Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Плаксиной Н.Г.,
судей Малышева М.Б., Толкунова В.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ершовой Е.К., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма Баскаль" на решение Арбитражного суда Курганской области от 04 декабря 2014 г. по делу N А34-4613/2014 (судья Деревенко Л.А.).
Общество с ограниченной ответственностью "Фирма Баскаль" (далее - ООО "Фирма Баскаль", общество, заявитель,) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Курганской области (далее - Управление Роспотребнадзора по Курганской области, Управление, административный орган) о признании незаконным и отмене постановления N 0477 от 01.07.2014 по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), которым заявитель привлечен к ответственности в виде административного штрафа в размере 10 000 руб. (с учетом уточнения требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены открытое акционерное общество "Сбербанк", Кондабаров Сергей Васильевич, Кондабарова Елена Геннадьевна (далее - ОАО "Сбербанк", Кондабаров С.В., Кондабарова Е.Г., третьи лица).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 04.12.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 1, л.д. 136-139).
Заявитель не согласился с указанным решением и обжаловал его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что ООО "Фирма Баскаль" привлечено к ответственности 01.07.2014, то есть после истечения срока давности привлечения, установленного частью 1 статьи 4.5 КоАП РФ. Буквальное толкование пункта 1.3 договора при не достижении сторонами согласия относительно изменения стоимости долевого участия позволяет изменять стоимость долевого участия только в судебном порядке. Регистрация права собственности на квартиру совершается в пользу участников долевого строительства, что само по себе исключает возможность применения каких-либо санкций исходя из пункта 2.2.4 договора. Отсутствие объективной стороны правонарушения свидетельствует об отсутствии состава правонарушения, и соответственно, оснований для привлечения к административной ответственности.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, представитель Управления Роспотребнадзора по Курганской области направил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав имеющиеся по делу доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 01.07.2013 между ООО "Фирма Баскаль" и участниками долевого строительства - Кондабаровым С.В., Кондабаровой Е.Н. заключен договор участия в долевом строительстве от N 33/3, по условиям которого застройщик обязуется построить многоквартирный дом по адресу: город Курган, 6а микрорайон, позиция 5, II этап строительства, ввести его в эксплуатацию и передать в собственность дольщикам 2-х комнатную квартиру N 3, расположенную на 1-ом этаже объекта, общей проектной площадью 54,5 кв. м, а дольщик обязуется оплатить цену квартиры и принять ее в соответствии с условиями договора (т. 1, л.д. 34-35).
Согласно пункту 1.3 договора в случае существенного отклонения фактической общей площади квартиры от площади по настоящему договору после выполнения кадастровых работ стоимость долевого участия подлежит изменению на эту разницу. Существенным отклонением является разница более 1 кв. м.
Пунктом 2.2.4 договора предусмотрена обязанность дольщика не позднее одного месяца после принятия от застройщика квартиры произвести государственную регистрацию права собственности на нее.
В Управление Роспотребнадзора по Курганской области 04.02.2014 обратились с заявлением участники долевого строительства с просьбой провести надзор по выполнению условий договоров застройщиком - ООО "Фирма Баскаль" на основании действующего законодательства (т. 1, л.д. 32-33).
Исследовав при проведении проверки договор участия в долевом строительстве от N 33/3 от 01.07.2013, административный орган установил, что условия, указанные в пунктах 1.3, 2.2.4 договора ущемляют установленные законами Российской Федерации права потребителей.
По выявленным фактам, Управлением вынесено определение от 07.03.2014 о возбуждении дела об административном правонарушении и проведении административного расследования (т. 1, л.д. 38-39).
По результатам проверки в отношении заявителя 22.05.2014 составлен протокол N 05/234 об административном правонарушении по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ (т. 1, л.д. 46-47).
О времени и месте составления протокола заявитель был уведомлен повесткой N 05/6709 от 08.04.2014, направленной в его адрес почтовым отправлением с уведомлением, которое было им получено 14.05.2014 (т. 1, л.д. 44).
Копия протокола была вручена 29.05.2014 представителю общества (т. 1, л.д. 50).
По результатам рассмотрения дела об административном правонарушении 01.07.2014 административным органом в присутствии представителя юридического лица Шифельбейн Д.В., действующего на основании доверенности от 07.02.2014, вынесено постановление по делу об административном правонарушении N 0477, которым заявитель привлечен к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ в виде административного штрафа в размере 10 000 руб. (т. 1, 55-56).
