Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лебедева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Щербаковой Е.А.,
судей Уфимцевой Т.Д., Беломестновой Ж.Н.,
с участием прокурора Соколовой Н.Ф.,
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционным жалобам С., Ш., апелляционному представлению прокурора города Копейска Челябинской области на решение Копейского городского суда Челябинской области от 11 марта 2014 года по иску Ш. к П.Ю., П.С. о выселении, снятии с регистрационного учета, вселении, по встречному иску П.С., П.Ю. к С., Ш. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.
Заслушав доклад судьи Щербаковой Е.А. об обстоятельствах дела, объяснения представителя С. - Т., представителя Ш. - Х., поддержавших доводы апелляционных жалоб, объяснения П.Ю., возражавшей против удовлетворения жалобы, заключение прокурора Соколовой Н.Ф., полагавшей необходимым оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к П.Ю., П.С.А. о выселении из квартиры по адресу Челябинская область, г. Копейск, ул. *** без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета, вселении в жилое помещение.
В обоснование заявленных требований указала, что является собственником названной квартиры на основании договора купли-продажи от 25 сентября 2013 года. Пунктом 7 договора купли-продажи предусмотрено, что продавец обязуется снять с регистрационного учета П.Ю., П.С.А. и освободить жилое помещение в течение 14 дней. До настоящего времени ответчики зарегистрированы и проживают в жилом помещении, препятствуют ей в пользовании квартирой (л.д. 6, 124).
П.Ю., П.С.А., обратилась в суд с иском к С., Ш. о признании ничтожной сделкой договора купли-продажи квартиры по адресу Челябинская область, г. Копейск, ул. ***, заключенного 10 июня 2013 года между ними и С., признании недействительной записи о регистрации права собственности С. на квартиру; признании недействительными договора купли-продажи названной квартиры, заключенного 25 сентября 2013 года между С. и Ш., записи о государственной регистрации права собственности Ш., отмене указанной записи, признании права собственности на квартиру за П.С.А.
В обоснование заявленных требований указано, что 10.06.2013 между несовершеннолетним П.С.А., действовавшим с согласия матери П.Ю., и С. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу Челябинская область, г. Копейск, ул. ***. Указанная сделка не соответствует требованиям закона, поскольку заключена без предварительного разрешения органа опеки и попечительства администрации Копейского городского округа Челябинской области, на регистрацию сделки оригиналы документов представлены не были, не выполнено требование органа опеки и попечительства о приобретении несовершеннолетнему квартиры по адресу: г. Копейск, ул. *** (л.д. 65, 124).
В судебном заседании представитель Ш. - Ж. на иске Ш. настаивала, иск П.Ю. не признала.
П.Ю., ее представитель У. иск Ш. не признали, на иске П.Ю. настаивали.
Представитель С. - Т. полагала требования Ш. подлежащими удовлетворению, исковые требования П.Ю. не признала.
Представитель УСЗН Копейского городского округа А. с иском о выселении П.Ю., П.С.А. не согласилась.
Ш., П.С.А., С. в судебном заседании не присутствовали.
Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований Ш. отказал, исковые требования П.Ю., П.С.А. удовлетворил, признал сделки купли-продажи квартиры недействительными, применил последствия недействительности сделок, возвратил квартиру в собственность П.С.А., взыскал с П.Ю. в пользу С. *** рублей, взыскал с С. в пользу Ш. *** рублей.
В апелляционной жалобе С. просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований П.Ю., П.С.А. отказать. Ссылается на то, что судом не установлено, каким требованиям закона и иных правовых актов не соответствует сделка. Неисполнение требования, содержащегося в постановлении администрации Копейского городского округа от 28.06.2013 не свидетельствует о ничтожности сделки. П-ны обманули его относительно своих намерений по отчуждению имущества, в связи с чем сделка купли-продажи совершена им под влиянием обмана, является оспоримой и в силу ст. 179 ГК РФ может быть признана недействительной только по иску потерпевшего. Судом необоснованно применены положения ст. 28 ГК РФ, поскольку П.С.А. малолетним в момент совершения сделки не являлся.
