис" за свой счет, ряд объектов построен ООО "Базис", право оперативного управления было зарегистрировано за ФГУП "Автодор", общая стоимость комплекса по рыночной оценке 2007 года составляет 46 745 523 рубля, предприниматель продолжил улучшение объектов, исправно платил арендную плату, полагает право истца на спорные объекты недоказанным - л.д. 80 том 2.
В отзыве на иск ФКУ Упрдор "Кубань" просило исковые требования удовлетворить - л.д. 117 том 3.
Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности - л.д. 23 том 4, л.д. 13 том 5.
Решением арбитражного суда от 21.11.2014 исковые требования удовлетворены, указанные объекты истребованы из владения ответчика.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать. Указывает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку стороны связаны договорными отношениями, имущество, переданное в аренду, не соответствует истребуемому, пропущен срок исковой давности, договор аренды 2005 года является действительным, так как предприниматель получил имущество для реконструкции и достройки, что исключает необходимость проведения торгов, действительность договора 2005 года подтверждена судебными актами, стоимость истребуемого имущества значительно увеличилась с момента передачи, право собственности истца на спорные объекты не подтверждено в установленном порядке.
В отзыве на жалобу истец доводы жалобы не признал, указывает, что договор аренды 2005 года заключен без проведения торгов, является ничтожным, следовательно, истец как титульный владелец имеет право на виндикацию имущества.
В судебных заседаниях ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы, огласил ее доводы, просил решение суда отменить, жалобу удовлетворить.
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось, суд предложил истцу представить пояснения по заявлению ответчика о пропуске срока исковой давности по виндикационному требованию, пояснения по всем доводам жалобы, дать оценку договора аренды 2005 года.
Определением от 27.05.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФКУ Упрдор "Черноморье". Рассмотрение дела отложено на 24.06.2015, сторонами предложено представить дополнительные пояснения.
Во исполнение поручений суда от ответчика поступили дополнительные пояснения по всем поставленным вопросам и выписки из ЕГРП с актуальной информацией относительно спорных объектов недвижимости.
В судебном заседании 24.06.2015 участвующие в деле лица поддержали свои правовые позиции.
ФКУ "Управление автомобильных дорог "Каспий" извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, апелляционный суд располагает доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции (п. 1 ст. 123 АПК РФ). Поэтому неявка представителей в суд в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывы на нее, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение суда надлежит отменить, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 24.10.2006 между предпринимателем (арендатор), управлением Росимущества (арендодатель) и Государственным учреждением Упрдор "Кубань" (балансодержатель) заключен договор N 341-06 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, согласно которому арендодатель с согласия балансодержателя передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование, нежилые помещения: дорожный сервисный комплекс "Автокемпинг" расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Цемдолина, Кирилловская промзона, а/д "Новороссийск - Керченский пролив" км 7+000 (6+435) справа.
В соответствии с пунктом 1.3 договора срок действия договора определен с 28.07.2006 по 23.07.2007 - л.д. 12 том 1.
Объект аренды передан предпринимателю по акту от 28.07.2006 - л.д. 20 т. 1.
28.12.2007 стороны заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 341-06, в соответствии с которым стороны уточнили предмет договора аренды, а также увеличили срок аренды до 28.07.2022.
Согласно дополнительному соглашению в аренду предпринимателю передаются:
1. Литер А - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.5 - незавершенное строительством здание - гостиница, лит. А, общей площадью 806,52 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
2. Литер Б - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.6 - незавершенное строительством здание - административное здание, лит. Б, общей площадью 233,12 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
3. Литер В - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.7 - незавершенное строительством здание - ресторан, лит. В, общей площадью 722,88 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
4. Литер Д - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.4 - незавершенное строительством здание - здание автотехобслуживания, лит. Д, общей площадью 476,28 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
5. Литер Е - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.8 - незавершенное строительством здание - контрольно-пропускной пункт, лит. Е, общей площадью 28,29 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
6. Литер Ж - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.3 - незавершенное строительством здание - котельная, лит. Ж, общей площадью 126,72 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
7. Литер З - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.2 - незавершенное строительством здание - распределительный пункт, лит. З, общей площадью 126,56 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
8. Литер И - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.1 - незавершенное строительством здание - нежилое помещение, лит. И, общей площадью 367,54 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
9. Литер К - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.9 - незавершенное строительством здание - склад, лит. К, общей площадью 622,1 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
10. Литер Л - номер объекта 03:420:002:000008240:0010 - незавершенное строительством здание - склад, лит. Л, общая площадь 677,9 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
11. Литер М - номер объекта 03:420:002:000008240:0011 - незавершенное строительством здание - модульный склад, лит. М, общая площадь 350,9 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
12. Литер Н - номер объекта 03:420:002:000008240:0012 - незавершенное строительством здание - модульный склад, лит. Н, общая площадь 240,8 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона (последние три литера с учетом 49 АПК РФ в исковых требованиях отсутствуют - л.д. 110-113 том 3).
