Судебные решения, арбитраж
Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2015 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей: Кривошеиной С.В., Скачковой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мавлюкеевой А.М. с применением средств аудиозаписи
при участии в заседании:
от истца Блажиевская Т.В. по доверенности от 06.10.2015, Баракина А.О. по доверенности от 21.11.2013
от ответчика Синцов Д.В. по доверенности от 26.12.2014, Дорофеев В.В. - протокол от 07.11.2014, приказ от 29.11.2013
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Юрченко Олега Николаевича на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03.08.2015 г. по делу N А27-3008/2015 (судья Команич Е.А.)
по иску индивидуального предпринимателя Юрченко Олега Николаевича, город Кемерово, просп. Кузнецкий, 33 "Г" (ИНН 420505133359) к обществу с ограниченной ответственностью "ТелеСемь.Кемерово", город Кемерово (ИНН 4205029738)
о взыскании задолженности в размере 202 080 руб. 48 коп.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Юрченко Олег Николаевич (далее - предприниматель, ИП Юрченко О.Н., истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТелеСемь.Кемерово" (далее - ООО "ТелеСемь.Кемерово", ответчик) о взыскании 202 080 руб. 48 коп. убытков (упущенной выгоды) на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 680 руб. 13 коп., стоимости текущего и косметического ремонта в размере 100 997 руб. 27 коп., (с учетом увеличения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.08.2015 иск оставлен без удовлетворения.
Не согласившись с решением суда, ИП Юрченко О.Н. обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кемеровской области отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска по следующим основаниям:
- - истцом представлены доказательства неправомерности действий ответчика, который не мог в одностороннем порядке расторгнуть договор;
- - арендодатель не исполнил обязанность по проведению текущего ремонта в арендованном помещении, в связи с чем арендатор не смог его сдать иным лицам;
- - собственник помещения вправе производить его осмотр в одностороннем порядке;
- - судом сделан неверный вывод о необходимости взыскания с предпринимателя государственной пошлины.
Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе, поддержаны представителями апеллянта в судебном заседании.
ООО "ТелеСемь.Кемерово" в отзыве на апелляционную жалобу и его представители в судебном заседании просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Юрченко Олегом Николаевичем (Арендодатель) и ООО "ТелеСемь.Кемерово" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 03.12.2012 года, в соответствии с условиями которого ответчику переданы за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные на втором этаже в здании по адресу: город Кемерово, пр. Кузнецкий, дом 33, корпус "Г", общей площадью 170 (сто семьдесят) квадратных метров. Ежемесячный размер арендной платы ООО "ТелеСемь.Кемерово" составил 93 500 (девяносто три тысячи пятьсот) рублей.
Пунктом 4.1. договора установлен срок аренды с 03.12.2012 года по 02.12.2013 года. Поскольку по окончании указанного срока ни одна из сторон не выразила желания расторгнуть заключенный договор, стороны, руководствуясь правилами пункта 4.1.1. договора, пролонгировали договор на неопределенный срок.
19.12.2014 года в адрес индивидуального предпринимателя Юрченко О.Н. поступило письмо от ООО "ТелеСемь.Кемерово", в котором сообщалось, что ООО "ТелеСемь.Кемерово" уведомляет о намерении расторгнуть договор с 06.01.2015 года предложено расторгнуть договор с 18.03.2015.
При этом, ответчик руководствовался пунктом 4.1.3. договора, в соответствии с которым Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за две недели о предстоящем освобождении Помещений, как в связи с окончанием срока Договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещения по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.
Предприниматель отправил в адрес ответчика письмо исх. N 16 от 24.12.2014 года, в котором сообщалось, что в соответствии с пунктом 4.1.1. договора, он считается заключенным на неопределенный срок, в связи с чем ответчику на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ.
