Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Емельянова С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Булатовой О.Б.,
судей Шалагиной Л.А., Матушкиной Н.В.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 2 апреля 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика (истца по встречному иску) К.А.В. на решение Игринского районного суда Удмуртской Республики от 23 декабря 2013 года, которым:
- удовлетворены исковые требования С.В.С. к К.А.В. о взыскании стоимости неосновательного обогащения;
- взыскано с К.А.В. в пользу С.В.С. в счет неосновательного обогащения <... рублей>, расходы по оплате государственной пошлины <... рублей>;
- отказано в удовлетворении исковых требований К.А.В. к Л.А.Ю. о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Матушкиной Н.В., Судебная коллегия
Индивидуальный предприниматель Л.А.Ю. обратился в суд с иском к К.А.В. о взыскании неосновательного обогащения в размере <... рублей> и расходов по оплате госпошлины в размере <... рублей>.
Исковые требования мотивированы тем, что 25 мая 2011 года между ним и ответчиком К.А.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которому ответчик передал в собственность истцу здание склада стоимостью <... рублей> 22 июня 2011 года истцом перечислены ответчику денежные средства в размере <... рублей>, из которых <... рублей> по вышеуказанному договору в счет оплаты здания склада, а <... рублей> ответчику были перечислены в счет будущей продажи ответчиком имущества для открытия бизнеса. Письменного договора на приобретение имущества между ними не составлялось. Поскольку сумму <... рублей> была получена в банке в качестве кредита на приобретение здания склада и ему необходимо было отчитаться за полученную сумму кредита, он решил провести сумму платежа по платежному поручению N от 22.06.2011 года одной суммой <... рублей>, не разделяя ее на <... рублей> оплата за здание и <... рублей> - оплата за приобретение у ответчика в будущем имущества для открытия бизнеса. Однако в результате разногласий по стоимости и виду имущества, которое он хотел приобрести, сделка по приобретению имущества не состоялась. Таким образом, у ответчика возникло неосновательное обогащение в размере <... рублей>.
03 апреля 2013 года определением суда произведена замена истца ИП Л.А.Ю. на правопреемника С.В.С. в связи с заключением договора уступки права требования от 25 марта 2013 года.
К.А.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Л.А.Ю. о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Исковые требования мотивированы тем, что между К.А.В. и ответчиком Л.А.Ю. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: здания склада (назначение: складское; площадью 367,3 кв. м; одноэтажное), находящегося по адресу: УР, <адрес>. Подписание договора в письменной форме состоялось 25 мая 2011 года. Согласно договоренностей между истцом и ответчиком цена продаваемого объекта была определена в размере <... рублей> Оплата покупной стоимости должна быть произведена путем перечисления денежных средств в безналичном порядке на счет истца со ссудного счета ответчика в срок до 30 июня 2011 года. Свои договоренности о продаже объекта недвижимости, о его цене, способе и сроках проведения расчетов стороны зафиксировали в письменной форме 25 мая 2011 года. Платежным поручением от 22 июня 2011 года ответчик произвел оплату <... рублей> на счет истца с указанием назначения платежа: "по договору купли-продажи от 25 мая 2011 года". Однако ответчиком для проведения процедуры государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемый объект были подготовлены документы, которые содержали в тексте цену, отличающуюся от действительной, то есть <... рублей>, вместо <... рублей> Регистрирующий орган 12 июля 2011 года зарегистрировал право собственности на проданный объект недвижимости на основании неверно оформленных документов. Таким образом, сделка, выраженная в договоре, поданном для регистрации права в регистрирующий орган, является притворной, так как прикрывает сделку с иными условиями, а соответственно ничтожна. В силу положений ст. 170 ГК РФ к такой сделке должны быть применимы последствия ничтожности, а к сделке, которая отражает действительные условия купли-продажи, должны быть применимы относящиеся к ней правила, то есть подлежит государственной регистрации переход права собственности. Ответчик, подав в регистрирующий орган документы для регистрации притворной сделки, уклонился от регистрации перехода права, основанного на действительной сделке.
Просил суд применить последствия ничтожности к притворной сделке, выраженной в документах, поданных в регистрирующий орган, на основании которых 12 июля 2011 года произведена регистрация перехода права, учетная запись N. Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на действительных условиях.
В судебном заседании истец по первоначальному иску С.В.С., представляющий также интересы ответчика по встречному иску Л.А.Ю., исковые требования по первоначальному иску поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признал.
Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску К.А.В. - Ф.М.М. исковые требования по первоначальному иску не признал, встречные исковые требования поддержал.
Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску К.А.В., третье лицо по первоначальному иску, ответчик по встречному иску Л.А.Ю., третье лицо на стороне ответчика по первоначальному иску В.С.В., будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.
Представитель третьего лица на стороне ответчика по первоначальному иску ОАО "<Банк>" Б.М.П., действующий на основании доверенности, просил удовлетворить встречные исковые требования К.А.В., в удовлетворении требований С.В.С. - отказать.
Представитель третьего лица на стороне ответчика по встречному иску Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике К.Н.В. суду пояснила, что в <адрес> 11.07.2011 года для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - здание склада, расположенного по адресу: УР, <адрес>, обратились К.А.В. (продавец) и Л.А.Ю. (покупатель). При этом были представлены подлинники договора купли-продажи от 25.05.2011 года, передаточного акта от 25.05.2011 года, из которых усматривалось, что К.А.В. продал, а Л.А.Ю. купил здание склада, находящееся по адресу: УР, <адрес> по цене <... рублей>. У них, как регистрирующего органа, никаких сомнений вышеуказанные документы не вызвали. На основании договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним был зарегистрирован переход права собственности. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать, рассмотрение первоначального иска оставила на усмотрение суда.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску К.А.В. просит отменить решение суда, вынести решение об отказе в удовлетворении исковых требований Л.А.Ю. (правопреемник С.В.С.), его исковые требования к Л.А.Ю. о применении последствий ничтожности сделки удовлетворить. Считает, что судом дана неверная оценка доказательств, суд пришел к неправильным выводам о фактических намерениях сторон при заключении договора. При оценке расписки, оформленной сторонами при вступлении в договорные отношения, суд пришел к неверному выводу о том, что указанный документ не является договором, поскольку не прошел государственную регистрацию. Кроме того, суд не принял во внимание и не дал правовой оценки платежному поручению N на сумму <... рублей>, которым покупатель 22 июня 2011 года произвел перечисление оплаты за объект недвижимости. При этом в материалах ОАО <Банк> имеется зарегистрированный договор о приобретении здания склада по цене <... рублей>. Следовательно, стороны оценили объект недвижимости не в сумме <... рублей>. Считает решение суда принятым с нарушением норм процессуального права, поскольку суд неоднократно отказывал в удовлетворении ходатайств его представителя об истребовании в органах внутренних дел материалов проверки, проведенной по заявлению ОАО <Банк>. Суд без указания мотивов отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела копий объяснений Л.А.Ю., которые были даны в ходе проведения доследственной проверки. Кроме того, судом проигнорировано то обстоятельство, что стороны при вступлении в договорные отношения имели статус ИП и недвижимое имущество являлось коммерческим, то есть данный спор является спором между хозяйствующими субъектами и подлежит рассмотрению Арбитражным судом Удмуртской Республики.
