Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что в результате непредставления законными представителями несовершеннолетней разрешения на отказ от принадлежащего их дочери права преимущественной покупки комнаты, последующего приостановления в связи с этим регистрационных действий договора купли-продажи объекта недвижимости истец понес убытки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья 1 инст.: Васин А.А.
Судьи 2 инст.: Лукашенко Н.И. - предс.
Зайцева О.Д. - докл.
Каткова Г.В.
Президиум Московского городского суда в составе:
Председателя Президиума Егоровой О.А.
и членов Президиума: Фомина Д.А., Агафоновой Г.А., Базьковой Е.М., Панарина М.М., Курциньш С.Э., Васильевой Н.А., Мариненко А.И., Пильгуна А.С.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в заседании по докладу судьи Кучерявенко А.А. истребованное по кассационной жалобе Х.Р., Х.З. гражданское дело по иску К.М. к Х.Р., Х.З., УСЗН Басманного района г. Москвы о взыскании убытков и компенсации морального вреда,
К.М. обратилась в суд с иском к Х.Р., Х.З., УСЗН Басманного района г. Москвы о взыскании убытков и компенсации морального вреда. Требования мотивированы тем, что в результате не предоставления законными представителями несовершеннолетней Х.Э. - ее родителями Х.Р. и Х.З. разрешения на отказ от принадлежащего их дочери права преимущественной покупки комнаты N 4 в квартире N 29 по адресу: ***, а также последующего приостановления в связи с этим регистрационных действий договора купли-продажи указанного объекта недвижимости, истец понесла убытки в размере *** руб., уплаченных ею в счет неустойки по предварительному договору купли-продажи упомянутой выше комнаты от 27.08.2013 г., который был расторгнут из-за отсутствия разрешения на совершение сделки органа опеки и попечительства.
Решением Басманного районного суда г. Москвы от 21.07.2014 г. постановлено:
Взыскать солидарно с Х.З. и Х.Р. в пользу К.М. убытки в общем размере *** руб., судебные расходы в размере *** руб., всего *** руб.
Взыскать с Х.З. в пользу К.М. расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.
Взыскать с Х.Р. в пользу К.М. расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.
В остальной части исковых требований о взыскании убытков, компенсации морального вреда отказать.
В удовлетворении исковых требований К.М. к УСЗН Басманного района г. Москвы о взыскании убытков, компенсации морального вреда отказать.
Взыскать с Х.З. в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере *** руб.
Взыскать с Х.Р. в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере *** руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.12.2014 г. решение районного суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе заявителями ставится вопрос об отмене решения Басманного районного суда г. Москвы от 21.07.2014 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.12.2014 г., в той части, в которой исковые требования К.М. удовлетворены.
По запросу от 29.01.2015 г. указанное гражданское дело истребовано из Басманного районного суда г. Москвы для проверки в кассационном порядке. 16.02.2015 г. дело поступило в Московский городской суд.
Определением судьи Московского городского суда от 18.03.2015 г. кассационная жалоба Х.Р., Х.З. на решение Басманного районного суда г. Москвы от 21.07.2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.12.2014 г. с гражданским делом по иску К.М. к Х.Р., Х.З., УСЗН Басманного района г. Москвы о взыскании убытков и компенсации морального вреда, передана для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на кассационную жалобу, поданных представителем К.М., и определения о передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, выслушав объяснения Х.З., Х.Р., их представителя К.О., объяснения представителя К.М. И., Президиум Московского городского суда находит, изложенные в жалобе доводы обоснованными, а принятые по делу судебные постановления подлежащими отмене в части по следующим основаниям.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
При рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в следующем.
Из материалов дела усматривается и установлено судом, что К.М. принадлежит на праве собственности комната N 4 по адресу: ***. Х.Р., Х.З. и их дочь Х.Э., *** года рождения, в равных долях являются собственниками комнат N 1, N 2 по указанному адресу.
27.08.2013 г. между К.М. и П. заключен предварительный договор купли-продажи комнаты N 4 по адресу: ***, который содержит предписание о том, что сторона, не исполнившая условия договора, в течение 3 дней обязана выплатить контрагенту неустойку в размере *** руб.
17.09.2013 г. К.М. и П. подписали основной договор купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества.