25.11.2008 указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю - л.д. 29-38 об. том 1.
Арендодателем, арендатором, балансодержателем подписан акт приема нежилых помещений в аренду - л.д. 33 том 1.
Как следует из материалов дела, нежилые помещения, переданные предпринимателю в аренду на основании договора аренды N 341-06 от 24.10.2006 и дополнительного соглашению к нему N 1 от 28.12.2007, является объектами федеральной собственности, в дело представлены выписки из реестра федерального имущества от 10.06.2014, свидетельства о регистрации права собственности - л.д. 30-47, 68-76 том 5, выписки из ЕГРП от 15.06.2015.
Все объекты арендованного имущества закреплены на праве оперативного управления в 2000 году за государственным учреждением "Управление федеральных дорог по Краснодарскому краю" (ИНН 2309033598), впоследствии - Упрдор "Кубань", в настоящее время - ФКУ Упрдор "Каспий" - л.д. 39-47 том 1, выписки от 15.06.2015.
В дело представлен государственный акт на право пользования землей, согласно которому Азово-Черноморской автомобильной дороге в бессрочное и бесплатное пользование предоставлено 3 га земли для строительства комплекса типа "Автокемпинг" - л.д. 24-27 том 3.
Договор аренды N 341-06 от 24.10.2006 и дополнительное соглашение к нему N 1 от 28.12.2007 верно оценены судом первой инстанции как ничтожные сделки.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент подписания спорных сделок, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.
Согласно п. "г" ч. 1 ст. 114 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации.
В соответствии с п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции Постановления Правительства РФ от 23.03.2006 N 156), (действовавшего как в день заключения договора, так и дополнительного соглашения) заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
В Постановлении установлен перечень случаев, в которых договор аренды может заключаться без проведения конкурса: передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установление федеральными законами или изданными до принятия данного Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.
Данный перечень является исчерпывающим.
Распоряжением Мингосимущества России от 28.07.1998 N 774-р (действовавшем на день заключения договора и дополнительного соглашения) было утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, которое определяло порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов.
Указанное правило о заключении договора аренды недвижимого имущества применяется, независимо от того, кто выступает в роли арендодателя - федеральное государственное учреждение или Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю.
Учитывая, что доказательства заключения спорного договора путем проведения торгов, а также отнесение оспариваемого договора к случаям заключения договора аренды без проведения торгов, в материалы дела не представлены, апелляционный суд находит, что договор аренды от 24 октября 2006 года и дополнительное соглашение к нему являются ничтожными сделками.
Согласно пункту 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой признак ничтожных сделок позволяет суду оценить ничтожную сделку на предмет ее законности независимо от того, заявлено ли самостоятельное требование о признании сделки недействительной.
Договор аренды от 24.10.2006 N 341-06 и дополнительное соглашение к нему квалифицированы как ничтожные сделки в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2010 по делу А32-35224/2009.
Помимо договора 2006 года и дополнительного соглашения к нему 2007 года, в дело представлен договор N 329-05 аренды федерального имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, от 09.08.2005.
По условиям данного договора управление Росимущества (арендодатель), с согласия Государственного учреждения "Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю Федерального дорожного агентства" (балансодержателя) передает во временное владение и пользование предпринимателя (арендатора) государственное имущество: Дорожный сервисный комплекс "Автокемпинг" (в составе лит. А, лит. Б, лит. В, лит. К, лит. Д, лит. Е, лит. Ж, лит. З, лит. И), расположенное по адресу Краснодарский край, г. Новороссийск, Цемдолина, Кирилловская промзона, а/д "Новороссийск - Керченский пролив" км 7+000 (6+435) справа для использования в коммерческих целях в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества - л.д. 12 том 2.
Договор заключен на срок с 01.08.2005 по 27.07.2006.
Данный договор так же, как и договор 2006 года, подлежит квалификации как ничтожный.
Пунктом 1 статьи 7 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках", действовавшего в спорный период, был установлен прямой запрет на принятие федеральными органами исполнительной власти актов и (или) осуществление ими действий (бездействия), которые имеют либо могут иметь своим результатом недопущение, ограничение, устранение конкуренции.
В текстах Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 в редакциях от 27.11.2000 и 23.03.2006 имеются расхождения, однако эти расхождения не позволяют сделать вывод о том, что редакция от 27.11.2000 позволяла заключение договора аренды федеральной недвижимости без проведения торгов.
Соответствующие доводы последовательно отклоняются в судебно-арбитражной практике.
Так, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 19.02.2010 по делу N А32-23682/2007 при оценке редакции указанного постановления по состоянию на 27.11.2000 сформулирован следующий подход: в соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации, за исключением следующих случаев:
а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации;
б) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений;
в) заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;
г) когда федеральными законами или изданными до принятия данного постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.
