Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 24 июля 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Протасова А.И.,
судей Донцова П.В.,
Миронцевой Н.Д.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыриной Е.А.,
при участии:
- от закрытого акционерного общества "Курское промышленное финансовое общество": Фандунцева О.В., представителя по доверенности от 09.01.2014 N 1;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Омельченко М.А.: Мазурова С.А., представителя по доверенности от 20.12.2013;
- от ООО "Готэк Строй Инвест": представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Курское промышленное финансовое общество" на решение Арбитражного суда Курской области от 29.04.2014 по делу N А35-2627/2013 (судья Суходольская Н.Е.) по заявлению закрытого акционерного общества "Курское промышленное финансовое общество" (ОГРН 1024600944774, ИНН 4629053879) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконными действий,
установил:
Закрытое акционерное общество "Курское промышленное финансовое общество" (место нахождения: 305000 г. Курск, ул. Ленина, 13, зарегистрировано 21.03.2001, ОГРН 1024600944774, ИНН 4629053879) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, Управление) о признании незаконными действий Управления Росреестра по Курской области, выраженных в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 18.01.2012 N 3Б, заключенного между гражданкой Омельченко А.М. и ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области совершить действия по исключению из реестра записи регистрации от 09.02.2012 46-46-07/013/2012-218 - договора долевого участия в строительстве жилья от 18.01.2012 N 3Б (с учетом уточнений).
Дело рассматривалось с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" (место нахождения: 307170, Курская область, Железногорский район, г. Железногорск, Промзона, зарегистрировано 18.09.2009 ОГРН 1084633000528, ИНН 4633021189) и гражданки РФ Омельченко Анны Михайловны (место жительства: Курская область, г. Железногорск, ул. Всесвятская, д. 7, кв. 2).
Решением от 29.04.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, Закрытое акционерное общество "Курское промышленное финансовое общество" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что регистрация спорного договора была произведена Управлением незаконно, с нарушением требований п. 1 ст. 20.1, п. 3.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ. Судом незаконно были признаны состоятельными доводы Управления о том, что содержащиеся в договорах различия не позволили Управлению идентифицировать объекты долевого строительства как один и тот же объект. Заявителем был выбран надлежащий способ защиты нарушенного права.
В отзыве на жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области указывает, что оспаривание договора возможно только в исковом производстве. Таким образом, был выбран неверный способ защиты нарушенного права. Адреса объектов по спорным договорам не совпадают, соответственно, идентифицировать их невозможно, соответственно, основания для приостановления государственной регистрации отсутствовали. Заявителем не указано, какие именно действия Управления являются незаконными в контексте п. 1 ст. 13 Закона N 122-ФЗ. Заявителем был выбран неверный способ защиты.
В отзыве на жалобу Омельченко М.А. указывает, что исключение записи о регистрации договора может повлечь нарушение прав третьего лица.
В судебное заседание Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и ООО "Готэк Строй Инвест" не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
В судебном заседании 18.07.2014 объявлялся перерыв до 21.07.2014 (19.07.2014 и 20.07.2014 - выходные дни).
Как видно из материалов дела, 14.09.2010 между ЗАО "Курскпромфинанс" и ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" был заключен договор участия в долевом строительстве жилья N П-2, согласно которому ЗАО "Курскпромфинанс" принимает участие в строительстве квартала многоэтажных многоквартирных домов блокированного типа, состоящего из пяти двухэтажных шестиквартирных и одного двухэтажного двухквартирного блокированных жилых домов со встроенными гаражами, расположенных по адресу: Курская область, город Железногорск, переулок Студенокский, в том числе квартиры N 3Б, общей площадью 127, 86 кв. м.
Данный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Курской области 23.09.2010 N 46-46-07/054/2010-464.
09.02.2012 Управлением Росреестра по Курской области был зарегистрирован договор от 18.01.2012 N 3Б долевого участия в строительстве жилья, заключенный между ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" и гражданкой РФ Омельченко Анной Михайловной, предметом которого является совместное строительство квартиры N 3Б общей площадью 127,86 кв. м, расположенной в доме N 3 по адресу: Курская область, город Железногорск, пер.Студенокский (N 46-46-01/013/2012-218).
