Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Дубовская О.М.
судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи: ФИО2,
судей: ФИО3, ФИО4,
при секретаре Е.Е.В.,
с участием Б.С.В., представителя Ж.С.В. - Г.Е.А. (по довер.),
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО4
дело по апелляционной жалобе Ж.С.В.,
на решение "..." районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
по иску Ж.С.В. к Б.А.В., Б.С.В. о признании договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность, договора купли-продажи недействительными, вселении, по встречному исковому заявлению Б.С.В., действующей за себя и несовершеннолетнего сына Б.П.С. к Ж.С.В., Б.А.В., администрации города г. Н. Новгорода о признании договора безвозмездной передаче жилого помещения в собственность действительным,
установила:
ФИО5В. обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчикам о признании договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность недействительным, вселении, об обязании передать ключи от спорного жилого помещения.
В обоснование исковых требований указала, что на основании ордера N "..." от ДД.ММ.ГГГГ их семье была предоставлена двухкомнатная изолированная квартира N "...", в доме "..." г. Н. Новгорода. В спорной квартире были зарегистрированы и проживали: она (Ж.С.В.), ее родной брат - Б.А.В. и его несовершеннолетний сын - Б.В.А.
Весной 2012 года вместе с братом они решили приватизировать квартиру. Б.А.В. обратился за помощью в оформлении документов к риэлтору Т.О.В., на которую ДД.ММ.ГГГГ брат оформил нотариальную доверенность. При встрече с риэлтором, для оформления нотариальной доверенности, Т.О.В. предложила им оформить договор о приватизации на одного только брата, чтобы быстрее сделать все необходимые документы, заверив при этом, что ее права, как собственника квартиры, не будут ущемлены. Позднее ей стало известно, что брат снял с регистрационного учета в квартире своего сына. ДД.ММ.ГГГГ, риэлтор, действуя по доверенности от имени Б.А.В., заключила договор о безвозмездной передаче жилого помещения (спорной квартиры) в собственность. ДД.ММ.ГГГГ на имя Б.А.В. было получено риэлтором Свидетельство о государственной регистрации права на спорное жилое помещение. В настоящее время отношения между ней и братом испортились, Б. не впускает ее в спорную квартиру.
Своими действиями брат ввел ее в заблуждение относительно заключения договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность.
Ввиду изложенного, истица просила суд:
Признать недействительным договор о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией города Н. Новгорода и Б.А.В., на передачу в собственность Б.А.В. квартиры N "..." в доме "...2 г. Н. Новгорода; Вселить ее, Ж.С.В., в спорное жилое помещение, обязав Б.А.В. передать ей ключи от спорной квартиры.
В ходе судебного разбирательства истица дополнила свои требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила также суд признать договор продажи спорной квартиры, заключенный между Т.О.В., действующей на основании доверенности за Б.А.В., с одной стороны, и Б.С.В., действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына - Б.П.С.
Б.С.В., не признав иска, обратилась в суд со встречными исковыми требованиями Ж.С.В., Б.А.В., администрации города г. Н. Новгорода о признании договора безвозмездной передаче жилого помещения в собственность действительным, указывая, что Ж.С.В. перед оформлением согласия от ДД.ММ.ГГГГ на отказ от приватизации, была осведомлена о том, что спорная квартира оформляется в собственность исключительно для продажи квартиры. У Ж.С.В. нет оснований признавать договор о безвозмездной передаче жилья в собственность, поскольку никто ее не обманывал, в заблуждении относительно сделки не вводил. Просила суд отказать в удовлетворении исковых требований Ж.С.В.
