Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.
при участии:
от истца: представителя Беляева Ю.Ф. (доверенность от 30.12.2013)
от ответчика: генерального директора Власова В.Н. (протокол от 10.12.2011 N 01), представителей Кирикова Е.М. (доверенность от 22.01.2014), Воронцовой А.А. (доверенность от 22.01.2014)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9551/2014) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2014 по делу N А56-69566/2013 (судья Савина Е.В.), принятое
по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
к Закрытому акционерному обществу "Большеохтинский"
о взыскании
установил:
Комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании с Закрытого акционерного общества "Большеохтинский" (далее - Общество, ответчик) 2 577 331 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2010 по 02.10.2013 и 7 553 891 руб. 46 коп. пени за период с 11.04.2010 по 02.10.2013.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2014 в иске отказано.
Комитет подал апелляционную жалобу, просил решение отменить, исковые требования удовлетворить. По мнению Комитета, вывод суда о прекращении обязательства по оплате арендной платы на основании обращения арендатора от 25.05.2010 N 46 о расторжении договора аренды в связи с выкупом земельного участка, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права.
В отзыве на жалобу Общество просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали приведенные в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу доводы.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 13.06.1997 N 07/ЗК-00848 (далее - договор) аренды земельного участка общей площадью 1 218 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Маршала Блюхера, дом 46. В пунктах 3.4, 3.5, 3.7 договора стороны согласовали размер, порядок расчета и уплаты арендной платы.
Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение пунктов 3.4 и 3.7 договора в виде пени в размере одного процента с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
Сославшись на то, что в нарушение пунктов 3.7, 4.3.6 договора ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемого земельного участка, Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд, указав в ходе судебного разбирательства, что по состоянию на 06.02.2014 задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.04.2010 по 02.10.2013 составила 2577331 руб. 40 коп. (л.д. 105-107). За просрочку перечисления арендной платы Комитет на основании пункта 5.2 договора произвел расчет пени за период с 11.04.2010 по 02.10.2013 в сумме 7 553 891 руб. 46 коп.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал на том основании, что арендные обязательства между сторонами прекратились с момента истечения трех месяцев после получения Комитетом обращения арендатора о расторжении договора аренды в связи с выкупом земельного участка, а также по причине пропуска срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности за период с 01.04.2010 по 05.11.2010.
Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу, выступлениях присутствовавших в заседании представителей сторон, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как установлено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 этой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
Между Комитетом в лице ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) и ответчиком (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка от 11.05.2010 N 6114-ЗУ (далее - договор купли-продажи), л.д. 65-74.
В случае, если в отношении участка на момент заключения договора действует договор аренды участка, то с момента исполнения покупателем обязанности по оплате цены участка и вознаграждения продавца согласно пунктам 2.1, 2.2 и 3.2.1 договора купли-продажи обязательство покупателя по внесению арендной платы по договору аренды участка в соответствии со статьей 414 Гражданского кодекса Российской Федерации считается прекращенным (пункт 5.10 договора купли-продажи).
В пункте 2.1 договора купли-продажи оговорено, что цена участка составила 2 518 578 руб. 66 коп. Пунктом 2.2 договора купли-продажи стороны согласовали размер вознаграждения продавца за осуществление действий по продаже участка в размере 1% от цены участка, что составило сумму 25 185 руб. 79 коп.
Судом первой инстанции установлено, что ответчик исполнил обязательство по оплате стоимости земельного участка, что подтверждено платежными поручениями от 14.05.2010 N 2 на сумму 1 000 000 руб., от 17.05.2010 N 3 на сумму 1 518 578 руб. 66 коп., от 18.05.2010 N 908 на сумму 25 185 руб. 79 коп.
Срок действия договора аренды был установлен с 01.06.1997 по 01.09.2000. Как оговорено в пункте 6.1 договора аренды, в случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок. В связи с этим договор аренды с 01.06.2000 считался заключенным на неопределенный срок. Ответчик направил в адрес Комитета письмо от 25.05.2010 N 46 о прекращении договора аренды.
Таким образом, как указал суд первой инстанции, договор аренды прекратил свое действие по истечении трех месяцев с 25.08.2010. Комитет не оспорил, что по требованиям о взыскании задолженности за период с 01.04.2010 по 05.11.2010 истек срок исковой давности, о применении которого заявило Общество.
В обоснование доводов апелляционной жалобы Комитет сослался на разъяснения, изложенные в абзаце 3 пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым в случае, если продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, то в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Вместе с тем судом первой инстанции установлено, что ответчик предпринимал все действия по регистрации права собственности на земельный участок, в том числе уплачивал земельный налог.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, апелляционный суд признает обоснованным вывод суда об отсутствии оснований для взыскания с Общества арендной платы за период с 01.04.2010 по 02.10.2013, также неустойки.
Доводы жалобы подлежат отклонению с учетом поведения арендатора как покупателя земельного участка при осуществлении обязательств во взаимосвязи с положениями пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором закреплена презумпция добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 февраля 2014 года по делу N А56-69566/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.М.ГОРБИК
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.06.2014 ПО ДЕЛУ N А56-69566/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2014 г. по делу N А56-69566/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.
