Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на притворность оспариваемого договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Медведевой Д.С.,
судей Луневой С.П., Шишовой В.Ю.,
при секретаре судебного заседания К.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца и ответчика по встречному иску Х.
на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от ... года
- по исковому заявлению Х. к П., К., А. о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества притворной сделкой и применении последствий ничтожной сделки;
- по встречному исковому заявлению К. к Х., П., А. о признании добросовестным приобретателем,
заслушав доклад судьи Луневой С.П.,
установила:
Х. обратилась в суд с исковыми требованиями, уточненными в ходе разрешения спора, к П., А., К. о признании притворной сделкой договора купли-продажи квартиры N ... по ул. ... в г. Ставрополе, заключенного ... года между ней и П.; о признании притворной сделкой договора купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу, заключенного ... года между П. и А.; о признании притворной сделкой договора купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу, заключенного ... года между А. и К.; о признании за ней, Х., права собственности на указанную квартиру.
В обоснование своих требований Х.Х. указала, что ... года между ней и П. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого она продала последнему принадлежащее ей жилое помещение - однокомнатную квартиру общей площадью ... кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. ..., кв. .... В п. 3 названного договора купли-продажи цена отчуждаемой недвижимости определена в сумме ... рублей, которые, как указанно в договоре, продавцом (...) получены от покупателя (....) полностью до его подписания. Данная сделка прошла обязательную государственную регистрацию. Однако фактически ... г. между ней и П.. был заключен не договор купли-продажи, а договор займа, в соответствии с которым она взяла в долг у последнего денежную сумму в размере ... рублей с условием ее возврата с учетом начисленных процентов в сумме ... рублей в срок до 30.12.2011 года. Спорная же квартира, по сути, являлась обеспечением возврата займа, в связи с чем, сделка купли-продажи от ... года является притворной, поскольку совершена с целью прикрыть другую сделку - вышеназванный договор займа. Это обстоятельство подтверждается также заключенным между ней и П. соглашением от ... года, где он полностью признает этот факт и обязуется после возврата ею суммы займа переоформить спорную квартиру на ее, Х., имя .... года она возвратила П. сумму займа в размере ... рублей. Однако, в связи с тем, что для погашения указанного долга перед П. она ранее, в декабре 2011 года, заняла денежные средства в размере ... рублей у ...., то спорная квартира по ее просьбе была переоформлена на имя супруги ... А. путем подписания ... года между .... и А. договора купли-продажи, где цена отчуждаемой недвижимости указана в размере ... рублей. Данная сделка также прошла обязательную государственную регистрацию. При этом между ней и .... так же как и ранее с П.., имелась договоренность о том, что после возврата суммы займа он переоформит спорную квартиру на ее имя. Между тем, ... года ...., будучи титульным собственником спорной квартиры, произвела ее отчуждение в пользу .... за ... рублей. Все сделки со спорной недвижимостью она считает притворными, поскольку они совершались с целью прикрыть фактически заключенные договоры займа. Более того, указанная в договорах купли-продажи цена отчуждаемой квартиры явно занижена по сравнению с ее рыночной стоимостью, реального исполнения договор купли-продажи в действительности не было, в спорной квартире проживала она, ответчики в нее не вселялись и даже не осматривали, она одна несет бремя содержания жилого помещения, оплачивает коммунальные услуги ..... и .... при заключении сделки купли-продажи от ... года расчет не производили, не принимали спорную недвижимость, в квартире ни разу не появлялись.
Не согласившись с заявленными требованиями, К. подала встречный иск к ...., П., А. о признании ее добросовестным приобретателем квартиры N ... по л.... в г. Ставрополе, мотивируя тем, что заключенный ... года между ней и А. договор купли-продажи указанной квартиры зарегистрирован в установленном законом порядке, перед совершением сделки она проявила разумную осторожность и добросовестность, предусмотрительно обратилась в риэлтерское агентство, проверила правоустанавливающие документы на жилое помещение, убедилась в наличии у продавца вещного права на отчуждаемое имущество, в отсутствии зарегистрированных в квартире лиц, обременений, передала денежные средства в пределах оговоренной суммы, а именно, ... рублей согласно условиям предварительного договора купли-продажи от 07.12.2013 года в качестве задатка (договор о задатке от 07.12.2013 года), после чего, до подписания договора купли-продажи от ... года, передала оставшуюся сумму в размере ... рублей. После регистрации сделки и получения ... года свидетельства о государственной регистрации за ней права собственности на спорную квартиру она владеет ею, оплачивает коммунальные услуги, произвела косметический ремонт. При этом ей не было известно, что продавец А. на момент отчуждения недвижимости каким-либо образом скрывает информацию о предыдущих сделках и не имеет права отчуждать квартиру. После приобретения и регистрации права собственности спорная квартира находилась в собственности у А. на протяжении года, и от Х. в ее адрес никаких претензий не поступало, хотя о сделке она знала.
