Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.
при участии:
от истца: представитель не явился, уведомлен,
от ответчика: представители Казарян Г.В. (протокол от 13.02.2012), Логвинович А.В. (по доверенности от 21.01.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30330/2014) Администрации муниципального образования "Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2014 по делу N А56-5868/2014 (судья Филиппов А.Е.), принятое
по иску Администрации муниципального образования "Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области"
к ООО "Звезда"
об обязании ответчика освободить нежилое здание рынка
и по встречному иску о признании сделки недействительной,
установил:
Администрация муниципального образования "Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области" (адрес: Россия 188330, п. Сиверский, Ленинградская обл. Гатчинский р-н, ул. Крупской д. 6) (далее - Администрация, Истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Звезда" (адрес: Россия 188330, п. Сиверский, Ленинградская обл., Гатчинский р-н, ул. Строителей, д. 5, ОГРН: 1024702089554) (далее - Общество, Ответчик) об обязании освободить нежилое здание рынка, расположенное по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, г.п. Сиверский, ул. Строителей, д. 5, и передать его Администрации (арбитражное дело N А56-5868/2014).
Определением суда первой инстанции от 19.03.2014 арбитражное дело N А56-5868/2014 объединено с арбитражным делом N А56-3903/2014, в рамках которого Общество в порядке, предусмотренном 24 главой Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с заявлением о признании незаконными действий Администрации по направлению уведомления от 21.11.2013 N 3719 о расторжении договора аренды и дополнительного соглашения к договору аренды от 01.08.2005 N 547, претензии от 14.01.2014 N 66.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество уточнило свои требования, просило признать недействительной сделку по отказу от исполнения договора от 01.08.2005 N 547, (уведомление о расторжении договора от 21.11.2013 N 3719, дополнительное соглашение к договору, претензия от 14.01.2014 N 66). Уточнение иска было принято арбитражным судом.
Решением арбитражного суда от 01.10.2014 исковые требования Общества удовлетворены, в удовлетворении требований Администрации отказано.
Не согласившись с названным решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила состоявшийся судебный акт отменить, иск Администрации удовлетворить, в удовлетворении требований Общества отказать. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о пропуске срока исковой давности по требованию об освобождении помещения.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
Истец своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнение представителя Ответчика, апелляционный суд установил, что 01.08.2005 между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) в отношении нежилого здания рынка общей площадью 1 066,1 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, п. Сиверский, ул. Строителей, д. 5, заключен договор аренды N 547 (далее - договор аренды), сроком до 01.08.2015.
Пунктом 2.5.4 договора аренды стороны установили право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно уведомив арендатора за один месяц, в случае перепланировки и (или) ремонта объекта без согласования с арендодателем.
Актом инвентаризации от 16.10.2013, составленным комиссией по инвентаризации муниципального имущества, установлено несоответствие характеристик арендованного Обществом здания первоначальной технической документации и отсутствие согласований Администрации на проведение перепланировок.
На основании данного акта Администрация воспользовалась предусмотренным п. 2.5.4. правом и уведомлением от 21.11.2013 N 3719 отказалась от договора аренды, в адрес Ответчика направлено дополнительное соглашение о расторжении договора аренды от 20.11.2013. 14.01.2014 Администрация направила Обществу претензию с требованием об освобождении здания рынка в срок не позднее 03.02.2014.
Поскольку названная претензия была оставлена Обществом без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о выселении.
В свою очередь, Общество, указав на то, что перепланировка здания рынка им не производилась, в связи с чем правовых оснований для отказа от договора аренды у Администрации не имелось, заявило требования о признании уведомления от 21.11.2013 N 3719 недействительной сделкой.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Исходя из положений пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Оценив правомерность отказа Администрации от договора аренды применительно к положениям статей 153, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для отказа для расторжения договора аренды, предусмотренных пунктом 2.5.4 данного договора, у Администрации не имелось.
Как было указано выше, пункт 2.5.4. договора аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора аренды в случае перепланировки и (или) ремонта объекта без согласования с арендодателем.
В обоснование исковых требований Администрация ссылается на акт инвентаризации от 16.10.2013, которым установлено несоответствие характеристик арендованного Обществом здания первоначальной технической документации.
Однако, Администрацией не представлено надлежащих доказательств технических характеристик здания на момент его передачи в аренду Обществу (по состоянию на 2005 год), поскольку технический паспорт здания по состоянию на 2005 год не составлялся, а предыдущая техническая инвентаризация здания проводилась в 1997 году.
Оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств, в том числе технические паспорта, договоры подряда, переписку сторон, а также свидетельские показания, суд первой инстанции обоснованно указал, что факт перепланировки помещений арендатором Администрацией не доказан.
Как следует из материалов дела, ремонтные работы инженерных сетей имели место в августе - декабре 2006 года на основании согласования с главой Администрации (отметка главы Администрации на письме Общества от 15.05.2006).
При таких обстоятельствах оснований полагать, что выявленные перепланировки имели место в период после передачи здания в аренду, у апелляционного суда не имеется.
Исходя из распределения бремени доказывания обстоятельств по делу, установленного статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и равноправия сторон (ст. 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), арбитражный суд первой инстанции правомерно рассмотрел спор по имеющимся в деле доказательствам и пришел к выводу о недействительности уведомления об отказе от договора от 21.11.2013 N 3719.
Поскольку недействительная сделка по одностороннему отказу от договора аренды в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий, договор аренды от 15.08.2005 является действующим, и основания для выселения Общества отсутствуют.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.01.2015 N 13АП-30330/2014 ПО ДЕЛУ N А56-5868/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2015 г. по делу N А56-5868/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.
