Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимченко О.Х.
судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Штерхун Е.Э.,
при участии:
от истца Кулешов О.В. лично, представители Золотарева Н.С., доверенность от 05.06.2014,
от ответчика: ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" - Кандыбка А.И. по доверенность от 07.11.2013
от третьих лиц: явка представителя не обеспечена, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кулешова Олега Владимировича,
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 31.03.2014 по делу N А53-11138/2011
по иску индивидуального предпринимателя Кулешова Олега Владимировича
к закрытому акционерному обществу "ВИТЯЗЬ-М"
при участии третьих лиц: Кулешовой Валентины Викторовны, общества с ограниченной ответственностью "Щедровское"
о взыскании 793 000 руб.
принятое в составе судьи Меленчука И.С.
установил:
индивидуальный предприниматель Кулешов Олег Владимирович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу "ВИТЯЗЬ-М" (далее - ответчик) о взыскании убытков в форме упущенной выгоды в размере 50% чистого дохода от выращивания томатов на спорном земельном участке в 2009 году, в размере 793 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Кулешова Валентина Викторовна, общества с ограниченной ответственностью "Щедровское".
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.03.2014 по делу N А53-11138/2011 в иске отказано.
Не согласившись с решением суда, Кулешов О.В. обратился с апелляционной жалобой в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение отменить, исковые требования удовлетворить.
В обоснование апелляционной жалобы заявителем приведены следующие доводы. Суд первой инстанции неправомерно применил к спорным отношениям нормы ч. 1, ст. 617 ГК РФ, указав, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В силу ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли, земельных долей, земельного участка, не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
По мнению апеллянта, вывод суда первой инстанции о том, что выделенный земельный участок явился обремененным правом аренды в пользу ЗАО "ВИТЯЗЬ-М", ошибочен, поскольку у арендатора возникло лишь преимущественное право на заключение нового договора аренды на прежних условиях.
ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" с сентября 2006 года знало о том, что спорный земельный участок был предназначен для выдела, такие выводы сделаны судом по делу N А53-9801/2009.
Апеллянт указал, что выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.
В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" возражало против доводов апеллянта, указав, что заявитель ссылается на норму права, которая не подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку вступила в силу с 01.07.2011 г. Вина ответчика отсутствует, поскольку ответчик полагал, что эксплуатирует земельный участок на законных основаниях. Срок действия договоров аренды истекает в 2019 году. Истец уведомил ответчика о возникновении права собственности на спорный земельный участок лишь в апреле 2009 г.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что 17 апреля 2009 года ответчику была направлена претензия об освобождении участка.
Представитель ответчика подтвердил получение 17 апреля 2009 года претензии истца. Указал, что земельный участок был освобожден 24 июня 2009 года, после завершения сельскохозяйственного цикла.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании доводам апелляционной жалобы возражал, огласил доводы отзыва, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, индивидуальный предприниматель Кулешов Олег Владимирович является собственником 1/2 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 16,0068 га, кадастровый номер 61:33:0600013:593, расположенного по адресу: Ростовская область, Родионово-Несветайский район, местоположение относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в границах земель СПК "Победа", пашня, кадастровый участок N 29. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.09.2008 серия 61-АД N 287143.
Вторым сособственником данного земельного участка является Кулешова Валентина Викторовна.
Как указано истцом, став собственником данного земельного участка осенью 2008, он имел намерение весной 2009 года произвести выращивание томатов на указанном земельном участке. Для реализации данной цели между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Щедровское" 11.09.2008 был заключен предварительный договор доверительного управления в отношении спорного земельного участка, по условиям которого, основной договор должен быть заключен после надлежащего оформления правоустанавливающих документов на земельный участок и освобождения его от прав третьих лиц (пункты 1.2, 4.1).
Согласно пункту 4 предварительного договора, доля истца в прибыли от использования спорного земельного участка составляет 50%.
Основной договор между указанными лицами заключен не был, так как спорный земельный участок был засеян ответчиком.
По причине совершения ответчиком действий по использованию спорного земельного участка на начало сельскохозяйственного года истцом заявлены требования о взыскании убытков в форме упущенной выгоды в размере 50% чистого дохода от выращивания томатов на спорном земельном участке в 2009 году. Расчет такого дохода истцом произведен с учетом максимально прибыльного возможного варианта использования спорного земельного участка на основании технологических карт от 10.04.2013, разработанных ГНУ "Всероссийский научно-исследовательский институт экономики и нормативов Россельхозакадемии" с учетом заключения судебной экспертизы от 26.10.2013, выполненного экспертами Касьяновым В.А. и Воронцовым Ю.В., являющимися сотрудниками ООО "Центр независимой экспертизы".