Указанный пункт также предусматривает, что Министерство государственного имущества Российской Федерации предоставляет в 3-месячный срок предложения по видам недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, передача в аренду которого осуществляется без проведения конкурса.
Данная норма содержит исчерпывающий перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется. Следовательно, если спорное имущество не отнесено Министерством государственного имущества Российской Федерации или Правительством Российской Федерации к видам имущества, передача в аренду которых осуществляется без проведения конкурса, то договор аренды от 24.03.2006 подлежал заключению на конкурсной основе.
Порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в его организации и проведении, регламентированы распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р.
Апелляционный суд, принимая во внимание доводы ответчика, исследовал вопрос о наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, исключающих проведение конкурса, и таких оснований не установил.
Ответчик полагает, что сделка 2005 года действительна, поскольку согласно позиции ответчика имущество передано для целей реконструкции.
Однако из функциональной направленности рассматриваемой нормы, а также сопоставления редакций Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 от 27.11.2000 и от 23.03.2006, очевидно, что речь идет о реконструкции арендованного здания (сооружения) и о предоставлении по этой причине иного здания, для освобождения подлежащего реконструкции на соответствующий период (что допускалось без проведения торгов). Корректность данного толкования подтверждает как упоминание в одном ряду реконструкции и сноса (в связи с реконструкцией или сносом зданий, сооружений), так и последующее внесение изменений в текст постановления, очевидно направленных на его корректировку в указанной части (реконструкцией или сносом по инициативе собственника в период действия договора аренды).
Ответчик также ссылается на подпункт д) п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 в редакции от 23.03.2006. Данная ссылка подлежит отклонению, из дела не следует обстоятельств, соответствующих гипотезе указанного подпункта (передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению).
Определением от 22.04.2015 апелляционный суд указал истцу на следующие обстоятельства. Управлению Росимущества следует представить развернутые пояснения по вопросу о сделанном ответчиком заявлении о применении срока исковой давности. Следует учесть пункт 34 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и Постановление Президиума ВАС от 05.02.2013 N 11906/12, учесть, что истец связан с ответчиком ничтожной сделкой (имеется личная связь). Следует представить пояснения по вопросу, поддерживает ли истец довод ответчика о направленности договоров 2005, 2006 на реконструкцию объектов. Представить пояснения по представленному ответчиком экспертному заключению N 52/Э от 16.04.2015.
Правовая позиция Управления Росимущества состоит в последовательном доказывании ничтожности всех сделок, заключенных с ответчиком.
Таким образом, договор аренды от 09.08.2005 года также ничтожен. Данный вывод соответствует подходу, сложившемуся в судебно-арбитражной практике - Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.07.2012 по делу N А53-6501/2012, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.07.2009 N Ф03-3128/2009 по делу N А04-3381/2006, Постановление ФАС Уральского округа от 05.05.2006 N Ф09-3385/06-С3 по делу N А50-30841/05.
Довод о том, что действительность договора аренды от 09.08.2005 установлена состоявшимися судебными актами, основан на неверном понимании преюдиции, такое установление отсутствует. Ответчик ссылается на Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2014 по делу N А32-21171/2013 - л.д. 23 том 5. Между тем в указанном постановлении преюдициальные выводы по рассматриваемому вопросу не обнаруживаются, так как договор 2005 года не входил в предмет исследования, на что было указано в постановлении арбитражного суда округа от 12.09.2014.
Выводы суда первой инстанции относительно ничтожности заключенных сторонами договоров верен.
Между тем ответчиком заявлено о применении срока исковой давности - л.д. 23 том 4, л.д. 13 том 5. Суд первой инстанции, разрешая спор, воздержался от оценки данного заявления. Суд констатировал виндикационную природу заявленных требований и удовлетворил иск, тем самым отклонив довод о пропуске истцом исковой давности.
Квалифицировав заявленный иск как виндикационный, суд первой инстанции удовлетворил его на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия у ответчика правовых оснований для владения объектами недвижимости.
Между тем судом не учтено следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), если суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, то он должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Приведенный пункт указывает на то, что выбор судом норм права не является произвольным, он зависит от установленного судом характера отношений.
На данное обстоятельство обращено внимание и в пункте 34 постановления N 10/22, согласно которому спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с применением последствий недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса.
При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции не принял приведенные разъяснения во внимание: признав недействительными договоры аренды, суд квалифицировал требование истца о возврате переданных ответчику по этим договорам объектов как виндикационный иск, отказав в заявлении ответчика об истечении срока исковой давности.
Однако в рассматриваемом случае стороны - истец и ответчик - являются сторонами спорных сделок, между сторонами имеется личная связь из сделки, по своей природе иск является реституционным.
На необходимость верной квалификации подобного рода исков указал Президиум ВАС РФ в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11906/12 по делу N А56-4194/2011.
