Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик нарушил условия предварительных договоров аренды нежилых помещений, передав нежилые помещение третьему лицу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мищенко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Сергеевой Л.А.,
судей Смирновой Ю.А., Федерякиной Е.Ю.,
при секретаре Х.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Смирновой Ю.А.
дело по апелляционной жалобе М. на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 14 мая 2014 года, которым постановлено:
исковые требования Ж. к М. о взыскании денежных средств - удовлетворить.
Исковые требования М. к Ж. о взыскании денежных средств - удовлетворить частично.
Взыскать с М. в пользу Ж. 2 014 145 рублей 57 копеек (два миллиона четырнадцать тысяч сто сорок пять рублей пятьдесят семь копеек),
установила:
истец Ж. обратился в суд с иском к М. о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что 06 февраля 2012 г. между истцом и ответчиком был заключен Предварительный договор, в соответствии с которым стороны взяли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды нежилого помещения по адресу: Московская область, ****, площадью 153,1 кв. м, 13 февраля 2012 г. между истцом и ответчиком был заключен Предварительный договор, в соответствии с которым стороны взяли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды нежилого помещения по адресу: ***, площадью 106,8 кв. м 23 ноября 2012 г. М. зарегистрировала право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ****. После регистрации права собственности М. обязательства по заключению с Ж. основного договора аренды на данное помещение не исполнила, уведомление от М. в адрес Ж. о государственной регистрации права не поступало. 25 января 2013 года ИП М. и ООО "Небесная линия" был заключен Договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: ****, площадью 153,1 кв. м, а также между ИП М. и ООО "Небесная линия" был заключен Предварительный договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: ****, площадью 106,8 кв. м. Таким образом, 25 января 2013 г. нежилые помещения, являющееся предметом предварительных договоров с Ж., являются и объектами аренды по договорам с ООО "Небесная линия", с 25 января 2013 г. до 06 февраля 2013 г. заключить основные договора аренды не представляется возможным. М. нарушила условия предварительных договоров, передав нежилые помещение третьему лицу. Сделка по предоставлению арендодателем имущества, уже переданного в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства. Ж. стало известно, что ООО "Небесная линия", занимает нежилые помещения, отремонтированные Ж., пользуется специализированным оборудованием, приобретенным для салона красоты. После произведенных Ж. работ по доведению нежилых помещений до состояния пригодности для их использования по целевому назначению, Ж. не пользовался нежилыми помещениями ввиду того, что целевое назначение помещений (салон красоты) требует обязательного наличия свидетельства о праве собственности. 05 апреля 2013 года Ж. направил в адрес М. уведомление о том, что по настоящее время он не получил от Арендодателя никаких уведомлений о регистрации права собственности на нежилое помещение и о заключении основного договора. 06 мая 2013 года Ж. направил повторное уведомление. 27 февраля 2012 года между Ж. и ООО "Нива" заключен договор подряда 311, по которому подрядчик взял на себя обязательства выполнить отделочные работы на объекте по адресу: ****, а заказчик принять работы и оплатить обусловленную договором цену в размере 1 123 170 рублей. Согласно акта о выполненных работах работы по договору выполнены в полном объеме. Согласно товарной накладной 21 от 01 марта 2012 года ООО "Нива" отгружено Ж. товар на сумму 395 567 рублей 48 копеек. 27 февраля 2012 года между Ж. и ООО "Нива" заключен договор подряда N **, в соответствии с которым подрядчик взял на себя обязательство по выполнению отделочных работ на объекте по адресу: ****, а заказчик оплатить обусловленную договором цену в размере 788 570 рублей. Согласно акта о выполненных работах работы выполнены в полном объеме. Согласно товарной накладной 21 от 01 марта 2012 года ООО "Нива" отгружено Ж. товар на сумму 320 547 рублей. Учитывая, что договор аренды заключен не был, предварительные договоры были прекращены в связи с тем, что М. заключила новый предварительный договор с ООО "Небесная линия", стоимость произведенных Ж. неотделимых улучшений составляет неосновательное обогащение М. В связи с изложенным истец просил взыскать с М. 3 217 514 рублей 57 копеек - стоимость ремонтных работ и затрат на строительные материалы, 93 643 рубля 08 копеек - проценты за пользование чужими денежными средствами, 346 534 рубля - штрафные санкции, расходы по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления в размере 26 488 рублей 46 копеек, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы по проведению оценки в размере 25 000 рублей.
М. предъявила встречный иск к Ж. о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что 06 февраля 2012 года между М. и Ж. заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор аренды нежилого помещения площадью 153,1 кв. м по адресу: **** сроком на 7 лет с момента передачи помещения согласно акту приема-передачи к предварительному договору. 13 февраля 2012 года между М. и Ж. заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор аренды нежилого помещения площадью 106,8 кв. м по адресу: ***** сроком на 7 лет с момента передачи помещения согласно акту приема-передачи к предварительному договору. Указанные помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи. Согласно п. 2.4 предварительных договоров по истечении указанного в п. 2.2 договора периода арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату за пользование нежилыми помещениями из расчета 8 000 рублей за 1 кв. м в год. Размер арендной платы за 106,8 кв. м составляет 71 200 рублей в месяц. Размер арендной платы за первый месяц, по истечении указанного в п. 2.2 договора периода составляет 28 480 рублей. Размер арендной платы на 153,1 кв. м составляет 102 067 рублей в месяц; за первый месяц по истечении указанного в п. 2.2 договора периода составляет 40 067 рублей. Согласно п. 3.4 договора оплата арендной платы производится ежемесячно авансовым платежом не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному. В соответствии с п. 3.22 в случае просрочки внесения арендатором месячной арендной платы предусмотренной к уплате в соответствии с договором, арендатор обязан уплатить штрафную неустойку на сумму просрочки по ставке 0,5 процентов за каждый день просрочки платежа. Однако Ж. арендная плата с июля 2012 года не вносилась. Сумма задолженности по арендной плате составила 899 090 рублей. В связи с изложенным М. просила взыскать с Ж. задолженность по арендным платежам в размере 899 090 рублей, неустойку в размере 1 580 521 рубль, расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 598 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей.
