Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03.04.2008
В полном объеме постановление изготовлено 10.04.2008
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Иноземцева И.В., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Ложкиной Л.В.
при участии в судебном заседании:
от истца: Александров К.А., доверенность от 15.10.2007 б/н
от ответчиков: от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: Безлепкина С.В., доверенность от 29.12.2007 N 13912/02-07; Шальнева М.А., доверенность от 29.12.2007 N 13914/02-07
от общества с ограниченной ответственностью "Газкомплект": Набока А.С., доверенность от 02.03.2008 б/н
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы
Департамента муниципальной собственности города Хабаровска, общества с ограниченной ответственностью "Газкомплект"
на решение от 28 января 2008 года
по делу N А73-10413/2007-72
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Бутковским А.В.
по иску потребительского гаражно-строительного кооператива N 79-М
к Департаменту муниципальной собственности города Хабаровска, обществу с ограниченной ответственностью "Газкомплект"
о признании одностороннего отказа от договора незаконным, о признании договора действующим, о признании договора недействительным в части
третье лицо администрация города Хабаровска
Потребительский гаражно-строительный кооператив N 79-М (далее - ПГСК N 79-М) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее - ДМС г. Хабаровска), обществу с ограниченной ответственностью "Газкомплект" с иском, в котором просил:
- - признать односторонний отказ от договора аренды от 01.08.2000 N 762 со стороны арендодателя - ДМС г. Хабаровска незаконным, а договор действующим;
- - признать договор аренды от 28.06.2007, заключенный ДМС г. Хабаровска с ООО "Газкомплект", в части передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером 17:23:020513:98, площадью 2813,4 кв. м недействительным.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Хабаровска (определение от 14.12.2007).
Решением арбитражного суда от 28.01.2008 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
На решение поданы две апелляционные жалобы - от ДМС г. Хабаровска и от ООО "Газкомплект", в которых заявители просят отменить решение полностью и отказать в удовлетворении исковых требований.
ДМС г. Хабаровска в обоснование апелляционной жалобы указывает на то, что отказ от договора аренды от 01.08.2000 N 768 правомерен - соответствует ст. 310, п. 2 ст. 610 ГК РФ, вывод суда о ничтожности п. 5.4 договора аренды не соответствует указанным нормам права. Ссылаясь на п. 4 ст. 421, ст. 422, п. 2 ст. 621 ГК РФ, ошибочным полагает вывод суда о срочном характере названного договора аренды. Считает необходимым дать толкование договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ, в результате чего редакция п. 5.4 договора о возобновлении договора аренды на тот же срок должна рассматриваться как ошибочная, договор необходимо считать возобновленным на неопределенный срок. Также приведены возражения по выводам суда относительно действительности договора аренды, заключенного с ООО "Газкомплект": заявитель считает, что на момент подписания данного договора земельный участок не был обременен, поскольку предшествующий договор расторгнут, при этом факт нахождения истца на соответствующем участке не влечет ничтожность соглашения. Кроме того, считает спор не подведомственным арбитражному суду, поскольку истец не является коммерческой организацией, что является основанием для прекращения производства по делу.
ООО "Газкомплект" в апелляционной жалобе выражает несогласие с толкованием п. 2 ст. 621 ГК РФ, изложенным в решении. Договор N 768 считает заключенным после истечения срока его действия на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Указывает на то, что в случае признания договора срочным необходимо для признания его заключенным соблюсти условие о государственной регистрации, чего в рассматриваемом случае сделано не было. Условие о возможности одностороннего отказа от договора аренды считает соответствующим ст. ст. 310, п. 2 ст. 610 ГК РФ. По мнению заявителя жалобы неправильный вывод суда о продлении договора аренды N 768 на тот же срок привел к неверному выводу о недействительности заключенного впоследствии договора аренды с ООО "Газкомплект" в отношении спорного участка земли, права истца в результате заключения этого договора считает не затронутыми. Приводит довод о неподведомственности спора арбитражному суду.
