Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.,
судей Сурмаляна Г.А., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мируковой Я.Ю.,
при участии:
- от заявителя: представитель Карпов А.Г. по доверенности от 24.02.2015;
- от заинтересованного лица: представитель Балашова М.Ю. по доверенности от 13.01.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СКБ Центр"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 06.07.2015 по делу N А53-9679/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СКБ Центр"
к Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области
о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности,
принятое в составе судьи Пименова С.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СКБ Центр" (далее -Общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области (далее - Служба, административный орган) от 07.04.2015 N 159013 о назначении административного наказания по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу о законности и обоснованности оспариваемого постановления. Решение мотивировано доказанностью наличия в действиях общества состава вмененного ему административного правонарушения, соблюдением административным органом процедуры привлечения к административной ответственности и отсутствием оснований для применения статьи 2.9 КоАП РФ.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления. В апелляционной жалобе общество указывает, что денежные средства гр. Сурьева Ю.В. привлекались не для цели строительства. Общество не получало разрешение на строительство, не привлекало денежные средства граждан в соответствии с положениями Федерального закона N 214-ФЗ и не является застройщиком. Податель жалобы также ссылается на то, что заключенный между сторонами предварительный договор был расторгнут в судебном порядке (решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.12.2014 по делу N 2-4346/14).
Служба представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
В судебном заседании представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить.
Представитель Службы возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 24.01.2014 Общество заключило с Сурьевым Ю.В. инвестиционный договор N 24/01-14 на создание концепции застройки комплекса многоквартирных домов средней этажности, предметом которого является объединение средств инвесторов для осуществления совместного инвестирования объекта инвестиционной деятельности - создание концепции застройки комплекса многоквартирных домов средней этажности. Согласно пункту 2.4 указанного договора, сумма, вносимая инвестором по договору, составляет 400 000 рублей.
Пунктом 2.5 названного договора на внесенную Сурьевым Ю.В. сумму начисляется инвестиционный доход из расчета 12% годовых (л.д. 106-109).
В соответствии с пунктом 2.7 инвестиционного договора N 24/01-14 установлено, что в случае его расторжения, Сурьев Ю.В. имеет преимущественное право на заключение договора участия в долевом строительстве на квартиру, расположенную в комплексе многоквартирных домов средней этажности, расположенных по адресу: поле N 45 АО "Аксайское", Аксайское городское поселение, Ростовская область. Денежные средства, внесенные по названному инвестиционному договору, засчитываются Обществом в счет оплаты Договора участия в долевом строительстве.
24.01.2014 между Обществом и Сурьевым Ю.В. также был заключен предварительный договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома N 24/01-14, согласно которому Общество - застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить дом. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а также после полной оплату участником долевого строительства цены договора, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиру по выбору участника, общей площадью 45,49 кв. м, состоящую из 1-й комнаты, расположенную в секции N 1, подъезд N 8 на 1-м этаже 6-ти этажного многоквартирного дома по адресу: поле N 45 АО "Аксайское", Аксайское городское поселение, Ростовская область, а участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора и принять объект долевого строительства.
Пунктом 3.1 предварительного договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома N 24/01-14 определено, что цена договора составляет 1 273 720 рублей. Сурьев Ю.В. внес в кассу Общества денежные средства в общей сумме 260 000 рублей: квитанция к приходному кассовому ордеру от 24.01.2014 N 4 на сумму 100 000 руб. (л.д. 137), от 14.04.2014 N 18 на сумму 80 000 руб., от 09.04.2014 N 17 на сумму 80 000 руб. (л.д. 110).
Пунктом 2.2 предварительного договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома N 24/01-14, Общество обязывалось обеспечить передачу квартиры Сурьеву Ю.В. в срок не позднее 30.12.2014.
В связи с неисполнением Обществом обязательств по названным договорам, 06.03.2015 Сурьев Ю.В. обратился в Службу с заявление о нарушении Обществом Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
01.04.2015 Службой проведена проверка заявления Сурьева Ю.В., результаты которой были зафиксированы в акте от 01.04.2015.
