Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Алексеева Р.А. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска (ИНН 2631004071, ОГРН 1022603625186) - Путиловой Л.Ю. (доверенность от 03.03.2015), в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Николина Игоря Ивановича (ИНН 091001513131, ОГРНИП 309264801300011), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Николина Игоря Ивановича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2014 (судья Турчин И.Г.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2015 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу N А63-9988/2014, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Николин И.И. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска (далее - комитет), в котором просил изменить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 07.07.2014 N 79, снизив до 202 345 рублей цену выкупаемого нежилого помещения N 42А площадью 11,6 кв. м (кадастровый номер 26:16:040602:1739), расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Павлова, 11.
Решением суда от 24.12.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.03.2015, в иске отказано. Суды пришли к выводу о том, что требования о зачете затрат предпринимателя в счет выкупной стоимости имущества удовлетворению не подлежат, поскольку стороны не согласовали произведенные арендатором работы по электроснабжению и водоснабжению выкупаемого помещения.
В кассационной жалобе предприниматель просит принятые по делу судебные акты отменить и удовлетворить исковые требования. Заявитель отмечает, что им проведены неотделимые улучшения на общую сумму 167 695 рублей, которые согласованы с арендодателем (письма председателя комитета по управлению муниципальным имуществом от 19.04.2011 N 2480/27 и от 13.11.2012 N 6985/27). Поскольку без проведения улучшений надлежащее функционирование спорного помещения было невозможно, то цена договора купли-продажи подлежит уменьшению на указанную сумму. Ссылка судов на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 22.08.2014 N ВАС-10331/11, не обоснована, так как оно принято при других фактических обстоятельствах.
В отзыве на жалобе комитет возражал против ее удовлетворения.
В судебном заседании представитель комитета просил оставить судебные акты без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя комитета, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.
Как установлено судами, с 01.08.2010 предприниматель арендовал нежилое помещение, являвшееся муниципальным имуществом.
Комитет (продавец) и предприниматель (покупатель) 07.07.2014 заключили договор купли-продажи объекта недвижимости имущества с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность помещение. Цена нежилого помещения составила 370 тыс. рублей (без учета НДС).
На основании договора купли-продажи недвижимости от 07.07.2014 N 79 в установленном порядке зарегистрировано право собственности истца на данное имущество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.07.2014 серии 26-АИ N 815998.
Истец произвел улучшения арендуемого имущества на сумму 167 695 рублей: по отдельному проекту из общедомовых сетей общежития с концов питающего кабеля в управляющую компанию жилого дома N 15 по ул. Павлова проведено отдельное электроснабжение и отдельный водопровод для умывальника из подвального коллектора.
Истец направил в адрес ответчика претензию от 11.08.2014 об уменьшении выкупной цены на сумму понесенных затрат, однако ответчик отказал в зачете стоимости улучшений.
Названные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя с иском в суд.
При рассмотрении спора суды правомерно исходили из следующего.
Согласно пунктам 2.2.4, 2.2.6 и 2.2.8 договора аренды от 01.08.2010 N 612 арендатор обязан нести бремя затрат, связанных с содержанием, эксплуатацией, ремонтом помещения и используемых инженерных коммуникаций и строительных конструкций здания (строения, сооружения), пропорционально его доле, определяемых как часть объема здания (строения, сооружения); с использованием и поддержанием в надлежащем состоянии земельного участка, прилегающего к зданию (строению, сооружению), в соответствии с законодательством Российской Федерации и норм Жилищного кодекса Российской Федерации. Обеспечивать пожарную безопасность помещений и прилегающей территории в соответствии с нормами пожарной безопасности, определенными законодательством Российской Федерации, нести все расходы по обеспечению пожарной безопасности помещений и прилегающей территории, в том числе по установке автоматических систем противопожарной защиты. Обеспечивать от лица собственника имущества подачу и соблюдение требований необходимых деклараций пожарной безопасности помещений и прилегающей территории. Производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений. Получить письменное разрешение арендодателя на проведение реконструкции, перепланировки, капитального ремонта арендуемых помещений. По согласованию с арендодателем арендатор самостоятельно за счет собственных средств производит капитальный ремонт арендуемых помещений. Стоимость неотделимых улучшений компенсации не подлежит.
В силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Таким образом, в счет оплаты приобретаемого имущества может быть засчитана только стоимость согласованных с арендодателем и произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений арендуемого имущества.
Истец не представил суду доказательств получения согласия комитета на осуществление неотделимых улучшений арендуемого имущества, согласование стоимости произведенных им улучшений. Локальная смета расходов, акт о приемке выполненных работ и справка о стоимости выполненных работ и затрат составлены предпринимателем в одностороннем порядке; документы, подтверждающие приобретение материалов, оплату работ, отсутствуют.
Ссылки истца на письма комитета от 19.04.2011 N 2480/27 и от 13.11.2012 N 6985/27 правомерно не приняты судами, поскольку они не содержат разрешения собственника на проведение капитального ремонта арендуемого помещения. Согласие на подключение к электросчетчику не означает согласование работ по электроснабжению с последующим отнесением расходов на арендодателя, к тому же по условиям договора аренды расходы на содержание имущества, в том числе на электроснабжение, возложены на арендатора.
Предприниматель, заключив договор купли-продажи, зарегистрировав переход права, согласовал все условия договора, включая цену продажи объекта, договор заключен без протокола разногласий. До заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности предприниматель не обращался с иском по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений.
При таких обстоятельствах в удовлетворении иска отказано правомерно. Суды первой и апелляционной инстанций всесторонне, полно и объективно исследовали имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства и пришли к правильным выводам. Переоценка фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2015 по делу N А63-9988/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.05.2015 N Ф08-2661/2015 ПО ДЕЛУ N А63-9988/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 мая 2015 г. по делу N А63-9988/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Алексеева Р.А. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска (ИНН 2631004071, ОГРН 1022603625186) - Путиловой Л.Ю. (доверенность от 03.03.2015), в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Николина Игоря Ивановича (ИНН 091001513131, ОГРНИП 309264801300011), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Николина Игоря Ивановича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2014 (судья Турчин И.Г.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2015 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу N А63-9988/2014, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Николин И.И. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска (далее - комитет), в котором просил изменить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 07.07.2014 N 79, снизив до 202 345 рублей цену выкупаемого нежилого помещения N 42А площадью 11,6 кв. м (кадастровый номер 26:16:040602:1739), расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Павлова, 11.
Решением суда от 24.12.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.03.2015, в иске отказано. Суды пришли к выводу о том, что требования о зачете затрат предпринимателя в счет выкупной стоимости имущества удовлетворению не подлежат, поскольку стороны не согласовали произведенные арендатором работы по электроснабжению и водоснабжению выкупаемого помещения.
В кассационной жалобе предприниматель просит принятые по делу судебные акты отменить и удовлетворить исковые требования. Заявитель отмечает, что им проведены неотделимые улучшения на общую сумму 167 695 рублей, которые согласованы с арендодателем (письма председателя комитета по управлению муниципальным имуществом от 19.04.2011 N 2480/27 и от 13.11.2012 N 6985/27). Поскольку без проведения улучшений надлежащее функционирование спорного помещения было невозможно, то цена договора купли-продажи подлежит уменьшению на указанную сумму. Ссылка судов на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 22.08.2014 N ВАС-10331/11, не обоснована, так как оно принято при других фактических обстоятельствах.
В отзыве на жалобе комитет возражал против ее удовлетворения.
В судебном заседании представитель комитета просил оставить судебные акты без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя комитета, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.
Как установлено судами, с 01.08.2010 предприниматель арендовал нежилое помещение, являвшееся муниципальным имуществом.
