Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Авдониной О.Г.
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анистратенко А.В.,
при участии:
от ответчика: представителя Карповича В.Г. по доверенности от 12.01.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Сочи, общества с ограниченной ответственностью кафе "Мацеста"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 13 марта 2015 года по делу N А32-35989/2013 (судья Левченко О.С.)
по иску администрации города Сочи
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью кафе "Мацеста"
о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мацеста" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 921 428 руб. 92 коп. за период с 01.01.2012 по 30.09.2013, неустойки в размере 108 977 руб. 21 коп. за период с 11.09.2012 по 29.08.2013 и расторжении договора от 02.05.2012 N 4900007504 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303007:82 площадью 530 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Аллея Челтенхема, 1/1.
Исковые требования мотивированы нарушением обществом условий договора аренды по уплате арендных платежей.
Решением суда от 27.0212.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014, исковые требования администрации удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 судебные акты первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
Направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд кассационной инстанции указал на то, что при принятии решения судами не дана надлежащая правовая оценка договору аренды на предмет действительности, в частности на предмет правильности применения администрацией при расчете размера годовой арендной платы данных о рыночной стоимости арендной платы, установленных отчетом от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012.
При новом рассмотрении дела решением суда от 13 марта 2015 года администрации в удовлетворении иска о взыскании с общества арендной платы отказано по мотиву отсутствия задолженности. Суд пришел к выводу, что арендная плата по договору подлежит расчету исходя из положений постановления администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". В частности, суд указал, что арендная плата подлежит расчету по пункту 4.1 Правил. Согласно представленному обществом расчету, размер арендной платы за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 составил 63 267 руб. 66 коп. Обществом уплачено 123 750 руб., задолженность отсутствует.
Требование о взыскании неустойки суд удовлетворил частично в сумме 3 485 руб. 46 коп., признав доказанным факты несвоевременной уплаты обществом арендной платы.
Требование о расторжении договора суд также удовлетворил, указав, что общество на протяжении длительного времени (с 01.01.2012) не исполняло обязательства по договору аренды земельного участка. Систематическую просрочку уплаты арендных платежей суд квалифицировал существенным нарушением условий договора арендатором.
Администрация и общество обжаловали решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Администрация просит отменить решение в части отказа в удовлетворении исковых требований. Апелляционная жалоба администрации полностью повторяет доводы искового заявления.
Общество обжаловало решение в части взыскания неустойки и в части удовлетворения иска администрации о расторжении договора аренды.
Апелляционная жалоба общества мотивирована следующими доводами:
- суд не принял во внимание, что при заключении договора администрация действовала недобросовестно, установив размер годовой арендной платы в сумме 597 947 руб. Пункт 3.2 договора был признан недействительным решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2014 по делу N А32-94663/2014. Общество не имело возможности оплачивать арендную плату, так как ее конкретная стоимость в результате состоявшихся судебных решений не была определена договором. Стоимость, которую общество должно заплатить за конкретный период, была определена судом первой инстанции при повторном рассмотрении настоящего дела, при этом суд согласился с расчетом ежегодной арендной платы, предложенной обществом. Сумма, определенная судом, не является обязательной для общества по исполнению обязательства по договору, так как существенное условие договора не определено и не согласовано сторонами сделки,
- при взыскании неустойки суд не дал оценку тому, что просрочка должника по оплате арендной платы была вызвана объективными причинами, за которые общество не должно нести ответственность в виде уплаты неустойки. Просрочка оплаты арендной платы являлась следствием действия (бездействия) администрации, которая при заключении договора не применила нормативные акты, регулирующие порядок определения стоимости ежегодной арендной платы, тем самым злоупотребив своим правом,
- по этим же двум основаниям является незаконным решение в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды. Суд не учел, что применение последствий расторжения договора аренды невозможно ввиду нахождения на земельном участке принадлежащего обществу объекта недвижимого имущества. Общество имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду либо в собственность.