В судебном заседании Ж.С.В. поддержала исковые требования, пояснив, что до 2010 года проживала в спорной квартире, пока не сломалось АГВ, пришлось переехать жить к мужу. В дальнейшем Б.А.В. (брат) перестал оплачивать коммунальные услуги. Он предложил приватизировать квартиру, однако была задолженность по коммунальным услугам и сломался АГВ. Б.А.В., не известив ее, выдал доверенность на оформление документов риэлтору. Считает, что ее ввели в заблуждение, приватизировав квартиру на одного человека. Ее права, как собственника, нарушены. В настоящее время ей негде проживать, иного жилья нет. Просила суд удовлетворить ее требования о признании договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность - недействительным, вселении в квартиру, об обязании Б.С.В. передать ей ключи от спорного жилого помещения, о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения. Встречный иск Б.С. В. просила оставить - без удовлетворения.
Представитель истицы Г.Е.А. поддержала требования своего доверителя. Пояснила, что спорная квартира предоставлялась на основании ордера бабушке истицы. В спорной квартире были зарегистрированы: Ж.С.В., Б.А.В. и его несовершеннолетний сын. Ж.С.В. с Б.А.В. решили оформить договор на приватизацию квартиры. Ж.С.В. не знала, что брат выдаст доверенность на риэлтора с расширенным кругом полномочий. ИП П. ввела ее в заблуждение относительно сделки, под напором агента Ж.С.В. дала письменный отказ от приватизации квартиры. По данному факту заведен материал проверки. Ж. сохранила свое право на жилье, просила отказать Б.С.В. во встречных требованиях.
В судебном заседании Б.С.В. поддержала встречный иск в полном объеме. Иск Ж.С.В. не признала. Пояснила, что до заключения сделки встречалась со сторонами. Деньги за покупку спорной квартиры передала агенту Б.А.В. - Т.О.В.. Истицу никто не обманывал, она изначально знала, с какой целью приватизировали квартиру, а именно: для последующей продажи. На момент подачи документов на регистрацию в Управление Регистрационной службы в спорной квартире было зарегистрировано два человека: Б.А.В. и его сестра - Ж.С.В.
ФИО6В. - Л.И.А. - с иском Ж.С.В. не согласился, встречные требования поддержал.
Представитель администрации города Н. Новгорода - П.Л.И.,- просила в требованиях к администрации г. Н. Новгорода отказать в полном объеме, рассмотреть дела в ее отсутствие.
Б.А.В. в судебное заседание не явился, поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Исковые требования Ж.С.В. признает в полном объеме. Ранее пояснял, что денег от продажи квартиры от Б.С.В. не получал.
Решением "..." районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:
В удовлетворении исковых требований Ж.С.В. к Б.А.В., Б.С.В. о признании договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность, договора купли-продажи недействительными, вселении - отказать в полном объеме.
Исковые требования Б.С.В., действующей за себя и несовершеннолетнего сына Б.П.С. к Ж.С.В., Б.А.В., администрации города г. Н. Новгорода о признании договора безвозмездной передаче жилого помещения в собственность действительным - удовлетворить.
Признать договор безвозмездной передаче жилого помещения по адресу: "...", в собственность, заключенным - ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и Б.А.В. - действительным.
В апелляционной жалобе Ж.С.В. ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, указывая, что судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют материалам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения явившихся по делу лиц, находит жалобу Ж.С.В. подлежащей удовлетворению частично.
В соответствии с нормами ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем:
- признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;
- В соответствии с п. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Согласно статье 1 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
В соответствии со статьей 2 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
В соответствии со статьей 6 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд".
Согласно статье 7 Закона РФ от N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По делу установлено, что спорное жилое помещение представляет собой изолированную двухкомнатную квартиру, общей площадью - 37, 1 кв. м, в том числе жилой 27, 5 кв. м, расположенную по адресу: "...".
ДД.ММ.ГГГГ Б.А.В. выдана на имя Т.О.В. доверенность, удостоверенная нотариусом Ч.В.А., которой он уполномочил ее быть его представителем во всех органах государственной власти и местного самоуправления, администрации г. Н. Новгорода и районов по подготовке документов на продажу спорной квартиры; продать за цену и на условиях по ее усмотрению принадлежащую ему квартиру и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, заключить и подписать договор продажи, дополнительные соглашения к договору продажи, передаточный акт, предварительный договор, получить причитающиеся ему от продажи деньги (л.д. 38).
