Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Грибанов Ю.Ю.
Докладчик: Устинов О.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Плотниковой М.В.,
судей Устинова О.И., Мулярчика А.И.,
при секретаре Н.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 06 ноября 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе Открытого акционерного общества "Строительный трест N 43" на решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 28 июля 2014 года, которым постановлено:
В иске ОАО "Стройтрест N 43" - отказать.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Устинова О.И., судебная коллегия
установила:
ОАО "Стройтрест N 43" обратилось в суд с иском к Н.М., Н.Е. об изменении условий договора долевого участия в строительстве о запланированном сроке ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, определив его датой - 30 июня 2014 года.
В обоснование своих требований общество указало, что ОАО "Строительный трест N 43" является застройщиком многоквартирного дома по адресу: <адрес> стр. Истцом 11.04.2013 г. с ответчиками был заключен договор на участие в долевом строительстве N <данные изъяты> указанного жилого дома. Планируемый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию по договору определен 31 августа 2013 года, фактический ввод запланирован на 30 июня 2014 года, в связи с чем, ответчикам направлены уведомления о невозможности завершения строительства объекта недвижимости в предусмотренный договором срок с предложениями об изменении договора в соответствующей части, которые были отклонены участниками долевого строительства.
Продление срока сдачи объекта вызвано тем, что при его возведении неоднократно предпринимались умышленные действия третьими лицами, направленные на затягивание и прекращение строительства, а именно: пробираясь на строительную площадку, они мешали работе специализированной техники. Также жильцами рядом стоящих домов неоднократно подавались жалобы в прокуратуру и органы полиции, что в свою очередь существенно затрудняло ход работ и, как следствие, исполнение обязательств по договору.
Кроме того, истец был вынужден обратиться в суд для установления сервитута на земельный участок, по которому согласно проекту и технической экспертизе, должно было подводиться тепло к строящемуся дому, что также повлияло на срок исполнения обязательств. Застройщик был вынужден изменить траекторию прокладки тепловой развязки к домам через дорожные пути, что для организации было более затратно, однако не повлияло на стоимость жилья.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласно ОАО "Стройтрест N 43", в апелляционной жалобе просят отменить решение суда, принять новое решение об удовлетворении иска.
Апеллянт полагает, что истцом представлены доказательства существенности обстоятельств, влияющих на необходимость изменения условий договора, однако им дана ненадлежащая правовая оценка судом.
Податель жалобы обращает внимание на то, что причиной изменения условий договора (в частности, изменение сроков ввода объекта в эксплуатацию) послужило единственное основание - отмена мэрией <адрес> ранее выданного ею разрешения на прокладку тепловых сетей от 10.08.2012 г. N 919. Поскольку проектная организация может иметь только один вариант подключения к сетям и выполнения технических условий ею выданных, то иные варианты подключения строящегося дома истец был вынужден искать после принятия мэрией решения об отзыве разрешения. Выводы суда о том, что застройщик должен был предвидеть отмену мэрией разрешения, безосновательны. В результате неправильного толкования и применения судом норм права, объекты строительства могут оказаться незавершенными, что нарушит права иных участников долевого строительства.
Также апеллянт указывает о том, что судом были допущены нарушения норм процессуального права.
В письменных возражениях ответчики указывают на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
В заседании суда апелляционной инстанции Н.М. полагал решение суда законным и обоснованным.
Представитель ОАО "Стройтрест N 43", Н.Е., а также представитель ОАО "Газпромбанк" о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, исходя из доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Пунктами 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.
Основанием для изменения либо расторжения договора, в силу части 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Разрешая данный спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ОАО "Стройтрест N 43", суд первой инстанции исходил из того, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми.
Существенным обстоятельством застройщик указывает возникшие в процессе строительства многоквартирного дома трудности в реализации принятого проекта прокладки тепловых сетей, обусловленные позицией собственников смежного земельного участка, по границам которого должна была пройти теплотрасса.
При этом из содержания представленного экспертного заключения о возможных схемах трассировки тепловых сетей, застройщик располагал альтернативным вариантом трассировки тепловой сети, который в дальнейшем и был им реализован.
Согласно разрешению на проведение земляных работ от 10.08.2012 г., проектной документации, переписки застройщика с компетентными органами власти, разрешение на проведение земляных работ было отозвано мэрией г. Новосибирска в связи с отсутствием согласия на вскрытие грунта от собственников смежного земельного участка.