Ходатайством от 18.05.2015 общество уточнило требования апелляционной жалобы, изменив требование об отмене решения в части взыскания неустойки на требование об изменении размера взысканной неустойки в связи с выходом судом первой инстанции за пределы исковых требований.
Администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечила, будучи уведомлена о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие истца.
Представитель общества в судебном заседании доводы апелляционной жалобы общества поддержал, доводы апелляционной жалобы администрации не признал.
Дело рассмотрено с объявлением в судебном заседании перерыва с 12.05.2015 до 19.05.2015.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба общества подлежит удовлетворению, а апелляционная жалоба администрации - отклонению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02.05.2012 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 4900007504 аренды земельного участка (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 530 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303007:82, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхема, 1/1, в территориальной зоне Ж-2, с видом разрешенного использования - "для обеспечения эксплуатации здания кафе-закусочная". Категория земель - земли населенных пунктов.
Срок действия договора стороны установили с момента его государственной регистрации до 29.12.2016 (пункт 2.1. договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.10.2012 N 19/327/2012-339.
Неисполнение обществом обязательства по уплате арендной платы явилось основанием для обращения администрации с исковым по настоящему делу.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за землю являются земельный налог и арендная плата.
Пунктом 3.2. договора размер годовой арендной платы за земельный участок сторонами установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 и составляет 597 947 руб. В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что исчисление арендной платы устанавливается с 29.12.2011.
Предъявляя иск, администрация произвела расчет задолженности общества по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 в размере 123 750 руб., исходя из условий пункта 3.2 договора с учетом частичной оплаты, произведенной обществом по платежным поручениям N 11 от 14.03.2013, N 7 от 14.03.2013, N 8 от 14.03.2013, N 9 от 14.03.2013, N 10 от 14.03.2013.
Между тем, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2014 по делу N А32-9463/2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.09.2014 и постановлением суда кассационного инстанции от 14.01.2015, пункт 3.2 договора признан недействительным по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).
Суды в рамках дела N А32-9463/2014 пришли к выводу, что включение в договор условия о размере головой арендной платы, рассчитанной на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012, не соответствует постановлению администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (опубликовано 09.06.2011 в газете "Новости Сочи" N 92).
В преамбуле к Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила) указано, что они применяются для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.
Пунктом 4.1 Правил предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05.09.2011), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап = Р x С x Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 Правил, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.
В материалы дела представлен отчет от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303007:82 составляет 1 937 680 руб.
Общество представило в материалы дела расчет арендной платы, произведенный в соответствии с пунктом 4.1 Правил (л.д. 272 том 1).
Согласно представленному ответчиком расчету арендная плата в 2012 году составила 29 065 руб. 20 коп. (1 937 680 х 1,5% х 1), в 2013 году - 45 603 руб.
30 коп. (1 937 680 х 1,5% х 1 х 1,569). Суд первой инстанции признал данный расчет правильным, оснований для переоценки вывода суда в указанной части суд апелляционной инстанции не находит.
Администрацией заявлено требование о взыскании арендной платы за 2012 год и за 9 месяцев 2013 года. Следовательно, за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 подлежащая уплате обществом арендная плата составила 63 267 руб. 66 коп.
По платежным поручениям N 11 от 14.03.2013, N 7 от 14.03.2013, N 8 от 14.03.2013, N 9 от 14.03.2013, N 10 от 14.03.2013 общество перечислило в счет уплаты арендной платы 123 750 руб.
Таким образом, обществом за спорный период арендная плата уплачена в большем размере, чем предусмотрено нормативно.
При изложенных обстоятельствах суд правомерно отказал администрации в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы.
Администрацией также заявлено требование о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 108 977 руб.
21 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 3.3. договора аренды внесение арендной платы в бюджет осуществляется ежеквартально до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Исполнение обязательства по уплате арендной платы стороны обеспечили неустойкой в размере 0,05% от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 3.3 договора).