Считая данное постановление незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением о его отмене.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался выводом о законности оспоренного постановления.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу части 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий у административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки данности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
В соответствии с частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Объектом административного правонарушения, предусмотренного указанной нормой, являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения с потребителем договоров на продажу товаров (выполнение работ, оказание услуг). Это правонарушение посягает на установленные законом права, законные интересы и гарантии прав потребителей.
Объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, образует включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.
Статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" и пунктом 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1) установлено, что отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать, в том числе из договоров на оказание возмездных услуг, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности.
В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании пункта 1 статьи 16 Закона N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Как следует из материалов дела, предметом оценки в рассматриваемой ситуация являются условия, установленные пунктами 1.3, 2.2.4 заключенного между заявителем и физическими лицами (участниками долевого строительства) договора участия в долевом строительстве N 33/3 от 01.07.2013.
Отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора долевого участия в строительстве, регламентированы положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в установленном порядке (часть 1 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 4 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Между тем, пунктом 2.2.4 заключенного заявителем договора участия в долевом строительстве от 01.07.2013 предусмотрена обязанность дольщика не позднее одного месяца после принятия от застройщика квартиры произвести государственную регистрацию права собственности на нее.
То есть, этим условием договора право участника долевого строительство на регистрацию прав собственности в отношении объекта долевого строительства фактически необоснованно ограничено месячным сроком с момента подписания акта приема-передачи объекта.
В этой связи вывод административного органа об ущемлении указанным условием договора прав потребителя является правильным.
Довод заявителя об отсутствии нарушений прав участников долевого строительства, поскольку регистрация права собственности на квартиру совершается в пользу участников долевого строительства, является несостоятельным.
Из положений пункта 3 статьи 13, пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что законодатель не устанавливает сроков для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Регистрация дольщиком права собственности на объект долевого строительства не может входить в предмет регулирования договора долевого строительства, и определение такого срока является правом самого дольщика.
Следовательно, условиями пункта 2.2.4 договора на дольщика возлагается обязанность в определенный срок зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства, что противоречит нормам действующего законодательства, следовательно, нарушает права потребителя.
Поскольку договор участия в долевом строительстве является публичным договором, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что включение заявителем в него условий, противоречащих требованиям Федерального закона N 214-ФЗ, а именно, обязательство по регистрации права собственности в месячный срок, ущемляет права потребителей и является основанием, свидетельствующим о наличии в действиях общества административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП.
Также ущемляющим права дольщиков, по мнению административного органа, является пункт 1.3 договора, содержащий следующее условие: в случае существенного отклонения фактической общей площади квартиры от площади по настоящему договору после выполнения кадастровых работ стоимость долевого участия подлежит изменению на эту разницу. Существенным отклонением является разница более 1 кв. м.
Системное толкование подпунктов 1, 3 пункта 4 статьи 4, подпунктов 1, 2 статьи 5, пунктов 1, 2 статьи 7, статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства (квартира) должен соответствовать, в том числе и по площади, проектной документации. Отклонение площади квартиры в ту или иную сторону более чем на 1 кв. м от проектной площади при неизменной проектной документации является существенным изменением качественной характеристики объекта.
Проанализировав спорное условие договора, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции и административного органа о том, что такая редакция пункта 1.3 договора предусматривает возможность изменения застройщиком цены договора в одностороннем порядке.
Довод заявителя о том, что буквальное толкование пункта 1.3 договора при не достижении сторонами согласия относительно изменения стоимости долевого участия позволяет изменять стоимость долевого участия только в судебном порядке, является несостоятельным.
Специфика отношений в сфере долевого строительства такова, что застройщик, осуществляя строительство объекта, может контролировать соблюдение качественных характеристик и нести риски, связанные с необходимостью возмещения требований дольщика при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может повлиять на качество строительства, он только оплачивает установленную в договоре цену и имеет право на получение указанного в договоре объекта.
То есть, заключая договор, дольщик ориентируется на определенную цену, а изменение площади квартиры в сторону, например, увеличения на 1 кв. м может привести к невозможности оплаты дольщиком дополнительного метража.
Буквальное толкование положений пункта 1.3 договора позволяет сделать вывод о том, что в данном случае имеет место именно изменение цены договора в одностороннем порядке. Такая редакция спорного пункта не позволяет дольщику участвовать в согласовании окончательной цены договора, если отклонение метража составит более 1 кв. м, заключить дополнительное соглашение об изменении цены договора и определить стоимость 1 кв. м отклонения фактической площади квартиры от проектной.
В этой связи вывод административного органа об ущемлении указанным условием договора прав потребителя и наличии объективной стороны административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, является правильным. Изложенные в апелляционной жалобе возражения в этой части подлежат отклонению как не основанные на законе и материалах дела.
