Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец считает, что право требования на спорную квартиру ранее возникло у него, в связи с чем передача квартиры по акту ответчику является незаконной.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Озерова Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Байдаевой Л.В.,
судей Кучинского Е.Н., Бурцевой Л.Н.,
при секретаре <данные изъяты> И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от <данные изъяты> апелляционные жалобы <данные изъяты>, ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" на решение Лобненского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску <данные изъяты> к ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" и <данные изъяты> о признании права собственности на квартиру, признании соглашения недействительным, признании передачи квартиры незаконной, исключении записи о регистрации соглашения, признании не приобретшей право требования, взыскании судебных расходов,
заслушав доклад судьи Кучинского Е.Н.,
объяснения <данные изъяты>
установила:
<данные изъяты> О.Ю. обратился в суд с иском к ООО "ЖК "Возрождение", <данные изъяты> М.А., с учетом уточнения исковых требований просил признать за ним право собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты>, признать дополнительное соглашение <данные изъяты> к договору <данные изъяты> от <данные изъяты> долевого участия в строительстве <данные изъяты> переменной этажности по адресу: <данные изъяты>, заключенное между ООО ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А. в отношении спорной квартиры, недействительным, признать передачу <данные изъяты> по акту приема-передачи, подписанному ООО "ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А., незаконной, исключить из ЕГРП записи о регистрации дополнительного соглашения N 1, признать <данные изъяты> М.А. не приобретшей право требования <данные изъяты>, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 223 руб. 31 коп. В обоснование заявленных требований истец указал, что он является правообладателем трехкомнатной квартиры общей проектной площадью 114,8 кв. м, расположенной по строительному адресу: <данные изъяты>, на основании договора <данные изъяты> от <данные изъяты> г., акта <данные изъяты> к договору N 214, квитанции к приходному кассовому ордеру от <данные изъяты> г., соглашения от <данные изъяты> г., договора <данные изъяты> от <данные изъяты> г., который прошел государственную регистрацию. Свои обязательства по договору истец исполнил в полном объеме, оплатив стоимость квартиры в размере 4 927 500 руб.
<данные изъяты> ЗАО "Коммунстройресурс" было выдано разрешение на строительство многоквартирного дома по <данные изъяты>, действие которого было продлено до <данные изъяты> г.
<данные изъяты> между Администрацией <данные изъяты> и ЗАО "Коммунстройресурс" заключен инвестиционный контракт на строительство указанного дома. В соответствии с дополнительными соглашениями к инвестконтракту от <данные изъяты> г., от <данные изъяты> к ООО "ЖК "Возрождение" с согласия Администрации <данные изъяты> перешли права и обязанности ЗАО "Коммунстройресурс" по инвестконтракту, включая обязательства по передаче истцу спорной <данные изъяты>. При этом ответчик был осведомлен о наличии обременения права в объекте в виде имущественных прав лиц, ранее заключивших договоры на приобретение квартир, включая права <данные изъяты> О.Ю. на спорную квартиру. Ответчик принял на себя все права и обязанности первоначального застройщика ЗАО "Коммунстройресурс". 26.05.2011 г. ООО "ЖК "Возрождение" было выдано разрешение на строительство спорного жилого дома сроком до <данные изъяты>. Таким образом, у ООО "ЖК "Возрождение" возникло обязательство перезаключить с истцом договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого оно должно по завершении строительства передать в собственность истцу <данные изъяты>, чего ответчиком сделано не было. В отношении спорной квартиры между ООО "ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А. заключено дополнительное соглашение N 1. Указанное соглашение не соответствует ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", поскольку право требования на спорную квартиру ранее возникло у <данные изъяты> О.Ю., в связи с чем передача квартиры по акту <данные изъяты> М.А. также является незаконной. В связи с изменением проекта спорная <данные изъяты> состоит из одной комнаты общей площадью 49.5 кв. м, расположена на 3-м этаже 7 секции. На основании изложенного истец просил исковые требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика ООО "ЖК "Возрождение" против удовлетворения заявленных требований возражал, пояснил, что <данные изъяты> О.Ю. не исполнил денежные обязательства по договору <данные изъяты> от <данные изъяты>. В соответствии с Материалами уголовного дела в отношении генерального директора ЗАО "Коммунстройресурс" <данные изъяты> А.С., в выписке по счету ЗАО "Коммунстройресурс" поступлений от <данные изъяты> О.Ю. денежных средств не отражено. Заявил о подложности квитанции к приходному кассовому ордеру <данные изъяты> от <данные изъяты> г., представленному <данные изъяты> О.Ю. в качестве доказательства исполнения обязательств по договору, о назначении экспертизы не ходатайствовал. Кроме того, в связи с изменением проектной документации объекта трехкомнатной <данные изъяты> не существует, <данные изъяты> является однокомнатной. В связи с указанным ООО "ЖК "Возрождение" не признает за <данные изъяты> О.Ю. право на получение в собственность спорной квартиры и распорядилось правами на квартиру в пользу <данные изъяты> М.А. на основании договора долевого участия <данные изъяты> от <данные изъяты> и дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> введен в эксплуатацию <данные изъяты> г., в соответствии с актом приема-передачи <данные изъяты> передана <данные изъяты> М.А. <данные изъяты> г.
