Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец арендовал объекты недвижимости, которые были проданы ответчику-2, продавшему их ответчику-1; несмотря на смену собственников спорных объектов, истец продолжал пользоваться ими в силу договора аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Шумейкин А.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Мележик Л.М.,
судей Паршиной С.В., Петровой Н.А.,
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.П. к К.К., обществу с ограниченной ответственностью "Пугачевавтоцентрсервис" о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по апелляционной жалобе К.К., общества с ограниченной ответственностью "Пугачевавтоцентрсервис" на решение Пугачевского районного суда Саратовской области от 30 января 2014 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Паршиной С.В., объяснения представителя ООО "Пугачевавтоцентрсервис" по доверенности Б., поддержавшего доводы жалобы, представителя истца по доверенности Л., возражавшего против доводов жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия
установила:
К.П. обратился в суд с исковыми требованиями к К.К. о государственной регистрации перехода права собственности на комплекс объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> и инвентарным <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, и с требованиями к ООО "Пугачевавтоцентрсервис" о государственной регистрации перехода права собственности на комплекс объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> и инвентарным <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. В обоснование требований указал, что арендовал у ФИО 1 по договору от 04.03.2009 г. следующие объекты недвижимости:
1. <данные изъяты>
2. <данные изъяты>
3. <данные изъяты>
4. <данные изъяты>
5. <данные изъяты>
6. <данные изъяты>
7. <данные изъяты>
8. <данные изъяты>
9. <данные изъяты>
10. <данные изъяты>
11. <данные изъяты>
12. <данные изъяты>
13. <данные изъяты>
Срок аренды был установлен сторонами в 11 месяцев с возобновлением договора на неопределенный срок по его истечении. Впоследствии 06.06.2011 г. перечисленные выше объекты недвижимости были объединены в два комплекса и проданы ООО "Пугачевавтоцентрсервис". Комплекс объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, с инвентарным номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, включал в себя: <данные изъяты>. Комплекс объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, инвентарным номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, включал в себя: <данные изъяты>.
16.10.2013 г. ООО "Пугачевавтоцентрсервис" продало К.К. комплекс объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, с инвентарным номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. Несмотря на смену собственников перечисленных выше объектов недвижимости, К.П. продолжал пользоваться ими в силу договора аренды. Пожелав воспользоваться своим правом выкупа арендуемых объектов, К.П. перечислил К.К. денежные средства в размере <данные изъяты> руб. и ООО "Пугачевавтоцентрсервис" - <данные изъяты> руб. В связи с полной оплатой выкупной цены объектов недвижимости К.П. обратился в Пугачевское отделение Управления Росреестра по Саратовской области с заявлением о регистрации перехода права собственности, однако поскольку ответчики уклонились от регистрации перехода права собственности, К.П. вынужден был обратиться в суд.
Рассмотрев возникший спор, суд удовлетворил заявленные требования.
К.К., ООО "Пугачевавтоцентрсервис" не согласились с решением суда, подали апелляционную жалобу, в которой просили решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указали, что договор аренды от 04.03.2009 г., заключенный между К.П. и ФИО 1, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем он не порождает обязательств для ООО "Пугачевавтоцентрсервис" и К.К., в частности преимущественного права К.П. на заключение договора аренды. Ответчики при покупке комплексов недвижимого имущества не были осведомлены о наличии обременения в виде их аренды К.П. с правом выкупа объектов недвижимости, арендные платежи от К.П. не получали. При этом договор купли-продажи между К.П., а также ООО "Пугачевавтоцентрсервис" и К.К. не заключался. Кроме того, авторы жалобы обращают внимание на подложность имеющихся в деле доказательств, а также указывают на то, что суд первой инстанции необоснованно отказал в назначении экспертизы давности составления некоторых документов. Помимо прочего ответчики указывают, что предмет договора аренды от 04.03.2009 г. надлежащим образом не определен, в связи с чем договор является незаключенным.
