Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи, А.А. Солоповой
судей О.Н. Лаптевой, Н.И. Левченко
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.М. Ханиным
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2015
по делу N А40-217271/2014, принятое судьей Н.Н. Селиверстовой
по иску общества с ограниченной ответственностью "ИБПМ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
от истца: Виноградова М.Ю. (по доверенности от 01.08.2014)
от ответчика: Медушевская Т.В. (по доверенности от 30.12.2014)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ИБПМ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Мира, д. 81, стр. 1, общей площадью 252,7 кв. м (подвал, пом. XIV, комн. 1-4, 4а, 5, 6, 8, 10, 12-19 и площадью 323,5 кв. м (этаж 1, пом. XVII), изложив пункт 3.1 в следующей редакции:
- "Цена объекта составляет 36 955 000 (тридцать шесть миллионов девятьсот пятьдесят пять тысяч) руб. 00 копеек, в том числе: Объект 1 - 15 469 000 (пятнадцать миллионов четыреста шестьдесят девять тысяч) руб. 00 коп., Объект 2 - 21 486 000 (двадцать один миллион четыреста восемьдесят шесть тысяч) руб. 00 коп., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";
- Пункт 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 026 527 (один миллион двадцать шесть тысяч пятьсот двадцать семь) руб. 78 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга" (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 04 июня 2015 года исковые требования удовлетворены.
Суд решил урегулировать разногласия сторон по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Мира, д. 81, стр. 1, общей площадью 252,7 кв. м (подвал, пом. XIV, комн. 1-4, 4а, 5, 6, 8, 10, 12-19 и площадью 323,5 кв. м (этаж 1, пом. XVII), изложив п. 3.1. в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 36 955 000 (тридцать шесть миллионов девятьсот пятьдесят пять тысяч) руб. 00 копеек, в том числе: Объект 1 - 15 469 000 (пятнадцать миллионов четыреста шестьдесят девять тысяч) руб. 00 коп., Объект 2 - 21 486 000 (двадцать один миллион четыреста восемьдесят шесть тысяч) руб. 00 коп., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.".
Пункт 3.4. договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 026 527 (один миллион двадцать шесть тысяч пятьсот двадцать семь) руб. 78 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга".
Суд взыскал с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ИБПМ" расходы за проведение экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб. 00 коп., а расходы по оплате госпошлины в размере 4000 (четыре тысячи) руб. 00 коп.
Суд возвратил Обществу с ограниченной ответственностью "ИБПМ" с депозита Арбитражного суда города Москвы излишне перечисленные денежные средства за проведение экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) руб. 00 коп., перечисленные по платежному поручению N 20 от 19.02.2015.
Не согласившись с принятым решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что с учетом наличия в материалах дела трех оценок стоимости помещений суд неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по более низкой цене, цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством устанавливает собственник имущества.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Судом установлено, что истец является арендатором нежилых помещений площадью 252,7 кв. м и площадью 323,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 81, стр. 1, на основании договора аренды от 12.05.1997 N 03-00435/97 (в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2004), заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.
Общество с ограниченной ответственностью "ИБПМ" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 23.12.2014 N 7703-475577.
Истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанных нежилых помещений, поскольку подписанный истцом договор купли-продажи указанного недвижимого имущества с протоколом разногласий передан в Департамент городского имущества города Москвы, однако ответчиком протокол разногласий не подписан (л.д. 19 том 1).
- Согласно пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
- В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение тридцатидневного срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ установлена обязанность уполномоченного органа направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Исковые требования по настоящему делу предъявлены на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 159-ФЗ и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Судом апелляционной инстанции установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В данном случае истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении договора.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 1997 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В суде первой инстанции по настоящему делу была проведена судебная экспертиза для определения стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 05 февраля 2014 года.
Согласно заключению эксперта Автономной некоммерческой организации Коллегия Независимых Экспертов следует, что рыночная стоимость нежилого помещения площадью 252,7 кв. м (подвал XIV, комн. 1-4, 4а, 5, 6, 8, 10, 12-19), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Проспект Мира, д. 81, стр. 1 на дату оценки 05.02.2014 без учета НДС составляет 15 469 000,00 руб.; рыночная стоимость нежилого помещения площадью 323,5 кв. м (этаж 1, пом. XVII), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Проспект Мира, д. 81, стр. 1 на дату оценки 05.02.2014 без учета НДС составляет 21 486 000,00 руб.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение Автономной некоммерческой организации Коллегия Независимых Экспертов отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 05 февраля 2014 года, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Поскольку экспертное заключение Автономной некоммерческой организации Коллегия Независимых Экспертов является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в экспертном заключении Автономной некоммерческой организации Коллегия Независимых Экспертов.
