Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Романова Е.В.
Докладчик: Верещагин Г.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:
председательствующего Гаркавенко И.В.,
судей Верещагина Г.С., Котова Д.О.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске дело по апелляционной жалобе истцов З.М. и З.И. на решение Октябрьского районного суда города Архангельска от 07 августа 2013 года, которым постановлено:
"в удовлетворении исковых требований З.М., З.И. к Т.И. о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества отказать".
Заслушав доклад судьи Верещагина Г.С., судебная коллегия
установила:
З.М. и З.И. обратились в суд с иском к Т.И. о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества.
В обоснование заявленных требований указали, что 01 июня 2007 года между истцами (продавцы) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по проспекту <...> в городе Архангельске.
В соответствии с п. 4 договора оплата квартиры производилась частично за счет личных средств, частично за счет заемных средств, полученных ответчиком в АКБ <...> по кредитному договору N <...> от 25 мая 2007 года. В силу указанного договора до полного погашения кредита квартира находится в залоге у банка. 06 июня 2007 года между ответчиком (продавцом) и истцами (покупателями) был заключен договор купли-продажи той же квартиры. Договором было предусмотрено, что оформление права собственности истцов на квартиру происходит после полного погашения ими кредитного договора N <...> от 25 мая 2007 года. Истцы получили от ответчика график платежей и производят по нему оплату вместо него. Регистрация договора произведена не была, истцы полагали, что в ней нет необходимости, поскольку договор фактически исполнялся обеими сторонами. В настоящее время сложилась правовая неопределенность, которая затрагивает их права: они исполняют сделку, которая не прошла государственную регистрацию, в то время как ответчик прекратил с ними любые контакты. Они опасаются, что ответчик после выплаты денежных средств по кредитному договору N <...> от 25 мая 2007 года откажется регистрировать переход права собственности на квартиру.
Просили произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по проспекту <...> в городе Архангельске от 06 июня 2007 года.
Истец З.И., ответчик Т.И., третьи лица Т.М., ОАО "С.", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Истец З.М. и его представитель Р. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивали.
Представитель ответчика Т.И. - Я. с иском не согласился. Заявил о пропуске истцами срока исковой давности.
Представитель третьего лица Т.М. - П. иск не признал.
Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласились истцы З.М. и З.И.
В апелляционной жалобе просят отменить решение суда, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.
Указывают на несогласие с выводом суда о том, что между сторонами договора купли-продажи не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Кроме того, фактически истцы не освобождали квартиру после передачи по акту приема-передачи ответчику во исполнение договора купли-продажи от 01 июня 2007 года, поэтому необоснованным является вывод суда о том, что квартира не передавалась истцам по акту приема-передачи. Несмотря на регистрацию в квартире, ответчик в нее не въезжал, ключей от квартиры у него не было.
Полагают, что заключенный сторонами договор не является предварительным.
Ссылаются на необоснованность вывода суда о пропуске срока исковой давности, поскольку фактически права истцов нарушаются ответчиком с весны 2013 года.
Изучив материалы дела, заслушав истца З.М. и его представителя Р., просивших об отмене решения суда, представителей ответчика Ж. и Д., полагавших, что решение суда является законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия приходит к следующему.
Суд первой инстанции установил, что 01 июня 2007 года между Т.И. (покупатель) и З.М., З.И. (продавцы) был заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры за номером <...> в доме <...> по проспекту <...> в городе Архангельске.
Стоимость квартиры была оценена в <...> руб. Приобретение квартиры осуществлялась покупателем частично за счет собственных средств в сумме <...> руб., частично в сумме <...> руб. за счет средств банковского кредита, предоставленного покупателю АКБ <...> (ОАО) на основании кредитного договора N <...> от 25 мая 2007 года. С момента государственной регистрации права собственности покупателю на приобретаемую квартиру она передается в залог банку (п. 4 договора).
Согласно передаточному акту от 01 июня 2007 года Т.И. принял в собственность от З.Н., З.И. трехкомнатную квартиру за номером <...> в доме <...> по проспекту <...> в городе Архангельске.
Государственная регистрация указанного договора купли-продажи, а также ипотеки и права собственности Т.И. на квартиру произведена 06 июня 2007 года.
06 июня 2007 года между сторонами был заключен договор, по условиям которого Т.И. обязался продать, а З.М. и З.И. обязались купить квартиру по адресу: г. Архангельск, пр. <...>, д. <...>, кв. <...>.