ООО "ТелеСемь.Кемерово", не расторгнув договор аренды нежилого помещения от 03.12.2014 года и не передав арендованный объект по акту приема-передачи в январе 2015 года, самостоятельно освободило помещение, вывезло документацию, технику, оборудование и т.д.
Считая, что в течение трех месяцев с момента предупреждения о расторжении договора, он сохраняет свою силу для обеих сторон, а освобождение ответчиком арендованного имущества до истечения указанного срока влечет причинение истцу убытков в виде упущенной выгоды, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Принимая судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды расторгнут, арендованное помещение освобождено, доступ у истца в него имелся, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания убытков в виде упущенной выгоды вследствие невозможности сдачи имущества в аренду (отсутствие времени для отыскания нового арендатора) по вине ответчика.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в указанной части, при этом исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Убытки подлежат возмещению при наличии совокупности следующих условий: противоправности действий причинителя вреда, наличии убытков (вреда), причинно-следственной связи между противоправными действиями и убытками (вредом), наличии вины причинителя вреда.
Наличие указанных условий в силу статьи 65 АПК РФ должно доказать лицо, обращающееся в суд с данным иском, за исключением наличия вины, отсутствие которой доказывается причинителем вреда.
Недоказанность хотя бы одного из указанных условий влечет за собой отказ в возмещении вреда.
В части отсутствия указанных условий судом правильно применены нормы права и оценены фактические обстоятельства дела, условия заключенного между сторонами договора.
Так, в соответствие со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
ГК РФ предусматривает порядок досрочного расторжения договора, при этом порядок одностороннего внесудебного расторжения договора должен быть оговорен договором, поскольку п. 3 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик, действуя добросовестно и благоразумно, письмом от 18.12.2014 года N 78 поставил истца в известность об отказе от договора аренды 03.12.2012 года (о расторжении с 06.01.2015 года), пролонгированного на неопределенный срок, что соответствует требованиям статьи 610 ГК РФ и положениям пункта 4.1.3. спорного договора, в силу которого Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 2 недели о предстоящем освобождении Помещений, как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещения по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.
Довод апелляционной жалобы о несоблюдении ответчиком трехмесячного срока для уведомления об отказе от договора, что, по мнению истца, повлекло для него убытки в виде невозможности сдачи имущества в аренду по вине ответчика, судом первой инстанции был оценен и ему дана надлежащая оценка с учетом части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Проанализировав в совокупности указанные нормы и положения пункта 4.1.3. спорного договора, суд пришел к правомерному выводу о наличии воли сторон при заключении договора на установление обязанности ответчика как Арендатора по уведомлению истца об освобождении арендованного имущества (при прекращении договора аренды) не позднее чем за две недели о предстоящем освобождении Помещений, что ответчиком соблюдено.
Более того, во исполнение обязанности по надлежащему возврату арендованного имущества, предусмотренной положениями статьи 622 ГК РФ, ответчик письмом N 86 от 25.12.2014 года направил в адрес истца уведомление о необходимости направить уполномоченного представителя на принятие 06.01.2015 года арендованного помещения по акту приема-передачи.
Письмом N 32 от 30.12.2014 года ответчик повторно обратился к истцу с уведомлением направить 12.01.2015 года в 10 часов утра уполномоченного представителя на приемку помещения. При этом, в письме ответчик указал также следующее: "в случае вашего отказа от приемки нежилого помещения в вышеуказанное время, в соответствии со ст. 309 ГК РФ наша организация расценивает ваши действия как незаконное уклонение и неисполнение надлежащим образом своих обязательств (п. 2.1.2. договора аренды). В случае неявки Вашего уполномоченного представителя в указанный период времени для проведения процедуры передачи, арендованного нежилого помещения и согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ нашей организацией будет составлен акт приемки-передачи нежилого помещения".
Факт получения вышеуказанных писем подтверждается материалами дела и истцом не оспорен.
