Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2012 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Хоронеко М.Н.,
судей Бабкиной С.А., Серковой З.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Балакиной И.И.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Артюхова Александра Викторовича на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.04.2012 по делу N А07-26414/2009 (судья Гумерова З.С.)
В судебном заседании принял участие представитель Артюхова Александра Викторовича -Зюкова Е.А. по доверенности от 25.05.2012.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2010 закрытое акционерное общество "УфаСтройИнвест" (далее ЗАО "УфаСтройИнвест", застройщик, должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Зарипов Ильгиз Фархатович (далее Зарипов И.Ф., конкурсный управляющий).
Артюхов Александр Викторович (далее - Артюхов А.В., дольщик, участник строительства, заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО "УфаСтройИнвест" трехкомнатной квартиры, общей проектной площадью 132 кв. метров, и трехкомнатной квартиры, общей проектной площадью 138,2 кв. метров, расположенных на 5 этаже дома литера А, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. К.Маркса, 36.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.04.2012 (резолютивная часть объявлена 26.03.2012) в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, Артюхов А.В. (далее также податель жалобы) обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность судебного акта, просит определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.04.2012 по делу N А07-26414/2009 отменить, направить вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции, признавая договоры долевого участия N 6 и N 7 от 28.02.2005 незаключенными, в связи с отсутствием их государственной регистрации и ввиду несогласования предмета договора, не принял во внимание, что действовавшее на момент их подписания гражданское законодательство не требовало государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, а установленные в договорах N 6 и N 7 от 28.02.2005 данные квартир (адрес дома, номер этажа, общая площадь жилого помещения, количество комнат) соответствовали проектной документации на момент подписания договора и позволяли отличить их от иных аналогичных объектов.
Сергиевский А.В. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором заявитель указывает на незаключенность договоров долевого участия в строительстве, ввиду отсутствия их государственной регистрации, также указанное лицо ссылается на факт сокрытия от суда первой инстанции решения Ленинского районного суда г. Уфы от 21.12.2011, вступившего в законную силу 28.02.2012, в котором суд дал оценку договорам, заключенным между Артюховым А.В. и ЗАО "УфаСтройИнвест".
В соответствии со ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела документы, представленные Артюховым А.В. и Сергиевским А.В., поскольку их непринятие приведет или может привести к вынесению неправильного постановления.
В судебном заседании податель жалобы поддержал свои доводы, иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.02.2005 между ЗАО "УфаСтройИнвест" (исполнитель) и Артюховым А.В. (дольщик) подписан договор о долевом участии в строительстве жилья N 6 (л.д. 6-10), в соответствии с условиями которого, дольщик обязуется принять участие в финансировании строительства пристроя к жилому дому N 36 по улице Карла Маркса (п. 1.1), а исполнитель обязуется по окончании строительства в установленные договором сроки передать дольщику в собственность находящееся в жилом доме вновь созданное недвижимое имущество - квартиру, расположенную в секции на 5 этаже указанного дома, общей площадью, согласно эскизному проекту, 132 кв. метра (п. 1.2), стоимость объекта составляет 3 168 000 рублей, исходя из стоимости I квадратного метра жилья в размере 24 000 рублей, срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - II квартал 2006 года.
Также 28.02.2005 между ЗАО "УфаСтройИнвест" (исполнитель) и Артюховым А.В. (дольщик) подписан договор о долевом участии в строительстве жилья N 7 (л.д. 11-14), в соответствии с условиями которого, дольщик обязуется принять участие в финансировании строительства пристроя к жилому дому N 36 по улице Карла Маркса (п. 1.1), а исполнитель обязуется по окончании строительства в установленные договором сроки передать дольщику в собственность находящееся в жилом доме вновь созданное недвижимое имущество - квартиру, расположенную в секции на 5 этаже указанного дома, общей площадью, согласно эскизному проекту, 138,2 кв. метра (п. 1.2), стоимость объекта составляет 2 902 200 рублей, исходя из стоимости I квадратного метра жилья в размере 24 000 рублей, срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - II квартал 2006 г. Дополнительным соглашением N 1 срок сдачи жилого дома в эксплуатацию продлен до III квартала 2006 года.
Общая сумма двух договоров составляет 6 070 200 руб.