В обоснование незаконности использования ответчиком спорного земельного участка на апрель 2009 года истцом даны ссылки на судебные акты по делу N А53-9801/2009, в рамках которого оспаривалось постановление о привлечении ответчика к административной ответственности за использование земельного участка с кадастровым номером 61:33:0600013:593 без правоустанавливающих документов.
Возражая против настоящего иска, ответчик указал на наличие у него законного права на использование спорного земельного участка как на момент посева озимой пшеницы в октябре 2008 года, так и на момент предполагаемого истцом посева томатов на спорном земельном участке (апрель 2009 года), с учетом необходимости завершения сельскохозяйственного цикла на данном земельном участке.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
На основании договоров аренды земельных долей, заключенных 19.09.1999 году сроком на 20 лет с собственниками земельных долей бывшего земельного массива СПК "Победа", и зарегистрированных в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству, ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" использует земельные участки (пашню и пастбища) в границах СПК "Победа", кадастровый номер 61:33:600013:0010, куда вошла пашня кадастровый участок N 29. При этом договоры аренды земельных долей истец и его супруга не заключали.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что между сособственниками и ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" сложились арендные отношения по использованию конкретной части земельного массива СПК "Победа", из которой в последующем и был выделен истцу земельный участок в счет его доли.
При этом, суд применил положения ст. 617 ГК РФ, согласно которой при смене собственника имущества, арендные отношения не подлежат прекращению. Обременение вещи в виде права аренды в пользу конкретного лица следует судьбе данной вещи.
Суд сделал вывод, что стороны связаны обязательственными арендными отношениями при смене собственника либо при разделе (выделе) земельного участка. В этой связи, являлось необходимым внесение изменений в отношения сторон, связанные с изменением уникальных характеристик объекта аренды (площадь, кадастровый номер, местоположение границ).
На основании приведенных норм права, с учетом существовавших на момент приобретения истцом в собственность спорного земельного участка арендных отношений между сособственниками земельного массива СПК "Победа" и ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" в отношении части земельного массива, выделенной истцу в счет его доли, суд первой инстанции пришел к выводу, что выделенный земельный участок явился обремененным правом аренды в пользу ЗАО "ВИТЯЗЬ-М". Данная правовая позиция закреплена в постановлении ФАС СКО от 04.12.2013 по делу N А32-3881/13.
При этом, суд первой инстанции верно отметил, что с момента оформления права собственности на спорный земельный участок истцом - 16.09.2008 и до 17.04.2009 (жалоба на незаконное использование земельного участка) истец не предпринял надлежащих действий по извещению ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" о выделе спорного земельного участка, по его истребованию и предотвращению его засева озимой пшеницей в октябре 2008 года ответчиком. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах, в иске отказано правомерно.
Довод заявителя жалобы о том, что ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" с сентября 2006 года знало о том, что спорный земельный участок был предназначен для выдела, со ссылкой на выводы суда по делу N А53-9801/2009, апелляционным судом отклоняются, поскольку в рамках указанного дела арбитражный суд рассматривал спор с позиции кодекса Об административных правоотношениях РФ. Гражданско-правовые отношения между сторонами судом не рассматривались и оценка им не давалась.
Арбитражный суд Ростовской области по делу N А53-9801/20 оценивал правоотношения сторон на дату составления акта об административном правонарушении, но не оценивал гражданско-правовые отношения сторон в связи с засевом участка озимой пшеницей в октябре 2008 года, а поэтому его решение не является преюдициальным в отношении данного события и не содержит выводов суда по данному вопросу.
На момент, когда истцы стали собственниками земельного участка, он эксплуатировался ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" на протяжении 9 лет по действующим договорам аренды с собственниками земельных долей.
Указанные договоры ни кем оспорены не были, сроки исковой давности для признания их недействительными истекли.
Судебными актами по делу N А53-9801/2009 данные договоры не были признаны недействительными. Ими установлено только то, что договорные отношения у ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" должны были быть оформлены с истцами после того, как они стали собственниками части земельного участка, который ранее эксплуатировался на законных основаниях в границах большего по площади земельного участка, принадлежащего большему количеству собственников земельных долей. Было признано законным наложение штрафа на ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" за отсутствие договорных отношений с истцами на момент составления протокола об административном правонарушении.
ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" не отрицало, что договорные отношения по аренде должны были быть оформлены с истцами после того, как они стали собственниками земельного участка.
В решении суда по делу N А53-9801/2009 не оценивался факт наличия действующего договора аренды на земельный участок большей площадью, в состав которого входили выделенные истцам земельные участки.
Пункт 5 ст. 10 ГК РФ предусматривает презумпцию добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений.
Таким образом, применительно к данному делу добросовестность и разумность должны были проявить истцы, которые с 16 сентября 2008 года по 17.04.2009 года не предприняли никаких разумных и добросовестных действий по установлению договорных отношений с ЗАО "ВИТЯЗЬ-М", либо по предупреждению ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" о необходимости прекращения эксплуатации принадлежащего им земельного участка.
Довод апеллянта об отсутствии у общества права аренды в отношении спорного земельного участка, выделенного из состава арендуемого участка, в связи с регистрацией прав собственником 1/2 доли земельного участка за ИП Кулешовым О.В., не соответствует практике толкования и применения ФАС СКО положений статьи 11.8 ЗК РФ.
В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Кассационный суд округа последовательно выражает в своих постановлениях правовую позицию, согласно которой из данной нормы права не следует прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в том числе, и выделенных земельных участков.
Норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, предусматривающая преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлена на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение.
Апелляционный суд отмечает, что применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков):
- - факт причинения вреда и его размер;
- - противоправность действий причинителя вреда;
- - причинная связь между противоправными действиями и убытками;
- - вина причинителя вреда.
Возмещение убытков, как мера ответственности, применимо в рамках гражданско-правового договорного обязательства либо в качестве деликтной ответственности (из причинения вреда при отсутствии договорного обязательства).
В настоящем деле убытки заявлены как мера деликтной ответственности, основанная на факте правонарушения, поскольку договорных отношений между участниками спора не имелось.
В соответствии с п. 2 ст. 1064 ГК РФ лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
К убыткам, как следует из материалов дела, истец относит стоимость неполученного урожая томатов, что по существу является требованием о взыскании с ответчика упущенной выгоды.
В пункте 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматриваются дополнительные условия для возмещения упущенной выгоды, которые должно доказать лицо, требующее возмещения таких убытков, а именно предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вина в гражданском праве определяется как совершение действий с фактическим либо должным осознанием их противоправности.
Как следует из материалов дела, ответчик действовал в рамках заключенного и никем не оспоренного договора аренды, полагая, что эксплуатирует земельный участок на законных основаниях. Между ответчиком и собственниками земельных долей в 1999 году были заключены и зарегистрированы в соответствии с существующими на тот момент требованиями договоры аренды земельных долей. Договоры соответствовали требованиям, предъявляемым к ним на момент их заключения. Договоры были заключены сроком на 20 лет, срок их действия истекал в 2019 году.
В материалы дела ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" были представлены договоры аренды земельных участков с собственниками земельных долей в границах земель СПК "Победа" сроком на 20 лет.
В рамках этих границ также использовался земельный участок, собственниками которого стали истцы. С целью подтверждения этого факта ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" был сделан запрос на имя начальника отдела по Родионово-Несветайскому району филиала "ФБГУ Росреестра" по Ростовской области.
В полученном ответе от 23.01.2014 г. исх. N 14-Исх/9 указывается, что земельный участок с кадастровым номером 61:33:0600013:593 был образован путем раздела земельных участков, образованных путем деления земельного участка в кадастровым номером 61:33:0600013:10, находящегося в общедолевой собственности. Данный ответ подтверждает, что истцы стали собственниками земельного участка, который входил в состав участка, находившегося в аренде у ЗАО "ВИТЯЗЬ-М". В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды.
Как пояснил истец в суде апелляционной инстанции, письменное уведомление о смене собственника арендуемого земельного участка, предприниматель направил в адрес ЗАО "Витязь М" в апреле 2009 года.
Из пояснений ответчика следует, что до этого времени истец не чинил препятствий в использовании участка и не направлял претензии ответчику об освобождении.