Согласно части 1 статьи 1.5 КоАП РФ лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина.
Статьей 26.1 КоАП РФ предусмотрено, что одним из обстоятельств, подлежащих выяснению по делу об административном правонарушении, является виновность лица в совершении административного правонарушения.
Частью 2 статьи 2.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрено, что юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Пунктом 16.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2008 N 60 "О внесении дополнений в некоторые Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, касающиеся рассмотрения арбитражными судами дел об административных правонарушениях" разъяснено, что для решения вопроса о виновности юридического лица в совершении правонарушения арбитражным судам требуется установить, имелась ли у соответствующего лица возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, приняты ли им все зависящие от него меры по их соблюдению.
Из материалов дела следует, что правонарушение совершено в результате активных действия общества (включение в договор условий, ущемляющих права потребителя) и доказательств наличия объективных препятствий для не совершения этих действий не имеется. В этой связи следует признать подтвержденной вину заявителя в совершении правонарушения.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает доказанным наличие в действиях заявителя состава вмененного ему правонарушения, а изложенные в апелляционной жалобе возражения об отсутствии оснований для привлечения к административной ответственности - несостоятельными.
Довод заявителя о вынесении постановления по истечении установленного законом срока давности привлечения к ответственности подлежит отклонению.
В силу части 1 статьи 4.5 КоАП РФ постановление по делу об административном правонарушении за нарушение законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей не может быть вынесено по истечении одного года со дня совершения административного правонарушения.
В рассматриваемой ситуации заявителю вменено в вину нарушение законодательства о защите право потребителей, допущенное при заключении договора с Кондабаровым С.В. и Кондабаровой Е.Г. 01.07.2013. При этом оспоренное постановление вынесено 01.07.2014, то есть в пределах указанного срока давности.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда о привлечении к административной ответственности (на решение арбитражного суда по делу об оспаривании решения о привлечении к административной ответственности) государственная пошлина не уплачивается.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 04 декабря 2014 г. по делу N А34-4613/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма Баскаль" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Г.ПЛАКСИНА
Судьи
М.Б.МАЛЫШЕВ
В.М.ТОЛКУНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.02.2015 N 18АП-15876/2014 ПО ДЕЛУ N А34-4613/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2015 г. N 18АП-15876/2014
Дело N А34-4613/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Плаксиной Н.Г.,
судей Малышева М.Б., Толкунова В.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ершовой Е.К., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма Баскаль" на решение Арбитражного суда Курганской области от 04 декабря 2014 г. по делу N А34-4613/2014 (судья Деревенко Л.А.).
Общество с ограниченной ответственностью "Фирма Баскаль" (далее - ООО "Фирма Баскаль", общество, заявитель,) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Курганской области (далее - Управление Роспотребнадзора по Курганской области, Управление, административный орган) о признании незаконным и отмене постановления N 0477 от 01.07.2014 по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), которым заявитель привлечен к ответственности в виде административного штрафа в размере 10 000 руб. (с учетом уточнения требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены открытое акционерное общество "Сбербанк", Кондабаров Сергей Васильевич, Кондабарова Елена Геннадьевна (далее - ОАО "Сбербанк", Кондабаров С.В., Кондабарова Е.Г., третьи лица).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 04.12.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 1, л.д. 136-139).
Заявитель не согласился с указанным решением и обжаловал его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что ООО "Фирма Баскаль" привлечено к ответственности 01.07.2014, то есть после истечения срока давности привлечения, установленного частью 1 статьи 4.5 КоАП РФ. Буквальное толкование пункта 1.3 договора при не достижении сторонами согласия относительно изменения стоимости долевого участия позволяет изменять стоимость долевого участия только в судебном порядке. Регистрация права собственности на квартиру совершается в пользу участников долевого строительства, что само по себе исключает возможность применения каких-либо санкций исходя из пункта 2.2.4 договора. Отсутствие объективной стороны правонарушения свидетельствует об отсутствии состава правонарушения, и соответственно, оснований для привлечения к административной ответственности.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, представитель Управления Роспотребнадзора по Курганской области направил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав имеющиеся по делу доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 01.07.2013 между ООО "Фирма Баскаль" и участниками долевого строительства - Кондабаровым С.В., Кондабаровой Е.Н. заключен договор участия в долевом строительстве от N 33/3, по условиям которого застройщик обязуется построить многоквартирный дом по адресу: город Курган, 6а микрорайон, позиция 5, II этап строительства, ввести его в эксплуатацию и передать в собственность дольщикам 2-х комнатную квартиру N 3, расположенную на 1-ом этаже объекта, общей проектной площадью 54,5 кв. м, а дольщик обязуется оплатить цену квартиры и принять ее в соответствии с условиями договора (т. 1, л.д. 34-35).