В апелляционной жалобе Ш. просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования о выселении П.Ю., П.С.А., в удовлетворении встречных исковых требований отказать. Ссылается на неправильное применение судом положений ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве". Единственным требованием, предъявляемым к сделке по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, является предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Законодатель не ставит действительность или заключенность договора купли-продажи в зависимость от исполнения в будущем условий, предусмотренных предварительным разрешением органа опеки и попечительства на заключение такого договора, в связи с чем по указанному основанию договор не может быть признан ничтожным. Оспариваемая сделка заключена с соблюдением требований нормативно-правовых актов, оснований для признания ее ничтожной не имеется. Она, являясь добросовестным приобретателем, не может нести бремя негативных правовых и материальных последствий не исполнения П.Ю. условий данного органом опеки и попечительства разрешения на продажу квартиры.
В апелляционном представлении прокурор города Копейска Челябинской области просит исключить из мотивировочной части решения суда ссылку на ст. 28 ГК РФ, ссылается на то, что данная норма применению не подлежала.
До рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда поступило заявление прокурора города Копейска Челябинской области об отказе от апелляционного представления.
В соответствии со ст. 326 ГПК РФ отказ от апелляционных жалобы, представления допускается до вынесения судом апелляционного определения.
Заявление об отказе от апелляционных жалобы, представления подается в письменной форме в суд апелляционной инстанции.
О принятии отказа от апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции выносит определение, которым прекращает производство по соответствующим апелляционным жалобе, представлению.
Отказ прокурора города Копейска Челябинской области от апелляционного представления на решение Копейского городского суда Челябинской области от 11 марта 2014 года не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, поэтому может быть принят судебной коллегией.
Производство по апелляционному представлению подлежит прекращению.
Прекращение производства по апелляционному представлению в связи с отказом от него не является препятствием для рассмотрения апелляционных жалоб С., Ш.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Ш., С., П.С.А., представитель УСЗН администрации Копейского городского округа Челябинской области не явились, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что П.С.А. <...> года рождения являлся собственником однокомнатной квартиры *** в г. Копейске Челябинской области на основании договора купли-продажи от 11 марта 2004 года (л.д. 49 - 51, 69, 70, 132, 133).
Постановлением администрации Копейского городского округа Челябинской области от 28 июня 2013 года N 1955-п П.Ю., как законному представителю несовершеннолетнего П.С.А., разрешено оформление договора купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Копейск, ул. ***, принадлежащей на праве собственности несовершеннолетнему П.С.А.
***., с одновременной покупкой двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Копейск, ул. ***, на имя несовершеннолетнего П.С.А. (п. 1). На П.Ю. возложена обязанность предоставить копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на имя несовершеннолетнего П.С.А. и копию договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Копейск, ул. ***, в отдел опеки и попечительства управления социальной защиты населения администрации Копейского городского округа Челябинской области в месячный срок после совершения сделки (п. 2). П.Ю. предупреждена о том, что в случае невыполнения пунктов 1, 2 данного постановления администрация Копейского городского округа вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной (л.д. 71, 81).
Согласно договора купли-продажи, заключенного 10 июня 2013 года между П.С.А., действовавшим с согласия матери П.Ю. (продавец), и С. (покупатель), продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. ***, за *** руб. (л.д. 109).
Имеется расписка П.Ю. о получении от С. денежной суммы в размере *** рублей за проданную квартиру (л.д. 40).
Согласно договора купли-продажи, заключенного 25 сентября 2013 года между С. (продавец) и Ш. (покупатель), продавец продал, а покупатель купил в собственность указанную квартиру за *** рублей, из которых *** рублей переданы до подписания настоящего договора, оставшиеся *** рублей будут переданы после подписания настоящего договора в срок до 05 октября 2013 года (п. 3 договора) (л.д. 10, 162).
Доказательств передачи Ш. С. оставшихся *** рублей материалы дела не содержат.
В настоящее время квартира по адресу Челябинская область, г. Копейск, ул. *** зарегистрирована на праве собственности за Ш. Зарегистрировано обременение: ипотека в силу закона в пользу С. (л.д. 9, 35 - 36).
В указанной квартире имеют регистрацию по месту жительства и проживают два человека: П.Ю., П.С.А. (зарегистрированы с 04.06.2004) (л.д. 8, 27 - 30).