при участии:
от истца: представитель не явился, уведомлен,
от ответчика: представители Казарян Г.В. (протокол от 13.02.2012), Логвинович А.В. (по доверенности от 21.01.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30330/2014) Администрации муниципального образования "Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2014 по делу N А56-5868/2014 (судья Филиппов А.Е.), принятое
по иску Администрации муниципального образования "Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области"
к ООО "Звезда"
об обязании ответчика освободить нежилое здание рынка
и по встречному иску о признании сделки недействительной,
установил:
Администрация муниципального образования "Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области" (адрес: Россия 188330, п. Сиверский, Ленинградская обл. Гатчинский р-н, ул. Крупской д. 6) (далее - Администрация, Истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Звезда" (адрес: Россия 188330, п. Сиверский, Ленинградская обл., Гатчинский р-н, ул. Строителей, д. 5, ОГРН: 1024702089554) (далее - Общество, Ответчик) об обязании освободить нежилое здание рынка, расположенное по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, г.п. Сиверский, ул. Строителей, д. 5, и передать его Администрации (арбитражное дело N А56-5868/2014).
Определением суда первой инстанции от 19.03.2014 арбитражное дело N А56-5868/2014 объединено с арбитражным делом N А56-3903/2014, в рамках которого Общество в порядке, предусмотренном 24 главой Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с заявлением о признании незаконными действий Администрации по направлению уведомления от 21.11.2013 N 3719 о расторжении договора аренды и дополнительного соглашения к договору аренды от 01.08.2005 N 547, претензии от 14.01.2014 N 66.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество уточнило свои требования, просило признать недействительной сделку по отказу от исполнения договора от 01.08.2005 N 547, (уведомление о расторжении договора от 21.11.2013 N 3719, дополнительное соглашение к договору, претензия от 14.01.2014 N 66). Уточнение иска было принято арбитражным судом.
Решением арбитражного суда от 01.10.2014 исковые требования Общества удовлетворены, в удовлетворении требований Администрации отказано.
Не согласившись с названным решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила состоявшийся судебный акт отменить, иск Администрации удовлетворить, в удовлетворении требований Общества отказать. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о пропуске срока исковой давности по требованию об освобождении помещения.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
Истец своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнение представителя Ответчика, апелляционный суд установил, что 01.08.2005 между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) в отношении нежилого здания рынка общей площадью 1 066,1 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, п. Сиверский, ул. Строителей, д. 5, заключен договор аренды N 547 (далее - договор аренды), сроком до 01.08.2015.
Пунктом 2.5.4 договора аренды стороны установили право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно уведомив арендатора за один месяц, в случае перепланировки и (или) ремонта объекта без согласования с арендодателем.
Актом инвентаризации от 16.10.2013, составленным комиссией по инвентаризации муниципального имущества, установлено несоответствие характеристик арендованного Обществом здания первоначальной технической документации и отсутствие согласований Администрации на проведение перепланировок.
На основании данного акта Администрация воспользовалась предусмотренным п. 2.5.4. правом и уведомлением от 21.11.2013 N 3719 отказалась от договора аренды, в адрес Ответчика направлено дополнительное соглашение о расторжении договора аренды от 20.11.2013. 14.01.2014 Администрация направила Обществу претензию с требованием об освобождении здания рынка в срок не позднее 03.02.2014.
Поскольку названная претензия была оставлена Обществом без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о выселении.
В свою очередь, Общество, указав на то, что перепланировка здания рынка им не производилась, в связи с чем правовых оснований для отказа от договора аренды у Администрации не имелось, заявило требования о признании уведомления от 21.11.2013 N 3719 недействительной сделкой.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Исходя из положений пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Оценив правомерность отказа Администрации от договора аренды применительно к положениям статей 153, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для отказа для расторжения договора аренды, предусмотренных пунктом 2.5.4 данного договора, у Администрации не имелось.
Как было указано выше, пункт 2.5.4. договора аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора аренды в случае перепланировки и (или) ремонта объекта без согласования с арендодателем.
В обоснование исковых требований Администрация ссылается на акт инвентаризации от 16.10.2013, которым установлено несоответствие характеристик арендованного Обществом здания первоначальной технической документации.
Однако, Администрацией не представлено надлежащих доказательств технических характеристик здания на момент его передачи в аренду Обществу (по состоянию на 2005 год), поскольку технический паспорт здания по состоянию на 2005 год не составлялся, а предыдущая техническая инвентаризация здания проводилась в 1997 году.
Оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств, в том числе технические паспорта, договоры подряда, переписку сторон, а также свидетельские показания, суд первой инстанции обоснованно указал, что факт перепланировки помещений арендатором Администрацией не доказан.
Как следует из материалов дела, ремонтные работы инженерных сетей имели место в августе - декабре 2006 года на основании согласования с главой Администрации (отметка главы Администрации на письме Общества от 15.05.2006).
При таких обстоятельствах оснований полагать, что выявленные перепланировки имели место в период после передачи здания в аренду, у апелляционного суда не имеется.
Исходя из распределения бремени доказывания обстоятельств по делу, установленного статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и равноправия сторон (ст. 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), арбитражный суд первой инстанции правомерно рассмотрел спор по имеющимся в деле доказательствам и пришел к выводу о недействительности уведомления об отказе от договора от 21.11.2013 N 3719.
Поскольку недействительная сделка по одностороннему отказу от договора аренды в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий, договор аренды от 15.08.2005 является действующим, и основания для выселения Общества отсутствуют.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)