Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Трубина Константина Владимировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2015 по делу N А76-16328/2014 (судья Кузьмин А.Г.).
В заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Трубина Константина Владимировича - Кузнецов А.Г. (доверенность от 11.08.2015 N 74 АА 268239),
общества с ограниченной ответственностью "Стройсвязьурал 1" - Захаров В.А. (доверенность от 11.11.2014 N 122),
индивидуальный предприниматель Трубин Константин Владимирович.
Открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсвязьурал 1", индивидуальному предпринимателю Хлестову Александру Владимировичу (далее - ООО "Стройсвязьурал 1", ИП Хлестов, ответчики) о признании незаключенным договора долгосрочной аренды торговых площадей от 01.09.2002.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Трубин Константин Владимирович (далее также - ИП Трубин), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее также - Управление Росреестра, третье лицо).
ИП Трубин обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО "Стройсвязьурал 1", ИП Хлестову о признании незаключенным договора долгосрочной аренды торговых площадей от 01.09.2002, выселении ИП Хлестова из нежилого помещения N 16 общей площадью 66,4 кв. м, по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, б/н, подвал.
Делу присвоен номер А76-29721/2014.
В порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела объединены в одно производство для их совместного рассмотрения в рамках дела N А76-16328/2014.
ОАО "Сбербанк России" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказалось от иска о признании незаключенным договора аренды от 01.09.2002.
Определением арбитражного суда первой инстанции от 11.06.2015 производство по иску ОАО "Сбербанк России" о признании незаключенным договора аренды от 01.09.2002 прекращено.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.06.2015 (резолютивная часть объявлена 11.06.2015) в удовлетворении требований ИП Трубина отказано в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Трубин (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении его требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права.
Податель жалобы считает, что суд необоснованно указал в обжалуемом решении на согласованность сторонами договора аренды его предмета. Так, в договоре аренды указан предмет договора - павильон N 27, а в соглашении к договору аренды от 07.10.2003 указан павильон N 27 по плану БТИ, павильон N 25 - по плану торговых мест ООО "Стройсвязьурал 1". При этом истец согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2014 приобрел павильон N 16.
По мнению подателя жалобы, вывод суда о том, что ИП Трубин на момент участия в аукционе по продаже недвижимого имущества ООО "Стройсвязьурал 1" был ознакомлен с проектом договора купли-продажи, в том числе с информацией о том, что помещение обременено арендой, является необоснованным. Истец не знал о наличии договора аренды, так как записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о договоре аренды отсутствовали, при осмотре помещения арендатора не было, что подтверждается актом выхода на место. В конкурсной документации были представлены пустые бланки договоров купли-продажи, согласно которым имеется ссылка на сервитут, обременение в виде залога по договору ипотеки, обременение арендой до 2014 года, что могло относиться только к краткосрочной аренде, не подлежащей государственной регистрации. Данная информация по смыслу пунктов 3 и 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (далее - информационное письмо N 165) не может рассматриваться как информирование о наличие договора аренды и его условиях. Податель жалобы также отмечает, что факт того, что он на момент приобретения помещения не знал о каких-либо правах на это помещение ИП Хлестова, подтверждается и тем, что приобретение помещения для истца не имеет смысла, поскольку по условиям договора аренды, заключенного между ответчиками, фактически арендная плата не уплачивается, а засчитывается по договору новации.
Также ИП Трубин полагает, что суд необоснованно отклонил ходатайство ООО "Стройсвязьурал 1" о вызове в качестве свидетеля бывшего директора ООО "Стройсвязьурал 1".
Отзывы в установленном законом порядке от лиц, участвующих в деле, не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ИП Хлестова и Управления Росреестра не явились. С учетом мнения представителей ИП Трубина и ООО "Стройсвязьурал 1", а также ИП Трубина и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ИП Хлестова и Управления Росреестра.
В судебном заседании ИП Трубин и его представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и письменных пояснениях к ней. Указали на наличие оснований для применения в настоящем случае правовой позиции, приведенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73).
Представитель ответчика согласился с доводами подателя жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 31.08.2002 между ООО "Смеш-Инвест" (первоначальный кредитор) и ИП Хлестовым (новый кредитор) заключен договор уступки права требования N 42, по условиям которого первоначальный кредитор уступает, а новый кредитор принимает право требования задолженности с ООО "Стройсвязьурал 1" на сумму 1 271 805 руб. 55 коп. по соглашению от 31.08.2002 N 41 (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 12, 13).