Ссылка на якобы имевшие место устные переговоры с агрономом общества в сентябре 2008 года, не нашла своего подтверждения и не может быть допустимым доказательством по данному делу, поскольку противоречит пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ: сделки юридических лиц между собой и гражданами должны совершаться в простой письменной форме, изменение и прекращение договорных отношений оформляется в той же форме (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Таким образом, засев поля озимой пшеницей по причине неуведомления истцами ответчика о возникшем у них статусе собственника земельного участка произошел по их вине, как новых кредиторов, и вина ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" в засеве поля озимой пшеницей отсутствует, поскольку ответчик действовал добросовестно, полагая, что засевает арендуемое на законных основаниях поле.
По смыслы статьи 46 Земельного кодекса РФ к периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ.
Соответственно, арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью. Передача земли новому пользователю прежним арендатором возможна не раньше завершения цикла уже начатых сельскохозяйственных работ, поскольку необходима передача свободного участка.
Из пояснений ответчика следует, что общество добровольно вернуло предпринимателю земельный участок кадастровый номер 61:33:0600013:593-24.06.2009 г. (после уборки пшеницы) и тем самым прекратило эксплуатацию данного участка с этой даты.
Ссылка заявителя жалобы на то, что руководитель ответчика присутствовал на собрании собственников земельных долей 20.09.2006 года и должен был знать о выделе земельных участочков, не являются доказательством уведомления ответчика о переходе права собственности на арендуемый земельный участок к истцам по следующим причинам.
Во-первых, после принятия решения собранием истцы сразу не стали собственниками.
Во-вторых, собрание не присваивает земельному участку кадастровый номер, а, следовательно, он не мог быть известен ответчику, чтобы сделать запрос и получить выписку из ЕГРП на данный земельный участок и установить его принадлежность. Кадастровый номер мог быть известен только истцам.
В-третьих, решение указанного собрания было признано недействительным и не имело юридических последствий.
Таким образом, отказ в иске правомерен. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
При подаче апелляционной жалобы заявителем оплачена государственная пошлина в размере 2000 руб. по чеку-ордеру от 22.04.2014, сертификат чека: 40641419.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.03.2014 по делу N А53-11138/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
Н.Н.МИСНИК
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2014 N 15АП-7597/2014 ПО ДЕЛУ N А53-11138/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2014 г. N 15АП-7597/2014
Дело N А53-11138/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимченко О.Х.
судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Штерхун Е.Э.,
при участии:
от истца Кулешов О.В. лично, представители Золотарева Н.С., доверенность от 05.06.2014,
от ответчика: ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" - Кандыбка А.И. по доверенность от 07.11.2013
от третьих лиц: явка представителя не обеспечена, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кулешова Олега Владимировича,
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 31.03.2014 по делу N А53-11138/2011
по иску индивидуального предпринимателя Кулешова Олега Владимировича
к закрытому акционерному обществу "ВИТЯЗЬ-М"
при участии третьих лиц: Кулешовой Валентины Викторовны, общества с ограниченной ответственностью "Щедровское"
о взыскании 793 000 руб.
принятое в составе судьи Меленчука И.С.
установил:
индивидуальный предприниматель Кулешов Олег Владимирович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу "ВИТЯЗЬ-М" (далее - ответчик) о взыскании убытков в форме упущенной выгоды в размере 50% чистого дохода от выращивания томатов на спорном земельном участке в 2009 году, в размере 793 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Кулешова Валентина Викторовна, общества с ограниченной ответственностью "Щедровское".
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.03.2014 по делу N А53-11138/2011 в иске отказано.
Не согласившись с решением суда, Кулешов О.В. обратился с апелляционной жалобой в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение отменить, исковые требования удовлетворить.
В обоснование апелляционной жалобы заявителем приведены следующие доводы. Суд первой инстанции неправомерно применил к спорным отношениям нормы ч. 1, ст. 617 ГК РФ, указав, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В силу ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли, земельных долей, земельного участка, не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
По мнению апеллянта, вывод суда первой инстанции о том, что выделенный земельный участок явился обремененным правом аренды в пользу ЗАО "ВИТЯЗЬ-М", ошибочен, поскольку у арендатора возникло лишь преимущественное право на заключение нового договора аренды на прежних условиях.
ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" с сентября 2006 года знало о том, что спорный земельный участок был предназначен для выдела, такие выводы сделаны судом по делу N А53-9801/2009.
Апеллянт указал, что выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.