Считая действия Управления Росреестра по Курской области по государственной регистрации договора от 18.01.2012 N 3Б долевого участия в строительстве жилья, заключенного между ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" и гражданкой РФ Омельченко Анной Михайловной, незаконными, Закрытое акционерное общество "Курское промышленное финансовое общество" обратилось в Арбитражный суд Курской области с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем не указана конкретная норма закона или иного нормативного правового акта, которому не соответствуют оспариваемые действия и избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав.
Апелляционная коллегия считает выводы суда области верными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (часть 2 статьи 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство. Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
Пунктом 3.1 ст. 25.1 закона N 122-ФЗ установлено, что помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях: 1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; 2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
В рассматриваемом случае, как подтверждается материалами дела и было установлено судом области, на государственную регистрацию договора от 18.01.2012 N 3Б долевого участия в строительстве жилья, заключенного между ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" и Омельченко А.М., предметом которого является совместное строительство квартиры N 3Б общей площадью 127,86 кв. м, расположенной в доме N 3 по адресу: Курская область, город Железногорск, пер. Студенокский, сторонами по договору были представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации в соответствии со статьей 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ.
Доказательств обратного ни в суд области, ни в суд апелляционной инстанции заявителем не представлено.
В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции на момент подачи заявления от 03.02.2012), государственная регистрация прав проводилась в следующем порядке:
- - прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
- - правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- - установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- - внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Таким образом, порядком проведения государственной регистрации предусмотрена правовая экспертиза документов.
Согласно п. 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Пунктом 33 названного нормативно-правового акта рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности:
- - проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;
- - проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;
- - проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;
- - проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;
- - принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.
Согласно п. 34 Методических рекомендаций при проверке имеющихся в Едином государственном реестре прав записей рекомендуется проверить, в том числе, наличие записей о зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимого имущества, о регистрации права, ограничения (обременения) права на который и сделки с которым ходатайствует заявитель.
Ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции, ни при подаче жалобы заявителем не приведено нормативного обоснования, в чем конкретно действия Управления по регистрации спорного договора были незаконны.
В силу требований статьи 2 Закона о государственной регистрации в судебном порядке могут быть оспорены зарегистрированное право на недвижимое имущество, отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации прав.
В данном случае отказа в государственной регистрации прав либо уклонения соответствующего органа от государственной регистрации прав не было.
Относительно оспаривания зарегистрированного права следует исходить из следующего.
Пунктом 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Из изложенных норм, разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения. Спор о праве на недвижимое имущество не может разрешаться по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
В рассматриваемом споре договор от 18.01.2012 N 3Б долевого участия в строительстве жилья, заключенный между ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" и Омельченко А.М., зарегистрирован, следовательно, оспаривание данного договора возможно только в исковом производстве.
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что Управлением были нарушены положения п. 1 ст. 20, п. 3.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
Случаи, в которых заявителю может быть отказано в государственной регистрации, перечислены в пункте 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ. Перечень таких случаев является исчерпывающим.
Обстоятельства дела подтверждают, что оснований для отказа в регистрации договора у Управления отсутствовали.
Доказательств обратного заявителем не представлено.
Осуществление государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве является гарантией защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, поскольку на государственную регистрацию согласно пункту 1 статьи 2 и статье 25.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляются документы, подтверждающие право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства. Кроме того, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве направлена также на пресечение заключения нескольких договоров на один и тот же объект строительства, поскольку в силу пункта 3.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства является основанием для отказа в государственной регистрации.
Анализируя действия по регистрации спорного договора, следует руководствоваться следующим.
Как было установлено судом области и подтверждается объяснениями регистрирующего органа, в договорах долевого участия в строительстве жилья от 14.09.2010 N П-2, заключенного между ЗАО "Курскпромфинанс" и ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ", и от 18.01.2012 N 3Б, заключенного между ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" и Омельченко А.М., имеются различия в описании объектов долевого строительства, местоположения объекта, площади объекта.
Факт наличия указанных различий в договорах не отрицался заявителем в ходе рассмотрения дела.
Из анализа схем с поэтажным планом и экспликацией, квартиры, указанные в договорах от 14.09.2010 N П-2 и от 18.01.2012 N 3Б состоят из помещений, имеющих разную площадь и отличное друг от друга наименование.
