Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, однако квартира передана истцу с нарушением срока, ее площадь менее указанной в договоре.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Наумова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе
председательствующего судьи Никитиной А.И.,
судей Анненковой К.К., Малкова А.И.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Л. на решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 02 марта 2015 года по гражданскому делу по иску Л. к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" о защите прав потребителей по договору участия в долевом строительстве,
установила:
Л. обратилась в суд с иском к ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" (далее по тексту - ООО "УИК "Ваш дом") о защите прав потребителей по договору участия в долевом строительстве, указав, что (дата) между ней и ООО "УИК "Ваш дом" был заключен договор участия в долевом строительстве N, согласно которому застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по (адрес) и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в данном объекте *** квартиру N общей проектной площадью *** кв. м на *** этаже в *** подъезде. Она, как участник долевого строительства, уплатила в срок обусловленную договором сумму в размере *** руб., из которых - *** руб. были уплачены ею за счет собственных средств в течение 5 дней после регистрации договора, а *** руб. перечислены за счет кредитных денежных средств, предоставленных *** по кредитному договору N от (дата).
Договором участия в долевом строительстве предусмотрен срок окончания строительства: срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2013 года. Однако объект был сдан в эксплуатацию (дата). Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 24 июля 2014 года с ООО "УИК "Ваш дом" взыскана в ее пользу неустойка за период с (дата) по (дата) в размере *** руб.
Кроме того, по условиям договора общая проектная площадь квартиры N составляет *** кв. м, фактически ей передана квартира общей площадью *** кв. м. Разница между площадью квартиры, установленной договором, и ее фактической площадью составляет *** кв. м, следовательно, застройщик должен возместить ей стоимость недостающих квадратных метров в сумме *** руб. (*** руб. / *** кв. м = *** руб. стоимость 1 кв. м * *** кв. м).
В связи с тем, что застройщиком был нарушен предусмотренный договором срок передачи квартиры участнику долевого строительства, Л. с учетом уточнений иска просила суд взыскать с ООО "УИК "Ваш дом" неустойку, предусмотренную ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за период с (дата) по (дата) в сумме *** руб., сумму за недостающую площадь квартиры - *** руб., компенсацию морального вреда - *** руб., проценты, начисленные по кредитному договору, - *** руб., штраф, расходы на оплату услуг представителя - *** руб.
В судебное заседание Л. не явилась, о месте и времени рассмотрения дела была извещена надлежащим образом. Ее представитель - Р. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить с учетом уточнений.
Представитель ООО "УИК "Ваш дом" К. возражала против удовлетворения иска, ходатайствовала о применении судом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении начисленной неустойки. Пояснила, что при заключении договора участия в долевом строительстве с технической характеристикой и проектом квартиры Л. была ознакомлена и согласна, что подтверждается ее подписью на плане квартиры, ей было известно о том, что общая площадь квартиры подсчитана с учетом площади лоджии по коэффициенту 1. Разница между проектной и общей площадью квартиры после ввода объекта в эксплуатацию составляет 0,74 кв. м, что является допустимым расхождением по площади по условиям договора.
Решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 02 марта 2015 года исковые требования Л. удовлетворены частично. С ООО "УИК "Ваш дом" в пользу Л. взыскана неустойка в размере *** руб., компенсация морального вреда - *** руб., штраф за нарушение прав потребителя - *** руб., убытки в виде процентов, уплаченных истцом *** по кредитному договору N, в размере *** руб., расходы по оплате услуг представителя - *** руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО "УИК "Ваш дом" в доход бюджета МО г. Оренбург взыскана государственная пошлина в размере *** руб.
В апелляционной жалобе Л. просит решение суда отменить в части отказа ей в удовлетворении иска о взыскании суммы за недостающую площадь квартиры, удовлетворив иск в указанной части в полном объеме, также выражает несогласие с размером взысканной неустойки, полагая ее заниженной.
Л., извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась. В порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считала возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Заслушав доклад судьи Никитиной А.И., объяснения представителя Л. - Р., поддержавшей апелляционную жалобу, представителя ООО "УИК "Ваш дом" К., возражавшей против ее удовлетворения, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения, в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах изложенных в апелляционной жалобе и дополнениях к ней доводов, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как установлено судом и следует из материалов дела (дата) между ООО "УИК "Ваш дом" (застройщик) и Л. (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N, согласно которому застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по (адрес) общей площадью *** кв. м.
