Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2007 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2007 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи - Михайловой Т.Л.,
судей - Скрынникова В.А.,
Сергуткиной В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Башкатовой Л.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции исковое заявление управления сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области к Тамбовскому государственному университету имени Г.Р. Державина и территориальному управлению Минимущества России по Тамбовской области (в настоящее время - территориальное агентство по управлению федеральным имуществом по Тамбовской области)
об устранении препятствий в пользовании имуществом
и встречное заявление Тамбовского государственного университета имени Г.Р. Державина к управлению сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области о расторжении договора аренды
третьи лица: закрытое акционерное общество "Отих", закрытое акционерное общество "Грита"
при участии в судебном заседании:
от управления сельского хозяйства Тамбовской области: Потемков А.В., главный специалист по доверенности б/н от 01.06.2006,
от университета им Г.Р. Державина: Попов К.А., представитель по доверенности N 09-17-542 от 19.03.2007,
от территориального управления - не явились, уведомлены надлежащим образом,
от третьих лиц: не явились, уведомлены надлежащим образом,
установил:
Управление сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области (далее истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Тамбовскому государственному университету имени Г.Р. Державина (далее - ответчик, университет) и комитету по управлению имуществом Тамбовской области (далее - комитет) об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом и понуждении к совершению сделки по продаже истцу гаража в случае досрочного расторжения договора по инициативе ответчика в одностороннем порядке.
Университетом предъявлен встречный иск о расторжении договора аренды от 10.01.2002 г. здания гаража, литер "А", расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Московская, 3-а, и освобождении указанного здания.
К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены закрытое акционерное общество "Отих" и закрытое акционерное общество "Грита" (определение от 20.12.2003 г.).
В процессе рассмотрения дела Арбитражным судом Тамбовской области была произведена процессуальная замена лица, участвующего в деле: в связи с созданием 05.11.2003 г. территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации и передачей ему полномочий по представлению интересов федеральной собственности на территории Тамбовской области комитет по управлению имуществом Тамбовской области, являющийся вторым ответчиком по делу, определением арбитражного суда от 22.01.2004 г. был заменен на территориальное управление Минимущества России по Тамбовской области (в настоящее время - территориальное агентство по управлению федеральным имуществом по Тамбовской области, далее - территориальное агентство).
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 13.03.2003 г., оставленным постановлением апелляционной инстанции от 27.05.2003 г. без изменения, встречный иск университета удовлетворен, в удовлетворении исковых требований управления отказано.
Постановлением кассационной инстанции от 01.09.2003 г. принятые судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований управления о понуждении университета к заключению договора купли-продажи арендованного имущества оставлены без изменения, в остальной части решение и постановление апелляционной инстанции суда отменены, дело в этой части передано на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Тамбовской области.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 12.02.2004 г. и постановлением апелляционной инстанции от 30.03.2004 г. в удовлетворении исковых требований управления отказано. Встречный иск университета о расторжении договора аренды нежилого имущества удовлетворен, на управление сельского возложена обязанность освободить занимаемое помещение.
Постановлением Федерального Арбитражного Суда Центрального округа от 29.06.2004 г. вынесенные по делу судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.
В новом рассмотрении университет уточнил встречные исковые требования, в соответствии с которыми просил расторгнуть договор аренды со ссылкой на пункт 5.2. договора, полагая, что в нем содержится условие о возможности расторжения договора по инициативе арендодателя.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.02.2005 г. управлению в иске отказано. Встречный иск удовлетворен: договор аренды от 10.01.2002 г. здания гаража площадью 1465,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Московская, 3-а, расторгнут.
Постановлением кассационной инстанции от 27.06.2005 г. решение суда области от 03.02.2005 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В новом рассмотрении управление сельского хозяйства изменило исковые требования и просило суд обязать университет передать управлению гараж площадью 1465.4 кв. метра по ул. Московской, 3а, г. Тамбова.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.05.2006 г. в удовлетворении исковых требований управления и встречных требований университета отказано.
Не согласившись с решением суда от 10.05.2006 г., истец обратился с апелляционной жалобой на него, ссылаясь на несоответствие содержащихся в нем выводов фактическим обстоятельствам дела.