Согласно договора купли-продажи, заключенного 01 июля 2013 года между К.З., К.А. (продавцы) и П.С.А., действовавшим с согласия матери П.Ю. (покупатель), продавцы продали, а покупатель купил квартиру по адресу г. Копейск, ул. ***, за *** рублей. Согласно п. 2 названного договора деньги передаются в течение 7 дней после подписания договора, настоящий договор может быть расторгнут и все полученное по нему подлежит возврату сторонами в случае неоплаты или неполной оплаты продаваемого недвижимого имущества.
Соглашением от 24 июля 2013 года договор купли-продажи от 01 июля 2013 года расторгнут в связи с неоплатой (л.д. 156, 255, 194 - 196).
В производстве СО ОМВД России по г. Копейску находится уголовное дело N 1607316, возбужденное 18.10.2013 по признакам преступления, предусмотренного УК РФ (л.д. 182).
У П.С.А., П.Ю. жилых помещений в собственности нет (л.д. 33, 34).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в результате заключения сделки купли-продажи квартиры по адресу Челябинская область, г. Копейск, ул. *** от 10 июня 2013 года между П.С.А., действовавшим с согласия матери П.Ю., и С. нарушены права несовершеннолетнего П.С.А., который лишился принадлежавшей ему квартиры, при этом другое жилое помещение для него не приобретено, и пришел к выводу о недействительности данной сделки и последующей сделки купли-продажи квартиры, заключенной между С. и Ш.
Признав недействительными сделки по отчуждению квартиры, суд отказал Ш. в удовлетворении исковых требований о выселении П.С.А., П.Ю. из указанной квартиры, снятии с регистрационного учета и ее вселении в квартиру.
Судебная коллегия указанные выводы суда первой инстанции находит правильными, поскольку они основаны на установленных в судебном заседании фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
В соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Доводы апелляционных жалоб С., Ш. о соответствии оспариваемых сделок требованиям действующего законодательства, неправильном применении судом положений ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", поскольку единственным требованием, предъявляемым к сделке по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, является предварительное разрешение органа опеки и попечительства, ее действительность не ставится в зависимость от исполнения в будущем условий, предусмотренных предварительным разрешением органа опеки и попечительства на заключение договора, и неисполнение таких условий не является основанием сделки недействительной, основаны на неверном толковании норм материального права.
В соответствии ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса РФ).
Абзацем 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ предусмотрено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Аналогичные положения содержатся в ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".
Приведенные правовые нормы направлены на обеспечение прав и законных интересов несовершеннолетних при отчуждении принадлежащего им имущества.
Наличие разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению спорной квартиры само по себе не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки.
Только реальное соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего является критерием оценки действительности сделки.
Согласно ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Установив, что сделка совершена вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего П.С.А., который лишился принадлежавшей ему квартиры по адресу Челябинская область, г. Копейск, ул. ***, при этом иное жилое помещение в собственность несовершеннолетнего не приобретено, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недействительности заключенных сделок.
Доводы апелляционной жалобы С. о том, что П-ны обманули его относительно своих намерений по отчуждению имущества, в связи с чем сделка купли-продажи совершена им под влиянием обмана, является оспоримой и в силу ст. 179 ГК РФ может быть признана недействительной только по иску потерпевшего, на правильность выводов суда первой инстанции не влияют, поскольку требование о признании сделки недействительной по указанному основанию сторонами не заявлялось и судом не рассматривалось.
Доводы апелляционной жалобы Ш. о том, что она является добросовестным приобретателем, не могут быть приняты судебной коллегией.
Добросовестность предполагает обычную, разумную осмотрительность. При неосмотрительности, неосторожности в действиях покупателя он не может быть признан добросовестным приобретателем.
Ш., являясь стороной (покупателем) по договору купли-продажи квартиры по адресу г. Копейск, ул. *** от 25 сентября 2013 года, заключенного с С., до приобретения квартиры ее не осматривала; ключи от квартиры ей не передавались.
В квартире имели регистрацию и фактически проживали П.Ю. и ее сын П.С.А. Проявив осторожность и осмотрительность, Ш. имела возможность встретиться с лицами, проживающими в квартире, для выяснения условий и основания их проживания в жилом помещении, лично убедиться в их намерениях, в том числе, освободить квартиру.