Из п. 2.2 указанного договора следует, что застройщик принял на себя обязательство передать Л. объект долевого строительства - *** квартиру N общей проектной площадью *** кв. м, расположенную на ***-м этаже в *** подъезде, общей стоимостью *** руб. Договором предусмотрено, что площадь квартиры может быть изменена по результатам первичной инвентаризации, произведенной ФГУП "Ростехинвентаризация".
Пунктом 2.4 договора участия в долевом строительстве предусмотрен плановый срок окончания строительства объекта - 4 квартал 2013 года.
По условиям указанного договора застройщик обязался передать участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартиру, указанную в пункте 2.2 настоящего договора, по акту приема-передачи в срок не позднее 1 квартала 2014 года. Допускается передача застройщиком квартиры, указанной в пункте 2.2 настоящего договора, досрочно (п. 3.2 договора).
В соответствии с п. 6.4 договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. 2.2 договора не более чем на 5% от общей площади квартиры, перерасчет цены договора не производится. Если площадь долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. 2.2 договора более чем на 5% от общей площади квартиры, доплата (возврат) денежных средств производится за площадь, выходящую за пределы 5%.
Согласно п. 1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
В соответствии с указанной нормой закона сторонами договора согласован план объекта долевого строительства - квартиры N, согласно которому квартира состоит из одной жилой комнаты, кухни, коридора, санузла и имеет лоджию. Согласно плану жилая площадь квартиры составляет *** кв. м, общая площадь квартиры - *** кв. м, в том числе площадь лоджии - *** кв. м. С указанными характеристиками квартиры истец согласилась, поставив свою подпись в документе.
Обязательства по оплате цены договора участник долевого строительства выполнила в полном объеме, что подтверждено платежным поручением N от (дата), согласно которому на счет застройщика осуществлен перевод кредитных денежных средств по ипотечному кредитованию и собственных денежных средств Л. в сумме *** руб.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по (адрес) блок секции *** выдано ООО "УИК "Ваш дом" (дата).
Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от (дата) N многоквартирному жилому дому по (адрес) присвоен адрес: (адрес).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Статьей 10 названного Федерального закона предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу ст. 8 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах) (п. 1). Указанная в пункте 1 настоящей статьи информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации (п. 2).
Согласно ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации (п. 1).
Из содержания п. 2 ст. 10 данного закона следует, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг). Информация, предусмотренная пунктом 2 ст. 10, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам) (п. 3 ст. 10).
В соответствии со ст. 12 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации (п. 2). При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги) (п. 4).
Из акта приема-передачи жилого помещения - квартиры N от (дата) следует, что Л. приняла в собственность *** квартиру N, общей площадью *** кв. м, расположенную на ***-м этаже в *** подъезде ***-этажного жилого дома по адресу: (адрес). Право собственности Л. на указанную квартиру общей площадью *** кв. м зарегистрировано в установленном законом порядке (дата).
Техническим планом помещения от (дата), составленным кадастровым инженером Оренбургского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" подтверждено, что в общую площадь квартиры не была включена площадь лоджии, составляющая *** кв. м.
Таким образом, площадь квартиры с учетом площади лоджии составила *** кв. м. Разница между проектной и фактической площадью построенного объекта долевого строительства составила 0,74 кв. м (*** кв. м - проектная площадь, *** кв. м - фактическая площадь квартиры), что не превышает согласованного договором предела 5%, до которого перерасчет цены договора не производится.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания суммы за недостающую площадь квартиры, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком до истца была доведена полная и достоверная информация о передаваемом объекте строительства, обязательства по передаче объекта, соответствующего условиям договора, застройщиком исполнены надлежащим образом, поэтому нарушений прав истца Л. со стороны ООО "УИК "Ваш дом" не допущено.
Судебная коллегия с данным выводом суда соглашается, поскольку вышеизложенными доказательствами подтверждается, что при заключении договора долевого участия в строительстве ответчик предоставил истцу полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства путем ознакомления со схемой расположения квартиры, в которой подробно указаны количество и площадь комнат, количество, виды и площадь вспомогательных помещений. Истец согласилась с техническими характеристиками квартиры, согласно которым общая проектная площадь квартиры составляет *** кв. м, в которую входит площадь лоджии - *** кв. м. Данная информация была предоставлена Л. в наглядной форме, исключающей заблуждение потребителя.