Адрес квартиры N 3Б по договору от 14.09.2010 N П-2: Курская область, г. Железногорск, пер. Студенокский.
Адрес объекта по договору от 18.01.2012 N 3Б: Курская область, г. Железногорск, пер. Студенокский, многоквартирный дом блокированного типа в 2 этаже N 3 (строительный), блок секция N 3Б (строительный).
Таким образом, исходя из буквального содержания договоров, адреса объектов в них не совпадают, что не позволяет их идентифицировать, как один и тот же объект недвижимости.
Следовательно, основания для приостановления государственной регистрации отсутствовали.
То обстоятельство, что предметом по вышеназванным договорам является она и та же квартира, выяснилось в ходе судебного разбирательства в Железногорском суде Курской области при рассмотрении гражданского дела по иску ЗАО "Курскпромфинанс" о признании незаконным договора от 18.01.2012 N 3Б.
Согласно информации, размещенной на официальном сайте Железногорского суда Курской области, определением от 06.11.2013 производству по данному делу было прекращено на основании абз. 4 ст. 220 ГПК РФ, в связи с отказом истца от иска.
На основании изложенного, с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заявителем не представлено доказательств для признания действий Управления Росреестра по Курской области, выраженных в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 18.01.2012 N 3Б, незаконными.
Остальные доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, заявителем на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21. Налогового кодекса РФ апелляционная жалоба на решение арбитражного суда уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера, что в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 333.21. Налогового кодекса РФ составляет 1000 рублей.
При подаче апелляционной жалобы была уплачена госпошлина в сумме 2000 рублей, что подтверждается платежным поручением N 110 от 28.05.2014.
Учитывая, что на момент обращения заявителя с апелляционной жалобой, им была уплачена государственная пошлина в размере, превышающем, установленный пп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату заявителю из доходов федерального бюджета.
Учитывая изложенное, и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 29.04.2014 по делу N А35-2627/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Федеральный арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
А.И.ПРОТАСОВ
Судьи
Н.Д.МИРОНЦЕВА
П.В.ДОНЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.07.2014 ПО ДЕЛУ N А35-2627/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2014 г. по делу N А35-2627/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 24 июля 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Протасова А.И.,
судей Донцова П.В.,
Миронцевой Н.Д.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыриной Е.А.,
при участии:
- от закрытого акционерного общества "Курское промышленное финансовое общество": Фандунцева О.В., представителя по доверенности от 09.01.2014 N 1;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Омельченко М.А.: Мазурова С.А., представителя по доверенности от 20.12.2013;
- от ООО "Готэк Строй Инвест": представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Курское промышленное финансовое общество" на решение Арбитражного суда Курской области от 29.04.2014 по делу N А35-2627/2013 (судья Суходольская Н.Е.) по заявлению закрытого акционерного общества "Курское промышленное финансовое общество" (ОГРН 1024600944774, ИНН 4629053879) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконными действий,
установил:
Закрытое акционерное общество "Курское промышленное финансовое общество" (место нахождения: 305000 г. Курск, ул. Ленина, 13, зарегистрировано 21.03.2001, ОГРН 1024600944774, ИНН 4629053879) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, Управление) о признании незаконными действий Управления Росреестра по Курской области, выраженных в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 18.01.2012 N 3Б, заключенного между гражданкой Омельченко А.М. и ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области совершить действия по исключению из реестра записи регистрации от 09.02.2012 46-46-07/013/2012-218 - договора долевого участия в строительстве жилья от 18.01.2012 N 3Б (с учетом уточнений).
Дело рассматривалось с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" (место нахождения: 307170, Курская область, Железногорский район, г. Железногорск, Промзона, зарегистрировано 18.09.2009 ОГРН 1084633000528, ИНН 4633021189) и гражданки РФ Омельченко Анны Михайловны (место жительства: Курская область, г. Железногорск, ул. Всесвятская, д. 7, кв. 2).
Решением от 29.04.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, Закрытое акционерное общество "Курское промышленное финансовое общество" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что регистрация спорного договора была произведена Управлением незаконно, с нарушением требований п. 1 ст. 20.1, п. 3.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ. Судом незаконно были признаны состоятельными доводы Управления о том, что содержащиеся в договорах различия не позволили Управлению идентифицировать объекты долевого строительства как один и тот же объект. Заявителем был выбран надлежащий способ защиты нарушенного права.