Между тем, истец отказался от расторжения договора, никаких мер по принятию имущества и направлению уполномоченного на то представителя не предпринял, в связи с чем, ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи, направленный с ключами от арендованного помещения в адрес истца, что последним не оспаривается.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества или арендатора - от принятия имущества (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Таким образом, суд правомерно признал выполненной ответчиком надлежащим образом обязанность по возврату имущества, что исключает возможность взыскания с него не только убытков, но и задолженности по аренде за период с 13.01.2015 года (расчет убытков произведен истцом, исходя из ежемесячного размера арендной платы по спорному договору, начисленной за период с 13.01.2015 года по 18.03.2015 года, на сумму убытков истцом также начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.01.2015 года по 24.02.2015 года).
Задолженность по аренде за период пользования помещением до 12.01.2015 года погашена ответчиком в полном объеме, что истцом не оспаривается.
Истец в нарушение п. 2.1.2 договора не выполнил обязанность по своевременному принятию арендованного помещения по акту приема-передачи при досрочном расторжении договора.
Каких-либо возражений по составленному в одностороннем порядке акту истец в адрес ответчика не направил.
Все вышеизложенные действия свидетельствуют о том, что ответчиком предприняты все необходимые меры для того, чтобы возвратить нежилое помещение, что документально было зафиксировано.
В связи с чем арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Кроме того, судом обоснованно учтено, что по состоянию на момент рассмотрения дела в суде освобожденное ответчиком арендованное помещение иным лицам не передано, что исключает вину ответчика в невозможности сдачи имущества в аренду.
Правовых оснований для переоценки указанных выводов суда с учетом фактических обстоятельств дела у апелляционной инстанции не имеется.
Довод апелляционной жалобы о том, что арендатор не исполнил обязанность по проведению текущего ремонта в арендованном помещении, в связи с чем арендодатель не смог его сдать иным лицам, не подкреплен какими-либо доказательствами, предпринимателем не доказано, что отсутствие в настоящий момент нового арендатора обусловлено действиями (бездействием) ответчика по использованию арендованного им у истца имущества.
Требование истца о взыскании стоимости текущего и косметического ремонта в размере 100 997 руб. 27 коп. судом правомерно признано необоснованным с учетом того, что акт осмотра арендованного помещения от 12.01.2015 года составлен предпринимателем в одностороннем порядке, без вызова представителя ответчика, затраты на проведение соответствующего ремонта документально не подтверждены.
При этом, доступ к арендованному помещению у истца имелся в связи с наличием комплекта ключей у охраны, поэтому был произведен осмотр помещения 12.01.2015 года после освобождения его ответчиком.
Таким образом, игнорируя приглашение ответчика 12.01.2015 года в 10 часов утра для приемки помещения по акту приема-передачи, истец произвел осмотр помещения после его освобождения ответчиком без представителя последнего.
Оценив представленные в дело материалы, вышеизложенные обстоятельства и действия (поведение) сторон, суд пришел к правильному выводу о злоупотреблении истцом правом на защиту, что в силу положений статьи 10 ГК РФ является основанием для отказа истцу в удовлетворении его иска.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 и пунктом 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное, что закреплено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 года "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Доводы апелляционной жалобы в указанной части о праве истца на составление акта осмотра в одностороннем порядке также не опровергают выводы суда первой инстанции.
При этом, судом апелляционной инстанции учитывается следующее.
В соответствии с п. 2.2.5. договора аренды нежилого помещения ответчик обязан своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт.
На протяжении всего действия договора аренды от истца как от арендодателя не поступало уведомления на имя ответчика о проведении ремонта в установленные сроки.
На соответствующий вопрос суда апелляционной инстанции, представители истца не смогли сослаться на конкретные доказательства, содержащиеся в материалах дела, из которых следует, что замена линолеума и сантехники, стоимость чего в том числе истцом включена в состав исковых требований, необходима именно в связи с их небрежным использованием ответчиком.