На заседание судебной коллегии истец, ответчик К.К. не явились, извещены о заседании судебной коллегии надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Ходатайство К.К. об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью рассмотрено судебной коллегией и отклонено, поскольку ответчиком в нарушение требований ст. ст. 167, 169 ГПК РФ не представлены доказательства объективной невозможности участия в судебном заседании. Представленная ответчиком справка из медицинского учреждения указанных сведений не содержит.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает, что оснований для отмены принятого судебного постановления не имеется.
Согласно положениям ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
При этом в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Статья 624 ГК РФ предусматривает, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Вместе с тем в п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В силу п. п. 1 - 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также закрепляет, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Между тем в параграфе 4 главы 34 ГК РФ установлены особенности правового регулирования правоотношений в связи с арендой зданий и сооружений.
Согласно положениям п. п. 1 - 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок после истечения изначально установленного в нем срока, в государственной регистрации не нуждается.
При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Судом было установлено, что 04.03.2009 г. между арендодателем ФИО 1 и арендатором К.П. был заключен договор аренды вышеуказанных 13 объектов недвижимости (л.д. 10-16). Названные объекты были переданы ФИО 1 в аренду К.П. и использовались последним (л.д. 17-19).
По условиям п. 4.1 договора аренды от 04.03.2009 г. арендная плата составляет <данные изъяты> руб. в месяц, которую необходимо вносить не реже одного раза в квартал (п. 4.3 договора аренды).
Срок договора определен сторонами в п. 9.2 договора аренды и составлял 11 месяцев.
В силу в п. 1.12 договора стороны определили, что по истечении срока договора аренды, он считается возобновленным на неопределенный срок в соответствие с п. 2 ст. 621 ГК РФ.
При этом согласно п. 1.5 договора аренды арендатор вправе в любое время с момента вступления договора в законную силу и до его прекращения осуществить выкуп арендованного имущества. Право собственности на арендованное имущество, в случае его выкупа арендатором, переходит к арендатору с момента полной оплаты арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
В соответствии с п. 2.8 договора аренды при внесении арендатором выкупной цены объектов в полном объеме и соответственно возникновения у арендатора права на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты арендодатель обязуется в срок, указанный в направленном арендатором письменном извещении, подтверждающем внесение выкупной цены, предпринять все необходимые действия для оформления перехода права собственности на арендуемые объекты к арендатору.
Выкупная стоимость объектов была установлена сторонами в размере <данные изъяты> руб. (п. 4.2 договора аренды), с определением стоимости каждого объекта в отдельности.
В пункте 1.13 договора аренды указывалось, что смена собственника арендуемого имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды в соответствие со ст. 617 ГК РФ.
Государственная регистрация договора аренды недвижимости сторонами не производилась.
На основании договора купли-продажи недвижимости от 19.07.2010 г. и дополнительного соглашения от 20.04.2011 г. ФИО 1 продал спорные объекты недвижимости, объединенные в два комплекса объектов недвижимости (с кадастровым номером <данные изъяты>, инвентарным номером <данные изъяты> и с кадастровым номером <данные изъяты>, инвентарным номером <данные изъяты>), ООО "Пугачевавтоцентрсервис". При этом в п. 4.1.1 договора купли-продажи недвижимости от 19.07.2010 г. указывалось, что покупатель уведомлен о наличии обременения объектов в виде аренды, возникшего на основании договора аренды от 04.03.2009 г., заключенного между ФИО 1 и К.П. сроком на 11 месяцев, возобновленного на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок (л.д. 86-90, 136-137).
01.10.2013 г. на основании договора купли-продажи недвижимости ООО "Пугачевавтоцентрсервис" продало К.К. комплекс объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, с инвентарным номером <данные изъяты> (л.д. 120-121).
Переход права собственности на объекты недвижимости к ООО "Пугачевавтоцентрсервис" и К.К. был зарегистрирован в установленном законом порядке.
05.12.2013 г. между К.К. и ФИО 2 был заключен договор купли-продажи с кадастровым номером <данные изъяты>, с инвентарным номером <данные изъяты> (л.д. 127-128). Переход права собственности к ФИО произведен не был.