Истец Ж. и представители истца в судебное заседание явились, уточнили исковые требования, просили суд взыскать с М. 2 505 325 рублей 00 копеек - стоимость ремонтных работ и затрат на строительные материалы, 269 844 рубля 38 копеек - проценты за пользование чужими денежными средствами, 346 534 рубля - штрафные санкции, расходы по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей. Против удовлетворения встречного иска возражали.
Представитель М. в судебное заседание явилась, уточнила исковые требования, просили суд взыскать с Ж. задолженность по арендным платежам в размере 899 090 рублей, неустойку в размере 1 580 521 рубль, расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 598 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей, расходы по проведению экспертизы в размере 18 178 рублей 88 копеек. Исковые требования Ж. не признала, просила в иске отказать.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней просит ответчик М. в части удовлетворения исковых требований Ж., ссылаясь на то, что судом неправильно оценены доказательства передачи помещений в аренду ООО "Небесная линия" с согласия Ж.; неправильно применены нормы материального права - ст. ст. 395, 1107 ГК РФ; возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только при расторжении договора по инициативе арендодателя и при соблюдении арендатором положений предварительных договоров, однако расторжения договоров по инициативе арендодателя не было, а Ж. не исполнял условия по внесению арендных платежей, в связи с чем был удовлетворено встречный иск; не подлежит возмещению стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласования арендодателя, наличие согласия на все улучшения истцом не доказано.
М. в заседание судебной коллегии не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд представителя.
Представитель ответчика М. по доверенности К. в заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.
Истец Ж. в заседание судебной коллегии явился, против доводов апелляционной жалобы возражал.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим частичной отмене.
Так, судом первой инстанции установлено, что 06 февраля 2012 г. между истцом Ж. и ответчиком М. был заключен Предварительный договор, согласно условиям которого стороны взяли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды нежилого помещения по адресу: ****, площадью 153,1 кв. м.
13 февраля 2012 г. между истцом и ответчиком был заключен Предварительный договор, согласно условиям которого, стороны взяли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды нежилого помещения по адресу: **** площадью 106,8 кв. м.
В соответствии с п. 2.2 договора стороны договорились о том, что нежилое помещение передается арендатору без отделки. Арендатор обязуется произвести работы по доведению нежилого помещения до состояния пригодности для его использования по целевому назначению, в течение 4 календарных месяцев с момента передачи нежилого помещения. В данный период арендная плата не взимается и не уплачивается.
В соответствии с п. 2.3 договора стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений и перепланировок в согласованной (в письменной форме) между сторонами сумме подлежит возмещению в случае расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в течение первых 3 лет пользования нежилым помещением при соблюдении арендатором условий аренды, в остальных случаях стоимость произведенных арендатором улучшений и перепланировок возмещению не подлежит.
В соответствии с п. 2.4 предварительных договоров по истечении указанного в п. 2.2 договора периода арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату за пользование нежилыми помещениями из расчета 8 000 рублей за 1 кв. м в год. Размер арендной платы за 106,8 кв. м составляет 71 200 рублей в месяц. Размер арендной платы за первый месяц, по истечении указанного в п. 2.2 договора периода, составляет 28 480 рублей. Размер арендной платы за 153,1 кв. м составляет 102 067 рублей в месяц; за первый месяц по истечении указанного в п. 2.2 договора периода, составляет 40 067 рублей.
Согласно п. 3.4 договора оплата арендной платы производится ежемесячно авансовым платежом не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному. В соответствии с п. 3.22 в случае просрочки внесения арендатором месячной арендной платы, предусмотренной к уплате в соответствии с договором, арендатор обязан уплатить штрафную неустойку на сумму просрочки по ставке 0,5 процентов за каждый день просрочки платежа.
В соответствии с п. 3.16 договора арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор письменно уведомив арендодателя за 60 дней. В случае расторжения аренды по инициативе арендодателя в течение первых 3 лет пользования нежилыми помещениями (с учетом времени пользования по предварительному договору) при соблюдении арендатором условий аренды, арендодатель обязан возместить арендатору согласованную между сторонами в письменной форме сумму в возмещении стоимости произведенных арендатором улучшений и перепланировок, а также уплатить штраф в размере 2-х месячной суммы арендной платы, в остальных случаях стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений и перепланировок возмещению не подлежит.
27 февраля 2012 года между Ж. и ООО "Нива" заключен договор подряда 311, в соответствии с условиями которого, подрядчик взял на себя обязательства выполнить отделочные работы на объекте по адресу: ****, а заказчик принять работы и оплатить обусловленную договором цену в размере 1 123 170 рублей.
Согласно акта о выполненных работах работы по договору выполнены в полном объеме.