Суд первой инстанции признал представленный администрацией расчет неустойки необоснованным и произвел расчет неустойки самостоятельно, определив ее в сумме 3 485 руб. 46 коп. за период с 11.03.2012 по 14.03.2013.
Между тем, согласно расчету администрации (л.д. 40 том 1) начальный период начисления неустойки определен с 11.09.2012, при этом с указанной даты неустойка начислена на сумму задолженности за 3 квартала 2012 года.
Произведя расчет неустойки, начиная с 11.03.2012, суд первой инстанции вышел за пределы заявленного администрацией периода начисления неустойки.
С учетом определенного администрацией периода просрочки и с учетом исчисления арендной платы в соответствии с Правилами определения размера арендной платы в г. Сочи, размер подлежащей взысканию неустойки составляет 2 489 руб. 71 коп.:
- - с 11.09.2012 по 10.11.2012: 21 798 руб. 90 коп. х 0,05% х 61 дней = 664 руб. 87 коп.;
- - с 11.11.2012 по 10.03.2013: 29 065 руб. 20 коп. (21 798 руб. 90 коп. + 7 266 руб. 30 коп.) х 0,05% х 120 дней = 1 743 руб. 91 коп.;
- - с 11.03.2013 по 14.03.2013: 40 466 руб. 03 коп. (29 065 руб. 20 коп. + 11 400 руб. 83 коп.) х 0,05% х 4 = 80 руб. 93 коп.
С учетом изложенного, решение суда в части взыскания неустойки подлежит изменению, размер неустойки подлежит уменьшению до 2 489 руб. 71 коп.
В связи с изменением решения в части взыскания неустойки, подлежит также изменению решение суда в части взыскания с общества в федеральный бюджет государственной пошлины по иску.
Удовлетворяя иск о расторжении договора аренды, суд указал, что общество на протяжении длительного времени (с 01.01.2012) не исполняет взятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка, часть арендной платы в размере 123 750 руб. оплачена лишь 14.03.2013, более года платежей по договору аренды ответчик своевременно не вносил. Суд пришел к выводу, что систематическая просрочка в оплате арендных платежей является существенным нарушением условий договора аренды арендатором, являющимся основанием для расторжения договора аренды.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Администрация 27.02.2013 направила обществу претензию с предложением погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 597 947 руб. и пени в размере 43 998 руб. 12 коп. в десятидневный срок со дня получения претензии (л.д. 41 том 1). Администрация указала, что в случае непредставления доказательств, подтверждающих оплату задолженности, будет инициировано направление иска в суд о взыскании долга, пени и о расторжении договора.
В претензии от 16.04.2013 N 7515/02-05-16-1 (л.д. 44 том 1) администрация предложила обществу явиться в департамент имущественных отношений администрации г. Сочи для подписания соглашения о расторжении договора.
Таким образом, администрацией соблюден претензионный порядок расторжения договора аренды.
Согласно пункту 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливаются специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Суд, установив, что платежи за использование земельного участка обществом произведены лишь 14.03.2013 в сумме 123 750 руб., пришел к выводу, что общество систематически допускало просрочку в уплате арендной платы, более года не производило платежей по договору аренды, следовательно, допустило существенное нарушение условий договора аренды.
Между тем, судом не учтены следующие обстоятельства.
При подписании договора 02.05.2012 стороны согласовали исчисление арендной платы с 29.12.2011. Арендатор не мог уплачивать арендные платежи за период, предшествующий подписанию договора, ранее даты подписания договора. Платежи по договору произведены 14.03.2013.
Вывод суда о непроведении обществом платежей по договору более года не соответствует фактическим обстоятельствам.
Суд при принятии решения также не учел, что у общества вопрос о правильности установления ему размера арендной платы возник непосредственно после заключения договора аренды.