<данные изъяты> М.А. исковые требования не признала, пояснила, что <данные изъяты> между <данные изъяты> М.А. и ЗАО "Коммунстройресурс" был заключен договор N 89, по условиям которого в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2006 г. стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи однокомнатной <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>. Обязательства по оплате цены договора <данные изъяты> М.А. исполнила в полном объеме <данные изъяты> между сторонами в отношении <данные изъяты> был заключен договор <данные изъяты> долевого участия в строительстве жилого <данные изъяты>, который прошел государственную регистрацию. В рамках уголовного дела в отношении генерального директора ЗАО "Коммунстройресурс" <данные изъяты> М.А. была признана потерпевшей. <данные изъяты> между <данные изъяты> М.А. и ООО "ЖК "Возрождение" было подписано соглашение о замене лица в обязательстве, в соответствии с которым ООО "ЖК "Возрождение" приняло на себя обязательства по передаче <данные изъяты> М.А. однокомнатной квартиры, приняв к зачету сумму, выплаченную по договору с ЗАО "Коммунстройресурс". В соответствии с дополнительным соглашением <данные изъяты> от <данные изъяты> к договору N 25/89, заключенному между ООО "ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А., изменен объект долевого строительства на однокомнатную <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, соглашение прошло государственную регистрацию. <данные изъяты> спорная квартира по акту передана <данные изъяты> М.А., <данные изъяты> <данные изъяты> М.А. доплатила разницу в связи с увеличением площади по результатам обмеров БТИ, заключила договор с управляющей компанией дома на обслуживание, оплачивает коммунальные платежи, установила входную дверь в квартиру и сантехнику, частично завезла строительные материалы. Кроме того, того объекта недвижимости, на который просит признать право истец, 3-комнатную <данные изъяты>, не существует. <данные изъяты> М.А. фактически проживает в <данные изъяты>, в момент заключения дополнительного соглашения к договору долевого участия не интересовалась у застройщика и в регистрирующем органе, имеются ли притязания третьих лиц на <данные изъяты>.
Решением Лобненского городского суда <данные изъяты> от 01.04.2015 г. исковые требования <данные изъяты> О.Ю. удовлетворены. Суд признал недействительным дополнительное соглашение <данные изъяты> от <данные изъяты> к договору <данные изъяты> от <данные изъяты> долевого участия в строительстве жилого <данные изъяты> переменной этажности по адресу: <данные изъяты>, заключенное между ООО "ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А. Исключил из ЕГРП запись <данные изъяты> о регистрации дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> к договору <данные изъяты> от <данные изъяты> долевого участия в строительстве жилого <данные изъяты> переменной этажности по адресу: <данные изъяты>, заключенного между ООО "ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А. Признал <данные изъяты> М.А. не приобретшей право требования в отношении квартиры по адресу: <данные изъяты>. Признал за <данные изъяты> О.Ю. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>. Взыскал с ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" в пользу <данные изъяты> О.Ю. расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 111 руб. 65 коп. Взыскал с <данные изъяты> М.А. в пользу <данные изъяты> О.Ю. расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 111 руб. 65 коп.
С указанным решением не согласились <данные изъяты> М.А. и ООО "ЖК "Возрождение", которые в своих апелляционных жалобах просят решение отменить как незаконное.
Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
На основании разрешения на строительство от <данные изъяты> г., продленного до <данные изъяты> г., инвестиционного контракта на строительство 360-квартирного шестисекционного жилого дома по адресу: <данные изъяты>, от <данные изъяты> г., ЗАО "Коммунстройресурс" являлся застройщиком жилого дома по вышеуказанному адресу.