Как отметил Президиум ВАС РФ в указанном постановлении, одновременное применение судами к требованию истца (администрации) норм права, предназначенных для регулирования различных по своему характеру правоотношений, не соответствует ни законодательству, ни выработанной практике его применения и привело к неправомерному удовлетворению заявленного иска.
Ввиду ничтожности договоров аренды заявленное Управлением Росимущества требование подлежит рассмотрению на основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации как требование о применении последствий недействительности сделки.
Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение сделки.
В силу статьи 224 Гражданского кодекса вещь считается переданной приобретателю с момента фактического поступления в его владение, а если к моменту заключения договора она уже находится во владении приобретателя, то признается переданной ему с момента заключения договора.
В данном случае объекты переданы в 2005 году, в 2007 году в связи с подписанием дополнительного соглашения, которым изменен срок (до 2022), подписан и акт от 28.12.2007, соглашение зарегистрировано в реестре 25.11.2008 (л.д. 32 том 2, выписки из ЕГРП по состоянию на 15.06.2015), арендную пату ответчик уплачивает с 2005 года, в дело представлены платежные поручения 2005-2010 годов (л.д. 33-73 том 2).
Ответчик ссылается на правовую позицию, выраженную в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 по делу N А32-377/2014. Между тем данная правовая позиция неприменима при рассмотрении настоящего дела.
В деле N А32-377/2014 установлено, что договор аренды заключен с соблюдением установленного порядка, по результатам торгов, поэтому апелляционным судом указано на то, что сам по себе факт окончания срока договора аренды не означает еще информированности ФГУ Упрдор "Кубань" (равно как и собственника имущества) о нарушении вещного права третьего лица либо истца. Информированность о нарушении права собственности (равно как и права оперативного управления) в рассматриваемом случае не может быть определена ранее момента, в который ответчиком отказано в удовлетворении требования о возврате имущества из его владения. Причем в указанном деле был заявлен виндикационный иск собственника.
В рассматриваемом случае нарушение права произошло в результате сделки, ничтожной вследствие ее заключения с нарушением установленного порядка, о чем и собственнику, и балансодержателю должно было быть известно непосредственно в момент начала исполнения сделки.
Имущество находилось во владении ответчика, ответчик уплачивал арендные платежи с 2005 года, т.е. сделки последовательно исполнялись сторонами.
Иск подан в суд 06.12.2012, т.е. с попуском срока давности даже при его расчете от наиболее позднего из возможных в рассматриваемой ситуации момента - момента регистрации дополнительного соглашения от 28.12.2007 к договору от 24.10.2006 (25.11.2008).
Согласно пункту 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
При таких условиях у суда не имелось правовых оснований для удовлетворения иска Управления Росимущества.
Истец и ответчик указывают на произведенные ответчиком изменения объектов, ответчиком представлены фотоматериалы и экспертное заключение N 52-Э от 16.04.2015 - том 7.
То обстоятельство, что объекты подвергались изменениям, правовой позиции истца не укрепляет, в иске истец требует вернуть именно те объекты, которые указаны в ничтожной сделке, исходя из описания, отраженного в реестре.
В случае, если по мнению истца ответчик осуществил незаконное строительство, возвел самовольные постройки, уполномоченное лицо не лишено права обратиться с иском в порядке ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку судом первой инстанции не применены подлежащие применению в рассматриваемом споре нормы права о сроке исковой давности, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске.
Судебные расходы распределяются в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2014 по делу N А32-37728/2012 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в пользу индивидуального предпринимателя Стоцкого Владимира Михайловича 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.06.2015 N 15АП-1034/2015 ПО ДЕЛУ N А32-37728/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2015 г. N 15АП-1034/2015
Дело N А32-37728/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей О.Г. Авдониной, М.Н. Малыхиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горобцовой А.Г.,
- при участии: от истца: представитель Садовников В.В. по доверенности от 11.12.2014; от ответчика: индивидуальный предприниматель Стоцкий В.М. лично, представитель Свидерский В.В. по доверенности от 14.01.2013, паспорт;
- от третьего лица ФКУ Упрдор "Черноморье": представитель Масенко Г.А. по доверенности от 29.04.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Стоцкого Владимира Михайловича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 21.11.2014 по делу N А32-37728/2012 (судья Шепель А.А.)