В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представители ответчика К.А.В. - Ф.М.М. и Р.А.В. поддержали доводы апелляционной жалобы.
Истец С.В.С. и его представитель Б.И.В. возражали против доводов жалобы, просили решение суда оставить без изменения.
Третье лицо Л.А.Ю. возражал против доводов жалобы.
Представители третьих лиц ОАО "<Банк>" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, а также третье лицо В.С.В. в суд апелляционной инстанции не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст.ст. 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено Судебной коллегией в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части первоначального иска в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.
Как следует из материалов дела, согласно договора купли-продажи от 25.05.2011 года К.А.В. продал, а Л.А.Ю. купил здание склада (назначение: складское, площадь: 367,3 кв. м; этажность 1; инвентарный N), находящееся по адресу: УР, <адрес>.
Согласно п. 2.1 "Стороны оценивают указанное здание склада в <... рублей> 00 копеек". Как следует из п. 2.2 "Покупатель" купил, а "Продавец" продал указанное здание склада за <... рублей> 00 копеек".
Из пункта 2.3 вышеуказанного договора следует, что стороны оценивают указанное здание склада в <... рублей> Оплата за здание склада производится покупателем в следующем порядке: предоплата в сумме <... рублей>, вносится наличными денежными средствами в срок до 15.06.2011 года, оставшаяся сумма в размере <... рублей> оплачивается покупателем за счет кредитных средств ОАО "<Банк>" в срок до 30.06.2011 года.
Согласно передаточного акта от 25.05.2011 года, К.А.В. передал, а Л.А.Ю. принял здание склада (назначение: складское, площадь: 367,3 кв. м; этажность 1; инвентарный N), находящееся по адресу: УР, <адрес>. следует, что стороны оценивают указанное здание склада в <... рублей> Указанное здание склада продано "Покупателю" за <... рублей>, уплачиваемых "Покупателем" "Продавцу" следующим образом: <... рублей> вносится наличными денежными средствами в срок до 15.06.2011 года, оставшаяся сумма в размере <... рублей> оплачивается "Покупателем" за счет кредитных средств ОАО "<Банк>" в срок до 30 июня 2011 года.
Таким образом, в передаточном акте от 25.05.2011 года не содержится информации о фактически состоявшейся передаче денежных средств, а указывается на денежный расчет по договору в будущем.
В судебном заседании исследовались подлинники вышеуказанного договора купли-продажи и передаточного акта. Как договор купли-продажи, так и передаточный акт сторонами по делу - К.А.В. и Л.А.Ю. подписаны, подписи ими не оспариваются.
12 июля 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Удмуртской Республике произведена государственная регистрация перехода права собственности и государственная регистрация права собственности, номер регистрации N.
20.06.2011 года заключен договор N об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) по условиям которого ОАО "<Банк>" обязуется открыть ИП Л.А.Ю. невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме <... рублей> для приобретения коммерческой недвижимости - здания склада, расположенного по адресу: УР, <адрес> на срок по ДД.ММ.ГГГГ. По договору установлен график погашения суммы кредита. Выдача кредита производится перечислением сумм кредита на расчетный счет заемщика N.
В п. 2 кредитного договора указано, что выдача кредита производится после предоставления документов, подтверждающих перечисление Заемщиком собственных средств в счет оплаты цены приобретаемого объекта недвижимости в сумме <... рублей>.
Платежным поручением N от 22.06.2011 года, Л.А.Ю. со счета N перечислил К.А.В. <... рублей> Назначение платежа указано как "по договору купли-продажи от 25.05.2011 года".
Сторонами составлена и подписана расписка от 25.05.2011 года, в которой указано следующее: "Я, Л.А.Ю., паспорт N выдан <данные изъяты> получил от К.А.В., паспорт N выдан <данные изъяты>: здание склада (назначение: складское, площадь: 367,3 кв. м; этажность 1; инвентарный N), находящееся по адресу: УР, <адрес>, стоимостью <... рублей>. Указанную стоимость здания обязуюсь уплатить в течение месяца". Верхняя часть расписки от 25.05.2011 года подписана Л.А.Ю. Далее в расписке указано: "Счет N. Подтверждение оплаты стоимости здания: 25 мая 2011 года стоимость здания, а именно денежная сумма в размере <... рублей> уплачена К.А.В. в полном объеме за счет кредитных средств открытого акционерного общества "<Банк>" путем перечисления денежных средств на л/с счет К.А.В., открытый ОАО "<Банк>". Расчеты по оплате здания произведены в полном объеме, в чем стороны и расписываются". В конце текста расписка подписана обеими сторонами К.А.В. и Л.А.Ю.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался п. 1 ст. 1102, п. 1 ст. 1104, ст. 128, п. 2 ст. 170, ст. 431, п. 1 ст. 432, ст. 549, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к следующим выводам.
Поскольку между К.А.В. и Л.А.Ю. был заключен договор купли продажи здания склада по цене <... рублей>, а Л.А.Ю. в счет исполнения договора купли-продажи здания склада перечислена сумма <... рублей>, то сумма в размере <... рублей> (<... рублей> - <... рублей>) для К.А.В. является неосновательным обогащением. Поэтому суд исковые требования С.В.С. о взыскании неосновательного обогащения удовлетворил; в удовлетворении встречных исковых требований отказал.
Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с решением суда в части исковых требований С.В.С. к К.А.В. о взыскании неосновательного обогащения являются обоснованными.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ - лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой (главой 60 ГК РФ), применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Условиями возникновения неосновательного обогащения являются следующие обстоятельства: приобретение (сбережение) имущества имело место, приобретение произведено за счет другого лица (за чужой счет), приобретение (сбережение) имущества не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, прежде всего договоре, то есть, произошло неосновательно. При этом указанные обстоятельства должны иметь место в совокупности.
Из названной нормы права следует, что для установления факта неосновательного обогащения необходимо установить отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения таких сумм одним лицом за счет другого, в частности приобретение не должно быть основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.
Однако из представленных в материалы дела доказательств таких обстоятельств не усматривается.
25.05.2011 года был заключен договор купли-продажи, по которому К.А.В. продал, а Л.А.Ю. купил здание склада (назначение: складское, площадь: 367,3 кв. м), находящееся по адресу: УР, <адрес>.
Как следует из п. 2.2 "Покупатель" купил, а "Продавец" продал указанное здание склада за <... рублей> 00 копеек".
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются условия о предмете и цене (ст. 554, 555 ГК РФ).
В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На момент заключения договора купли-продажи от 25.05.2011 г., как и на момент рассмотрения настоящего дела, Гражданским кодексом РФ не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора купли-продажи нежилых помещений.
Договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации не подлежит; при купле-продаже нежилых помещений подлежит государственной регистрации только переход права собственности от продавца к покупателю.
Следовательно, договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным не с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, а с момента подписания договора купли-продажи сторонами.
Поскольку действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества, следовательно, не подлежат государственной регистрации изменения, вносимые сторонами в договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе изменения в части цены недвижимого имущества.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если это не противоречит действующему законодательству или существу обязательства.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
С учетом приведенных норм, изменение договора купли-продажи от 25.05.2011 г. возможно посредством составления одного документа, подписанного сторонами.
Таким образом, договор купли-продажи от 25 мая 2011 г. считается заключенным со дня его подписания сторонами, то есть 25 мая 2011 года.
Исходя из буквального толкования пунктов 2.1 и 2.2 договора купли-продажи от 25.05.2011 г. следует, что стороны в момент подписания договора согласовали цену отчуждаемого (приобретаемого) здания склада в <... рублей> 00 копеек.
Однако как следует из расписки от 25.05.2011 г., подписанной продавцом и покупателем, в дальнейшем стороны договора согласовали иную цену складского помещения по сравнению с указанной в договоре купли-продажи, а именно <... рублей>.
Так, расписка от 25.05.2011 г., подписанная продавцом и покупателем, подтверждает факт передачи указанного складского помещения стоимостью <... рублей> Более того, вторая часть расписки посвящена подтверждению оплаты стоимости здания, где опять же обозначена сумма в размере <... рублей>.
Как следует из пояснений Л.А.Ю. в суде апелляционной инстанции, расписку от 25.05.2011 г., в которой указана стоимость склада в размере <... рублей> он писал и подписывал сам в своем кабинете, в присутствии К.А.В.
Названная расписка оставлялась сторонами без цели представления в какие-либо государственные и иные органы, поэтому стороны договора не были заинтересованы в указании в этой расписке недостоверной информации о цене продаваемого здания склада.
Расписка от 25.05.2011 г. составлялась сторонами после подписания договора купли-продажи от 25.05.2011 года, что следует из ее содержания, свидетельствующего об исполнении договора купли-продажи в части передачи здания склада, а также из последующего поведения Л.А.Ю. по оплате стоимости здания в размере <... рублей>.
О том, что стороны согласовали изменение договора купли-продажи недвижимости в части цены приобретаемого здания склада, свидетельствует последующее поведение сторон.
После написания расписки Л.А.Ю. совершил последовательные действия, направленные на исполнение договора купли-продажи склада по цене <... рублей>.
Так, 20.06.2011 года, то есть после заключения договора купли-продажи от 25 мая 2011 года и составления расписки от 25 мая 2001 года, в которой зафиксирована цена приобретаемого склада в <... рублей>, ИП Л.А.Ю. заключил с ОАО "<Банк>" договор N об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки), в котором указано, что ОАО "<Банк>" обязуется открыть ИП Л.А.Ю. невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме <... рублей> для приобретения коммерческой недвижимости - здания склада, расположенного по адресу: УР, <адрес> на срок по ДД.ММ.ГГГГ.
В п. 2 кредитного договора указано, что выдача кредита производится после предоставления документов, подтверждающих перечисление Заемщиком собственных средств в счет оплаты цены приобретаемого объекта недвижимости в сумме <... рублей>.
При этом необходимо учитывать, что предоставленный Покупателю кредит по вышеуказанному договору носит целевой характер. Предоставленные Покупателю денежные средства не предназначены для приобретения какого-либо иного имущества, помимо здания склада, расположенного по адресу: УР, <адрес>, которое фактически было оплачено покупателем посредством платежного поручения N от 22.06.2011 года.
Таким образом, подписывая названный кредитный договор, ИП Л.А.Ю. намеревался оплатить приобретенное здание склада в согласованной сторонами сумме <... рублей>, а не <... рублей>.
Затем 22 июня 2011 года, во исполнение договора купли-продажи здания склада от 25.05.2011 года, ИП Л.А.Ю. перечислил кредитные денежные средства платежным поручением N от 22.06.2011 года со своего кредитного счета N на счет К.А.В. в сумме <... рублей> Назначение платежа указано как "по договору купли-продажи от 25.05.2011 года".
К.А.В. не являлся стороной кредитного договора, не влиял на его содержание, соответственно, не влиял на волеизъявление ИП Л.А.Ю., выраженное в кредитном договоре и платежном поручении от 22 июня 2011 года, произвести расчеты по договору купли-продажи кредитными средствами в размере <... рублей>.
Указание в тексте расписки от 25 мая 2011 года цены, отличной от той, что указана в тексте договора купли-продажи здания склада от 25.05.2011 года, при наличии всей совокупности вышеизложенных доказательств по настоящему делу, расценивается Судебной коллегией как изменение цены.
На основании изложенного можно сделать вывод о том, что покупатель, предоставив расписку в получении имущества и исполнив обязательство по оплате стоимости здания склада в размере <... рублей> 00 копеек, с одной стороны, и продавец, передав здание и приняв исполнение по оплате в размере <... рублей>, с другой стороны, совместно выразили волю на изменение условий договора купли-продажи от 25 мая 2011 г.
Таким образом, из представленных в материалы дела документов следует, что цена здания склада по договору купли-продажи б/н от 25 мая 2011 г. составляет <... рублей>. Расписка от 25 мая 2011 г., подтверждающая передачу здания склада стоимостью <... рублей>, а также факт оплаты за него в размере <... рублей>, является надлежащим документом, подтверждающим внесение соответствующих изменений в условия договора купли-продажи от 25 мая 2011 г. о цене.
Следовательно, истцом С.В.С. (правопреемник ИП Л.А.Ю.) не доказаны основания иска, а именно не доказан факт неосновательного обогащения К.А.В.
При оценке имеющихся в деле доказательств Судебная коллегия отмечает, что в нескольких различных документах, представленных в материалы дела, фигурирует разная цена здания склада.
Так, в п. 11 кредитного договора указано, что заемщик обязан заключить с Кредитором и зарегистрировать в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации, договор ипотеки объекта недвижимости, приобретенного Заемщиком за счет кредитных средств, предоставленных в рамках договора, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в договоре ипотеки <Банк> и ИП Л.А.Ю. была определена стоимость приобретенного здания склада в размере <... рублей>.
Кроме того, ИП Л.А.Ю. был представлен в <Банк> экземпляр договора купли-продажи склада от 25 мая 2011 года, в п. 2.1 которого было указано, что стороны оценивают здание склада в <... рублей>. Копия этого экземпляра договора представлена в материалы дела из <Банк> и заверена кредитным инспектором <Банк>. ИП Л.А.Ю. и С.В.С. не оспаривался факт представления такого экземпляра договора в <Банк>.
В суде первой инстанции оценочная экспертиза для определения рыночной цены склада не проводилась.
