Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик как застройщик своевременно не передал истцу объект долевого строительства, а односторонний акт приема-передачи квартиры истец получил, но право собственности на нее не регистрировал, так как не согласен с содержанием акта об отсутствии претензий к застройщику.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Косарев Е.А.
Докладчик Савельева М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Лимановой Н.П.,
Судей Савельевой М.А., Коваленко В.В.,
При секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 26 февраля 2015 года дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Компания "Сибирь-Развитие" на решение Первомайского районного суда города Новосибирска от 03 декабря 2014 года, которым исковые требования удовлетворены частично.
Признан недействительным акт приема-передачи объекта долевого строительства, составленный 02.06.2013 ООО "Компания "Сибирь-Развитие" в одностороннем порядке.
Взысканы в пользу В. с ООО "Компания "Сибирь-Развитие" неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства в размере 90000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей, штраф за неисполнение требований потребителя в размере 45000 рублей.
В остальной части иска отказано.
Взыскана с ООО "Компания "Сибирь-Развитие" в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 4100 рублей.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Савельевой М.А., объяснения В. и его представителя Б., представителя ООО "Компания "Сибирь-Развитие" - М., судебная коллегия
установила:
В. обратился в суд с иском к ООО "Компания "Сибирь-Развитие" о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства, признании недействительным акта приема-передачи объекта долевого строительства.
В обоснование исковых требований указал, что 28.02.2012 г. с ответчиком был заключен договор о долевом строительстве, предметом которого является строительство квартиры строительный номер 152 в доме строительный номер 1/8 а по ул. Одоевского в г. Новосибирске. Договором предусмотрен срок передачи готовой квартиры не позднее 1 квартала 2013 г.
После получения уведомления о готовности застройщика передать ему квартиру он в январе 2013 г. обнаружил в квартире ряд строительных недостатков, которые ответчиком не были устранены. Односторонний акт приема-передачи квартиры он получил, но право собственности на квартиру не регистрировал, поскольку не согласен с содержанием акта об отсутствии претензий к застройщику.
На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, истец просил признать недействительным акт приема-передачи объекта долевого строительства в одностороннем порядке - квартиры площадью 39,09 кв. метров, находящейся по адресу: <...> от ответчика - ООО Компания Сибирь - Развитие в его пользу.
Взыскать с ответчика - ООО Компания Сибирь - Развитие в его пользу неустойку за несвоевременную передачу объекта долевого строительства в размере 371622 рубля, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения заявленных истцом требований в размер 185811 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей, а всего 572433 рубля. Возложить на ответчика - ООО Компания Сибирь - Развитие расходы по уплате госпошлины в размере 6916 рублей 22 копейки в соответствии с ФЗ "О защите прав потребителей".
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласен представитель ООО "Компания "Сибирь-Развитие".
В апелляционной жалобе просит решение отменить и принять новое решение, поскольку судом неправильно применены нормы материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы указывает, что до окончания срока передачи по договору долевого участия истец не обращался к ответчику с претензией по качеству объекта долевого строительства, доказательств, что имеются препятствия со стороны истца для подписания акта приема-передачи, суду не представлено.
Кроме того, застройщику претензия была предъявлена через месяц после наступления срока передачи квартиры.
Автор апелляционной жалобы считает, что подтвердить или опровергнуть наличие или отсутствие недостатков в квартире не представляется возможным, поскольку осмотр квартиры был произведен истцом в отсутствие представителя застройщика.
Таким образом, истцом не представлено доказательств того, что недостатки, перечисленные в претензии, являются отступлениями от условий договора, или привели к ухудшению качества объекта долевого строительства и сделали его непригодным для использования.
Считает, что суд неправомерно принял отчет и заключение ООО "Экспертная группа "Оргстройпрогресс" в качестве доказательств по делу, так как истцом не представлено доказательств того, что производился осмотр именно квартиры N <...>, а не какой-либо другой квартиры.