То обстоятельство, что в договоре купли-продажи от 25 сентября 2013 года имеется условие об обязанности продавца снять с регистрационного учета П.Ю., П.С.А. и освободить жилое помещение в течение 14 дней, не свидетельствует о соответствующем волеизъявлении названных лиц, поскольку П.Ю., П.С.А. стороной названного договора не являлись, соответственно, оснований для возложения на них обязанности по снятию с регистрационного учета не имелось, а доказательств того, что П.Ю., П.С.А. уполномочили С. на совершение действий по снятию их с регистрационного учета по месту жительства материалы дела не содержат.
Следовательно, проявив разумную осмотрительность и осторожность, Ш. могла узнать о намерениях и действительной воле названных лиц в отношении спорной квартиры.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Применяя последствия недействительности сделок, суд первой инстанции обоснованно возвратил квартиру по адресу г. Копейск, ул. *** в собственность П.С.А., взыскал с П.Ю. в пользу С. *** рублей, с С. в пользу Ш. *** рублей.
Поскольку сделки по отчуждению квартиры по адресу г. Копейск, ул. *** признаны недействительными, квартира возвращена в собственность П.С.А., суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Ш. о выселении из указанной квартиры П.С.А., П.Ю., снятии их с регистрационного учета и ее вселении в квартиру.
Доводы апелляционных жалоб С., Ш. сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, иной оценке фактических обстоятельств и доказательств по делу, оснований для которой судебная коллегия не находит.
В апелляционной жалобе не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 326 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Принять отказ прокурора города Копейска Челябинской области от апелляционного представления на решение Копейского городского суда Челябинской области от 11 марта 2014 года.
Производство по апелляционному представлению прокурора города Копейска Челябинской области на решение Копейского городского суда Челябинской области от 11 марта 2014 года прекратить.
Решение Копейского городского суда Челябинской области от 11 марта 2014 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы С., Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.05.2014 ПО ДЕЛУ N 11-5439/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 мая 2014 г. по делу N 11-5439/2014
Судья: Лебедева А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Щербаковой Е.А.,
судей Уфимцевой Т.Д., Беломестновой Ж.Н.,
с участием прокурора Соколовой Н.Ф.,
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционным жалобам С., Ш., апелляционному представлению прокурора города Копейска Челябинской области на решение Копейского городского суда Челябинской области от 11 марта 2014 года по иску Ш. к П.Ю., П.С. о выселении, снятии с регистрационного учета, вселении, по встречному иску П.С., П.Ю. к С., Ш. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.
Заслушав доклад судьи Щербаковой Е.А. об обстоятельствах дела, объяснения представителя С. - Т., представителя Ш. - Х., поддержавших доводы апелляционных жалоб, объяснения П.Ю., возражавшей против удовлетворения жалобы, заключение прокурора Соколовой Н.Ф., полагавшей необходимым оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к П.Ю., П.С.А. о выселении из квартиры по адресу Челябинская область, г. Копейск, ул. *** без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета, вселении в жилое помещение.
В обоснование заявленных требований указала, что является собственником названной квартиры на основании договора купли-продажи от 25 сентября 2013 года. Пунктом 7 договора купли-продажи предусмотрено, что продавец обязуется снять с регистрационного учета П.Ю., П.С.А. и освободить жилое помещение в течение 14 дней. До настоящего времени ответчики зарегистрированы и проживают в жилом помещении, препятствуют ей в пользовании квартирой (л.д. 6, 124).
П.Ю., П.С.А., обратилась в суд с иском к С., Ш. о признании ничтожной сделкой договора купли-продажи квартиры по адресу Челябинская область, г. Копейск, ул. ***, заключенного 10 июня 2013 года между ними и С., признании недействительной записи о регистрации права собственности С. на квартиру; признании недействительными договора купли-продажи названной квартиры, заключенного 25 сентября 2013 года между С. и Ш., записи о государственной регистрации права собственности Ш., отмене указанной записи, признании права собственности на квартиру за П.С.А.
