Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец и покупатель обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Савельева Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Грибова Д.В.,
судей Павловой И.П., Матлахова А.С.,
при секретаре Н.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Павловой И.П. дело по апелляционной жалобе истца С. на решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 30 сентября 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований С. отказать в полном объеме,
Истица обратилась в суд с иском к ответчику о признании недействительным п. 3.5 предварительного договора купли-продажи квартиры от 02.02.2010 года. В обоснование заявленных требований указала, что 02.02.2010 года между ООО "Столичный Зодчий" и С. заключен предварительный договор N 2 мкр/6-2 купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец и покупатель обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной в малоэтажном жилом доме типа "таунхаус" по адресу: *****, нынешний адрес: *****, по факту уведомления покупателя продавцом, но не позднее 30 календарных дней с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации принадлежащего ему права собственности на квартиру. По условиям предварительного договора истица выплатила ответчику *** рублей, однако, до настоящего времени не может приобрести оплаченную квартиру в собственность. 17.01.2014 года она получила письмо от ответчика, в котором он требует доплатить за уже оплаченную ею квартиру *** рублей, ссылаясь при этом на п. 3.5 предварительного договора. Истица считает, что данный пункт договора не соответствует нормам действующего законодательства, а именно Закону "О защите прав потребителей" и ущемляет ее права на обеспечение правильного выбора товара, в связи с тем, что ссылка в договоре на увеличение размера инвестиций и связанные с обмерами ТБТИ не законна, так как обмеры ТБТИ не могут привести к удорожанию построенного на основании проекта объекта, а лишь уточняют с незначительной погрешностью возведенные в соответствии все с тем же проектом размеры построенных помещений.
В ходе судебного разбирательства представитель истицы по доверенности Л. поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить.
Представитель ООО "Столичный Зодчий" М. возражал против заявленных требований.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого как незаконного просит по доводам апелляционной жалобы истец С., ссылаясь на то, что судом нарушены нормы процессуального права.
Истец С., представитель ответчика ООО "Столичный Зодчий" в судебное заседание не явились, извещены, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Л., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, - суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции не допущены, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.
Согласно ч. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно ст. 459 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Материалами дела подтверждается и установлено судом, что 02.02.2010 года между ООО "Столичный Зодчий" и С. заключен предварительный договор N 2 мкр/6-2 купли-продажи квартиры.
По условиям договора, продавец и покупатель обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной в малоэтажном жилом доме типа "таунхаус" по адресу: *****, нынешний адрес: *****, по факту уведомления покупателя продавцом, но не позднее 30 календарных дней с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации принадлежащего ему права собственности на квартиру. По условиям предварительного договора истица выплатила ответчику *** рублей.
Согласно п. 4.1.1 договора покупатель обязуется уплатить продавцу стоимость квартиры в порядке и сроки установленные договором.
В п. 3.1 договора указано, что стоимость квартиры составляет сумму в размере *** рублей, исходя из стоимости 1 квадратного метра общей площади, которая по соглашению сторон составляет *** рублей ** копеек.
На момент заключения договора стороны указали размер квартиры - 170,3 кв. м (п. 1.1 договора).
Согласно п. 3.5 договора стороны установили, что окончательная площадь квартиры устанавливается на основании результатов обмеров ТБТИ г. Москвы. Увеличение или уменьшение общей площади квартиры в сравнении с общей площадью, указанной в п. 1.1 договора, влечет за собой пропорциональное увеличение или уменьшение общего размера инвестиций, исходя из стоимости 1 квадратного метра, указанной в п. 3.1 договора, за исключением случая, когда такое изменение площади квартиры обусловлено исключением из нее балконов, лоджий, веранд и террас.
В силу п. 3.4 договора обязательство покупателя по оплате стоимости квартиры считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетный счет продавца.
Истица оплатила ответчику ООО "Столичный Зодчий" *** рублей, что соответствует оплате 170,3 кв. м квартиры по цене, установленной в договоре за 1 квадратный метр общей площади в размере *** рублей ** копеек.