Судебная коллегия находит несостоятельными доводы Л. о том, что стоимость одного квадратного метра помещения была застройщиком намеренно завышена вследствие применения неверного коэффициента при определении площади лоджии, поскольку, как следует из содержания договора долевого участия, стоимость передаваемого объекта недвижимости в размере *** руб. определена как возмещение затрат на строительство и сдачу в эксплуатацию объекта долевого участия, является фиксированной, определена на основании свободного волеизъявления сторон и не подлежит изменению в случае удорожания строительства (п. 5.1 договора).
Таким образом, в соответствии с условиями заключенного договора долевого участия стоимость объекта не поставлена в зависимость от стоимости одного квадратного метра помещения, поэтому для выводов о повышении стоимости квартиры вследствие неприменения соответствующего коэффициента при определении площади лоджии, оснований не имеется.
Поскольку стороны договора согласовали общую проектную площадь объекта, включающую площадь лоджии без применения коэффициента 0,5, то для решения вопроса о надлежащем исполнении застройщиком обязательств по передаче объекта с соответствующими техническими характеристиками не подлежит применению устанавливающая данный коэффициент Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 года N 37, поскольку она устанавливает требования к определению общей площади квартиры для целей технической инвентаризации и подлежала применению до 01 января 2013 года в силу ч. 8 ст. 47 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Не подлежат применению к спорным правоотношениям иные нормативные правовые акты, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, так как технические характеристики объекта долевого строительства согласованы между сторонами в надлежащей форме.
Пунктом 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Учитывая, что пунктом 6.4 договора долевого участия установлена предельная разница между проектной площадью квартиры и фактической площадью, а не общей площадью квартиры, понятие которой содержится в ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что объект долевого строительства был передан истцу с техническими характеристиками, соответствующими условиям договора, с учетом того, что при его заключении стороны предусмотрели возможное несоответствие фактической площади возведенного объекта долевого строительства проектной площади, при котором перерасчет стоимости объекта не производится.
Отсутствие в договоре условия о применении коэффициента 0,5 для лоджий при определении фактической площади объекта долевого строительства не может расцениваться как ущемление права потребителя в значении, предусмотренном п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку обязательных правил, регулирующих порядок исчисления фактической площади объекта долевого строительства, в Российской Федерации не установлено.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального значения содержащихся в договоре участия в долевом строительстве от (дата) N слов и выражений, путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а также, принимая во внимание согласованное сторонами техническое описание объекта долевого строительства, судебная коллегия приходит к выводу, что фактическая площадь квартиры правомерно определена в размере *** кв. м, отклонение в 0,74 кв. м следует признать допустимым, при котором, учитывая п. 6.4 договора, перерасчет стоимости объекта не производится. Права истца не нарушены.
Поскольку ответчиком до участника строительства была доведена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, обязательства по его передаче ответчиком исполнены в соответствии с условиями заключенного договора, суд правомерно отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании суммы за ненадлежащее исполнение условий договора.
Выводы суда мотивированны, соответствуют подлежащему применению закону и установленным по делу обстоятельствам.
Разрешая исковые требования в части взыскания с застройщика неустойки за нарушение сроков передачи квартиры участнику долевого строительства, суд первой инстанции, учитывая, что в установленный договором срок квартира истцу передана не была, а вступившим в законную силу решением суда от (дата) с застройщика в пользу участника долевого строительства уже была взыскана неустойка за период с (дата) по (дата), пришел к обоснованному выводу о нарушении прав истца и наличии оснований для применения к ответчику гражданско-правовых мер в виде взыскания за период с (дата) по (дата) неустойки в размере *** руб. за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.
Вместе с тем, установив, что сумма неустойки, подлежащая взысканию в пользу истца, несоразмерна последствиям нарушения ответчиком принятых на себя обязательств, а также то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела дом уже введен в эксплуатацию, суд в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил размер неустойки до *** руб.
