Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Александрова В.В.,
судей Гарифуллиной К.Р., Нагимуллина И.Р.,
при участии представителя:
ответчика - Лукпанова Н.М. (доверенность от 17.09.2013),
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рамазановой Натальи Васильевны
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.06.2013 (судья Елистратов К.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Дубровина О.А., Жаткина С.А.)
по делу N А57-4048/2013
по исковому заявлению администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, Воскресенский район, С. Воскресенское (ИНН 6409001660, ОГРН 1026401184556) к индивидуальному предпринимателю Рамазановой Наталье Васильевне о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2012 в сумме 507 924 руб.,
установил:
Администрация Воскресенского муниципального района Саратовской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Рамазановой Наталье Васильевне (далее - ИП Рамазанова Н.В., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2012 в сумме 507 924 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.06.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013, исковые требования удовлетворены.
Обжалуя состоявшиеся по делу судебные акты в кассационном порядке, ИП Рамазанова Н.В. просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области.
Кассационная жалоба мотивирована неприменением закона, подлежащего применению и несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.
Заявитель жалобы указывает, что она не была надлежащим образом извещена о рассмотрении дела в суде первой инстанции, и, что согласно условиям заключенного договора, ей в аренду было передано только здание гостиницы, а прилегающие тротуары и дорожки являются местами общего пользования.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между администрацией Воскресенского муниципального района Саратовской области (арендодатель) и ИП Рамазановой Н.В. (арендатор) 01.02.2012 был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (общежитие, гостиница для приезжих), площадью 571,3 кв. м, и сооружения (тротуары и дорожки), площадью 464,5 кв. м, расположенные по адресу: Саратовская область, Воскресенский район, с. Елшанка, ул. Газовиков, д. 10Б, для использования под гостиницу для приезжих.
В соответствии с абзацем 3 пункта 4, указанного договора, арендатор оплачивает арендодателю арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя ежемесячно до 5 числа текущего месяца с предоставлением арендодателю платежных поручений об оплате.
Согласно расчету истца размер арендной платы за период с 01.02.2012 по 21.02.2013 составил 807 924 руб.
Арендодателем было оплачено только 300 000 руб.
Арендатор 21.02.2013 направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить имеющуюся задолженность.
Отказ ответчика от оплаты задолженности в сумме 507 924 руб. послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции руководствовались следующим.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняются надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность наймодателя по договору аренды (имущественного найма) предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Предметом (объектом) договора аренды от 01.02.2012 являются нежилые помещения. В пункте 1 договора установлено, что арендатор принимает в аренду недвижимое имущество - нежилое помещение (общежитие, гостиница для приезжих) площадью 571,3 кв. м и сооружения (тротуары и дорожки) площадью 464,5 кв. м, расположенные по адресу: Саратовская область, Воскресенский район, с. Елшанка, ул. Газовиков, д. 10Б.
Таким образом, общая площадь сдаваемых в аренду помещений также включает в себя места общего пользования. Договор подписан ответчиком без разногласий относительно предмета договора и размера арендной платы. Договор исполнялся сторонами в соответствии с его условиями.
Вместе с тем, судебные инстанции не учли, что согласно положениям статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить имущество в соответствии с условиями договора аренды и назначению имущества.
Условиями договора аренды также предусмотрено, что имущество сдаваемое в аренду должно передаваться по акту приема-передачи.
Истцом в материалы дела акт приема-передачи имущества не представлен, в суд апелляционной инстанции представлены пояснения истца о том, что такой акт не составлялся.
Факт отсутствия акта передачи истцом имущества по условиям договора ответчику, какой-либо правовой оценки не получил.
Таким образом, доказательств передачи и фактического использования ответчиком тротуара и дорожки площадью 464,5 кв. м в материалах не имеется, доказательств оплаты ответчиком указанной площади в процессе исполнения условий договора аренды, также суду не представлено.
Согласно же положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.
При указанных обстоятельствах, обжалуемые судебные акты приняты при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора и, как следствие, при неправильном применении норм материального и процессуального права, что согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суду первой инстанции необходимо при новом рассмотрении дела учесть вышеизложенное, установить обстоятельства фактического пользования ответчиком спорными помещениями, обязать истца представить правовые обоснования взимания с ответчика арендной платы за сооружения (тротуары и дорожки) площадью 464,5 кв. м, которые фактически по акту приема-передачи ответчику не передавались, а также правовые обоснования применения в расчетах, за указанные сооружения, тех же ставок арендной платы, что и за аренду помещения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.06.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 по делу N А57-4048/2013 отменить.
