Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.А. Солоповой
судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2015
по делу N А40-203439/2014, принятое судьей Н.Я. Мысак
по иску общества с ограниченной ответственностью "ВОГО-95"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
от истца - Копыстыринский Е.А. (по доверенности от 04.12.2014)
от ответчика - Шинкарюк А.Ю. (по доверенности от 20.07.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ВОГО-95" (далее - ООО "ВОГО-95", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 582,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, д. 33 (подвал, ком. А, Б, Г; пом. III, ком. 1 - 9, 20 - 22; пом. IIIа, комн. 1 - 3, 3а, 3б, 4 - 6, 8 - 20) на условиях проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), представленного ответчиком, по цене 48 108 100 руб. без учета НДС (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 149 том 2).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2015 года исковые требования удовлетворены.
Суд решил урегулировать разногласия между ООО "ВОГО-95" с Департаментом городского имущества г. Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 582,6 кв. м (подвал, ком. А, Б, Г; пом. III, ком. 1 - 9, 20 - 22; пом. IIIа, комн. 1 - 3, 3а, 3б, 4 - 6, 8 - 20), расположенных по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, д. 33, путем принятия пунктов 3.1. и 3.4. договора в следующей редакции:
"п. 3.1. Цена Объекта составляет 48 108 100 (сорок восемь миллионов сто восемь тысяч сто рублей) рублей НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца.
Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 336 336 (один миллион триста тридцать шесть тысяч триста тридцать шесть) рублей 12 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Суд взыскал с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "ВОГО-95" 4000 руб. расходов по госпошлине, 30 000 руб. расходов по экспертизе.
Не согласившись с принятым решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством устанавливает собственник имущества; истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Судом установлено, что на основании договора аренды от 02.03.2007 N 7-101 истец является арендатором находящегося в государственной собственности города Москвы нежилого помещения площадью 582,6 кв. м (подвал, ком. А, Б, Г; пом. III, ком. 1 - 9, 20 - 22; пом. IIIа, комн. 1 - 3, 3а, 3б, 4 - 6, 8 - 20), расположенного по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, д. 33.
Истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения, поскольку подписанный истцом договор купли-продажи указанного недвижимого имущества с протоколом разногласий передан в Департамент городского имущества города Москвы, однако ответчиком протокол разногласий не подписан.
Согласно пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.
В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение тридцатидневного срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ установлена обязанность уполномоченного органа направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Исковые требования по настоящему делу предъявлены на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Судом апелляционной инстанции установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемого помещения, по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В данном случае истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении договора.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 2007 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В суде первой инстанции по настоящему делу была проведена судебная экспертиза для определения стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 15 июля 2014 года.
Согласно заключению эксперта ООО "АКТИВ-ОПТИМ" следует, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 15 июля 2014 года составляет 48 108 100 руб. без учета НДС.
Судом первой инстанции было отклонено ходатайство ответчика о проведении повторной судебной экспертизы, поскольку противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности заключения эксперта судом не установлено.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение ООО "АКТИВ-ОПТИМ" отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 15.07.2014, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Поскольку экспертное заключение ООО "АКТИВ-ОПТИМ" является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в экспертном заключении ООО "АКТИВ-ОПТИМ".
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий материалам дела, учитывая, что истец представил суду копию письма ответчика от 24.11.2014 N 33-5-20810/14-(0)-1 об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (л.д. 115-117 том 1).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2015 года по делу N А40-203439/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.10.2015 N 09АП-41339/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-203439/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2015 г. N 09АП-41339/2015-ГК
Дело N А40-203439/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.А. Солоповой
судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2015
по делу N А40-203439/2014, принятое судьей Н.Я. Мысак
по иску общества с ограниченной ответственностью "ВОГО-95"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании:
от истца - Копыстыринский Е.А. (по доверенности от 04.12.2014)
от ответчика - Шинкарюк А.Ю. (по доверенности от 20.07.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ВОГО-95" (далее - ООО "ВОГО-95", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 582,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, д. 33 (подвал, ком. А, Б, Г; пом. III, ком. 1 - 9, 20 - 22; пом. IIIа, комн. 1 - 3, 3а, 3б, 4 - 6, 8 - 20) на условиях проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), представленного ответчиком, по цене 48 108 100 руб. без учета НДС (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 149 том 2).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2015 года исковые требования удовлетворены.
Суд решил урегулировать разногласия между ООО "ВОГО-95" с Департаментом городского имущества г. Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 582,6 кв. м (подвал, ком. А, Б, Г; пом. III, ком. 1 - 9, 20 - 22; пом. IIIа, комн. 1 - 3, 3а, 3б, 4 - 6, 8 - 20), расположенных по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, д. 33, путем принятия пунктов 3.1. и 3.4. договора в следующей редакции:
"п. 3.1. Цена Объекта составляет 48 108 100 (сорок восемь миллионов сто восемь тысяч сто рублей) рублей НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца.
Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 336 336 (один миллион триста тридцать шесть тысяч триста тридцать шесть) рублей 12 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
Суд взыскал с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "ВОГО-95" 4000 руб. расходов по госпошлине, 30 000 руб. расходов по экспертизе.
Не согласившись с принятым решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством устанавливает собственник имущества; истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Судом установлено, что на основании договора аренды от 02.03.2007 N 7-101 истец является арендатором находящегося в государственной собственности города Москвы нежилого помещения площадью 582,6 кв. м (подвал, ком. А, Б, Г; пом. III, ком. 1 - 9, 20 - 22; пом. IIIа, комн. 1 - 3, 3а, 3б, 4 - 6, 8 - 20), расположенного по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, д. 33.
Истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения, поскольку подписанный истцом договор купли-продажи указанного недвижимого имущества с протоколом разногласий передан в Департамент городского имущества города Москвы, однако ответчиком протокол разногласий не подписан.
Согласно пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.
В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение тридцатидневного срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ установлена обязанность уполномоченного органа направить арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Исковые требования по настоящему делу предъявлены на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Судом апелляционной инстанции установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемого помещения, по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В данном случае истец осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении договора.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом с 2007 года; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В суде первой инстанции по настоящему делу была проведена судебная экспертиза для определения стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 15 июля 2014 года.
Согласно заключению эксперта ООО "АКТИВ-ОПТИМ" следует, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 15 июля 2014 года составляет 48 108 100 руб. без учета НДС.
Судом первой инстанции было отклонено ходатайство ответчика о проведении повторной судебной экспертизы, поскольку противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности заключения эксперта судом не установлено.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение ООО "АКТИВ-ОПТИМ" отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 15.07.2014, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Поскольку экспертное заключение ООО "АКТИВ-ОПТИМ" является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в экспертном заключении ООО "АКТИВ-ОПТИМ".
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий материалам дела, учитывая, что истец представил суду копию письма ответчика от 24.11.2014 N 33-5-20810/14-(0)-1 об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (л.д. 115-117 том 1).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2015 года по делу N А40-203439/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)