01.04.2015 главным специалистом отдела Службы в отсутствии надлежащим способом извещенного представителя Общества, составлен протокол N 159013 об административном правонарушении по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
07.04.2015 заместитель руководителя Службы, в присутствии представителя Общества, рассмотрел протокол об административном правонарушении и вынес постановление N 159013 о назначении Обществу административного наказания, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ в виде административного штрафа в размере 500 000 рублей.
Не согласившись с данным постановлением, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и отмене.
Повторно исследовав материалы дела, оценив фактические обстоятельства, суд апелляционной инстанции признает правомерным отклонение судом первой инстанции заявления общества.
Признавая оспариваемое постановление законным и обоснованным, суд первой инстанции пришел к основанному на обстоятельствах дела выводу о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, при этом правомерно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Объективную сторону данного правонарушения образует заключение договоров инвестирования строительства с гражданами.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Частью 2.1 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.
В силу части 2.2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Согласно статье 3 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, обязательными условиями для получения права на привлечение денежных средств граждан является не только соблюдение требований, установленных частью 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации, государственной регистрации права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ (наличие договора заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию). Совокупность выполнения этих требований предоставляет право привлекать денежные средства граждан.
Как правильно установил суд первой инстанции и усматривается из материалов дела, между Обществом и гр. Сурьевым Ю.В. заключен инвестиционный договор N 24/01-14 на создание концепции застройки комплекса многоквартирных домов средней этажности, предметом которого является объединение средств инвесторов для осуществления совместного инвестирования объекта инвестиционной деятельности - создание концепции застройки комплекса многоквартирных домов средней этажности.
Заключение такого договора предоставляло Сурьеву Ю.В. право преимущественное право на заключение договора участия в долевом строительстве на квартиру, расположенную в комплексе многоквартирных домов средней этажности, расположенных по адресу: поле N 45 АО "Аксайское", Аксайское городское поселение, Ростовская область, а внесенные денежные средства, подлежали зачету Обществом в счет оплаты Договора участия в долевом строительстве.
Материалами дела также подтверждается, что 24.01.2014 между Обществом и Сурьевым Ю.В. был заключен предварительный договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома N 24/01-14, согласно которому Общество - застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить дом.
После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а также после полной оплату участником долевого строительства цены договора, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиру по выбору участника, общей площадью 45,49 кв. м, состоящую из 1-й комнаты, расположенную в секции N 1, подъезд N 8 на 1-м этаже 6-ти этажного многоквартирного дома по адресу: поле N 45 АО "Аксайское", Аксайское городское поселение, Ростовская область, а участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора и принять объект долевого строительства (л.д. 97-105).
Факт исполнения Сурьевым Ю.В. обязательств по указанным договорам N 24/01-14 (внесение денежных средств) подтверждается материалами дела и Обществом не отрицается.
Как было указано выше, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона N 214-ФЗ (наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Однако, в нарушение данных требований законодательства, общество осуществило привлечение денежных средств гражданина Сурьева Ю.В., связанное с возникающим у него правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств не был введен в эксплуатацию в порядке, установленном градостроительным законодательством.
Доказательств того, что у Общества на момент проверки имелось разрешение на строительство многоквартирного дома, одна из квартир в котором должна была достаться гражданину, в деле не имеется, равно как и доказательств заключения в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию.
Из анализа двух договоров следует, что денежные средства, уплаченные по инвестиционному договору, засчитываются в счет оплаты Договора участия в долевом строительстве, при его заключении. Однако, вместо договора участия в долевом строительстве с гр. Сурьевым Ю.В. в тот же день был заключен предварительный договор, который имеет все необходимые условия, чтоб именоваться договором участия в долевом строительстве. Основной договор участия в долевом строительстве сторонами не заключен, государственная регистрация предварительного договора не осуществлена.
Предварительный договор содержит информацию о предмете договора, цене, порядке расчетов, правах и обязанностях застройщика и участника долевого строительства, о передаче объекта долевого строительства, гарантиях качества, сроке действия, порядке разрешения споров, ответственности, уступки прав требований по договору и иные характерные для договора участия в долевом строительстве положения.