31 августа 2002 года между ООО "Стройсвязьурал 1" (должник) и ИП Хлестовым (кредитор) заключен договор новации N 4, предметом которого являлось полное прекращение обязательств должника по договору уступки права требования от 31.08.2002 N 42 путем замены первоначального обязательства должника на новое - предоставление в аренду торговой площади в подземном торгово-досуговом комплексе (далее - ПТДК) площадью 66,4 кв. м и зачет задолженности в размере 1 271 805 руб. 55 коп. (пункт 1 договора) (т. 1, л.д. 14-16).
Общая сумма задолженности должника перед кредитором по состоянию на 31.08.2002 составляет 1 271 805 руб. 55 коп. согласно акту взаиморасчетов - приложение N 1 к настоящему договору (пункт 2.1 договора).
Новации подлежит сумма задолженности (пункт 2.1 договора) в следующем порядке: сумма задолженности в размере 1 271 805 руб. 55 коп. погашается путем предоставления кредитору в аренду торговой площади в ПТДК площадью 66,4 кв. м, сроком на 44 года 8 месяцев 20 дней на условиях зачета указанной суммы в счет арендной платы ежеквартально в размере 7109 руб. 38 коп. (пункт 2.2 договора).
Должник обязуется одновременно с подписанием настоящего договора заключить с кредитором договор долгосрочной аренды торговых площадей в ПТДК, являющийся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.1.1 договора); в течение трех дней с момента подписания указанного договора аренды передать кредитору по акту приема-передачи торговые площади (пункт 3.1.2 договора); ежеквартально зачислять сумму, указанную в пункте 2.2 настоящего договора, в счет арендной платы (пункт 3.1.3 договора).
Кредитор с момента подписания настоящего договора признает обязательства должника по договору уступки прав требования от 31.08.2002 N 42 прекращенными в сумме 1 271 805 руб. 55 коп. (пункт 3.2.1 договора).
01 сентября 2002 года между ООО "Стройсвязьурал 1" (арендодатель) и ИП Хлестовым (арендатор) подписан договор долгосрочной аренды торговых площадей (т. 1, л.д. 17-20).
Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель, являясь собственником ПТДК, расположенного по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, передает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование торговые площади, расположенные в указанном выше комплексе: павильон N 27, площадью 66,4 кв. м.
Арендная плата за 66,4 кв. м за весь период аренды не подлежит изменению и устанавливается в размере 1 271 805 руб. 55 коп. (пункт 3.2 договора).
Оплата за аренду производится путем зачета суммы задолженности по договору новации от 31.08.2002 N 4 ежеквартально в размере 7109 руб. 38 коп. (пункт 3.3 договора).
Договор действует 44 года 8 месяцев 20 дней с 01.09.2002 по 20.05.2047 (пункт 6.1 договора).
В пункте 7.1 договора указано, что он не подлежит государственной регистрации.
01 сентября 2002 года помещение передано ИП Хлестову по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 21).
Доказательства государственной регистрации названного договора аренды с учетом срока его действия, указанного в пункте 6.1 договора, в материалах дела отсутствуют.
07 октября 2003 года между ООО "Стройсвязьурал 1" (арендодатель) и ИП Хлестовым (арендатор) подписано соглашение к договору аренды, по условиям которого стороны изложили пункт 1.1 договора в следующей редакции: "арендодатель, являясь собственником подземного торгового комплекса, расположенного по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, передает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование торговые площади, расположенные в указанном выше комплексе: по плану БТИ павильон N 27, по плану торговых мест ООО "Стройсвязьурал 1" павильон N 25, площадью 66,4 кв. м" (т. 2, л.д. 10).
Подписание указанного соглашения ответчики в ходе судебного разбирательства не отрицали.
В материалах дела содержится справка ООО "Стройсвязьурал 1" от 14.11.2014, согласно которой ответчик подтверждает, что нежилое помещение N 16 общей площадью 66,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, на схеме приложения N 1 к настоящей справке соответствует нежилому помещению N 25 на торговом плане нежилых помещений подземного торгового комплекса "Никитинский", на схеме приложения N 2 к настоящей справке (т. 2, л.д. 81-83).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 01.10.2012 по делу N А76-13668/2012 в отношении ООО "Стройсвязьурал 1" возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).