В ходе рассмотрения дела установлено, что в момент заключения договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность Ж.С.В. отказалась от участия в приватизации, несовершеннолетний Б.В.А. снят с регистрационного учета, что не оспаривалось сторонами и подтверждается копией лицевого счета (л.д. 9). В приватизации спорного жилого помещения Ж.С.В. участия не принимала, что не оспаривалось сторонами в суде и подтверждается копией приватизационного дела (л.д. 47).
Из материалов приватизационного дела N "..." от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ Ж.С.В. дано письменное, нотариально заверенное, согласие "..." Б.А.В. на отказ в приватизации спорного жилого помещения (л.д. 83).
На основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от ДД.ММ.ГГГГ Б.А.В. является собственником квартиры N "..." (л.д. 10, 46). Собственность на квартиру за Б.А.В. зарегистрирована в установленном законом порядке (л.д. 10, 11).
ДД.ММ.ГГГГ между Б.С.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего сына Б.П.С., и Б.А.В., в лице Т.О.В., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен договор купли-продажи квартиры "..." (л.д. 92). Б.С.В., как покупатель квартиры, выполнила свои обязательства в полном объеме, передав уполномоченному собственником (продавцом) лицу денежные средства за покупаемый объект, что подтверждается расписками Т.О.В. от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 94, 95).
Данное обстоятельство подтверждается также п. 3 договора купли-продажи, согласно которому указанная квартира и доля в праве собственности на общее имущество жилого дома оценивается по обоюдному соглашению сторон и продана за "..." рублей, которые покупатели уплатили продавцу до подписания настоящего договора.
В деле имеется расписка о получении Б.А.В. ДД.ММ.ГГГГ от Т.О.В. "..." рублей (л.д. 98).
Спорное жилое помещение передано Б.С.А. на основании акта приема-передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 93).
ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по <адрес> были сданы документы на регистрацию договора и перехода права и права общей долевой собственности на квартиру с ответчика на Б.С.В. и Б.П.С.
ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по <адрес> поступило распоряжение Б.А.В. об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной на имя Т.О.В.
ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и перехода прав собственности на спорную квартиру на Б.С.В. и ее сына была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Б.А.В.
Решением "..." районного суда г. Н-Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены исковые требования Б.С.В., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего сына Б.П.С. к Б.А.В. о государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры. Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение оставлено без изменения и вступило в законную силу (л.д. 112-120).
В ходе судебного разбирательства Ж.С.В. не представлено достоверных доказательств в подтверждение своих доводов по факту недействительности заключения сделок, того, что при оформлении нотариального согласия она была введена в заблуждение, в результате чего отказалась от участия в приватизации.
Таким образом, дав оценку приведенным выше обстоятельствам заключения договоров приватизации жилья и купли-продажи спорной квартиры, сославшись на нормы Закона РФ от N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", а также ст. ст. 166, 167, 168, 171, 178, 182, 218 ГК РФ, суд пришел к обоснованному и правильному выводу об отсутствии оснований для признания указанных сделок недействительными, отказав Ж.С.В. в удовлетворении иска о признании недействительным договора о безвозмездной передаче спорного жилого помещения в собственность, так как он заключен в соответствии с действующим законодательством, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, которой распорядился ее единственный собственник - Б.А.В., удовлетворил иск Б.С.В. о признании заключенного ею договора купли-продажи квартиры действительным, поскольку договор заключен в установленным законом порядке и в полном соответствии с законом.
В то же время, отказывая Ж.С.В. в удовлетворении иска о вселении в квартиру, передаче ей ключей от спорной квартиры, суд не учел, что статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что действие положений части 3 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.
Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.