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
к индивидуальному предпринимателю Стоцкому Владимиру Михайловичу
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФКУ "Управление автомобильных дорог "Каспий" Федерального дорожного агентства" (до переименования - ФКУ Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю Федерального дорожного агентства), ФКУ Упрдор "Черноморье",
об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, г. Краснодар (далее - управление Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Стоцкому Владимиру Михайловичу, г. Новороссийск (далее - предприниматель, ответчик) об истребовании из чужого незаконного владения ответчика объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Цемдолина, Кирилловская промзона, а/д "Новороссийск-Керченский пролив" км 7+000 (6+435) справа:
1. Литер А - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.5 - незавершенное строительством здание - гостиница, лит. А, общей площадью 806,52 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
2. Литер Б - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.6 - незавершенное строительством здание - административное здание, лит. Б, общей площадью 233,12 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
3. Литер В - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.7 - незавершенное строительством здание - ресторан, лит. В, общей площадью 722,88 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
4. Литер Д - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.4 - незавершенное строительством здание - здание автотехобслуживания, лит. Д, общей площадью 476,28 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
5. Литер Е - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.8 - незавершенное строительством здание - контрольно-пропускной пункт, лит. Е, общей площадью 28,29 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
6. Литер Ж - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.3 - незавершенное строительством здание - котельная, лит. Ж, общей площадью 126,72 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
7. Литер З - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.2 - незавершенное строительством здание - распределительный пункт, лит. З, общей площадью 126,56 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
8. Литер И - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.1 - незавершенное строительством здание - нежилое помещение, лит. И, общей площадью 367,54 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
9. Литер К - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.9 - незавершенное строительством здание - склад, лит. К, общей площадью 622,1 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 110-113 том 3).
Исковые требования основаны на нормах статей 301, 167, 168, 296, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве на иск предприниматель доводам иска возражал, указал на следующее. Предприниматель, а ранее аффилированное ему лицо ООО "Базис", являются многолетними инвесторами и арендаторами придорожного комплекса "Автокемпинг", реконструкция и строительство автокемпинга выполнены ООО "Базис" за свой счет, ряд объектов построен ООО "Базис", право оперативного управления было зарегистрировано за ФГУП "Автодор", общая стоимость комплекса по рыночной оценке 2007 года составляет 46 745 523 рубля, предприниматель продолжил улучшение объектов, исправно платил арендную плату, полагает право истца на спорные объекты недоказанным - л.д. 80 том 2.
В отзыве на иск ФКУ Упрдор "Кубань" просило исковые требования удовлетворить - л.д. 117 том 3.
Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности - л.д. 23 том 4, л.д. 13 том 5.
Решением арбитражного суда от 21.11.2014 исковые требования удовлетворены, указанные объекты истребованы из владения ответчика.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать. Указывает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку стороны связаны договорными отношениями, имущество, переданное в аренду, не соответствует истребуемому, пропущен срок исковой давности, договор аренды 2005 года является действительным, так как предприниматель получил имущество для реконструкции и достройки, что исключает необходимость проведения торгов, действительность договора 2005 года подтверждена судебными актами, стоимость истребуемого имущества значительно увеличилась с момента передачи, право собственности истца на спорные объекты не подтверждено в установленном порядке.
В отзыве на жалобу истец доводы жалобы не признал, указывает, что договор аренды 2005 года заключен без проведения торгов, является ничтожным, следовательно, истец как титульный владелец имеет право на виндикацию имущества.
В судебных заседаниях ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы, огласил ее доводы, просил решение суда отменить, жалобу удовлетворить.
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось, суд предложил истцу представить пояснения по заявлению ответчика о пропуске срока исковой давности по виндикационному требованию, пояснения по всем доводам жалобы, дать оценку договора аренды 2005 года.
Определением от 27.05.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФКУ Упрдор "Черноморье". Рассмотрение дела отложено на 24.06.2015, сторонами предложено представить дополнительные пояснения.
Во исполнение поручений суда от ответчика поступили дополнительные пояснения по всем поставленным вопросам и выписки из ЕГРП с актуальной информацией относительно спорных объектов недвижимости.
В судебном заседании 24.06.2015 участвующие в деле лица поддержали свои правовые позиции.
ФКУ "Управление автомобильных дорог "Каспий" извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, апелляционный суд располагает доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции (п. 1 ст. 123 АПК РФ). Поэтому неявка представителей в суд в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывы на нее, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение суда надлежит отменить, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 24.10.2006 между предпринимателем (арендатор), управлением Росимущества (арендодатель) и Государственным учреждением Упрдор "Кубань" (балансодержатель) заключен договор N 341-06 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, согласно которому арендодатель с согласия балансодержателя передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование, нежилые помещения: дорожный сервисный комплекс "Автокемпинг" расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Цемдолина, Кирилловская промзона, а/д "Новороссийск - Керченский пролив" км 7+000 (6+435) справа.
В соответствии с пунктом 1.3 договора срок действия договора определен с 28.07.2006 по 23.07.2007 - л.д. 12 том 1.
Объект аренды передан предпринимателю по акту от 28.07.2006 - л.д. 20 т. 1.
28.12.2007 стороны заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 341-06, в соответствии с которым стороны уточнили предмет договора аренды, а также увеличили срок аренды до 28.07.2022.