В соответствии с п. 2.2.4. договора аренды ответчик содержал помещение в полной исправности, оплачивал все необходимые коммунальные платежи, производил покраску стен, производил установку стеклопакетов ПВХ, доказательства чего имеются в деле. Наличия претензий со стороны арендодателя относительно неисправного содержания помещения, сантехники материалами дела не подтверждено.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в части отказа судом в удовлетворении исковых требований не опровергают выводы суда первой инстанции и направлены на переоценку фактических обстоятельств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
В апелляционной жалобе истец ссылается на необоснованное взыскание с него государственной пошлины в доход федерального бюджета.
Оценив указанный довод, суд апелляционной инстанции находит его обоснованным.
Так, в силу положений ст. 333.21 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска: от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей - размер государственной пошлины составляет 7 000 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 200 000 рублей.
С учетом последнего уточнения исковых требований (л.д. 90 т. 2) сумма исковых требований составила 303 757,4 рублей, что не оспаривал в судебном заседании представитель ответчика.
С учетом изложенного размер государственной пошлины, подлежащий уплате в бюджет, составляет 9075 рублей.
Согласно платежным поручениям N 25 от 29.01.2015 (л.д. 15 т. 1), N 67 от 05.03.2015 (л.д. 112 т. 1), N 252 от 15.07.2015 (л.д. 77 т. 2) истцом уплачена государственная пошлина в общей сумме 9 075 рублей.
В связи с чем взыскание с ИП Юрченко судом первой инстанции государственной пошлины в доход федерального бюджета в размере 2 222 руб. признается судом апелляционной инстанции незаконным, что в силу ч. 2 ст. 269, ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта в указанной части.
В остальной части принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03.08.2015 г. по делу N А27-3008/2015 отменить в части взыскания с индивидуального предпринимателя Юрченко Олега Николаевича, город Кемерово, просп. Кузнецкий, 33 "Г" (ИНН 420505133359) в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 2 222 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
О.А.СКАЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.10.2015 N 07АП-8994/2015 ПО ДЕЛУ N А27-3008/2015
Разделы:Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2015 г. по делу N А27-3008/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2015 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей: Кривошеиной С.В., Скачковой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мавлюкеевой А.М. с применением средств аудиозаписи
при участии в заседании:
от истца Блажиевская Т.В. по доверенности от 06.10.2015, Баракина А.О. по доверенности от 21.11.2013
от ответчика Синцов Д.В. по доверенности от 26.12.2014, Дорофеев В.В. - протокол от 07.11.2014, приказ от 29.11.2013
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Юрченко Олега Николаевича на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03.08.2015 г. по делу N А27-3008/2015 (судья Команич Е.А.)
по иску индивидуального предпринимателя Юрченко Олега Николаевича, город Кемерово, просп. Кузнецкий, 33 "Г" (ИНН 420505133359) к обществу с ограниченной ответственностью "ТелеСемь.Кемерово", город Кемерово (ИНН 4205029738)
о взыскании задолженности в размере 202 080 руб. 48 коп.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Юрченко Олег Николаевич (далее - предприниматель, ИП Юрченко О.Н., истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТелеСемь.Кемерово" (далее - ООО "ТелеСемь.Кемерово", ответчик) о взыскании 202 080 руб. 48 коп. убытков (упущенной выгоды) на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 680 руб. 13 коп., стоимости текущего и косметического ремонта в размере 100 997 руб. 27 коп., (с учетом увеличения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 03.08.2015 иск оставлен без удовлетворения.
Не согласившись с решением суда, ИП Юрченко О.Н. обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кемеровской области отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска по следующим основаниям:
- - истцом представлены доказательства неправомерности действий ответчика, который не мог в одностороннем порядке расторгнуть договор;
- - арендодатель не исполнил обязанность по проведению текущего ремонта в арендованном помещении, в связи с чем арендатор не смог его сдать иным лицам;
- - собственник помещения вправе производить его осмотр в одностороннем порядке;
- - судом сделан неверный вывод о необходимости взыскания с предпринимателя государственной пошлины.
Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе, поддержаны представителями апеллянта в судебном заседании.
ООО "ТелеСемь.Кемерово" в отзыве на апелляционную жалобу и его представители в судебном заседании просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Юрченко Олегом Николаевичем (Арендодатель) и ООО "ТелеСемь.Кемерово" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 03.12.2012 года, в соответствии с условиями которого ответчику переданы за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные на втором этаже в здании по адресу: город Кемерово, пр. Кузнецкий, дом 33, корпус "Г", общей площадью 170 (сто семьдесят) квадратных метров. Ежемесячный размер арендной платы ООО "ТелеСемь.Кемерово" составил 93 500 (девяносто три тысячи пятьсот) рублей.
Пунктом 4.1. договора установлен срок аренды с 03.12.2012 года по 02.12.2013 года. Поскольку по окончании указанного срока ни одна из сторон не выразила желания расторгнуть заключенный договор, стороны, руководствуясь правилами пункта 4.1.1. договора, пролонгировали договор на неопределенный срок.
19.12.2014 года в адрес индивидуального предпринимателя Юрченко О.Н. поступило письмо от ООО "ТелеСемь.Кемерово", в котором сообщалось, что ООО "ТелеСемь.Кемерово" уведомляет о намерении расторгнуть договор с 06.01.2015 года предложено расторгнуть договор с 18.03.2015.
При этом, ответчик руководствовался пунктом 4.1.3. договора, в соответствии с которым Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за две недели о предстоящем освобождении Помещений, как в связи с окончанием срока Договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещения по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.
Предприниматель отправил в адрес ответчика письмо исх. N 16 от 24.12.2014 года, в котором сообщалось, что в соответствии с пунктом 4.1.1. договора, он считается заключенным на неопределенный срок, в связи с чем ответчику на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ.
ООО "ТелеСемь.Кемерово", не расторгнув договор аренды нежилого помещения от 03.12.2014 года и не передав арендованный объект по акту приема-передачи в январе 2015 года, самостоятельно освободило помещение, вывезло документацию, технику, оборудование и т.д.
Считая, что в течение трех месяцев с момента предупреждения о расторжении договора, он сохраняет свою силу для обеих сторон, а освобождение ответчиком арендованного имущества до истечения указанного срока влечет причинение истцу убытков в виде упущенной выгоды, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Принимая судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды расторгнут, арендованное помещение освобождено, доступ у истца в него имелся, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания убытков в виде упущенной выгоды вследствие невозможности сдачи имущества в аренду (отсутствие времени для отыскания нового арендатора) по вине ответчика.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в указанной части, при этом исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Убытки подлежат возмещению при наличии совокупности следующих условий: противоправности действий причинителя вреда, наличии убытков (вреда), причинно-следственной связи между противоправными действиями и убытками (вредом), наличии вины причинителя вреда.
Наличие указанных условий в силу статьи 65 АПК РФ должно доказать лицо, обращающееся в суд с данным иском, за исключением наличия вины, отсутствие которой доказывается причинителем вреда.
Недоказанность хотя бы одного из указанных условий влечет за собой отказ в возмещении вреда.
В части отсутствия указанных условий судом правильно применены нормы права и оценены фактические обстоятельства дела, условия заключенного между сторонами договора.
Так, в соответствие со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
ГК РФ предусматривает порядок досрочного расторжения договора, при этом порядок одностороннего внесудебного расторжения договора должен быть оговорен договором, поскольку п. 3 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик, действуя добросовестно и благоразумно, письмом от 18.12.2014 года N 78 поставил истца в известность об отказе от договора аренды 03.12.2012 года (о расторжении с 06.01.2015 года), пролонгированного на неопределенный срок, что соответствует требованиям статьи 610 ГК РФ и положениям пункта 4.1.3. спорного договора, в силу которого Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 2 недели о предстоящем освобождении Помещений, как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещения по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.