В заседании суда апелляционной инстанции 27.03.2008 представитель ООО "Газкомплект" представил дополнения к апелляционной жалобе, в которых просил, отменив решение, производство по делу прекратить в связи с исключением истца из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) с 02.02.2007 - то есть до принятия решения судом, в подтверждение данного обстоятельства представил выписку из ЕГРЮЛ от 27.02.2008. Представителем ДМС г. Хабаровска данное ходатайство поддержано. Также представители ответчиков поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах. Представитель истца возражал против прекращения производства по делу; по существу спора - считает принятое решение правомерным, доводы жалобы несостоятельными.
В судебном заседании 03.04.2007 (после перерыва) представитель ПГСК N 79-М представил свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ от 02.04.2008 и выписку из ЕГРЮЛ от этой же даты, согласно которым ПГСК N 79-М является действующим юридическим лицом, а ранее произведенная запись об исключении истца из реестра признана недействительной. Представители ответчиков настаивали на прекращении производства по делу, поскольку на момент принятия решении истец как юридическое лицо был исключен из реестра, запись восстановлена по времени позже - 02.04.2008.
Ходатайство о прекращении производства по делу по мотиву исключения ПГСК N 79-М из ЕГРЮЛ отклонено апелляционным судом, исходя из п. 5 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, п. 3 ст. 49, п. 8 ст. 63 ГК РФ и учитывая то, что фактически истец как юридическое лицо не исключен из реестра и, соответственно, не прекратил существование на момент проверки решения в апелляционном порядке.
От третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представитель участия не принимал.
Рассмотрев дело в порядке ст. 266 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 01.08.2000 между ДМС г. Хабаровска (арендодатель) и ПГСК N 79-М (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 768, по условиям которого арендатор предоставляет во временное пользование арендатору земельный участок, расположенный в Кировском районе г. Хабаровска по ул. Знаменщикова, общей площадью 2831,4 кв. м, для использования под установленные некапитальные гаражи.
Срок действия условий договора определен с 01.08.2000 по 31.07.2003 (п. 1.2 договора).
В п. 5.4 договора предусмотрено - при продолжении пользования арендатором земельным участком после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
Договор зарегистрирован в установленном порядке.
По передаточному акту земельный участок передан арендатору.
09.07.2007 ДМС г. Хабаровска направил в адрес ПГСК N 79-М уведомление, в котором известил последнего об отказе от договора аренды от 01.08.2000 N 768 и предупредил о необходимости по истечении месяца со дня получения уведомления освободить занимаемый земельный участок.
Вместе с этим 30.08.2007 ДМС г. Хабаровска заключил с ООО "Газкомплект" соглашение об изменении условий подписанного ими договора аренды от 28.06.2007 N 951. В соответствии с данным соглашением в состав предоставленного ООО "Газкомплект" в аренду земельного участка вошел земельный участок, ранее предоставленный ПГСК N 79-М по договору аренды от 01.08.2000 N 768.
ООО "Газкомплект" в письме от 18.09.2007 N 239 уведомило ПГСК N 79-М о том, что ему принадлежит право пользования земельным участком, занимаемым ранее ПГСК N 79-М; просило освободить соответствующий участок в разумный срок.
ПГСК N 79-М, считая договор аренды от 01.08.2000 N 768 действующим как заключенный на тот же срок при отсутствии возражений арендодателя в 2003 и 2006 годах (то есть на 3 года - до 31.07.2009), в этой связи полагая незаконным отказ арендодателя от названного договора, а также недействительным соглашение о передаче соответствующего участка в аренду ООО "Газкомплект" при наличии действующего в отношении этого участка договора аренды, обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В рассматриваемом случае отказ арендодателя (ДМС г. Хабаровска) от договора аренды от 01.08.2000 N 768 обусловлен его позицией о заключении договора на неопределенный срок, что согласно ст. 610 ГК РФ позволяет каждой из сторон в любое время отказаться от договора.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор от 01.08.2000 N 768, как указывалось выше, заключен сторонами на три года - до 31.07.2003. По истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться имуществом и арендодатель не выражал возражений. Таким образом, данный договор после 31.07.2003 считается заключенным на тех же условиях на неопределенный срок, что согласуется с требованиями ст. 621 ГК РФ.
