Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Кошелевой И.Л.,
судей: Рогачевой В.В. и Осиповой Е.А.
при секретаре: Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Р.В.Г. на решение Волховского городского суда Ленинградской области от <...> по гражданскому делу N по иску Р.В.Г. к обществу с ограниченной ответственностью "Ж." об обязании выполнить условия договора социального найма жилого помещения, признании выставления счетов об оплате жилого помещения незаконным, обязании аннулировать счета и выставлять их после передачи жилого помещения по акту, обязании начислять оплату за пользование коммунальными услугами по показаниям счетчиков и признании долга недействительным.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения истца Р.В.Г., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Р.В.Г. <...> обратился в Волховский городской суд Ленинградской области с иском к ООО "Ж." об обязании выполнить условия п. п. <...> договора социального найма жилого помещения N от <...>. и передать по акту пригодное для проживания жилое помещение, признании выставления счетов об оплате жилого помещения незаконным, обязании аннулировать счета и выставлять их после передачи жилого помещения по акту, обязании начислять оплату за пользование коммунальными услугами (холодной и горячей водой, природным газом) только по показаниям счетчиков и признании недействительным долга по состоянию на <...>. в размере <...> руб. <...> коп.
В обоснование своих требований истец указал, что <...>. между ним и ответчиком заключен договор социального найма N, по условиям которого наймодатель (ответчик) обязался передать нанимателю (истцу) и членам его семьи в бессрочное пользование жилое помещение: <адрес>, площадью <...> кв. м. Согласно п. п. <...> данного договора наниматель обязался принять, а наймодатель - передать по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт.
Однако помещение, являющееся предметом договора социального найма, для проживания не пригодно. Жилое помещение, отвечающее условиям договора социального найма, до настоящего времени ему по акту не передано. На основании ст. 161 ЖК РФ выставление ему ответчиком счетов на оплату занимаемого им жилого помещения является незаконным. В связи с ненадлежащим выполнением ООО "Ж" принятых на себя обязательств он вынужден обратиться в суд с настоящим иском (л.д. N).
Решением Волховского городского суда Ленинградской области от <...> в удовлетворении иска Р.В.Г. отказано (л.д. N).
Р.В.Г. подал апелляционную жалобу на указанное решение суда, просит его отменить и принять новое об удовлетворении заявленных им требований.
В обоснование своей жалобы истец указал, что суд проигнорировал его обращения к ответчику с заявлениями от <...>. и от <...>. о проведении перерасчета платы за коммунальные услуги. Содержащееся в договоре социального найма условие о передаче квартиры по акту ответчиком не исполняется, а суд не обязал его исполнить данное условие.
Судом не дана оценка тому обстоятельству, что с <...> по <...> он не пользовался холодной и горячей водой, канализацией, газовой плитой. Последствия аварий в системе отопления, имевших место в <...>, а также аварии трубопровода горячего водоснабжения в <...>, не устранены до сих пор, в результате на потолках и стенах во всех помещениях квартиры образовалась плесень, нарушено покрытие пола. Проживание в такой квартире без проведения ее капитального ремонта опасно для здоровья.
При обращении в <...> по поводу проведения ремонта квартиры ответчик потребовал от него оплаты, хотя согласно ст. 149 ЖК РСФСР финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт (текущий и капитальный) жилищного фонда местных Советов народных депутатов осуществляется за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств - за счет государственного бюджета.
Задолженности по оплате коммунальных услуг он не имеет, поскольку соответствующие платежи начислялись ему исходя из количества зарегистрированных в квартире граждан, несмотря на то, что он все время проживал в квартире один. В частности, до <...> начислялись платежи на его бывшего зятя, который проживает в Грузии.
Сведения, содержащиеся в акте обследования его квартиры от <...>., не соответствуют действительности, а именно: работоспособность сантехнического оборудования не проверялась, обследование системы электроснабжения и отопления не проводилось, существенно занижены имеющиеся в комнатах повреждения (л.д. N).
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя ответчика ООО "Ж", надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства (л.д. N).
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Р.В.Г. на основании ордера N от <...>. с <...>. зарегистрирован в <адрес> и является нанимателем данного жилого помещения. В настоящее время совместно с ним по данному адресу зарегистрирована его дочь Д.И.В. (л.д. N).
