Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 22 июля 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Василенко О.Н.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 июля 2014 года в зале N 6, апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия "Медицинская техника и фармация Татарстана", на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2014, принятое по делу N А65-3660/2014 (судья Горинов А.С.),
по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань,
к государственному унитарному предприятию "Медицинская техника и фармация Татарстана", г. Казань (ОГРН 1021602835308, ИНН 1654038766),
о взыскании 2 628 660 руб. 87 коп. долга и 250 188 руб. 30 коп. пени,
установил:
Муниципальное Казенное Учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань обратился с иском к Государственному унитарному предприятию "Медицинская техника и фармация Татарстана", г. Казань (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании 4 862 082 руб. 50 руб. 87 коп. долга за период с 01.04.2013 по 01.04.2014 и 915 172 руб. 91 коп. пени за период с 01.04.2013 по 01.04.2014.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2014 иск удовлетворен частично.
С Государственного унитарного предприятия "Медицинская техника и фармация Татарстана", г. Казань в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани", г. Казань взыскано 3 894 030 руб. 62 коп. долга.
В остальной части в иске отказано.
С Государственного унитарного предприятия "Медицинская техника и фармация Татарстана", г. Казань в доход федерального бюджета взыскано 42 470 руб. 15 коп. государственной пошлины.
Суд присудил Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани", г. Казань проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 3 894 030 руб. 62 коп. по ставке рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25% годовых с момента вступления настоящего решения в законную силу по день фактической уплаты указанной денежной суммы (ее части) ответчиком истцу.
Не согласившись с принятым судебным актом в части взыскания суммы долга, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в указанной части, принять по делу в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в обжалуемой части.
В части отказа в удовлетворении судом исковых требований, участвующие в деле лица, возражения не представили и оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в этой части у суда апелляционной инстанции не имеется.
Таким образом, при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверена законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части - в части удовлетворения иска, исходя из доводов, содержащихся в апелляционной жалобе ответчика и отзыве истца на апелляционную жалобу.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалованного судебного акта только в указанной выше части в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 29.03.2013 года на основании Протокола о проведении аукционных торгов по лоту N 5 от 15.03.2013 года по продаже размера ежемесячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями истец направил в адрес ответчика неподписанный проект договора аренды N 8249-94, по условиям которого истец (арендодатель) передал ответчику (арендатор) по акту приема-передачи от 29.03.2013 нежилые помещения NN 5а, 9, 10, 11, 12, 33, 33а, 34, 34а, инвентарный номер N 10127-1Н первого этажа общей площадью 145, 4 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Дементьева, д. 33а для реализации лекарственных препаратов и изделий медицинского характера.
Указанный проект договора аренды был подписан ответчиком и возвращен в адрес истца, который, в свою очередь, подписанный со своей стороны договор аренды ответчику до настоящего времени не передал.
Согласно пункту 3.3. договора арендатор ежемесячно вносит арендную плату в сумме 402 325 руб. не позднее 10-ого числа каждого месяца, следующего за отчетным.
Сославшись на отсутствие регистрации данного договора, и на п. 14 Постановление Пленума ВАС РФ N 73 от 25.01.2013 года, в связи ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей в период с 01.04.2013 года по 01.04.2014 года и наличие задолженности в размере 4 862 082 руб. 50 коп., истец обратился с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, и в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актов как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как усматривается из материалов дела, спорные помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 29.03.2013.
Таким образом, арендодателем в натуре предъявлены, а арендатором идентифицирован на месте объект аренды. Анализ указанных положений договора аренды позволяют сделать вывод о том, что в договоре аренды от 29.03.2013 N 8249-94 указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и оснований полагать, что сторонами не согласован предмет договора аренды, у суда не имеется. При подписании договора аренды и во время его исполнения у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества, что позволяет сделать вывод о том, что предмет договора индивидуализирован.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 информационного письма от 25.02.2014 N 165 совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
Таким образом, тот факт, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, не освобождает стороны от обязательств по такому договору при фактическом исполнении ими его условий.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В настоящем деле достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям спорного договора аренды подтверждается его фактическим исполнением, и предоставленными в дело материалами. Суд установил, что при подписании указанного договора аренды волеизъявление сторон было направлено на возникновение арендных правоотношений.
Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, учитывая поведение сторон в сложившихся между ними арендных правоотношениях, а также принимая во внимание правовую позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в пункте 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), пришел к выводу о том, что при определении размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в спорный период следует руководствоваться условиями, согласованными сторонами в договоре аренды от 29.03.2013 N 8249-94.
Материалами дела подтверждается факт пользования ответчиком помещениями в спорный период.
Согласно пункту 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Ответчиком представлены в материалы дела платежные поручения: N 3885 от 20.03.2013 года на сумму 36 966 руб. 11 коп., N 7010 от 26.04.2013 года на сумму 36 966 руб. 11 коп., N 7046 от 26.04.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 8232 от 20.05.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 10360 от 19.06.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 12499 от 19.07.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 14348 от 14.08.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 15584 от 20.09.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 18776 от 22.10.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 20512 от 18.11.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 21791 от 05.12.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 797 от 24.01.2014 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 1873 от 18.02.2014 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 2797 от 06.03.2014 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 4901 от 02.04.2014 года на сумму 73 932 руб. 21 коп.
Оплачивая данные арендные платежи истцу, ответчик исходил из размера арендной платы, который был установлен договором аренды N 675-Д от 01.01.2009, заключенным между ним и ОАО "Миллениум Зилант Сити" в отношении спорных объектов недвижимости. Между тем, срок действия данного договора истек, собственником спорных нежилых помещений является муниципальное образование "город Казань Республики Татарстан", а размер арендной платы за муниципальное имущество, предоставленное в аренду по результатам торгов (конкурсов, аукционов) определяется на основании предложения победителя конкурса или аукциона, сделанного в установленном порядке.
Судом правомерно не зачтена оплата по платежному поручению N 3885 от 20.03.2013 на сумму 36 966 руб. 11 коп., поскольку в целевом назначении платежа в данном платежном поручении указано, что платеж производится за период с 01.03.2013 по 15.03.2013 по иному договору аренды N 675-Д от 01.01.2009.
Также суд обоснованно лишь частично зачел в погашение долга оплату по платежному поручению N 7010 от 26.04.2013, содержащему указание в целевом назначении платежа на период с 15.03.2013 по 31.03.2013. В соотношении с расчетом истца, на период с 29.03.2013 по 01.04.2013 из указанного платежного поручения зачету подлежит 6 931 руб. 15 коп. Судом установлено, что общая сумма оплаты за аренду помещения, произведенных ответчиком, составляет 968 049 руб. 88 коп.
Таким образом, сумма арендных платежей исходя из ежемесячной арендной платы, установленной аукционом и договором аренды N 8249-94 от 29.03.2013, составляет 402 325 руб. в месяц, а за период с 01.04.2013 по 01.04.2014 составляет 4 862 082,50 руб.
Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательств внесения обусловленной договором арендной платы в полном объеме либо наличия обстоятельств, освобождающих арендатора от исполнения данного денежного обязательства.
С учетом изложенного, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд признал обоснованным требование арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.04.2013 по 01.04.2014 в размере 3 894 030 руб. 62 коп. (с учетом частичной оплаты).