Постановлением от 28.11.2006 г. Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд решение Арбитражного суда Тамбовской области от 10.05.2006 г. отменил по основанию, предусмотренному подпунктом 1 пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - рассмотрение дела арбитражным судом в незаконном составе и перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на основании пункта 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции по правилам суда первой инстанции управление сельского хозяйства вновь заявило ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возвратившись к первоначально заявленному требованию об обязании университета устранить чинимые им управлению препятствия в пользовании арендованным имуществом.
В обоснование указанного требования управление сослалось на то, что с 02.08.2002 г., т.е. с момента получения спорного имущества - гаража, арендованного управлением по договору аренды от 10.01.2002 г., в оперативное управление, университет чинит препятствия управлению в пользовании арендованным гаражом, запретив машинам управления въезд на территорию гаража, сменив охрану и замки.
Университет поддержал ранее заявленное встречное требование о расторжении договора аренды, обосновав его наличием у арендодателя права на расторжение договора аренды от 10.01.2002 г. по инициативе арендодателя с выплатой арендатору неустойки в размере 10 процентов от стоимости арендованного имущества, предусмотренного, по его мнению, в пункте 5.2 договора аренды.
Кроме того, университет считает, что фактически договор аренды от 10.01.2002 г. уже является расторгнутым в одностороннем порядке с 05.08.2002 г. (дата направления управлению письма N 301-01-1151), поскольку буквальное толкование пунктов 5.2 и 6.7 договора аренды от 10.01.2002 г. дает основание полагать, что стороны в указанном договоре согласовали условие именно о праве арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке (пункт 6.7 договора), отказавшись от его исполнения в одностороннем порядке и выплатив арендатору неустойку, предусмотренную пунктом 5.2 договора.
Представители территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тамбовской области, закрытого акционерного общества "Отих" и закрытого акционерного общества "Грита" в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Территориальное агентство заявило письменное ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие его представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.
Изучив имеющиеся материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле и обсудив доводы искового заявления и встречного иска, суд пришел к выводу об обоснованности требований первоначального истца по делу - управления сельского хозяйства и необоснованности встречного иска университета им. Г.Р. Державина.
Как следует из материалов дела, 10.01.2002 г. управлением сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с закрытым акционерным обществом "Отих" (арендодатель), согласно которому по акту приема-передачи от 10.01.2002 г. арендатору в пользование сроком на 25 лет был передан гараж площадью 1465,4 кв. м, расположенный по адресу г. Тамбов, ул. Московская, 3-а.
Указанный договор аренды зарегистрирован Тамбовской областной регистрационной палатой 15.02.2002 г., запись о государственной регистрации N 68-01/31-1/2002-4806.
17.01.2002 г. акционерное общество "Отих" заключило договор мены с акционерным обществом "Грита", по условиям которого к последнему перешло право собственности на гараж площадью 1465,4 кв. м, расположенный по адресу г. Тамбов, ул. Московская, 3-а, являющийся предметом договора аренды от 10.01.2002 г.
В свою очередь, акционерное общество "Грита" 31.07.2002 г. заключило договор купли-продажи гаража площадью 1464,8 кв. м и сервисного здания площадью 160, 5 кв. м, расположенных по адресу г. Тамбов, ул. Московская, 3-а, на основании которого по акту приема-передачи от 31.07.2002 г. здание гаража и сервисное помещение, расположенные по адресу г. Тамбов, ул. Московская, 3-а, переданы Тамбовскому государственному университету им. Г.р. Державина.
Переход права зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тамбовской области за государственным регистрационным номером 68-01/31-1/2002-22577, в связи с чем университету выдано свидетельство N 68 АА 180498 от 02.08.2002 г. о праве оперативного управления на спорный гараж.
В соответствии с пунктом 6 договора купли-продажи здание гаража было приобретено университетом с ограничением (обременением) права на основании ранее зарегистрированного договора аренды от 10.01.2002 г. в пользу арендатора - управления сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области.
Запись об обременении внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
05.08.2002 г. университет письмом N 381-01-1151 уведомил управление сельского хозяйства об отказе от исполнения договора аренды и, считая договор аренды расторгнутым с 05.08.2002 г., прекратил использование управлением арендуемого гаража, запретив въезд на территорию гаража его автомашин.