По договору <данные изъяты> от <данные изъяты> г., заключенному между ЗАО "Коммунстройресурс" и <данные изъяты> О.Ю., стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем договор купли-продажи 3-комнатной квартиры, общей площадью 109,5 кв. м, расположенной по строительному адресу: <данные изъяты>, микрорайон Южный, <данные изъяты>, стоимость квартиры составляет 4 927 500 руб., на момент заключения договора планируемый срок окончания строительства дома - 4 квартал 2010 г.
Обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 4 927 500 руб. <данные изъяты> О.Ю. исполнил <данные изъяты> г., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <данные изъяты> от <данные изъяты> г., а также актом <данные изъяты> к договору <данные изъяты> о полном исполнении обязательств.
Соглашением от <данные изъяты> г., заключенным между ЗАО "Коммунстройресурс" и <данные изъяты> О.Ю., стороны расторгли договор <данные изъяты> от <данные изъяты> г., сумму, уплаченную ранее в размере 4 927 500 руб., определили зачесть в счет оплаты по новому договору долевого участия.
<данные изъяты> между <данные изъяты> О.Ю. и ЗАО "Коммунстройресурс" заключен договор <данные изъяты> долевого участия в строительстве жилого <данные изъяты> переменной этажности по адресу: <данные изъяты>, в соответствии с которым <данные изъяты> О.Ю. принял участие в инвестировании строительства дома в объеме, пропорциональном стоимости <данные изъяты>, состоящей из 3-х комнат в секции 3 на 3-м этаже ориентировочной площадью 114,8 кв. м с зачетом ранее внесенного им платежа в размере 4 927 500 руб. Договор зарегистрирован <данные изъяты> в установленном законом порядке.
<данные изъяты> между ЗАО "Коммунстройресурс" и <данные изъяты> М.А. заключен договор N 089, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью 46,52 кв. м по строительному адресу: <данные изъяты>, мкр. Южный, <данные изъяты>, в секции 6, на 5 этаже номер квартиры на этаже 3, стоимостью 28 842 доллара США.
Соглашением от <данные изъяты> указанный договор расторгнут. Сумму, уплаченную <данные изъяты> М.А. в размере 810 080 руб., определили зачесть в счет оплаты по новому договору долевого участия.
<данные изъяты> между <данные изъяты> М.А. и ЗАО "Коммунстройресурс" заключен договор <данные изъяты> долевого участия в строительстве жилого <данные изъяты> переменной этажности по адресу: <данные изъяты>, в соответствии с которым <данные изъяты> М.А. приняла участие в инвестировании строительства дома в объеме, пропорциональном стоимости квартиры с проектным номером - 78, состоящей из одной комнаты в секции 2 на 5-м этаже ориентировочной площадью 50.4 кв. м с зачетом ранее внесенного ею платежа в размере 810 080 руб.
Соглашением N 51/и от <данные изъяты> ОАО "ЖК "Возрождение" приняло на себя обязательства первоначального застройщика.
Дополнительным соглашением <данные изъяты> от <данные изъяты> к договору <данные изъяты> от 03.08.2009 г., заключенным между ООО "ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А., предмет договора изменен на однокомнатную <данные изъяты> проектной площадью 49,5 кв. м в секции <данные изъяты> на 3-м этаже.
<данные изъяты> ООО "ЖК "Возрождение" было выдано разрешение на ввод объекта - жилого дома по адресу: <данные изъяты>, в котором расположена спорная квартира, в эксплуатацию (л.д. 41).
Согласно экспликации к поэтажному плану, <данные изъяты> по вышеуказанному адресу состоит из одной комнаты, находится на 3-м этаже, имеет общую площадь 53.1 кв. м.
В соответствии с актом приема-передачи объекта долевого строительства от <данные изъяты> однокомнатная <данные изъяты>, расположенная по адресу: <данные изъяты>, передана <данные изъяты> М.А. в декабре 2014 года. Переход права собственности на спорную квартиру в ЕГРП не зарегистрирован.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что истец первый заключил договор долевого участия на спорную квартиру, оплатил ее стоимость в полном объеме, в связи с чем ООО "ЖК "Возрождение" не имело право переуступать квартиру иным лицам.