Обжалуемым решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от ... года отказано в удовлетворении исковых требований Х. и удовлетворен встречный иск К.
Суд признал К. добросовестным приобретателем квартиры N ... по ул. ... в г. Ставрополе.
Этим же решением суд взыскал с Х. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ... рублей.
В апелляционной жалобе представитель истца (ответчика) .... по доверенности Л. просит указанное решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований его доверительницы и отказе в удовлетворении встречного иска ...., ссылаясь на то, что суд при разрешении спора не учел, что фактически договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный ... года между .... и ...., прикрывал собой договор залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по заключенному между указанными лицами договору займа, о чем свидетельствует и сам .... Кроме того, суд не дал оценки тому, что договор купли-продажи спорной квартиры от ... года между .... и А., был заключен в результате и под влиянием существенного заблуждения .... относительно возможности заключения договора залога в виде договора купли-продажи. При этом и сам договор залога является ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий, ввиду несоблюдения обязательной письменной формы с государственной регистрацией, как того требует действующее законодательство. Считает, что указание в договоре займа о наличии обеспечительных мер в виде залога квартиры не свидетельствует о недействительности самого договора займа. А потому, по его мнении, у суда первой инстанции отсутствовали основания к суждению о том, что договор займа является притворной сделкой, прикрывающей договор залога спорной квартиры. О том, что стороны не имели намерений заключать сделку купли-продажи, а заключали договор займа, свидетельствуют и их фактические действия, а именно, .... требований об освобождении спорной квартиры не заявлял, Х. состояла на регистрационном учете и проживала в спорной квартире, .... денежные средства за спорную квартиру в сумме ... рублей П. не передавала.
В заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчики .... и ...., которые о дате, времени и месте слушания дела извещались по правилам ст. 113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин своей неявки суду апелляционной инстанции не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ в их отсутствие.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав истца и ответчика по встречному иску Х. и ее представителя Р., в полном объеме поддержавших доводы апелляционной жалобы и просивших об отмене постановленного по делу решения, ответчика и истца по встречному иску К. и ее представителя М., считающих доводы апелляционный жалобы несостоятельными и просивших оставить их без удовлетворения, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к выводу, что оно подлежит отмене в части отказа в удовлетворении искового требования .... о признании договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного ... года между ней и П., в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Разрешая спор и отказывая .... в удовлетворении исковых требований о признании притворной сделкой заключенного... года между ней и П. договора купли-продажи спорной квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что ею не представлено доказательств, безусловно свидетельствующих о притворности указанной сделки.
Однако судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции не может согласиться по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ... года между .... и .... заключен договор купли-продажи квартиры N ... по ул. ... в г. Ставрополе за ... рублей. Данный договор и переход право собственности на квартиру к П. зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ... г.
В этот же день, ... года, между .... и .... заключено соглашение, с условиями которого вышеупомянутый договор купли-продажи спорной квартиры заключен ими в обеспечение возврата .... П. денежного долга с учетом процентов в сумме ... рублей. При этом в названном соглашении П. принял на себя обязательство переоформить обратно на имя .... спорную квартиру по вышеуказанному адресу в случае, если она возвратит ему денежную сумму в указанном размере в срок, не позднее 1 года с даты подписания этого соглашения.
Ответчик П. в судебных заседаниях суда первой инстанции ... года и ... года, подтвердив доводы ...., и не отрицал, что фактически ... года между ними был заключен договор займа с залогом спорной квартиры, оформленный договором купли-продажи, что спорная квартира ему была нужна не для проживания, а для возврата переданных .... денежных средств, которые с учетом начисленных процентов составили ... рублей, в связи с чем, именно такая сумма указана в оспариваемом договоре купли-продажи. Также не отрицал факт возврата ему .... суммы займа в указанном размере ... года.