при участии:
от истца: представителя Беляева Ю.Ф. (доверенность от 30.12.2013)
от ответчика: генерального директора Власова В.Н. (протокол от 10.12.2011 N 01), представителей Кирикова Е.М. (доверенность от 22.01.2014), Воронцовой А.А. (доверенность от 22.01.2014)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9551/2014) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2014 по делу N А56-69566/2013 (судья Савина Е.В.), принятое
по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
к Закрытому акционерному обществу "Большеохтинский"
о взыскании
установил:
Комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании с Закрытого акционерного общества "Большеохтинский" (далее - Общество, ответчик) 2 577 331 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2010 по 02.10.2013 и 7 553 891 руб. 46 коп. пени за период с 11.04.2010 по 02.10.2013.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.02.2014 в иске отказано.
Комитет подал апелляционную жалобу, просил решение отменить, исковые требования удовлетворить. По мнению Комитета, вывод суда о прекращении обязательства по оплате арендной платы на основании обращения арендатора от 25.05.2010 N 46 о расторжении договора аренды в связи с выкупом земельного участка, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права.
В отзыве на жалобу Общество просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали приведенные в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу доводы.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 13.06.1997 N 07/ЗК-00848 (далее - договор) аренды земельного участка общей площадью 1 218 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Маршала Блюхера, дом 46. В пунктах 3.4, 3.5, 3.7 договора стороны согласовали размер, порядок расчета и уплаты арендной платы.
Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение пунктов 3.4 и 3.7 договора в виде пени в размере одного процента с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
Сославшись на то, что в нарушение пунктов 3.7, 4.3.6 договора ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемого земельного участка, Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд, указав в ходе судебного разбирательства, что по состоянию на 06.02.2014 задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.04.2010 по 02.10.2013 составила 2577331 руб. 40 коп. (л.д. 105-107). За просрочку перечисления арендной платы Комитет на основании пункта 5.2 договора произвел расчет пени за период с 11.04.2010 по 02.10.2013 в сумме 7 553 891 руб. 46 коп.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал на том основании, что арендные обязательства между сторонами прекратились с момента истечения трех месяцев после получения Комитетом обращения арендатора о расторжении договора аренды в связи с выкупом земельного участка, а также по причине пропуска срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности за период с 01.04.2010 по 05.11.2010.
Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу, выступлениях присутствовавших в заседании представителей сторон, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как установлено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 этой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
Между Комитетом в лице ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) и ответчиком (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка от 11.05.2010 N 6114-ЗУ (далее - договор купли-продажи), л.д. 65-74.
В случае, если в отношении участка на момент заключения договора действует договор аренды участка, то с момента исполнения покупателем обязанности по оплате цены участка и вознаграждения продавца согласно пунктам 2.1, 2.2 и 3.2.1 договора купли-продажи обязательство покупателя по внесению арендной платы по договору аренды участка в соответствии со статьей 414 Гражданского кодекса Российской Федерации считается прекращенным (пункт 5.10 договора купли-продажи).
В пункте 2.1 договора купли-продажи оговорено, что цена участка составила 2 518 578 руб. 66 коп. Пунктом 2.2 договора купли-продажи стороны согласовали размер вознаграждения продавца за осуществление действий по продаже участка в размере 1% от цены участка, что составило сумму 25 185 руб. 79 коп.
Судом первой инстанции установлено, что ответчик исполнил обязательство по оплате стоимости земельного участка, что подтверждено платежными поручениями от 14.05.2010 N 2 на сумму 1 000 000 руб., от 17.05.2010 N 3 на сумму 1 518 578 руб. 66 коп., от 18.05.2010 N 908 на сумму 25 185 руб. 79 коп.
Срок действия договора аренды был установлен с 01.06.1997 по 01.09.2000. Как оговорено в пункте 6.1 договора аренды, в случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок. В связи с этим договор аренды с 01.06.2000 считался заключенным на неопределенный срок. Ответчик направил в адрес Комитета письмо от 25.05.2010 N 46 о прекращении договора аренды.
Таким образом, как указал суд первой инстанции, договор аренды прекратил свое действие по истечении трех месяцев с 25.08.2010. Комитет не оспорил, что по требованиям о взыскании задолженности за период с 01.04.2010 по 05.11.2010 истек срок исковой давности, о применении которого заявило Общество.
В обоснование доводов апелляционной жалобы Комитет сослался на разъяснения, изложенные в абзаце 3 пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым в случае, если продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, то в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Вместе с тем судом первой инстанции установлено, что ответчик предпринимал все действия по регистрации права собственности на земельный участок, в том числе уплачивал земельный налог.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, апелляционный суд признает обоснованным вывод суда об отсутствии оснований для взыскания с Общества арендной платы за период с 01.04.2010 по 02.10.2013, также неустойки.
Доводы жалобы подлежат отклонению с учетом поведения арендатора как покупателя земельного участка при осуществлении обязательств во взаимосвязи с положениями пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором закреплена презумпция добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 февраля 2014 года по делу N А56-69566/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.М.ГОРБИК
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)