По данному делу Ж.С.В. отказалась от своего права на приватизацию спорной квартиры, настаивает на сохранении своего права пользования квартирой после ее продажи Б.А.В. Б.С.В., вследствие чего удовлетворение иска Б.С.В. о ее выселении не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене, с вынесением решения об удовлетворении иска Ж.С.В. в этой части, обязании Б.С.В. предоставить ей ключи от спорной квартиры.
Указание судом в качестве основания для удовлетворения иска Б.С.В. в приведенной части на те обстоятельства, что: приватизация квартиры осуществлялась с целью дальнейшей продажи квартиры, о чем Ж.С.В. было известно; она подала в суд исковое заявление в "..." районный суд г. Н.Новгорода о взыскании денежных средств по оспариваемому ею договору купли-продажи к одному из риэлторов - ИП П.Н.А.- в сумме "..." тыс. рублей на основании гарантийного обязательства, данного последней при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - не может быть принято в качестве основания для иного вывода, так как Ж.С.В. не является собственником спорной квартиры, стороной предварительного или основного договора об отчуждения спорного жилья Б.А.В., в названных договорах нет обязательств продавцов о передаче ей каких-либо сумм (л.д. 80, 92, 93, 99), Ж.С.В. не брала каких-либо обязательств по освобождению квартиры, снятию с регистрационного учета из нее и.т.д.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение "..." районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части отказа Ж.С.В. в иске к Б.С.В., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего сына Б.П.С. о вселении в квартиру "...", передаче ключей от квартиры. Вынести по делу в этой части новое решение.
Исковые требования Ж.С.В. к Б.С.В. действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего сына Б.П.С., о вселении в квартиру "...", передаче ключей от квартиры удовлетворить.
ФИО7В. в квартиру "...", обязав Б.С.В. передать ей ключи от дверей указанной квартиры.
В остальной части решение суда оставить без изменения. а апелляционную жалобу Ж.С.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судья Дубовская О.М.
судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи: ФИО2,
судей: ФИО3, ФИО4,
при секретаре Е.Е.В.,
с участием Б.С.В., представителя Ж.С.В. - Г.Е.А. (по довер.),
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО4
дело по апелляционной жалобе Ж.С.В.,
на решение "..." районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
по иску Ж.С.В. к Б.А.В., Б.С.В. о признании договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность, договора купли-продажи недействительными, вселении, по встречному исковому заявлению Б.С.В., действующей за себя и несовершеннолетнего сына Б.П.С. к Ж.С.В., Б.А.В., администрации города г. Н. Новгорода о признании договора безвозмездной передаче жилого помещения в собственность действительным,
установила:
ФИО5В. обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчикам о признании договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность недействительным, вселении, об обязании передать ключи от спорного жилого помещения.
В обоснование исковых требований указала, что на основании ордера N "..." от ДД.ММ.ГГГГ их семье была предоставлена двухкомнатная изолированная квартира N "...", в доме "..." г. Н. Новгорода. В спорной квартире были зарегистрированы и проживали: она (Ж.С.В.), ее родной брат - Б.А.В. и его несовершеннолетний сын - Б.В.А.
Весной 2012 года вместе с братом они решили приватизировать квартиру. Б.А.В. обратился за помощью в оформлении документов к риэлтору Т.О.В., на которую ДД.ММ.ГГГГ брат оформил нотариальную доверенность. При встрече с риэлтором, для оформления нотариальной доверенности, Т.О.В. предложила им оформить договор о приватизации на одного только брата, чтобы быстрее сделать все необходимые документы, заверив при этом, что ее права, как собственника квартиры, не будут ущемлены. Позднее ей стало известно, что брат снял с регистрационного учета в квартире своего сына. ДД.ММ.ГГГГ, риэлтор, действуя по доверенности от имени Б.А.В., заключила договор о безвозмездной передаче жилого помещения (спорной квартиры) в собственность. ДД.ММ.ГГГГ на имя Б.А.В. было получено риэлтором Свидетельство о государственной регистрации права на спорное жилое помещение. В настоящее время отношения между ней и братом испортились, Б. не впускает ее в спорную квартиру.