Довод апелляционной жалобы о несоблюдении ответчиком трехмесячного срока для уведомления об отказе от договора, что, по мнению истца, повлекло для него убытки в виде невозможности сдачи имущества в аренду по вине ответчика, судом первой инстанции был оценен и ему дана надлежащая оценка с учетом части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Проанализировав в совокупности указанные нормы и положения пункта 4.1.3. спорного договора, суд пришел к правомерному выводу о наличии воли сторон при заключении договора на установление обязанности ответчика как Арендатора по уведомлению истца об освобождении арендованного имущества (при прекращении договора аренды) не позднее чем за две недели о предстоящем освобождении Помещений, что ответчиком соблюдено.
Более того, во исполнение обязанности по надлежащему возврату арендованного имущества, предусмотренной положениями статьи 622 ГК РФ, ответчик письмом N 86 от 25.12.2014 года направил в адрес истца уведомление о необходимости направить уполномоченного представителя на принятие 06.01.2015 года арендованного помещения по акту приема-передачи.
Письмом N 32 от 30.12.2014 года ответчик повторно обратился к истцу с уведомлением направить 12.01.2015 года в 10 часов утра уполномоченного представителя на приемку помещения. При этом, в письме ответчик указал также следующее: "в случае вашего отказа от приемки нежилого помещения в вышеуказанное время, в соответствии со ст. 309 ГК РФ наша организация расценивает ваши действия как незаконное уклонение и неисполнение надлежащим образом своих обязательств (п. 2.1.2. договора аренды). В случае неявки Вашего уполномоченного представителя в указанный период времени для проведения процедуры передачи, арендованного нежилого помещения и согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ нашей организацией будет составлен акт приемки-передачи нежилого помещения".
Факт получения вышеуказанных писем подтверждается материалами дела и истцом не оспорен.
Между тем, истец отказался от расторжения договора, никаких мер по принятию имущества и направлению уполномоченного на то представителя не предпринял, в связи с чем, ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи, направленный с ключами от арендованного помещения в адрес истца, что последним не оспаривается.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества или арендатора - от принятия имущества (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Таким образом, суд правомерно признал выполненной ответчиком надлежащим образом обязанность по возврату имущества, что исключает возможность взыскания с него не только убытков, но и задолженности по аренде за период с 13.01.2015 года (расчет убытков произведен истцом, исходя из ежемесячного размера арендной платы по спорному договору, начисленной за период с 13.01.2015 года по 18.03.2015 года, на сумму убытков истцом также начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.01.2015 года по 24.02.2015 года).
Задолженность по аренде за период пользования помещением до 12.01.2015 года погашена ответчиком в полном объеме, что истцом не оспаривается.
Истец в нарушение п. 2.1.2 договора не выполнил обязанность по своевременному принятию арендованного помещения по акту приема-передачи при досрочном расторжении договора.
Каких-либо возражений по составленному в одностороннем порядке акту истец в адрес ответчика не направил.
Все вышеизложенные действия свидетельствуют о том, что ответчиком предприняты все необходимые меры для того, чтобы возвратить нежилое помещение, что документально было зафиксировано.
В связи с чем арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Кроме того, судом обоснованно учтено, что по состоянию на момент рассмотрения дела в суде освобожденное ответчиком арендованное помещение иным лицам не передано, что исключает вину ответчика в невозможности сдачи имущества в аренду.
Правовых оснований для переоценки указанных выводов суда с учетом фактических обстоятельств дела у апелляционной инстанции не имеется.
Довод апелляционной жалобы о том, что арендатор не исполнил обязанность по проведению текущего ремонта в арендованном помещении, в связи с чем арендодатель не смог его сдать иным лицам, не подкреплен какими-либо доказательствами, предпринимателем не доказано, что отсутствие в настоящий момент нового арендатора обусловлено действиями (бездействием) ответчика по использованию арендованного им у истца имущества.