Правомерность вынесения судом первой инстанции решения в остальной части заявленных требований лицами, участвующими в деле, не оспаривается, в связи с чем, в этой части обжалуемое решение не подлежит оценке судом апелляционной инстанции в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2014, принятое по делу N А65-3660/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия "Медицинская техника и фармация Татарстана", - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.07.2014 ПО ДЕЛУ N А65-3660/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2014 г. по делу N А65-3660/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 22 июля 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Василенко О.Н.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 июля 2014 года в зале N 6, апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия "Медицинская техника и фармация Татарстана", на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2014, принятое по делу N А65-3660/2014 (судья Горинов А.С.),
по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань,
к государственному унитарному предприятию "Медицинская техника и фармация Татарстана", г. Казань (ОГРН 1021602835308, ИНН 1654038766),
о взыскании 2 628 660 руб. 87 коп. долга и 250 188 руб. 30 коп. пени,
установил:
Муниципальное Казенное Учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань обратился с иском к Государственному унитарному предприятию "Медицинская техника и фармация Татарстана", г. Казань (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании 4 862 082 руб. 50 руб. 87 коп. долга за период с 01.04.2013 по 01.04.2014 и 915 172 руб. 91 коп. пени за период с 01.04.2013 по 01.04.2014.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2014 иск удовлетворен частично.
С Государственного унитарного предприятия "Медицинская техника и фармация Татарстана", г. Казань в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани", г. Казань взыскано 3 894 030 руб. 62 коп. долга.
В остальной части в иске отказано.
С Государственного унитарного предприятия "Медицинская техника и фармация Татарстана", г. Казань в доход федерального бюджета взыскано 42 470 руб. 15 коп. государственной пошлины.
Суд присудил Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани", г. Казань проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 3 894 030 руб. 62 коп. по ставке рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25% годовых с момента вступления настоящего решения в законную силу по день фактической уплаты указанной денежной суммы (ее части) ответчиком истцу.
Не согласившись с принятым судебным актом в части взыскания суммы долга, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в указанной части, принять по делу в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в обжалуемой части.
В части отказа в удовлетворении судом исковых требований, участвующие в деле лица, возражения не представили и оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в этой части у суда апелляционной инстанции не имеется.
Таким образом, при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверена законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части - в части удовлетворения иска, исходя из доводов, содержащихся в апелляционной жалобе ответчика и отзыве истца на апелляционную жалобу.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалованного судебного акта только в указанной выше части в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 29.03.2013 года на основании Протокола о проведении аукционных торгов по лоту N 5 от 15.03.2013 года по продаже размера ежемесячной арендной платы за пользование нежилыми помещениями истец направил в адрес ответчика неподписанный проект договора аренды N 8249-94, по условиям которого истец (арендодатель) передал ответчику (арендатор) по акту приема-передачи от 29.03.2013 нежилые помещения NN 5а, 9, 10, 11, 12, 33, 33а, 34, 34а, инвентарный номер N 10127-1Н первого этажа общей площадью 145, 4 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Дементьева, д. 33а для реализации лекарственных препаратов и изделий медицинского характера.
Указанный проект договора аренды был подписан ответчиком и возвращен в адрес истца, который, в свою очередь, подписанный со своей стороны договор аренды ответчику до настоящего времени не передал.
Согласно пункту 3.3. договора арендатор ежемесячно вносит арендную плату в сумме 402 325 руб. не позднее 10-ого числа каждого месяца, следующего за отчетным.
Сославшись на отсутствие регистрации данного договора, и на п. 14 Постановление Пленума ВАС РФ N 73 от 25.01.2013 года, в связи ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей в период с 01.04.2013 года по 01.04.2014 года и наличие задолженности в размере 4 862 082 руб. 50 коп., истец обратился с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, и в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актов как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как усматривается из материалов дела, спорные помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 29.03.2013.
Таким образом, арендодателем в натуре предъявлены, а арендатором идентифицирован на месте объект аренды. Анализ указанных положений договора аренды позволяют сделать вывод о том, что в договоре аренды от 29.03.2013 N 8249-94 указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и оснований полагать, что сторонами не согласован предмет договора аренды, у суда не имеется. При подписании договора аренды и во время его исполнения у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества, что позволяет сделать вывод о том, что предмет договора индивидуализирован.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 информационного письма от 25.02.2014 N 165 совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
Таким образом, тот факт, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, не освобождает стороны от обязательств по такому договору при фактическом исполнении ими его условий.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В настоящем деле достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям спорного договора аренды подтверждается его фактическим исполнением, и предоставленными в дело материалами. Суд установил, что при подписании указанного договора аренды волеизъявление сторон было направлено на возникновение арендных правоотношений.
Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, учитывая поведение сторон в сложившихся между ними арендных правоотношениях, а также принимая во внимание правовую позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в пункте 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), пришел к выводу о том, что при определении размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в спорный период следует руководствоваться условиями, согласованными сторонами в договоре аренды от 29.03.2013 N 8249-94.
Материалами дела подтверждается факт пользования ответчиком помещениями в спорный период.
Согласно пункту 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Ответчиком представлены в материалы дела платежные поручения: N 3885 от 20.03.2013 года на сумму 36 966 руб. 11 коп., N 7010 от 26.04.2013 года на сумму 36 966 руб. 11 коп., N 7046 от 26.04.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 8232 от 20.05.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 10360 от 19.06.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 12499 от 19.07.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 14348 от 14.08.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 15584 от 20.09.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 18776 от 22.10.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 20512 от 18.11.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 21791 от 05.12.2013 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 797 от 24.01.2014 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 1873 от 18.02.2014 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 2797 от 06.03.2014 года на сумму 73 932 руб. 21 коп., N 4901 от 02.04.2014 года на сумму 73 932 руб. 21 коп.
Оплачивая данные арендные платежи истцу, ответчик исходил из размера арендной платы, который был установлен договором аренды N 675-Д от 01.01.2009, заключенным между ним и ОАО "Миллениум Зилант Сити" в отношении спорных объектов недвижимости. Между тем, срок действия данного договора истек, собственником спорных нежилых помещений является муниципальное образование "город Казань Республики Татарстан", а размер арендной платы за муниципальное имущество, предоставленное в аренду по результатам торгов (конкурсов, аукционов) определяется на основании предложения победителя конкурса или аукциона, сделанного в установленном порядке.
Судом правомерно не зачтена оплата по платежному поручению N 3885 от 20.03.2013 на сумму 36 966 руб. 11 коп., поскольку в целевом назначении платежа в данном платежном поручении указано, что платеж производится за период с 01.03.2013 по 15.03.2013 по иному договору аренды N 675-Д от 01.01.2009.
Также суд обоснованно лишь частично зачел в погашение долга оплату по платежному поручению N 7010 от 26.04.2013, содержащему указание в целевом назначении платежа на период с 15.03.2013 по 31.03.2013. В соотношении с расчетом истца, на период с 29.03.2013 по 01.04.2013 из указанного платежного поручения зачету подлежит 6 931 руб. 15 коп. Судом установлено, что общая сумма оплаты за аренду помещения, произведенных ответчиком, составляет 968 049 руб. 88 коп.
Таким образом, сумма арендных платежей исходя из ежемесячной арендной платы, установленной аукционом и договором аренды N 8249-94 от 29.03.2013, составляет 402 325 руб. в месяц, а за период с 01.04.2013 по 01.04.2014 составляет 4 862 082,50 руб.
Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательств внесения обусловленной договором арендной платы в полном объеме либо наличия обстоятельств, освобождающих арендатора от исполнения данного денежного обязательства.
С учетом изложенного, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд признал обоснованным требование арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.04.2013 по 01.04.2014 в размере 3 894 030 руб. 62 коп. (с учетом частичной оплаты).
Правомерность вынесения судом первой инстанции решения в остальной части заявленных требований лицами, участвующими в деле, не оспаривается, в связи с чем, в этой части обжалуемое решение не подлежит оценке судом апелляционной инстанции в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2014, принятое по делу N А65-3660/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия "Медицинская техника и фармация Татарстана", - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)