Указанная квартира принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г. Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области (л.д. N).
На основании договора на управление жилыми зданиями от <...>. N управление жилым домом N по <адрес> осуществляет ООО "Ж" (л.д. N).
<...> между ООО "Ж", действующим от имени собственника жилого помещения администрации МО г. Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области (наймодателем), и Р.В.Г. (нанимателем) заключен договор социального найма жилого помещения N, по условиям которого наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из <...> квартиры общей площадью <...> кв. м, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. N). В соответствии с п. п. <...> данного договора наймодатель обязан передать нанимателю, а наниматель - принять по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение, в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям.
Отказывая Р.В.Г. в удовлетворении его требований об обязании ООО "Ж" во исполнение условий п. п. <...> договора социального найма передать по акту пригодное для проживания жилое помещение, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что являющаяся предметом договора социального найма квартира истцу передана еще в <...> и при оформлении <...>. в соответствии с требованиями действующего законодательства возникших ранее отношений никаких претензий к состоянию жилого помещения истец не предъявлял.
Судебная коллегия не находит оснований для того, чтобы не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, так как они основаны на законе и вытекают из исследованных при рассмотрении настоящего дела доказательств. Квартира истцом фактически принята, так как начиная с <...> не выбывала из его владения и пользования. Использованный при заключении <...>. договора между сторонами Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. N 315. Его форма разработана для случаев первичного предоставления жилого помещения и не может быть изменена сторонами по своему усмотрению в связи с тем, что предоставление жилого помещения состоялось ранее.
В любом случае, истцом в данной части избран ненадлежащий способ защиты своего права. Имеющиеся между сторонами споры относительно состояния предоставленного истцу жилого помещения должны решаться путем предъявления нанимателем к наймодателю требований об устранении конкретных выявленных недостатков, а не путем обязания передать по акту фактически переданное жилое помещение. Требований об обязании ответчика устранить какие-либо недостатки занимаемого им жилого помещения истцом в рамках настоящего дела к ответчику не предъявлено.
Требования Р.В.Г., направленные на признание незаконными действий ответчика по выставлению ему счетов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, признании недействительным долга и обязании выставлять счета после передачи жилого помещения по акту, вытекают из ненадлежащего, по мнению истца, состояния занимаемого им жилого помещения, а также неправильного расчета ответчиком платежей, без учета реального количества проживающих в квартире лиц.
Данные требования обоснованно отклонены судом первой инстанции.
Как правильно указал суд, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств непригодности занимаемого им помещения для постоянного проживания.
Из акта обследования квартиры <адрес>, составленного МВК МО <адрес> <...>., а также заключения от <...>., следует, что данная квартира соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и пригодна для проживания (л.д. N).
Обязанность по обеспечению сохранности предоставленного по договору социального найма жилого помещения, поддержанию его в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта возложена законом на нанимателя (ст. 67 ЖК РФ).
Установленные разделами 8, 9 и 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. N 354 (далее - Правила), порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также процедура перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении, не оборудованном индивидуальным и (или) общим (квартирным) прибором учета, и при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, истцом не соблюдены.
Ссылка суда в мотивировочной части обжалуемого решения на Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. N 307, необоснованна, поскольку данные Правила утратили силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 г. N 354. Вместе с тем, действующие в настоящее время Правила предусматривают аналогичный порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также аналогичную процедуру перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении. В связи с этим применение судом утратившего силу нормативного правового акта не привело к вынесению неправильного решения.
Довод апелляционной жалобы о неприменении судом положений ст. 149 ЖК РСФСР представляется необоснованным, так как ЖК РСФСР утратил силу с 01.03.2005 г. (ФЗ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ). Доказательств, что какие-либо права и обязанности сторон возникли до 01.03.2005 г. и продолжаются до настоящего времени, истцом при рассмотрении настоящего дела не представлено.
Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны его доводам, содержащимся в исковом заявлении, а также его объяснениям, данным в суде первой инстанции, которым судом дана надлежащая оценка в обжалуемом решении, и оснований для иной оценки которых судебная коллегия не усматривает.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Волховского городского суда Ленинградской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу Р.В.Г. - без удовлетворения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.12.2014 N 33-6026/2014
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 декабря 2014 г. N 33-6026/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Кошелевой И.Л.,
судей: Рогачевой В.В. и Осиповой Е.А.