Поскольку предварительный договор, имеющий все основания называться договором участия в долевом строительстве, был заключен, то в силу пункта 2.7 инвестиционного договора, денежные средства, уплаченные гр. Сурьевым Ю.В. по инвестиционному договору засчитываются в счет оплаты предварительного договора, соответственно, они были привлечены с обязательством предоставить квартиру в многоквартирном жилом доме после окончания строительства объекта.
Довод Общества о том, полученные от Сурьева Ю.В. денежные средства являются инвестиционным платежом и не использовались им для целей строительства, обоснованно признан судом первой инстанции как несостоятельный, поскольку исходя из совокупности условий договоров инвестирования N 24/01-14, предварительного договора от 24.01.2014, привлечение денежных средств гражданина связано с возникающим у него правом собственности на квартиру по выбору Сурьева Ю.В.
Служба правильно квалифицировала названные договоры - как договоры о привлечении денежных средств для целей строительства и это очевидно следует из жалобы самого Сурьева Ю.В., в которой гражданин указывает на то, что расценивает внесение денежных средств по этим договорам как плату за квартиру.
Таким образом, привлечение Обществом денежных средств гр. Сурьева Ю.В. путем заключения с ним предварительного договора, а не путем заключения в установленном порядке договоров участия в долевом строительстве свидетельствует о наличии в действиях общества объективной стороны административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Согласно статье 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых названным Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
В данном случае общество не представило доказательств, свидетельствующих о том, что правонарушение вызвано чрезвычайными обстоятельствами и другими непредвиденными, непреодолимыми препятствиями, находящимися вне его контроля.
Общество имело возможность соблюдения предусмотренного законодательством порядка привлечения денежных средств граждан для строительства, однако проигнорировало данную возможность. Следовательно, юридическим лицом не были приняты все зависящие от него меры по соблюдению действующего законодательства. Таким образом, субъективная сторона вменяемого обществу правонарушения является доказанной.
Субъектом ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ является застройщик, поэтому Общество, как застройщик, является надлежащим субъектом вмененного правонарушения.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о доказанности наличия в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Общество в апелляционной жалобе ссылается на то, что заключенный между сторонами предварительный договор был расторгнут в судебном порядке (решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.12.2014 по делу N 2-4346/14). Однако, факт расторжения договора не освобождает Общество от административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ (незаконное привлечение денежных средств граждан). Денежные средства гр. Сурьева Ю.В. были привлечены Обществом в нарушение требований Федерального закона N 214-ФЗ, что подтверждается материалами дела и образует состав административного правонарушения по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Довод Общества о том, что не оно не получало разрешение на строительство, не привлекало денежные средства граждан в соответствии с положениями Федерального закона N 214-ФЗ и не является застройщиком, отклоняется апелляционным судом, поскольку как видно из материалов дела, Общество имеет на праве аренды земельный участок по адресу: Ростовская область, Аксайское городское поселение, поле N 45 АО "Аксайское" и заключило инвестиционный и предварительный договоры с гр. Сурьевым Ю.В., по которым были привлечены его денежные средства под обязательство предоставить квартиру в доме по окончании его строительства на указанном земельном участке.
Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о правомерности привлечения Общества к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Повторно проверив соблюдение процедуры привлечения Общества к административной ответственности, в том числе в части его уведомления о времени и месте составления протокола об административном правонарушении и рассмотрения дела об административном правонарушении, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что нарушений прав и законных интересов Общества при производстве по делу об административном правонарушении Службой не допущено.
Общество привлечено к административной ответственности в пределах срока давности привлечения к административной ответственности.
Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о невозможности признания совершенного обществом правонарушения малозначительным у суда апелляционной инстанции не имеется. Обществом в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие об исключительности рассматриваемого случая и возможности применения статьи 2.9 КоАП РФ.
В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что административный орган доказал законность и обоснованность своего постановления от 07.04.2015 N 159013.
Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы. Произведя их оценку с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении требований Общества.