В указанной связи, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что с учетом наличия в материалах дела трех оценок стоимости помещений суд неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по более низкой цене, со ссылкой на то, что цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством устанавливает собственник имущества, отклоняются судом апелляционной инстанции, как не соответствующие закону и установленным судом фактическим обстоятельствам спора, с учетом результатов экспертного заключения Автономной некоммерческой организации Коллегия Независимых Экспертов.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда от 04 июня 2015 года.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 июня 2015 года по делу N А40-217271/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
О.Н.ЛАПТЕВА
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.08.2015 N 09АП-29170/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-217271/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2015 г. N 09АП-29170/2015-ГК
Дело N А40-217271/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи, А.А. Солоповой
судей О.Н. Лаптевой, Н.И. Левченко
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.М. Ханиным
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2015
по делу N А40-217271/2014, принятое судьей Н.Н. Селиверстовой
по иску общества с ограниченной ответственностью "ИБПМ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
от истца: Виноградова М.Ю. (по доверенности от 01.08.2014)
от ответчика: Медушевская Т.В. (по доверенности от 30.12.2014)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ИБПМ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Мира, д. 81, стр. 1, общей площадью 252,7 кв. м (подвал, пом. XIV, комн. 1-4, 4а, 5, 6, 8, 10, 12-19 и площадью 323,5 кв. м (этаж 1, пом. XVII), изложив пункт 3.1 в следующей редакции:
- "Цена объекта составляет 36 955 000 (тридцать шесть миллионов девятьсот пятьдесят пять тысяч) руб. 00 копеек, в том числе: Объект 1 - 15 469 000 (пятнадцать миллионов четыреста шестьдесят девять тысяч) руб. 00 коп., Объект 2 - 21 486 000 (двадцать один миллион четыреста восемьдесят шесть тысяч) руб. 00 коп., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.";
- Пункт 3.4 договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 026 527 (один миллион двадцать шесть тысяч пятьсот двадцать семь) руб. 78 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга" (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 04 июня 2015 года исковые требования удовлетворены.
Суд решил урегулировать разногласия сторон по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Мира, д. 81, стр. 1, общей площадью 252,7 кв. м (подвал, пом. XIV, комн. 1-4, 4а, 5, 6, 8, 10, 12-19 и площадью 323,5 кв. м (этаж 1, пом. XVII), изложив п. 3.1. в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 36 955 000 (тридцать шесть миллионов девятьсот пятьдесят пять тысяч) руб. 00 копеек, в том числе: Объект 1 - 15 469 000 (пятнадцать миллионов четыреста шестьдесят девять тысяч) руб. 00 коп., Объект 2 - 21 486 000 (двадцать один миллион четыреста восемьдесят шесть тысяч) руб. 00 коп., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.".
Пункт 3.4. договора в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 026 527 (один миллион двадцать шесть тысяч пятьсот двадцать семь) руб. 78 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга".
Суд взыскал с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ИБПМ" расходы за проведение экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб. 00 коп., а расходы по оплате госпошлины в размере 4000 (четыре тысячи) руб. 00 коп.
Суд возвратил Обществу с ограниченной ответственностью "ИБПМ" с депозита Арбитражного суда города Москвы излишне перечисленные денежные средства за проведение экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) руб. 00 коп., перечисленные по платежному поручению N 20 от 19.02.2015.
Не согласившись с принятым решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что с учетом наличия в материалах дела трех оценок стоимости помещений суд неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по более низкой цене, цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством устанавливает собственник имущества.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Судом установлено, что истец является арендатором нежилых помещений площадью 252,7 кв. м и площадью 323,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 81, стр. 1, на основании договора аренды от 12.05.1997 N 03-00435/97 (в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2004), заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.
Общество с ограниченной ответственностью "ИБПМ" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 23.12.2014 N 7703-475577.
Истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанных нежилых помещений, поскольку подписанный истцом договор купли-продажи указанного недвижимого имущества с протоколом разногласий передан в Департамент городского имущества города Москвы, однако ответчиком протокол разногласий не подписан (л.д. 19 том 1).
- Согласно пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
- В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение тридцатидневного срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ установлена обязанность уполномоченного органа направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Исковые требования по настоящему делу предъявлены на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 159-ФЗ и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Судом апелляционной инстанции установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В данном случае истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении договора.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 1997 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В суде первой инстанции по настоящему делу была проведена судебная экспертиза для определения стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 05 февраля 2014 года.
Согласно заключению эксперта Автономной некоммерческой организации Коллегия Независимых Экспертов следует, что рыночная стоимость нежилого помещения площадью 252,7 кв. м (подвал XIV, комн. 1-4, 4а, 5, 6, 8, 10, 12-19), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Проспект Мира, д. 81, стр. 1 на дату оценки 05.02.2014 без учета НДС составляет 15 469 000,00 руб.; рыночная стоимость нежилого помещения площадью 323,5 кв. м (этаж 1, пом. XVII), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Проспект Мира, д. 81, стр. 1 на дату оценки 05.02.2014 без учета НДС составляет 21 486 000,00 руб.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение Автономной некоммерческой организации Коллегия Независимых Экспертов отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 05 февраля 2014 года, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Поскольку экспертное заключение Автономной некоммерческой организации Коллегия Независимых Экспертов является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в экспертном заключении Автономной некоммерческой организации Коллегия Независимых Экспертов.
В указанной связи, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что с учетом наличия в материалах дела трех оценок стоимости помещений суд неправомерно удовлетворил требования истца о выкупе помещений по более низкой цене, со ссылкой на то, что цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством устанавливает собственник имущества, отклоняются судом апелляционной инстанции, как не соответствующие закону и установленным судом фактическим обстоятельствам спора, с учетом результатов экспертного заключения Автономной некоммерческой организации Коллегия Независимых Экспертов.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда от 04 июня 2015 года.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 июня 2015 года по делу N А40-217271/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
О.Н.ЛАПТЕВА
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)