Так, в октябре 2012 года общество направило администрации соглашение о внесении в договор изменений, касающихся установления размера годовой арендной платы, а 13.11.2012 инициировало иск к администрации о внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды, устанавливающий размер арендной платы.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2013 по делу N А32-34401/2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.11.2013, иск общества был удовлетворен, размер годовой арендной платы был установлен в размере 38 001 руб.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2014 судебные акты по делу N А32-34401/2012 были отменены, в удовлетворении иска было отказано ввиду отсутствии оснований для внесения изменений в договор аренды. В постановлении суда кассационной инстанции обществу указано на возможность обращения с самостоятельным иском о признании недействительным договора аренды в части определения размера арендной платы.
Таким образом, до рассмотрения судом кассационной инстанции дела N А32-34401/2012 между сторонами имелась неопределенность в установлении размера арендной платы, ввиду ее оспаривания арендатором.
После рассмотрения дела N А32-34401/2012 судом кассационной инстанции общество платежными поручениями N 11 от 14.03.2013, N 7 от 14.03.2013, N 8 от 14.03.2013, N 9 от 14.03.2013, N 10 от 14.03.2013 перечислило в счет арендной платы 23 750 руб.
24.03.2014 общество инициировало иск о признании недействительным договора аренды в части пункта 3.2 договора, регулирующего размер арендной платы.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2014 по делу N А32-9463/2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.09.2014 и постановлением суда кассационной инстанции от 14.01.2015, пункт 3.2 договора признан недействительным. Суды указали на неправильность определения размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 и необходимость ее определения согласно Правилам определения размера арендной платы, утвержденным постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что неопределенность в установлении цены арендной платы, в первую очередь, явилась следствием действий администрации, которая, являясь органом местного самоуправления, при заключении договора аренды была обязана правильно установить плату за пользование земельным участком.
Общество с момента заключения договора аренды активно принимало меры к достижению определенности в арендных правоотношениях в части установления соответствующей закону цены арендной платы с целью надлежащего исполнения своего обязательства по договору.
Как было изложено выше, 14.03.2013 общество в счет арендной платы уплатило 123 750 руб., что значительно превышает размер законной арендной платы, подлежавшей уплате обществом к указанной дате.
К моменту обращения администрации с иском о расторжении договора аренды (28.10.2013) долг по арендной плате отсутствовал.
По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 и в пункте 23 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 N 11 нарушение договора должно быть не только значительным, но и неустранимым.
Закрепленное в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) право на предъявление в разумный срок иска о расторжении договора (даже после уплаты арендатором долга) само по себе не возлагает на арбитражный суд обязанность удовлетворить заявленное требование.
Исходя из конкретных обстоятельств, возникших между сторонами в процессе исполнения договора аренды от 02.05.2012, требование администрации о расторжении договора нельзя считать соразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.
По изложенным обстоятельствам решение суда в части расторжения договора аренды от 02.05.2012 N 4900007504 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска в указанной части.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы общества по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на администрацию.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13 марта 2015 года по делу N А32-35989/2013 в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды отменить, в указанной части принять новый судебный акт.
Администрации города Сочи в удовлетворении иска о расторжении договора от 02.05.2012 N 4900007504 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303007:82 отказать.
Решение в части удовлетворения иска о взыскании договорной неустойки изменить, абзац второй резолютивной части изложить в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью кафе "Мацеста" (ИНН 2319005590, ОГРН 1022302831660) в пользу администрации города Сочи 2 489 руб. 71 коп. неустойки за период с 11.09.2012 по 14.03.2013".
Решение в части взыскания государственной пошлины изменить, абзац четвертый изложить в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью кафе "Мацеста" (ИНН 2319005590, ОГРН 1022302831660) в доход федерального бюджета 56 руб. государственной пошлины по иску".
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с администрации города Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью кафе "Мацеста" (ИНН 2319005590, ОГРН 1022302831660) 3 000 руб. судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2015 N 15АП-6737/2015 ПО ДЕЛУ N А32-35989/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2015 г. N 15АП-6737/2015
Дело N А32-35989/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Авдониной О.Г.