В суде апелляционной инстанции стороны ссылались на оценку склада, проведенную вне производства по настоящему гражданскому делу. Истец С.В.С. указывал, что здание склада стоит <... рублей>, представители ответчика указывали, что стоимость склада составляет <... рублей>.; каждая из сторон в подтверждение своих доводов представляла соответствующие документы. Судом апелляционной инстанции указанные документы к материалам дела не были приобщены, поскольку стороны не обосновали невозможность представления этих доказательств в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от них. Кроме того, юридическое значение для разрешения спора имеет цена склада, согласованная сторонами договора купли-продажи, а не какая-либо иная цена.
Подтверждением согласованной сторонами цены склада являются, кроме вышеизложенных документов, объяснения Л.А.Ю. от ДД.ММ.ГГГГ, данные им оперуполномоченному ОЭБ и ПК МО МВД России "Игринское", в которых указано следующее. На приобретение склада Л.А.Ю. было необходимо <... рублей>. От суммы кредита он должен был заплатить первоначальный взнос 20%. В связи с этим, чтобы не платить 20% от суммы, кредитный специалист по имени Р. предложил ему сумму сделки сделать в <... рублей>, для того, чтобы сумма кредита получилась <... рублей> Он согласился на это предложение и получил кредит в сумме <... рублей>, деньги ему перечислили на его расчетный счет. После этого он со своего расчетного счета перечислил <... рублей> на банковскую карту К.А.В., который продавал ему склад. Через некоторое время он передал К.А.В. наличные денежные средства в сумме <... рублей>.
Таким образом, в названных объяснениях Л.А.Ю. подтверждает, что <... рублей> были перечислены К.А.В. на приобретение склада.
В связи с этим к доводам истца С.В.С. и ИП Л.А.Ю. о том, что <... рублей> из <... рублей> указанных в платежном поручении от 22.06.2011 года были перечислены К.А.В. не по договору купли-продажи склада, а для приобретения у К.А.В. в будущем имущества для открытия бизнеса, Судебная коллегия относится критически.
Целевое назначение перечисления этих денежных средств было указано в самом платежном поручении от 22.06.2011 года "по договору купли-продажи от 25.05.2011 года". Это же целевое назначение платежа следует из кредитного договора от 20.06.2011 года и подтверждается распиской от 25 мая 2011 года.
В материалы дела не представлено ни одного документа, подтверждающего наличие между сторонами иных договорных отношений по приобретению имущества для открытия бизнеса (о чем было указано в иске).
С момента перечисления денежных средств ИП Л.А.Ю. в сумме <... рублей> платежным поручением от 22 июня 2011 года до дня обращения в суд с настоящим иском 18 марта 2013 года прошел 1 год 9 месяцев. За это время ИП Л.А.Ю. ни разу не обращался к К.А.В. с требованием вернуть <... рублей> либо с предложением заключить договор купли-продажи какого-то иного имущества на сумму <... рублей>.
Между сторонами не было никакой переписки, подтверждающей взаимные претензии по договору купли-продажи склада от 25 мая 2011 года и состоявшейся оплаты по нему.
По настоящему спору ИП Л.А.Ю. уступил свое право на взыскание <... рублей> С.В.С. за <... рублей> по договору уступки права требования от 25 марта 2013 года, то есть фактически отказался от возможности получения из <... рублей> суммы <... рублей>.
Учитывая представленные письменные доказательства, в которых отражена цена здания склада в размере <... рублей>, последующее поведение сторон договора купли-продажи после заключения этого договора 25 мая 2011 года, Судебная коллегия приходит к выводу, что сторонами была согласована цена здания склада в размере <... рублей>, поэтому перечисленные ИП Л.А.Ю. денежные средства в сумме <... рублей> платежным поручением от 22 июня 2011 года являются оплатой по договору и не являются неосновательным обогащением ответчика К.А.В.
Разрешая встречные исковые требования, Судебная коллегия полагает, что указанные требования в заявленной редакции, а именно: применить последствия ничтожности к притворной сделке, выраженной в документах, поданных в регистрирующий орган, на основании которых 12 июля 2011 года произведена регистрация перехода права, учетная запись N; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на действительных условиях, являются не обоснованными и удовлетворению не подлежат.
Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Истцом по встречному иску К.А.В. не доказана притворность сделки купли-продажи от 25 мая 2011 года.
Как изложено выше, стороны заключили договор купли-продажи от 25 мая 2011 года с указанием цены здания склада в сумме <... рублей>, а затем письменным соглашением от 25 мая 2011 года, поименованным распиской, изменили договор купли-продажи в части цены здания склада, согласовав цену здания склада в сумме <... рублей>.
Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества законом не предусмотрена, соответственно, не предусмотрена государственная регистрация изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества.
Переход права собственности на здание склада уже зарегистрирован и последующее (после подписания договора) изменение сторонами цены в договоре купли-продажи не влечет повторную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.
Поэтому в удовлетворении встречных исковых требований отказано правомерно.
Доводы апелляционной жалобы о подведомственности дела арбитражному суду являются не обоснованными.
В договоре купли-продажи здания склада от 25 мая 2011 года К.А.В. и Л.А.Ю. указаны как физические лица, а не как индивидуальные предприниматели.
В расписке от 25 мая 2011 года К.А.В. и Л.А.Ю. также указаны как физические лица, а не как индивидуальные предприниматели.
Действующим законодательством не запрещено заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе здания склада, между физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями.
Кроме того, в материалах дела нет документов, подтверждающих статус К.А.В. и Л.А.Ю. как индивидуальных предпринимателей.
Ни истец, ни ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявляли о том, что договор купли-продажи здания склада от 25 мая 2011 года был заключен ими как индивидуальными предпринимателями и не ходатайствовали о прекращении гражданского дела в связи с неподведомственностью его суду общей юрисдикции.
Более того, после замены 03 апреля 2013 года ИП Л.А.Ю. на правопреемника С.В.С. истцом по первоначальному иску является физическое лицо С.В.С.
Таким образом, настоящий спор относится к подведомственности суда общей юрисдикции.
Других доводов, способных повлиять на существо принятого судом решения, апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований С.В.С. к К.А.В. о взыскании стоимости неосновательного обогащения и расходов по оплате государственной пошлины.
Апелляционная жалоба ответчика (истца по встречному иску) К.А.В. подлежит частичному удовлетворению.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
решение Игринского районного суда Удмуртской Республики от 23 декабря 2013 года отменить в части исковых требований С.В.С. к К.А.В. о взыскании стоимости неосновательного обогащения и расходов по оплате государственной пошлины, в этой части принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований С.В.С. к К.А.В. о взыскании стоимости неосновательного обогащения в размере <... рублей> и расходов по оплате государственной пошлины в размере <... рублей> отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Апелляционную жалобу ответчика (истца по встречному иску) К.А.В. удовлетворить частично.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 02.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-761/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 апреля 2014 г. по делу N 33-761/2014
Судья: Емельянова С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Булатовой О.Б.,
судей Шалагиной Л.А., Матушкиной Н.В.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 2 апреля 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика (истца по встречному иску) К.А.В. на решение Игринского районного суда Удмуртской Республики от 23 декабря 2013 года, которым:
- удовлетворены исковые требования С.В.С. к К.А.В. о взыскании стоимости неосновательного обогащения;
- взыскано с К.А.В. в пользу С.В.С. в счет неосновательного обогащения <... рублей>, расходы по оплате государственной пошлины <... рублей>;
- отказано в удовлетворении исковых требований К.А.В. к Л.А.Ю. о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Матушкиной Н.В., Судебная коллегия
установила:
Индивидуальный предприниматель Л.А.Ю. обратился в суд с иском к К.А.В. о взыскании неосновательного обогащения в размере <... рублей> и расходов по оплате госпошлины в размере <... рублей>.