Согласно пункту 1.3 договора в случае существенного отклонения фактической общей площади квартиры от площади по настоящему договору после выполнения кадастровых работ стоимость долевого участия подлежит изменению на эту разницу. Существенным отклонением является разница более 1 кв. м.
Пунктом 2.2.4 договора предусмотрена обязанность дольщика не позднее одного месяца после принятия от застройщика квартиры произвести государственную регистрацию права собственности на нее.
В Управление Роспотребнадзора по Курганской области 04.02.2014 обратились с заявлением участники долевого строительства с просьбой провести надзор по выполнению условий договоров застройщиком - ООО "Фирма Баскаль" на основании действующего законодательства (т. 1, л.д. 32-33).
Исследовав при проведении проверки договор участия в долевом строительстве от N 33/3 от 01.07.2013, административный орган установил, что условия, указанные в пунктах 1.3, 2.2.4 договора ущемляют установленные законами Российской Федерации права потребителей.
По выявленным фактам, Управлением вынесено определение от 07.03.2014 о возбуждении дела об административном правонарушении и проведении административного расследования (т. 1, л.д. 38-39).
По результатам проверки в отношении заявителя 22.05.2014 составлен протокол N 05/234 об административном правонарушении по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ (т. 1, л.д. 46-47).
О времени и месте составления протокола заявитель был уведомлен повесткой N 05/6709 от 08.04.2014, направленной в его адрес почтовым отправлением с уведомлением, которое было им получено 14.05.2014 (т. 1, л.д. 44).
Копия протокола была вручена 29.05.2014 представителю общества (т. 1, л.д. 50).
По результатам рассмотрения дела об административном правонарушении 01.07.2014 административным органом в присутствии представителя юридического лица Шифельбейн Д.В., действующего на основании доверенности от 07.02.2014, вынесено постановление по делу об административном правонарушении N 0477, которым заявитель привлечен к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ в виде административного штрафа в размере 10 000 руб. (т. 1, 55-56).
Считая данное постановление незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением о его отмене.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался выводом о законности оспоренного постановления.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу части 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий у административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки данности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
В соответствии с частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Объектом административного правонарушения, предусмотренного указанной нормой, являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения с потребителем договоров на продажу товаров (выполнение работ, оказание услуг). Это правонарушение посягает на установленные законом права, законные интересы и гарантии прав потребителей.
Объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, образует включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.
Статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" и пунктом 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1) установлено, что отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать, в том числе из договоров на оказание возмездных услуг, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности.
В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании пункта 1 статьи 16 Закона N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Как следует из материалов дела, предметом оценки в рассматриваемой ситуация являются условия, установленные пунктами 1.3, 2.2.4 заключенного между заявителем и физическими лицами (участниками долевого строительства) договора участия в долевом строительстве N 33/3 от 01.07.2013.
Отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора долевого участия в строительстве, регламентированы положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в установленном порядке (часть 1 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 4 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Между тем, пунктом 2.2.4 заключенного заявителем договора участия в долевом строительстве от 01.07.2013 предусмотрена обязанность дольщика не позднее одного месяца после принятия от застройщика квартиры произвести государственную регистрацию права собственности на нее.
То есть, этим условием договора право участника долевого строительство на регистрацию прав собственности в отношении объекта долевого строительства фактически необоснованно ограничено месячным сроком с момента подписания акта приема-передачи объекта.
В этой связи вывод административного органа об ущемлении указанным условием договора прав потребителя является правильным.
Довод заявителя об отсутствии нарушений прав участников долевого строительства, поскольку регистрация права собственности на квартиру совершается в пользу участников долевого строительства, является несостоятельным.
Из положений пункта 3 статьи 13, пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что законодатель не устанавливает сроков для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Регистрация дольщиком права собственности на объект долевого строительства не может входить в предмет регулирования договора долевого строительства, и определение такого срока является правом самого дольщика.
Следовательно, условиями пункта 2.2.4 договора на дольщика возлагается обязанность в определенный срок зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства, что противоречит нормам действующего законодательства, следовательно, нарушает права потребителя.
Поскольку договор участия в долевом строительстве является публичным договором, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что включение заявителем в него условий, противоречащих требованиям Федерального закона N 214-ФЗ, а именно, обязательство по регистрации права собственности в месячный срок, ущемляет права потребителей и является основанием, свидетельствующим о наличии в действиях общества административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП.