Вывод суда о том, что ответчик уклонился от устранения недостатков, составив односторонний акт приема-передачи, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку акт был направлен истцу 06 августа 2014 года, и истец фактически принял объект долевого строительства, установив металлическую дверь.
Ответчик с 2013 г. по настоящее время лишен доступа в квартиру, соответственно лишен возможности устранить недостатки в случае их наличия.
Вывод суда о том, что истцу квартира не передана, не соответствует действительности, так как истец фактически владеет и пользуется квартирой в течение полутора лет.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Судом установлено, что 28 февраля 2012 г. между ООО "Компания "Сибирь-Развитие" и истцом был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Согласно условий договора, истец получает объект долевого строительства в виде двухкомнатной квартиры по адресу: <...> проектной площадью 39,09 кв. м, жилой площадью 24,50 кв. м. Стоимость квартиры в соответствии с договором составляет 1 318 026 рублей.
В соответствии с п. 1.6 договора определен срок передачи истцу объекта долевого строительства - не позднее 1 квартала 2013 года.
Свои обязательства по внесению суммы долевого взноса истец исполнил в полном объеме, что подтверждается квитанцией (л.д. 9).
Как усматривается из материалов дела, 28.12.2012 года ответчиком истцу направлено сообщение о завершении строительства объекта недвижимости и готовности объекта к передаче (л.д. 121).
Однако, истец 14 января 2013 года в процессе приемки квартиры обнаружил множественные существенные недостатки в принимаемом объекте долевого строительства и немедленно сообщил об этом представителю ответчика на месте, недостатки не были устранены, поэтому 06.05.2013 г. он письменно потребовал устранить недостатки (л.д. 98).
17 августа 2013 года по почте заказным письмом истец получил от ответчика Акт передачи объекта долевого строительства, составленный в одностороннем порядке (л.д. 93, 116-118).
В связи с тем, что ответчик не устранил недостатки, истец не принял квартиру N <...> и она была передана на ответственное хранение вместе с передачей ключей УК ООО КЖЭК "Горский" (л.д. 89).
Анализируя условия договора, действия сторон, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что объект долевого участия в строительстве (жилое помещение) должен быть передан ответчиком истцу и принят последним не позднее 31.03.2013 г.
В силу ч. ч. 1, 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что свои обязательства по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома истец исполнил в полном объеме, уплатив застройщику денежные средства в размере 1318026 руб., между тем объект долевого строительства в установленный срок истцу передан не был.
Поскольку ответчиком нарушены законные права потребителя на своевременное строительство и передачу ему в собственность жилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве, то суд пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика неустойки.
В соответствии с нормами ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства составляет 2x1/150 ставки рефинансирования действующей на день исполнения обязательств и начисляется за каждый день просрочки передачи объекта долевого строительства.
Согласно расчету истца сумма неустойки составляет 371 622 рублей.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, учитывая период допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательств по договору, поведение самого участника долевого строительства, суд первой инстанции пришел к выводу, что подлежащая уплате штрафная неустойка, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства по смыслу положений ст. ст. 401 и 404 ГК РФ, и на основании ст. 333 ГК РФ снизил взыскиваемую неустойку до 90 000 рублей,
Кроме того, в обоснование надлежащего исполнения своих обязательств по договору в части передачи квартиры, представитель ответчика ссылается на то, что в срок, установленный в договоре об участии в долевом строительстве жилья, объект недвижимости был введен в эксплуатацию, а 28.12.2012 г. истцу было направлено сообщение о готовности объекта долевого строительства к приемке. Ввиду того, что истец уклонился от подписания акта приема-передачи квартиры, такой акт был составлен в одностороннем порядке.
Из материалов дела усматривается, что истец действительно в двухмесячный срок не подписал акт приема-передачи в связи с имеющимися недостатками выполненных работ, о чем сообщил представителю ответчика на месте, недостатки не были устранены, поэтому 06.05.2013 г. он письменно потребовал от ответчика устранить недостатки (л.д. 98).
17 августа 2013 года по почте заказным письмом истец получил от ответчика Акт передачи объекта долевого строительства, составленный в одностороннем порядке (л.д. 93, 116-118).