С указанным выводом суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
В данном случае уступка прав и требований совершена в форме, соответствующей ст. 389 ГК РФ.
На основании ч. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно п. 59 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ <данные изъяты> от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, указал, что в момент заключения дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> между ООО "ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А. в отношении спорной квартиры ответчик ООО "ЖК "Возрождение" знал о наличии договора долевого участия <данные изъяты> от <данные изъяты> в отношении <данные изъяты>, заключенного между <данные изъяты> О.Ю. и ЗАО "Коммунстройресурс", сведения о его регистрации имелись в ЕГРП. <данные изъяты> М.А., заключая соглашение в отношении спорного объекта, не проявила надлежащую осмотрительность и не запросила сведения о наличии зарегистрированных договоров в отношении спорной квартиры. Дополнительное соглашение <данные изъяты> от <данные изъяты> г., заключенное между ООО "ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А. в отношении спорной квартиры, является недействительным в силу ст. ст. 166, 168 ГК РФ, поскольку противоречит Федеральному закону N 214-ФЗ, так как заключено в отношении квартиры, права на которую возникли у <данные изъяты> О.Ю. на основании договора <данные изъяты> от <данные изъяты> г.
Между тем, при вынесении решения суд не учел, что объекта, на который истец заключил договор не создан. Так, истец, согласно договорам, инвестировал денежные средства в строительство трехкомнатной квартиры площадью 114,8 кв. м. Но указанного объекта не имеется, так как 26.05.2011 г. ОАО "ЖК "Возрождение" было выдано разрешение на строительство спорного жилого дома. В связи с изменением проектной документации объект инвестирования изменил свои характеристики. ОАО "ЖК "Возрождение" построила <данные изъяты> состоящую из одной комнаты, которая имеет проектную площадь 47 кв. м и расположена в секции N 7, подъезда N 3, на 3-м этаже.
Корректировка проекта была утверждена Главой <данные изъяты> (постановление <данные изъяты> от 28.12.2011 г.). Согласно данной корректировке, на месте трехкомнатных квартир площадью 114,8 кв. м, предусмотрена лестница. Также изменилось количество квартир, в том числе в соответствии с корректировкой в доме отсутствуют трехкомнатные квартиры, а количество однокомнатных квартир увеличено по сравнению с ранее действующим проектом. В связи с этим объекта, на который претендует истец, не имеется, спорная <данные изъяты>, находится в 7-й секции, однако по договору с истцом его <данные изъяты>, должна находиться в 3-й секции.
Ссылка истца и суда на то, что в предварительном протоколе распределения квартир, являющемся приложением <данные изъяты> к дополнительному соглашению от <данные изъяты> г., имеется указание на распределение <данные изъяты> О.Ю. именно однокомнатной <данные изъяты>, проектной площадью 47 кв. м, в 3-м подъезде 7 секции, на 3-м этаж, несостоятельна, так как дополнительное соглашение оформлено еще до внесения изменений в проектную документацию.
При этом суду первой инстанции следовало учесть, что ответчик <данные изъяты> М.А. пользуется квартирой и оплачивает коммунальные платежи. Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу указанных разъяснений, применительно к рассматриваемой ситуации, если на квартиры претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.
Таким образом, в настоящем случае права истца в отношении спорного объекта не доказаны, преимуществом обладает ответчик <данные изъяты> М.А., которой квартира передана во владение в установленном законом порядке по акту приема-передачи, в связи с этим решение суда подлежит отмене.
Судебная коллегия считает, что истец имеет право требовать с застройщика возмещение материального ущерба.
Также судебная коллегия учитывает, что, согласно п. 1.3 Договора долевого участия <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенного между <данные изъяты> О.Ю. и ЗАО "Коммунстройресурс" и прошедшего государственную регистрацию, окончательное определение Объекта долевого строительства, подлежащего передаче в собственность Участника долевого строительства, производится после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости. То есть, после сдачи дома в эксплуатацию именно застройщик определяет истцу объект, который подлежит передаче последнему. В связи с этим оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
На основании вышеизложенного и п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" решение суда подлежит отмене и в удовлетворении исковых требований судебная коллегия отказывает в полном объеме.