В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" возражало против доводов апеллянта, указав, что заявитель ссылается на норму права, которая не подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку вступила в силу с 01.07.2011 г. Вина ответчика отсутствует, поскольку ответчик полагал, что эксплуатирует земельный участок на законных основаниях. Срок действия договоров аренды истекает в 2019 году. Истец уведомил ответчика о возникновении права собственности на спорный земельный участок лишь в апреле 2009 г.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что 17 апреля 2009 года ответчику была направлена претензия об освобождении участка.
Представитель ответчика подтвердил получение 17 апреля 2009 года претензии истца. Указал, что земельный участок был освобожден 24 июня 2009 года, после завершения сельскохозяйственного цикла.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании доводам апелляционной жалобы возражал, огласил доводы отзыва, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, индивидуальный предприниматель Кулешов Олег Владимирович является собственником 1/2 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 16,0068 га, кадастровый номер 61:33:0600013:593, расположенного по адресу: Ростовская область, Родионово-Несветайский район, местоположение относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в границах земель СПК "Победа", пашня, кадастровый участок N 29. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.09.2008 серия 61-АД N 287143.
Вторым сособственником данного земельного участка является Кулешова Валентина Викторовна.
Как указано истцом, став собственником данного земельного участка осенью 2008, он имел намерение весной 2009 года произвести выращивание томатов на указанном земельном участке. Для реализации данной цели между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Щедровское" 11.09.2008 был заключен предварительный договор доверительного управления в отношении спорного земельного участка, по условиям которого, основной договор должен быть заключен после надлежащего оформления правоустанавливающих документов на земельный участок и освобождения его от прав третьих лиц (пункты 1.2, 4.1).
Согласно пункту 4 предварительного договора, доля истца в прибыли от использования спорного земельного участка составляет 50%.
Основной договор между указанными лицами заключен не был, так как спорный земельный участок был засеян ответчиком.
По причине совершения ответчиком действий по использованию спорного земельного участка на начало сельскохозяйственного года истцом заявлены требования о взыскании убытков в форме упущенной выгоды в размере 50% чистого дохода от выращивания томатов на спорном земельном участке в 2009 году. Расчет такого дохода истцом произведен с учетом максимально прибыльного возможного варианта использования спорного земельного участка на основании технологических карт от 10.04.2013, разработанных ГНУ "Всероссийский научно-исследовательский институт экономики и нормативов Россельхозакадемии" с учетом заключения судебной экспертизы от 26.10.2013, выполненного экспертами Касьяновым В.А. и Воронцовым Ю.В., являющимися сотрудниками ООО "Центр независимой экспертизы".
В обоснование незаконности использования ответчиком спорного земельного участка на апрель 2009 года истцом даны ссылки на судебные акты по делу N А53-9801/2009, в рамках которого оспаривалось постановление о привлечении ответчика к административной ответственности за использование земельного участка с кадастровым номером 61:33:0600013:593 без правоустанавливающих документов.
Возражая против настоящего иска, ответчик указал на наличие у него законного права на использование спорного земельного участка как на момент посева озимой пшеницы в октябре 2008 года, так и на момент предполагаемого истцом посева томатов на спорном земельном участке (апрель 2009 года), с учетом необходимости завершения сельскохозяйственного цикла на данном земельном участке.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
На основании договоров аренды земельных долей, заключенных 19.09.1999 году сроком на 20 лет с собственниками земельных долей бывшего земельного массива СПК "Победа", и зарегистрированных в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству, ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" использует земельные участки (пашню и пастбища) в границах СПК "Победа", кадастровый номер 61:33:600013:0010, куда вошла пашня кадастровый участок N 29. При этом договоры аренды земельных долей истец и его супруга не заключали.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что между сособственниками и ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" сложились арендные отношения по использованию конкретной части земельного массива СПК "Победа", из которой в последующем и был выделен истцу земельный участок в счет его доли.
При этом, суд применил положения ст. 617 ГК РФ, согласно которой при смене собственника имущества, арендные отношения не подлежат прекращению. Обременение вещи в виде права аренды в пользу конкретного лица следует судьбе данной вещи.
Суд сделал вывод, что стороны связаны обязательственными арендными отношениями при смене собственника либо при разделе (выделе) земельного участка. В этой связи, являлось необходимым внесение изменений в отношения сторон, связанные с изменением уникальных характеристик объекта аренды (площадь, кадастровый номер, местоположение границ).