Согласно дополнительному соглашению в аренду предпринимателю передаются:
1. Литер А - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.5 - незавершенное строительством здание - гостиница, лит. А, общей площадью 806,52 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
2. Литер Б - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.6 - незавершенное строительством здание - административное здание, лит. Б, общей площадью 233,12 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
3. Литер В - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.7 - незавершенное строительством здание - ресторан, лит. В, общей площадью 722,88 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
4. Литер Д - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.4 - незавершенное строительством здание - здание автотехобслуживания, лит. Д, общей площадью 476,28 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
5. Литер Е - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.8 - незавершенное строительством здание - контрольно-пропускной пункт, лит. Е, общей площадью 28,29 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
6. Литер Ж - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.3 - незавершенное строительством здание - котельная, лит. Ж, общей площадью 126,72 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
7. Литер З - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.2 - незавершенное строительством здание - распределительный пункт, лит. З, общей площадью 126,56 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
8. Литер И - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.1 - незавершенное строительством здание - нежилое помещение, лит. И, общей площадью 367,54 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
9. Литер К - номер объекта 23:47:3.5.2000-128.9 - незавершенное строительством здание - склад, лит. К, общей площадью 622,1 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
10. Литер Л - номер объекта 03:420:002:000008240:0010 - незавершенное строительством здание - склад, лит. Л, общая площадь 677,9 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
11. Литер М - номер объекта 03:420:002:000008240:0011 - незавершенное строительством здание - модульный склад, лит. М, общая площадь 350,9 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона.
12. Литер Н - номер объекта 03:420:002:000008240:0012 - незавершенное строительством здание - модульный склад, лит. Н, общая площадь 240,8 кв. м, Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский район, Кирилловская промзона (последние три литера с учетом 49 АПК РФ в исковых требованиях отсутствуют - л.д. 110-113 том 3).
25.11.2008 указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю - л.д. 29-38 об. том 1.
Арендодателем, арендатором, балансодержателем подписан акт приема нежилых помещений в аренду - л.д. 33 том 1.
Как следует из материалов дела, нежилые помещения, переданные предпринимателю в аренду на основании договора аренды N 341-06 от 24.10.2006 и дополнительного соглашению к нему N 1 от 28.12.2007, является объектами федеральной собственности, в дело представлены выписки из реестра федерального имущества от 10.06.2014, свидетельства о регистрации права собственности - л.д. 30-47, 68-76 том 5, выписки из ЕГРП от 15.06.2015.
Все объекты арендованного имущества закреплены на праве оперативного управления в 2000 году за государственным учреждением "Управление федеральных дорог по Краснодарскому краю" (ИНН 2309033598), впоследствии - Упрдор "Кубань", в настоящее время - ФКУ Упрдор "Каспий" - л.д. 39-47 том 1, выписки от 15.06.2015.
В дело представлен государственный акт на право пользования землей, согласно которому Азово-Черноморской автомобильной дороге в бессрочное и бесплатное пользование предоставлено 3 га земли для строительства комплекса типа "Автокемпинг" - л.д. 24-27 том 3.
Договор аренды N 341-06 от 24.10.2006 и дополнительное соглашение к нему N 1 от 28.12.2007 верно оценены судом первой инстанции как ничтожные сделки.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент подписания спорных сделок, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.
Согласно п. "г" ч. 1 ст. 114 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации.
В соответствии с п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции Постановления Правительства РФ от 23.03.2006 N 156), (действовавшего как в день заключения договора, так и дополнительного соглашения) заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
В Постановлении установлен перечень случаев, в которых договор аренды может заключаться без проведения конкурса: передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установление федеральными законами или изданными до принятия данного Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.
Данный перечень является исчерпывающим.
Распоряжением Мингосимущества России от 28.07.1998 N 774-р (действовавшем на день заключения договора и дополнительного соглашения) было утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, которое определяло порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов.
Указанное правило о заключении договора аренды недвижимого имущества применяется, независимо от того, кто выступает в роли арендодателя - федеральное государственное учреждение или Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю.
Учитывая, что доказательства заключения спорного договора путем проведения торгов, а также отнесение оспариваемого договора к случаям заключения договора аренды без проведения торгов, в материалы дела не представлены, апелляционный суд находит, что договор аренды от 24 октября 2006 года и дополнительное соглашение к нему являются ничтожными сделками.
Согласно пункту 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой признак ничтожных сделок позволяет суду оценить ничтожную сделку на предмет ее законности независимо от того, заявлено ли самостоятельное требование о признании сделки недействительной.
Договор аренды от 24.10.2006 N 341-06 и дополнительное соглашение к нему квалифицированы как ничтожные сделки в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2010 по делу А32-35224/2009.
Помимо договора 2006 года и дополнительного соглашения к нему 2007 года, в дело представлен договор N 329-05 аренды федерального имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, от 09.08.2005.