ИП Трубиным по результатам проведения открытого аукциона в электронной форме по продаже имущества должника - ООО "Стройсвязьурал 1" (т. 1, л.д. 50-61, т. 2, л.д. 62) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (приобретение за счет собственных средств) от 22.08.2014 (т. 1, л.д. 121).
Согласно пункту 1 договора ООО "Стройсвязьурал 1" (продавец) обязуется передать в собственность ИП Трубина (покупатель), а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение N 16, назначение: нежилое, площадь: 66,4 кв. м, этаж: подвал, адрес (местоположение): г. Челябинск, пл. Революции, кадастровый (или условный) номер: 74:36:0407003:534, лот на электронной торговой площадке www.lot-online.ru - РАД-55194.
В абзаце 3 пункта 8 договора купли-продажи указано, что помещение на момент заключения настоящего договора передано в аренду ИП Хлестову по договору аренды от 01.09.2002.
На основании указанного договора 08.09.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности Трубина К.В. на указанное помещение N 16, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л.д. 121 оборот), а также свидетельство о государственной регистрации права от 08.09.2014 серии 74 АЕ N 145333 (т. 2, л.д. 59).
Помещение передано покупателю по акту приема-передачи от 29.08.2014 (т. 1, л.д. 124).
Согласно пунктам 3, 4 акта на момент передачи в помещении находится торговое оборудование и товар, который принадлежит арендатору. Ключи не передаются, так как находятся у арендатора, осуществляющего свою деятельность в данном помещении. Контрольный экземпляр ключей находится у администрации ПТК "Никитинский" для обеспечения доступа в случае аварийной ситуации.
ИП Трубин, ссылаясь на то, что на момент приобретения помещения ему не было известно о наличии договора долгосрочной аренды от 31.08.2002, заключенного между ответчиками, считая указанный договор незаключенным, обратился в арбитражный суд с названными выше требованиями.
Отказывая в удовлетворении указанных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что предмет договора аренды определен, основания считать договор незаключенным отсутствуют. Суд отклонил довод истца о том, что ему не было известно о наличии спорного договора аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В настоящем случае истец просит признать незаключенным договор долгосрочной аренды торговых площадей от 01.09.2002, подписанный ООО "Стройсвязьурал 1" (арендодатель) и ИП Хлестовым (арендатор).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 3 статьи 607 названного Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 1.1 спорного договора аренды арендодатель, являясь собственником ПТДК, расположенного по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, передает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование торговые площади, расположенные в указанном выше комплексе: павильон N 27, площадью 66,4 кв. м.
01 сентября 2002 года помещение передано ИП Хлестову по акту приема-передачи.
07 октября 2003 года между ООО "Стройсвязьурал 1" и ИП Хлестовым подписано соглашение к договору аренды, по условиям которого стороны изложили пункт 1.1 договора в следующей редакции: "арендодатель, являясь собственником подземного торгового комплекса, расположенного по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, передает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование торговые площади, расположенные в указанном выше комплексе: по плану БТИ павильон N 27, по плану торговых мест ООО "Стройсвязьурал 1" павильон N 25, площадью 66,4 кв. м".
Также в материалы дела представлена справка ООО "Стройсвязьурал 1" от 14.11.2014, согласно которой ответчик подтверждает, что нежилое помещение N 16 общей площадью 66,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, на схеме приложения N 1 к настоящей справке соответствует нежилому помещению N 25 на торговом плане нежилых помещений подземного торгового комплекса "Никитинский", на схеме приложения N 2 к настоящей справке (т. 2, л.д. 81-83).
В ходе судебного разбирательства ответчики как стороны спорного договора аренды не заявляли, что предмет договора аренды не был ими согласован или что договор аренды ими не исполнялся. При этом в материалах дела имеются доказательства исполнения сторонами условий договора (т. 4, л.д. 140-202).
Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что различное указание номера помещения по разным схемам всего помещения само по себе не свидетельствует об отсутствии возможности идентификации спорного помещения.