Вывод суда первой инстанции о том, что после истечения срока действия договора он считается заключенным на тот же срок, то есть на три года, является ошибочным как основанный на буквальном прочтении текста первого предложения п. 5.4 договора без учета содержания данного пункта в целом и без сопоставления данного предложения с другими условиями договора и его смысла в целом.
Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апелляционной жалобы ООО "Газкомплект" о необходимости регистрации договора в случае, если после истечения срока его действия он является заключенным на срок более года. Данное вытекает из правил п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ.
Следовательно, при толковании договора судом первой инстанции неверно применена ст. 431 ГК РФ, что привело к неправильным выводам: о заключении договора после его истечения на определенный срок, о невозможности в этой связи применить правила ст. 610 ГК РФ и о недействительности условия договора, изложенного во втором предложении п. 5.4 и предусматривающего право каждой из сторон отказаться от договора при продолжении пользования имуществом после истечения срока действия договора.
При таких обстоятельствах следует признать, что правоотношения сторон основывались на договоре аренды, возобновленном на неопределенный срок. В этой связи заявление ДМС г. Хабаровска об отказе от договора аренды от 01.08.2000 N 768, оформленное письменным уведомлением от 09.07.2007 (факт направления которого арендатору и получение последним подтверждаются сторонами, в том числе истцом), влечет прекращение договора аренды по правилам абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Изложенное свидетельствует о необоснованности требований истца о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды от 01.08.2000 N 762 со стороны арендодателя - ДМС г. Хабаровска, а договора - действующим.
Поскольку правоотношения ДМС г. Хабаровска и ПГСК N 768-М по поводу спорного земельного участка прекратились через месяц после уведомления арендатора об отказе от договора, то после этого препятствия для заключения договора в отношении того же земельного участка отсутствовали. Следовательно, оснований для признания недействительным соглашения, заключенного 30.08.2007 с ООО "Газкомплект" в части, касающейся предоставленного ранее ПГСК N 79-М земельного участка, по мотиву нахождения этого участка в аренду у истца на момент совершения сделки, не имеется. Фактический невозврат участка лицом, у которого оснований для занятия участка нет, не означает отсутствие у арендодателя права на распоряжение этим участком, что следует из ст. ст. 607, 608 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ.
Принятые в порядке ст. 49 АПК РФ судом первой инстанции уточненные основания требования о признании недействительным соглашения от 30.08.2007, а именно - предоставление земельного участка ООО "Газкомплект" без проведения аукциона (ст. 30.2 ЗК РФ, абз. 5 п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ); отсутствие оснований для выставления спорного участка на аукцион (п. 1 ст. 38 ЗК РФ); заключение спорного соглашения со стороны арендодателя неуполномоченным лицом (Закон Хабаровского края от 29.11.2006 N 78, постановление правительства Хабаровского края от 28.04.2007 N 850пр), не подлежат оценке в рамках настоящего дела. Производство по делу возбуждено по иску ПГСК N 79-М, истец не относится к числу заинтересованных лиц в смысле ст. 166 ГК РФ, учитывая, что его право на спорный земельный участок прекратилось с 09.08.2007.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора аренды от 28.06.2007, заключенного ДМС г. Хабаровска с ООО "Газкомплект", в части передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером 17:23:020513:98, площадью 2813,4 кв. м.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований следует полностью отказать.
Довод апелляционных жалоб о неподведомственности спора арбитражному суду отклоняется. Субъектный состав (юридические лица) и характер спора (экономическая деятельность, основанная на обладании земельным участком) позволяют отнести рассматриваемый спор к ведению арбитражных судов. Кроме того, спор разрешен по существу заявленных требований судом первой инстанции.
Расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, относятся на истца.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 28 января 2008 года по делу N А73-10413/2007-72 Арбитражного суда Хабаровского края отменить.
В иске отказать.
Взыскать с потребительского гаражно-строительного кооператива N 79-М в пользу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе, в размере 1000 рублей.
Взыскать с потребительского гаражно-строительного кооператива N 79-М в пользу общества с ограниченной ответственностью "Газкомплект" расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе, в размере 1000 рублей.