Доводы апелляционной жалобы Л. о необоснованном снижении размера неустойки, несостоятельны, так как применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей допускается по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Судебная коллегия полагает, что при определении суммы неустойки с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом первой инстанции были учтены все существенные обстоятельства по делу, в том числе, степень выполнения обязательств должником, длительность допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства, последствия его нарушения, размер установленной законом неустойки, ее компенсационная природа, а также то обстоятельство, что принятым ранее судебным актом права истца, нарушенные застройщиком несвоевременной передачей квартиры участнику долевого строительства, уже были частично восстановлены.
По мнению судебной коллегии взысканная с ООО "УИК "Ваш дом" неустойка является обоснованной, отвечает требованиям разумности и соответствует последствиям нарушения обязательства.
Разрешая исковые требования в части взыскания убытков в виде процентов, начисленных по кредитному договору, суд пришел к обоснованному выводу, что ввиду не передачи истцу квартиры в установленный договором срок Л. была лишена возможности оформить на нее право собственности и воспользоваться правом на снижение процентной ставки по кредиту до ***% годовых, в связи с чем понесла дополнительные расходы при уплате ежемесячных платежей за период с (дата) по (дата), которые составили *** руб. Указанная сумма правомерно взыскана судом с ответчика в качестве убытков, причиненных истцу в связи с неисполнением обязательств по договору участия в долевом строительстве, что отвечает требованиям ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку в судебном заседании установлено нарушение ответчиком обязательств по передаче истцу построенной квартиры в установленный договором срок, в соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" суд обоснованно удовлетворил требования иска о компенсации морального вреда, определив его размер в *** руб. При определении размера компенсации морального вреда суд исходил из установленного факта нарушения ответчиком прав истца на оказание ей качественной услуги в сфере строительства жилых помещений для личных нужд, учел характер допущенных ответчиком нарушений, их длительность, при этом, руководствовался требованиями разумности и справедливости.
Также в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" судом обоснованно взыскан с ответчика штраф в пользу истца в размере *** руб.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы, так как они сводятся к несогласию с постановленным по делу решением, основаны на неверном толковании норм материального права, и предусмотренных законом оснований для отмены или изменения судебного решения не содержат.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 02 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Л. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3500/2015
Требование: О взыскании неустойки, суммы за недостающую площадь квартиры, компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, однако квартира передана истцу с нарушением срока, ее площадь менее указанной в договоре.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июня 2015 г. по делу N 33-3500/2015
Судья Наумова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе
председательствующего судьи Никитиной А.И.,
судей Анненковой К.К., Малкова А.И.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Л. на решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 02 марта 2015 года по гражданскому делу по иску Л. к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" о защите прав потребителей по договору участия в долевом строительстве,
установила:
Л. обратилась в суд с иском к ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" (далее по тексту - ООО "УИК "Ваш дом") о защите прав потребителей по договору участия в долевом строительстве, указав, что (дата) между ней и ООО "УИК "Ваш дом" был заключен договор участия в долевом строительстве N, согласно которому застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по (адрес) и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в данном объекте *** квартиру N общей проектной площадью *** кв. м на *** этаже в *** подъезде. Она, как участник долевого строительства, уплатила в срок обусловленную договором сумму в размере *** руб., из которых - *** руб. были уплачены ею за счет собственных средств в течение 5 дней после регистрации договора, а *** руб. перечислены за счет кредитных денежных средств, предоставленных *** по кредитному договору N от (дата).
Договором участия в долевом строительстве предусмотрен срок окончания строительства: срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2013 года. Однако объект был сдан в эксплуатацию (дата). Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 24 июля 2014 года с ООО "УИК "Ваш дом" взыскана в ее пользу неустойка за период с (дата) по (дата) в размере *** руб.
Кроме того, по условиям договора общая проектная площадь квартиры N составляет *** кв. м, фактически ей передана квартира общей площадью *** кв. м. Разница между площадью квартиры, установленной договором, и ее фактической площадью составляет *** кв. м, следовательно, застройщик должен возместить ей стоимость недостающих квадратных метров в сумме *** руб. (*** руб. / *** кв. м = *** руб. стоимость 1 кв. м * *** кв. м).