Исковые требования мотивированы тем, что 25 мая 2011 года между ним и ответчиком К.А.В. был заключен договор купли-продажи, согласно которому ответчик передал в собственность истцу здание склада стоимостью <... рублей> 22 июня 2011 года истцом перечислены ответчику денежные средства в размере <... рублей>, из которых <... рублей> по вышеуказанному договору в счет оплаты здания склада, а <... рублей> ответчику были перечислены в счет будущей продажи ответчиком имущества для открытия бизнеса. Письменного договора на приобретение имущества между ними не составлялось. Поскольку сумму <... рублей> была получена в банке в качестве кредита на приобретение здания склада и ему необходимо было отчитаться за полученную сумму кредита, он решил провести сумму платежа по платежному поручению N от 22.06.2011 года одной суммой <... рублей>, не разделяя ее на <... рублей> оплата за здание и <... рублей> - оплата за приобретение у ответчика в будущем имущества для открытия бизнеса. Однако в результате разногласий по стоимости и виду имущества, которое он хотел приобрести, сделка по приобретению имущества не состоялась. Таким образом, у ответчика возникло неосновательное обогащение в размере <... рублей>.
03 апреля 2013 года определением суда произведена замена истца ИП Л.А.Ю. на правопреемника С.В.С. в связи с заключением договора уступки права требования от 25 марта 2013 года.
К.А.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Л.А.Ю. о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Исковые требования мотивированы тем, что между К.А.В. и ответчиком Л.А.Ю. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: здания склада (назначение: складское; площадью 367,3 кв. м; одноэтажное), находящегося по адресу: УР, <адрес>. Подписание договора в письменной форме состоялось 25 мая 2011 года. Согласно договоренностей между истцом и ответчиком цена продаваемого объекта была определена в размере <... рублей> Оплата покупной стоимости должна быть произведена путем перечисления денежных средств в безналичном порядке на счет истца со ссудного счета ответчика в срок до 30 июня 2011 года. Свои договоренности о продаже объекта недвижимости, о его цене, способе и сроках проведения расчетов стороны зафиксировали в письменной форме 25 мая 2011 года. Платежным поручением от 22 июня 2011 года ответчик произвел оплату <... рублей> на счет истца с указанием назначения платежа: "по договору купли-продажи от 25 мая 2011 года". Однако ответчиком для проведения процедуры государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемый объект были подготовлены документы, которые содержали в тексте цену, отличающуюся от действительной, то есть <... рублей>, вместо <... рублей> Регистрирующий орган 12 июля 2011 года зарегистрировал право собственности на проданный объект недвижимости на основании неверно оформленных документов. Таким образом, сделка, выраженная в договоре, поданном для регистрации права в регистрирующий орган, является притворной, так как прикрывает сделку с иными условиями, а соответственно ничтожна. В силу положений ст. 170 ГК РФ к такой сделке должны быть применимы последствия ничтожности, а к сделке, которая отражает действительные условия купли-продажи, должны быть применимы относящиеся к ней правила, то есть подлежит государственной регистрации переход права собственности. Ответчик, подав в регистрирующий орган документы для регистрации притворной сделки, уклонился от регистрации перехода права, основанного на действительной сделке.
Просил суд применить последствия ничтожности к притворной сделке, выраженной в документах, поданных в регистрирующий орган, на основании которых 12 июля 2011 года произведена регистрация перехода права, учетная запись N. Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на действительных условиях.
В судебном заседании истец по первоначальному иску С.В.С., представляющий также интересы ответчика по встречному иску Л.А.Ю., исковые требования по первоначальному иску поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признал.
Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску К.А.В. - Ф.М.М. исковые требования по первоначальному иску не признал, встречные исковые требования поддержал.
Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску К.А.В., третье лицо по первоначальному иску, ответчик по встречному иску Л.А.Ю., третье лицо на стороне ответчика по первоначальному иску В.С.В., будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.
Представитель третьего лица на стороне ответчика по первоначальному иску ОАО "<Банк>" Б.М.П., действующий на основании доверенности, просил удовлетворить встречные исковые требования К.А.В., в удовлетворении требований С.В.С. - отказать.
Представитель третьего лица на стороне ответчика по встречному иску Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике К.Н.В. суду пояснила, что в <адрес> 11.07.2011 года для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - здание склада, расположенного по адресу: УР, <адрес>, обратились К.А.В. (продавец) и Л.А.Ю. (покупатель). При этом были представлены подлинники договора купли-продажи от 25.05.2011 года, передаточного акта от 25.05.2011 года, из которых усматривалось, что К.А.В. продал, а Л.А.Ю. купил здание склада, находящееся по адресу: УР, <адрес> по цене <... рублей>. У них, как регистрирующего органа, никаких сомнений вышеуказанные документы не вызвали. На основании договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним был зарегистрирован переход права собственности. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать, рассмотрение первоначального иска оставила на усмотрение суда.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску К.А.В. просит отменить решение суда, вынести решение об отказе в удовлетворении исковых требований Л.А.Ю. (правопреемник С.В.С.), его исковые требования к Л.А.Ю. о применении последствий ничтожности сделки удовлетворить. Считает, что судом дана неверная оценка доказательств, суд пришел к неправильным выводам о фактических намерениях сторон при заключении договора. При оценке расписки, оформленной сторонами при вступлении в договорные отношения, суд пришел к неверному выводу о том, что указанный документ не является договором, поскольку не прошел государственную регистрацию. Кроме того, суд не принял во внимание и не дал правовой оценки платежному поручению N на сумму <... рублей>, которым покупатель 22 июня 2011 года произвел перечисление оплаты за объект недвижимости. При этом в материалах ОАО <Банк> имеется зарегистрированный договор о приобретении здания склада по цене <... рублей>. Следовательно, стороны оценили объект недвижимости не в сумме <... рублей>. Считает решение суда принятым с нарушением норм процессуального права, поскольку суд неоднократно отказывал в удовлетворении ходатайств его представителя об истребовании в органах внутренних дел материалов проверки, проведенной по заявлению ОАО <Банк>. Суд без указания мотивов отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела копий объяснений Л.А.Ю., которые были даны в ходе проведения доследственной проверки. Кроме того, судом проигнорировано то обстоятельство, что стороны при вступлении в договорные отношения имели статус ИП и недвижимое имущество являлось коммерческим, то есть данный спор является спором между хозяйствующими субъектами и подлежит рассмотрению Арбитражным судом Удмуртской Республики.