Кроме того, следует отметить, что в плане всего ПТДК, содержащемся в техническом паспорте от 24.01.2007, указано только одно помещение с площадью 66,4 кв. м (т. 3, л.д. 18-29), которое по месту расположения соответствует помещению, указанному ООО "Стройсвязьурал 1" в справке от 14.11.2014 как спорное (т. 2, л.д. 82, 83).
Таким образом, вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что предмет спорного договора аренды его сторонами определен, является обоснованным.
Соответствующий довод апелляционной жалобы не может быть принят.
Ввиду указанного требование ИП Трубина о признании незаключенным договора долгосрочной аренды торговых площадей от 01.09.2002 не может быть удовлетворено.
Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Настаивая на наличии оснований для выселения ИП Хлестова из спорного нежилого помещения, истец ссылается на необходимость применения к спорным правоотношениям разъяснений, приведенных в пункте 14 постановления Пленума N 73.
Согласно данным разъяснениям в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 4 информационного письма N 165 указано, в частности, что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Требование о государственной регистрации договора (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 названного Кодекса).
Между тем, из данного правила в названном же пункте информационного письма N 165 указано исключение, согласно которому если будет установлено, что покупатель при приобретении имущества знал о наличии в отношении него незарегистрированного долгосрочного договора аренды, например, был поставлен об этом в известность арендодателем (продавцом), то такой договор сохранит силу по правилам статьи 617 названного Кодекса.
В настоящем случае, как указано ранее, в абзаце 3 пункта 8 договора купли-продажи спорного помещения от 22.08.2014, заключенного с истцом, указано, что помещение на момент заключения настоящего договора передано в аренду ИП Хлестову по договору аренды от 01.09.2002.
Таким образом, в договоре купли-продажи указан арендатор помещения, реквизиты договора аренды.
Также согласно пунктам 3, 4 акта приема-передачи от 29.08.2014 помещения истцу на момент передачи в помещении находится торговое оборудование и товар, который принадлежит арендатору. Ключи не передаются, так как находятся у арендатора, осуществляющего свою деятельность в данном помещении.
Кроме того, как верно отметил арбитражный суд первой инстанции, в объявлении о проведении торгов в печатном издании - газете "Деловой пакет" от 05.07.2014 (т. 2, л.д. 62) было указано на то, что лоты (в том числе, N 10 по спорному помещению) обременены арендой долгосрочной и краткосрочной.
Аналогичная информация содержалась и в объявлении о проведении торгов, опубликованном на соответствующем сайте в сети Интернет (т. 1, л.д. 50-61, т. 3, л.д. 127-130).
Является неверной ссылка подателя жалобы на то, что в конкурсной документации были представлены пустые бланки договоров купли-продажи, согласно которым имеется ссылка на сервитут, обременение в виде залога по договору ипотеки, обременение арендой до 2014 года, что, как считает ИП Трубин, могло относиться только к краткосрочной аренде, не подлежащей государственной регистрации.
Так, указание в бланках договоров купли-продажи на обременение арендой до 2014 года (т. 3, л.д. 136 оборот, 137, пункт 9, 140 оборот, пункт 9) не означает краткосрочность аренды, так как договоры аренды могли быть заключены задолго до проведения аукциона.
Кроме того, в пунктах 9 названных проектов договоров указано, что с момента государственной регистрации права собственности к покупателю в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переходят права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды.
При изложенных обстоятельствах, действуя разумно и осмотрительно, истец мог ознакомиться с условиями спорного договора аренды, истребовав его текст у продавца - ООО "Стройсвязьурал 1", что истцом сделано не было.
Также ИП Трубин полагает, что арбитражный суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство ООО "Стройсвязьурал 1" о вызове в качестве свидетеля бывшего директора ООО "Стройсвязьурал 1" с целью дачи пояснений по обстоятельствам заключения спорного договора аренды, дополнительного соглашения к нему.
Между тем, в обжалуемом решении суд не ссылался на представленную представителем ИП Хлестова незаверенную ксерокопию с нотариально удостоверенной копии второго дополнительного соглашения от 07.10.2003 (т. 2, л.д. 1, 2, 11) к спорному договору аренды, в отношении которого ООО "Стройсвязьурал 1" было заявлено о фальсификации (т. 5, л.д. 1, 2, 11).