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что истец не уклонялся от подписания акта, а требовал устранить нарушение его прав.
В силу п. 5 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Статья 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливает, что у сторон по договору долевого участию в строительстве имеются взаимные обязательства: у застройщика - по передаче квартиры, у участника - по ее принятию.
В силу п. 6 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Таким образом, законодатель прямо указывает, что застройщик может составить односторонний акт, если у участника долевого строительства нет претензий к объекту долевого строительства, а если такие претензии есть, и заявлено требование об устранении недостатков, застройщик не может составить акт приема-передачи в одностороннем порядке, а должен устранить недостатки.
Поскольку истец обращался к ответчику с заявлением об устранении недостатков до составления акта приема-передачи объекта долевого строительства (л.д. 98), то отсутствовали виновные действия истца по уклонению от подписания акта.
Из представленных отчета и заключения ООО "Экспертная группа "Оргстройпрогресс" о техническом состоянии строительных конструкций квартиры N <...>, усматривается, что экспертами указано на наличие большого количества недостатков в спорном объекте недвижимого имущества. В частности, имеется смещение перегородки санузла в плане относительно проектного положения, имеется выступ на бетонной поверхности стены передней, имеются наплывы бетона после снятия опалубки на потолке, неровности поверхности потолка, имеются трещины и неровности стяжки в зоне примыкания к перегородке санузла, оштукатуренные поверхности имеют неровности, трещина стекла в стеклопакете окна одной из комнат (л.д. 47-73).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о признании недействительным акта приема-передачи объекта долевого строительства, составленного 02.06.2013 ООО "Компания "Сибирь-Развитие" в одностороннем порядке, поскольку оснований для составления одностороннего акта у застройщика не имелось.
Разрешая исковые требования о признании акта недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что в силу закона акт свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств застройщика и влечет прекращение действия договора об участии в долевом строительстве. Однако, в данном случае ответчик надлежащим образом обязанность по передаче объекта долевого строительства не исполнил, и составление им акта приема-передачи само по себе не влечет наступления правовых последствий в виде прекращения договора.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о признании акта недействительным.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что до окончания срока передачи по договору долевого участия истец не обращался к ответчику с претензией по качеству объекта долевого строительства, не могут быть приняты во внимание, поскольку они опровергаются материалами дела.
Не могут быть приняты во внимание и доводы жалобы о том, что истцом не представлено доказательств того, что недостатки, перечисленные в претензии, являются отступлениями от условий договора, или привели к ухудшению качества объекта долевого строительства и сделали его непригодным для использования, поскольку в процессе приемки квартиры истец обнаружил множественные существенные недостатки в принимаемом объекте долевого строительства и сообщил об этом представителю ответчика, а затем и письменно потребовал от ответчика устранить недостатки, составив претензию в адрес ответчика (л.д. 98).
К тому же следует принять во внимание, что действия истца, а именно подача заявления об устранении недостатков до подписания акта приема-передачи, соответствуют закону, и не позволяют застройщику составить акт приема-передачи объекта долевого строительства в одностороннем порядке.
Составив акт после получения требования об устранении строительных недостатков, ответчик уклонился от устранения таких недостатков, поскольку в соответствии с действующим законодательством застройщик не может составить акт приема-передачи в одностороннем порядке, если участником долевого строительства заявлено требование об устранении недостатков, а должен устранить недостатки.
Таким образом, с учетом изложенного, судебная коллегия считает, что составленный 02.06.2013 года ООО "Компания "Сибирь-Развитие" акт является незаконным и нарушает права истца.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истец фактически принял во владение квартиру, установив на входе металлическую дверь, не могут быть приняты судом апелляционной инстанции, поскольку данные действия предприняты лишь для сохранности квартиры, при условии заселения дома другими жильцами.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда города Новосибирска от 03 декабря 2014 года по доводам апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Компания "Сибирь-Развитие" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1607/2015Г.