Согласно письму, направленному истице ООО "Столичный Зодчий" по результатам обмеров БТИ г. Москвы площадь квартиры N ** в доме по адресу: *****, составила 193,3 кв. м, в том числе: жилые помещения (квартира) - 183,4 кв. м, нежилые помещения (бойлерная) - 7,6 кв. м, вспомогательные помещения (балкон) - 2,3 кв. м.
Согласно условиям договора расчет цены квартиры осуществляется как сумма общей площади квартиры, что составляет 193,3 кв. м. Поскольку истица оплатила ответчику только за 170,3 кв. м площади квартиры, то у истицы возникла обязанность перед ответчиком по оплате за увеличение общей фактической площади квартиры на 23 кв. м.
Следует отметить, что указанный пункт договора закрепляет обоюдное обязательство сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади.
В связи с этим из буквального толкования п. 3.5 договора следует, что данное условие не устанавливает какого-либо преимущества продавца перед покупателем, поскольку содержит указание как на уменьшение, так и увеличение площади передаваемого жилого помещения.
Таким образом, при заключении договора стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия, при которых рассчитывается стоимость квартиры, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора и не является нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей".
Разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку, постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.
Довод апелляционной жалобы С. о том, что суд не провел досудебной подготовки по делу, отклоняется судебной коллегией, поскольку такая подготовка судом проводилась. Так, 11 августа 2014 года Кузьминским районным судом г. Москвы вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству, в котором указаны подлежащие совершению в рамках досудебной подготовки действия; стороны в порядке досудебной подготовки вызывались в суд на 08 сентября 2014 года.
Иные доводы жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку они направлены на иное толкование закона и оценку представленных доказательств, не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были предметом исследования суда первой инстанции и не могут служить основанием к отмене решения суда.
Нарушений норм процессуального права не установлено.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 30 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-950
Требование: О признании недействительным пункта предварительного договора купли-продажи квартиры.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец и покупатель обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 января 2015 г. по делу N 33-950
Судья: Савельева Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Грибова Д.В.,
судей Павловой И.П., Матлахова А.С.,
при секретаре Н.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Павловой И.П. дело по апелляционной жалобе истца С. на решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 30 сентября 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований С. отказать в полном объеме,
установила:
Истица обратилась в суд с иском к ответчику о признании недействительным п. 3.5 предварительного договора купли-продажи квартиры от 02.02.2010 года. В обоснование заявленных требований указала, что 02.02.2010 года между ООО "Столичный Зодчий" и С. заключен предварительный договор N 2 мкр/6-2 купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец и покупатель обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной в малоэтажном жилом доме типа "таунхаус" по адресу: *****, нынешний адрес: *****, по факту уведомления покупателя продавцом, но не позднее 30 календарных дней с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации принадлежащего ему права собственности на квартиру. По условиям предварительного договора истица выплатила ответчику *** рублей, однако, до настоящего времени не может приобрести оплаченную квартиру в собственность. 17.01.2014 года она получила письмо от ответчика, в котором он требует доплатить за уже оплаченную ею квартиру *** рублей, ссылаясь при этом на п. 3.5 предварительного договора. Истица считает, что данный пункт договора не соответствует нормам действующего законодательства, а именно Закону "О защите прав потребителей" и ущемляет ее права на обеспечение правильного выбора товара, в связи с тем, что ссылка в договоре на увеличение размера инвестиций и связанные с обмерами ТБТИ не законна, так как обмеры ТБТИ не могут привести к удорожанию построенного на основании проекта объекта, а лишь уточняют с незначительной погрешностью возведенные в соответствии все с тем же проектом размеры построенных помещений.
В ходе судебного разбирательства представитель истицы по доверенности Л. поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить.
Представитель ООО "Столичный Зодчий" М. возражал против заявленных требований.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого как незаконного просит по доводам апелляционной жалобы истец С., ссылаясь на то, что судом нарушены нормы процессуального права.