По условиям данного договора управление Росимущества (арендодатель), с согласия Государственного учреждения "Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю Федерального дорожного агентства" (балансодержателя) передает во временное владение и пользование предпринимателя (арендатора) государственное имущество: Дорожный сервисный комплекс "Автокемпинг" (в составе лит. А, лит. Б, лит. В, лит. К, лит. Д, лит. Е, лит. Ж, лит. З, лит. И), расположенное по адресу Краснодарский край, г. Новороссийск, Цемдолина, Кирилловская промзона, а/д "Новороссийск - Керченский пролив" км 7+000 (6+435) справа для использования в коммерческих целях в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества - л.д. 12 том 2.
Договор заключен на срок с 01.08.2005 по 27.07.2006.
Данный договор так же, как и договор 2006 года, подлежит квалификации как ничтожный.
Пунктом 1 статьи 7 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках", действовавшего в спорный период, был установлен прямой запрет на принятие федеральными органами исполнительной власти актов и (или) осуществление ими действий (бездействия), которые имеют либо могут иметь своим результатом недопущение, ограничение, устранение конкуренции.
В текстах Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 в редакциях от 27.11.2000 и 23.03.2006 имеются расхождения, однако эти расхождения не позволяют сделать вывод о том, что редакция от 27.11.2000 позволяла заключение договора аренды федеральной недвижимости без проведения торгов.
Соответствующие доводы последовательно отклоняются в судебно-арбитражной практике.
Так, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 19.02.2010 по делу N А32-23682/2007 при оценке редакции указанного постановления по состоянию на 27.11.2000 сформулирован следующий подход: в соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации, за исключением следующих случаев:
а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации;
б) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений;
в) заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;
г) когда федеральными законами или изданными до принятия данного постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.
Указанный пункт также предусматривает, что Министерство государственного имущества Российской Федерации предоставляет в 3-месячный срок предложения по видам недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, передача в аренду которого осуществляется без проведения конкурса.
Данная норма содержит исчерпывающий перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется. Следовательно, если спорное имущество не отнесено Министерством государственного имущества Российской Федерации или Правительством Российской Федерации к видам имущества, передача в аренду которых осуществляется без проведения конкурса, то договор аренды от 24.03.2006 подлежал заключению на конкурсной основе.
Порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в его организации и проведении, регламентированы распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р.
Апелляционный суд, принимая во внимание доводы ответчика, исследовал вопрос о наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, исключающих проведение конкурса, и таких оснований не установил.
Ответчик полагает, что сделка 2005 года действительна, поскольку согласно позиции ответчика имущество передано для целей реконструкции.
Однако из функциональной направленности рассматриваемой нормы, а также сопоставления редакций Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 от 27.11.2000 и от 23.03.2006, очевидно, что речь идет о реконструкции арендованного здания (сооружения) и о предоставлении по этой причине иного здания, для освобождения подлежащего реконструкции на соответствующий период (что допускалось без проведения торгов). Корректность данного толкования подтверждает как упоминание в одном ряду реконструкции и сноса (в связи с реконструкцией или сносом зданий, сооружений), так и последующее внесение изменений в текст постановления, очевидно направленных на его корректировку в указанной части (реконструкцией или сносом по инициативе собственника в период действия договора аренды).
Ответчик также ссылается на подпункт д) п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 в редакции от 23.03.2006. Данная ссылка подлежит отклонению, из дела не следует обстоятельств, соответствующих гипотезе указанного подпункта (передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению).
Определением от 22.04.2015 апелляционный суд указал истцу на следующие обстоятельства. Управлению Росимущества следует представить развернутые пояснения по вопросу о сделанном ответчиком заявлении о применении срока исковой давности. Следует учесть пункт 34 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и Постановление Президиума ВАС от 05.02.2013 N 11906/12, учесть, что истец связан с ответчиком ничтожной сделкой (имеется личная связь). Следует представить пояснения по вопросу, поддерживает ли истец довод ответчика о направленности договоров 2005, 2006 на реконструкцию объектов. Представить пояснения по представленному ответчиком экспертному заключению N 52/Э от 16.04.2015.
Правовая позиция Управления Росимущества состоит в последовательном доказывании ничтожности всех сделок, заключенных с ответчиком.
Таким образом, договор аренды от 09.08.2005 года также ничтожен. Данный вывод соответствует подходу, сложившемуся в судебно-арбитражной практике - Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.07.2012 по делу N А53-6501/2012, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.07.2009 N Ф03-3128/2009 по делу N А04-3381/2006, Постановление ФАС Уральского округа от 05.05.2006 N Ф09-3385/06-С3 по делу N А50-30841/05.
Довод о том, что действительность договора аренды от 09.08.2005 установлена состоявшимися судебными актами, основан на неверном понимании преюдиции, такое установление отсутствует. Ответчик ссылается на Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2014 по делу N А32-21171/2013 - л.д. 23 том 5. Между тем в указанном постановлении преюдициальные выводы по рассматриваемому вопросу не обнаруживаются, так как договор 2005 года не входил в предмет исследования, на что было указано в постановлении арбитражного суда округа от 12.09.2014.
Выводы суда первой инстанции относительно ничтожности заключенных сторонами договоров верен.