Выдать исполнительные листы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационной порядке в в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.04.2008 N 06АП-А73/2008-1/749 ПО ДЕЛУ N А73-10413/2007-72
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 апреля 2008 г. N 06АП-А73/2008-1/749
Резолютивная часть постановления объявлена 03.04.2008
В полном объеме постановление изготовлено 10.04.2008
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Иноземцева И.В., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Ложкиной Л.В.
при участии в судебном заседании:
от истца: Александров К.А., доверенность от 15.10.2007 б/н
от ответчиков: от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: Безлепкина С.В., доверенность от 29.12.2007 N 13912/02-07; Шальнева М.А., доверенность от 29.12.2007 N 13914/02-07
от общества с ограниченной ответственностью "Газкомплект": Набока А.С., доверенность от 02.03.2008 б/н
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы
Департамента муниципальной собственности города Хабаровска, общества с ограниченной ответственностью "Газкомплект"
на решение от 28 января 2008 года
по делу N А73-10413/2007-72
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Бутковским А.В.
по иску потребительского гаражно-строительного кооператива N 79-М
к Департаменту муниципальной собственности города Хабаровска, обществу с ограниченной ответственностью "Газкомплект"
о признании одностороннего отказа от договора незаконным, о признании договора действующим, о признании договора недействительным в части
третье лицо администрация города Хабаровска
Потребительский гаражно-строительный кооператив N 79-М (далее - ПГСК N 79-М) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее - ДМС г. Хабаровска), обществу с ограниченной ответственностью "Газкомплект" с иском, в котором просил:
- - признать односторонний отказ от договора аренды от 01.08.2000 N 762 со стороны арендодателя - ДМС г. Хабаровска незаконным, а договор действующим;
- - признать договор аренды от 28.06.2007, заключенный ДМС г. Хабаровска с ООО "Газкомплект", в части передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером 17:23:020513:98, площадью 2813,4 кв. м недействительным.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Хабаровска (определение от 14.12.2007).
Решением арбитражного суда от 28.01.2008 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
На решение поданы две апелляционные жалобы - от ДМС г. Хабаровска и от ООО "Газкомплект", в которых заявители просят отменить решение полностью и отказать в удовлетворении исковых требований.
ДМС г. Хабаровска в обоснование апелляционной жалобы указывает на то, что отказ от договора аренды от 01.08.2000 N 768 правомерен - соответствует ст. 310, п. 2 ст. 610 ГК РФ, вывод суда о ничтожности п. 5.4 договора аренды не соответствует указанным нормам права. Ссылаясь на п. 4 ст. 421, ст. 422, п. 2 ст. 621 ГК РФ, ошибочным полагает вывод суда о срочном характере названного договора аренды. Считает необходимым дать толкование договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ, в результате чего редакция п. 5.4 договора о возобновлении договора аренды на тот же срок должна рассматриваться как ошибочная, договор необходимо считать возобновленным на неопределенный срок. Также приведены возражения по выводам суда относительно действительности договора аренды, заключенного с ООО "Газкомплект": заявитель считает, что на момент подписания данного договора земельный участок не был обременен, поскольку предшествующий договор расторгнут, при этом факт нахождения истца на соответствующем участке не влечет ничтожность соглашения. Кроме того, считает спор не подведомственным арбитражному суду, поскольку истец не является коммерческой организацией, что является основанием для прекращения производства по делу.
ООО "Газкомплект" в апелляционной жалобе выражает несогласие с толкованием п. 2 ст. 621 ГК РФ, изложенным в решении. Договор N 768 считает заключенным после истечения срока его действия на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Указывает на то, что в случае признания договора срочным необходимо для признания его заключенным соблюсти условие о государственной регистрации, чего в рассматриваемом случае сделано не было. Условие о возможности одностороннего отказа от договора аренды считает соответствующим ст. ст. 310, п. 2 ст. 610 ГК РФ. По мнению заявителя жалобы неправильный вывод суда о продлении договора аренды N 768 на тот же срок привел к неверному выводу о недействительности заключенного впоследствии договора аренды с ООО "Газкомплект" в отношении спорного участка земли, права истца в результате заключения этого договора считает не затронутыми. Приводит довод о неподведомственности спора арбитражному суду.