Согласно товарной накладной 21 от 01 марта 2012 года ООО "Нива" отгружено Ж. товар на сумму 395 567 рублей 48 копеек.
27 февраля 2012 года между Ж. и ООО "Нива" заключен договор подряда N 10 в соответствии с которым подрядчик взял на себя обязательство по выполнению отделочных работ на объекте по адресу: ****, а заказчик оплатить обусловленную договором цену в размере 788570 рублей.
Согласно акта о выполненных работах работы выполнены в полном объеме. Согласно товарной накладной 21 от 01 марта 2012 года ООО "Нива" отгружено Ж. товар на сумму 320 547 рублей.
25 января 2013 года между ИП М. и ООО "Небесная линия" был заключен Договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: ****, площадью 153,1 кв. м,
Также между ИП М. и ООО "Небесная линия" был заключен Предварительный договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: ****, площадью 106,8 кв. м.
27 июня 2013 года Ж. направил в адрес М. претензию с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений в размере 3 217 514 рублей 57 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 93 643 рубля 08 копеек (л.д. 92 - 94 том 1).
Согласно заключения эксперта N **** от 28 марта 2014 года стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения по адресу: **** составляет: офис 1-847 770 рублей 00 копеек, офис 2-1 657 555 рублей 00 копеек (л.д. 32 - 233 том 2).
Также судом первой инстанции установлено, что согласно заключению эксперта N *** от 04 апреля 2014 года подпись от имени М. в расписке о зачете ранее выданного аванса М. за аренду нежилых помещений в сумме 870 000 рублей от 26 октября 2012 года, выполнена не самой М., а другим лицом с подражанием ее подлинной подписи (л.д. 39 - 43 том 3).
Разрешая исковые требования М., суд первой инстанции, применяя требования ст. ст. 606, 614, 330, 333 ГК РФ, исходил из того, что М. не выдавалась расписка Ж. на 870 000 рублей, Ж. не представлены доказательства надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы, в связи с чем пришел к выводу о том, что с Ж. в пользу М. подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 899 090 рублей 00 копеек согласно представленного М. расчета (л.д. 180 - 182 том 1), который Ж. оспорен не был. Разрешая требования о взыскании неустойки, рассчитанной истцом в соответствии с п. 3.4 договора, суд признал данные требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению, снизив размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 200 000 рублей. В соответствии со ст. ст. 98, 100 ГПК РФ суд первой инстанции взыскал в пользу М. в счет возмещения судебных расходов: возврат государственной пошлины, оплаченной при подаче искового заявления, 13 695 рублей 45 копеек, расходы по проведению экспертизы 18 178 рублей 88 копеек, расходы по оплате услуг представителя 20 000 рублей.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в части разрешения исковых требований М., поскольку они основаны на установленных судом обстоятельствах и отвечают требованиям норм материального права.
В указанной выше части решение суда первой инстанции сторонами не оспаривается.
Разрешая исковые требования Ж., суд первой инстанции, применяя требования ст. ст. 309, 310 ГК РФ, а также условия предварительных договоров, исходил из того, что основной договор аренды между истцом и ответчиком не заключен, ответчик заключила договор аренды спорных помещений с третьими лицами, в связи с чем признал обоснованными исковые требования Ж. о взыскании с ответчика стоимости ремонтных работ и затрат на строительные материалы, размер которых согласно заключения экспертизы составил 2 505 325 руб., а также о взыскании штрафных санкций в соответствии с п. 3.16 предварительных договоров в размере 346 534 руб. Руководствуясь ст. 395 ГК РФ суд также пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Ж. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 269 844,38 руб., исходя из 470 дней периода просрочки (с 25 января 2013 года по 14 мая 2013 года). В соответствии со ст. ст. 98, 100 ГК РФ судом также разрешен вопрос о взыскании судебных расходов в пользу Ж., в частности, с М. в пользу Ж. взыскано - возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления, 23 806 рублей 52 копейки, расходы по оплате услуг представителя 20 000 рублей.
Поскольку в пользу Ж. с М. всего взыскано 3 165 109,90 руб., а с Ж. в пользу М. 1 150 964,33 руб., судом первой инстанции произведен зачет требований и постановлено взыскать с М. в пользу Ж. 2 014 145,57 руб.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно основам гражданского процесса, деятельность суда должна заключаться в даче правовой оценки заявленным требованиям лица, обратившегося за судебной защитой, и в создании необходимых условий для объективного и полного рассмотрения дела.
Требованиям закона обжалуемое решение в части разрешения иска Ж. не отвечает, поскольку постановлено с нарушением норм материального права.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривалось сторонами, 06 февраля 2012 г. между истцом Ж. и ответчиком М. был заключен Предварительный договор, согласно условиям которого, стороны взяли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды нежилого помещения по адресу: ****, площадью 153,1 кв. м.
13 февраля 2012 г. между истцом и ответчиком был заключен Предварительный договор, согласно условиям которого, стороны взяли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды нежилого помещения по адресу: **** площадью 106,8 кв. м.
Указанные предварительны договоры содержат существенные условия основного договора.
Помещения были фактически переданы Ж., чего не оспаривали стороны в судебном заседании.
Разделом 2 предварительных договоров сторонами определен порядок пользования нежилыми помещениями до оформления основного договора.