Во исполнение условий договора Артюховым А.В. передал ЗАО "УфаСтройИнвест" через кассу денежные средства в сумме 6 070 040 руб. что следует из представленных в материалы дела квитанций к приходным кассовым ордерам N 4 от 05.03.2005 на сумму 1 741 320 руб., N 1 от 21.04.2005 на сумму 78 000 руб., N 3 от 25.04.2005 на сумму 156 000 руб., N 3 от 28.06.2005 на сумму 126 720 руб., N 1 от 07.07.2005 на сумму 127 000 руб., N 1 от 07.02.2006 на сумму 400 000 руб., N 1 от 27.01.2006 на сумму 300 000 руб., N 2 от 18.03.2005 на сумму 78 000 руб., N 1 от 31.05.2005 на сумму 1 901 000 руб., N 1 от 06.05.2005 на сумму 156 000 руб., N 1 от 09.11.2005 на сумму 350 000 руб., N 1 от 17.02.2006 на сумму 600 000 руб., N 3 от 17.02.2006 на сумму 200 000 руб., N 1 от 19.01.2007 на сумму 456 000 руб. (л.д. 15-19).
Однако должником квартиры Артюхову А.В. переданы не были.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2011 при банкротстве ЗАО "УфаСтройИнвест" применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
Артюхов А.В., на основании ст. 100, 201.1, 201.4, 201.6 Закона о банкротстве, обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требований о передаче жилых помещений.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из следующего.
Согласно пункту 3 статьи 201.1 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" от 12.07.2011 N 210-ФЗ при банкротстве должника, являющегося застройщиком, подлежат применению положения правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, заключение иных сделок, связанных с передаче денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Требование кредитора Артюхова А.В. рассматривалось как неподтвержденное судебным актом, в силу пунктов 3 - 5 статьи 100 Закона о банкротстве.
С учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд первой инстанции, оценив условия договоров долевого участия в строительстве N 6 и N 7 от 28.05.2005, првомерно пришел к выводу об их незаключенности по следующим основаниям.
В соответствии с положениями пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, названный Федеральный закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу.
Как следует из письма N 01-02-9392/13 от 23.03.2012 (л.д. 91) Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан разрешение на строительство жилого дома в виде пристроя к дому N 36 по ул. К. Маркса в Ленинском районе г. Уфы N 200-Ж от 29.10.2007 (л.д. 92) сроком действия до 14.06.2008 выдано обществу с ограниченной ответственностью "Дим Люкс", впоследствии действие указанного разрешения продлено до 31.12.2008 (л.д. 93), при этом функции застройщика выполняло ЗАО "УфаСтройИнвест" по договору N 06-И от 06.04.2005 (т. 2 л.д. 10-14)
Поскольку Закон об участии в долевом строительстве вступил в силу 01.04.2005, а разрешение на строительство объекта получено обществом с ограниченной ответственностью "Дим Люкс" и ЗАО "УфаСтройИнвест" 29.10.2007, то есть уже в период действия этого Закона, суд пришел к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям положений пункта 3 статьи 4 указанного Закона, в соответствии с которыми договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Установив, что договоры от 28.02.2005 участия в долевом строительстве не прошли государственную регистрацию, суд первой инстанции, руководствуясь положениями названных норм права, признал их незаключенными, кроме того, суд первой инстанции установил что предмет договора невозможно идентифицировать.
Согласно положениям статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор долевого участия в строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 5 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве при отсутствии в договоре на долевое участие в строительстве условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" сказано, что если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Как следует из условий договоров долевого участия в строительстве от 28.02.2005 объектом долевого строительства указаны две квартиры, расположенные в секции на 5 этаже пристроя к жилому дому N 36 по улице Карла Маркса, общей площадью, согласно эскизному проекту, 132 и 138,2 кв. м.
Вместе с тем, к тексту договоров NN 6,7 от 28.02.2005 не оформлены в виде приложений эскизные проектные либо проектная документация, на основании которых можно определить месторасположение объекта - жилой квартиры в многоквартирном жилом доме, что свидетельствует о незаключенности договора долевого участия в строительстве и купли-продажи будущей квартиры.
Представленная в суд апелляционной инстанции схема расположения квартир (т. 2 л.д. 22) не может быть признана относимым доказательством, поскольку совокупность представленных доказательств не подтверждает тот факт, что при подписании договора стороны имели ввиду квартиры, указанные в данной схеме.
Довод подателя жалобы о том, что на момент подписания договора каких-либо иных характеристик квартир, кроме номера дома, номера этажа, количества комнат и общей площади, в проектной документации не содержалось, документально не подтвержден.