Своими действиями брат ввел ее в заблуждение относительно заключения договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность.
Ввиду изложенного, истица просила суд:
Признать недействительным договор о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией города Н. Новгорода и Б.А.В., на передачу в собственность Б.А.В. квартиры N "..." в доме "...2 г. Н. Новгорода; Вселить ее, Ж.С.В., в спорное жилое помещение, обязав Б.А.В. передать ей ключи от спорной квартиры.
В ходе судебного разбирательства истица дополнила свои требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила также суд признать договор продажи спорной квартиры, заключенный между Т.О.В., действующей на основании доверенности за Б.А.В., с одной стороны, и Б.С.В., действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына - Б.П.С.
Б.С.В., не признав иска, обратилась в суд со встречными исковыми требованиями Ж.С.В., Б.А.В., администрации города г. Н. Новгорода о признании договора безвозмездной передаче жилого помещения в собственность действительным, указывая, что Ж.С.В. перед оформлением согласия от ДД.ММ.ГГГГ на отказ от приватизации, была осведомлена о том, что спорная квартира оформляется в собственность исключительно для продажи квартиры. У Ж.С.В. нет оснований признавать договор о безвозмездной передаче жилья в собственность, поскольку никто ее не обманывал, в заблуждении относительно сделки не вводил. Просила суд отказать в удовлетворении исковых требований Ж.С.В.
В судебном заседании Ж.С.В. поддержала исковые требования, пояснив, что до 2010 года проживала в спорной квартире, пока не сломалось АГВ, пришлось переехать жить к мужу. В дальнейшем Б.А.В. (брат) перестал оплачивать коммунальные услуги. Он предложил приватизировать квартиру, однако была задолженность по коммунальным услугам и сломался АГВ. Б.А.В., не известив ее, выдал доверенность на оформление документов риэлтору. Считает, что ее ввели в заблуждение, приватизировав квартиру на одного человека. Ее права, как собственника, нарушены. В настоящее время ей негде проживать, иного жилья нет. Просила суд удовлетворить ее требования о признании договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность - недействительным, вселении в квартиру, об обязании Б.С.В. передать ей ключи от спорного жилого помещения, о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения. Встречный иск Б.С. В. просила оставить - без удовлетворения.
Представитель истицы Г.Е.А. поддержала требования своего доверителя. Пояснила, что спорная квартира предоставлялась на основании ордера бабушке истицы. В спорной квартире были зарегистрированы: Ж.С.В., Б.А.В. и его несовершеннолетний сын. Ж.С.В. с Б.А.В. решили оформить договор на приватизацию квартиры. Ж.С.В. не знала, что брат выдаст доверенность на риэлтора с расширенным кругом полномочий. ИП П. ввела ее в заблуждение относительно сделки, под напором агента Ж.С.В. дала письменный отказ от приватизации квартиры. По данному факту заведен материал проверки. Ж. сохранила свое право на жилье, просила отказать Б.С.В. во встречных требованиях.
В судебном заседании Б.С.В. поддержала встречный иск в полном объеме. Иск Ж.С.В. не признала. Пояснила, что до заключения сделки встречалась со сторонами. Деньги за покупку спорной квартиры передала агенту Б.А.В. - Т.О.В.. Истицу никто не обманывал, она изначально знала, с какой целью приватизировали квартиру, а именно: для последующей продажи. На момент подачи документов на регистрацию в Управление Регистрационной службы в спорной квартире было зарегистрировано два человека: Б.А.В. и его сестра - Ж.С.В.
ФИО6В. - Л.И.А. - с иском Ж.С.В. не согласился, встречные требования поддержал.