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анистратенко А.В.,
при участии:
от ответчика: представителя Карповича В.Г. по доверенности от 12.01.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Сочи, общества с ограниченной ответственностью кафе "Мацеста"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 13 марта 2015 года по делу N А32-35989/2013 (судья Левченко О.С.)
по иску администрации города Сочи
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью кафе "Мацеста"
о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мацеста" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 921 428 руб. 92 коп. за период с 01.01.2012 по 30.09.2013, неустойки в размере 108 977 руб. 21 коп. за период с 11.09.2012 по 29.08.2013 и расторжении договора от 02.05.2012 N 4900007504 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303007:82 площадью 530 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Аллея Челтенхема, 1/1.
Исковые требования мотивированы нарушением обществом условий договора аренды по уплате арендных платежей.
Решением суда от 27.0212.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014, исковые требования администрации удовлетворены.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 судебные акты первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
Направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд кассационной инстанции указал на то, что при принятии решения судами не дана надлежащая правовая оценка договору аренды на предмет действительности, в частности на предмет правильности применения администрацией при расчете размера годовой арендной платы данных о рыночной стоимости арендной платы, установленных отчетом от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012.
При новом рассмотрении дела решением суда от 13 марта 2015 года администрации в удовлетворении иска о взыскании с общества арендной платы отказано по мотиву отсутствия задолженности. Суд пришел к выводу, что арендная плата по договору подлежит расчету исходя из положений постановления администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". В частности, суд указал, что арендная плата подлежит расчету по пункту 4.1 Правил. Согласно представленному обществом расчету, размер арендной платы за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 составил 63 267 руб. 66 коп. Обществом уплачено 123 750 руб., задолженность отсутствует.
Требование о взыскании неустойки суд удовлетворил частично в сумме 3 485 руб. 46 коп., признав доказанным факты несвоевременной уплаты обществом арендной платы.
Требование о расторжении договора суд также удовлетворил, указав, что общество на протяжении длительного времени (с 01.01.2012) не исполняло обязательства по договору аренды земельного участка. Систематическую просрочку уплаты арендных платежей суд квалифицировал существенным нарушением условий договора арендатором.
Администрация и общество обжаловали решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Администрация просит отменить решение в части отказа в удовлетворении исковых требований. Апелляционная жалоба администрации полностью повторяет доводы искового заявления.
Общество обжаловало решение в части взыскания неустойки и в части удовлетворения иска администрации о расторжении договора аренды.
Апелляционная жалоба общества мотивирована следующими доводами:
- суд не принял во внимание, что при заключении договора администрация действовала недобросовестно, установив размер годовой арендной платы в сумме 597 947 руб. Пункт 3.2 договора был признан недействительным решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2014 по делу N А32-94663/2014. Общество не имело возможности оплачивать арендную плату, так как ее конкретная стоимость в результате состоявшихся судебных решений не была определена договором. Стоимость, которую общество должно заплатить за конкретный период, была определена судом первой инстанции при повторном рассмотрении настоящего дела, при этом суд согласился с расчетом ежегодной арендной платы, предложенной обществом. Сумма, определенная судом, не является обязательной для общества по исполнению обязательства по договору, так как существенное условие договора не определено и не согласовано сторонами сделки,
- при взыскании неустойки суд не дал оценку тому, что просрочка должника по оплате арендной платы была вызвана объективными причинами, за которые общество не должно нести ответственность в виде уплаты неустойки. Просрочка оплаты арендной платы являлась следствием действия (бездействия) администрации, которая при заключении договора не применила нормативные акты, регулирующие порядок определения стоимости ежегодной арендной платы, тем самым злоупотребив своим правом,
- по этим же двум основаниям является незаконным решение в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды. Суд не учел, что применение последствий расторжения договора аренды невозможно ввиду нахождения на земельном участке принадлежащего обществу объекта недвижимого имущества. Общество имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в аренду либо в собственность.