Между тем ответчиком заявлено о применении срока исковой давности - л.д. 23 том 4, л.д. 13 том 5. Суд первой инстанции, разрешая спор, воздержался от оценки данного заявления. Суд констатировал виндикационную природу заявленных требований и удовлетворил иск, тем самым отклонив довод о пропуске истцом исковой давности.
Квалифицировав заявленный иск как виндикационный, суд первой инстанции удовлетворил его на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия у ответчика правовых оснований для владения объектами недвижимости.
Между тем судом не учтено следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), если суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, то он должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Приведенный пункт указывает на то, что выбор судом норм права не является произвольным, он зависит от установленного судом характера отношений.
На данное обстоятельство обращено внимание и в пункте 34 постановления N 10/22, согласно которому спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с применением последствий недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса.
При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции не принял приведенные разъяснения во внимание: признав недействительными договоры аренды, суд квалифицировал требование истца о возврате переданных ответчику по этим договорам объектов как виндикационный иск, отказав в заявлении ответчика об истечении срока исковой давности.
Однако в рассматриваемом случае стороны - истец и ответчик - являются сторонами спорных сделок, между сторонами имеется личная связь из сделки, по своей природе иск является реституционным.
На необходимость верной квалификации подобного рода исков указал Президиум ВАС РФ в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11906/12 по делу N А56-4194/2011.
Как отметил Президиум ВАС РФ в указанном постановлении, одновременное применение судами к требованию истца (администрации) норм права, предназначенных для регулирования различных по своему характеру правоотношений, не соответствует ни законодательству, ни выработанной практике его применения и привело к неправомерному удовлетворению заявленного иска.
Ввиду ничтожности договоров аренды заявленное Управлением Росимущества требование подлежит рассмотрению на основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации как требование о применении последствий недействительности сделки.
Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение сделки.
В силу статьи 224 Гражданского кодекса вещь считается переданной приобретателю с момента фактического поступления в его владение, а если к моменту заключения договора она уже находится во владении приобретателя, то признается переданной ему с момента заключения договора.
В данном случае объекты переданы в 2005 году, в 2007 году в связи с подписанием дополнительного соглашения, которым изменен срок (до 2022), подписан и акт от 28.12.2007, соглашение зарегистрировано в реестре 25.11.2008 (л.д. 32 том 2, выписки из ЕГРП по состоянию на 15.06.2015), арендную пату ответчик уплачивает с 2005 года, в дело представлены платежные поручения 2005-2010 годов (л.д. 33-73 том 2).
Ответчик ссылается на правовую позицию, выраженную в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 по делу N А32-377/2014. Между тем данная правовая позиция неприменима при рассмотрении настоящего дела.
В деле N А32-377/2014 установлено, что договор аренды заключен с соблюдением установленного порядка, по результатам торгов, поэтому апелляционным судом указано на то, что сам по себе факт окончания срока договора аренды не означает еще информированности ФГУ Упрдор "Кубань" (равно как и собственника имущества) о нарушении вещного права третьего лица либо истца. Информированность о нарушении права собственности (равно как и права оперативного управления) в рассматриваемом случае не может быть определена ранее момента, в который ответчиком отказано в удовлетворении требования о возврате имущества из его владения. Причем в указанном деле был заявлен виндикационный иск собственника.
В рассматриваемом случае нарушение права произошло в результате сделки, ничтожной вследствие ее заключения с нарушением установленного порядка, о чем и собственнику, и балансодержателю должно было быть известно непосредственно в момент начала исполнения сделки.
Имущество находилось во владении ответчика, ответчик уплачивал арендные платежи с 2005 года, т.е. сделки последовательно исполнялись сторонами.
Иск подан в суд 06.12.2012, т.е. с попуском срока давности даже при его расчете от наиболее позднего из возможных в рассматриваемой ситуации момента - момента регистрации дополнительного соглашения от 28.12.2007 к договору от 24.10.2006 (25.11.2008).
Согласно пункту 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
При таких условиях у суда не имелось правовых оснований для удовлетворения иска Управления Росимущества.
Истец и ответчик указывают на произведенные ответчиком изменения объектов, ответчиком представлены фотоматериалы и экспертное заключение N 52-Э от 16.04.2015 - том 7.
То обстоятельство, что объекты подвергались изменениям, правовой позиции истца не укрепляет, в иске истец требует вернуть именно те объекты, которые указаны в ничтожной сделке, исходя из описания, отраженного в реестре.
В случае, если по мнению истца ответчик осуществил незаконное строительство, возвел самовольные постройки, уполномоченное лицо не лишено права обратиться с иском в порядке ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку судом первой инстанции не применены подлежащие применению в рассматриваемом споре нормы права о сроке исковой давности, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске.
Судебные расходы распределяются в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2014 по делу N А32-37728/2012 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в пользу индивидуального предпринимателя Стоцкого Владимира Михайловича 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)