09.09.2002 г. письмом N 310-01-1292 университет направил управлению предложение о перезаключении договора аренды гаража на срок до 31.12.2002 г. с проектом договора о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, возвращенный управлением университету 07.10.2002 г. без подписания со ссылкой на несоответствие условия о сроке действия предлагаемого договора аренды условию ранее заключенного договора аренды от 10.01.2002 г.
Кроме того, стороны не достигли соглашения относительно размера арендной платы.
14.10.2002 г. управлением сельского хозяйства заявлено исковое требование в Арбитражный суд Тамбовской области об устранении препятствий со стороны университета в пользовании арендованным гаражом.
Университетом, в свою очередь, заявлено встречное требование о расторжении договора аренды.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Статьей 617 Кодекса установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно разъяснению, данному Высшим Арбитражным Судом в пункте 23 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом от 11.01.2002 г. N 66, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, сам по себе факт приобретения университетом в оперативное управление обремененного правом аренды гаража не является основанием ни для расторжения, ни для изменения условий заключенного 10.01.2002 г. договора аренды, согласно которому срок аренды гаража устанавливается на 25 лет с момента подписания договора и не может быть пересмотрен ранее, чем через 5 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 2.2 договора), а арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной решением Тамбовской городской Думы от 29.08.2001 г. N 54 и составляет, согласно приложения к договору, являющемуся его неотъемлемой частью, 97 руб. 44 коп. за 1 кв. м, или 142789 руб. в год (пункт 3.1 договора). Арендная плата вносится ежемесячно (пункт 3.3 договора).
Следовательно, в рассматриваемой ситуации порядок расторжения или изменения договора регулируется общими нормами Гражданского кодекса, содержащимися в его главе 29 "Изменение и расторжение договора", а также специальными нормами, предусмотренными главой 34 "Аренда".
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным частью 1 названной статьи, предполагающим нарушение арендатором условий договора аренды.
Согласно части 2 статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Частью 1 статьи 450 установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В части 2 статьи 450 Кодекса указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Согласно части 3 статьи 450 Кодекса, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с разъяснением, данным в пункте 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из изложенного следует, что договор аренды может быть расторгнут:
1) в судебном порядке по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, связанным с нарушением арендатором условий договора, или по основаниям, предусмотренным договором, которые могут быть не связаны с нарушением арендатором договора аренды;
2) во внесудебном порядке по соглашению сторон (часть 1 статьи 450 Гражданского кодекса) или в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, если право одностороннего отказа предусмотрено договором или законом (часть 3 статьи 450 Кодекса).
Как следует из договора аренды от 10.01.2002 г., стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора, заключенного на определенный срок (25 лет) по требованию арендодателя без согласия арендатора в случае, если арендатор не вносит арендные платежи более трех календарных месяцев подряд, допускает нарушения обязательств, вытекающих из договора, по использованию имущества, в пункте 6.3 договора.
В пункте 6.7 договора содержится условие о том, что в случае досрочного расторжения арендодателем в одностороннем порядке настоящего договора арендатор имеет преимущественное право выкупа арендуемого имущества, в пункте 5.2 договора - условие о том, что арендодатель в случае расторжения договор по его инициативе уплачивает в пользу арендатора неустойку в размере 10% стоимости арендованного имущества.
Статьей 421 Гражданского кодекса установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Руководствуясь названными нормами, суд приходит к выводу, что договор аренды от 10.01.2002 г. не содержит условия о праве арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды, поскольку в тексте договора отсутствует буквальное словосочетание, предусматривающее такое право (арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора...).
Наличие в пунктах 5.2, 6.3 и 6.7 договора выражений "арендодатель в случае расторжения настоящего договора по его инициативе..." (пункт 5.2 договора), "досрочное расторжение настоящего договора по требованию арендодателя без согласия арендатора..." (пункт 6.3), "в случае досрочного расторжения арендодателем в одностороннем порядке..." (пункт 6.7) позволяет сделать вывод о том, что стороны договора предусмотрели возможность досрочного судебного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случаях, когда арендатор нарушает условия договора (пункт 6.3 договора), а также в иных случаях, не связанных с нарушением арендодателем условий договора.