Представитель администрации города Н. Новгорода - П.Л.И.,- просила в требованиях к администрации г. Н. Новгорода отказать в полном объеме, рассмотреть дела в ее отсутствие.
Б.А.В. в судебное заседание не явился, поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Исковые требования Ж.С.В. признает в полном объеме. Ранее пояснял, что денег от продажи квартиры от Б.С.В. не получал.
Решением "..." районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:
В удовлетворении исковых требований Ж.С.В. к Б.А.В., Б.С.В. о признании договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность, договора купли-продажи недействительными, вселении - отказать в полном объеме.
Исковые требования Б.С.В., действующей за себя и несовершеннолетнего сына Б.П.С. к Ж.С.В., Б.А.В., администрации города г. Н. Новгорода о признании договора безвозмездной передаче жилого помещения в собственность действительным - удовлетворить.
Признать договор безвозмездной передаче жилого помещения по адресу: "...", в собственность, заключенным - ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и Б.А.В. - действительным.
В апелляционной жалобе Ж.С.В. ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, указывая, что судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют материалам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения явившихся по делу лиц, находит жалобу Ж.С.В. подлежащей удовлетворению частично.
В соответствии с нормами ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем:
- признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;
- В соответствии с п. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Согласно статье 1 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
В соответствии со статьей 2 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
В соответствии со статьей 6 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд".
Согласно статье 7 Закона РФ от N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По делу установлено, что спорное жилое помещение представляет собой изолированную двухкомнатную квартиру, общей площадью - 37, 1 кв. м, в том числе жилой 27, 5 кв. м, расположенную по адресу: "...".
ДД.ММ.ГГГГ Б.А.В. выдана на имя Т.О.В. доверенность, удостоверенная нотариусом Ч.В.А., которой он уполномочил ее быть его представителем во всех органах государственной власти и местного самоуправления, администрации г. Н. Новгорода и районов по подготовке документов на продажу спорной квартиры; продать за цену и на условиях по ее усмотрению принадлежащую ему квартиру и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, заключить и подписать договор продажи, дополнительные соглашения к договору продажи, передаточный акт, предварительный договор, получить причитающиеся ему от продажи деньги (л.д. 38).
В ходе рассмотрения дела установлено, что в момент заключения договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность Ж.С.В. отказалась от участия в приватизации, несовершеннолетний Б.В.А. снят с регистрационного учета, что не оспаривалось сторонами и подтверждается копией лицевого счета (л.д. 9). В приватизации спорного жилого помещения Ж.С.В. участия не принимала, что не оспаривалось сторонами в суде и подтверждается копией приватизационного дела (л.д. 47).
Из материалов приватизационного дела N "..." от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ Ж.С.В. дано письменное, нотариально заверенное, согласие "..." Б.А.В. на отказ в приватизации спорного жилого помещения (л.д. 83).
На основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от ДД.ММ.ГГГГ Б.А.В. является собственником квартиры N "..." (л.д. 10, 46). Собственность на квартиру за Б.А.В. зарегистрирована в установленном законом порядке (л.д. 10, 11).
ДД.ММ.ГГГГ между Б.С.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего сына Б.П.С., и Б.А.В., в лице Т.О.В., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен договор купли-продажи квартиры "..." (л.д. 92). Б.С.В., как покупатель квартиры, выполнила свои обязательства в полном объеме, передав уполномоченному собственником (продавцом) лицу денежные средства за покупаемый объект, что подтверждается расписками Т.О.В. от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 94, 95).
Данное обстоятельство подтверждается также п. 3 договора купли-продажи, согласно которому указанная квартира и доля в праве собственности на общее имущество жилого дома оценивается по обоюдному соглашению сторон и продана за "..." рублей, которые покупатели уплатили продавцу до подписания настоящего договора.
В деле имеется расписка о получении Б.А.В. ДД.ММ.ГГГГ от Т.О.В. "..." рублей (л.д. 98).