Руководствуясь ст. 193, 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лобненского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований <данные изъяты> отказать в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-15144/2015
Требование: О признании права собственности на квартиру, признании соглашения недействительным, признании передачи квартиры незаконной, исключении записи о регистрации соглашения, признании не приобретшей право требования.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец считает, что право требования на спорную квартиру ранее возникло у него, в связи с чем передача квартиры по акту ответчику является незаконной.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-15144/2015
Судья: Озерова Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Байдаевой Л.В.,
судей Кучинского Е.Н., Бурцевой Л.Н.,
при секретаре <данные изъяты> И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от <данные изъяты> апелляционные жалобы <данные изъяты>, ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" на решение Лобненского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску <данные изъяты> к ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" и <данные изъяты> о признании права собственности на квартиру, признании соглашения недействительным, признании передачи квартиры незаконной, исключении записи о регистрации соглашения, признании не приобретшей право требования, взыскании судебных расходов,
заслушав доклад судьи Кучинского Е.Н.,
объяснения <данные изъяты>
установила:
<данные изъяты> О.Ю. обратился в суд с иском к ООО "ЖК "Возрождение", <данные изъяты> М.А., с учетом уточнения исковых требований просил признать за ним право собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты>, признать дополнительное соглашение <данные изъяты> к договору <данные изъяты> от <данные изъяты> долевого участия в строительстве <данные изъяты> переменной этажности по адресу: <данные изъяты>, заключенное между ООО ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А. в отношении спорной квартиры, недействительным, признать передачу <данные изъяты> по акту приема-передачи, подписанному ООО "ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А., незаконной, исключить из ЕГРП записи о регистрации дополнительного соглашения N 1, признать <данные изъяты> М.А. не приобретшей право требования <данные изъяты>, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 223 руб. 31 коп. В обоснование заявленных требований истец указал, что он является правообладателем трехкомнатной квартиры общей проектной площадью 114,8 кв. м, расположенной по строительному адресу: <данные изъяты>, на основании договора <данные изъяты> от <данные изъяты> г., акта <данные изъяты> к договору N 214, квитанции к приходному кассовому ордеру от <данные изъяты> г., соглашения от <данные изъяты> г., договора <данные изъяты> от <данные изъяты> г., который прошел государственную регистрацию. Свои обязательства по договору истец исполнил в полном объеме, оплатив стоимость квартиры в размере 4 927 500 руб.
<данные изъяты> ЗАО "Коммунстройресурс" было выдано разрешение на строительство многоквартирного дома по <данные изъяты>, действие которого было продлено до <данные изъяты> г.
<данные изъяты> между Администрацией <данные изъяты> и ЗАО "Коммунстройресурс" заключен инвестиционный контракт на строительство указанного дома. В соответствии с дополнительными соглашениями к инвестконтракту от <данные изъяты> г., от <данные изъяты> к ООО "ЖК "Возрождение" с согласия Администрации <данные изъяты> перешли права и обязанности ЗАО "Коммунстройресурс" по инвестконтракту, включая обязательства по передаче истцу спорной <данные изъяты>. При этом ответчик был осведомлен о наличии обременения права в объекте в виде имущественных прав лиц, ранее заключивших договоры на приобретение квартир, включая права <данные изъяты> О.Ю. на спорную квартиру. Ответчик принял на себя все права и обязанности первоначального застройщика ЗАО "Коммунстройресурс". 26.05.2011 г. ООО "ЖК "Возрождение" было выдано разрешение на строительство спорного жилого дома сроком до <данные изъяты>. Таким образом, у ООО "ЖК "Возрождение" возникло обязательство перезаключить с истцом договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого оно должно по завершении строительства передать в собственность истцу <данные изъяты>, чего ответчиком сделано не было. В отношении спорной квартиры между ООО "ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А. заключено дополнительное соглашение N 1. Указанное соглашение не соответствует ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", поскольку право требования на спорную квартиру ранее возникло у <данные изъяты> О.Ю., в связи с чем передача квартиры по акту <данные изъяты> М.А. также является незаконной. В связи с изменением проекта спорная <данные изъяты> состоит из одной комнаты общей площадью 49.5 кв. м, расположена на 3-м этаже 7 секции. На основании изложенного истец просил исковые требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика ООО "ЖК "Возрождение" против удовлетворения заявленных требований возражал, пояснил, что <данные изъяты> О.Ю. не исполнил денежные обязательства по договору <данные изъяты> от <данные изъяты>. В соответствии с Материалами уголовного дела в отношении генерального директора ЗАО "Коммунстройресурс" <данные изъяты> А.С., в выписке по счету ЗАО "Коммунстройресурс" поступлений от <данные изъяты> О.Ю. денежных средств не отражено. Заявил о подложности квитанции к приходному кассовому ордеру <данные изъяты> от <данные изъяты> г., представленному <данные изъяты> О.Ю. в качестве доказательства исполнения обязательств по договору, о назначении экспертизы не ходатайствовал. Кроме того, в связи с изменением проектной документации объекта трехкомнатной <данные изъяты> не существует, <данные изъяты> является однокомнатной. В связи с указанным ООО "ЖК "Возрождение" не признает за <данные изъяты> О.Ю. право на получение в собственность спорной квартиры и распорядилось правами на квартиру в пользу <данные изъяты> М.А. на основании договора долевого участия <данные изъяты> от <данные изъяты> и дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> введен в эксплуатацию <данные изъяты> г., в соответствии с актом приема-передачи <данные изъяты> передана <данные изъяты> М.А. <данные изъяты> г.