В материалах дела отсутствует проектная документация на пристрой к жилому дому N 36.
Также суд апелляционной инстанции принимает во внимание наличие вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г. Уфы от 21.12.2011 по делу N 2-2886/2011, согласно которому в удовлетворении требований участников долевого строительства, в том числе Артюхова А.В. (требования были предъявлены к ООО "Дим Люкс", ЗАО "УфаСтройИнвест"), о признании за ними права общей долевой совместной собственности на объект незавершенного строительства, под литерой А, инвентарный номер 80:401:002:00212020, расположенного в г. Уфе, ул. К.Маркса, д. 36, и передаче данного объекта в долевую совместную собственность граждан в лице ЖСК "Дом на Дворце Профсоюзов" отказано.
Отказывая в удовлетворении требований, суд общей юрисдикции исходил из того, что представленные Артюховым А.В. договоры долевого участия в строительстве были заключены в отношении многоквартирного жилого дома в отсутствие каких-либо документов на землю и разрешения на строительство, которые были оформлены позднее, что влечет недействительность (ничтожность) указанных сделок (т. 2 л.д. 35-53).
В соответствии со ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в случаях, когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса РФ.
В настоящее время земельный участок для строительства пристрой к жилому дому N 36 по ул. Карла Маркса, предоставлен Жилищно-строительному кооперативу "ИнвестСтрой" (т. 1 л.д. 94-95).
В материалах дела также имеется обвинительное заключение исполняющего обязанности Прокурора г. Уфы от 31.02.2011 по частям 2, 3, 4 статьи 159, частям 2, 3 статьи 165 Уголовного кодекса РФ в отношении Сергиевской С.Р., получавшей от дольщиков, в том числе Артюхова А.В. (признан потерпевшим), денежные средства на строительство указанного объекта (т. 1 л.д. 102-115).
С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, в связи с чем, оснований для отмены судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.04.2012 по делу N А07-26414/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Артюхова Александра Викторовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Председательствующий судья
М.Н.ХОРОНЕКО
Судьи
С.А.БАБКИНА
З.Н.СЕРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2012 N 18АП-4057/2012 ПО ДЕЛУ N А07-26414/2009
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2012 г. N 18АП-4057/2012
Дело N А07-26414/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2012 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Хоронеко М.Н.,
судей Бабкиной С.А., Серковой З.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Балакиной И.И.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Артюхова Александра Викторовича на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.04.2012 по делу N А07-26414/2009 (судья Гумерова З.С.)
В судебном заседании принял участие представитель Артюхова Александра Викторовича -Зюкова Е.А. по доверенности от 25.05.2012.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.09.2010 закрытое акционерное общество "УфаСтройИнвест" (далее ЗАО "УфаСтройИнвест", застройщик, должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Зарипов Ильгиз Фархатович (далее Зарипов И.Ф., конкурсный управляющий).
Артюхов Александр Викторович (далее - Артюхов А.В., дольщик, участник строительства, заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО "УфаСтройИнвест" трехкомнатной квартиры, общей проектной площадью 132 кв. метров, и трехкомнатной квартиры, общей проектной площадью 138,2 кв. метров, расположенных на 5 этаже дома литера А, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. К.Маркса, 36.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.04.2012 (резолютивная часть объявлена 26.03.2012) в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, Артюхов А.В. (далее также податель жалобы) обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность судебного акта, просит определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.04.2012 по делу N А07-26414/2009 отменить, направить вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции, признавая договоры долевого участия N 6 и N 7 от 28.02.2005 незаключенными, в связи с отсутствием их государственной регистрации и ввиду несогласования предмета договора, не принял во внимание, что действовавшее на момент их подписания гражданское законодательство не требовало государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, а установленные в договорах N 6 и N 7 от 28.02.2005 данные квартир (адрес дома, номер этажа, общая площадь жилого помещения, количество комнат) соответствовали проектной документации на момент подписания договора и позволяли отличить их от иных аналогичных объектов.
Сергиевский А.В. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором заявитель указывает на незаключенность договоров долевого участия в строительстве, ввиду отсутствия их государственной регистрации, также указанное лицо ссылается на факт сокрытия от суда первой инстанции решения Ленинского районного суда г. Уфы от 21.12.2011, вступившего в законную силу 28.02.2012, в котором суд дал оценку договорам, заключенным между Артюховым А.В. и ЗАО "УфаСтройИнвест".