Так, в соответствии с п. 2.2 предварительных договоров стороны договорились, что нежилое помещение передается арендатору без отделки. Арендатор обязуется произвести работы по доведению нежилого помещения до состояния пригодности для его использования по целевому назначению, в течение 4 (четырех) календарных месяцев с момента передачи нежилого помещения. В данный период арендная плата не взимается и не уплачивается.
В соответствии с п. 2.3 предварительных договоров арендатор вправе производить любые отделимые и неотделимые улучшения и перепланировки и переоборудование нежилых помещений с письменного согласия арендодателя и при условии соблюдения правил и норм, включая нормы пожарной и иной безопасности. Необходимые для этого согласования и получение разрешений осуществляет арендатор.
Стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений и перепланировок в согласованной (в письменной форме) между сторонами сумме подлежит возмещению в случае расторжения аренды по инициативе арендодателя в течение первых трех лет пользования нежилым помещением при соблюдении арендатором условий аренды, в остальных случаях стоимость произведенных арендатором улучшений и перепланировкой возмещению не подлежит.
При этом в силу п. 2.6 договоров стороны договорились, что в период со дня передачи нежилого помещения арендатор обязуется не производить перепланировку, переустройство, реконструкцию нежилого помещения, установку съемных перегородок и других ремонтных работ без предварительного письменного согласия арендодателя, и нести ответственность за соблюдение правил противопожарной и иной безопасности.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу согласованных сторонами условий договора обязательство М. в случае расторжения договора возместить стоимость неотделимых улучшений обусловлена исполнением Ж. обязательства согласовать действия, направленные на создание неотделимых улучшений (в том числе и ремонтные работы) в письменном виде с арендодателем.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования либо возражения.
Истцом Ж. в нарушение ст. 56 ГПК РФ не доказано то обстоятельство что ремонтные работы, произведенные в нежилых помещениях, их характер, объем и стоимость, были в письменном виде согласованы с М.
При таких данных у М. не возникло обязательства по возврату стоимости неотделимых улучшений.
Кроме того, стороны предусмотрели, что условием возмещения стоимости неотделимых улучшений является исполнение Ж. условий аренды.
Между тем, как установлено судом первой инстанции в неоспариваемой части решения, Ж. не соблюдал условия договора относительно внесения арендных платежей, предусмотренных п. 2.4 предварительных договоров, в связи с чем судом постановлено решение о взыскании с него задолженности в пользу М.
Истец в исковом заявлении ссылается нормы на главы 60 ГК РФ, полагая, что стоимость неотделимых улучшений является неосновательным обогащением ответчика.
Между тем, данный довод основан на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Из названной нормы права следует, что для квалификации заявленных истцом ко взысканию денежных сумм в качестве неосновательного обогащение необходимо отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения таких сумм одним лицом за счет другого, в частности приобретение не должно быть основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.
В данном случае неотделимые улучшения, которые произведены истцом, были созданы в рамках исполнения предварительных договоров и не образуют состава неосновательного обогащения ответчика.
С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания с ответчика стоимости неотделимых улучшений, и, следовательно, процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренными ст. 395 ГК РФ.
Также не подлежат удовлетворению и требования Ж. о взыскании с ответчика штрафных санкций, предусмотренных п. 3.16 предварительных договоров.
Так, в соответствии в разделе 3 предварительных договоров стороны предусмотрели существенные условия основного договора, где, в частности, в п. 3.16 установили, что в случае расторжения аренды по инициативе арендодателя в течение первых трех лет пользования нежилыми помещениями (с учетом времени пользования по предварительному договору) при соблюдении арендатором условий аренды, арендодатель обязуется возместить арендатору согласованную между сторонами в письменной форме сумму в возмещение стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений и перепланировок, а также уплатить штраф в размере 2-месячной суммы арендной платы, в остальных случаях стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений и перепланировок возмещению не подлежит.
Между тем, как было установлено судом первой инстанции, Ж. нарушал условия аренды, имея задолженность по платежам.
Кроме того, условия данного пункта применимы к случаям расторжения договора аренды.
Однако, как указывает истец и следует из материалов дела, основные договоры аренды во исполнение условий предварительных договоров заключены не были, в связи чем расторжения договоров аренды не имело места.
Нарушение условий предварительного договора и не заключение основного договора влечет за собой иные правовые последствия, нежели те, на которые ссылается истец.
В соответствии со ст. 328 п. 2 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Поскольку судом первой инстанции при разрешении иска Ж. допущены вышеуказанные нарушения норм материального права, что повлекло за собой принятие незаконного и необоснованного решения, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда в указанной части и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ж. в полном объеме.
При отказе в иске в соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы, понесенные Ж., возмещению не подлежат.
Поскольку в иске Ж. отказано, оснований для зачета требований не имеется.
В части разрешения исковых требований М. решение постановлено в соответствии с требованиями закона, сторонами не обжалуется и отмене либо изменению не подлежит, в связи с чем с Ж. в пользу М. подлежит взысканию задолженность по оплате арендной платы в размере 899 090 рублей 00 копеек, неустойка в размере 200 000 рублей 00 копеек, возврат государственной пошлины в размере 13 695 рублей 45 копеек, расходы по оплате экспертизы в размере 18 178 рублей 88 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей, а всего 1 150 964 рублей 33 копейки
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 14 мая 2014 года отменить в части удовлетворения исковых требований Ж.
В удовлетворении исковых требований Ж. к М. о взыскании денежных средств отказать.