В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представители ответчика К.А.В. - Ф.М.М. и Р.А.В. поддержали доводы апелляционной жалобы.
Истец С.В.С. и его представитель Б.И.В. возражали против доводов жалобы, просили решение суда оставить без изменения.
Третье лицо Л.А.Ю. возражал против доводов жалобы.
Представители третьих лиц ОАО "<Банк>" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, а также третье лицо В.С.В. в суд апелляционной инстанции не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст.ст. 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено Судебной коллегией в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части первоначального иска в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.
Как следует из материалов дела, согласно договора купли-продажи от 25.05.2011 года К.А.В. продал, а Л.А.Ю. купил здание склада (назначение: складское, площадь: 367,3 кв. м; этажность 1; инвентарный N), находящееся по адресу: УР, <адрес>.
Согласно п. 2.1 "Стороны оценивают указанное здание склада в <... рублей> 00 копеек". Как следует из п. 2.2 "Покупатель" купил, а "Продавец" продал указанное здание склада за <... рублей> 00 копеек".
Из пункта 2.3 вышеуказанного договора следует, что стороны оценивают указанное здание склада в <... рублей> Оплата за здание склада производится покупателем в следующем порядке: предоплата в сумме <... рублей>, вносится наличными денежными средствами в срок до 15.06.2011 года, оставшаяся сумма в размере <... рублей> оплачивается покупателем за счет кредитных средств ОАО "<Банк>" в срок до 30.06.2011 года.
Согласно передаточного акта от 25.05.2011 года, К.А.В. передал, а Л.А.Ю. принял здание склада (назначение: складское, площадь: 367,3 кв. м; этажность 1; инвентарный N), находящееся по адресу: УР, <адрес>. следует, что стороны оценивают указанное здание склада в <... рублей> Указанное здание склада продано "Покупателю" за <... рублей>, уплачиваемых "Покупателем" "Продавцу" следующим образом: <... рублей> вносится наличными денежными средствами в срок до 15.06.2011 года, оставшаяся сумма в размере <... рублей> оплачивается "Покупателем" за счет кредитных средств ОАО "<Банк>" в срок до 30 июня 2011 года.
Таким образом, в передаточном акте от 25.05.2011 года не содержится информации о фактически состоявшейся передаче денежных средств, а указывается на денежный расчет по договору в будущем.
В судебном заседании исследовались подлинники вышеуказанного договора купли-продажи и передаточного акта. Как договор купли-продажи, так и передаточный акт сторонами по делу - К.А.В. и Л.А.Ю. подписаны, подписи ими не оспариваются.
12 июля 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Удмуртской Республике произведена государственная регистрация перехода права собственности и государственная регистрация права собственности, номер регистрации N.
20.06.2011 года заключен договор N об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) по условиям которого ОАО "<Банк>" обязуется открыть ИП Л.А.Ю. невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме <... рублей> для приобретения коммерческой недвижимости - здания склада, расположенного по адресу: УР, <адрес> на срок по ДД.ММ.ГГГГ. По договору установлен график погашения суммы кредита. Выдача кредита производится перечислением сумм кредита на расчетный счет заемщика N.
В п. 2 кредитного договора указано, что выдача кредита производится после предоставления документов, подтверждающих перечисление Заемщиком собственных средств в счет оплаты цены приобретаемого объекта недвижимости в сумме <... рублей>.
Платежным поручением N от 22.06.2011 года, Л.А.Ю. со счета N перечислил К.А.В. <... рублей> Назначение платежа указано как "по договору купли-продажи от 25.05.2011 года".
Сторонами составлена и подписана расписка от 25.05.2011 года, в которой указано следующее: "Я, Л.А.Ю., паспорт N выдан <данные изъяты> получил от К.А.В., паспорт N выдан <данные изъяты>: здание склада (назначение: складское, площадь: 367,3 кв. м; этажность 1; инвентарный N), находящееся по адресу: УР, <адрес>, стоимостью <... рублей>. Указанную стоимость здания обязуюсь уплатить в течение месяца". Верхняя часть расписки от 25.05.2011 года подписана Л.А.Ю. Далее в расписке указано: "Счет N. Подтверждение оплаты стоимости здания: 25 мая 2011 года стоимость здания, а именно денежная сумма в размере <... рублей> уплачена К.А.В. в полном объеме за счет кредитных средств открытого акционерного общества "<Банк>" путем перечисления денежных средств на л/с счет К.А.В., открытый ОАО "<Банк>". Расчеты по оплате здания произведены в полном объеме, в чем стороны и расписываются". В конце текста расписка подписана обеими сторонами К.А.В. и Л.А.Ю.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался п. 1 ст. 1102, п. 1 ст. 1104, ст. 128, п. 2 ст. 170, ст. 431, п. 1 ст. 432, ст. 549, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к следующим выводам.
Поскольку между К.А.В. и Л.А.Ю. был заключен договор купли продажи здания склада по цене <... рублей>, а Л.А.Ю. в счет исполнения договора купли-продажи здания склада перечислена сумма <... рублей>, то сумма в размере <... рублей> (<... рублей> - <... рублей>) для К.А.В. является неосновательным обогащением. Поэтому суд исковые требования С.В.С. о взыскании неосновательного обогащения удовлетворил; в удовлетворении встречных исковых требований отказал.
Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с решением суда в части исковых требований С.В.С. к К.А.В. о взыскании неосновательного обогащения являются обоснованными.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ - лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой (главой 60 ГК РФ), применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Условиями возникновения неосновательного обогащения являются следующие обстоятельства: приобретение (сбережение) имущества имело место, приобретение произведено за счет другого лица (за чужой счет), приобретение (сбережение) имущества не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, прежде всего договоре, то есть, произошло неосновательно. При этом указанные обстоятельства должны иметь место в совокупности.
Из названной нормы права следует, что для установления факта неосновательного обогащения необходимо установить отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения таких сумм одним лицом за счет другого, в частности приобретение не должно быть основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.
Однако из представленных в материалы дела доказательств таких обстоятельств не усматривается.
25.05.2011 года был заключен договор купли-продажи, по которому К.А.В. продал, а Л.А.Ю. купил здание склада (назначение: складское, площадь: 367,3 кв. м), находящееся по адресу: УР, <адрес>.
Как следует из п. 2.2 "Покупатель" купил, а "Продавец" продал указанное здание склада за <... рублей> 00 копеек".
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются условия о предмете и цене (ст. 554, 555 ГК РФ).
В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На момент заключения договора купли-продажи от 25.05.2011 г., как и на момент рассмотрения настоящего дела, Гражданским кодексом РФ не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора купли-продажи нежилых помещений.
Договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации не подлежит; при купле-продаже нежилых помещений подлежит государственной регистрации только переход права собственности от продавца к покупателю.