Судом первой инстанции было обоснованно установлено, что, несмотря на переход права собственности на спорные объекты недвижимости к ООО "Пугачевавтоцентрсервис" и К.К., К.П. продолжал пользоваться объектами, входящими в предмет договора аренда от 04.03.2009 г., и уплачивать их собственникам арендную плату (л.д. 56-68).
19.11.2013 г. и 20.11.2013 г. К.П. перечислил платежными поручениями в счет выкупной стоимости арендуемых им объектов недвижимости денежные средства в размере <данные изъяты> руб. на счет К.К. и <данные изъяты> руб. на счет ООО "Пугачевавтоцентрсервис" (л.д. 20, 21).
Одновременно К.П. уведомил ООО "Пугачевавтоцентрсервис" и К.К. о внесении выкупной цены в полном объеме и необходимости подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на арендованные комплексы объектов недвижимости (л.д. 37, 38, 40, 41).
Суд обоснованно сделал вывод о том, что К.К., полностью выплативший выкупную цену за арендованное имущество, приобрел право собственности на спорные объекты недвижимости.
Вместе с тем К.П. был лишен возможности зарегистрировать переход к нему права собственности на спорные объекты, в связи с приостановлением государственной регистрации по причине отсутствия заявлений ООО "Пугачевавтоцентрсервис" и К.К. о проведении такой регистрации (л.д. 42-47).
Таким образом, поскольку ООО "Пугачевавтоцентрсервис" и К.К. уклоняются от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности к К.П. на комплексы объектов недвижимости, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии государственной регистрации договора аренды от 04.03.2009 г., заключенного между К.П. и ФИО 1, не может повлиять на законность состоявшегося решения суда, поскольку основан на неверном толковании закона.
Довод жалобы относительно неосведомленности ответчиков о наличии обременения приобретенных ими объектов недвижимости в виде аренды с последующим выкупом также не может опровергнуть правильность выводов суда первой инстанции, поскольку опровергается доказательствами, имеющимися в материалах дела. В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции ответчики не оспаривали сам факт того, что знали о договоре аренды от 04.03.2009 г., высказывая возражения лишь относительно его конкретных условий и давности составления письменного документа. В деле имеются доказательства, подтверждающие получение как ФИО 1, так и ООО "Пугачевавтоцентрсервис" от К.П. арендной платы за использование спорного имущества. Кроме того, из условий договора аренды от 04.03.2009 г. следует, что арендная плата по данному договору не входит в выкупную стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом аренды.
Доводы апелляционной жалобы о подложности имеющихся в деле доказательств и необоснованности отказа судом в назначении экспертизы отклоняются судебной коллегией.
Статьей 186 ГПК РФ установлено, что в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.
Как следует из материалов дела, стороной ответчика в ходе рассмотрения спора по существу не заявлялось ходатайств о подложности договора аренды.
В силу взаимосвязанных норм ч. 1 ст. 35 ГПК РФ, закрепляющей право стороны заявлять ходатайства, и ч. 1 ст. 79 и ст. 186 данного Кодекса, в отсутствие соответствующего ходатайства со стороны ответчика у суда первой инстанции отсутствовали основания для критической оценки представленного истцом доказательства и назначения соответствующей экспертизы для проверки подложности доказательства.
Кроме того, ответчиками не представлены доказательства существования договора аренды от 04.03.2009 г. с иным содержанием, отличным от того, что имеется в материалах дела, а также доказательств, свидетельствующих о составлении договора аренды позже указанной в нем даты.
Имеющиеся в деле доказательства согласуются между собой и не содержат противоречий, в связи с чем не вызывают сомнений в их достоверности.