В связи с тем, что застройщиком был нарушен предусмотренный договором срок передачи квартиры участнику долевого строительства, Л. с учетом уточнений иска просила суд взыскать с ООО "УИК "Ваш дом" неустойку, предусмотренную ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за период с (дата) по (дата) в сумме *** руб., сумму за недостающую площадь квартиры - *** руб., компенсацию морального вреда - *** руб., проценты, начисленные по кредитному договору, - *** руб., штраф, расходы на оплату услуг представителя - *** руб.
В судебное заседание Л. не явилась, о месте и времени рассмотрения дела была извещена надлежащим образом. Ее представитель - Р. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить с учетом уточнений.
Представитель ООО "УИК "Ваш дом" К. возражала против удовлетворения иска, ходатайствовала о применении судом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении начисленной неустойки. Пояснила, что при заключении договора участия в долевом строительстве с технической характеристикой и проектом квартиры Л. была ознакомлена и согласна, что подтверждается ее подписью на плане квартиры, ей было известно о том, что общая площадь квартиры подсчитана с учетом площади лоджии по коэффициенту 1. Разница между проектной и общей площадью квартиры после ввода объекта в эксплуатацию составляет 0,74 кв. м, что является допустимым расхождением по площади по условиям договора.
Решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 02 марта 2015 года исковые требования Л. удовлетворены частично. С ООО "УИК "Ваш дом" в пользу Л. взыскана неустойка в размере *** руб., компенсация морального вреда - *** руб., штраф за нарушение прав потребителя - *** руб., убытки в виде процентов, уплаченных истцом *** по кредитному договору N, в размере *** руб., расходы по оплате услуг представителя - *** руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО "УИК "Ваш дом" в доход бюджета МО г. Оренбург взыскана государственная пошлина в размере *** руб.
В апелляционной жалобе Л. просит решение суда отменить в части отказа ей в удовлетворении иска о взыскании суммы за недостающую площадь квартиры, удовлетворив иск в указанной части в полном объеме, также выражает несогласие с размером взысканной неустойки, полагая ее заниженной.
Л., извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась. В порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считала возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Заслушав доклад судьи Никитиной А.И., объяснения представителя Л. - Р., поддержавшей апелляционную жалобу, представителя ООО "УИК "Ваш дом" К., возражавшей против ее удовлетворения, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения, в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах изложенных в апелляционной жалобе и дополнениях к ней доводов, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как установлено судом и следует из материалов дела (дата) между ООО "УИК "Ваш дом" (застройщик) и Л. (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N, согласно которому застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по (адрес) общей площадью *** кв. м.
Из п. 2.2 указанного договора следует, что застройщик принял на себя обязательство передать Л. объект долевого строительства - *** квартиру N общей проектной площадью *** кв. м, расположенную на ***-м этаже в *** подъезде, общей стоимостью *** руб. Договором предусмотрено, что площадь квартиры может быть изменена по результатам первичной инвентаризации, произведенной ФГУП "Ростехинвентаризация".
Пунктом 2.4 договора участия в долевом строительстве предусмотрен плановый срок окончания строительства объекта - 4 квартал 2013 года.
По условиям указанного договора застройщик обязался передать участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартиру, указанную в пункте 2.2 настоящего договора, по акту приема-передачи в срок не позднее 1 квартала 2014 года. Допускается передача застройщиком квартиры, указанной в пункте 2.2 настоящего договора, досрочно (п. 3.2 договора).
В соответствии с п. 6.4 договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. 2.2 договора не более чем на 5% от общей площади квартиры, перерасчет цены договора не производится. Если площадь долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. 2.2 договора более чем на 5% от общей площади квартиры, доплата (возврат) денежных средств производится за площадь, выходящую за пределы 5%.
Согласно п. 1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
В соответствии с указанной нормой закона сторонами договора согласован план объекта долевого строительства - квартиры N, согласно которому квартира состоит из одной жилой комнаты, кухни, коридора, санузла и имеет лоджию. Согласно плану жилая площадь квартиры составляет *** кв. м, общая площадь квартиры - *** кв. м, в том числе площадь лоджии - *** кв. м. С указанными характеристиками квартиры истец согласилась, поставив свою подпись в документе.
Обязательства по оплате цены договора участник долевого строительства выполнила в полном объеме, что подтверждено платежным поручением N от (дата), согласно которому на счет застройщика осуществлен перевод кредитных денежных средств по ипотечному кредитованию и собственных денежных средств Л. в сумме *** руб.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по (адрес) блок секции *** выдано ООО "УИК "Ваш дом" (дата).
Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от (дата) N многоквартирному жилому дому по (адрес) присвоен адрес: (адрес).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Статьей 10 названного Федерального закона предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу ст. 8 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах) (п. 1). Указанная в пункте 1 настоящей статьи информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации (п. 2).
Согласно ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации (п. 1).
Из содержания п. 2 ст. 10 данного закона следует, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг). Информация, предусмотренная пунктом 2 ст. 10, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам) (п. 3 ст. 10).
В соответствии со ст. 12 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации (п. 2). При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги) (п. 4).
Из акта приема-передачи жилого помещения - квартиры N от (дата) следует, что Л. приняла в собственность *** квартиру N, общей площадью *** кв. м, расположенную на ***-м этаже в *** подъезде ***-этажного жилого дома по адресу: (адрес). Право собственности Л. на указанную квартиру общей площадью *** кв. м зарегистрировано в установленном законом порядке (дата).
Техническим планом помещения от (дата), составленным кадастровым инженером Оренбургского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" подтверждено, что в общую площадь квартиры не была включена площадь лоджии, составляющая *** кв. м.
Таким образом, площадь квартиры с учетом площади лоджии составила *** кв. м. Разница между проектной и фактической площадью построенного объекта долевого строительства составила 0,74 кв. м (*** кв. м - проектная площадь, *** кв. м - фактическая площадь квартиры), что не превышает согласованного договором предела 5%, до которого перерасчет цены договора не производится.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания суммы за недостающую площадь квартиры, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком до истца была доведена полная и достоверная информация о передаваемом объекте строительства, обязательства по передаче объекта, соответствующего условиям договора, застройщиком исполнены надлежащим образом, поэтому нарушений прав истца Л. со стороны ООО "УИК "Ваш дом" не допущено.
Судебная коллегия с данным выводом суда соглашается, поскольку вышеизложенными доказательствами подтверждается, что при заключении договора долевого участия в строительстве ответчик предоставил истцу полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства путем ознакомления со схемой расположения квартиры, в которой подробно указаны количество и площадь комнат, количество, виды и площадь вспомогательных помещений. Истец согласилась с техническими характеристиками квартиры, согласно которым общая проектная площадь квартиры составляет *** кв. м, в которую входит площадь лоджии - *** кв. м. Данная информация была предоставлена Л. в наглядной форме, исключающей заблуждение потребителя.
Судебная коллегия находит несостоятельными доводы Л. о том, что стоимость одного квадратного метра помещения была застройщиком намеренно завышена вследствие применения неверного коэффициента при определении площади лоджии, поскольку, как следует из содержания договора долевого участия, стоимость передаваемого объекта недвижимости в размере *** руб. определена как возмещение затрат на строительство и сдачу в эксплуатацию объекта долевого участия, является фиксированной, определена на основании свободного волеизъявления сторон и не подлежит изменению в случае удорожания строительства (п. 5.1 договора).
Таким образом, в соответствии с условиями заключенного договора долевого участия стоимость объекта не поставлена в зависимость от стоимости одного квадратного метра помещения, поэтому для выводов о повышении стоимости квартиры вследствие неприменения соответствующего коэффициента при определении площади лоджии, оснований не имеется.
Поскольку стороны договора согласовали общую проектную площадь объекта, включающую площадь лоджии без применения коэффициента 0,5, то для решения вопроса о надлежащем исполнении застройщиком обязательств по передаче объекта с соответствующими техническими характеристиками не подлежит применению устанавливающая данный коэффициент Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 года N 37, поскольку она устанавливает требования к определению общей площади квартиры для целей технической инвентаризации и подлежала применению до 01 января 2013 года в силу ч. 8 ст. 47 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Не подлежат применению к спорным правоотношениям иные нормативные правовые акты, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, так как технические характеристики объекта долевого строительства согласованы между сторонами в надлежащей форме.
Пунктом 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Учитывая, что пунктом 6.4 договора долевого участия установлена предельная разница между проектной площадью квартиры и фактической площадью, а не общей площадью квартиры, понятие которой содержится в ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что объект долевого строительства был передан истцу с техническими характеристиками, соответствующими условиям договора, с учетом того, что при его заключении стороны предусмотрели возможное несоответствие фактической площади возведенного объекта долевого строительства проектной площади, при котором перерасчет стоимости объекта не производится.