В связи с этим, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции. Апелляционная жалоба Общества отклоняется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2015 по делу N А53-9679/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
Г.А.СУРМАЛЯН
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.09.2015 N 15АП-13196/2015 ПО ДЕЛУ N А53-9679/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 сентября 2015 г. N 15АП-13196/2015
Дело N А53-9679/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.,
судей Сурмаляна Г.А., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мируковой Я.Ю.,
при участии:
- от заявителя: представитель Карпов А.Г. по доверенности от 24.02.2015;
- от заинтересованного лица: представитель Балашова М.Ю. по доверенности от 13.01.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СКБ Центр"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 06.07.2015 по делу N А53-9679/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СКБ Центр"
к Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области
о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности,
принятое в составе судьи Пименова С.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СКБ Центр" (далее -Общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области (далее - Служба, административный орган) от 07.04.2015 N 159013 о назначении административного наказания по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу о законности и обоснованности оспариваемого постановления. Решение мотивировано доказанностью наличия в действиях общества состава вмененного ему административного правонарушения, соблюдением административным органом процедуры привлечения к административной ответственности и отсутствием оснований для применения статьи 2.9 КоАП РФ.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления. В апелляционной жалобе общество указывает, что денежные средства гр. Сурьева Ю.В. привлекались не для цели строительства. Общество не получало разрешение на строительство, не привлекало денежные средства граждан в соответствии с положениями Федерального закона N 214-ФЗ и не является застройщиком. Податель жалобы также ссылается на то, что заключенный между сторонами предварительный договор был расторгнут в судебном порядке (решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.12.2014 по делу N 2-4346/14).
Служба представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
В судебном заседании представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить.
Представитель Службы возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 24.01.2014 Общество заключило с Сурьевым Ю.В. инвестиционный договор N 24/01-14 на создание концепции застройки комплекса многоквартирных домов средней этажности, предметом которого является объединение средств инвесторов для осуществления совместного инвестирования объекта инвестиционной деятельности - создание концепции застройки комплекса многоквартирных домов средней этажности. Согласно пункту 2.4 указанного договора, сумма, вносимая инвестором по договору, составляет 400 000 рублей.
Пунктом 2.5 названного договора на внесенную Сурьевым Ю.В. сумму начисляется инвестиционный доход из расчета 12% годовых (л.д. 106-109).
В соответствии с пунктом 2.7 инвестиционного договора N 24/01-14 установлено, что в случае его расторжения, Сурьев Ю.В. имеет преимущественное право на заключение договора участия в долевом строительстве на квартиру, расположенную в комплексе многоквартирных домов средней этажности, расположенных по адресу: поле N 45 АО "Аксайское", Аксайское городское поселение, Ростовская область. Денежные средства, внесенные по названному инвестиционному договору, засчитываются Обществом в счет оплаты Договора участия в долевом строительстве.
24.01.2014 между Обществом и Сурьевым Ю.В. также был заключен предварительный договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома N 24/01-14, согласно которому Общество - застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить дом. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а также после полной оплату участником долевого строительства цены договора, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиру по выбору участника, общей площадью 45,49 кв. м, состоящую из 1-й комнаты, расположенную в секции N 1, подъезд N 8 на 1-м этаже 6-ти этажного многоквартирного дома по адресу: поле N 45 АО "Аксайское", Аксайское городское поселение, Ростовская область, а участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора и принять объект долевого строительства.
Пунктом 3.1 предварительного договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома N 24/01-14 определено, что цена договора составляет 1 273 720 рублей. Сурьев Ю.В. внес в кассу Общества денежные средства в общей сумме 260 000 рублей: квитанция к приходному кассовому ордеру от 24.01.2014 N 4 на сумму 100 000 руб. (л.д. 137), от 14.04.2014 N 18 на сумму 80 000 руб., от 09.04.2014 N 17 на сумму 80 000 руб. (л.д. 110).
Пунктом 2.2 предварительного договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома N 24/01-14, Общество обязывалось обеспечить передачу квартиры Сурьеву Ю.В. в срок не позднее 30.12.2014.
В связи с неисполнением Обществом обязательств по названным договорам, 06.03.2015 Сурьев Ю.В. обратился в Службу с заявление о нарушении Обществом Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
01.04.2015 Службой проведена проверка заявления Сурьева Ю.В., результаты которой были зафиксированы в акте от 01.04.2015.