В заседании суда апелляционной инстанции 27.03.2008 представитель ООО "Газкомплект" представил дополнения к апелляционной жалобе, в которых просил, отменив решение, производство по делу прекратить в связи с исключением истца из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) с 02.02.2007 - то есть до принятия решения судом, в подтверждение данного обстоятельства представил выписку из ЕГРЮЛ от 27.02.2008. Представителем ДМС г. Хабаровска данное ходатайство поддержано. Также представители ответчиков поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах. Представитель истца возражал против прекращения производства по делу; по существу спора - считает принятое решение правомерным, доводы жалобы несостоятельными.
В судебном заседании 03.04.2007 (после перерыва) представитель ПГСК N 79-М представил свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ от 02.04.2008 и выписку из ЕГРЮЛ от этой же даты, согласно которым ПГСК N 79-М является действующим юридическим лицом, а ранее произведенная запись об исключении истца из реестра признана недействительной. Представители ответчиков настаивали на прекращении производства по делу, поскольку на момент принятия решении истец как юридическое лицо был исключен из реестра, запись восстановлена по времени позже - 02.04.2008.
Ходатайство о прекращении производства по делу по мотиву исключения ПГСК N 79-М из ЕГРЮЛ отклонено апелляционным судом, исходя из п. 5 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, п. 3 ст. 49, п. 8 ст. 63 ГК РФ и учитывая то, что фактически истец как юридическое лицо не исключен из реестра и, соответственно, не прекратил существование на момент проверки решения в апелляционном порядке.
От третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представитель участия не принимал.
Рассмотрев дело в порядке ст. 266 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 01.08.2000 между ДМС г. Хабаровска (арендодатель) и ПГСК N 79-М (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 768, по условиям которого арендатор предоставляет во временное пользование арендатору земельный участок, расположенный в Кировском районе г. Хабаровска по ул. Знаменщикова, общей площадью 2831,4 кв. м, для использования под установленные некапитальные гаражи.
Срок действия условий договора определен с 01.08.2000 по 31.07.2003 (п. 1.2 договора).
В п. 5.4 договора предусмотрено - при продолжении пользования арендатором земельным участком после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
Договор зарегистрирован в установленном порядке.
По передаточному акту земельный участок передан арендатору.
09.07.2007 ДМС г. Хабаровска направил в адрес ПГСК N 79-М уведомление, в котором известил последнего об отказе от договора аренды от 01.08.2000 N 768 и предупредил о необходимости по истечении месяца со дня получения уведомления освободить занимаемый земельный участок.
Вместе с этим 30.08.2007 ДМС г. Хабаровска заключил с ООО "Газкомплект" соглашение об изменении условий подписанного ими договора аренды от 28.06.2007 N 951. В соответствии с данным соглашением в состав предоставленного ООО "Газкомплект" в аренду земельного участка вошел земельный участок, ранее предоставленный ПГСК N 79-М по договору аренды от 01.08.2000 N 768.
ООО "Газкомплект" в письме от 18.09.2007 N 239 уведомило ПГСК N 79-М о том, что ему принадлежит право пользования земельным участком, занимаемым ранее ПГСК N 79-М; просило освободить соответствующий участок в разумный срок.
ПГСК N 79-М, считая договор аренды от 01.08.2000 N 768 действующим как заключенный на тот же срок при отсутствии возражений арендодателя в 2003 и 2006 годах (то есть на 3 года - до 31.07.2009), в этой связи полагая незаконным отказ арендодателя от названного договора, а также недействительным соглашение о передаче соответствующего участка в аренду ООО "Газкомплект" при наличии действующего в отношении этого участка договора аренды, обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В рассматриваемом случае отказ арендодателя (ДМС г. Хабаровска) от договора аренды от 01.08.2000 N 768 обусловлен его позицией о заключении договора на неопределенный срок, что согласно ст. 610 ГК РФ позволяет каждой из сторон в любое время отказаться от договора.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор от 01.08.2000 N 768, как указывалось выше, заключен сторонами на три года - до 31.07.2003. По истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться имуществом и арендодатель не выражал возражений. Таким образом, данный договор после 31.07.2003 считается заключенным на тех же условиях на неопределенный срок, что согласуется с требованиями ст. 621 ГК РФ.