Отсутствие в договоре условия о применении коэффициента 0,5 для лоджий при определении фактической площади объекта долевого строительства не может расцениваться как ущемление права потребителя в значении, предусмотренном п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку обязательных правил, регулирующих порядок исчисления фактической площади объекта долевого строительства, в Российской Федерации не установлено.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального значения содержащихся в договоре участия в долевом строительстве от (дата) N слов и выражений, путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а также, принимая во внимание согласованное сторонами техническое описание объекта долевого строительства, судебная коллегия приходит к выводу, что фактическая площадь квартиры правомерно определена в размере *** кв. м, отклонение в 0,74 кв. м следует признать допустимым, при котором, учитывая п. 6.4 договора, перерасчет стоимости объекта не производится. Права истца не нарушены.
Поскольку ответчиком до участника строительства была доведена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, обязательства по его передаче ответчиком исполнены в соответствии с условиями заключенного договора, суд правомерно отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании суммы за ненадлежащее исполнение условий договора.
Выводы суда мотивированны, соответствуют подлежащему применению закону и установленным по делу обстоятельствам.
Разрешая исковые требования в части взыскания с застройщика неустойки за нарушение сроков передачи квартиры участнику долевого строительства, суд первой инстанции, учитывая, что в установленный договором срок квартира истцу передана не была, а вступившим в законную силу решением суда от (дата) с застройщика в пользу участника долевого строительства уже была взыскана неустойка за период с (дата) по (дата), пришел к обоснованному выводу о нарушении прав истца и наличии оснований для применения к ответчику гражданско-правовых мер в виде взыскания за период с (дата) по (дата) неустойки в размере *** руб. за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.
Вместе с тем, установив, что сумма неустойки, подлежащая взысканию в пользу истца, несоразмерна последствиям нарушения ответчиком принятых на себя обязательств, а также то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела дом уже введен в эксплуатацию, суд в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил размер неустойки до *** руб.
Доводы апелляционной жалобы Л. о необоснованном снижении размера неустойки, несостоятельны, так как применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей допускается по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Судебная коллегия полагает, что при определении суммы неустойки с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом первой инстанции были учтены все существенные обстоятельства по делу, в том числе, степень выполнения обязательств должником, длительность допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства, последствия его нарушения, размер установленной законом неустойки, ее компенсационная природа, а также то обстоятельство, что принятым ранее судебным актом права истца, нарушенные застройщиком несвоевременной передачей квартиры участнику долевого строительства, уже были частично восстановлены.
По мнению судебной коллегии взысканная с ООО "УИК "Ваш дом" неустойка является обоснованной, отвечает требованиям разумности и соответствует последствиям нарушения обязательства.
Разрешая исковые требования в части взыскания убытков в виде процентов, начисленных по кредитному договору, суд пришел к обоснованному выводу, что ввиду не передачи истцу квартиры в установленный договором срок Л. была лишена возможности оформить на нее право собственности и воспользоваться правом на снижение процентной ставки по кредиту до ***% годовых, в связи с чем понесла дополнительные расходы при уплате ежемесячных платежей за период с (дата) по (дата), которые составили *** руб. Указанная сумма правомерно взыскана судом с ответчика в качестве убытков, причиненных истцу в связи с неисполнением обязательств по договору участия в долевом строительстве, что отвечает требованиям ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку в судебном заседании установлено нарушение ответчиком обязательств по передаче истцу построенной квартиры в установленный договором срок, в соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" суд обоснованно удовлетворил требования иска о компенсации морального вреда, определив его размер в *** руб. При определении размера компенсации морального вреда суд исходил из установленного факта нарушения ответчиком прав истца на оказание ей качественной услуги в сфере строительства жилых помещений для личных нужд, учел характер допущенных ответчиком нарушений, их длительность, при этом, руководствовался требованиями разумности и справедливости.
Также в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" судом обоснованно взыскан с ответчика штраф в пользу истца в размере *** руб.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы, так как они сводятся к несогласию с постановленным по делу решением, основаны на неверном толковании норм материального права, и предусмотренных законом оснований для отмены или изменения судебного решения не содержат.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 02 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Л. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)