В силу изложенного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2015 по делу N А76-16328/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Трубина Константина Владимировича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2015 N 18АП-8494/2015 ПО ДЕЛУ N А76-16328/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2015 г. N 18АП-8494/2015
Дело N А76-16328/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Трубина Константина Владимировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2015 по делу N А76-16328/2014 (судья Кузьмин А.Г.).
В заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Трубина Константина Владимировича - Кузнецов А.Г. (доверенность от 11.08.2015 N 74 АА 268239),
общества с ограниченной ответственностью "Стройсвязьурал 1" - Захаров В.А. (доверенность от 11.11.2014 N 122),
индивидуальный предприниматель Трубин Константин Владимирович.
Открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсвязьурал 1", индивидуальному предпринимателю Хлестову Александру Владимировичу (далее - ООО "Стройсвязьурал 1", ИП Хлестов, ответчики) о признании незаключенным договора долгосрочной аренды торговых площадей от 01.09.2002.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Трубин Константин Владимирович (далее также - ИП Трубин), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее также - Управление Росреестра, третье лицо).
ИП Трубин обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО "Стройсвязьурал 1", ИП Хлестову о признании незаключенным договора долгосрочной аренды торговых площадей от 01.09.2002, выселении ИП Хлестова из нежилого помещения N 16 общей площадью 66,4 кв. м, по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, б/н, подвал.
Делу присвоен номер А76-29721/2014.
В порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела объединены в одно производство для их совместного рассмотрения в рамках дела N А76-16328/2014.
ОАО "Сбербанк России" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказалось от иска о признании незаключенным договора аренды от 01.09.2002.
Определением арбитражного суда первой инстанции от 11.06.2015 производство по иску ОАО "Сбербанк России" о признании незаключенным договора аренды от 01.09.2002 прекращено.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.06.2015 (резолютивная часть объявлена 11.06.2015) в удовлетворении требований ИП Трубина отказано в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Трубин (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении его требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права.
Податель жалобы считает, что суд необоснованно указал в обжалуемом решении на согласованность сторонами договора аренды его предмета. Так, в договоре аренды указан предмет договора - павильон N 27, а в соглашении к договору аренды от 07.10.2003 указан павильон N 27 по плану БТИ, павильон N 25 - по плану торговых мест ООО "Стройсвязьурал 1". При этом истец согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2014 приобрел павильон N 16.
По мнению подателя жалобы, вывод суда о том, что ИП Трубин на момент участия в аукционе по продаже недвижимого имущества ООО "Стройсвязьурал 1" был ознакомлен с проектом договора купли-продажи, в том числе с информацией о том, что помещение обременено арендой, является необоснованным. Истец не знал о наличии договора аренды, так как записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о договоре аренды отсутствовали, при осмотре помещения арендатора не было, что подтверждается актом выхода на место. В конкурсной документации были представлены пустые бланки договоров купли-продажи, согласно которым имеется ссылка на сервитут, обременение в виде залога по договору ипотеки, обременение арендой до 2014 года, что могло относиться только к краткосрочной аренде, не подлежащей государственной регистрации. Данная информация по смыслу пунктов 3 и 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (далее - информационное письмо N 165) не может рассматриваться как информирование о наличие договора аренды и его условиях. Податель жалобы также отмечает, что факт того, что он на момент приобретения помещения не знал о каких-либо правах на это помещение ИП Хлестова, подтверждается и тем, что приобретение помещения для истца не имеет смысла, поскольку по условиям договора аренды, заключенного между ответчиками, фактически арендная плата не уплачивается, а засчитывается по договору новации.
Также ИП Трубин полагает, что суд необоснованно отклонил ходатайство ООО "Стройсвязьурал 1" о вызове в качестве свидетеля бывшего директора ООО "Стройсвязьурал 1".
Отзывы в установленном законом порядке от лиц, участвующих в деле, не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ИП Хлестова и Управления Росреестра не явились. С учетом мнения представителей ИП Трубина и ООО "Стройсвязьурал 1", а также ИП Трубина и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ИП Хлестова и Управления Росреестра.
В судебном заседании ИП Трубин и его представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и письменных пояснениях к ней. Указали на наличие оснований для применения в настоящем случае правовой позиции, приведенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73).