По правилам ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
При этом сделкой на основании ст. 153 Гражданского кодекса РФ признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. ст. 420, 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.
Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Статья 431 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.
Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания приведенной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).
Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.
По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон. Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
На основании п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, а обязанностью покупателя - оплата товара.
В данном случае представленные сторонами доказательства бесспорно свидетельствуют о том, что фактически заключенный между .... и ....... года договор купли-продажи прикрывал собою договор залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по заключенному между ними договору займа. Об этом свидетельствует и последующее поведение сторон, совершивших фактические действия по исполнению обязательств по договору денежного займа, а не по договору купли-продажи жилого помещения.
Так, никем из сторон не оспаривалось, что Х. и после ... года осуществляла права собственника в отношении недвижимого имущества, формально принадлежащего П., проживала в спорной квартире, состояла в ней на регистрационном учете, несла бремя ее содержания и оплачивала коммунальные услуги. Ни в одной из организаций, отпускающих коммунальные услуги, ...., как новый собственник спорной квартиры, не заявил о переходе к нему права собственности, в спорную квартиру он не вселялся, не передавал за нее.... цену, прописанную в договоре купли-продажи в размере ... рублей, требований об освобождении спорной квартиры Х. не заявлял.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что как у продавца (Х.), так и покупателя (П.) отсутствовали намерения создать соответствующие правовые последствия заключенного между ними ... года договора купли-продажи.
Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при заключении спорного договора стороны преследовали иную цель и имели волю на совершение другой сделки, а именно, имели целью обеспечить исполнение обязательств Х., как заемщика, путем передачи принадлежащей ей квартиры в залог. Таким образом, совершенная между сторонами сделка купли-продажи от... года прикрывала договор залога и, соответственно, является ничтожной в силу своей притворности и не порождает для сторон этого договора правовых последствий.
При этом, как справедливо указано в апелляционной жалобе, недействительной является и сделка, которую стороны фактически имели в виду - договор залога квартиры N ... по ул. ... в г. Ставрополе в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, поскольку она не соответствует требованиям ст. ст. 334, 339 Гражданского кодекса РФ и ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Как было указано выше, согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Правоотношения, возникающие из договора займа, регулируются главой 23 Гражданского кодекса РФ "Обеспечение исполнения обязательств".
Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
На основании п. п. 1 - 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора залога.
Из приведенных норм закона следует, что отсутствие письменной формы договора о залоге влечет его недействительность.
Согласно ст. 165 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В соответствии со ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
В силу п. 1 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 или нарушены правила п. 4 ст. 13 этого Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Поскольку в оспариваемом договоре купли-продажи от ... года отсутствуют существенные условия, предусмотренные ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", его регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлена как договора купли-продажи, а не в качестве договора залога спорной квартиры, соответственно, данная сделка является ничтожной.
С учетом приведенных выше обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств, судебная коллегия, вопреки суду первой инстанции, приходит к выводу, что договор купли-продажи спорной квартиры от ... года, заключенный между Х. и ...., является притворной сделкой, которая фактически прикрывала договор займа с залогом имущества (жилого помещения). А потому указанный договор купли-продажи в силу положений п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ является ничтожной сделкой.
При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда в описанной выше части нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Вместе с тем, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения остальных доводов апелляционной жалобы и соглашается с подробно мотивированными в обжалуемом решении выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания ничтожными сделки купли-продажи спорной квартиры от ... года между П. и А. и сделки купли-продажи спорной квартиры от ... года между А. и .... по основанию их притворности.
Х.. стороной договора купли-продажи спорной квартиры от ... года не являлась, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ и п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ не представила допустимых и бесспорных доказательств тому, что стороны по этому договору в действительности имели в виду сделку по обеспечению возврата займа .... супругу покупателя А., А.А., а равно тому, что такая иная сделка - договор займа вообще имел место быть и что стороны по нему достигли соглашения по всем существенным условиям.