При этом, в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, не обусловленной нарушением арендатором условий договора, арендодатель обязан выплатить арендатору неустойку в размере 10% стоимости арендованного имущества (пункт 5.2 договора), а арендатор имеет преимущественное право выкупа арендуемого имущества (пункт 6.7 договора). Пунктом 3.2 договора установлено, что в случае достижения договоренности о выкупе указанного имущества стороны заключают дополнительное соглашение.
Решением по настоящему делу от 13.03.2003 г., оставленным постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.09.2003 г. без изменения в части рассмотрения требований управления сельского хозяйства о понуждении университета к заключению договора купли-продажи спорного гаража в связи с досрочным расторжением договора аренды по инициативе арендодателя, было установлено, что с момента заключения договора купли-продажи гаража между обществом "Грита" и государственным университетом им. Г.Р. Державина указанное имущество перешло в федеральную собственность и может быть отчуждено в частную собственность только в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.
Кроме того, пункт 6.7 договора содержит не безусловное право арендатора на выкуп арендованного имущества в случае расторжения договора аренды, а преимущественное право выкупа, т.е. приоритетное право перед другими покупателями в случае, если собственник примет решение об отчуждении имущества в порядке, предусмотренном законодательством.
Следовательно, в рассматриваемой ситуации право арендодателя на досрочное расторжение договора обусловлено лишь уплатой арендатору неустойки, размер которой согласован в договоре.
Материалами дела доказано, что университет предпринимал меры к перечислению управлению неустойки в сумме 150000 руб. (10% от стоимости арендованного имущества, согласованной в договоре) платежным поручением N 714 от 17.06.2005 г., которая возвращена ему управлением как ошибочно перечисленная. Возражений против размера неустойки управлением в настоящем деле не заявлялось.
Имеющейся в деле перепиской (письма университета от 05.08.2002 г. N 301-01-1158, от 16.08.2002 г. N 310-01-1203, от 09.09.2002 г. N 310-01-1292, от 15.10.2002 г. N 310-01-1532, письма управления от 06.08.2002 г. N 1-31/457, от 07.10.2002 г. N 1-31/563) подтверждается, что до обращения в арбитражный суд университет направлял управлению предложения о расторжении и об изменении договора аренды, отвергнутое последним.
Разрешение возникшего спора по использование спорного имущества в добровольном порядке невозможно.
Основываясь на изложенном, суд считает подлежащим удовлетворению встречное требование университета им. Г.Р. Державина о досрочном расторжении договора аренды от 10.01.2002 г. по основанию, предусмотренному договором аренды.
Что касается требования об устранении препятствий, то, исходя из материалов дела, суд пришел к выводу о доказанности факта чинения арендатору препятствий арендодателем в пользовании арендованным гаражом, поскольку в силу статьи 622 Гражданского кодекса возврат арендованного имущества производится при прекращении договора аренды, который в рассматриваемой ситуации прекращается с момента расторжения договора в судебном порядке.
В то же время, удовлетворение встречного иска о расторжении договора аренды исключает удовлетворение иска об устранении препятствий, что не лишает управление возможности защитить свои нарушенные права иными способами, предусмотренными гражданским законодательством.
Государственная пошлина в сумме 2000 руб., уплаченная по делу управлением сельского хозяйства, возврату не подлежит.
Также не усматривает суд оснований для взыскания с управления в пользу университета пошлины, уплаченной за рассмотрение встречного иска, так как указанная пошлина в сумме 2000 руб. уплачена по квитанции от 18.12.2002 г. физическим лицом Хомутовым, который имеет право обратиться за ее возвратом из бюджета.
Руководствуясь статьями 16, 17, 110, 132, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
В удовлетворении требований управления сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области об устранении препятствий в пользовании имуществом отказать.