В отзыве на жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области указывает, что оспаривание договора возможно только в исковом производстве. Таким образом, был выбран неверный способ защиты нарушенного права. Адреса объектов по спорным договорам не совпадают, соответственно, идентифицировать их невозможно, соответственно, основания для приостановления государственной регистрации отсутствовали. Заявителем не указано, какие именно действия Управления являются незаконными в контексте п. 1 ст. 13 Закона N 122-ФЗ. Заявителем был выбран неверный способ защиты.
В отзыве на жалобу Омельченко М.А. указывает, что исключение записи о регистрации договора может повлечь нарушение прав третьего лица.
В судебное заседание Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и ООО "Готэк Строй Инвест" не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
В судебном заседании 18.07.2014 объявлялся перерыв до 21.07.2014 (19.07.2014 и 20.07.2014 - выходные дни).
Как видно из материалов дела, 14.09.2010 между ЗАО "Курскпромфинанс" и ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" был заключен договор участия в долевом строительстве жилья N П-2, согласно которому ЗАО "Курскпромфинанс" принимает участие в строительстве квартала многоэтажных многоквартирных домов блокированного типа, состоящего из пяти двухэтажных шестиквартирных и одного двухэтажного двухквартирного блокированных жилых домов со встроенными гаражами, расположенных по адресу: Курская область, город Железногорск, переулок Студенокский, в том числе квартиры N 3Б, общей площадью 127, 86 кв. м.
Данный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Курской области 23.09.2010 N 46-46-07/054/2010-464.
09.02.2012 Управлением Росреестра по Курской области был зарегистрирован договор от 18.01.2012 N 3Б долевого участия в строительстве жилья, заключенный между ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" и гражданкой РФ Омельченко Анной Михайловной, предметом которого является совместное строительство квартиры N 3Б общей площадью 127,86 кв. м, расположенной в доме N 3 по адресу: Курская область, город Железногорск, пер.Студенокский (N 46-46-01/013/2012-218).
Считая действия Управления Росреестра по Курской области по государственной регистрации договора от 18.01.2012 N 3Б долевого участия в строительстве жилья, заключенного между ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" и гражданкой РФ Омельченко Анной Михайловной, незаконными, Закрытое акционерное общество "Курское промышленное финансовое общество" обратилось в Арбитражный суд Курской области с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем не указана конкретная норма закона или иного нормативного правового акта, которому не соответствуют оспариваемые действия и избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав.
Апелляционная коллегия считает выводы суда области верными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (часть 2 статьи 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство. Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
Пунктом 3.1 ст. 25.1 закона N 122-ФЗ установлено, что помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях: 1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; 2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
В рассматриваемом случае, как подтверждается материалами дела и было установлено судом области, на государственную регистрацию договора от 18.01.2012 N 3Б долевого участия в строительстве жилья, заключенного между ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" и Омельченко А.М., предметом которого является совместное строительство квартиры N 3Б общей площадью 127,86 кв. м, расположенной в доме N 3 по адресу: Курская область, город Железногорск, пер. Студенокский, сторонами по договору были представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации в соответствии со статьей 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ.
Доказательств обратного ни в суд области, ни в суд апелляционной инстанции заявителем не представлено.
В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции на момент подачи заявления от 03.02.2012), государственная регистрация прав проводилась в следующем порядке:
- - прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
- - правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- - установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- - внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Таким образом, порядком проведения государственной регистрации предусмотрена правовая экспертиза документов.
Согласно п. 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Пунктом 33 названного нормативно-правового акта рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности:
- - проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;
- - проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;
- - проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;
- - проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;
- - принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.
Согласно п. 34 Методических рекомендаций при проверке имеющихся в Едином государственном реестре прав записей рекомендуется проверить, в том числе, наличие записей о зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимого имущества, о регистрации права, ограничения (обременения) права на который и сделки с которым ходатайствует заявитель.
Ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции, ни при подаче жалобы заявителем не приведено нормативного обоснования, в чем конкретно действия Управления по регистрации спорного договора были незаконны.
В силу требований статьи 2 Закона о государственной регистрации в судебном порядке могут быть оспорены зарегистрированное право на недвижимое имущество, отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации прав.