В соответствии со ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела документы, представленные Артюховым А.В. и Сергиевским А.В., поскольку их непринятие приведет или может привести к вынесению неправильного постановления.
В судебном заседании податель жалобы поддержал свои доводы, иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.02.2005 между ЗАО "УфаСтройИнвест" (исполнитель) и Артюховым А.В. (дольщик) подписан договор о долевом участии в строительстве жилья N 6 (л.д. 6-10), в соответствии с условиями которого, дольщик обязуется принять участие в финансировании строительства пристроя к жилому дому N 36 по улице Карла Маркса (п. 1.1), а исполнитель обязуется по окончании строительства в установленные договором сроки передать дольщику в собственность находящееся в жилом доме вновь созданное недвижимое имущество - квартиру, расположенную в секции на 5 этаже указанного дома, общей площадью, согласно эскизному проекту, 132 кв. метра (п. 1.2), стоимость объекта составляет 3 168 000 рублей, исходя из стоимости I квадратного метра жилья в размере 24 000 рублей, срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - II квартал 2006 года.
Также 28.02.2005 между ЗАО "УфаСтройИнвест" (исполнитель) и Артюховым А.В. (дольщик) подписан договор о долевом участии в строительстве жилья N 7 (л.д. 11-14), в соответствии с условиями которого, дольщик обязуется принять участие в финансировании строительства пристроя к жилому дому N 36 по улице Карла Маркса (п. 1.1), а исполнитель обязуется по окончании строительства в установленные договором сроки передать дольщику в собственность находящееся в жилом доме вновь созданное недвижимое имущество - квартиру, расположенную в секции на 5 этаже указанного дома, общей площадью, согласно эскизному проекту, 138,2 кв. метра (п. 1.2), стоимость объекта составляет 2 902 200 рублей, исходя из стоимости I квадратного метра жилья в размере 24 000 рублей, срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - II квартал 2006 г. Дополнительным соглашением N 1 срок сдачи жилого дома в эксплуатацию продлен до III квартала 2006 года.
Общая сумма двух договоров составляет 6 070 200 руб.
Во исполнение условий договора Артюховым А.В. передал ЗАО "УфаСтройИнвест" через кассу денежные средства в сумме 6 070 040 руб. что следует из представленных в материалы дела квитанций к приходным кассовым ордерам N 4 от 05.03.2005 на сумму 1 741 320 руб., N 1 от 21.04.2005 на сумму 78 000 руб., N 3 от 25.04.2005 на сумму 156 000 руб., N 3 от 28.06.2005 на сумму 126 720 руб., N 1 от 07.07.2005 на сумму 127 000 руб., N 1 от 07.02.2006 на сумму 400 000 руб., N 1 от 27.01.2006 на сумму 300 000 руб., N 2 от 18.03.2005 на сумму 78 000 руб., N 1 от 31.05.2005 на сумму 1 901 000 руб., N 1 от 06.05.2005 на сумму 156 000 руб., N 1 от 09.11.2005 на сумму 350 000 руб., N 1 от 17.02.2006 на сумму 600 000 руб., N 3 от 17.02.2006 на сумму 200 000 руб., N 1 от 19.01.2007 на сумму 456 000 руб. (л.д. 15-19).
Однако должником квартиры Артюхову А.В. переданы не были.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2011 при банкротстве ЗАО "УфаСтройИнвест" применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
Артюхов А.В., на основании ст. 100, 201.1, 201.4, 201.6 Закона о банкротстве, обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требований о передаче жилых помещений.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из следующего.
Согласно пункту 3 статьи 201.1 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" от 12.07.2011 N 210-ФЗ при банкротстве должника, являющегося застройщиком, подлежат применению положения правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, заключение иных сделок, связанных с передаче денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Требование кредитора Артюхова А.В. рассматривалось как неподтвержденное судебным актом, в силу пунктов 3 - 5 статьи 100 Закона о банкротстве.
С учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд первой инстанции, оценив условия договоров долевого участия в строительстве N 6 и N 7 от 28.05.2005, првомерно пришел к выводу об их незаключенности по следующим основаниям.
В соответствии с положениями пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, названный Федеральный закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу.