В остальной части решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 14 мая 2014 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-16520
Требование: О взыскании денежных средств.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик нарушил условия предварительных договоров аренды нежилых помещений, передав нежилые помещение третьему лицу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 сентября 2014 г. по делу N 33-16520
Судья Мищенко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Сергеевой Л.А.,
судей Смирновой Ю.А., Федерякиной Е.Ю.,
при секретаре Х.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Смирновой Ю.А.
дело по апелляционной жалобе М. на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 14 мая 2014 года, которым постановлено:
исковые требования Ж. к М. о взыскании денежных средств - удовлетворить.
Исковые требования М. к Ж. о взыскании денежных средств - удовлетворить частично.
Взыскать с М. в пользу Ж. 2 014 145 рублей 57 копеек (два миллиона четырнадцать тысяч сто сорок пять рублей пятьдесят семь копеек),
установила:
истец Ж. обратился в суд с иском к М. о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что 06 февраля 2012 г. между истцом и ответчиком был заключен Предварительный договор, в соответствии с которым стороны взяли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды нежилого помещения по адресу: Московская область, ****, площадью 153,1 кв. м, 13 февраля 2012 г. между истцом и ответчиком был заключен Предварительный договор, в соответствии с которым стороны взяли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды нежилого помещения по адресу: ***, площадью 106,8 кв. м 23 ноября 2012 г. М. зарегистрировала право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ****. После регистрации права собственности М. обязательства по заключению с Ж. основного договора аренды на данное помещение не исполнила, уведомление от М. в адрес Ж. о государственной регистрации права не поступало. 25 января 2013 года ИП М. и ООО "Небесная линия" был заключен Договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: ****, площадью 153,1 кв. м, а также между ИП М. и ООО "Небесная линия" был заключен Предварительный договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: ****, площадью 106,8 кв. м. Таким образом, 25 января 2013 г. нежилые помещения, являющееся предметом предварительных договоров с Ж., являются и объектами аренды по договорам с ООО "Небесная линия", с 25 января 2013 г. до 06 февраля 2013 г. заключить основные договора аренды не представляется возможным. М. нарушила условия предварительных договоров, передав нежилые помещение третьему лицу. Сделка по предоставлению арендодателем имущества, уже переданного в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства. Ж. стало известно, что ООО "Небесная линия", занимает нежилые помещения, отремонтированные Ж., пользуется специализированным оборудованием, приобретенным для салона красоты. После произведенных Ж. работ по доведению нежилых помещений до состояния пригодности для их использования по целевому назначению, Ж. не пользовался нежилыми помещениями ввиду того, что целевое назначение помещений (салон красоты) требует обязательного наличия свидетельства о праве собственности. 05 апреля 2013 года Ж. направил в адрес М. уведомление о том, что по настоящее время он не получил от Арендодателя никаких уведомлений о регистрации права собственности на нежилое помещение и о заключении основного договора. 06 мая 2013 года Ж. направил повторное уведомление. 27 февраля 2012 года между Ж. и ООО "Нива" заключен договор подряда 311, по которому подрядчик взял на себя обязательства выполнить отделочные работы на объекте по адресу: ****, а заказчик принять работы и оплатить обусловленную договором цену в размере 1 123 170 рублей. Согласно акта о выполненных работах работы по договору выполнены в полном объеме. Согласно товарной накладной 21 от 01 марта 2012 года ООО "Нива" отгружено Ж. товар на сумму 395 567 рублей 48 копеек. 27 февраля 2012 года между Ж. и ООО "Нива" заключен договор подряда N **, в соответствии с которым подрядчик взял на себя обязательство по выполнению отделочных работ на объекте по адресу: ****, а заказчик оплатить обусловленную договором цену в размере 788 570 рублей. Согласно акта о выполненных работах работы выполнены в полном объеме. Согласно товарной накладной 21 от 01 марта 2012 года ООО "Нива" отгружено Ж. товар на сумму 320 547 рублей. Учитывая, что договор аренды заключен не был, предварительные договоры были прекращены в связи с тем, что М. заключила новый предварительный договор с ООО "Небесная линия", стоимость произведенных Ж. неотделимых улучшений составляет неосновательное обогащение М. В связи с изложенным истец просил взыскать с М. 3 217 514 рублей 57 копеек - стоимость ремонтных работ и затрат на строительные материалы, 93 643 рубля 08 копеек - проценты за пользование чужими денежными средствами, 346 534 рубля - штрафные санкции, расходы по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления в размере 26 488 рублей 46 копеек, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы по проведению оценки в размере 25 000 рублей.
М. предъявила встречный иск к Ж. о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что 06 февраля 2012 года между М. и Ж. заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор аренды нежилого помещения площадью 153,1 кв. м по адресу: **** сроком на 7 лет с момента передачи помещения согласно акту приема-передачи к предварительному договору. 13 февраля 2012 года между М. и Ж. заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор аренды нежилого помещения площадью 106,8 кв. м по адресу: ***** сроком на 7 лет с момента передачи помещения согласно акту приема-передачи к предварительному договору. Указанные помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи. Согласно п. 2.4 предварительных договоров по истечении указанного в п. 2.2 договора периода арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату за пользование нежилыми помещениями из расчета 8 000 рублей за 1 кв. м в год. Размер арендной платы за 106,8 кв. м составляет 71 200 рублей в месяц. Размер арендной платы за первый месяц, по истечении указанного в п. 2.2 договора периода составляет 28 480 рублей. Размер арендной платы на 153,1 кв. м составляет 102 067 рублей в месяц; за первый месяц по истечении указанного в п. 2.2 договора периода составляет 40 067 рублей. Согласно п. 3.4 договора оплата арендной платы производится ежемесячно авансовым платежом не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному. В соответствии с п. 3.22 в случае просрочки внесения арендатором месячной арендной платы предусмотренной к уплате в соответствии с договором, арендатор обязан уплатить штрафную неустойку на сумму просрочки по ставке 0,5 процентов за каждый день просрочки платежа. Однако Ж. арендная плата с июля 2012 года не вносилась. Сумма задолженности по арендной плате составила 899 090 рублей. В связи с изложенным М. просила взыскать с Ж. задолженность по арендным платежам в размере 899 090 рублей, неустойку в размере 1 580 521 рубль, расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 598 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей.