Ходатайством от 18.05.2015 общество уточнило требования апелляционной жалобы, изменив требование об отмене решения в части взыскания неустойки на требование об изменении размера взысканной неустойки в связи с выходом судом первой инстанции за пределы исковых требований.
Администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечила, будучи уведомлена о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие истца.
Представитель общества в судебном заседании доводы апелляционной жалобы общества поддержал, доводы апелляционной жалобы администрации не признал.
Дело рассмотрено с объявлением в судебном заседании перерыва с 12.05.2015 до 19.05.2015.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба общества подлежит удовлетворению, а апелляционная жалоба администрации - отклонению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02.05.2012 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 4900007504 аренды земельного участка (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 530 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303007:82, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхема, 1/1, в территориальной зоне Ж-2, с видом разрешенного использования - "для обеспечения эксплуатации здания кафе-закусочная". Категория земель - земли населенных пунктов.
Срок действия договора стороны установили с момента его государственной регистрации до 29.12.2016 (пункт 2.1. договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.10.2012 N 19/327/2012-339.
Неисполнение обществом обязательства по уплате арендной платы явилось основанием для обращения администрации с исковым по настоящему делу.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за землю являются земельный налог и арендная плата.
Пунктом 3.2. договора размер годовой арендной платы за земельный участок сторонами установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 и составляет 597 947 руб. В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что исчисление арендной платы устанавливается с 29.12.2011.
Предъявляя иск, администрация произвела расчет задолженности общества по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 в размере 123 750 руб., исходя из условий пункта 3.2 договора с учетом частичной оплаты, произведенной обществом по платежным поручениям N 11 от 14.03.2013, N 7 от 14.03.2013, N 8 от 14.03.2013, N 9 от 14.03.2013, N 10 от 14.03.2013.
Между тем, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2014 по делу N А32-9463/2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.09.2014 и постановлением суда кассационного инстанции от 14.01.2015, пункт 3.2 договора признан недействительным по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).
Суды в рамках дела N А32-9463/2014 пришли к выводу, что включение в договор условия о размере головой арендной платы, рассчитанной на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012, не соответствует постановлению администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (опубликовано 09.06.2011 в газете "Новости Сочи" N 92).
В преамбуле к Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила) указано, что они применяются для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.
Пунктом 4.1 Правил предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05.09.2011), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап = Р x С x Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 Правил, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.
В материалы дела представлен отчет от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303007:82 составляет 1 937 680 руб.
Общество представило в материалы дела расчет арендной платы, произведенный в соответствии с пунктом 4.1 Правил (л.д. 272 том 1).
Согласно представленному ответчиком расчету арендная плата в 2012 году составила 29 065 руб. 20 коп. (1 937 680 х 1,5% х 1), в 2013 году - 45 603 руб.
30 коп. (1 937 680 х 1,5% х 1 х 1,569). Суд первой инстанции признал данный расчет правильным, оснований для переоценки вывода суда в указанной части суд апелляционной инстанции не находит.
Администрацией заявлено требование о взыскании арендной платы за 2012 год и за 9 месяцев 2013 года. Следовательно, за период с 01.01.2012 по 30.09.2013 подлежащая уплате обществом арендная плата составила 63 267 руб. 66 коп.
По платежным поручениям N 11 от 14.03.2013, N 7 от 14.03.2013, N 8 от 14.03.2013, N 9 от 14.03.2013, N 10 от 14.03.2013 общество перечислило в счет уплаты арендной платы 123 750 руб.
Таким образом, обществом за спорный период арендная плата уплачена в большем размере, чем предусмотрено нормативно.
При изложенных обстоятельствах суд правомерно отказал администрации в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы.
Администрацией также заявлено требование о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 108 977 руб.
21 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 3.3. договора аренды внесение арендной платы в бюджет осуществляется ежеквартально до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Исполнение обязательства по уплате арендной платы стороны обеспечили неустойкой в размере 0,05% от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 3.3 договора).