Следовательно, договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным не с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, а с момента подписания договора купли-продажи сторонами.
Поскольку действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества, следовательно, не подлежат государственной регистрации изменения, вносимые сторонами в договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе изменения в части цены недвижимого имущества.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если это не противоречит действующему законодательству или существу обязательства.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
С учетом приведенных норм, изменение договора купли-продажи от 25.05.2011 г. возможно посредством составления одного документа, подписанного сторонами.
Таким образом, договор купли-продажи от 25 мая 2011 г. считается заключенным со дня его подписания сторонами, то есть 25 мая 2011 года.
Исходя из буквального толкования пунктов 2.1 и 2.2 договора купли-продажи от 25.05.2011 г. следует, что стороны в момент подписания договора согласовали цену отчуждаемого (приобретаемого) здания склада в <... рублей> 00 копеек.
Однако как следует из расписки от 25.05.2011 г., подписанной продавцом и покупателем, в дальнейшем стороны договора согласовали иную цену складского помещения по сравнению с указанной в договоре купли-продажи, а именно <... рублей>.
Так, расписка от 25.05.2011 г., подписанная продавцом и покупателем, подтверждает факт передачи указанного складского помещения стоимостью <... рублей> Более того, вторая часть расписки посвящена подтверждению оплаты стоимости здания, где опять же обозначена сумма в размере <... рублей>.
Как следует из пояснений Л.А.Ю. в суде апелляционной инстанции, расписку от 25.05.2011 г., в которой указана стоимость склада в размере <... рублей> он писал и подписывал сам в своем кабинете, в присутствии К.А.В.
Названная расписка оставлялась сторонами без цели представления в какие-либо государственные и иные органы, поэтому стороны договора не были заинтересованы в указании в этой расписке недостоверной информации о цене продаваемого здания склада.
Расписка от 25.05.2011 г. составлялась сторонами после подписания договора купли-продажи от 25.05.2011 года, что следует из ее содержания, свидетельствующего об исполнении договора купли-продажи в части передачи здания склада, а также из последующего поведения Л.А.Ю. по оплате стоимости здания в размере <... рублей>.
О том, что стороны согласовали изменение договора купли-продажи недвижимости в части цены приобретаемого здания склада, свидетельствует последующее поведение сторон.
После написания расписки Л.А.Ю. совершил последовательные действия, направленные на исполнение договора купли-продажи склада по цене <... рублей>.
Так, 20.06.2011 года, то есть после заключения договора купли-продажи от 25 мая 2011 года и составления расписки от 25 мая 2001 года, в которой зафиксирована цена приобретаемого склада в <... рублей>, ИП Л.А.Ю. заключил с ОАО "<Банк>" договор N об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки), в котором указано, что ОАО "<Банк>" обязуется открыть ИП Л.А.Ю. невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме <... рублей> для приобретения коммерческой недвижимости - здания склада, расположенного по адресу: УР, <адрес> на срок по ДД.ММ.ГГГГ.
В п. 2 кредитного договора указано, что выдача кредита производится после предоставления документов, подтверждающих перечисление Заемщиком собственных средств в счет оплаты цены приобретаемого объекта недвижимости в сумме <... рублей>.
При этом необходимо учитывать, что предоставленный Покупателю кредит по вышеуказанному договору носит целевой характер. Предоставленные Покупателю денежные средства не предназначены для приобретения какого-либо иного имущества, помимо здания склада, расположенного по адресу: УР, <адрес>, которое фактически было оплачено покупателем посредством платежного поручения N от 22.06.2011 года.
Таким образом, подписывая названный кредитный договор, ИП Л.А.Ю. намеревался оплатить приобретенное здание склада в согласованной сторонами сумме <... рублей>, а не <... рублей>.
Затем 22 июня 2011 года, во исполнение договора купли-продажи здания склада от 25.05.2011 года, ИП Л.А.Ю. перечислил кредитные денежные средства платежным поручением N от 22.06.2011 года со своего кредитного счета N на счет К.А.В. в сумме <... рублей> Назначение платежа указано как "по договору купли-продажи от 25.05.2011 года".
К.А.В. не являлся стороной кредитного договора, не влиял на его содержание, соответственно, не влиял на волеизъявление ИП Л.А.Ю., выраженное в кредитном договоре и платежном поручении от 22 июня 2011 года, произвести расчеты по договору купли-продажи кредитными средствами в размере <... рублей>.
Указание в тексте расписки от 25 мая 2011 года цены, отличной от той, что указана в тексте договора купли-продажи здания склада от 25.05.2011 года, при наличии всей совокупности вышеизложенных доказательств по настоящему делу, расценивается Судебной коллегией как изменение цены.
На основании изложенного можно сделать вывод о том, что покупатель, предоставив расписку в получении имущества и исполнив обязательство по оплате стоимости здания склада в размере <... рублей> 00 копеек, с одной стороны, и продавец, передав здание и приняв исполнение по оплате в размере <... рублей>, с другой стороны, совместно выразили волю на изменение условий договора купли-продажи от 25 мая 2011 г.
Таким образом, из представленных в материалы дела документов следует, что цена здания склада по договору купли-продажи б/н от 25 мая 2011 г. составляет <... рублей>. Расписка от 25 мая 2011 г., подтверждающая передачу здания склада стоимостью <... рублей>, а также факт оплаты за него в размере <... рублей>, является надлежащим документом, подтверждающим внесение соответствующих изменений в условия договора купли-продажи от 25 мая 2011 г. о цене.
Следовательно, истцом С.В.С. (правопреемник ИП Л.А.Ю.) не доказаны основания иска, а именно не доказан факт неосновательного обогащения К.А.В.
При оценке имеющихся в деле доказательств Судебная коллегия отмечает, что в нескольких различных документах, представленных в материалы дела, фигурирует разная цена здания склада.
Так, в п. 11 кредитного договора указано, что заемщик обязан заключить с Кредитором и зарегистрировать в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации, договор ипотеки объекта недвижимости, приобретенного Заемщиком за счет кредитных средств, предоставленных в рамках договора, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в договоре ипотеки <Банк> и ИП Л.А.Ю. была определена стоимость приобретенного здания склада в размере <... рублей>.
Кроме того, ИП Л.А.Ю. был представлен в <Банк> экземпляр договора купли-продажи склада от 25 мая 2011 года, в п. 2.1 которого было указано, что стороны оценивают здание склада в <... рублей>. Копия этого экземпляра договора представлена в материалы дела из <Банк> и заверена кредитным инспектором <Банк>. ИП Л.А.Ю. и С.В.С. не оспаривался факт представления такого экземпляра договора в <Банк>.
В суде первой инстанции оценочная экспертиза для определения рыночной цены склада не проводилась.