В обоснование заявленных требований указано, что 10.06.2013 между несовершеннолетним П.С.А., действовавшим с согласия матери П.Ю., и С. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу Челябинская область, г. Копейск, ул. ***. Указанная сделка не соответствует требованиям закона, поскольку заключена без предварительного разрешения органа опеки и попечительства администрации Копейского городского округа Челябинской области, на регистрацию сделки оригиналы документов представлены не были, не выполнено требование органа опеки и попечительства о приобретении несовершеннолетнему квартиры по адресу: г. Копейск, ул. *** (л.д. 65, 124).
В судебном заседании представитель Ш. - Ж. на иске Ш. настаивала, иск П.Ю. не признала.
П.Ю., ее представитель У. иск Ш. не признали, на иске П.Ю. настаивали.
Представитель С. - Т. полагала требования Ш. подлежащими удовлетворению, исковые требования П.Ю. не признала.
Представитель УСЗН Копейского городского округа А. с иском о выселении П.Ю., П.С.А. не согласилась.
Ш., П.С.А., С. в судебном заседании не присутствовали.
Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований Ш. отказал, исковые требования П.Ю., П.С.А. удовлетворил, признал сделки купли-продажи квартиры недействительными, применил последствия недействительности сделок, возвратил квартиру в собственность П.С.А., взыскал с П.Ю. в пользу С. *** рублей, взыскал с С. в пользу Ш. *** рублей.
В апелляционной жалобе С. просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований П.Ю., П.С.А. отказать. Ссылается на то, что судом не установлено, каким требованиям закона и иных правовых актов не соответствует сделка. Неисполнение требования, содержащегося в постановлении администрации Копейского городского округа от 28.06.2013 не свидетельствует о ничтожности сделки. П-ны обманули его относительно своих намерений по отчуждению имущества, в связи с чем сделка купли-продажи совершена им под влиянием обмана, является оспоримой и в силу ст. 179 ГК РФ может быть признана недействительной только по иску потерпевшего. Судом необоснованно применены положения ст. 28 ГК РФ, поскольку П.С.А. малолетним в момент совершения сделки не являлся.
В апелляционной жалобе Ш. просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования о выселении П.Ю., П.С.А., в удовлетворении встречных исковых требований отказать. Ссылается на неправильное применение судом положений ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве". Единственным требованием, предъявляемым к сделке по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, является предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Законодатель не ставит действительность или заключенность договора купли-продажи в зависимость от исполнения в будущем условий, предусмотренных предварительным разрешением органа опеки и попечительства на заключение такого договора, в связи с чем по указанному основанию договор не может быть признан ничтожным. Оспариваемая сделка заключена с соблюдением требований нормативно-правовых актов, оснований для признания ее ничтожной не имеется. Она, являясь добросовестным приобретателем, не может нести бремя негативных правовых и материальных последствий не исполнения П.Ю. условий данного органом опеки и попечительства разрешения на продажу квартиры.
В апелляционном представлении прокурор города Копейска Челябинской области просит исключить из мотивировочной части решения суда ссылку на ст. 28 ГК РФ, ссылается на то, что данная норма применению не подлежала.
До рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда поступило заявление прокурора города Копейска Челябинской области об отказе от апелляционного представления.
В соответствии со ст. 326 ГПК РФ отказ от апелляционных жалобы, представления допускается до вынесения судом апелляционного определения.
Заявление об отказе от апелляционных жалобы, представления подается в письменной форме в суд апелляционной инстанции.
О принятии отказа от апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции выносит определение, которым прекращает производство по соответствующим апелляционным жалобе, представлению.
Отказ прокурора города Копейска Челябинской области от апелляционного представления на решение Копейского городского суда Челябинской области от 11 марта 2014 года не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, поэтому может быть принят судебной коллегией.
Производство по апелляционному представлению подлежит прекращению.
Прекращение производства по апелляционному представлению в связи с отказом от него не является препятствием для рассмотрения апелляционных жалоб С., Ш.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Ш., С., П.С.А., представитель УСЗН администрации Копейского городского округа Челябинской области не явились, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что П.С.А. <...> года рождения являлся собственником однокомнатной квартиры *** в г. Копейске Челябинской области на основании договора купли-продажи от 11 марта 2004 года (л.д. 49 - 51, 69, 70, 132, 133).