При этом застройщику, по состоянию на 18.09.2012 г. было известно о невозможности реализации принятого им проекта размещения теплотрассы в связи с имеющимися возражениями собственников смежного земельного участка.
Несмотря на данное обстоятельство, истец 11 апреля 2013 года заключил с ответчиками договор долевого участия в строительстве, в котором срок ввода объекта в эксплуатацию определен как 31 августа 2013 года.
При установленных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанные истцом факты в качестве оснований заявленных требований, не являются существенным изменением обстоятельств, поскольку возможность наступления таких последствий истец, действуя разумно и добросовестно, мог и должен был предвидеть при заключении спорного договора, а также мог преодолеть (что и было им впоследствии сделано). Изменение обстоятельств было вызвано действиями самого застройщика и не могло быть расценено как существенное изменение обстоятельств, влекущих изменение договора.
Более того, судебная коллегия также считает необходимым указать, что о невозможности исполнения обязанности по передаче участникам объектов долевого строительства, застройщику было достоверно известно заблаговременно, однако он не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 3 статьи 6 указанного выше Федерального закона, не направил не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока ответчикам соответствующей информации. А, только в феврале 2014 года, спустя более полугода после истечения предусмотренного договором срока передачи объекта участнику, застройщик направил Н.М. и Н.Е. уведомление об изменении договора, при этом в марте 2014 года уже обратился в суд.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Ф.
Довод апелляционной жалобы о том, что истцом представлены доказательства существенности обстоятельств, влияющих на необходимость изменения условий договора, но им дана ненадлежащая правовая оценка, основан на переоценке доказательств, представленных лицами, участвующими в деле. Соглашаясь с оценкой доказательств судом первой инстанции, судебная коллегия не усматривает оснований для предлагаемой переоценки.
Несостоятельными судебная коллегия находит и ссылку апеллянта на нарушение судом норм процессуального прав, поскольку таких нарушений, которые по смыслу части 3 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ способствовали принятию неправильного решения или являлись бы основанием для отмены решения, судом не допущено.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 28 июля 2014 года в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Строительный трест N 43" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-9316/2014
Требование: Об изменении условий договора долевого участия в строительстве. Обстоятельства: Истец указывает на то, что ответчикам направлены уведомления о невозможности завершения строительства объекта недвижимости в предусмотренный договором срок.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 ноября 2014 г. по делу N 33-9316/2014
Судья: Грибанов Ю.Ю.
Докладчик: Устинов О.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Плотниковой М.В.,
судей Устинова О.И., Мулярчика А.И.,
при секретаре Н.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 06 ноября 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе Открытого акционерного общества "Строительный трест N 43" на решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 28 июля 2014 года, которым постановлено:
В иске ОАО "Стройтрест N 43" - отказать.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Устинова О.И., судебная коллегия
установила:
ОАО "Стройтрест N 43" обратилось в суд с иском к Н.М., Н.Е. об изменении условий договора долевого участия в строительстве о запланированном сроке ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, определив его датой - 30 июня 2014 года.
В обоснование своих требований общество указало, что ОАО "Строительный трест N 43" является застройщиком многоквартирного дома по адресу: <адрес> стр. Истцом 11.04.2013 г. с ответчиками был заключен договор на участие в долевом строительстве N <данные изъяты> указанного жилого дома. Планируемый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию по договору определен 31 августа 2013 года, фактический ввод запланирован на 30 июня 2014 года, в связи с чем, ответчикам направлены уведомления о невозможности завершения строительства объекта недвижимости в предусмотренный договором срок с предложениями об изменении договора в соответствующей части, которые были отклонены участниками долевого строительства.
Продление срока сдачи объекта вызвано тем, что при его возведении неоднократно предпринимались умышленные действия третьими лицами, направленные на затягивание и прекращение строительства, а именно: пробираясь на строительную площадку, они мешали работе специализированной техники. Также жильцами рядом стоящих домов неоднократно подавались жалобы в прокуратуру и органы полиции, что в свою очередь существенно затрудняло ход работ и, как следствие, исполнение обязательств по договору.
Кроме того, истец был вынужден обратиться в суд для установления сервитута на земельный участок, по которому согласно проекту и технической экспертизе, должно было подводиться тепло к строящемуся дому, что также повлияло на срок исполнения обязательств. Застройщик был вынужден изменить траекторию прокладки тепловой развязки к домам через дорожные пути, что для организации было более затратно, однако не повлияло на стоимость жилья.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласно ОАО "Стройтрест N 43", в апелляционной жалобе просят отменить решение суда, принять новое решение об удовлетворении иска.