На основании приведенных норм права, с учетом существовавших на момент приобретения истцом в собственность спорного земельного участка арендных отношений между сособственниками земельного массива СПК "Победа" и ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" в отношении части земельного массива, выделенной истцу в счет его доли, суд первой инстанции пришел к выводу, что выделенный земельный участок явился обремененным правом аренды в пользу ЗАО "ВИТЯЗЬ-М". Данная правовая позиция закреплена в постановлении ФАС СКО от 04.12.2013 по делу N А32-3881/13.
При этом, суд первой инстанции верно отметил, что с момента оформления права собственности на спорный земельный участок истцом - 16.09.2008 и до 17.04.2009 (жалоба на незаконное использование земельного участка) истец не предпринял надлежащих действий по извещению ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" о выделе спорного земельного участка, по его истребованию и предотвращению его засева озимой пшеницей в октябре 2008 года ответчиком. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах, в иске отказано правомерно.
Довод заявителя жалобы о том, что ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" с сентября 2006 года знало о том, что спорный земельный участок был предназначен для выдела, со ссылкой на выводы суда по делу N А53-9801/2009, апелляционным судом отклоняются, поскольку в рамках указанного дела арбитражный суд рассматривал спор с позиции кодекса Об административных правоотношениях РФ. Гражданско-правовые отношения между сторонами судом не рассматривались и оценка им не давалась.
Арбитражный суд Ростовской области по делу N А53-9801/20 оценивал правоотношения сторон на дату составления акта об административном правонарушении, но не оценивал гражданско-правовые отношения сторон в связи с засевом участка озимой пшеницей в октябре 2008 года, а поэтому его решение не является преюдициальным в отношении данного события и не содержит выводов суда по данному вопросу.
На момент, когда истцы стали собственниками земельного участка, он эксплуатировался ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" на протяжении 9 лет по действующим договорам аренды с собственниками земельных долей.
Указанные договоры ни кем оспорены не были, сроки исковой давности для признания их недействительными истекли.
Судебными актами по делу N А53-9801/2009 данные договоры не были признаны недействительными. Ими установлено только то, что договорные отношения у ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" должны были быть оформлены с истцами после того, как они стали собственниками части земельного участка, который ранее эксплуатировался на законных основаниях в границах большего по площади земельного участка, принадлежащего большему количеству собственников земельных долей. Было признано законным наложение штрафа на ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" за отсутствие договорных отношений с истцами на момент составления протокола об административном правонарушении.
ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" не отрицало, что договорные отношения по аренде должны были быть оформлены с истцами после того, как они стали собственниками земельного участка.
В решении суда по делу N А53-9801/2009 не оценивался факт наличия действующего договора аренды на земельный участок большей площадью, в состав которого входили выделенные истцам земельные участки.
Пункт 5 ст. 10 ГК РФ предусматривает презумпцию добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений.
Таким образом, применительно к данному делу добросовестность и разумность должны были проявить истцы, которые с 16 сентября 2008 года по 17.04.2009 года не предприняли никаких разумных и добросовестных действий по установлению договорных отношений с ЗАО "ВИТЯЗЬ-М", либо по предупреждению ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" о необходимости прекращения эксплуатации принадлежащего им земельного участка.
Довод апеллянта об отсутствии у общества права аренды в отношении спорного земельного участка, выделенного из состава арендуемого участка, в связи с регистрацией прав собственником 1/2 доли земельного участка за ИП Кулешовым О.В., не соответствует практике толкования и применения ФАС СКО положений статьи 11.8 ЗК РФ.
В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Кассационный суд округа последовательно выражает в своих постановлениях правовую позицию, согласно которой из данной нормы права не следует прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в том числе, и выделенных земельных участков.
Норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, предусматривающая преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлена на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение.
Апелляционный суд отмечает, что применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков):
- - факт причинения вреда и его размер;
- - противоправность действий причинителя вреда;
- - причинная связь между противоправными действиями и убытками;
- - вина причинителя вреда.
Возмещение убытков, как мера ответственности, применимо в рамках гражданско-правового договорного обязательства либо в качестве деликтной ответственности (из причинения вреда при отсутствии договорного обязательства).
В настоящем деле убытки заявлены как мера деликтной ответственности, основанная на факте правонарушения, поскольку договорных отношений между участниками спора не имелось.