Представленные .... платежные документы о списании денежных средств в сумме ... рублей с банковского счета, открытого в С. на имя И., бесспорным доказательством существования правоотношений именно по договору займа и именно между .... и .... не являются.
Не было представлено .... ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии и достоверных доказательств тому, что у обеих сторон сделки купли-продажи от ... года, в частности, у А., отсутствовало волеизъявление на ее исполнение, что при совершении этой сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.
Напротив, как усматривается из материалов дела, .... после совершения сделки купли-продажи от ... года приняла меры к реализации своих прав собственника на нее, обратившись в суд с иском о признании .... утратившей право пользования спорной квартирой и ее выселении из этого жилого помещения, а в последующем, произвела отчуждение принадлежащего ей жилого помещения. Более того, в материалах дела имеются квитанции об оплате А. коммунальных услуг в период владения спорной квартирой.
Оспаривая сделку купли-продажи спорной квартиры от ... года между А. и К. по основанию п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, Х.Х. вообще не указала, какую иную сделку прикрывали стороны по этому договору.
В силу изложенного, разрешая требования .... в части признания притворными сделок купли-продажи спорной квартиры от ... года между .... и А. и от ... года между А. и ...., суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с такими выводами суда первой инстанции в указанной части основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, регулирующими спорные правоотношения, и не могут повлиять на законность постановленного решения.
Поскольку иные обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права не установлено, в остальной части решение суда следует признать законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от ... года в части отказа в удовлетворении исковых требований .... к П. о признании заключенного между ними 11 ноября 2011 года договора купли-продажи квартиры N ... по ул. ... в г. Ставрополе притворной сделкой отменить.
Принять в отмененной части новое решение, которым указанные исковые требования .... удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры N ... общей площадью ... кв. м, расположенной по адресу: г. Ставрополь, ул. ..., заключенный 11 ноября 2011 года между Х. и П., недействительной (ничтожной) притворной сделкой.
В остальной части решение суда оставить без изменений.
Апелляционную жалобу представителя истца и ответчика по встречному иску .... - Л. удовлетворить в части.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 27.03.2015
Требование: О признании сделки купли-продажи недвижимого имущества притворной сделкой и применении последствий ничтожной сделки.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на притворность оспариваемого договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 марта 2015 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Медведевой Д.С.,
судей Луневой С.П., Шишовой В.Ю.,
при секретаре судебного заседания К.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца и ответчика по встречному иску Х.
на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от ... года
- по исковому заявлению Х. к П., К., А. о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества притворной сделкой и применении последствий ничтожной сделки;
- по встречному исковому заявлению К. к Х., П., А. о признании добросовестным приобретателем,
заслушав доклад судьи Луневой С.П.,
установила:
Х. обратилась в суд с исковыми требованиями, уточненными в ходе разрешения спора, к П., А., К. о признании притворной сделкой договора купли-продажи квартиры N ... по ул. ... в г. Ставрополе, заключенного ... года между ней и П.; о признании притворной сделкой договора купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу, заключенного ... года между П. и А.; о признании притворной сделкой договора купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу, заключенного ... года между А. и К.; о признании за ней, Х., права собственности на указанную квартиру.