Представитель ответчика согласился с доводами подателя жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 31.08.2002 между ООО "Смеш-Инвест" (первоначальный кредитор) и ИП Хлестовым (новый кредитор) заключен договор уступки права требования N 42, по условиям которого первоначальный кредитор уступает, а новый кредитор принимает право требования задолженности с ООО "Стройсвязьурал 1" на сумму 1 271 805 руб. 55 коп. по соглашению от 31.08.2002 N 41 (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 12, 13).
31 августа 2002 года между ООО "Стройсвязьурал 1" (должник) и ИП Хлестовым (кредитор) заключен договор новации N 4, предметом которого являлось полное прекращение обязательств должника по договору уступки права требования от 31.08.2002 N 42 путем замены первоначального обязательства должника на новое - предоставление в аренду торговой площади в подземном торгово-досуговом комплексе (далее - ПТДК) площадью 66,4 кв. м и зачет задолженности в размере 1 271 805 руб. 55 коп. (пункт 1 договора) (т. 1, л.д. 14-16).
Общая сумма задолженности должника перед кредитором по состоянию на 31.08.2002 составляет 1 271 805 руб. 55 коп. согласно акту взаиморасчетов - приложение N 1 к настоящему договору (пункт 2.1 договора).
Новации подлежит сумма задолженности (пункт 2.1 договора) в следующем порядке: сумма задолженности в размере 1 271 805 руб. 55 коп. погашается путем предоставления кредитору в аренду торговой площади в ПТДК площадью 66,4 кв. м, сроком на 44 года 8 месяцев 20 дней на условиях зачета указанной суммы в счет арендной платы ежеквартально в размере 7109 руб. 38 коп. (пункт 2.2 договора).
Должник обязуется одновременно с подписанием настоящего договора заключить с кредитором договор долгосрочной аренды торговых площадей в ПТДК, являющийся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.1.1 договора); в течение трех дней с момента подписания указанного договора аренды передать кредитору по акту приема-передачи торговые площади (пункт 3.1.2 договора); ежеквартально зачислять сумму, указанную в пункте 2.2 настоящего договора, в счет арендной платы (пункт 3.1.3 договора).
Кредитор с момента подписания настоящего договора признает обязательства должника по договору уступки прав требования от 31.08.2002 N 42 прекращенными в сумме 1 271 805 руб. 55 коп. (пункт 3.2.1 договора).
01 сентября 2002 года между ООО "Стройсвязьурал 1" (арендодатель) и ИП Хлестовым (арендатор) подписан договор долгосрочной аренды торговых площадей (т. 1, л.д. 17-20).
Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель, являясь собственником ПТДК, расположенного по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, передает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование торговые площади, расположенные в указанном выше комплексе: павильон N 27, площадью 66,4 кв. м.
Арендная плата за 66,4 кв. м за весь период аренды не подлежит изменению и устанавливается в размере 1 271 805 руб. 55 коп. (пункт 3.2 договора).
Оплата за аренду производится путем зачета суммы задолженности по договору новации от 31.08.2002 N 4 ежеквартально в размере 7109 руб. 38 коп. (пункт 3.3 договора).
Договор действует 44 года 8 месяцев 20 дней с 01.09.2002 по 20.05.2047 (пункт 6.1 договора).
В пункте 7.1 договора указано, что он не подлежит государственной регистрации.
01 сентября 2002 года помещение передано ИП Хлестову по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 21).
Доказательства государственной регистрации названного договора аренды с учетом срока его действия, указанного в пункте 6.1 договора, в материалах дела отсутствуют.
07 октября 2003 года между ООО "Стройсвязьурал 1" (арендодатель) и ИП Хлестовым (арендатор) подписано соглашение к договору аренды, по условиям которого стороны изложили пункт 1.1 договора в следующей редакции: "арендодатель, являясь собственником подземного торгового комплекса, расположенного по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, передает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование торговые площади, расположенные в указанном выше комплексе: по плану БТИ павильон N 27, по плану торговых мест ООО "Стройсвязьурал 1" павильон N 25, площадью 66,4 кв. м" (т. 2, л.д. 10).
Подписание указанного соглашения ответчики в ходе судебного разбирательства не отрицали.
В материалах дела содержится справка ООО "Стройсвязьурал 1" от 14.11.2014, согласно которой ответчик подтверждает, что нежилое помещение N 16 общей площадью 66,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, на схеме приложения N 1 к настоящей справке соответствует нежилому помещению N 25 на торговом плане нежилых помещений подземного торгового комплекса "Никитинский", на схеме приложения N 2 к настоящей справке (т. 2, л.д. 81-83).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 01.10.2012 по делу N А76-13668/2012 в отношении ООО "Стройсвязьурал 1" возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).