Требование: О взыскании неустойки, судебных расходов и штрафа, а также признании недействительным акта приема-передачи объекта долевого строительства.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик как застройщик своевременно не передал истцу объект долевого строительства, а односторонний акт приема-передачи квартиры истец получил, но право собственности на нее не регистрировал, так как не согласен с содержанием акта об отсутствии претензий к застройщику.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 февраля 2015 г. по делу N 33-1607/2015г.
Судья Косарев Е.А.
Докладчик Савельева М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Лимановой Н.П.,
Судей Савельевой М.А., Коваленко В.В.,
При секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 26 февраля 2015 года дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Компания "Сибирь-Развитие" на решение Первомайского районного суда города Новосибирска от 03 декабря 2014 года, которым исковые требования удовлетворены частично.
Признан недействительным акт приема-передачи объекта долевого строительства, составленный 02.06.2013 ООО "Компания "Сибирь-Развитие" в одностороннем порядке.
Взысканы в пользу В. с ООО "Компания "Сибирь-Развитие" неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства в размере 90000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей, штраф за неисполнение требований потребителя в размере 45000 рублей.
В остальной части иска отказано.
Взыскана с ООО "Компания "Сибирь-Развитие" в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 4100 рублей.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Савельевой М.А., объяснения В. и его представителя Б., представителя ООО "Компания "Сибирь-Развитие" - М., судебная коллегия
установила:
В. обратился в суд с иском к ООО "Компания "Сибирь-Развитие" о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства, признании недействительным акта приема-передачи объекта долевого строительства.
В обоснование исковых требований указал, что 28.02.2012 г. с ответчиком был заключен договор о долевом строительстве, предметом которого является строительство квартиры строительный номер 152 в доме строительный номер 1/8 а по ул. Одоевского в г. Новосибирске. Договором предусмотрен срок передачи готовой квартиры не позднее 1 квартала 2013 г.
После получения уведомления о готовности застройщика передать ему квартиру он в январе 2013 г. обнаружил в квартире ряд строительных недостатков, которые ответчиком не были устранены. Односторонний акт приема-передачи квартиры он получил, но право собственности на квартиру не регистрировал, поскольку не согласен с содержанием акта об отсутствии претензий к застройщику.
На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, истец просил признать недействительным акт приема-передачи объекта долевого строительства в одностороннем порядке - квартиры площадью 39,09 кв. метров, находящейся по адресу: <...> от ответчика - ООО Компания Сибирь - Развитие в его пользу.
Взыскать с ответчика - ООО Компания Сибирь - Развитие в его пользу неустойку за несвоевременную передачу объекта долевого строительства в размере 371622 рубля, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения заявленных истцом требований в размер 185811 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей, а всего 572433 рубля. Возложить на ответчика - ООО Компания Сибирь - Развитие расходы по уплате госпошлины в размере 6916 рублей 22 копейки в соответствии с ФЗ "О защите прав потребителей".
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласен представитель ООО "Компания "Сибирь-Развитие".
В апелляционной жалобе просит решение отменить и принять новое решение, поскольку судом неправильно применены нормы материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы указывает, что до окончания срока передачи по договору долевого участия истец не обращался к ответчику с претензией по качеству объекта долевого строительства, доказательств, что имеются препятствия со стороны истца для подписания акта приема-передачи, суду не представлено.
Кроме того, застройщику претензия была предъявлена через месяц после наступления срока передачи квартиры.
Автор апелляционной жалобы считает, что подтвердить или опровергнуть наличие или отсутствие недостатков в квартире не представляется возможным, поскольку осмотр квартиры был произведен истцом в отсутствие представителя застройщика.
Таким образом, истцом не представлено доказательств того, что недостатки, перечисленные в претензии, являются отступлениями от условий договора, или привели к ухудшению качества объекта долевого строительства и сделали его непригодным для использования.
Считает, что суд неправомерно принял отчет и заключение ООО "Экспертная группа "Оргстройпрогресс" в качестве доказательств по делу, так как истцом не представлено доказательств того, что производился осмотр именно квартиры N <...>, а не какой-либо другой квартиры.