Истец Ж. и представители истца в судебное заседание явились, уточнили исковые требования, просили суд взыскать с М. 2 505 325 рублей 00 копеек - стоимость ремонтных работ и затрат на строительные материалы, 269 844 рубля 38 копеек - проценты за пользование чужими денежными средствами, 346 534 рубля - штрафные санкции, расходы по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей. Против удовлетворения встречного иска возражали.
Представитель М. в судебное заседание явилась, уточнила исковые требования, просили суд взыскать с Ж. задолженность по арендным платежам в размере 899 090 рублей, неустойку в размере 1 580 521 рубль, расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 598 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей, расходы по проведению экспертизы в размере 18 178 рублей 88 копеек. Исковые требования Ж. не признала, просила в иске отказать.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней просит ответчик М. в части удовлетворения исковых требований Ж., ссылаясь на то, что судом неправильно оценены доказательства передачи помещений в аренду ООО "Небесная линия" с согласия Ж.; неправильно применены нормы материального права - ст. ст. 395, 1107 ГК РФ; возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только при расторжении договора по инициативе арендодателя и при соблюдении арендатором положений предварительных договоров, однако расторжения договоров по инициативе арендодателя не было, а Ж. не исполнял условия по внесению арендных платежей, в связи с чем был удовлетворено встречный иск; не подлежит возмещению стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласования арендодателя, наличие согласия на все улучшения истцом не доказано.
М. в заседание судебной коллегии не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд представителя.
Представитель ответчика М. по доверенности К. в заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.
Истец Ж. в заседание судебной коллегии явился, против доводов апелляционной жалобы возражал.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим частичной отмене.
Так, судом первой инстанции установлено, что 06 февраля 2012 г. между истцом Ж. и ответчиком М. был заключен Предварительный договор, согласно условиям которого стороны взяли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды нежилого помещения по адресу: ****, площадью 153,1 кв. м.
13 февраля 2012 г. между истцом и ответчиком был заключен Предварительный договор, согласно условиям которого, стороны взяли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды нежилого помещения по адресу: **** площадью 106,8 кв. м.
В соответствии с п. 2.2 договора стороны договорились о том, что нежилое помещение передается арендатору без отделки. Арендатор обязуется произвести работы по доведению нежилого помещения до состояния пригодности для его использования по целевому назначению, в течение 4 календарных месяцев с момента передачи нежилого помещения. В данный период арендная плата не взимается и не уплачивается.
В соответствии с п. 2.3 договора стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений и перепланировок в согласованной (в письменной форме) между сторонами сумме подлежит возмещению в случае расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в течение первых 3 лет пользования нежилым помещением при соблюдении арендатором условий аренды, в остальных случаях стоимость произведенных арендатором улучшений и перепланировок возмещению не подлежит.
В соответствии с п. 2.4 предварительных договоров по истечении указанного в п. 2.2 договора периода арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату за пользование нежилыми помещениями из расчета 8 000 рублей за 1 кв. м в год. Размер арендной платы за 106,8 кв. м составляет 71 200 рублей в месяц. Размер арендной платы за первый месяц, по истечении указанного в п. 2.2 договора периода, составляет 28 480 рублей. Размер арендной платы за 153,1 кв. м составляет 102 067 рублей в месяц; за первый месяц по истечении указанного в п. 2.2 договора периода, составляет 40 067 рублей.
Согласно п. 3.4 договора оплата арендной платы производится ежемесячно авансовым платежом не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному. В соответствии с п. 3.22 в случае просрочки внесения арендатором месячной арендной платы, предусмотренной к уплате в соответствии с договором, арендатор обязан уплатить штрафную неустойку на сумму просрочки по ставке 0,5 процентов за каждый день просрочки платежа.
В соответствии с п. 3.16 договора арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор письменно уведомив арендодателя за 60 дней. В случае расторжения аренды по инициативе арендодателя в течение первых 3 лет пользования нежилыми помещениями (с учетом времени пользования по предварительному договору) при соблюдении арендатором условий аренды, арендодатель обязан возместить арендатору согласованную между сторонами в письменной форме сумму в возмещении стоимости произведенных арендатором улучшений и перепланировок, а также уплатить штраф в размере 2-х месячной суммы арендной платы, в остальных случаях стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений и перепланировок возмещению не подлежит.
27 февраля 2012 года между Ж. и ООО "Нива" заключен договор подряда 311, в соответствии с условиями которого, подрядчик взял на себя обязательства выполнить отделочные работы на объекте по адресу: ****, а заказчик принять работы и оплатить обусловленную договором цену в размере 1 123 170 рублей.