В соответствии с п. 2 ст. 1064 ГК РФ лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
К убыткам, как следует из материалов дела, истец относит стоимость неполученного урожая томатов, что по существу является требованием о взыскании с ответчика упущенной выгоды.
В пункте 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматриваются дополнительные условия для возмещения упущенной выгоды, которые должно доказать лицо, требующее возмещения таких убытков, а именно предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вина в гражданском праве определяется как совершение действий с фактическим либо должным осознанием их противоправности.
Как следует из материалов дела, ответчик действовал в рамках заключенного и никем не оспоренного договора аренды, полагая, что эксплуатирует земельный участок на законных основаниях. Между ответчиком и собственниками земельных долей в 1999 году были заключены и зарегистрированы в соответствии с существующими на тот момент требованиями договоры аренды земельных долей. Договоры соответствовали требованиям, предъявляемым к ним на момент их заключения. Договоры были заключены сроком на 20 лет, срок их действия истекал в 2019 году.
В материалы дела ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" были представлены договоры аренды земельных участков с собственниками земельных долей в границах земель СПК "Победа" сроком на 20 лет.
В рамках этих границ также использовался земельный участок, собственниками которого стали истцы. С целью подтверждения этого факта ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" был сделан запрос на имя начальника отдела по Родионово-Несветайскому району филиала "ФБГУ Росреестра" по Ростовской области.
В полученном ответе от 23.01.2014 г. исх. N 14-Исх/9 указывается, что земельный участок с кадастровым номером 61:33:0600013:593 был образован путем раздела земельных участков, образованных путем деления земельного участка в кадастровым номером 61:33:0600013:10, находящегося в общедолевой собственности. Данный ответ подтверждает, что истцы стали собственниками земельного участка, который входил в состав участка, находившегося в аренде у ЗАО "ВИТЯЗЬ-М". В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды.
Как пояснил истец в суде апелляционной инстанции, письменное уведомление о смене собственника арендуемого земельного участка, предприниматель направил в адрес ЗАО "Витязь М" в апреле 2009 года.
Из пояснений ответчика следует, что до этого времени истец не чинил препятствий в использовании участка и не направлял претензии ответчику об освобождении.
Ссылка на якобы имевшие место устные переговоры с агрономом общества в сентябре 2008 года, не нашла своего подтверждения и не может быть допустимым доказательством по данному делу, поскольку противоречит пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ: сделки юридических лиц между собой и гражданами должны совершаться в простой письменной форме, изменение и прекращение договорных отношений оформляется в той же форме (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Таким образом, засев поля озимой пшеницей по причине неуведомления истцами ответчика о возникшем у них статусе собственника земельного участка произошел по их вине, как новых кредиторов, и вина ЗАО "ВИТЯЗЬ-М" в засеве поля озимой пшеницей отсутствует, поскольку ответчик действовал добросовестно, полагая, что засевает арендуемое на законных основаниях поле.
По смыслы статьи 46 Земельного кодекса РФ к периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ.
Соответственно, арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью. Передача земли новому пользователю прежним арендатором возможна не раньше завершения цикла уже начатых сельскохозяйственных работ, поскольку необходима передача свободного участка.
Из пояснений ответчика следует, что общество добровольно вернуло предпринимателю земельный участок кадастровый номер 61:33:0600013:593-24.06.2009 г. (после уборки пшеницы) и тем самым прекратило эксплуатацию данного участка с этой даты.
Ссылка заявителя жалобы на то, что руководитель ответчика присутствовал на собрании собственников земельных долей 20.09.2006 года и должен был знать о выделе земельных участочков, не являются доказательством уведомления ответчика о переходе права собственности на арендуемый земельный участок к истцам по следующим причинам.
Во-первых, после принятия решения собранием истцы сразу не стали собственниками.
Во-вторых, собрание не присваивает земельному участку кадастровый номер, а, следовательно, он не мог быть известен ответчику, чтобы сделать запрос и получить выписку из ЕГРП на данный земельный участок и установить его принадлежность. Кадастровый номер мог быть известен только истцам.
В-третьих, решение указанного собрания было признано недействительным и не имело юридических последствий.
Таким образом, отказ в иске правомерен. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
При подаче апелляционной жалобы заявителем оплачена государственная пошлина в размере 2000 руб. по чеку-ордеру от 22.04.2014, сертификат чека: 40641419.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.03.2014 по делу N А53-11138/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
Н.Н.МИСНИК
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)