Постановлением администрации Копейского городского округа Челябинской области от 28 июня 2013 года N 1955-п П.Ю., как законному представителю несовершеннолетнего П.С.А., разрешено оформление договора купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Копейск, ул. ***, принадлежащей на праве собственности несовершеннолетнему П.С.А.
***., с одновременной покупкой двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Копейск, ул. ***, на имя несовершеннолетнего П.С.А. (п. 1). На П.Ю. возложена обязанность предоставить копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на имя несовершеннолетнего П.С.А. и копию договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Копейск, ул. ***, в отдел опеки и попечительства управления социальной защиты населения администрации Копейского городского округа Челябинской области в месячный срок после совершения сделки (п. 2). П.Ю. предупреждена о том, что в случае невыполнения пунктов 1, 2 данного постановления администрация Копейского городского округа вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной (л.д. 71, 81).
Согласно договора купли-продажи, заключенного 10 июня 2013 года между П.С.А., действовавшим с согласия матери П.Ю. (продавец), и С. (покупатель), продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. ***, за *** руб. (л.д. 109).
Имеется расписка П.Ю. о получении от С. денежной суммы в размере *** рублей за проданную квартиру (л.д. 40).
Согласно договора купли-продажи, заключенного 25 сентября 2013 года между С. (продавец) и Ш. (покупатель), продавец продал, а покупатель купил в собственность указанную квартиру за *** рублей, из которых *** рублей переданы до подписания настоящего договора, оставшиеся *** рублей будут переданы после подписания настоящего договора в срок до 05 октября 2013 года (п. 3 договора) (л.д. 10, 162).
Доказательств передачи Ш. С. оставшихся *** рублей материалы дела не содержат.
В настоящее время квартира по адресу Челябинская область, г. Копейск, ул. *** зарегистрирована на праве собственности за Ш. Зарегистрировано обременение: ипотека в силу закона в пользу С. (л.д. 9, 35 - 36).
В указанной квартире имеют регистрацию по месту жительства и проживают два человека: П.Ю., П.С.А. (зарегистрированы с 04.06.2004) (л.д. 8, 27 - 30).
Согласно договора купли-продажи, заключенного 01 июля 2013 года между К.З., К.А. (продавцы) и П.С.А., действовавшим с согласия матери П.Ю. (покупатель), продавцы продали, а покупатель купил квартиру по адресу г. Копейск, ул. ***, за *** рублей. Согласно п. 2 названного договора деньги передаются в течение 7 дней после подписания договора, настоящий договор может быть расторгнут и все полученное по нему подлежит возврату сторонами в случае неоплаты или неполной оплаты продаваемого недвижимого имущества.
Соглашением от 24 июля 2013 года договор купли-продажи от 01 июля 2013 года расторгнут в связи с неоплатой (л.д. 156, 255, 194 - 196).
В производстве СО ОМВД России по г. Копейску находится уголовное дело N 1607316, возбужденное 18.10.2013 по признакам преступления, предусмотренного УК РФ (л.д. 182).
У П.С.А., П.Ю. жилых помещений в собственности нет (л.д. 33, 34).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в результате заключения сделки купли-продажи квартиры по адресу Челябинская область, г. Копейск, ул. *** от 10 июня 2013 года между П.С.А., действовавшим с согласия матери П.Ю., и С. нарушены права несовершеннолетнего П.С.А., который лишился принадлежавшей ему квартиры, при этом другое жилое помещение для него не приобретено, и пришел к выводу о недействительности данной сделки и последующей сделки купли-продажи квартиры, заключенной между С. и Ш.
Признав недействительными сделки по отчуждению квартиры, суд отказал Ш. в удовлетворении исковых требований о выселении П.С.А., П.Ю. из указанной квартиры, снятии с регистрационного учета и ее вселении в квартиру.