при секретаре: Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Р.В.Г. на решение Волховского городского суда Ленинградской области от <...> по гражданскому делу N по иску Р.В.Г. к обществу с ограниченной ответственностью "Ж." об обязании выполнить условия договора социального найма жилого помещения, признании выставления счетов об оплате жилого помещения незаконным, обязании аннулировать счета и выставлять их после передачи жилого помещения по акту, обязании начислять оплату за пользование коммунальными услугами по показаниям счетчиков и признании долга недействительным.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения истца Р.В.Г., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Р.В.Г. <...> обратился в Волховский городской суд Ленинградской области с иском к ООО "Ж." об обязании выполнить условия п. п. <...> договора социального найма жилого помещения N от <...>. и передать по акту пригодное для проживания жилое помещение, признании выставления счетов об оплате жилого помещения незаконным, обязании аннулировать счета и выставлять их после передачи жилого помещения по акту, обязании начислять оплату за пользование коммунальными услугами (холодной и горячей водой, природным газом) только по показаниям счетчиков и признании недействительным долга по состоянию на <...>. в размере <...> руб. <...> коп.
В обоснование своих требований истец указал, что <...>. между ним и ответчиком заключен договор социального найма N, по условиям которого наймодатель (ответчик) обязался передать нанимателю (истцу) и членам его семьи в бессрочное пользование жилое помещение: <адрес>, площадью <...> кв. м. Согласно п. п. <...> данного договора наниматель обязался принять, а наймодатель - передать по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт.
Однако помещение, являющееся предметом договора социального найма, для проживания не пригодно. Жилое помещение, отвечающее условиям договора социального найма, до настоящего времени ему по акту не передано. На основании ст. 161 ЖК РФ выставление ему ответчиком счетов на оплату занимаемого им жилого помещения является незаконным. В связи с ненадлежащим выполнением ООО "Ж" принятых на себя обязательств он вынужден обратиться в суд с настоящим иском (л.д. N).
Решением Волховского городского суда Ленинградской области от <...> в удовлетворении иска Р.В.Г. отказано (л.д. N).
Р.В.Г. подал апелляционную жалобу на указанное решение суда, просит его отменить и принять новое об удовлетворении заявленных им требований.
В обоснование своей жалобы истец указал, что суд проигнорировал его обращения к ответчику с заявлениями от <...>. и от <...>. о проведении перерасчета платы за коммунальные услуги. Содержащееся в договоре социального найма условие о передаче квартиры по акту ответчиком не исполняется, а суд не обязал его исполнить данное условие.
Судом не дана оценка тому обстоятельству, что с <...> по <...> он не пользовался холодной и горячей водой, канализацией, газовой плитой. Последствия аварий в системе отопления, имевших место в <...>, а также аварии трубопровода горячего водоснабжения в <...>, не устранены до сих пор, в результате на потолках и стенах во всех помещениях квартиры образовалась плесень, нарушено покрытие пола. Проживание в такой квартире без проведения ее капитального ремонта опасно для здоровья.
При обращении в <...> по поводу проведения ремонта квартиры ответчик потребовал от него оплаты, хотя согласно ст. 149 ЖК РСФСР финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт (текущий и капитальный) жилищного фонда местных Советов народных депутатов осуществляется за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств - за счет государственного бюджета.
Задолженности по оплате коммунальных услуг он не имеет, поскольку соответствующие платежи начислялись ему исходя из количества зарегистрированных в квартире граждан, несмотря на то, что он все время проживал в квартире один. В частности, до <...> начислялись платежи на его бывшего зятя, который проживает в Грузии.
Сведения, содержащиеся в акте обследования его квартиры от <...>., не соответствуют действительности, а именно: работоспособность сантехнического оборудования не проверялась, обследование системы электроснабжения и отопления не проводилось, существенно занижены имеющиеся в комнатах повреждения (л.д. N).
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя ответчика ООО "Ж", надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства (л.д. N).
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Р.В.Г. на основании ордера N от <...>. с <...>. зарегистрирован в <адрес> и является нанимателем данного жилого помещения. В настоящее время совместно с ним по данному адресу зарегистрирована его дочь Д.И.В. (л.д. N).