01.04.2015 главным специалистом отдела Службы в отсутствии надлежащим способом извещенного представителя Общества, составлен протокол N 159013 об административном правонарушении по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
07.04.2015 заместитель руководителя Службы, в присутствии представителя Общества, рассмотрел протокол об административном правонарушении и вынес постановление N 159013 о назначении Обществу административного наказания, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ в виде административного штрафа в размере 500 000 рублей.
Не согласившись с данным постановлением, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и отмене.
Повторно исследовав материалы дела, оценив фактические обстоятельства, суд апелляционной инстанции признает правомерным отклонение судом первой инстанции заявления общества.
Признавая оспариваемое постановление законным и обоснованным, суд первой инстанции пришел к основанному на обстоятельствах дела выводу о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, при этом правомерно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Объективную сторону данного правонарушения образует заключение договоров инвестирования строительства с гражданами.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Частью 2.1 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.
В силу части 2.2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Согласно статье 3 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, обязательными условиями для получения права на привлечение денежных средств граждан является не только соблюдение требований, установленных частью 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации, государственной регистрации права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ (наличие договора заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию). Совокупность выполнения этих требований предоставляет право привлекать денежные средства граждан.
Как правильно установил суд первой инстанции и усматривается из материалов дела, между Обществом и гр. Сурьевым Ю.В. заключен инвестиционный договор N 24/01-14 на создание концепции застройки комплекса многоквартирных домов средней этажности, предметом которого является объединение средств инвесторов для осуществления совместного инвестирования объекта инвестиционной деятельности - создание концепции застройки комплекса многоквартирных домов средней этажности.
Заключение такого договора предоставляло Сурьеву Ю.В. право преимущественное право на заключение договора участия в долевом строительстве на квартиру, расположенную в комплексе многоквартирных домов средней этажности, расположенных по адресу: поле N 45 АО "Аксайское", Аксайское городское поселение, Ростовская область, а внесенные денежные средства, подлежали зачету Обществом в счет оплаты Договора участия в долевом строительстве.
Материалами дела также подтверждается, что 24.01.2014 между Обществом и Сурьевым Ю.В. был заключен предварительный договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома N 24/01-14, согласно которому Общество - застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить дом.
После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а также после полной оплату участником долевого строительства цены договора, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиру по выбору участника, общей площадью 45,49 кв. м, состоящую из 1-й комнаты, расположенную в секции N 1, подъезд N 8 на 1-м этаже 6-ти этажного многоквартирного дома по адресу: поле N 45 АО "Аксайское", Аксайское городское поселение, Ростовская область, а участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора и принять объект долевого строительства (л.д. 97-105).
Факт исполнения Сурьевым Ю.В. обязательств по указанным договорам N 24/01-14 (внесение денежных средств) подтверждается материалами дела и Обществом не отрицается.
Как было указано выше, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона N 214-ФЗ (наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Однако, в нарушение данных требований законодательства, общество осуществило привлечение денежных средств гражданина Сурьева Ю.В., связанное с возникающим у него правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств не был введен в эксплуатацию в порядке, установленном градостроительным законодательством.
Доказательств того, что у Общества на момент проверки имелось разрешение на строительство многоквартирного дома, одна из квартир в котором должна была достаться гражданину, в деле не имеется, равно как и доказательств заключения в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию.
Из анализа двух договоров следует, что денежные средства, уплаченные по инвестиционному договору, засчитываются в счет оплаты Договора участия в долевом строительстве, при его заключении. Однако, вместо договора участия в долевом строительстве с гр. Сурьевым Ю.В. в тот же день был заключен предварительный договор, который имеет все необходимые условия, чтоб именоваться договором участия в долевом строительстве. Основной договор участия в долевом строительстве сторонами не заключен, государственная регистрация предварительного договора не осуществлена.
Предварительный договор содержит информацию о предмете договора, цене, порядке расчетов, правах и обязанностях застройщика и участника долевого строительства, о передаче объекта долевого строительства, гарантиях качества, сроке действия, порядке разрешения споров, ответственности, уступки прав требований по договору и иные характерные для договора участия в долевом строительстве положения.