Комитет (продавец) и предприниматель (покупатель) 07.07.2014 заключили договор купли-продажи объекта недвижимости имущества с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность помещение. Цена нежилого помещения составила 370 тыс. рублей (без учета НДС).
На основании договора купли-продажи недвижимости от 07.07.2014 N 79 в установленном порядке зарегистрировано право собственности истца на данное имущество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.07.2014 серии 26-АИ N 815998.
Истец произвел улучшения арендуемого имущества на сумму 167 695 рублей: по отдельному проекту из общедомовых сетей общежития с концов питающего кабеля в управляющую компанию жилого дома N 15 по ул. Павлова проведено отдельное электроснабжение и отдельный водопровод для умывальника из подвального коллектора.
Истец направил в адрес ответчика претензию от 11.08.2014 об уменьшении выкупной цены на сумму понесенных затрат, однако ответчик отказал в зачете стоимости улучшений.
Названные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя с иском в суд.
При рассмотрении спора суды правомерно исходили из следующего.
Согласно пунктам 2.2.4, 2.2.6 и 2.2.8 договора аренды от 01.08.2010 N 612 арендатор обязан нести бремя затрат, связанных с содержанием, эксплуатацией, ремонтом помещения и используемых инженерных коммуникаций и строительных конструкций здания (строения, сооружения), пропорционально его доле, определяемых как часть объема здания (строения, сооружения); с использованием и поддержанием в надлежащем состоянии земельного участка, прилегающего к зданию (строению, сооружению), в соответствии с законодательством Российской Федерации и норм Жилищного кодекса Российской Федерации. Обеспечивать пожарную безопасность помещений и прилегающей территории в соответствии с нормами пожарной безопасности, определенными законодательством Российской Федерации, нести все расходы по обеспечению пожарной безопасности помещений и прилегающей территории, в том числе по установке автоматических систем противопожарной защиты. Обеспечивать от лица собственника имущества подачу и соблюдение требований необходимых деклараций пожарной безопасности помещений и прилегающей территории. Производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений. Получить письменное разрешение арендодателя на проведение реконструкции, перепланировки, капитального ремонта арендуемых помещений. По согласованию с арендодателем арендатор самостоятельно за счет собственных средств производит капитальный ремонт арендуемых помещений. Стоимость неотделимых улучшений компенсации не подлежит.
В силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Таким образом, в счет оплаты приобретаемого имущества может быть засчитана только стоимость согласованных с арендодателем и произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений арендуемого имущества.
Истец не представил суду доказательств получения согласия комитета на осуществление неотделимых улучшений арендуемого имущества, согласование стоимости произведенных им улучшений. Локальная смета расходов, акт о приемке выполненных работ и справка о стоимости выполненных работ и затрат составлены предпринимателем в одностороннем порядке; документы, подтверждающие приобретение материалов, оплату работ, отсутствуют.
Ссылки истца на письма комитета от 19.04.2011 N 2480/27 и от 13.11.2012 N 6985/27 правомерно не приняты судами, поскольку они не содержат разрешения собственника на проведение капитального ремонта арендуемого помещения. Согласие на подключение к электросчетчику не означает согласование работ по электроснабжению с последующим отнесением расходов на арендодателя, к тому же по условиям договора аренды расходы на содержание имущества, в том числе на электроснабжение, возложены на арендатора.
Предприниматель, заключив договор купли-продажи, зарегистрировав переход права, согласовал все условия договора, включая цену продажи объекта, договор заключен без протокола разногласий. До заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности предприниматель не обращался с иском по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений.
При таких обстоятельствах в удовлетворении иска отказано правомерно. Суды первой и апелляционной инстанций всесторонне, полно и объективно исследовали имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства и пришли к правильным выводам. Переоценка фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2015 по делу N А63-9988/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.И.АФОНИНА
Е.И.АФОНИНА
Судьи
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
Е.В.УЛЬКО
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
Е.В.УЛЬКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)