Иные доводы также не содержат оснований для отмены решения суда, поскольку основаны на неверном толковании закона, а также опровергаются материалами дела.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит обжалуемое судебное решение законным и обоснованным, поскольку оно принято в соответствии с правильно примененным судом законом и с учетом представленных сторонами доказательств, которым суд дал надлежащую оценку.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Пугачевского районного суда Саратовской области от 30 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.К., общества с ограниченной ответственностью "Пугачевавтоцентрсервис" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1929
Требование: О государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец арендовал объекты недвижимости, которые были проданы ответчику-2, продавшему их ответчику-1; несмотря на смену собственников спорных объектов, истец продолжал пользоваться ими в силу договора аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 апреля 2014 г. по делу N 33-1929
Судья Шумейкин А.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Мележик Л.М.,
судей Паршиной С.В., Петровой Н.А.,
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.П. к К.К., обществу с ограниченной ответственностью "Пугачевавтоцентрсервис" о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по апелляционной жалобе К.К., общества с ограниченной ответственностью "Пугачевавтоцентрсервис" на решение Пугачевского районного суда Саратовской области от 30 января 2014 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Паршиной С.В., объяснения представителя ООО "Пугачевавтоцентрсервис" по доверенности Б., поддержавшего доводы жалобы, представителя истца по доверенности Л., возражавшего против доводов жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия
установила:
К.П. обратился в суд с исковыми требованиями к К.К. о государственной регистрации перехода права собственности на комплекс объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> и инвентарным <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, и с требованиями к ООО "Пугачевавтоцентрсервис" о государственной регистрации перехода права собственности на комплекс объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> и инвентарным <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. В обоснование требований указал, что арендовал у ФИО 1 по договору от 04.03.2009 г. следующие объекты недвижимости:
1. <данные изъяты>
2. <данные изъяты>
3. <данные изъяты>
4. <данные изъяты>
5. <данные изъяты>
6. <данные изъяты>
7. <данные изъяты>
8. <данные изъяты>
9. <данные изъяты>
10. <данные изъяты>
11. <данные изъяты>
12. <данные изъяты>
13. <данные изъяты>
Срок аренды был установлен сторонами в 11 месяцев с возобновлением договора на неопределенный срок по его истечении. Впоследствии 06.06.2011 г. перечисленные выше объекты недвижимости были объединены в два комплекса и проданы ООО "Пугачевавтоцентрсервис". Комплекс объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, с инвентарным номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, включал в себя: <данные изъяты>. Комплекс объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, инвентарным номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, включал в себя: <данные изъяты>.
16.10.2013 г. ООО "Пугачевавтоцентрсервис" продало К.К. комплекс объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, с инвентарным номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. Несмотря на смену собственников перечисленных выше объектов недвижимости, К.П. продолжал пользоваться ими в силу договора аренды. Пожелав воспользоваться своим правом выкупа арендуемых объектов, К.П. перечислил К.К. денежные средства в размере <данные изъяты> руб. и ООО "Пугачевавтоцентрсервис" - <данные изъяты> руб. В связи с полной оплатой выкупной цены объектов недвижимости К.П. обратился в Пугачевское отделение Управления Росреестра по Саратовской области с заявлением о регистрации перехода права собственности, однако поскольку ответчики уклонились от регистрации перехода права собственности, К.П. вынужден был обратиться в суд.
Рассмотрев возникший спор, суд удовлетворил заявленные требования.
К.К., ООО "Пугачевавтоцентрсервис" не согласились с решением суда, подали апелляционную жалобу, в которой просили решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указали, что договор аренды от 04.03.2009 г., заключенный между К.П. и ФИО 1, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем он не порождает обязательств для ООО "Пугачевавтоцентрсервис" и К.К., в частности преимущественного права К.П. на заключение договора аренды. Ответчики при покупке комплексов недвижимого имущества не были осведомлены о наличии обременения в виде их аренды К.П. с правом выкупа объектов недвижимости, арендные платежи от К.П. не получали. При этом договор купли-продажи между К.П., а также ООО "Пугачевавтоцентрсервис" и К.К. не заключался. Кроме того, авторы жалобы обращают внимание на подложность имеющихся в деле доказательств, а также указывают на то, что суд первой инстанции необоснованно отказал в назначении экспертизы давности составления некоторых документов. Помимо прочего ответчики указывают, что предмет договора аренды от 04.03.2009 г. надлежащим образом не определен, в связи с чем договор является незаключенным.