Поскольку предварительный договор, имеющий все основания называться договором участия в долевом строительстве, был заключен, то в силу пункта 2.7 инвестиционного договора, денежные средства, уплаченные гр. Сурьевым Ю.В. по инвестиционному договору засчитываются в счет оплаты предварительного договора, соответственно, они были привлечены с обязательством предоставить квартиру в многоквартирном жилом доме после окончания строительства объекта.
Довод Общества о том, полученные от Сурьева Ю.В. денежные средства являются инвестиционным платежом и не использовались им для целей строительства, обоснованно признан судом первой инстанции как несостоятельный, поскольку исходя из совокупности условий договоров инвестирования N 24/01-14, предварительного договора от 24.01.2014, привлечение денежных средств гражданина связано с возникающим у него правом собственности на квартиру по выбору Сурьева Ю.В.
Служба правильно квалифицировала названные договоры - как договоры о привлечении денежных средств для целей строительства и это очевидно следует из жалобы самого Сурьева Ю.В., в которой гражданин указывает на то, что расценивает внесение денежных средств по этим договорам как плату за квартиру.
Таким образом, привлечение Обществом денежных средств гр. Сурьева Ю.В. путем заключения с ним предварительного договора, а не путем заключения в установленном порядке договоров участия в долевом строительстве свидетельствует о наличии в действиях общества объективной стороны административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Согласно статье 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых названным Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
В данном случае общество не представило доказательств, свидетельствующих о том, что правонарушение вызвано чрезвычайными обстоятельствами и другими непредвиденными, непреодолимыми препятствиями, находящимися вне его контроля.
Общество имело возможность соблюдения предусмотренного законодательством порядка привлечения денежных средств граждан для строительства, однако проигнорировало данную возможность. Следовательно, юридическим лицом не были приняты все зависящие от него меры по соблюдению действующего законодательства. Таким образом, субъективная сторона вменяемого обществу правонарушения является доказанной.
Субъектом ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ является застройщик, поэтому Общество, как застройщик, является надлежащим субъектом вмененного правонарушения.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о доказанности наличия в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Общество в апелляционной жалобе ссылается на то, что заключенный между сторонами предварительный договор был расторгнут в судебном порядке (решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.12.2014 по делу N 2-4346/14). Однако, факт расторжения договора не освобождает Общество от административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ (незаконное привлечение денежных средств граждан). Денежные средства гр. Сурьева Ю.В. были привлечены Обществом в нарушение требований Федерального закона N 214-ФЗ, что подтверждается материалами дела и образует состав административного правонарушения по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Довод Общества о том, что не оно не получало разрешение на строительство, не привлекало денежные средства граждан в соответствии с положениями Федерального закона N 214-ФЗ и не является застройщиком, отклоняется апелляционным судом, поскольку как видно из материалов дела, Общество имеет на праве аренды земельный участок по адресу: Ростовская область, Аксайское городское поселение, поле N 45 АО "Аксайское" и заключило инвестиционный и предварительный договоры с гр. Сурьевым Ю.В., по которым были привлечены его денежные средства под обязательство предоставить квартиру в доме по окончании его строительства на указанном земельном участке.
Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о правомерности привлечения Общества к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Повторно проверив соблюдение процедуры привлечения Общества к административной ответственности, в том числе в части его уведомления о времени и месте составления протокола об административном правонарушении и рассмотрения дела об административном правонарушении, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что нарушений прав и законных интересов Общества при производстве по делу об административном правонарушении Службой не допущено.
Общество привлечено к административной ответственности в пределах срока давности привлечения к административной ответственности.
Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о невозможности признания совершенного обществом правонарушения малозначительным у суда апелляционной инстанции не имеется. Обществом в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие об исключительности рассматриваемого случая и возможности применения статьи 2.9 КоАП РФ.
В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что административный орган доказал законность и обоснованность своего постановления от 07.04.2015 N 159013.
Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы. Произведя их оценку с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении требований Общества.
В связи с этим, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции. Апелляционная жалоба Общества отклоняется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.07.2015 по делу N А53-9679/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
Г.А.СУРМАЛЯН
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)