В обоснование своих требований Х.Х. указала, что ... года между ней и П. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого она продала последнему принадлежащее ей жилое помещение - однокомнатную квартиру общей площадью ... кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. ..., кв. .... В п. 3 названного договора купли-продажи цена отчуждаемой недвижимости определена в сумме ... рублей, которые, как указанно в договоре, продавцом (...) получены от покупателя (....) полностью до его подписания. Данная сделка прошла обязательную государственную регистрацию. Однако фактически ... г. между ней и П.. был заключен не договор купли-продажи, а договор займа, в соответствии с которым она взяла в долг у последнего денежную сумму в размере ... рублей с условием ее возврата с учетом начисленных процентов в сумме ... рублей в срок до 30.12.2011 года. Спорная же квартира, по сути, являлась обеспечением возврата займа, в связи с чем, сделка купли-продажи от ... года является притворной, поскольку совершена с целью прикрыть другую сделку - вышеназванный договор займа. Это обстоятельство подтверждается также заключенным между ней и П. соглашением от ... года, где он полностью признает этот факт и обязуется после возврата ею суммы займа переоформить спорную квартиру на ее, Х., имя .... года она возвратила П. сумму займа в размере ... рублей. Однако, в связи с тем, что для погашения указанного долга перед П. она ранее, в декабре 2011 года, заняла денежные средства в размере ... рублей у ...., то спорная квартира по ее просьбе была переоформлена на имя супруги ... А. путем подписания ... года между .... и А. договора купли-продажи, где цена отчуждаемой недвижимости указана в размере ... рублей. Данная сделка также прошла обязательную государственную регистрацию. При этом между ней и .... так же как и ранее с П.., имелась договоренность о том, что после возврата суммы займа он переоформит спорную квартиру на ее имя. Между тем, ... года ...., будучи титульным собственником спорной квартиры, произвела ее отчуждение в пользу .... за ... рублей. Все сделки со спорной недвижимостью она считает притворными, поскольку они совершались с целью прикрыть фактически заключенные договоры займа. Более того, указанная в договорах купли-продажи цена отчуждаемой квартиры явно занижена по сравнению с ее рыночной стоимостью, реального исполнения договор купли-продажи в действительности не было, в спорной квартире проживала она, ответчики в нее не вселялись и даже не осматривали, она одна несет бремя содержания жилого помещения, оплачивает коммунальные услуги ..... и .... при заключении сделки купли-продажи от ... года расчет не производили, не принимали спорную недвижимость, в квартире ни разу не появлялись.
Не согласившись с заявленными требованиями, К. подала встречный иск к ...., П., А. о признании ее добросовестным приобретателем квартиры N ... по л.... в г. Ставрополе, мотивируя тем, что заключенный ... года между ней и А. договор купли-продажи указанной квартиры зарегистрирован в установленном законом порядке, перед совершением сделки она проявила разумную осторожность и добросовестность, предусмотрительно обратилась в риэлтерское агентство, проверила правоустанавливающие документы на жилое помещение, убедилась в наличии у продавца вещного права на отчуждаемое имущество, в отсутствии зарегистрированных в квартире лиц, обременений, передала денежные средства в пределах оговоренной суммы, а именно, ... рублей согласно условиям предварительного договора купли-продажи от 07.12.2013 года в качестве задатка (договор о задатке от 07.12.2013 года), после чего, до подписания договора купли-продажи от ... года, передала оставшуюся сумму в размере ... рублей. После регистрации сделки и получения ... года свидетельства о государственной регистрации за ней права собственности на спорную квартиру она владеет ею, оплачивает коммунальные услуги, произвела косметический ремонт. При этом ей не было известно, что продавец А. на момент отчуждения недвижимости каким-либо образом скрывает информацию о предыдущих сделках и не имеет права отчуждать квартиру. После приобретения и регистрации права собственности спорная квартира находилась в собственности у А. на протяжении года, и от Х. в ее адрес никаких претензий не поступало, хотя о сделке она знала.
Обжалуемым решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от ... года отказано в удовлетворении исковых требований Х. и удовлетворен встречный иск К.
Суд признал К. добросовестным приобретателем квартиры N ... по ул. ... в г. Ставрополе.
Этим же решением суд взыскал с Х. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ... рублей.
В апелляционной жалобе представитель истца (ответчика) .... по доверенности Л. просит указанное решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований его доверительницы и отказе в удовлетворении встречного иска ...., ссылаясь на то, что суд при разрешении спора не учел, что фактически договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный ... года между .... и ...., прикрывал собой договор залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по заключенному между указанными лицами договору займа, о чем свидетельствует и сам .... Кроме того, суд не дал оценки тому, что договор купли-продажи спорной квартиры от ... года между .... и А., был заключен в результате и под влиянием существенного заблуждения .... относительно возможности заключения договора залога в виде договора купли-продажи. При этом и сам договор залога является ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий, ввиду несоблюдения обязательной письменной формы с государственной регистрацией, как того требует действующее законодательство. Считает, что указание в договоре займа о наличии обеспечительных мер в виде залога квартиры не свидетельствует о недействительности самого договора займа. А потому, по его мнении, у суда первой инстанции отсутствовали основания к суждению о том, что договор займа является притворной сделкой, прикрывающей договор залога спорной квартиры. О том, что стороны не имели намерений заключать сделку купли-продажи, а заключали договор займа, свидетельствуют и их фактические действия, а именно, .... требований об освобождении спорной квартиры не заявлял, Х. состояла на регистрационном учете и проживала в спорной квартире, .... денежные средства за спорную квартиру в сумме ... рублей П. не передавала.
В заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчики .... и ...., которые о дате, времени и месте слушания дела извещались по правилам ст. 113 ГПК РФ, сведений об уважительности причин своей неявки суду апелляционной инстанции не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ в их отсутствие.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав истца и ответчика по встречному иску Х. и ее представителя Р., в полном объеме поддержавших доводы апелляционной жалобы и просивших об отмене постановленного по делу решения, ответчика и истца по встречному иску К. и ее представителя М., считающих доводы апелляционный жалобы несостоятельными и просивших оставить их без удовлетворения, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к выводу, что оно подлежит отмене в части отказа в удовлетворении искового требования .... о признании договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного ... года между ней и П., в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Разрешая спор и отказывая .... в удовлетворении исковых требований о признании притворной сделкой заключенного... года между ней и П. договора купли-продажи спорной квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что ею не представлено доказательств, безусловно свидетельствующих о притворности указанной сделки.
Однако судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции не может согласиться по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ... года между .... и .... заключен договор купли-продажи квартиры N ... по ул. ... в г. Ставрополе за ... рублей. Данный договор и переход право собственности на квартиру к П. зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ... г.
В этот же день, ... года, между .... и .... заключено соглашение, с условиями которого вышеупомянутый договор купли-продажи спорной квартиры заключен ими в обеспечение возврата .... П. денежного долга с учетом процентов в сумме ... рублей. При этом в названном соглашении П. принял на себя обязательство переоформить обратно на имя .... спорную квартиру по вышеуказанному адресу в случае, если она возвратит ему денежную сумму в указанном размере в срок, не позднее 1 года с даты подписания этого соглашения.
Ответчик П. в судебных заседаниях суда первой инстанции ... года и ... года, подтвердив доводы ...., и не отрицал, что фактически ... года между ними был заключен договор займа с залогом спорной квартиры, оформленный договором купли-продажи, что спорная квартира ему была нужна не для проживания, а для возврата переданных .... денежных средств, которые с учетом начисленных процентов составили ... рублей, в связи с чем, именно такая сумма указана в оспариваемом договоре купли-продажи. Также не отрицал факт возврата ему .... суммы займа в указанном размере ... года.
По правилам ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
При этом сделкой на основании ст. 153 Гражданского кодекса РФ признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. ст. 420, 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.
Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Статья 431 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.
Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания приведенной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).
Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.
По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон. Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
На основании п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, а обязанностью покупателя - оплата товара.
В данном случае представленные сторонами доказательства бесспорно свидетельствуют о том, что фактически заключенный между .... и ....... года договор купли-продажи прикрывал собою договор залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по заключенному между ними договору займа. Об этом свидетельствует и последующее поведение сторон, совершивших фактические действия по исполнению обязательств по договору денежного займа, а не по договору купли-продажи жилого помещения.
Так, никем из сторон не оспаривалось, что Х. и после ... года осуществляла права собственника в отношении недвижимого имущества, формально принадлежащего П., проживала в спорной квартире, состояла в ней на регистрационном учете, несла бремя ее содержания и оплачивала коммунальные услуги. Ни в одной из организаций, отпускающих коммунальные услуги, ...., как новый собственник спорной квартиры, не заявил о переходе к нему права собственности, в спорную квартиру он не вселялся, не передавал за нее.... цену, прописанную в договоре купли-продажи в размере ... рублей, требований об освобождении спорной квартиры Х. не заявлял.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что как у продавца (Х.), так и покупателя (П.) отсутствовали намерения создать соответствующие правовые последствия заключенного между ними ... года договора купли-продажи.
Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при заключении спорного договора стороны преследовали иную цель и имели волю на совершение другой сделки, а именно, имели целью обеспечить исполнение обязательств Х., как заемщика, путем передачи принадлежащей ей квартиры в залог. Таким образом, совершенная между сторонами сделка купли-продажи от... года прикрывала договор залога и, соответственно, является ничтожной в силу своей притворности и не порождает для сторон этого договора правовых последствий.