На заседание судебной коллегии истец, ответчик К.К. не явились, извещены о заседании судебной коллегии надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Ходатайство К.К. об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью рассмотрено судебной коллегией и отклонено, поскольку ответчиком в нарушение требований ст. ст. 167, 169 ГПК РФ не представлены доказательства объективной невозможности участия в судебном заседании. Представленная ответчиком справка из медицинского учреждения указанных сведений не содержит.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает, что оснований для отмены принятого судебного постановления не имеется.
Согласно положениям ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
При этом в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Статья 624 ГК РФ предусматривает, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Вместе с тем в п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В силу п. п. 1 - 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также закрепляет, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Между тем в параграфе 4 главы 34 ГК РФ установлены особенности правового регулирования правоотношений в связи с арендой зданий и сооружений.
Согласно положениям п. п. 1 - 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок после истечения изначально установленного в нем срока, в государственной регистрации не нуждается.
При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Судом было установлено, что 04.03.2009 г. между арендодателем ФИО 1 и арендатором К.П. был заключен договор аренды вышеуказанных 13 объектов недвижимости (л.д. 10-16). Названные объекты были переданы ФИО 1 в аренду К.П. и использовались последним (л.д. 17-19).
По условиям п. 4.1 договора аренды от 04.03.2009 г. арендная плата составляет <данные изъяты> руб. в месяц, которую необходимо вносить не реже одного раза в квартал (п. 4.3 договора аренды).
Срок договора определен сторонами в п. 9.2 договора аренды и составлял 11 месяцев.
В силу в п. 1.12 договора стороны определили, что по истечении срока договора аренды, он считается возобновленным на неопределенный срок в соответствие с п. 2 ст. 621 ГК РФ.
При этом согласно п. 1.5 договора аренды арендатор вправе в любое время с момента вступления договора в законную силу и до его прекращения осуществить выкуп арендованного имущества. Право собственности на арендованное имущество, в случае его выкупа арендатором, переходит к арендатору с момента полной оплаты арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
В соответствии с п. 2.8 договора аренды при внесении арендатором выкупной цены объектов в полном объеме и соответственно возникновения у арендатора права на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты арендодатель обязуется в срок, указанный в направленном арендатором письменном извещении, подтверждающем внесение выкупной цены, предпринять все необходимые действия для оформления перехода права собственности на арендуемые объекты к арендатору.
Выкупная стоимость объектов была установлена сторонами в размере <данные изъяты> руб. (п. 4.2 договора аренды), с определением стоимости каждого объекта в отдельности.
В пункте 1.13 договора аренды указывалось, что смена собственника арендуемого имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды в соответствие со ст. 617 ГК РФ.
Государственная регистрация договора аренды недвижимости сторонами не производилась.
На основании договора купли-продажи недвижимости от 19.07.2010 г. и дополнительного соглашения от 20.04.2011 г. ФИО 1 продал спорные объекты недвижимости, объединенные в два комплекса объектов недвижимости (с кадастровым номером <данные изъяты>, инвентарным номером <данные изъяты> и с кадастровым номером <данные изъяты>, инвентарным номером <данные изъяты>), ООО "Пугачевавтоцентрсервис". При этом в п. 4.1.1 договора купли-продажи недвижимости от 19.07.2010 г. указывалось, что покупатель уведомлен о наличии обременения объектов в виде аренды, возникшего на основании договора аренды от 04.03.2009 г., заключенного между ФИО 1 и К.П. сроком на 11 месяцев, возобновленного на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок (л.д. 86-90, 136-137).
01.10.2013 г. на основании договора купли-продажи недвижимости ООО "Пугачевавтоцентрсервис" продало К.К. комплекс объектов недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, с инвентарным номером <данные изъяты> (л.д. 120-121).
Переход права собственности на объекты недвижимости к ООО "Пугачевавтоцентрсервис" и К.К. был зарегистрирован в установленном законом порядке.
05.12.2013 г. между К.К. и ФИО 2 был заключен договор купли-продажи с кадастровым номером <данные изъяты>, с инвентарным номером <данные изъяты> (л.д. 127-128). Переход права собственности к ФИО произведен не был.