В данном случае отказа в государственной регистрации прав либо уклонения соответствующего органа от государственной регистрации прав не было.
Относительно оспаривания зарегистрированного права следует исходить из следующего.
Пунктом 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Из изложенных норм, разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения. Спор о праве на недвижимое имущество не может разрешаться по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
В рассматриваемом споре договор от 18.01.2012 N 3Б долевого участия в строительстве жилья, заключенный между ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" и Омельченко А.М., зарегистрирован, следовательно, оспаривание данного договора возможно только в исковом производстве.
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что Управлением были нарушены положения п. 1 ст. 20, п. 3.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
Случаи, в которых заявителю может быть отказано в государственной регистрации, перечислены в пункте 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ. Перечень таких случаев является исчерпывающим.
Обстоятельства дела подтверждают, что оснований для отказа в регистрации договора у Управления отсутствовали.
Доказательств обратного заявителем не представлено.
Осуществление государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве является гарантией защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, поскольку на государственную регистрацию согласно пункту 1 статьи 2 и статье 25.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляются документы, подтверждающие право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства. Кроме того, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве направлена также на пресечение заключения нескольких договоров на один и тот же объект строительства, поскольку в силу пункта 3.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства является основанием для отказа в государственной регистрации.
Анализируя действия по регистрации спорного договора, следует руководствоваться следующим.
Как было установлено судом области и подтверждается объяснениями регистрирующего органа, в договорах долевого участия в строительстве жилья от 14.09.2010 N П-2, заключенного между ЗАО "Курскпромфинанс" и ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ", и от 18.01.2012 N 3Б, заключенного между ООО "ГОТЭК СТРОЙ ИНВЕСТ" и Омельченко А.М., имеются различия в описании объектов долевого строительства, местоположения объекта, площади объекта.
Факт наличия указанных различий в договорах не отрицался заявителем в ходе рассмотрения дела.
Из анализа схем с поэтажным планом и экспликацией, квартиры, указанные в договорах от 14.09.2010 N П-2 и от 18.01.2012 N 3Б состоят из помещений, имеющих разную площадь и отличное друг от друга наименование.
Адрес квартиры N 3Б по договору от 14.09.2010 N П-2: Курская область, г. Железногорск, пер. Студенокский.
Адрес объекта по договору от 18.01.2012 N 3Б: Курская область, г. Железногорск, пер. Студенокский, многоквартирный дом блокированного типа в 2 этаже N 3 (строительный), блок секция N 3Б (строительный).
Таким образом, исходя из буквального содержания договоров, адреса объектов в них не совпадают, что не позволяет их идентифицировать, как один и тот же объект недвижимости.
Следовательно, основания для приостановления государственной регистрации отсутствовали.
То обстоятельство, что предметом по вышеназванным договорам является она и та же квартира, выяснилось в ходе судебного разбирательства в Железногорском суде Курской области при рассмотрении гражданского дела по иску ЗАО "Курскпромфинанс" о признании незаконным договора от 18.01.2012 N 3Б.
Согласно информации, размещенной на официальном сайте Железногорского суда Курской области, определением от 06.11.2013 производству по данному делу было прекращено на основании абз. 4 ст. 220 ГПК РФ, в связи с отказом истца от иска.
На основании изложенного, с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заявителем не представлено доказательств для признания действий Управления Росреестра по Курской области, выраженных в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от 18.01.2012 N 3Б, незаконными.
Остальные доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, заявителем на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21. Налогового кодекса РФ апелляционная жалоба на решение арбитражного суда уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера, что в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 333.21. Налогового кодекса РФ составляет 1000 рублей.
При подаче апелляционной жалобы была уплачена госпошлина в сумме 2000 рублей, что подтверждается платежным поручением N 110 от 28.05.2014.
Учитывая, что на момент обращения заявителя с апелляционной жалобой, им была уплачена государственная пошлина в размере, превышающем, установленный пп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату заявителю из доходов федерального бюджета.
Учитывая изложенное, и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 29.04.2014 по делу N А35-2627/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Федеральный арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
А.И.ПРОТАСОВ
Судьи
Н.Д.МИРОНЦЕВА
П.В.ДОНЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)