При этом, как справедливо указано в апелляционной жалобе, недействительной является и сделка, которую стороны фактически имели в виду - договор залога квартиры N ... по ул. ... в г. Ставрополе в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, поскольку она не соответствует требованиям ст. ст. 334, 339 Гражданского кодекса РФ и ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Как было указано выше, согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Правоотношения, возникающие из договора займа, регулируются главой 23 Гражданского кодекса РФ "Обеспечение исполнения обязательств".
Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
На основании п. п. 1 - 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора залога.
Из приведенных норм закона следует, что отсутствие письменной формы договора о залоге влечет его недействительность.
Согласно ст. 165 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В соответствии со ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
В силу п. 1 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 или нарушены правила п. 4 ст. 13 этого Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Поскольку в оспариваемом договоре купли-продажи от ... года отсутствуют существенные условия, предусмотренные ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", его регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлена как договора купли-продажи, а не в качестве договора залога спорной квартиры, соответственно, данная сделка является ничтожной.
С учетом приведенных выше обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств, судебная коллегия, вопреки суду первой инстанции, приходит к выводу, что договор купли-продажи спорной квартиры от ... года, заключенный между Х. и ...., является притворной сделкой, которая фактически прикрывала договор займа с залогом имущества (жилого помещения). А потому указанный договор купли-продажи в силу положений п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ является ничтожной сделкой.
При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда в описанной выше части нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Вместе с тем, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения остальных доводов апелляционной жалобы и соглашается с подробно мотивированными в обжалуемом решении выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания ничтожными сделки купли-продажи спорной квартиры от ... года между П. и А. и сделки купли-продажи спорной квартиры от ... года между А. и .... по основанию их притворности.
Х.. стороной договора купли-продажи спорной квартиры от ... года не являлась, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ и п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ не представила допустимых и бесспорных доказательств тому, что стороны по этому договору в действительности имели в виду сделку по обеспечению возврата займа .... супругу покупателя А., А.А., а равно тому, что такая иная сделка - договор займа вообще имел место быть и что стороны по нему достигли соглашения по всем существенным условиям.
Представленные .... платежные документы о списании денежных средств в сумме ... рублей с банковского счета, открытого в С. на имя И., бесспорным доказательством существования правоотношений именно по договору займа и именно между .... и .... не являются.
Не было представлено .... ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии и достоверных доказательств тому, что у обеих сторон сделки купли-продажи от ... года, в частности, у А., отсутствовало волеизъявление на ее исполнение, что при совершении этой сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.
Напротив, как усматривается из материалов дела, .... после совершения сделки купли-продажи от ... года приняла меры к реализации своих прав собственника на нее, обратившись в суд с иском о признании .... утратившей право пользования спорной квартирой и ее выселении из этого жилого помещения, а в последующем, произвела отчуждение принадлежащего ей жилого помещения. Более того, в материалах дела имеются квитанции об оплате А. коммунальных услуг в период владения спорной квартирой.
Оспаривая сделку купли-продажи спорной квартиры от ... года между А. и К. по основанию п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, Х.Х. вообще не указала, какую иную сделку прикрывали стороны по этому договору.
В силу изложенного, разрешая требования .... в части признания притворными сделок купли-продажи спорной квартиры от ... года между .... и А. и от ... года между А. и ...., суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с такими выводами суда первой инстанции в указанной части основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, регулирующими спорные правоотношения, и не могут повлиять на законность постановленного решения.
Поскольку иные обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права не установлено, в остальной части решение суда следует признать законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от ... года в части отказа в удовлетворении исковых требований .... к П. о признании заключенного между ними 11 ноября 2011 года договора купли-продажи квартиры N ... по ул. ... в г. Ставрополе притворной сделкой отменить.
Принять в отмененной части новое решение, которым указанные исковые требования .... удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры N ... общей площадью ... кв. м, расположенной по адресу: г. Ставрополь, ул. ..., заключенный 11 ноября 2011 года между Х. и П., недействительной (ничтожной) притворной сделкой.
В остальной части решение суда оставить без изменений.
Апелляционную жалобу представителя истца и ответчика по встречному иску .... - Л. удовлетворить в части.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)