<данные изъяты> М.А. исковые требования не признала, пояснила, что <данные изъяты> между <данные изъяты> М.А. и ЗАО "Коммунстройресурс" был заключен договор N 89, по условиям которого в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2006 г. стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи однокомнатной <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>. Обязательства по оплате цены договора <данные изъяты> М.А. исполнила в полном объеме <данные изъяты> между сторонами в отношении <данные изъяты> был заключен договор <данные изъяты> долевого участия в строительстве жилого <данные изъяты>, который прошел государственную регистрацию. В рамках уголовного дела в отношении генерального директора ЗАО "Коммунстройресурс" <данные изъяты> М.А. была признана потерпевшей. <данные изъяты> между <данные изъяты> М.А. и ООО "ЖК "Возрождение" было подписано соглашение о замене лица в обязательстве, в соответствии с которым ООО "ЖК "Возрождение" приняло на себя обязательства по передаче <данные изъяты> М.А. однокомнатной квартиры, приняв к зачету сумму, выплаченную по договору с ЗАО "Коммунстройресурс". В соответствии с дополнительным соглашением <данные изъяты> от <данные изъяты> к договору N 25/89, заключенному между ООО "ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А., изменен объект долевого строительства на однокомнатную <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, соглашение прошло государственную регистрацию. <данные изъяты> спорная квартира по акту передана <данные изъяты> М.А., <данные изъяты> <данные изъяты> М.А. доплатила разницу в связи с увеличением площади по результатам обмеров БТИ, заключила договор с управляющей компанией дома на обслуживание, оплачивает коммунальные платежи, установила входную дверь в квартиру и сантехнику, частично завезла строительные материалы. Кроме того, того объекта недвижимости, на который просит признать право истец, 3-комнатную <данные изъяты>, не существует. <данные изъяты> М.А. фактически проживает в <данные изъяты>, в момент заключения дополнительного соглашения к договору долевого участия не интересовалась у застройщика и в регистрирующем органе, имеются ли притязания третьих лиц на <данные изъяты>.
Решением Лобненского городского суда <данные изъяты> от 01.04.2015 г. исковые требования <данные изъяты> О.Ю. удовлетворены. Суд признал недействительным дополнительное соглашение <данные изъяты> от <данные изъяты> к договору <данные изъяты> от <данные изъяты> долевого участия в строительстве жилого <данные изъяты> переменной этажности по адресу: <данные изъяты>, заключенное между ООО "ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А. Исключил из ЕГРП запись <данные изъяты> о регистрации дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> к договору <данные изъяты> от <данные изъяты> долевого участия в строительстве жилого <данные изъяты> переменной этажности по адресу: <данные изъяты>, заключенного между ООО "ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А. Признал <данные изъяты> М.А. не приобретшей право требования в отношении квартиры по адресу: <данные изъяты>. Признал за <данные изъяты> О.Ю. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>. Взыскал с ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" в пользу <данные изъяты> О.Ю. расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 111 руб. 65 коп. Взыскал с <данные изъяты> М.А. в пользу <данные изъяты> О.Ю. расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 111 руб. 65 коп.
С указанным решением не согласились <данные изъяты> М.А. и ООО "ЖК "Возрождение", которые в своих апелляционных жалобах просят решение отменить как незаконное.
Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
На основании разрешения на строительство от <данные изъяты> г., продленного до <данные изъяты> г., инвестиционного контракта на строительство 360-квартирного шестисекционного жилого дома по адресу: <данные изъяты>, от <данные изъяты> г., ЗАО "Коммунстройресурс" являлся застройщиком жилого дома по вышеуказанному адресу.
По договору <данные изъяты> от <данные изъяты> г., заключенному между ЗАО "Коммунстройресурс" и <данные изъяты> О.Ю., стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем договор купли-продажи 3-комнатной квартиры, общей площадью 109,5 кв. м, расположенной по строительному адресу: <данные изъяты>, микрорайон Южный, <данные изъяты>, стоимость квартиры составляет 4 927 500 руб., на момент заключения договора планируемый срок окончания строительства дома - 4 квартал 2010 г.
Обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 4 927 500 руб. <данные изъяты> О.Ю. исполнил <данные изъяты> г., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <данные изъяты> от <данные изъяты> г., а также актом <данные изъяты> к договору <данные изъяты> о полном исполнении обязательств.
Соглашением от <данные изъяты> г., заключенным между ЗАО "Коммунстройресурс" и <данные изъяты> О.Ю., стороны расторгли договор <данные изъяты> от <данные изъяты> г., сумму, уплаченную ранее в размере 4 927 500 руб., определили зачесть в счет оплаты по новому договору долевого участия.
<данные изъяты> между <данные изъяты> О.Ю. и ЗАО "Коммунстройресурс" заключен договор <данные изъяты> долевого участия в строительстве жилого <данные изъяты> переменной этажности по адресу: <данные изъяты>, в соответствии с которым <данные изъяты> О.Ю. принял участие в инвестировании строительства дома в объеме, пропорциональном стоимости <данные изъяты>, состоящей из 3-х комнат в секции 3 на 3-м этаже ориентировочной площадью 114,8 кв. м с зачетом ранее внесенного им платежа в размере 4 927 500 руб. Договор зарегистрирован <данные изъяты> в установленном законом порядке.
<данные изъяты> между ЗАО "Коммунстройресурс" и <данные изъяты> М.А. заключен договор N 089, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью 46,52 кв. м по строительному адресу: <данные изъяты>, мкр. Южный, <данные изъяты>, в секции 6, на 5 этаже номер квартиры на этаже 3, стоимостью 28 842 доллара США.
Соглашением от <данные изъяты> указанный договор расторгнут. Сумму, уплаченную <данные изъяты> М.А. в размере 810 080 руб., определили зачесть в счет оплаты по новому договору долевого участия.
<данные изъяты> между <данные изъяты> М.А. и ЗАО "Коммунстройресурс" заключен договор <данные изъяты> долевого участия в строительстве жилого <данные изъяты> переменной этажности по адресу: <данные изъяты>, в соответствии с которым <данные изъяты> М.А. приняла участие в инвестировании строительства дома в объеме, пропорциональном стоимости квартиры с проектным номером - 78, состоящей из одной комнаты в секции 2 на 5-м этаже ориентировочной площадью 50.4 кв. м с зачетом ранее внесенного ею платежа в размере 810 080 руб.
Соглашением N 51/и от <данные изъяты> ОАО "ЖК "Возрождение" приняло на себя обязательства первоначального застройщика.
Дополнительным соглашением <данные изъяты> от <данные изъяты> к договору <данные изъяты> от 03.08.2009 г., заключенным между ООО "ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А., предмет договора изменен на однокомнатную <данные изъяты> проектной площадью 49,5 кв. м в секции <данные изъяты> на 3-м этаже.
<данные изъяты> ООО "ЖК "Возрождение" было выдано разрешение на ввод объекта - жилого дома по адресу: <данные изъяты>, в котором расположена спорная квартира, в эксплуатацию (л.д. 41).
Согласно экспликации к поэтажному плану, <данные изъяты> по вышеуказанному адресу состоит из одной комнаты, находится на 3-м этаже, имеет общую площадь 53.1 кв. м.
В соответствии с актом приема-передачи объекта долевого строительства от <данные изъяты> однокомнатная <данные изъяты>, расположенная по адресу: <данные изъяты>, передана <данные изъяты> М.А. в декабре 2014 года. Переход права собственности на спорную квартиру в ЕГРП не зарегистрирован.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что истец первый заключил договор долевого участия на спорную квартиру, оплатил ее стоимость в полном объеме, в связи с чем ООО "ЖК "Возрождение" не имело право переуступать квартиру иным лицам.