Собственники других комнат квартиры N 29, расположенной по адресу: *** (Х.З., Х.Э., Х.Р., О.) предоставили К.М. нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки принадлежащей истцу комнаты, дав ей согласие на продажу жилого помещения.
17.09.2013 г. договор купли-продажи был сдан в Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра) для государственной регистрации перехода права собственности на комнату.
27.09.2013 г. Управлением Росреестра по Москве было принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности сроком на 1 месяц в связи с тем, что К.М. не представлено согласие соответствующего органа опеки и попечительства на отказ Х.Э. от принадлежащего ей права преимущественной покупки комнаты истца. В дальнейшем, а именно 24.10.2013 г., государственная регистрация права собственности на указанное имущество регистрирующим органом приостановлена еще на три месяца, до 23.01.2014 г.
23.09.2013 г. К.М. представила в УСЗН Басманного района г. Москвы заявление о вызове в орган опеки и попечительства Х.З. и Х.Э. для получения разрешения на продажу упомянутой выше комнаты, о чем последние были уведомлены 26.09.2013 г.
Ввиду того, что Х.Э. и ее законные представители в приемные дни в УСЗН Басманного района г. Москвы не явились, К.М. 10.10.2013 г. повторно обратилась в орган опеки и попечительства с просьбой предоставить согласие на сделку, однако письмом от 24.10.2013 г. вопрос о выдаче предварительного разрешения уполномоченного органа о согласии на отказ от преимущественного права покупки комнаты был отложен до представления необходимого заявления Х.Э. и ее законного представителя.
11.11.2013 г. К.М. и П. в Управление Росреестра по Москве было подано заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на комнату N 4 по адресу: ***. В этот же день истец выплатила П. *** руб. в качестве неустойки по предварительному договору купли-продажи от 27.08.2013 г.
14.04.2014 г. Х.Э. и Х.З. представили в УСЗН Басманного района г. Москвы заявление о даче согласия на отказ от преимущественного права покупки комнаты, собственником которой является К.М.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчиков и понесенными истцом убытками и взыскал с Х.Р. и Х.З. в пользу К.М. уплаченную последней неустойку, расходы по сопровождению сделки купли-продажи, а также судебные расходы.
Поскольку отказ в оформлении органом опеки и попечительства необходимого разрешения был обусловлен отсутствием заявления Х.Э. и ее законных представителей, соответствующие действия УСЗН Басманного района г. Москвы были признаны правомерными.
Проверяя законность решения районного суда в апелляционном порядке, судебная коллегия не усмотрела оснований для его отмены.
Однако с приведенными в оспариваемых судебных постановлениях суждениями согласиться не представляется возможным в связи с нижеследующим.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
На основании п. 1, п. 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В силу п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Частью 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" предусмотрено, что опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Согласно ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.
Удовлетворяя заявленные требования, суд не принял во внимание, что действующее гражданское законодательство не содержит норм, возлагающих на участников долевой собственности обязанность предоставлять письменное нотариальное согласие на отказ от преимущественного права покупки доли недвижимого имущества, в том числе и комнаты в коммунальной квартире.
Судом не были учтены требования п. 2 ст. 250 ГК РФ о том, что в случае, если извещенные в письменной форме остальные участники долевой собственности не выразят согласие и не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Не был оценен судом и тот факт, что позиция Х.З., Х.Р., Х.Э., относительно отказа от принадлежащего им права преимущественной покупки комнаты, выражена посредством подписания ими 29.08.2013 г. и 30.08.2013 г. нотариально удостоверенных согласий на продажу К.М. принадлежащей ей комнаты (л.д. 16 - 18).
Впоследствии, при направлении 26.09.2013 г. УСЗН Басманного района г. Москвы в адрес Х.З. уведомления о необходимости явки в уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа с целью подтверждения такого решения, адресату не было обозначено конкретной даты, а только указано на время приема указанного органа. Соответствующее требование было исполнено Х.З. и Х.Э. 14.04.2014 г.
Надлежит также обратить во внимание, что положениями Федерального закона от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" предусмотрена обязанность в получении предварительного разрешения органа опеки и попечительства только в отношении сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире к таким сделкам не относится.
Более того, 11.11.2013 г. государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество по адресу: *** была прекращена на основании личных заявлений, как П., так и К.М.