Согласно п. 2.1 договора оплата производится по взаимному согласию обеих сторон путем обслуживания покупателями ипотечного кредита в сумме <...> руб., выданному Т.И. АКБ <...> (ОАО) на основании кредитного договора N <...> от 25 мая 2007 года до полного погашения кредита покупателями, после чего производится оформление прав собственности на квартиру покупателями.
В силу п. 3.1 договора после погашения кредита, указанного в п. 2.2 договора, и освобождения квартиры от бремени С. стороны заключают договор купли-продажи и регистрируют его в соответствии со ст. 131 ГК РФ и Законом "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 22 апреля 2013 года собственником спорной квартиры является Т.И.
Определением Октябрьского районного суда города Архангельска от 22 апреля 2013 года при рассмотрении гражданского дела по иску Т.М. к Т.И. о разделе совместно нажитого имущества на указанную квартиру наложен арест. Управлению Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу запрещено осуществлять государственную регистрацию сделок по распоряжению, отчуждению, обременению правами третьих лиц в отношении квартиры за номером <...> в доме <...> по пр. <...> в г. Архангельске.
Судебная коллегия полагает, что предварительный договор от 06 июня 2007 года прекращен, поэтому исковые требования о государственной регистрации этой сделки не могут быть удовлетворены.
В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ).
В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Срок предварительного договора, заключенного между сторонами от 06 июня 2007 года определен указанием на событие - уплату долга банку.
Данное обстоятельство не свидетельствует о том, что срок заключения основного договора сторонами согласован, поскольку в нарушение ст. 190 ГК РФ это событие не отвечает признакам неизбежности, так как зависит от воли сторон.
Таким образом, срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, определяется в соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ и составляет один год.
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Так как основной договор купли-продажи сторонами не был заключен, действие предварительного договора прекращено.
Доводы истцов З.М. и З.И., изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда, сводятся лишь к несогласию с ними и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены решения суда.
Каких-либо новых данных, не учтенных судом при вынесении решения, доводы апелляционной жалобы не содержат.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, суд установил правильно, представленные доказательства оценил в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не допустил, поэтому предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда города Архангельска от 07 августа 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов З.М. и З.И. - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.ГАРКАВЕНКО
Судьи
Г.С.ВЕРЕЩАГИН
Д.О.КОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5881/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРХАНГЕЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2013 г. по делу N 33-5881/13
Судья: Романова Е.В.
Докладчик: Верещагин Г.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:
председательствующего Гаркавенко И.В.,
судей Верещагина Г.С., Котова Д.О.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске дело по апелляционной жалобе истцов З.М. и З.И. на решение Октябрьского районного суда города Архангельска от 07 августа 2013 года, которым постановлено:
"в удовлетворении исковых требований З.М., З.И. к Т.И. о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества отказать".
Заслушав доклад судьи Верещагина Г.С., судебная коллегия
установила:
З.М. и З.И. обратились в суд с иском к Т.И. о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества.
В обоснование заявленных требований указали, что 01 июня 2007 года между истцами (продавцы) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по проспекту <...> в городе Архангельске.
В соответствии с п. 4 договора оплата квартиры производилась частично за счет личных средств, частично за счет заемных средств, полученных ответчиком в АКБ <...> по кредитному договору N <...> от 25 мая 2007 года. В силу указанного договора до полного погашения кредита квартира находится в залоге у банка. 06 июня 2007 года между ответчиком (продавцом) и истцами (покупателями) был заключен договор купли-продажи той же квартиры. Договором было предусмотрено, что оформление права собственности истцов на квартиру происходит после полного погашения ими кредитного договора N <...> от 25 мая 2007 года. Истцы получили от ответчика график платежей и производят по нему оплату вместо него. Регистрация договора произведена не была, истцы полагали, что в ней нет необходимости, поскольку договор фактически исполнялся обеими сторонами. В настоящее время сложилась правовая неопределенность, которая затрагивает их права: они исполняют сделку, которая не прошла государственную регистрацию, в то время как ответчик прекратил с ними любые контакты. Они опасаются, что ответчик после выплаты денежных средств по кредитному договору N <...> от 25 мая 2007 года откажется регистрировать переход права собственности на квартиру.
Просили произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры <...> в доме <...> по проспекту <...> в городе Архангельске от 06 июня 2007 года.
Истец З.И., ответчик Т.И., третьи лица Т.М., ОАО "С.", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Истец З.М. и его представитель Р. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивали.
Представитель ответчика Т.И. - Я. с иском не согласился. Заявил о пропуске истцами срока исковой давности.
Представитель третьего лица Т.М. - П. иск не признал.
Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласились истцы З.М. и З.И.
В апелляционной жалобе просят отменить решение суда, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.
Указывают на несогласие с выводом суда о том, что между сторонами договора купли-продажи не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Кроме того, фактически истцы не освобождали квартиру после передачи по акту приема-передачи ответчику во исполнение договора купли-продажи от 01 июня 2007 года, поэтому необоснованным является вывод суда о том, что квартира не передавалась истцам по акту приема-передачи. Несмотря на регистрацию в квартире, ответчик в нее не въезжал, ключей от квартиры у него не было.
Полагают, что заключенный сторонами договор не является предварительным.
Ссылаются на необоснованность вывода суда о пропуске срока исковой давности, поскольку фактически права истцов нарушаются ответчиком с весны 2013 года.
Изучив материалы дела, заслушав истца З.М. и его представителя Р., просивших об отмене решения суда, представителей ответчика Ж. и Д., полагавших, что решение суда является законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, судебная коллегия приходит к следующему.
Суд первой инстанции установил, что 01 июня 2007 года между Т.И. (покупатель) и З.М., З.И. (продавцы) был заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры за номером <...> в доме <...> по проспекту <...> в городе Архангельске.
Стоимость квартиры была оценена в <...> руб. Приобретение квартиры осуществлялась покупателем частично за счет собственных средств в сумме <...> руб., частично в сумме <...> руб. за счет средств банковского кредита, предоставленного покупателю АКБ <...> (ОАО) на основании кредитного договора N <...> от 25 мая 2007 года. С момента государственной регистрации права собственности покупателю на приобретаемую квартиру она передается в залог банку (п. 4 договора).
Согласно передаточному акту от 01 июня 2007 года Т.И. принял в собственность от З.Н., З.И. трехкомнатную квартиру за номером <...> в доме <...> по проспекту <...> в городе Архангельске.
Государственная регистрация указанного договора купли-продажи, а также ипотеки и права собственности Т.И. на квартиру произведена 06 июня 2007 года.
06 июня 2007 года между сторонами был заключен договор, по условиям которого Т.И. обязался продать, а З.М. и З.И. обязались купить квартиру по адресу: г. Архангельск, пр. <...>, д. <...>, кв. <...>.
Согласно п. 2.1 договора оплата производится по взаимному согласию обеих сторон путем обслуживания покупателями ипотечного кредита в сумме <...> руб., выданному Т.И. АКБ <...> (ОАО) на основании кредитного договора N <...> от 25 мая 2007 года до полного погашения кредита покупателями, после чего производится оформление прав собственности на квартиру покупателями.
В силу п. 3.1 договора после погашения кредита, указанного в п. 2.2 договора, и освобождения квартиры от бремени С. стороны заключают договор купли-продажи и регистрируют его в соответствии со ст. 131 ГК РФ и Законом "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 22 апреля 2013 года собственником спорной квартиры является Т.И.
Определением Октябрьского районного суда города Архангельска от 22 апреля 2013 года при рассмотрении гражданского дела по иску Т.М. к Т.И. о разделе совместно нажитого имущества на указанную квартиру наложен арест. Управлению Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу запрещено осуществлять государственную регистрацию сделок по распоряжению, отчуждению, обременению правами третьих лиц в отношении квартиры за номером <...> в доме <...> по пр. <...> в г. Архангельске.
Судебная коллегия полагает, что предварительный договор от 06 июня 2007 года прекращен, поэтому исковые требования о государственной регистрации этой сделки не могут быть удовлетворены.
В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ).
В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Срок предварительного договора, заключенного между сторонами от 06 июня 2007 года определен указанием на событие - уплату долга банку.
Данное обстоятельство не свидетельствует о том, что срок заключения основного договора сторонами согласован, поскольку в нарушение ст. 190 ГК РФ это событие не отвечает признакам неизбежности, так как зависит от воли сторон.
Таким образом, срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, определяется в соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ и составляет один год.
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Так как основной договор купли-продажи сторонами не был заключен, действие предварительного договора прекращено.
Доводы истцов З.М. и З.И., изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда, сводятся лишь к несогласию с ними и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены решения суда.
Каких-либо новых данных, не учтенных судом при вынесении решения, доводы апелляционной жалобы не содержат.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, суд установил правильно, представленные доказательства оценил в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не допустил, поэтому предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда города Архангельска от 07 августа 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов З.М. и З.И. - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.ГАРКАВЕНКО
Судьи
Г.С.ВЕРЕЩАГИН
Д.О.КОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)