ИП Трубиным по результатам проведения открытого аукциона в электронной форме по продаже имущества должника - ООО "Стройсвязьурал 1" (т. 1, л.д. 50-61, т. 2, л.д. 62) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (приобретение за счет собственных средств) от 22.08.2014 (т. 1, л.д. 121).
Согласно пункту 1 договора ООО "Стройсвязьурал 1" (продавец) обязуется передать в собственность ИП Трубина (покупатель), а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение N 16, назначение: нежилое, площадь: 66,4 кв. м, этаж: подвал, адрес (местоположение): г. Челябинск, пл. Революции, кадастровый (или условный) номер: 74:36:0407003:534, лот на электронной торговой площадке www.lot-online.ru - РАД-55194.
В абзаце 3 пункта 8 договора купли-продажи указано, что помещение на момент заключения настоящего договора передано в аренду ИП Хлестову по договору аренды от 01.09.2002.
На основании указанного договора 08.09.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности Трубина К.В. на указанное помещение N 16, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л.д. 121 оборот), а также свидетельство о государственной регистрации права от 08.09.2014 серии 74 АЕ N 145333 (т. 2, л.д. 59).
Помещение передано покупателю по акту приема-передачи от 29.08.2014 (т. 1, л.д. 124).
Согласно пунктам 3, 4 акта на момент передачи в помещении находится торговое оборудование и товар, который принадлежит арендатору. Ключи не передаются, так как находятся у арендатора, осуществляющего свою деятельность в данном помещении. Контрольный экземпляр ключей находится у администрации ПТК "Никитинский" для обеспечения доступа в случае аварийной ситуации.
ИП Трубин, ссылаясь на то, что на момент приобретения помещения ему не было известно о наличии договора долгосрочной аренды от 31.08.2002, заключенного между ответчиками, считая указанный договор незаключенным, обратился в арбитражный суд с названными выше требованиями.
Отказывая в удовлетворении указанных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что предмет договора аренды определен, основания считать договор незаключенным отсутствуют. Суд отклонил довод истца о том, что ему не было известно о наличии спорного договора аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В настоящем случае истец просит признать незаключенным договор долгосрочной аренды торговых площадей от 01.09.2002, подписанный ООО "Стройсвязьурал 1" (арендодатель) и ИП Хлестовым (арендатор).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 3 статьи 607 названного Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 1.1 спорного договора аренды арендодатель, являясь собственником ПТДК, расположенного по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, передает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование торговые площади, расположенные в указанном выше комплексе: павильон N 27, площадью 66,4 кв. м.
01 сентября 2002 года помещение передано ИП Хлестову по акту приема-передачи.
07 октября 2003 года между ООО "Стройсвязьурал 1" и ИП Хлестовым подписано соглашение к договору аренды, по условиям которого стороны изложили пункт 1.1 договора в следующей редакции: "арендодатель, являясь собственником подземного торгового комплекса, расположенного по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, передает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование торговые площади, расположенные в указанном выше комплексе: по плану БТИ павильон N 27, по плану торговых мест ООО "Стройсвязьурал 1" павильон N 25, площадью 66,4 кв. м".
Также в материалы дела представлена справка ООО "Стройсвязьурал 1" от 14.11.2014, согласно которой ответчик подтверждает, что нежилое помещение N 16 общей площадью 66,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пл. Революции, на схеме приложения N 1 к настоящей справке соответствует нежилому помещению N 25 на торговом плане нежилых помещений подземного торгового комплекса "Никитинский", на схеме приложения N 2 к настоящей справке (т. 2, л.д. 81-83).
В ходе судебного разбирательства ответчики как стороны спорного договора аренды не заявляли, что предмет договора аренды не был ими согласован или что договор аренды ими не исполнялся. При этом в материалах дела имеются доказательства исполнения сторонами условий договора (т. 4, л.д. 140-202).
Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что различное указание номера помещения по разным схемам всего помещения само по себе не свидетельствует об отсутствии возможности идентификации спорного помещения.