Вывод суда первой инстанции о том, что после истечения срока действия договора он считается заключенным на тот же срок, то есть на три года, является ошибочным как основанный на буквальном прочтении текста первого предложения п. 5.4 договора без учета содержания данного пункта в целом и без сопоставления данного предложения с другими условиями договора и его смысла в целом.
Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апелляционной жалобы ООО "Газкомплект" о необходимости регистрации договора в случае, если после истечения срока его действия он является заключенным на срок более года. Данное вытекает из правил п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ.
Следовательно, при толковании договора судом первой инстанции неверно применена ст. 431 ГК РФ, что привело к неправильным выводам: о заключении договора после его истечения на определенный срок, о невозможности в этой связи применить правила ст. 610 ГК РФ и о недействительности условия договора, изложенного во втором предложении п. 5.4 и предусматривающего право каждой из сторон отказаться от договора при продолжении пользования имуществом после истечения срока действия договора.
При таких обстоятельствах следует признать, что правоотношения сторон основывались на договоре аренды, возобновленном на неопределенный срок. В этой связи заявление ДМС г. Хабаровска об отказе от договора аренды от 01.08.2000 N 768, оформленное письменным уведомлением от 09.07.2007 (факт направления которого арендатору и получение последним подтверждаются сторонами, в том числе истцом), влечет прекращение договора аренды по правилам абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Изложенное свидетельствует о необоснованности требований истца о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды от 01.08.2000 N 762 со стороны арендодателя - ДМС г. Хабаровска, а договора - действующим.
Поскольку правоотношения ДМС г. Хабаровска и ПГСК N 768-М по поводу спорного земельного участка прекратились через месяц после уведомления арендатора об отказе от договора, то после этого препятствия для заключения договора в отношении того же земельного участка отсутствовали. Следовательно, оснований для признания недействительным соглашения, заключенного 30.08.2007 с ООО "Газкомплект" в части, касающейся предоставленного ранее ПГСК N 79-М земельного участка, по мотиву нахождения этого участка в аренду у истца на момент совершения сделки, не имеется. Фактический невозврат участка лицом, у которого оснований для занятия участка нет, не означает отсутствие у арендодателя права на распоряжение этим участком, что следует из ст. ст. 607, 608 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ.
Принятые в порядке ст. 49 АПК РФ судом первой инстанции уточненные основания требования о признании недействительным соглашения от 30.08.2007, а именно - предоставление земельного участка ООО "Газкомплект" без проведения аукциона (ст. 30.2 ЗК РФ, абз. 5 п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ); отсутствие оснований для выставления спорного участка на аукцион (п. 1 ст. 38 ЗК РФ); заключение спорного соглашения со стороны арендодателя неуполномоченным лицом (Закон Хабаровского края от 29.11.2006 N 78, постановление правительства Хабаровского края от 28.04.2007 N 850пр), не подлежат оценке в рамках настоящего дела. Производство по делу возбуждено по иску ПГСК N 79-М, истец не относится к числу заинтересованных лиц в смысле ст. 166 ГК РФ, учитывая, что его право на спорный земельный участок прекратилось с 09.08.2007.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора аренды от 28.06.2007, заключенного ДМС г. Хабаровска с ООО "Газкомплект", в части передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером 17:23:020513:98, площадью 2813,4 кв. м.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований следует полностью отказать.
Довод апелляционных жалоб о неподведомственности спора арбитражному суду отклоняется. Субъектный состав (юридические лица) и характер спора (экономическая деятельность, основанная на обладании земельным участком) позволяют отнести рассматриваемый спор к ведению арбитражных судов. Кроме того, спор разрешен по существу заявленных требований судом первой инстанции.
Расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, относятся на истца.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 28 января 2008 года по делу N А73-10413/2007-72 Арбитражного суда Хабаровского края отменить.
В иске отказать.
Взыскать с потребительского гаражно-строительного кооператива N 79-М в пользу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе, в размере 1000 рублей.
Взыскать с потребительского гаражно-строительного кооператива N 79-М в пользу общества с ограниченной ответственностью "Газкомплект" расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе, в размере 1000 рублей.
Выдать исполнительные листы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационной порядке в в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)