С указанным выводом суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
В данном случае уступка прав и требований совершена в форме, соответствующей ст. 389 ГК РФ.
На основании ч. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно п. 59 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ <данные изъяты> от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, указал, что в момент заключения дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> между ООО "ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А. в отношении спорной квартиры ответчик ООО "ЖК "Возрождение" знал о наличии договора долевого участия <данные изъяты> от <данные изъяты> в отношении <данные изъяты>, заключенного между <данные изъяты> О.Ю. и ЗАО "Коммунстройресурс", сведения о его регистрации имелись в ЕГРП. <данные изъяты> М.А., заключая соглашение в отношении спорного объекта, не проявила надлежащую осмотрительность и не запросила сведения о наличии зарегистрированных договоров в отношении спорной квартиры. Дополнительное соглашение <данные изъяты> от <данные изъяты> г., заключенное между ООО "ЖК "Возрождение" и <данные изъяты> М.А. в отношении спорной квартиры, является недействительным в силу ст. ст. 166, 168 ГК РФ, поскольку противоречит Федеральному закону N 214-ФЗ, так как заключено в отношении квартиры, права на которую возникли у <данные изъяты> О.Ю. на основании договора <данные изъяты> от <данные изъяты> г.
Между тем, при вынесении решения суд не учел, что объекта, на который истец заключил договор не создан. Так, истец, согласно договорам, инвестировал денежные средства в строительство трехкомнатной квартиры площадью 114,8 кв. м. Но указанного объекта не имеется, так как 26.05.2011 г. ОАО "ЖК "Возрождение" было выдано разрешение на строительство спорного жилого дома. В связи с изменением проектной документации объект инвестирования изменил свои характеристики. ОАО "ЖК "Возрождение" построила <данные изъяты> состоящую из одной комнаты, которая имеет проектную площадь 47 кв. м и расположена в секции N 7, подъезда N 3, на 3-м этаже.
Корректировка проекта была утверждена Главой <данные изъяты> (постановление <данные изъяты> от 28.12.2011 г.). Согласно данной корректировке, на месте трехкомнатных квартир площадью 114,8 кв. м, предусмотрена лестница. Также изменилось количество квартир, в том числе в соответствии с корректировкой в доме отсутствуют трехкомнатные квартиры, а количество однокомнатных квартир увеличено по сравнению с ранее действующим проектом. В связи с этим объекта, на который претендует истец, не имеется, спорная <данные изъяты>, находится в 7-й секции, однако по договору с истцом его <данные изъяты>, должна находиться в 3-й секции.
Ссылка истца и суда на то, что в предварительном протоколе распределения квартир, являющемся приложением <данные изъяты> к дополнительному соглашению от <данные изъяты> г., имеется указание на распределение <данные изъяты> О.Ю. именно однокомнатной <данные изъяты>, проектной площадью 47 кв. м, в 3-м подъезде 7 секции, на 3-м этаж, несостоятельна, так как дополнительное соглашение оформлено еще до внесения изменений в проектную документацию.
При этом суду первой инстанции следовало учесть, что ответчик <данные изъяты> М.А. пользуется квартирой и оплачивает коммунальные платежи. Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу указанных разъяснений, применительно к рассматриваемой ситуации, если на квартиры претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.
Таким образом, в настоящем случае права истца в отношении спорного объекта не доказаны, преимуществом обладает ответчик <данные изъяты> М.А., которой квартира передана во владение в установленном законом порядке по акту приема-передачи, в связи с этим решение суда подлежит отмене.
Судебная коллегия считает, что истец имеет право требовать с застройщика возмещение материального ущерба.
Также судебная коллегия учитывает, что, согласно п. 1.3 Договора долевого участия <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенного между <данные изъяты> О.Ю. и ЗАО "Коммунстройресурс" и прошедшего государственную регистрацию, окончательное определение Объекта долевого строительства, подлежащего передаче в собственность Участника долевого строительства, производится после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости. То есть, после сдачи дома в эксплуатацию именно застройщик определяет истцу объект, который подлежит передаче последнему. В связи с этим оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
На основании вышеизложенного и п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" решение суда подлежит отмене и в удовлетворении исковых требований судебная коллегия отказывает в полном объеме.
Руководствуясь ст. 193, 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лобненского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований <данные изъяты> отказать в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)