Вывод суда о том, что ответчик уклонился от устранения недостатков, составив односторонний акт приема-передачи, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку акт был направлен истцу 06 августа 2014 года, и истец фактически принял объект долевого строительства, установив металлическую дверь.
Ответчик с 2013 г. по настоящее время лишен доступа в квартиру, соответственно лишен возможности устранить недостатки в случае их наличия.
Вывод суда о том, что истцу квартира не передана, не соответствует действительности, так как истец фактически владеет и пользуется квартирой в течение полутора лет.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Судом установлено, что 28 февраля 2012 г. между ООО "Компания "Сибирь-Развитие" и истцом был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Согласно условий договора, истец получает объект долевого строительства в виде двухкомнатной квартиры по адресу: <...> проектной площадью 39,09 кв. м, жилой площадью 24,50 кв. м. Стоимость квартиры в соответствии с договором составляет 1 318 026 рублей.
В соответствии с п. 1.6 договора определен срок передачи истцу объекта долевого строительства - не позднее 1 квартала 2013 года.
Свои обязательства по внесению суммы долевого взноса истец исполнил в полном объеме, что подтверждается квитанцией (л.д. 9).
Как усматривается из материалов дела, 28.12.2012 года ответчиком истцу направлено сообщение о завершении строительства объекта недвижимости и готовности объекта к передаче (л.д. 121).
Однако, истец 14 января 2013 года в процессе приемки квартиры обнаружил множественные существенные недостатки в принимаемом объекте долевого строительства и немедленно сообщил об этом представителю ответчика на месте, недостатки не были устранены, поэтому 06.05.2013 г. он письменно потребовал устранить недостатки (л.д. 98).
17 августа 2013 года по почте заказным письмом истец получил от ответчика Акт передачи объекта долевого строительства, составленный в одностороннем порядке (л.д. 93, 116-118).
В связи с тем, что ответчик не устранил недостатки, истец не принял квартиру N <...> и она была передана на ответственное хранение вместе с передачей ключей УК ООО КЖЭК "Горский" (л.д. 89).
Анализируя условия договора, действия сторон, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что объект долевого участия в строительстве (жилое помещение) должен быть передан ответчиком истцу и принят последним не позднее 31.03.2013 г.
В силу ч. ч. 1, 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что свои обязательства по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома истец исполнил в полном объеме, уплатив застройщику денежные средства в размере 1318026 руб., между тем объект долевого строительства в установленный срок истцу передан не был.
Поскольку ответчиком нарушены законные права потребителя на своевременное строительство и передачу ему в собственность жилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве, то суд пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика неустойки.
В соответствии с нормами ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства составляет 2x1/150 ставки рефинансирования действующей на день исполнения обязательств и начисляется за каждый день просрочки передачи объекта долевого строительства.
Согласно расчету истца сумма неустойки составляет 371 622 рублей.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, учитывая период допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательств по договору, поведение самого участника долевого строительства, суд первой инстанции пришел к выводу, что подлежащая уплате штрафная неустойка, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства по смыслу положений ст. ст. 401 и 404 ГК РФ, и на основании ст. 333 ГК РФ снизил взыскиваемую неустойку до 90 000 рублей,
Кроме того, в обоснование надлежащего исполнения своих обязательств по договору в части передачи квартиры, представитель ответчика ссылается на то, что в срок, установленный в договоре об участии в долевом строительстве жилья, объект недвижимости был введен в эксплуатацию, а 28.12.2012 г. истцу было направлено сообщение о готовности объекта долевого строительства к приемке. Ввиду того, что истец уклонился от подписания акта приема-передачи квартиры, такой акт был составлен в одностороннем порядке.
Из материалов дела усматривается, что истец действительно в двухмесячный срок не подписал акт приема-передачи в связи с имеющимися недостатками выполненных работ, о чем сообщил представителю ответчика на месте, недостатки не были устранены, поэтому 06.05.2013 г. он письменно потребовал от ответчика устранить недостатки (л.д. 98).