Необходимо также отметить, что заключение К.М. 27.08.2013 г. предварительного договора купли-продажи комнаты имело место до выполнения ею обязанности, возложенной на продавца положениями ст. 250 ГК РФ. Истец не была лишена возможности получить все необходимые документы для продажи принадлежащего ей имущества до подписания договора купли-продажи комнаты.
При таких обстоятельствах, возложение судом на Х.Р. и Х.З. ответственности по возмещению К.М. убытков за действия истца в рамках договорных отношений с П., с требованиями приведенных выше норм закона не согласуется.
Допущенные районным судом нарушения норм материального права не были устранены судом апелляционной инстанции, а поэтому решение Басманного районного суда г. Москвы от 21.07.2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.12.2014 г. подлежат частичной отмене.
Принимая во внимание, что имеющие значение обстоятельства дела районным судом установлены полно и правильно, сбор дополнительных доказательств не требуется, но допущена ошибка в применении норм материального права, Президиум Московского городского суда полагает необходимым вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска К.М. к Х.Р., Х.З. о взыскании убытков и компенсации морального вреда.
Что касается решения Басманного районного суда г. Москвы от 21.07.2014 г. в части требований К.М. к УСЗН Басманного района г. Москвы о взыскании убытков и компенсации морального вреда, то оно в установленном законом порядке не оспорено, а поэтому проверка его законности судом кассационной инстанции, с учетом требований ч. 2 ст. 390 ГПК РФ, произведена быть не может.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК РФ, Президиум Московского городского суда
решение Басманного районного суда г. Москвы от 21 июля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 декабря 2014 года в части требований К.М. к Х.Р., Х.З. отменить. В удовлетворении иска К.М. к Х.Р., Х.З. о взыскании убытков и компенсации морального вреда - отказать. В остальной части решение Басманного районного суда г. Москвы от 21 июля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 декабря 2014 года - оставить в силе.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.04.2015 ПО ДЕЛУ N 44Г-17/15
Требование: О взыскании убытков и компенсации морального вреда.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что в результате непредставления законными представителями несовершеннолетней разрешения на отказ от принадлежащего их дочери права преимущественной покупки комнаты, последующего приостановления в связи с этим регистрационных действий договора купли-продажи объекта недвижимости истец понес убытки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 апреля 2015 г. по делу N 44г-17/15
Судья 1 инст.: Васин А.А.
Судьи 2 инст.: Лукашенко Н.И. - предс.
Зайцева О.Д. - докл.
Каткова Г.В.
Президиум Московского городского суда в составе:
Председателя Президиума Егоровой О.А.
и членов Президиума: Фомина Д.А., Агафоновой Г.А., Базьковой Е.М., Панарина М.М., Курциньш С.Э., Васильевой Н.А., Мариненко А.И., Пильгуна А.С.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в заседании по докладу судьи Кучерявенко А.А. истребованное по кассационной жалобе Х.Р., Х.З. гражданское дело по иску К.М. к Х.Р., Х.З., УСЗН Басманного района г. Москвы о взыскании убытков и компенсации морального вреда,
установил:
К.М. обратилась в суд с иском к Х.Р., Х.З., УСЗН Басманного района г. Москвы о взыскании убытков и компенсации морального вреда. Требования мотивированы тем, что в результате не предоставления законными представителями несовершеннолетней Х.Э. - ее родителями Х.Р. и Х.З. разрешения на отказ от принадлежащего их дочери права преимущественной покупки комнаты N 4 в квартире N 29 по адресу: ***, а также последующего приостановления в связи с этим регистрационных действий договора купли-продажи указанного объекта недвижимости, истец понесла убытки в размере *** руб., уплаченных ею в счет неустойки по предварительному договору купли-продажи упомянутой выше комнаты от 27.08.2013 г., который был расторгнут из-за отсутствия разрешения на совершение сделки органа опеки и попечительства.
Решением Басманного районного суда г. Москвы от 21.07.2014 г. постановлено:
Взыскать солидарно с Х.З. и Х.Р. в пользу К.М. убытки в общем размере *** руб., судебные расходы в размере *** руб., всего *** руб.
Взыскать с Х.З. в пользу К.М. расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.