Встречное требование Тамбовского государственного университета имени Г.Р. Державина удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды от 10.01.2002 г., государственный регистрационный номер 68-01/31-1/2002-4806 от 15.02.2002 г., заключенный между управлением сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области и закрытым акционерным обществом "Отих", обязав Тамбовский государственный университет имени Г.Р. Державина перечислить управлению сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области неустойку в сумме 150000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий судья
Т.Л.МИХАЙЛОВА
Судьи
В.А.СЕРГУТКИНА
В.А.СКРЫННИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.04.2007 ПО ДЕЛУ N А64-4096/02-17
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 апреля 2007 г. по делу N А64-4096/02-17
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2007 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2007 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи - Михайловой Т.Л.,
судей - Скрынникова В.А.,
Сергуткиной В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Башкатовой Л.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции исковое заявление управления сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области к Тамбовскому государственному университету имени Г.Р. Державина и территориальному управлению Минимущества России по Тамбовской области (в настоящее время - территориальное агентство по управлению федеральным имуществом по Тамбовской области)
об устранении препятствий в пользовании имуществом
и встречное заявление Тамбовского государственного университета имени Г.Р. Державина к управлению сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области о расторжении договора аренды
третьи лица: закрытое акционерное общество "Отих", закрытое акционерное общество "Грита"
при участии в судебном заседании:
от управления сельского хозяйства Тамбовской области: Потемков А.В., главный специалист по доверенности б/н от 01.06.2006,
от университета им Г.Р. Державина: Попов К.А., представитель по доверенности N 09-17-542 от 19.03.2007,
от территориального управления - не явились, уведомлены надлежащим образом,
от третьих лиц: не явились, уведомлены надлежащим образом,
установил:
Управление сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области (далее истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Тамбовскому государственному университету имени Г.Р. Державина (далее - ответчик, университет) и комитету по управлению имуществом Тамбовской области (далее - комитет) об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом и понуждении к совершению сделки по продаже истцу гаража в случае досрочного расторжения договора по инициативе ответчика в одностороннем порядке.
Университетом предъявлен встречный иск о расторжении договора аренды от 10.01.2002 г. здания гаража, литер "А", расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Московская, 3-а, и освобождении указанного здания.
К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены закрытое акционерное общество "Отих" и закрытое акционерное общество "Грита" (определение от 20.12.2003 г.).
В процессе рассмотрения дела Арбитражным судом Тамбовской области была произведена процессуальная замена лица, участвующего в деле: в связи с созданием 05.11.2003 г. территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации и передачей ему полномочий по представлению интересов федеральной собственности на территории Тамбовской области комитет по управлению имуществом Тамбовской области, являющийся вторым ответчиком по делу, определением арбитражного суда от 22.01.2004 г. был заменен на территориальное управление Минимущества России по Тамбовской области (в настоящее время - территориальное агентство по управлению федеральным имуществом по Тамбовской области, далее - территориальное агентство).
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 13.03.2003 г., оставленным постановлением апелляционной инстанции от 27.05.2003 г. без изменения, встречный иск университета удовлетворен, в удовлетворении исковых требований управления отказано.
Постановлением кассационной инстанции от 01.09.2003 г. принятые судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований управления о понуждении университета к заключению договора купли-продажи арендованного имущества оставлены без изменения, в остальной части решение и постановление апелляционной инстанции суда отменены, дело в этой части передано на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Тамбовской области.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 12.02.2004 г. и постановлением апелляционной инстанции от 30.03.2004 г. в удовлетворении исковых требований управления отказано. Встречный иск университета о расторжении договора аренды нежилого имущества удовлетворен, на управление сельского возложена обязанность освободить занимаемое помещение.
Постановлением Федерального Арбитражного Суда Центрального округа от 29.06.2004 г. вынесенные по делу судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.
В новом рассмотрении университет уточнил встречные исковые требования, в соответствии с которыми просил расторгнуть договор аренды со ссылкой на пункт 5.2. договора, полагая, что в нем содержится условие о возможности расторжения договора по инициативе арендодателя.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.02.2005 г. управлению в иске отказано. Встречный иск удовлетворен: договор аренды от 10.01.2002 г. здания гаража площадью 1465,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Московская, 3-а, расторгнут.
Постановлением кассационной инстанции от 27.06.2005 г. решение суда области от 03.02.2005 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В новом рассмотрении управление сельского хозяйства изменило исковые требования и просило суд обязать университет передать управлению гараж площадью 1465.4 кв. метра по ул. Московской, 3а, г. Тамбова.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.05.2006 г. в удовлетворении исковых требований управления и встречных требований университета отказано.
Не согласившись с решением суда от 10.05.2006 г., истец обратился с апелляционной жалобой на него, ссылаясь на несоответствие содержащихся в нем выводов фактическим обстоятельствам дела.