Суд первой инстанции признал представленный администрацией расчет неустойки необоснованным и произвел расчет неустойки самостоятельно, определив ее в сумме 3 485 руб. 46 коп. за период с 11.03.2012 по 14.03.2013.
Между тем, согласно расчету администрации (л.д. 40 том 1) начальный период начисления неустойки определен с 11.09.2012, при этом с указанной даты неустойка начислена на сумму задолженности за 3 квартала 2012 года.
Произведя расчет неустойки, начиная с 11.03.2012, суд первой инстанции вышел за пределы заявленного администрацией периода начисления неустойки.
С учетом определенного администрацией периода просрочки и с учетом исчисления арендной платы в соответствии с Правилами определения размера арендной платы в г. Сочи, размер подлежащей взысканию неустойки составляет 2 489 руб. 71 коп.:
- - с 11.09.2012 по 10.11.2012: 21 798 руб. 90 коп. х 0,05% х 61 дней = 664 руб. 87 коп.;
- - с 11.11.2012 по 10.03.2013: 29 065 руб. 20 коп. (21 798 руб. 90 коп. + 7 266 руб. 30 коп.) х 0,05% х 120 дней = 1 743 руб. 91 коп.;
- - с 11.03.2013 по 14.03.2013: 40 466 руб. 03 коп. (29 065 руб. 20 коп. + 11 400 руб. 83 коп.) х 0,05% х 4 = 80 руб. 93 коп.
С учетом изложенного, решение суда в части взыскания неустойки подлежит изменению, размер неустойки подлежит уменьшению до 2 489 руб. 71 коп.
В связи с изменением решения в части взыскания неустойки, подлежит также изменению решение суда в части взыскания с общества в федеральный бюджет государственной пошлины по иску.
Удовлетворяя иск о расторжении договора аренды, суд указал, что общество на протяжении длительного времени (с 01.01.2012) не исполняет взятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка, часть арендной платы в размере 123 750 руб. оплачена лишь 14.03.2013, более года платежей по договору аренды ответчик своевременно не вносил. Суд пришел к выводу, что систематическая просрочка в оплате арендных платежей является существенным нарушением условий договора аренды арендатором, являющимся основанием для расторжения договора аренды.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Администрация 27.02.2013 направила обществу претензию с предложением погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 597 947 руб. и пени в размере 43 998 руб. 12 коп. в десятидневный срок со дня получения претензии (л.д. 41 том 1). Администрация указала, что в случае непредставления доказательств, подтверждающих оплату задолженности, будет инициировано направление иска в суд о взыскании долга, пени и о расторжении договора.
В претензии от 16.04.2013 N 7515/02-05-16-1 (л.д. 44 том 1) администрация предложила обществу явиться в департамент имущественных отношений администрации г. Сочи для подписания соглашения о расторжении договора.
Таким образом, администрацией соблюден претензионный порядок расторжения договора аренды.
Согласно пункту 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливаются специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Суд, установив, что платежи за использование земельного участка обществом произведены лишь 14.03.2013 в сумме 123 750 руб., пришел к выводу, что общество систематически допускало просрочку в уплате арендной платы, более года не производило платежей по договору аренды, следовательно, допустило существенное нарушение условий договора аренды.
Между тем, судом не учтены следующие обстоятельства.
При подписании договора 02.05.2012 стороны согласовали исчисление арендной платы с 29.12.2011. Арендатор не мог уплачивать арендные платежи за период, предшествующий подписанию договора, ранее даты подписания договора. Платежи по договору произведены 14.03.2013.
Вывод суда о непроведении обществом платежей по договору более года не соответствует фактическим обстоятельствам.
Суд при принятии решения также не учел, что у общества вопрос о правильности установления ему размера арендной платы возник непосредственно после заключения договора аренды.