Апеллянт полагает, что истцом представлены доказательства существенности обстоятельств, влияющих на необходимость изменения условий договора, однако им дана ненадлежащая правовая оценка судом.
Податель жалобы обращает внимание на то, что причиной изменения условий договора (в частности, изменение сроков ввода объекта в эксплуатацию) послужило единственное основание - отмена мэрией <адрес> ранее выданного ею разрешения на прокладку тепловых сетей от 10.08.2012 г. N 919. Поскольку проектная организация может иметь только один вариант подключения к сетям и выполнения технических условий ею выданных, то иные варианты подключения строящегося дома истец был вынужден искать после принятия мэрией решения об отзыве разрешения. Выводы суда о том, что застройщик должен был предвидеть отмену мэрией разрешения, безосновательны. В результате неправильного толкования и применения судом норм права, объекты строительства могут оказаться незавершенными, что нарушит права иных участников долевого строительства.
Также апеллянт указывает о том, что судом были допущены нарушения норм процессуального права.
В письменных возражениях ответчики указывают на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
В заседании суда апелляционной инстанции Н.М. полагал решение суда законным и обоснованным.
Представитель ОАО "Стройтрест N 43", Н.Е., а также представитель ОАО "Газпромбанк" о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, исходя из доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Пунктами 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.
Основанием для изменения либо расторжения договора, в силу части 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Разрешая данный спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ОАО "Стройтрест N 43", суд первой инстанции исходил из того, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми.
Существенным обстоятельством застройщик указывает возникшие в процессе строительства многоквартирного дома трудности в реализации принятого проекта прокладки тепловых сетей, обусловленные позицией собственников смежного земельного участка, по границам которого должна была пройти теплотрасса.
При этом из содержания представленного экспертного заключения о возможных схемах трассировки тепловых сетей, застройщик располагал альтернативным вариантом трассировки тепловой сети, который в дальнейшем и был им реализован.
Согласно разрешению на проведение земляных работ от 10.08.2012 г., проектной документации, переписки застройщика с компетентными органами власти, разрешение на проведение земляных работ было отозвано мэрией г. Новосибирска в связи с отсутствием согласия на вскрытие грунта от собственников смежного земельного участка.
При этом застройщику, по состоянию на 18.09.2012 г. было известно о невозможности реализации принятого им проекта размещения теплотрассы в связи с имеющимися возражениями собственников смежного земельного участка.
Несмотря на данное обстоятельство, истец 11 апреля 2013 года заключил с ответчиками договор долевого участия в строительстве, в котором срок ввода объекта в эксплуатацию определен как 31 августа 2013 года.
При установленных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанные истцом факты в качестве оснований заявленных требований, не являются существенным изменением обстоятельств, поскольку возможность наступления таких последствий истец, действуя разумно и добросовестно, мог и должен был предвидеть при заключении спорного договора, а также мог преодолеть (что и было им впоследствии сделано). Изменение обстоятельств было вызвано действиями самого застройщика и не могло быть расценено как существенное изменение обстоятельств, влекущих изменение договора.
Более того, судебная коллегия также считает необходимым указать, что о невозможности исполнения обязанности по передаче участникам объектов долевого строительства, застройщику было достоверно известно заблаговременно, однако он не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 3 статьи 6 указанного выше Федерального закона, не направил не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока ответчикам соответствующей информации. А, только в феврале 2014 года, спустя более полугода после истечения предусмотренного договором срока передачи объекта участнику, застройщик направил Н.М. и Н.Е. уведомление об изменении договора, при этом в марте 2014 года уже обратился в суд.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Ф.
Довод апелляционной жалобы о том, что истцом представлены доказательства существенности обстоятельств, влияющих на необходимость изменения условий договора, но им дана ненадлежащая правовая оценка, основан на переоценке доказательств, представленных лицами, участвующими в деле. Соглашаясь с оценкой доказательств судом первой инстанции, судебная коллегия не усматривает оснований для предлагаемой переоценки.
Несостоятельными судебная коллегия находит и ссылку апеллянта на нарушение судом норм процессуального прав, поскольку таких нарушений, которые по смыслу части 3 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ способствовали принятию неправильного решения или являлись бы основанием для отмены решения, судом не допущено.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 28 июля 2014 года в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Строительный трест N 43" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)