Постановлением от 28.11.2006 г. Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд решение Арбитражного суда Тамбовской области от 10.05.2006 г. отменил по основанию, предусмотренному подпунктом 1 пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - рассмотрение дела арбитражным судом в незаконном составе и перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на основании пункта 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции по правилам суда первой инстанции управление сельского хозяйства вновь заявило ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возвратившись к первоначально заявленному требованию об обязании университета устранить чинимые им управлению препятствия в пользовании арендованным имуществом.
В обоснование указанного требования управление сослалось на то, что с 02.08.2002 г., т.е. с момента получения спорного имущества - гаража, арендованного управлением по договору аренды от 10.01.2002 г., в оперативное управление, университет чинит препятствия управлению в пользовании арендованным гаражом, запретив машинам управления въезд на территорию гаража, сменив охрану и замки.
Университет поддержал ранее заявленное встречное требование о расторжении договора аренды, обосновав его наличием у арендодателя права на расторжение договора аренды от 10.01.2002 г. по инициативе арендодателя с выплатой арендатору неустойки в размере 10 процентов от стоимости арендованного имущества, предусмотренного, по его мнению, в пункте 5.2 договора аренды.
Кроме того, университет считает, что фактически договор аренды от 10.01.2002 г. уже является расторгнутым в одностороннем порядке с 05.08.2002 г. (дата направления управлению письма N 301-01-1151), поскольку буквальное толкование пунктов 5.2 и 6.7 договора аренды от 10.01.2002 г. дает основание полагать, что стороны в указанном договоре согласовали условие именно о праве арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке (пункт 6.7 договора), отказавшись от его исполнения в одностороннем порядке и выплатив арендатору неустойку, предусмотренную пунктом 5.2 договора.
Представители территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тамбовской области, закрытого акционерного общества "Отих" и закрытого акционерного общества "Грита" в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Территориальное агентство заявило письменное ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие его представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.
Изучив имеющиеся материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле и обсудив доводы искового заявления и встречного иска, суд пришел к выводу об обоснованности требований первоначального истца по делу - управления сельского хозяйства и необоснованности встречного иска университета им. Г.Р. Державина.
Как следует из материалов дела, 10.01.2002 г. управлением сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с закрытым акционерным обществом "Отих" (арендодатель), согласно которому по акту приема-передачи от 10.01.2002 г. арендатору в пользование сроком на 25 лет был передан гараж площадью 1465,4 кв. м, расположенный по адресу г. Тамбов, ул. Московская, 3-а.
Указанный договор аренды зарегистрирован Тамбовской областной регистрационной палатой 15.02.2002 г., запись о государственной регистрации N 68-01/31-1/2002-4806.
17.01.2002 г. акционерное общество "Отих" заключило договор мены с акционерным обществом "Грита", по условиям которого к последнему перешло право собственности на гараж площадью 1465,4 кв. м, расположенный по адресу г. Тамбов, ул. Московская, 3-а, являющийся предметом договора аренды от 10.01.2002 г.
В свою очередь, акционерное общество "Грита" 31.07.2002 г. заключило договор купли-продажи гаража площадью 1464,8 кв. м и сервисного здания площадью 160, 5 кв. м, расположенных по адресу г. Тамбов, ул. Московская, 3-а, на основании которого по акту приема-передачи от 31.07.2002 г. здание гаража и сервисное помещение, расположенные по адресу г. Тамбов, ул. Московская, 3-а, переданы Тамбовскому государственному университету им. Г.р. Державина.
Переход права зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тамбовской области за государственным регистрационным номером 68-01/31-1/2002-22577, в связи с чем университету выдано свидетельство N 68 АА 180498 от 02.08.2002 г. о праве оперативного управления на спорный гараж.
В соответствии с пунктом 6 договора купли-продажи здание гаража было приобретено университетом с ограничением (обременением) права на основании ранее зарегистрированного договора аренды от 10.01.2002 г. в пользу арендатора - управления сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области.
Запись об обременении внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
05.08.2002 г. университет письмом N 381-01-1151 уведомил управление сельского хозяйства об отказе от исполнения договора аренды и, считая договор аренды расторгнутым с 05.08.2002 г., прекратил использование управлением арендуемого гаража, запретив въезд на территорию гаража его автомашин.