Взыскать с Х.Р. в пользу К.М. расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.
В остальной части исковых требований о взыскании убытков, компенсации морального вреда отказать.
В удовлетворении исковых требований К.М. к УСЗН Басманного района г. Москвы о взыскании убытков, компенсации морального вреда отказать.
Взыскать с Х.З. в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере *** руб.
Взыскать с Х.Р. в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере *** руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.12.2014 г. решение районного суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе заявителями ставится вопрос об отмене решения Басманного районного суда г. Москвы от 21.07.2014 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.12.2014 г., в той части, в которой исковые требования К.М. удовлетворены.
По запросу от 29.01.2015 г. указанное гражданское дело истребовано из Басманного районного суда г. Москвы для проверки в кассационном порядке. 16.02.2015 г. дело поступило в Московский городской суд.
Определением судьи Московского городского суда от 18.03.2015 г. кассационная жалоба Х.Р., Х.З. на решение Басманного районного суда г. Москвы от 21.07.2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.12.2014 г. с гражданским делом по иску К.М. к Х.Р., Х.З., УСЗН Басманного района г. Москвы о взыскании убытков и компенсации морального вреда, передана для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на кассационную жалобу, поданных представителем К.М., и определения о передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, выслушав объяснения Х.З., Х.Р., их представителя К.О., объяснения представителя К.М. И., Президиум Московского городского суда находит, изложенные в жалобе доводы обоснованными, а принятые по делу судебные постановления подлежащими отмене в части по следующим основаниям.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
При рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в следующем.
Из материалов дела усматривается и установлено судом, что К.М. принадлежит на праве собственности комната N 4 по адресу: ***. Х.Р., Х.З. и их дочь Х.Э., *** года рождения, в равных долях являются собственниками комнат N 1, N 2 по указанному адресу.
27.08.2013 г. между К.М. и П. заключен предварительный договор купли-продажи комнаты N 4 по адресу: ***, который содержит предписание о том, что сторона, не исполнившая условия договора, в течение 3 дней обязана выплатить контрагенту неустойку в размере *** руб.
17.09.2013 г. К.М. и П. подписали основной договор купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества.
Собственники других комнат квартиры N 29, расположенной по адресу: *** (Х.З., Х.Э., Х.Р., О.) предоставили К.М. нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки принадлежащей истцу комнаты, дав ей согласие на продажу жилого помещения.
17.09.2013 г. договор купли-продажи был сдан в Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра) для государственной регистрации перехода права собственности на комнату.
27.09.2013 г. Управлением Росреестра по Москве было принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности сроком на 1 месяц в связи с тем, что К.М. не представлено согласие соответствующего органа опеки и попечительства на отказ Х.Э. от принадлежащего ей права преимущественной покупки комнаты истца. В дальнейшем, а именно 24.10.2013 г., государственная регистрация права собственности на указанное имущество регистрирующим органом приостановлена еще на три месяца, до 23.01.2014 г.
23.09.2013 г. К.М. представила в УСЗН Басманного района г. Москвы заявление о вызове в орган опеки и попечительства Х.З. и Х.Э. для получения разрешения на продажу упомянутой выше комнаты, о чем последние были уведомлены 26.09.2013 г.
Ввиду того, что Х.Э. и ее законные представители в приемные дни в УСЗН Басманного района г. Москвы не явились, К.М. 10.10.2013 г. повторно обратилась в орган опеки и попечительства с просьбой предоставить согласие на сделку, однако письмом от 24.10.2013 г. вопрос о выдаче предварительного разрешения уполномоченного органа о согласии на отказ от преимущественного права покупки комнаты был отложен до представления необходимого заявления Х.Э. и ее законного представителя.
11.11.2013 г. К.М. и П. в Управление Росреестра по Москве было подано заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на комнату N 4 по адресу: ***. В этот же день истец выплатила П. *** руб. в качестве неустойки по предварительному договору купли-продажи от 27.08.2013 г.
14.04.2014 г. Х.Э. и Х.З. представили в УСЗН Басманного района г. Москвы заявление о даче согласия на отказ от преимущественного права покупки комнаты, собственником которой является К.М.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчиков и понесенными истцом убытками и взыскал с Х.Р. и Х.З. в пользу К.М. уплаченную последней неустойку, расходы по сопровождению сделки купли-продажи, а также судебные расходы.