17 августа 2013 года по почте заказным письмом истец получил от ответчика Акт передачи объекта долевого строительства, составленный в одностороннем порядке (л.д. 93, 116-118).
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что истец не уклонялся от подписания акта, а требовал устранить нарушение его прав.
В силу п. 5 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Статья 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливает, что у сторон по договору долевого участию в строительстве имеются взаимные обязательства: у застройщика - по передаче квартиры, у участника - по ее принятию.
В силу п. 6 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Таким образом, законодатель прямо указывает, что застройщик может составить односторонний акт, если у участника долевого строительства нет претензий к объекту долевого строительства, а если такие претензии есть, и заявлено требование об устранении недостатков, застройщик не может составить акт приема-передачи в одностороннем порядке, а должен устранить недостатки.
Поскольку истец обращался к ответчику с заявлением об устранении недостатков до составления акта приема-передачи объекта долевого строительства (л.д. 98), то отсутствовали виновные действия истца по уклонению от подписания акта.
Из представленных отчета и заключения ООО "Экспертная группа "Оргстройпрогресс" о техническом состоянии строительных конструкций квартиры N <...>, усматривается, что экспертами указано на наличие большого количества недостатков в спорном объекте недвижимого имущества. В частности, имеется смещение перегородки санузла в плане относительно проектного положения, имеется выступ на бетонной поверхности стены передней, имеются наплывы бетона после снятия опалубки на потолке, неровности поверхности потолка, имеются трещины и неровности стяжки в зоне примыкания к перегородке санузла, оштукатуренные поверхности имеют неровности, трещина стекла в стеклопакете окна одной из комнат (л.д. 47-73).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о признании недействительным акта приема-передачи объекта долевого строительства, составленного 02.06.2013 ООО "Компания "Сибирь-Развитие" в одностороннем порядке, поскольку оснований для составления одностороннего акта у застройщика не имелось.
Разрешая исковые требования о признании акта недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что в силу закона акт свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств застройщика и влечет прекращение действия договора об участии в долевом строительстве. Однако, в данном случае ответчик надлежащим образом обязанность по передаче объекта долевого строительства не исполнил, и составление им акта приема-передачи само по себе не влечет наступления правовых последствий в виде прекращения договора.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о признании акта недействительным.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что до окончания срока передачи по договору долевого участия истец не обращался к ответчику с претензией по качеству объекта долевого строительства, не могут быть приняты во внимание, поскольку они опровергаются материалами дела.
Не могут быть приняты во внимание и доводы жалобы о том, что истцом не представлено доказательств того, что недостатки, перечисленные в претензии, являются отступлениями от условий договора, или привели к ухудшению качества объекта долевого строительства и сделали его непригодным для использования, поскольку в процессе приемки квартиры истец обнаружил множественные существенные недостатки в принимаемом объекте долевого строительства и сообщил об этом представителю ответчика, а затем и письменно потребовал от ответчика устранить недостатки, составив претензию в адрес ответчика (л.д. 98).
К тому же следует принять во внимание, что действия истца, а именно подача заявления об устранении недостатков до подписания акта приема-передачи, соответствуют закону, и не позволяют застройщику составить акт приема-передачи объекта долевого строительства в одностороннем порядке.
Составив акт после получения требования об устранении строительных недостатков, ответчик уклонился от устранения таких недостатков, поскольку в соответствии с действующим законодательством застройщик не может составить акт приема-передачи в одностороннем порядке, если участником долевого строительства заявлено требование об устранении недостатков, а должен устранить недостатки.
Таким образом, с учетом изложенного, судебная коллегия считает, что составленный 02.06.2013 года ООО "Компания "Сибирь-Развитие" акт является незаконным и нарушает права истца.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истец фактически принял во владение квартиру, установив на входе металлическую дверь, не могут быть приняты судом апелляционной инстанции, поскольку данные действия предприняты лишь для сохранности квартиры, при условии заселения дома другими жильцами.
Поскольку обстоятельства по делу судом установлены правильно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда города Новосибирска от 03 декабря 2014 года по доводам апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Компания "Сибирь-Развитие" без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)