Спорное жилое помещение передано Б.С.А. на основании акта приема-передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 93).
ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по <адрес> были сданы документы на регистрацию договора и перехода права и права общей долевой собственности на квартиру с ответчика на Б.С.В. и Б.П.С.
ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по <адрес> поступило распоряжение Б.А.В. об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной на имя Т.О.В.
ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и перехода прав собственности на спорную квартиру на Б.С.В. и ее сына была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Б.А.В.
Решением "..." районного суда г. Н-Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены исковые требования Б.С.В., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего сына Б.П.С. к Б.А.В. о государственной регистрации договора купли-продажи спорной квартиры. Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение оставлено без изменения и вступило в законную силу (л.д. 112-120).
В ходе судебного разбирательства Ж.С.В. не представлено достоверных доказательств в подтверждение своих доводов по факту недействительности заключения сделок, того, что при оформлении нотариального согласия она была введена в заблуждение, в результате чего отказалась от участия в приватизации.
Таким образом, дав оценку приведенным выше обстоятельствам заключения договоров приватизации жилья и купли-продажи спорной квартиры, сославшись на нормы Закона РФ от N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", а также ст. ст. 166, 167, 168, 171, 178, 182, 218 ГК РФ, суд пришел к обоснованному и правильному выводу об отсутствии оснований для признания указанных сделок недействительными, отказав Ж.С.В. в удовлетворении иска о признании недействительным договора о безвозмездной передаче спорного жилого помещения в собственность, так как он заключен в соответствии с действующим законодательством, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, которой распорядился ее единственный собственник - Б.А.В., удовлетворил иск Б.С.В. о признании заключенного ею договора купли-продажи квартиры действительным, поскольку договор заключен в установленным законом порядке и в полном соответствии с законом.
В то же время, отказывая Ж.С.В. в удовлетворении иска о вселении в квартиру, передаче ей ключей от спорной квартиры, суд не учел, что статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что действие положений части 3 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.
Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.
По данному делу Ж.С.В. отказалась от своего права на приватизацию спорной квартиры, настаивает на сохранении своего права пользования квартирой после ее продажи Б.А.В. Б.С.В., вследствие чего удовлетворение иска Б.С.В. о ее выселении не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене, с вынесением решения об удовлетворении иска Ж.С.В. в этой части, обязании Б.С.В. предоставить ей ключи от спорной квартиры.
Указание судом в качестве основания для удовлетворения иска Б.С.В. в приведенной части на те обстоятельства, что: приватизация квартиры осуществлялась с целью дальнейшей продажи квартиры, о чем Ж.С.В. было известно; она подала в суд исковое заявление в "..." районный суд г. Н.Новгорода о взыскании денежных средств по оспариваемому ею договору купли-продажи к одному из риэлторов - ИП П.Н.А.- в сумме "..." тыс. рублей на основании гарантийного обязательства, данного последней при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - не может быть принято в качестве основания для иного вывода, так как Ж.С.В. не является собственником спорной квартиры, стороной предварительного или основного договора об отчуждения спорного жилья Б.А.В., в названных договорах нет обязательств продавцов о передаче ей каких-либо сумм (л.д. 80, 92, 93, 99), Ж.С.В. не брала каких-либо обязательств по освобождению квартиры, снятию с регистрационного учета из нее и.т.д.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение "..." районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части отказа Ж.С.В. в иске к Б.С.В., действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего сына Б.П.С. о вселении в квартиру "...", передаче ключей от квартиры. Вынести по делу в этой части новое решение.
Исковые требования Ж.С.В. к Б.С.В. действующей от своего имени и от имени несовершеннолетнего сына Б.П.С., о вселении в квартиру "...", передаче ключей от квартиры удовлетворить.
ФИО7В. в квартиру "...", обязав Б.С.В. передать ей ключи от дверей указанной квартиры.
В остальной части решение суда оставить без изменения. а апелляционную жалобу Ж.С.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)