Поскольку отказ в оформлении органом опеки и попечительства необходимого разрешения был обусловлен отсутствием заявления Х.Э. и ее законных представителей, соответствующие действия УСЗН Басманного района г. Москвы были признаны правомерными.
Проверяя законность решения районного суда в апелляционном порядке, судебная коллегия не усмотрела оснований для его отмены.
Однако с приведенными в оспариваемых судебных постановлениях суждениями согласиться не представляется возможным в связи с нижеследующим.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
На основании п. 1, п. 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В силу п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Частью 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" предусмотрено, что опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Согласно ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.
Удовлетворяя заявленные требования, суд не принял во внимание, что действующее гражданское законодательство не содержит норм, возлагающих на участников долевой собственности обязанность предоставлять письменное нотариальное согласие на отказ от преимущественного права покупки доли недвижимого имущества, в том числе и комнаты в коммунальной квартире.
Судом не были учтены требования п. 2 ст. 250 ГК РФ о том, что в случае, если извещенные в письменной форме остальные участники долевой собственности не выразят согласие и не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Не был оценен судом и тот факт, что позиция Х.З., Х.Р., Х.Э., относительно отказа от принадлежащего им права преимущественной покупки комнаты, выражена посредством подписания ими 29.08.2013 г. и 30.08.2013 г. нотариально удостоверенных согласий на продажу К.М. принадлежащей ей комнаты (л.д. 16 - 18).
Впоследствии, при направлении 26.09.2013 г. УСЗН Басманного района г. Москвы в адрес Х.З. уведомления о необходимости явки в уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа с целью подтверждения такого решения, адресату не было обозначено конкретной даты, а только указано на время приема указанного органа. Соответствующее требование было исполнено Х.З. и Х.Э. 14.04.2014 г.
Надлежит также обратить во внимание, что положениями Федерального закона от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" предусмотрена обязанность в получении предварительного разрешения органа опеки и попечительства только в отношении сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире к таким сделкам не относится.
Более того, 11.11.2013 г. государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество по адресу: *** была прекращена на основании личных заявлений, как П., так и К.М.
Необходимо также отметить, что заключение К.М. 27.08.2013 г. предварительного договора купли-продажи комнаты имело место до выполнения ею обязанности, возложенной на продавца положениями ст. 250 ГК РФ. Истец не была лишена возможности получить все необходимые документы для продажи принадлежащего ей имущества до подписания договора купли-продажи комнаты.
При таких обстоятельствах, возложение судом на Х.Р. и Х.З. ответственности по возмещению К.М. убытков за действия истца в рамках договорных отношений с П., с требованиями приведенных выше норм закона не согласуется.
Допущенные районным судом нарушения норм материального права не были устранены судом апелляционной инстанции, а поэтому решение Басманного районного суда г. Москвы от 21.07.2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.12.2014 г. подлежат частичной отмене.
Принимая во внимание, что имеющие значение обстоятельства дела районным судом установлены полно и правильно, сбор дополнительных доказательств не требуется, но допущена ошибка в применении норм материального права, Президиум Московского городского суда полагает необходимым вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска К.М. к Х.Р., Х.З. о взыскании убытков и компенсации морального вреда.
Что касается решения Басманного районного суда г. Москвы от 21.07.2014 г. в части требований К.М. к УСЗН Басманного района г. Москвы о взыскании убытков и компенсации морального вреда, то оно в установленном законом порядке не оспорено, а поэтому проверка его законности судом кассационной инстанции, с учетом требований ч. 2 ст. 390 ГПК РФ, произведена быть не может.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК РФ, Президиум Московского городского суда
постановил:
решение Басманного районного суда г. Москвы от 21 июля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 декабря 2014 года в части требований К.М. к Х.Р., Х.З. отменить. В удовлетворении иска К.М. к Х.Р., Х.З. о взыскании убытков и компенсации морального вреда - отказать. В остальной части решение Басманного районного суда г. Москвы от 21 июля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 декабря 2014 года - оставить в силе.
Председатель Президиума
Московского городского суда
О.А.ЕГОРОВА
Московского городского суда
О.А.ЕГОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)