Судебная коллегия указанные выводы суда первой инстанции находит правильными, поскольку они основаны на установленных в судебном заседании фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
В соответствии с положениями ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Доводы апелляционных жалоб С., Ш. о соответствии оспариваемых сделок требованиям действующего законодательства, неправильном применении судом положений ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", поскольку единственным требованием, предъявляемым к сделке по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, является предварительное разрешение органа опеки и попечительства, ее действительность не ставится в зависимость от исполнения в будущем условий, предусмотренных предварительным разрешением органа опеки и попечительства на заключение договора, и неисполнение таких условий не является основанием сделки недействительной, основаны на неверном толковании норм материального права.
В соответствии ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса РФ).
Абзацем 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ предусмотрено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Аналогичные положения содержатся в ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".
Приведенные правовые нормы направлены на обеспечение прав и законных интересов несовершеннолетних при отчуждении принадлежащего им имущества.
Наличие разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению спорной квартиры само по себе не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки.
Только реальное соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего является критерием оценки действительности сделки.
Согласно ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Установив, что сделка совершена вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего П.С.А., который лишился принадлежавшей ему квартиры по адресу Челябинская область, г. Копейск, ул. ***, при этом иное жилое помещение в собственность несовершеннолетнего не приобретено, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недействительности заключенных сделок.
Доводы апелляционной жалобы С. о том, что П-ны обманули его относительно своих намерений по отчуждению имущества, в связи с чем сделка купли-продажи совершена им под влиянием обмана, является оспоримой и в силу ст. 179 ГК РФ может быть признана недействительной только по иску потерпевшего, на правильность выводов суда первой инстанции не влияют, поскольку требование о признании сделки недействительной по указанному основанию сторонами не заявлялось и судом не рассматривалось.
Доводы апелляционной жалобы Ш. о том, что она является добросовестным приобретателем, не могут быть приняты судебной коллегией.
Добросовестность предполагает обычную, разумную осмотрительность. При неосмотрительности, неосторожности в действиях покупателя он не может быть признан добросовестным приобретателем.
Ш., являясь стороной (покупателем) по договору купли-продажи квартиры по адресу г. Копейск, ул. *** от 25 сентября 2013 года, заключенного с С., до приобретения квартиры ее не осматривала; ключи от квартиры ей не передавались.
В квартире имели регистрацию и фактически проживали П.Ю. и ее сын П.С.А. Проявив осторожность и осмотрительность, Ш. имела возможность встретиться с лицами, проживающими в квартире, для выяснения условий и основания их проживания в жилом помещении, лично убедиться в их намерениях, в том числе, освободить квартиру.
То обстоятельство, что в договоре купли-продажи от 25 сентября 2013 года имеется условие об обязанности продавца снять с регистрационного учета П.Ю., П.С.А. и освободить жилое помещение в течение 14 дней, не свидетельствует о соответствующем волеизъявлении названных лиц, поскольку П.Ю., П.С.А. стороной названного договора не являлись, соответственно, оснований для возложения на них обязанности по снятию с регистрационного учета не имелось, а доказательств того, что П.Ю., П.С.А. уполномочили С. на совершение действий по снятию их с регистрационного учета по месту жительства материалы дела не содержат.
Следовательно, проявив разумную осмотрительность и осторожность, Ш. могла узнать о намерениях и действительной воле названных лиц в отношении спорной квартиры.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Применяя последствия недействительности сделок, суд первой инстанции обоснованно возвратил квартиру по адресу г. Копейск, ул. *** в собственность П.С.А., взыскал с П.Ю. в пользу С. *** рублей, с С. в пользу Ш. *** рублей.
Поскольку сделки по отчуждению квартиры по адресу г. Копейск, ул. *** признаны недействительными, квартира возвращена в собственность П.С.А., суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Ш. о выселении из указанной квартиры П.С.А., П.Ю., снятии их с регистрационного учета и ее вселении в квартиру.
Доводы апелляционных жалоб С., Ш. сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, иной оценке фактических обстоятельств и доказательств по делу, оснований для которой судебная коллегия не находит.
В апелляционной жалобе не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 326 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Принять отказ прокурора города Копейска Челябинской области от апелляционного представления на решение Копейского городского суда Челябинской области от 11 марта 2014 года.
Производство по апелляционному представлению прокурора города Копейска Челябинской области на решение Копейского городского суда Челябинской области от 11 марта 2014 года прекратить.
Решение Копейского городского суда Челябинской области от 11 марта 2014 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы С., Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)