Истец С., представитель ответчика ООО "Столичный Зодчий" в судебное заседание не явились, извещены, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Л., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, - суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции не допущены, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.
Согласно ч. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно ст. 459 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Материалами дела подтверждается и установлено судом, что 02.02.2010 года между ООО "Столичный Зодчий" и С. заключен предварительный договор N 2 мкр/6-2 купли-продажи квартиры.
По условиям договора, продавец и покупатель обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной в малоэтажном жилом доме типа "таунхаус" по адресу: *****, нынешний адрес: *****, по факту уведомления покупателя продавцом, но не позднее 30 календарных дней с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации принадлежащего ему права собственности на квартиру. По условиям предварительного договора истица выплатила ответчику *** рублей.
Согласно п. 4.1.1 договора покупатель обязуется уплатить продавцу стоимость квартиры в порядке и сроки установленные договором.
В п. 3.1 договора указано, что стоимость квартиры составляет сумму в размере *** рублей, исходя из стоимости 1 квадратного метра общей площади, которая по соглашению сторон составляет *** рублей ** копеек.
На момент заключения договора стороны указали размер квартиры - 170,3 кв. м (п. 1.1 договора).
Согласно п. 3.5 договора стороны установили, что окончательная площадь квартиры устанавливается на основании результатов обмеров ТБТИ г. Москвы. Увеличение или уменьшение общей площади квартиры в сравнении с общей площадью, указанной в п. 1.1 договора, влечет за собой пропорциональное увеличение или уменьшение общего размера инвестиций, исходя из стоимости 1 квадратного метра, указанной в п. 3.1 договора, за исключением случая, когда такое изменение площади квартиры обусловлено исключением из нее балконов, лоджий, веранд и террас.
В силу п. 3.4 договора обязательство покупателя по оплате стоимости квартиры считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетный счет продавца.
Истица оплатила ответчику ООО "Столичный Зодчий" *** рублей, что соответствует оплате 170,3 кв. м квартиры по цене, установленной в договоре за 1 квадратный метр общей площади в размере *** рублей ** копеек.
Согласно письму, направленному истице ООО "Столичный Зодчий" по результатам обмеров БТИ г. Москвы площадь квартиры N ** в доме по адресу: *****, составила 193,3 кв. м, в том числе: жилые помещения (квартира) - 183,4 кв. м, нежилые помещения (бойлерная) - 7,6 кв. м, вспомогательные помещения (балкон) - 2,3 кв. м.
Согласно условиям договора расчет цены квартиры осуществляется как сумма общей площади квартиры, что составляет 193,3 кв. м. Поскольку истица оплатила ответчику только за 170,3 кв. м площади квартиры, то у истицы возникла обязанность перед ответчиком по оплате за увеличение общей фактической площади квартиры на 23 кв. м.
Следует отметить, что указанный пункт договора закрепляет обоюдное обязательство сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади.
В связи с этим из буквального толкования п. 3.5 договора следует, что данное условие не устанавливает какого-либо преимущества продавца перед покупателем, поскольку содержит указание как на уменьшение, так и увеличение площади передаваемого жилого помещения.
Таким образом, при заключении договора стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия, при которых рассчитывается стоимость квартиры, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора и не является нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей".
Разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку, постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.
Довод апелляционной жалобы С. о том, что суд не провел досудебной подготовки по делу, отклоняется судебной коллегией, поскольку такая подготовка судом проводилась. Так, 11 августа 2014 года Кузьминским районным судом г. Москвы вынесено определение о подготовке дела к судебному разбирательству, в котором указаны подлежащие совершению в рамках досудебной подготовки действия; стороны в порядке досудебной подготовки вызывались в суд на 08 сентября 2014 года.
Иные доводы жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку они направлены на иное толкование закона и оценку представленных доказательств, не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были предметом исследования суда первой инстанции и не могут служить основанием к отмене решения суда.
Нарушений норм процессуального права не установлено.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 30 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)