Как следует из письма N 01-02-9392/13 от 23.03.2012 (л.д. 91) Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан разрешение на строительство жилого дома в виде пристроя к дому N 36 по ул. К. Маркса в Ленинском районе г. Уфы N 200-Ж от 29.10.2007 (л.д. 92) сроком действия до 14.06.2008 выдано обществу с ограниченной ответственностью "Дим Люкс", впоследствии действие указанного разрешения продлено до 31.12.2008 (л.д. 93), при этом функции застройщика выполняло ЗАО "УфаСтройИнвест" по договору N 06-И от 06.04.2005 (т. 2 л.д. 10-14)
Поскольку Закон об участии в долевом строительстве вступил в силу 01.04.2005, а разрешение на строительство объекта получено обществом с ограниченной ответственностью "Дим Люкс" и ЗАО "УфаСтройИнвест" 29.10.2007, то есть уже в период действия этого Закона, суд пришел к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям положений пункта 3 статьи 4 указанного Закона, в соответствии с которыми договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Установив, что договоры от 28.02.2005 участия в долевом строительстве не прошли государственную регистрацию, суд первой инстанции, руководствуясь положениями названных норм права, признал их незаключенными, кроме того, суд первой инстанции установил что предмет договора невозможно идентифицировать.
Согласно положениям статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор долевого участия в строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 5 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве при отсутствии в договоре на долевое участие в строительстве условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" сказано, что если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Как следует из условий договоров долевого участия в строительстве от 28.02.2005 объектом долевого строительства указаны две квартиры, расположенные в секции на 5 этаже пристроя к жилому дому N 36 по улице Карла Маркса, общей площадью, согласно эскизному проекту, 132 и 138,2 кв. м.
Вместе с тем, к тексту договоров NN 6,7 от 28.02.2005 не оформлены в виде приложений эскизные проектные либо проектная документация, на основании которых можно определить месторасположение объекта - жилой квартиры в многоквартирном жилом доме, что свидетельствует о незаключенности договора долевого участия в строительстве и купли-продажи будущей квартиры.
Представленная в суд апелляционной инстанции схема расположения квартир (т. 2 л.д. 22) не может быть признана относимым доказательством, поскольку совокупность представленных доказательств не подтверждает тот факт, что при подписании договора стороны имели ввиду квартиры, указанные в данной схеме.
Довод подателя жалобы о том, что на момент подписания договора каких-либо иных характеристик квартир, кроме номера дома, номера этажа, количества комнат и общей площади, в проектной документации не содержалось, документально не подтвержден.
В материалах дела отсутствует проектная документация на пристрой к жилому дому N 36.
Также суд апелляционной инстанции принимает во внимание наличие вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г. Уфы от 21.12.2011 по делу N 2-2886/2011, согласно которому в удовлетворении требований участников долевого строительства, в том числе Артюхова А.В. (требования были предъявлены к ООО "Дим Люкс", ЗАО "УфаСтройИнвест"), о признании за ними права общей долевой совместной собственности на объект незавершенного строительства, под литерой А, инвентарный номер 80:401:002:00212020, расположенного в г. Уфе, ул. К.Маркса, д. 36, и передаче данного объекта в долевую совместную собственность граждан в лице ЖСК "Дом на Дворце Профсоюзов" отказано.
Отказывая в удовлетворении требований, суд общей юрисдикции исходил из того, что представленные Артюховым А.В. договоры долевого участия в строительстве были заключены в отношении многоквартирного жилого дома в отсутствие каких-либо документов на землю и разрешения на строительство, которые были оформлены позднее, что влечет недействительность (ничтожность) указанных сделок (т. 2 л.д. 35-53).
В соответствии со ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в случаях, когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса РФ.
В настоящее время земельный участок для строительства пристрой к жилому дому N 36 по ул. Карла Маркса, предоставлен Жилищно-строительному кооперативу "ИнвестСтрой" (т. 1 л.д. 94-95).
В материалах дела также имеется обвинительное заключение исполняющего обязанности Прокурора г. Уфы от 31.02.2011 по частям 2, 3, 4 статьи 159, частям 2, 3 статьи 165 Уголовного кодекса РФ в отношении Сергиевской С.Р., получавшей от дольщиков, в том числе Артюхова А.В. (признан потерпевшим), денежные средства на строительство указанного объекта (т. 1 л.д. 102-115).
С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, в связи с чем, оснований для отмены судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.04.2012 по делу N А07-26414/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Артюхова Александра Викторовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Председательствующий судья
М.Н.ХОРОНЕКО
Судьи
С.А.БАБКИНА
З.Н.СЕРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)