Также ущемляющим права дольщиков, по мнению административного органа, является пункт 1.3 договора, содержащий следующее условие: в случае существенного отклонения фактической общей площади квартиры от площади по настоящему договору после выполнения кадастровых работ стоимость долевого участия подлежит изменению на эту разницу. Существенным отклонением является разница более 1 кв. м.
Системное толкование подпунктов 1, 3 пункта 4 статьи 4, подпунктов 1, 2 статьи 5, пунктов 1, 2 статьи 7, статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства (квартира) должен соответствовать, в том числе и по площади, проектной документации. Отклонение площади квартиры в ту или иную сторону более чем на 1 кв. м от проектной площади при неизменной проектной документации является существенным изменением качественной характеристики объекта.
Проанализировав спорное условие договора, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции и административного органа о том, что такая редакция пункта 1.3 договора предусматривает возможность изменения застройщиком цены договора в одностороннем порядке.
Довод заявителя о том, что буквальное толкование пункта 1.3 договора при не достижении сторонами согласия относительно изменения стоимости долевого участия позволяет изменять стоимость долевого участия только в судебном порядке, является несостоятельным.
Специфика отношений в сфере долевого строительства такова, что застройщик, осуществляя строительство объекта, может контролировать соблюдение качественных характеристик и нести риски, связанные с необходимостью возмещения требований дольщика при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может повлиять на качество строительства, он только оплачивает установленную в договоре цену и имеет право на получение указанного в договоре объекта.
То есть, заключая договор, дольщик ориентируется на определенную цену, а изменение площади квартиры в сторону, например, увеличения на 1 кв. м может привести к невозможности оплаты дольщиком дополнительного метража.
Буквальное толкование положений пункта 1.3 договора позволяет сделать вывод о том, что в данном случае имеет место именно изменение цены договора в одностороннем порядке. Такая редакция спорного пункта не позволяет дольщику участвовать в согласовании окончательной цены договора, если отклонение метража составит более 1 кв. м, заключить дополнительное соглашение об изменении цены договора и определить стоимость 1 кв. м отклонения фактической площади квартиры от проектной.
В этой связи вывод административного органа об ущемлении указанным условием договора прав потребителя и наличии объективной стороны административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, является правильным. Изложенные в апелляционной жалобе возражения в этой части подлежат отклонению как не основанные на законе и материалах дела.
Согласно части 1 статьи 1.5 КоАП РФ лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина.
Статьей 26.1 КоАП РФ предусмотрено, что одним из обстоятельств, подлежащих выяснению по делу об административном правонарушении, является виновность лица в совершении административного правонарушения.
Частью 2 статьи 2.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрено, что юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Пунктом 16.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2008 N 60 "О внесении дополнений в некоторые Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, касающиеся рассмотрения арбитражными судами дел об административных правонарушениях" разъяснено, что для решения вопроса о виновности юридического лица в совершении правонарушения арбитражным судам требуется установить, имелась ли у соответствующего лица возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, приняты ли им все зависящие от него меры по их соблюдению.
Из материалов дела следует, что правонарушение совершено в результате активных действия общества (включение в договор условий, ущемляющих права потребителя) и доказательств наличия объективных препятствий для не совершения этих действий не имеется. В этой связи следует признать подтвержденной вину заявителя в совершении правонарушения.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает доказанным наличие в действиях заявителя состава вмененного ему правонарушения, а изложенные в апелляционной жалобе возражения об отсутствии оснований для привлечения к административной ответственности - несостоятельными.
Довод заявителя о вынесении постановления по истечении установленного законом срока давности привлечения к ответственности подлежит отклонению.
В силу части 1 статьи 4.5 КоАП РФ постановление по делу об административном правонарушении за нарушение законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей не может быть вынесено по истечении одного года со дня совершения административного правонарушения.
В рассматриваемой ситуации заявителю вменено в вину нарушение законодательства о защите право потребителей, допущенное при заключении договора с Кондабаровым С.В. и Кондабаровой Е.Г. 01.07.2013. При этом оспоренное постановление вынесено 01.07.2014, то есть в пределах указанного срока давности.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда о привлечении к административной ответственности (на решение арбитражного суда по делу об оспаривании решения о привлечении к административной ответственности) государственная пошлина не уплачивается.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 04 декабря 2014 г. по делу N А34-4613/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма Баскаль" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Г.ПЛАКСИНА
Судьи
М.Б.МАЛЫШЕВ
В.М.ТОЛКУНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)