Указанная квартира принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г. Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области (л.д. N).
На основании договора на управление жилыми зданиями от <...>. N управление жилым домом N по <адрес> осуществляет ООО "Ж" (л.д. N).
<...> между ООО "Ж", действующим от имени собственника жилого помещения администрации МО г. Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области (наймодателем), и Р.В.Г. (нанимателем) заключен договор социального найма жилого помещения N, по условиям которого наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из <...> квартиры общей площадью <...> кв. м, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. N). В соответствии с п. п. <...> данного договора наймодатель обязан передать нанимателю, а наниматель - принять по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение, в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям.
Отказывая Р.В.Г. в удовлетворении его требований об обязании ООО "Ж" во исполнение условий п. п. <...> договора социального найма передать по акту пригодное для проживания жилое помещение, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что являющаяся предметом договора социального найма квартира истцу передана еще в <...> и при оформлении <...>. в соответствии с требованиями действующего законодательства возникших ранее отношений никаких претензий к состоянию жилого помещения истец не предъявлял.
Судебная коллегия не находит оснований для того, чтобы не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, так как они основаны на законе и вытекают из исследованных при рассмотрении настоящего дела доказательств. Квартира истцом фактически принята, так как начиная с <...> не выбывала из его владения и пользования. Использованный при заключении <...>. договора между сторонами Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. N 315. Его форма разработана для случаев первичного предоставления жилого помещения и не может быть изменена сторонами по своему усмотрению в связи с тем, что предоставление жилого помещения состоялось ранее.
В любом случае, истцом в данной части избран ненадлежащий способ защиты своего права. Имеющиеся между сторонами споры относительно состояния предоставленного истцу жилого помещения должны решаться путем предъявления нанимателем к наймодателю требований об устранении конкретных выявленных недостатков, а не путем обязания передать по акту фактически переданное жилое помещение. Требований об обязании ответчика устранить какие-либо недостатки занимаемого им жилого помещения истцом в рамках настоящего дела к ответчику не предъявлено.
Требования Р.В.Г., направленные на признание незаконными действий ответчика по выставлению ему счетов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, признании недействительным долга и обязании выставлять счета после передачи жилого помещения по акту, вытекают из ненадлежащего, по мнению истца, состояния занимаемого им жилого помещения, а также неправильного расчета ответчиком платежей, без учета реального количества проживающих в квартире лиц.
Данные требования обоснованно отклонены судом первой инстанции.
Как правильно указал суд, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств непригодности занимаемого им помещения для постоянного проживания.
Из акта обследования квартиры <адрес>, составленного МВК МО <адрес> <...>., а также заключения от <...>., следует, что данная квартира соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и пригодна для проживания (л.д. N).
Обязанность по обеспечению сохранности предоставленного по договору социального найма жилого помещения, поддержанию его в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта возложена законом на нанимателя (ст. 67 ЖК РФ).
Установленные разделами 8, 9 и 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. N 354 (далее - Правила), порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также процедура перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении, не оборудованном индивидуальным и (или) общим (квартирным) прибором учета, и при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, истцом не соблюдены.
Ссылка суда в мотивировочной части обжалуемого решения на Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. N 307, необоснованна, поскольку данные Правила утратили силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 г. N 354. Вместе с тем, действующие в настоящее время Правила предусматривают аналогичный порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также аналогичную процедуру перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении. В связи с этим применение судом утратившего силу нормативного правового акта не привело к вынесению неправильного решения.
Довод апелляционной жалобы о неприменении судом положений ст. 149 ЖК РСФСР представляется необоснованным, так как ЖК РСФСР утратил силу с 01.03.2005 г. (ФЗ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ). Доказательств, что какие-либо права и обязанности сторон возникли до 01.03.2005 г. и продолжаются до настоящего времени, истцом при рассмотрении настоящего дела не представлено.
Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны его доводам, содержащимся в исковом заявлении, а также его объяснениям, данным в суде первой инстанции, которым судом дана надлежащая оценка в обжалуемом решении, и оснований для иной оценки которых судебная коллегия не усматривает.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Волховского городского суда Ленинградской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу Р.В.Г. - без удовлетворения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)