Согласно акта о выполненных работах работы по договору выполнены в полном объеме.
Согласно товарной накладной 21 от 01 марта 2012 года ООО "Нива" отгружено Ж. товар на сумму 395 567 рублей 48 копеек.
27 февраля 2012 года между Ж. и ООО "Нива" заключен договор подряда N 10 в соответствии с которым подрядчик взял на себя обязательство по выполнению отделочных работ на объекте по адресу: ****, а заказчик оплатить обусловленную договором цену в размере 788570 рублей.
Согласно акта о выполненных работах работы выполнены в полном объеме. Согласно товарной накладной 21 от 01 марта 2012 года ООО "Нива" отгружено Ж. товар на сумму 320 547 рублей.
25 января 2013 года между ИП М. и ООО "Небесная линия" был заключен Договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: ****, площадью 153,1 кв. м,
Также между ИП М. и ООО "Небесная линия" был заключен Предварительный договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: ****, площадью 106,8 кв. м.
27 июня 2013 года Ж. направил в адрес М. претензию с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений в размере 3 217 514 рублей 57 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 93 643 рубля 08 копеек (л.д. 92 - 94 том 1).
Согласно заключения эксперта N **** от 28 марта 2014 года стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения по адресу: **** составляет: офис 1-847 770 рублей 00 копеек, офис 2-1 657 555 рублей 00 копеек (л.д. 32 - 233 том 2).
Также судом первой инстанции установлено, что согласно заключению эксперта N *** от 04 апреля 2014 года подпись от имени М. в расписке о зачете ранее выданного аванса М. за аренду нежилых помещений в сумме 870 000 рублей от 26 октября 2012 года, выполнена не самой М., а другим лицом с подражанием ее подлинной подписи (л.д. 39 - 43 том 3).
Разрешая исковые требования М., суд первой инстанции, применяя требования ст. ст. 606, 614, 330, 333 ГК РФ, исходил из того, что М. не выдавалась расписка Ж. на 870 000 рублей, Ж. не представлены доказательства надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы, в связи с чем пришел к выводу о том, что с Ж. в пользу М. подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 899 090 рублей 00 копеек согласно представленного М. расчета (л.д. 180 - 182 том 1), который Ж. оспорен не был. Разрешая требования о взыскании неустойки, рассчитанной истцом в соответствии с п. 3.4 договора, суд признал данные требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению, снизив размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 200 000 рублей. В соответствии со ст. ст. 98, 100 ГПК РФ суд первой инстанции взыскал в пользу М. в счет возмещения судебных расходов: возврат государственной пошлины, оплаченной при подаче искового заявления, 13 695 рублей 45 копеек, расходы по проведению экспертизы 18 178 рублей 88 копеек, расходы по оплате услуг представителя 20 000 рублей.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в части разрешения исковых требований М., поскольку они основаны на установленных судом обстоятельствах и отвечают требованиям норм материального права.
В указанной выше части решение суда первой инстанции сторонами не оспаривается.
Разрешая исковые требования Ж., суд первой инстанции, применяя требования ст. ст. 309, 310 ГК РФ, а также условия предварительных договоров, исходил из того, что основной договор аренды между истцом и ответчиком не заключен, ответчик заключила договор аренды спорных помещений с третьими лицами, в связи с чем признал обоснованными исковые требования Ж. о взыскании с ответчика стоимости ремонтных работ и затрат на строительные материалы, размер которых согласно заключения экспертизы составил 2 505 325 руб., а также о взыскании штрафных санкций в соответствии с п. 3.16 предварительных договоров в размере 346 534 руб. Руководствуясь ст. 395 ГК РФ суд также пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Ж. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 269 844,38 руб., исходя из 470 дней периода просрочки (с 25 января 2013 года по 14 мая 2013 года). В соответствии со ст. ст. 98, 100 ГК РФ судом также разрешен вопрос о взыскании судебных расходов в пользу Ж., в частности, с М. в пользу Ж. взыскано - возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления, 23 806 рублей 52 копейки, расходы по оплате услуг представителя 20 000 рублей.
Поскольку в пользу Ж. с М. всего взыскано 3 165 109,90 руб., а с Ж. в пользу М. 1 150 964,33 руб., судом первой инстанции произведен зачет требований и постановлено взыскать с М. в пользу Ж. 2 014 145,57 руб.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно основам гражданского процесса, деятельность суда должна заключаться в даче правовой оценки заявленным требованиям лица, обратившегося за судебной защитой, и в создании необходимых условий для объективного и полного рассмотрения дела.
Требованиям закона обжалуемое решение в части разрешения иска Ж. не отвечает, поскольку постановлено с нарушением норм материального права.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривалось сторонами, 06 февраля 2012 г. между истцом Ж. и ответчиком М. был заключен Предварительный договор, согласно условиям которого, стороны взяли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды нежилого помещения по адресу: ****, площадью 153,1 кв. м.
13 февраля 2012 г. между истцом и ответчиком был заключен Предварительный договор, согласно условиям которого, стороны взяли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды нежилого помещения по адресу: **** площадью 106,8 кв. м.
Указанные предварительны договоры содержат существенные условия основного договора.
Помещения были фактически переданы Ж., чего не оспаривали стороны в судебном заседании.
Разделом 2 предварительных договоров сторонами определен порядок пользования нежилыми помещениями до оформления основного договора.
