Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2015 N 09АП-31164/2015 ПО ДЕЛУ N А40-165508/2014

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2015 г. N 09АП-31164/2015

Дело N А40-165508/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17.08.2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 20.08.2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.
судей Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Абдуловой Э.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ДГИ г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 июня 2015 г.
по делу N А40-165508/14, принятое судьей Е.А. Зотовой,
по иску ООО Фирма "Московская пчела"
к ДГИ г. Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
- от истца: Гаранжа С.А. по дов. от 23.04.2015, Павлов В.М. по дов. от 11.12.2014;
- от ответчика: Медушевская Т.В. по дов. от 30.12.2014;
- ООО Фирма "Московская пчела" обратилось с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ изменений предмета иска, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 396,8 кв. м (подвал, помещение VII - комнаты 1, 2, 4 - 6; этаж 1, помещение III - комнаты 1 - 4, 4а, 5 - 14), расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский пр-кт, д. 77, корп. 1, путем внесения изменений в пункт 3.1 договора, установив цену договора в размере 40 525 000 рублей без учета НДС, и в пункт 3.4 договора, установив ежемесячный платеж в размере 1 125 694 рубля 44 коп.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 11.06.2015 года требования истца удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании ответчик полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия

установила:

следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 396,8 кв. м (подвал, помещение VII - комнаты 1, 2, 4 - 6; этаж 1, помещение III - комнаты 1 - 4, 4а, 5 - 14), расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский пр-кт, д. 77, корп. 1, на основании договора аренды, заключенного с ответчиком, от 09.01.1997 г. N 7-29/97, объект принадлежит на праве собственности городу Москве (запись о государственной регистрации права N 77-77-06/042/2007-479.
29 апреля 2014 г. истец обратился в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о выкупе спорного объекта недвижимости.
31 июля 2014 г. (исх. N 33-5-13312/14-(1)-0) Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 396,8 кв. м (подвал, помещение VII - комнаты 1, 2, 4 - 6; этаж 1, помещение III - комнаты 1 - 4, 4а, 5 - 14), расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский пр-кт, д. 77, корп. 1, согласно условиям которого, цена договора составила 132 426 000 рублей.
Письмом от 25 августа 2014 г. N 4-25/08 истец выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, о подписании договора купли-продажи недвижимости, с протоколом разногласий указав в редакции покупателя (истца) цену, в соответствии выводами независимого оценщика (отчет N Н-1407241 от 31 июля 2014 г.) в размере 46 834 000 руб.
Ответчик на предложение истца согласовать условия договора в части уменьшения цены объекта не ответил.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок протокол разногласий не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, судом первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, о чем вынесено Определение от 03 февраля 2015 г.
Проведение оценочной экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью "ЭКСОН" (эксперт Шевченко Оксана Владимировна). Перед экспертом был поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 396,8 кв. м (подвал, помещение VII - комнаты 1, 2, 4 - 6; этаж 1, помещение III - комнаты 1 - 4, 4а, 5 - 14), расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский пр-кт, д. 77, корп. 1, по состоянию на 29 апреля 2014 года?
Согласно полученному отчету эксперта от 20.03.2015 г. исх. N 1504-0303 рыночная цена объекта недвижимости общей площадью 396,8 кв. м (подвал, помещение VII - комнаты 1, 2, 4 - 6; этаж 1, помещение III - комнаты 1 - 4, 4а, 5 - 14), расположенного по адресу: г. Москва, Ленинский пр-кт, д. 77, корп. 1, без учета НДС по состоянию на 22.08.2014 г. составляет 40 525 000 рублей
Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Оценив экспертное заключение Общества с ограниченной ответственностью "ЭКСОН" (эксперт Шевченко Оксана Владимировна), содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям ст. 86 АПК РФ, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно является надлежащим и достоверным доказательством по делу, поскольку представлено именно в рамках проведения судебной экспертизы, когда эксперт-оценщик был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью "ЭКСОН" (эксперт Шевченко Оксана Владимировна) соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (Приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N 2 (Приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (Приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N 7 (Приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611). Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта, суд не усматривает.
Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. 176, 265, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2015 г. по делу N А40-165508/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА

Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
Е.Е.КУЗНЕЦОВА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)