09.09.2002 г. письмом N 310-01-1292 университет направил управлению предложение о перезаключении договора аренды гаража на срок до 31.12.2002 г. с проектом договора о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, возвращенный управлением университету 07.10.2002 г. без подписания со ссылкой на несоответствие условия о сроке действия предлагаемого договора аренды условию ранее заключенного договора аренды от 10.01.2002 г.
Кроме того, стороны не достигли соглашения относительно размера арендной платы.
14.10.2002 г. управлением сельского хозяйства заявлено исковое требование в Арбитражный суд Тамбовской области об устранении препятствий со стороны университета в пользовании арендованным гаражом.
Университетом, в свою очередь, заявлено встречное требование о расторжении договора аренды.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Статьей 617 Кодекса установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно разъяснению, данному Высшим Арбитражным Судом в пункте 23 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом от 11.01.2002 г. N 66, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, сам по себе факт приобретения университетом в оперативное управление обремененного правом аренды гаража не является основанием ни для расторжения, ни для изменения условий заключенного 10.01.2002 г. договора аренды, согласно которому срок аренды гаража устанавливается на 25 лет с момента подписания договора и не может быть пересмотрен ранее, чем через 5 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 2.2 договора), а арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной решением Тамбовской городской Думы от 29.08.2001 г. N 54 и составляет, согласно приложения к договору, являющемуся его неотъемлемой частью, 97 руб. 44 коп. за 1 кв. м, или 142789 руб. в год (пункт 3.1 договора). Арендная плата вносится ежемесячно (пункт 3.3 договора).
Следовательно, в рассматриваемой ситуации порядок расторжения или изменения договора регулируется общими нормами Гражданского кодекса, содержащимися в его главе 29 "Изменение и расторжение договора", а также специальными нормами, предусмотренными главой 34 "Аренда".
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным частью 1 названной статьи, предполагающим нарушение арендатором условий договора аренды.
Согласно части 2 статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Частью 1 статьи 450 установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В части 2 статьи 450 Кодекса указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Согласно части 3 статьи 450 Кодекса, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с разъяснением, данным в пункте 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из изложенного следует, что договор аренды может быть расторгнут:
1) в судебном порядке по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, связанным с нарушением арендатором условий договора, или по основаниям, предусмотренным договором, которые могут быть не связаны с нарушением арендатором договора аренды;
2) во внесудебном порядке по соглашению сторон (часть 1 статьи 450 Гражданского кодекса) или в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, если право одностороннего отказа предусмотрено договором или законом (часть 3 статьи 450 Кодекса).
Как следует из договора аренды от 10.01.2002 г., стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора, заключенного на определенный срок (25 лет) по требованию арендодателя без согласия арендатора в случае, если арендатор не вносит арендные платежи более трех календарных месяцев подряд, допускает нарушения обязательств, вытекающих из договора, по использованию имущества, в пункте 6.3 договора.
В пункте 6.7 договора содержится условие о том, что в случае досрочного расторжения арендодателем в одностороннем порядке настоящего договора арендатор имеет преимущественное право выкупа арендуемого имущества, в пункте 5.2 договора - условие о том, что арендодатель в случае расторжения договор по его инициативе уплачивает в пользу арендатора неустойку в размере 10% стоимости арендованного имущества.
Статьей 421 Гражданского кодекса установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Руководствуясь названными нормами, суд приходит к выводу, что договор аренды от 10.01.2002 г. не содержит условия о праве арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды, поскольку в тексте договора отсутствует буквальное словосочетание, предусматривающее такое право (арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора...).
Наличие в пунктах 5.2, 6.3 и 6.7 договора выражений "арендодатель в случае расторжения настоящего договора по его инициативе..." (пункт 5.2 договора), "досрочное расторжение настоящего договора по требованию арендодателя без согласия арендатора..." (пункт 6.3), "в случае досрочного расторжения арендодателем в одностороннем порядке..." (пункт 6.7) позволяет сделать вывод о том, что стороны договора предусмотрели возможность досрочного судебного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случаях, когда арендатор нарушает условия договора (пункт 6.3 договора), а также в иных случаях, не связанных с нарушением арендодателем условий договора.