Судом первой инстанции было обоснованно установлено, что, несмотря на переход права собственности на спорные объекты недвижимости к ООО "Пугачевавтоцентрсервис" и К.К., К.П. продолжал пользоваться объектами, входящими в предмет договора аренда от 04.03.2009 г., и уплачивать их собственникам арендную плату (л.д. 56-68).
19.11.2013 г. и 20.11.2013 г. К.П. перечислил платежными поручениями в счет выкупной стоимости арендуемых им объектов недвижимости денежные средства в размере <данные изъяты> руб. на счет К.К. и <данные изъяты> руб. на счет ООО "Пугачевавтоцентрсервис" (л.д. 20, 21).
Одновременно К.П. уведомил ООО "Пугачевавтоцентрсервис" и К.К. о внесении выкупной цены в полном объеме и необходимости подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на арендованные комплексы объектов недвижимости (л.д. 37, 38, 40, 41).
Суд обоснованно сделал вывод о том, что К.К., полностью выплативший выкупную цену за арендованное имущество, приобрел право собственности на спорные объекты недвижимости.
Вместе с тем К.П. был лишен возможности зарегистрировать переход к нему права собственности на спорные объекты, в связи с приостановлением государственной регистрации по причине отсутствия заявлений ООО "Пугачевавтоцентрсервис" и К.К. о проведении такой регистрации (л.д. 42-47).
Таким образом, поскольку ООО "Пугачевавтоцентрсервис" и К.К. уклоняются от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности к К.П. на комплексы объектов недвижимости, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии государственной регистрации договора аренды от 04.03.2009 г., заключенного между К.П. и ФИО 1, не может повлиять на законность состоявшегося решения суда, поскольку основан на неверном толковании закона.
Довод жалобы относительно неосведомленности ответчиков о наличии обременения приобретенных ими объектов недвижимости в виде аренды с последующим выкупом также не может опровергнуть правильность выводов суда первой инстанции, поскольку опровергается доказательствами, имеющимися в материалах дела. В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции ответчики не оспаривали сам факт того, что знали о договоре аренды от 04.03.2009 г., высказывая возражения лишь относительно его конкретных условий и давности составления письменного документа. В деле имеются доказательства, подтверждающие получение как ФИО 1, так и ООО "Пугачевавтоцентрсервис" от К.П. арендной платы за использование спорного имущества. Кроме того, из условий договора аренды от 04.03.2009 г. следует, что арендная плата по данному договору не входит в выкупную стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом аренды.
Доводы апелляционной жалобы о подложности имеющихся в деле доказательств и необоснованности отказа судом в назначении экспертизы отклоняются судебной коллегией.
Статьей 186 ГПК РФ установлено, что в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.
Как следует из материалов дела, стороной ответчика в ходе рассмотрения спора по существу не заявлялось ходатайств о подложности договора аренды.
В силу взаимосвязанных норм ч. 1 ст. 35 ГПК РФ, закрепляющей право стороны заявлять ходатайства, и ч. 1 ст. 79 и ст. 186 данного Кодекса, в отсутствие соответствующего ходатайства со стороны ответчика у суда первой инстанции отсутствовали основания для критической оценки представленного истцом доказательства и назначения соответствующей экспертизы для проверки подложности доказательства.
Кроме того, ответчиками не представлены доказательства существования договора аренды от 04.03.2009 г. с иным содержанием, отличным от того, что имеется в материалах дела, а также доказательств, свидетельствующих о составлении договора аренды позже указанной в нем даты.
Имеющиеся в деле доказательства согласуются между собой и не содержат противоречий, в связи с чем не вызывают сомнений в их достоверности.
Иные доводы также не содержат оснований для отмены решения суда, поскольку основаны на неверном толковании закона, а также опровергаются материалами дела.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит обжалуемое судебное решение законным и обоснованным, поскольку оно принято в соответствии с правильно примененным судом законом и с учетом представленных сторонами доказательств, которым суд дал надлежащую оценку.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Пугачевского районного суда Саратовской области от 30 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.К., общества с ограниченной ответственностью "Пугачевавтоцентрсервис" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)