Дело N А57-4048/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
К.Р.ГАРИФУЛЛИНА
И.Р.НАГИМУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 21.02.2014 ПО ДЕЛУ N А57-4048/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 февраля 2014 г. по делу N А57-4048/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Александрова В.В.,
судей Гарифуллиной К.Р., Нагимуллина И.Р.,
при участии представителя:
ответчика - Лукпанова Н.М. (доверенность от 17.09.2013),
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рамазановой Натальи Васильевны
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.06.2013 (судья Елистратов К.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Дубровина О.А., Жаткина С.А.)
по делу N А57-4048/2013
по исковому заявлению администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, Воскресенский район, С. Воскресенское (ИНН 6409001660, ОГРН 1026401184556) к индивидуальному предпринимателю Рамазановой Наталье Васильевне о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2012 в сумме 507 924 руб.,
установил:
Администрация Воскресенского муниципального района Саратовской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Рамазановой Наталье Васильевне (далее - ИП Рамазанова Н.В., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2012 в сумме 507 924 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.06.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013, исковые требования удовлетворены.
Обжалуя состоявшиеся по делу судебные акты в кассационном порядке, ИП Рамазанова Н.В. просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области.
Кассационная жалоба мотивирована неприменением закона, подлежащего применению и несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.
Заявитель жалобы указывает, что она не была надлежащим образом извещена о рассмотрении дела в суде первой инстанции, и, что согласно условиям заключенного договора, ей в аренду было передано только здание гостиницы, а прилегающие тротуары и дорожки являются местами общего пользования.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между администрацией Воскресенского муниципального района Саратовской области (арендодатель) и ИП Рамазановой Н.В. (арендатор) 01.02.2012 был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (общежитие, гостиница для приезжих), площадью 571,3 кв. м, и сооружения (тротуары и дорожки), площадью 464,5 кв. м, расположенные по адресу: Саратовская область, Воскресенский район, с. Елшанка, ул. Газовиков, д. 10Б, для использования под гостиницу для приезжих.
В соответствии с абзацем 3 пункта 4, указанного договора, арендатор оплачивает арендодателю арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя ежемесячно до 5 числа текущего месяца с предоставлением арендодателю платежных поручений об оплате.
Согласно расчету истца размер арендной платы за период с 01.02.2012 по 21.02.2013 составил 807 924 руб.
Арендодателем было оплачено только 300 000 руб.
Арендатор 21.02.2013 направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить имеющуюся задолженность.
Отказ ответчика от оплаты задолженности в сумме 507 924 руб. послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции руководствовались следующим.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняются надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность наймодателя по договору аренды (имущественного найма) предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Предметом (объектом) договора аренды от 01.02.2012 являются нежилые помещения. В пункте 1 договора установлено, что арендатор принимает в аренду недвижимое имущество - нежилое помещение (общежитие, гостиница для приезжих) площадью 571,3 кв. м и сооружения (тротуары и дорожки) площадью 464,5 кв. м, расположенные по адресу: Саратовская область, Воскресенский район, с. Елшанка, ул. Газовиков, д. 10Б.
Таким образом, общая площадь сдаваемых в аренду помещений также включает в себя места общего пользования. Договор подписан ответчиком без разногласий относительно предмета договора и размера арендной платы. Договор исполнялся сторонами в соответствии с его условиями.
Вместе с тем, судебные инстанции не учли, что согласно положениям статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить имущество в соответствии с условиями договора аренды и назначению имущества.
Условиями договора аренды также предусмотрено, что имущество сдаваемое в аренду должно передаваться по акту приема-передачи.
Истцом в материалы дела акт приема-передачи имущества не представлен, в суд апелляционной инстанции представлены пояснения истца о том, что такой акт не составлялся.
Факт отсутствия акта передачи истцом имущества по условиям договора ответчику, какой-либо правовой оценки не получил.
Таким образом, доказательств передачи и фактического использования ответчиком тротуара и дорожки площадью 464,5 кв. м в материалах не имеется, доказательств оплаты ответчиком указанной площади в процессе исполнения условий договора аренды, также суду не представлено.
Согласно же положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.
При указанных обстоятельствах, обжалуемые судебные акты приняты при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора и, как следствие, при неправильном применении норм материального и процессуального права, что согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суду первой инстанции необходимо при новом рассмотрении дела учесть вышеизложенное, установить обстоятельства фактического пользования ответчиком спорными помещениями, обязать истца представить правовые обоснования взимания с ответчика арендной платы за сооружения (тротуары и дорожки) площадью 464,5 кв. м, которые фактически по акту приема-передачи ответчику не передавались, а также правовые обоснования применения в расчетах, за указанные сооружения, тех же ставок арендной платы, что и за аренду помещения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.06.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 по делу N А57-4048/2013 отменить.
Дело N А57-4048/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
К.Р.ГАРИФУЛЛИНА
И.Р.НАГИМУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)