При этом, в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, не обусловленной нарушением арендатором условий договора, арендодатель обязан выплатить арендатору неустойку в размере 10% стоимости арендованного имущества (пункт 5.2 договора), а арендатор имеет преимущественное право выкупа арендуемого имущества (пункт 6.7 договора). Пунктом 3.2 договора установлено, что в случае достижения договоренности о выкупе указанного имущества стороны заключают дополнительное соглашение.
Решением по настоящему делу от 13.03.2003 г., оставленным постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.09.2003 г. без изменения в части рассмотрения требований управления сельского хозяйства о понуждении университета к заключению договора купли-продажи спорного гаража в связи с досрочным расторжением договора аренды по инициативе арендодателя, было установлено, что с момента заключения договора купли-продажи гаража между обществом "Грита" и государственным университетом им. Г.Р. Державина указанное имущество перешло в федеральную собственность и может быть отчуждено в частную собственность только в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.
Кроме того, пункт 6.7 договора содержит не безусловное право арендатора на выкуп арендованного имущества в случае расторжения договора аренды, а преимущественное право выкупа, т.е. приоритетное право перед другими покупателями в случае, если собственник примет решение об отчуждении имущества в порядке, предусмотренном законодательством.
Следовательно, в рассматриваемой ситуации право арендодателя на досрочное расторжение договора обусловлено лишь уплатой арендатору неустойки, размер которой согласован в договоре.
Материалами дела доказано, что университет предпринимал меры к перечислению управлению неустойки в сумме 150000 руб. (10% от стоимости арендованного имущества, согласованной в договоре) платежным поручением N 714 от 17.06.2005 г., которая возвращена ему управлением как ошибочно перечисленная. Возражений против размера неустойки управлением в настоящем деле не заявлялось.
Имеющейся в деле перепиской (письма университета от 05.08.2002 г. N 301-01-1158, от 16.08.2002 г. N 310-01-1203, от 09.09.2002 г. N 310-01-1292, от 15.10.2002 г. N 310-01-1532, письма управления от 06.08.2002 г. N 1-31/457, от 07.10.2002 г. N 1-31/563) подтверждается, что до обращения в арбитражный суд университет направлял управлению предложения о расторжении и об изменении договора аренды, отвергнутое последним.
Разрешение возникшего спора по использование спорного имущества в добровольном порядке невозможно.
Основываясь на изложенном, суд считает подлежащим удовлетворению встречное требование университета им. Г.Р. Державина о досрочном расторжении договора аренды от 10.01.2002 г. по основанию, предусмотренному договором аренды.
Что касается требования об устранении препятствий, то, исходя из материалов дела, суд пришел к выводу о доказанности факта чинения арендатору препятствий арендодателем в пользовании арендованным гаражом, поскольку в силу статьи 622 Гражданского кодекса возврат арендованного имущества производится при прекращении договора аренды, который в рассматриваемой ситуации прекращается с момента расторжения договора в судебном порядке.
В то же время, удовлетворение встречного иска о расторжении договора аренды исключает удовлетворение иска об устранении препятствий, что не лишает управление возможности защитить свои нарушенные права иными способами, предусмотренными гражданским законодательством.
Государственная пошлина в сумме 2000 руб., уплаченная по делу управлением сельского хозяйства, возврату не подлежит.
Также не усматривает суд оснований для взыскания с управления в пользу университета пошлины, уплаченной за рассмотрение встречного иска, так как указанная пошлина в сумме 2000 руб. уплачена по квитанции от 18.12.2002 г. физическим лицом Хомутовым, который имеет право обратиться за ее возвратом из бюджета.
Руководствуясь статьями 16, 17, 110, 132, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
В удовлетворении требований управления сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области об устранении препятствий в пользовании имуществом отказать.
Встречное требование Тамбовского государственного университета имени Г.Р. Державина удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды от 10.01.2002 г., государственный регистрационный номер 68-01/31-1/2002-4806 от 15.02.2002 г., заключенный между управлением сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области и закрытым акционерным обществом "Отих", обязав Тамбовский государственный университет имени Г.Р. Державина перечислить управлению сельского хозяйства и продовольствия Тамбовской области неустойку в сумме 150000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий судья
Т.Л.МИХАЙЛОВА
Судьи
В.А.СЕРГУТКИНА
В.А.СКРЫННИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)