В суде апелляционной инстанции стороны ссылались на оценку склада, проведенную вне производства по настоящему гражданскому делу. Истец С.В.С. указывал, что здание склада стоит <... рублей>, представители ответчика указывали, что стоимость склада составляет <... рублей>.; каждая из сторон в подтверждение своих доводов представляла соответствующие документы. Судом апелляционной инстанции указанные документы к материалам дела не были приобщены, поскольку стороны не обосновали невозможность представления этих доказательств в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от них. Кроме того, юридическое значение для разрешения спора имеет цена склада, согласованная сторонами договора купли-продажи, а не какая-либо иная цена.
Подтверждением согласованной сторонами цены склада являются, кроме вышеизложенных документов, объяснения Л.А.Ю. от ДД.ММ.ГГГГ, данные им оперуполномоченному ОЭБ и ПК МО МВД России "Игринское", в которых указано следующее. На приобретение склада Л.А.Ю. было необходимо <... рублей>. От суммы кредита он должен был заплатить первоначальный взнос 20%. В связи с этим, чтобы не платить 20% от суммы, кредитный специалист по имени Р. предложил ему сумму сделки сделать в <... рублей>, для того, чтобы сумма кредита получилась <... рублей> Он согласился на это предложение и получил кредит в сумме <... рублей>, деньги ему перечислили на его расчетный счет. После этого он со своего расчетного счета перечислил <... рублей> на банковскую карту К.А.В., который продавал ему склад. Через некоторое время он передал К.А.В. наличные денежные средства в сумме <... рублей>.
Таким образом, в названных объяснениях Л.А.Ю. подтверждает, что <... рублей> были перечислены К.А.В. на приобретение склада.
В связи с этим к доводам истца С.В.С. и ИП Л.А.Ю. о том, что <... рублей> из <... рублей> указанных в платежном поручении от 22.06.2011 года были перечислены К.А.В. не по договору купли-продажи склада, а для приобретения у К.А.В. в будущем имущества для открытия бизнеса, Судебная коллегия относится критически.
Целевое назначение перечисления этих денежных средств было указано в самом платежном поручении от 22.06.2011 года "по договору купли-продажи от 25.05.2011 года". Это же целевое назначение платежа следует из кредитного договора от 20.06.2011 года и подтверждается распиской от 25 мая 2011 года.
В материалы дела не представлено ни одного документа, подтверждающего наличие между сторонами иных договорных отношений по приобретению имущества для открытия бизнеса (о чем было указано в иске).
С момента перечисления денежных средств ИП Л.А.Ю. в сумме <... рублей> платежным поручением от 22 июня 2011 года до дня обращения в суд с настоящим иском 18 марта 2013 года прошел 1 год 9 месяцев. За это время ИП Л.А.Ю. ни разу не обращался к К.А.В. с требованием вернуть <... рублей> либо с предложением заключить договор купли-продажи какого-то иного имущества на сумму <... рублей>.
Между сторонами не было никакой переписки, подтверждающей взаимные претензии по договору купли-продажи склада от 25 мая 2011 года и состоявшейся оплаты по нему.
По настоящему спору ИП Л.А.Ю. уступил свое право на взыскание <... рублей> С.В.С. за <... рублей> по договору уступки права требования от 25 марта 2013 года, то есть фактически отказался от возможности получения из <... рублей> суммы <... рублей>.
Учитывая представленные письменные доказательства, в которых отражена цена здания склада в размере <... рублей>, последующее поведение сторон договора купли-продажи после заключения этого договора 25 мая 2011 года, Судебная коллегия приходит к выводу, что сторонами была согласована цена здания склада в размере <... рублей>, поэтому перечисленные ИП Л.А.Ю. денежные средства в сумме <... рублей> платежным поручением от 22 июня 2011 года являются оплатой по договору и не являются неосновательным обогащением ответчика К.А.В.
Разрешая встречные исковые требования, Судебная коллегия полагает, что указанные требования в заявленной редакции, а именно: применить последствия ничтожности к притворной сделке, выраженной в документах, поданных в регистрирующий орган, на основании которых 12 июля 2011 года произведена регистрация перехода права, учетная запись N; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на действительных условиях, являются не обоснованными и удовлетворению не подлежат.
Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Истцом по встречному иску К.А.В. не доказана притворность сделки купли-продажи от 25 мая 2011 года.
Как изложено выше, стороны заключили договор купли-продажи от 25 мая 2011 года с указанием цены здания склада в сумме <... рублей>, а затем письменным соглашением от 25 мая 2011 года, поименованным распиской, изменили договор купли-продажи в части цены здания склада, согласовав цену здания склада в сумме <... рублей>.
Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества законом не предусмотрена, соответственно, не предусмотрена государственная регистрация изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества.
Переход права собственности на здание склада уже зарегистрирован и последующее (после подписания договора) изменение сторонами цены в договоре купли-продажи не влечет повторную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.
Поэтому в удовлетворении встречных исковых требований отказано правомерно.
Доводы апелляционной жалобы о подведомственности дела арбитражному суду являются не обоснованными.
В договоре купли-продажи здания склада от 25 мая 2011 года К.А.В. и Л.А.Ю. указаны как физические лица, а не как индивидуальные предприниматели.
В расписке от 25 мая 2011 года К.А.В. и Л.А.Ю. также указаны как физические лица, а не как индивидуальные предприниматели.
Действующим законодательством не запрещено заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе здания склада, между физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями.
Кроме того, в материалах дела нет документов, подтверждающих статус К.А.В. и Л.А.Ю. как индивидуальных предпринимателей.
Ни истец, ни ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявляли о том, что договор купли-продажи здания склада от 25 мая 2011 года был заключен ими как индивидуальными предпринимателями и не ходатайствовали о прекращении гражданского дела в связи с неподведомственностью его суду общей юрисдикции.
Более того, после замены 03 апреля 2013 года ИП Л.А.Ю. на правопреемника С.В.С. истцом по первоначальному иску является физическое лицо С.В.С.
Таким образом, настоящий спор относится к подведомственности суда общей юрисдикции.
Других доводов, способных повлиять на существо принятого судом решения, апелляционная жалоба не содержит.
Таким образом, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований С.В.С. к К.А.В. о взыскании стоимости неосновательного обогащения и расходов по оплате государственной пошлины.
Апелляционная жалоба ответчика (истца по встречному иску) К.А.В. подлежит частичному удовлетворению.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Игринского районного суда Удмуртской Республики от 23 декабря 2013 года отменить в части исковых требований С.В.С. к К.А.В. о взыскании стоимости неосновательного обогащения и расходов по оплате государственной пошлины, в этой части принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований С.В.С. к К.А.В. о взыскании стоимости неосновательного обогащения в размере <... рублей> и расходов по оплате государственной пошлины в размере <... рублей> отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Апелляционную жалобу ответчика (истца по встречному иску) К.А.В. удовлетворить частично.
Председательствующий
О.Б.БУЛАТОВА
О.Б.БУЛАТОВА
Судьи
Л.А.ШАЛАГИНА
Н.В.МАТУШКИНА
Л.А.ШАЛАГИНА
Н.В.МАТУШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)