Кроме того, следует отметить, что в плане всего ПТДК, содержащемся в техническом паспорте от 24.01.2007, указано только одно помещение с площадью 66,4 кв. м (т. 3, л.д. 18-29), которое по месту расположения соответствует помещению, указанному ООО "Стройсвязьурал 1" в справке от 14.11.2014 как спорное (т. 2, л.д. 82, 83).
Таким образом, вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что предмет спорного договора аренды его сторонами определен, является обоснованным.
Соответствующий довод апелляционной жалобы не может быть принят.
Ввиду указанного требование ИП Трубина о признании незаключенным договора долгосрочной аренды торговых площадей от 01.09.2002 не может быть удовлетворено.
Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Настаивая на наличии оснований для выселения ИП Хлестова из спорного нежилого помещения, истец ссылается на необходимость применения к спорным правоотношениям разъяснений, приведенных в пункте 14 постановления Пленума N 73.
Согласно данным разъяснениям в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 4 информационного письма N 165 указано, в частности, что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Требование о государственной регистрации договора (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 названного Кодекса).
Между тем, из данного правила в названном же пункте информационного письма N 165 указано исключение, согласно которому если будет установлено, что покупатель при приобретении имущества знал о наличии в отношении него незарегистрированного долгосрочного договора аренды, например, был поставлен об этом в известность арендодателем (продавцом), то такой договор сохранит силу по правилам статьи 617 названного Кодекса.
В настоящем случае, как указано ранее, в абзаце 3 пункта 8 договора купли-продажи спорного помещения от 22.08.2014, заключенного с истцом, указано, что помещение на момент заключения настоящего договора передано в аренду ИП Хлестову по договору аренды от 01.09.2002.
Таким образом, в договоре купли-продажи указан арендатор помещения, реквизиты договора аренды.
Также согласно пунктам 3, 4 акта приема-передачи от 29.08.2014 помещения истцу на момент передачи в помещении находится торговое оборудование и товар, который принадлежит арендатору. Ключи не передаются, так как находятся у арендатора, осуществляющего свою деятельность в данном помещении.
Кроме того, как верно отметил арбитражный суд первой инстанции, в объявлении о проведении торгов в печатном издании - газете "Деловой пакет" от 05.07.2014 (т. 2, л.д. 62) было указано на то, что лоты (в том числе, N 10 по спорному помещению) обременены арендой долгосрочной и краткосрочной.
Аналогичная информация содержалась и в объявлении о проведении торгов, опубликованном на соответствующем сайте в сети Интернет (т. 1, л.д. 50-61, т. 3, л.д. 127-130).
Является неверной ссылка подателя жалобы на то, что в конкурсной документации были представлены пустые бланки договоров купли-продажи, согласно которым имеется ссылка на сервитут, обременение в виде залога по договору ипотеки, обременение арендой до 2014 года, что, как считает ИП Трубин, могло относиться только к краткосрочной аренде, не подлежащей государственной регистрации.
Так, указание в бланках договоров купли-продажи на обременение арендой до 2014 года (т. 3, л.д. 136 оборот, 137, пункт 9, 140 оборот, пункт 9) не означает краткосрочность аренды, так как договоры аренды могли быть заключены задолго до проведения аукциона.
Кроме того, в пунктах 9 названных проектов договоров указано, что с момента государственной регистрации права собственности к покупателю в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переходят права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды.
При изложенных обстоятельствах, действуя разумно и осмотрительно, истец мог ознакомиться с условиями спорного договора аренды, истребовав его текст у продавца - ООО "Стройсвязьурал 1", что истцом сделано не было.
Также ИП Трубин полагает, что арбитражный суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство ООО "Стройсвязьурал 1" о вызове в качестве свидетеля бывшего директора ООО "Стройсвязьурал 1" с целью дачи пояснений по обстоятельствам заключения спорного договора аренды, дополнительного соглашения к нему.
Между тем, в обжалуемом решении суд не ссылался на представленную представителем ИП Хлестова незаверенную ксерокопию с нотариально удостоверенной копии второго дополнительного соглашения от 07.10.2003 (т. 2, л.д. 1, 2, 11) к спорному договору аренды, в отношении которого ООО "Стройсвязьурал 1" было заявлено о фальсификации (т. 5, л.д. 1, 2, 11).
В силу изложенного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2015 по делу N А76-16328/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Трубина Константина Владимировича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)