Так, в октябре 2012 года общество направило администрации соглашение о внесении в договор изменений, касающихся установления размера годовой арендной платы, а 13.11.2012 инициировало иск к администрации о внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды, устанавливающий размер арендной платы.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2013 по делу N А32-34401/2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.11.2013, иск общества был удовлетворен, размер годовой арендной платы был установлен в размере 38 001 руб.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2014 судебные акты по делу N А32-34401/2012 были отменены, в удовлетворении иска было отказано ввиду отсутствии оснований для внесения изменений в договор аренды. В постановлении суда кассационной инстанции обществу указано на возможность обращения с самостоятельным иском о признании недействительным договора аренды в части определения размера арендной платы.
Таким образом, до рассмотрения судом кассационной инстанции дела N А32-34401/2012 между сторонами имелась неопределенность в установлении размера арендной платы, ввиду ее оспаривания арендатором.
После рассмотрения дела N А32-34401/2012 судом кассационной инстанции общество платежными поручениями N 11 от 14.03.2013, N 7 от 14.03.2013, N 8 от 14.03.2013, N 9 от 14.03.2013, N 10 от 14.03.2013 перечислило в счет арендной платы 23 750 руб.
24.03.2014 общество инициировало иск о признании недействительным договора аренды в части пункта 3.2 договора, регулирующего размер арендной платы.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2014 по делу N А32-9463/2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.09.2014 и постановлением суда кассационной инстанции от 14.01.2015, пункт 3.2 договора признан недействительным. Суды указали на неправильность определения размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.03.2012 N 9С/26/ОЗ-2012 и необходимость ее определения согласно Правилам определения размера арендной платы, утвержденным постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что неопределенность в установлении цены арендной платы, в первую очередь, явилась следствием действий администрации, которая, являясь органом местного самоуправления, при заключении договора аренды была обязана правильно установить плату за пользование земельным участком.
Общество с момента заключения договора аренды активно принимало меры к достижению определенности в арендных правоотношениях в части установления соответствующей закону цены арендной платы с целью надлежащего исполнения своего обязательства по договору.
Как было изложено выше, 14.03.2013 общество в счет арендной платы уплатило 123 750 руб., что значительно превышает размер законной арендной платы, подлежавшей уплате обществом к указанной дате.
К моменту обращения администрации с иском о расторжении договора аренды (28.10.2013) долг по арендной плате отсутствовал.
По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 и в пункте 23 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 N 11 нарушение договора должно быть не только значительным, но и неустранимым.
Закрепленное в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) право на предъявление в разумный срок иска о расторжении договора (даже после уплаты арендатором долга) само по себе не возлагает на арбитражный суд обязанность удовлетворить заявленное требование.
Исходя из конкретных обстоятельств, возникших между сторонами в процессе исполнения договора аренды от 02.05.2012, требование администрации о расторжении договора нельзя считать соразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.
По изложенным обстоятельствам решение суда в части расторжения договора аренды от 02.05.2012 N 4900007504 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска в указанной части.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы общества по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на администрацию.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13 марта 2015 года по делу N А32-35989/2013 в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды отменить, в указанной части принять новый судебный акт.
Администрации города Сочи в удовлетворении иска о расторжении договора от 02.05.2012 N 4900007504 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303007:82 отказать.
Решение в части удовлетворения иска о взыскании договорной неустойки изменить, абзац второй резолютивной части изложить в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью кафе "Мацеста" (ИНН 2319005590, ОГРН 1022302831660) в пользу администрации города Сочи 2 489 руб. 71 коп. неустойки за период с 11.09.2012 по 14.03.2013".
Решение в части взыскания государственной пошлины изменить, абзац четвертый изложить в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью кафе "Мацеста" (ИНН 2319005590, ОГРН 1022302831660) в доход федерального бюджета 56 руб. государственной пошлины по иску".
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с администрации города Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью кафе "Мацеста" (ИНН 2319005590, ОГРН 1022302831660) 3 000 руб. судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)