Требование истца о взыскании стоимости текущего и косметического ремонта в размере 100 997 руб. 27 коп. судом правомерно признано необоснованным с учетом того, что акт осмотра арендованного помещения от 12.01.2015 года составлен предпринимателем в одностороннем порядке, без вызова представителя ответчика, затраты на проведение соответствующего ремонта документально не подтверждены.
При этом, доступ к арендованному помещению у истца имелся в связи с наличием комплекта ключей у охраны, поэтому был произведен осмотр помещения 12.01.2015 года после освобождения его ответчиком.
Таким образом, игнорируя приглашение ответчика 12.01.2015 года в 10 часов утра для приемки помещения по акту приема-передачи, истец произвел осмотр помещения после его освобождения ответчиком без представителя последнего.
Оценив представленные в дело материалы, вышеизложенные обстоятельства и действия (поведение) сторон, суд пришел к правильному выводу о злоупотреблении истцом правом на защиту, что в силу положений статьи 10 ГК РФ является основанием для отказа истцу в удовлетворении его иска.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 и пунктом 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное, что закреплено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 года "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Доводы апелляционной жалобы в указанной части о праве истца на составление акта осмотра в одностороннем порядке также не опровергают выводы суда первой инстанции.
При этом, судом апелляционной инстанции учитывается следующее.
В соответствии с п. 2.2.5. договора аренды нежилого помещения ответчик обязан своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт.
На протяжении всего действия договора аренды от истца как от арендодателя не поступало уведомления на имя ответчика о проведении ремонта в установленные сроки.
На соответствующий вопрос суда апелляционной инстанции, представители истца не смогли сослаться на конкретные доказательства, содержащиеся в материалах дела, из которых следует, что замена линолеума и сантехники, стоимость чего в том числе истцом включена в состав исковых требований, необходима именно в связи с их небрежным использованием ответчиком.
В соответствии с п. 2.2.4. договора аренды ответчик содержал помещение в полной исправности, оплачивал все необходимые коммунальные платежи, производил покраску стен, производил установку стеклопакетов ПВХ, доказательства чего имеются в деле. Наличия претензий со стороны арендодателя относительно неисправного содержания помещения, сантехники материалами дела не подтверждено.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в части отказа судом в удовлетворении исковых требований не опровергают выводы суда первой инстанции и направлены на переоценку фактических обстоятельств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
В апелляционной жалобе истец ссылается на необоснованное взыскание с него государственной пошлины в доход федерального бюджета.
Оценив указанный довод, суд апелляционной инстанции находит его обоснованным.
Так, в силу положений ст. 333.21 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска: от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей - размер государственной пошлины составляет 7 000 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 200 000 рублей.
С учетом последнего уточнения исковых требований (л.д. 90 т. 2) сумма исковых требований составила 303 757,4 рублей, что не оспаривал в судебном заседании представитель ответчика.
С учетом изложенного размер государственной пошлины, подлежащий уплате в бюджет, составляет 9075 рублей.
Согласно платежным поручениям N 25 от 29.01.2015 (л.д. 15 т. 1), N 67 от 05.03.2015 (л.д. 112 т. 1), N 252 от 15.07.2015 (л.д. 77 т. 2) истцом уплачена государственная пошлина в общей сумме 9 075 рублей.
В связи с чем взыскание с ИП Юрченко судом первой инстанции государственной пошлины в доход федерального бюджета в размере 2 222 руб. признается судом апелляционной инстанции незаконным, что в силу ч. 2 ст. 269, ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта в указанной части.
В остальной части принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03.08.2015 г. по делу N А27-3008/2015 отменить в части взыскания с индивидуального предпринимателя Юрченко Олега Николаевича, город Кемерово, просп. Кузнецкий, 33 "Г" (ИНН 420505133359) в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 2 222 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
О.А.СКАЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)