Так, в соответствии с п. 2.2 предварительных договоров стороны договорились, что нежилое помещение передается арендатору без отделки. Арендатор обязуется произвести работы по доведению нежилого помещения до состояния пригодности для его использования по целевому назначению, в течение 4 (четырех) календарных месяцев с момента передачи нежилого помещения. В данный период арендная плата не взимается и не уплачивается.
В соответствии с п. 2.3 предварительных договоров арендатор вправе производить любые отделимые и неотделимые улучшения и перепланировки и переоборудование нежилых помещений с письменного согласия арендодателя и при условии соблюдения правил и норм, включая нормы пожарной и иной безопасности. Необходимые для этого согласования и получение разрешений осуществляет арендатор.
Стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений и перепланировок в согласованной (в письменной форме) между сторонами сумме подлежит возмещению в случае расторжения аренды по инициативе арендодателя в течение первых трех лет пользования нежилым помещением при соблюдении арендатором условий аренды, в остальных случаях стоимость произведенных арендатором улучшений и перепланировкой возмещению не подлежит.
При этом в силу п. 2.6 договоров стороны договорились, что в период со дня передачи нежилого помещения арендатор обязуется не производить перепланировку, переустройство, реконструкцию нежилого помещения, установку съемных перегородок и других ремонтных работ без предварительного письменного согласия арендодателя, и нести ответственность за соблюдение правил противопожарной и иной безопасности.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу согласованных сторонами условий договора обязательство М. в случае расторжения договора возместить стоимость неотделимых улучшений обусловлена исполнением Ж. обязательства согласовать действия, направленные на создание неотделимых улучшений (в том числе и ремонтные работы) в письменном виде с арендодателем.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования либо возражения.
Истцом Ж. в нарушение ст. 56 ГПК РФ не доказано то обстоятельство что ремонтные работы, произведенные в нежилых помещениях, их характер, объем и стоимость, были в письменном виде согласованы с М.
При таких данных у М. не возникло обязательства по возврату стоимости неотделимых улучшений.
Кроме того, стороны предусмотрели, что условием возмещения стоимости неотделимых улучшений является исполнение Ж. условий аренды.
Между тем, как установлено судом первой инстанции в неоспариваемой части решения, Ж. не соблюдал условия договора относительно внесения арендных платежей, предусмотренных п. 2.4 предварительных договоров, в связи с чем судом постановлено решение о взыскании с него задолженности в пользу М.
Истец в исковом заявлении ссылается нормы на главы 60 ГК РФ, полагая, что стоимость неотделимых улучшений является неосновательным обогащением ответчика.
Между тем, данный довод основан на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Из названной нормы права следует, что для квалификации заявленных истцом ко взысканию денежных сумм в качестве неосновательного обогащение необходимо отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения таких сумм одним лицом за счет другого, в частности приобретение не должно быть основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.
В данном случае неотделимые улучшения, которые произведены истцом, были созданы в рамках исполнения предварительных договоров и не образуют состава неосновательного обогащения ответчика.
С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания с ответчика стоимости неотделимых улучшений, и, следовательно, процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренными ст. 395 ГК РФ.
Также не подлежат удовлетворению и требования Ж. о взыскании с ответчика штрафных санкций, предусмотренных п. 3.16 предварительных договоров.
Так, в соответствии в разделе 3 предварительных договоров стороны предусмотрели существенные условия основного договора, где, в частности, в п. 3.16 установили, что в случае расторжения аренды по инициативе арендодателя в течение первых трех лет пользования нежилыми помещениями (с учетом времени пользования по предварительному договору) при соблюдении арендатором условий аренды, арендодатель обязуется возместить арендатору согласованную между сторонами в письменной форме сумму в возмещение стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений и перепланировок, а также уплатить штраф в размере 2-месячной суммы арендной платы, в остальных случаях стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений и перепланировок возмещению не подлежит.
Между тем, как было установлено судом первой инстанции, Ж. нарушал условия аренды, имея задолженность по платежам.
Кроме того, условия данного пункта применимы к случаям расторжения договора аренды.
Однако, как указывает истец и следует из материалов дела, основные договоры аренды во исполнение условий предварительных договоров заключены не были, в связи чем расторжения договоров аренды не имело места.
Нарушение условий предварительного договора и не заключение основного договора влечет за собой иные правовые последствия, нежели те, на которые ссылается истец.
В соответствии со ст. 328 п. 2 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Поскольку судом первой инстанции при разрешении иска Ж. допущены вышеуказанные нарушения норм материального права, что повлекло за собой принятие незаконного и необоснованного решения, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда в указанной части и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ж. в полном объеме.
При отказе в иске в соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы, понесенные Ж., возмещению не подлежат.
Поскольку в иске Ж. отказано, оснований для зачета требований не имеется.
В части разрешения исковых требований М. решение постановлено в соответствии с требованиями закона, сторонами не обжалуется и отмене либо изменению не подлежит, в связи с чем с Ж. в пользу М. подлежит взысканию задолженность по оплате арендной платы в размере 899 090 рублей 00 копеек, неустойка в размере 200 000 рублей 00 копеек, возврат государственной пошлины в размере 13 695 рублей 45 копеек, расходы по оплате экспертизы в размере 18 178 рублей 88 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей, а всего 1 150 964 рублей 33 копейки
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 14 мая 2014 года отменить в части удовлетворения исковых требований Ж.
В удовлетворении исковых требований Ж. к М. о взыскании денежных средств отказать.
В остальной части решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 14 мая 2014 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)