Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18.12.2014.
В полном объеме постановление изготовлено 25.12.2014.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Белышковой М.Б., судей Москвичевой Т.В., Гущиной А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуськовой Д.Е., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 23.09.2014 по делу N А39-1803/2014, принятое судьей Савочкиным В.Н. по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СервисТрансКлининг", о признании недействительными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия N 07/030/2013-196 и 07/030/2013-197 от 09.01.2014.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.
Открытое акционерное общество "Федеральная пассажирская компания" в поступившем ходатайстве от 15.12.2014 N 1/12-14 (входящий номер 01АП-7745/14 от 16.12.2014) просит рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя.
Исследовав материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
следующее.
13.12.2012 между обществом с ограниченной ответственностью "СервисТрансКлининг" (далее - ООО "СервисТрансКлининг", Общество, арендатор) и открытым акционерным обществом "Федеральная Пассажирская Компания" (далее - ОАО "ФПК", арендодатель) заключены сроком на 5 лет договора аренды недвижимого имущества: N ФПК/6/А/9779/12/000519, в соответствии с которым арендодателю передается в аренду недвижимое имущество, в том числе - нежилое помещение N 7 и части помещений N 19, N 20, N 22, N 23, N 24, N 26, N 27 с определенной площадью, расположенные на первом этаже здания пункта технического обслуживания вагонов и резерва проводников (общая площадь 1062,8 кв. м); N ФПК/6/А/9779/12/000520, согласно которому арендодателю передается в аренду помещение N 16 площадью 15,7 кв. м, расположенное на втором этаже здания ремонта пассажирских вагонов (общая площадь 153,1 кв. м).
Указанные нежилые помещения расположены по адресу: Республика Мордовия, Рузаевский район, г. Рузаевка, ст. Рузаевка.
23.08.2013 ООО "СервисТрансКлининг" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее - Управление, регистрирующий орган, заявитель) с заявлением о государственной регистрации указанных договоров аренды.
Управление уведомлениями от 10.09.2013 N 07/030/2013-196, 07/030/2013-197 приостановила государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества в том числе, по причине отсутствия в представленном пакете документов кадастрового паспорта арендуемой площади нежилых помещений.
09.01.2014 Управление сообщениями N 07/030/2013-196, 07/030/2013-197 отказало Обществу в регистрации договоров аренды недвижимого имущества, указав, что на государственную регистрацию части объекта требуется кадастровый паспорт, содержащий информацию о кадастровом учете данной части.
Считая неправомерным отказ Управления в государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества ООО "СервисТрансКлининг" обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительными решений Управления от 09.01.2014 N 07/030/2013-196, 07/030/2013-197 и обязании осуществить государственную регистрацию указанных договоров аренды.
Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 23.09.2014 заявленные требования удовлетворил.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, регистрирующий орган обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение и отказать в удовлетворении заявления Общества.
Управление считает, что решение принято арбитражным судом с неправильным применением норм материального права.
Ссылаясь на подпункт 10 пункта 2 статьи 7, пункты 1, 2 статьи 43 Федерального закона от 21.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", отмечает, что до окончания переходного периода (до 01.01.2013) положения пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о предоставлении кадастровых паспортов с указанием размера арендуемой площади фактически не действовали.
В жалобе заявитель также указывает, что кадастровые паспорта на здания с обозначением передаваемой в аренду площади Обществом в Управление не предоставлялись.
По мнению Управления, препятствий для учета в государственном кадастре недвижимости частей помещений, которые передаются в аренду и предоставления на государственную регистрацию соответствующих кадастровых паспортов, не имелось.
ОАО "ФПК" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, Первый арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения с учетом следующего.
Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Материалами дела установлено, что согласно пункту 1.1 договора N ФПК/6/А/9779/12/000520 от 13.12.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество, - помещение N 16 площадью 15,7 кв. м, имеющее основные характеристики, указанные в приложении N 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью, расположенное на втором этаже здания ремонта пассажирских вагонов (общая площадь 153,1 кв. м).
Согласно пункту 1.1 договора N ФПК/6/А/9779/12/000519 от 13.12.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество, имеющее основные характеристики, указанные в приложении N 1 к договору, включающее в себя: нежилое помещение N 7 площадью 13,1 кв. м, часть помещения N 19 площадью 3,5 кв. м, часть помещения N 20 площадью 18,75 кв. м, часть помещения N 22 площадью 1,0 кв. м, часть помещения N 23 площадью 1,25 кв. м, часть помещения N 24 площадью 1,1 кв. м, часть помещения N 25 площадью 1,1 кв. м, часть помещения N 26 площадью 2,1 кв. м, часть помещения N 27 площадью 14,1 кв. м, расположенные на первом этаже здания пункта технического обслуживания вагонов и резерва проводников (общая площадь 1062,8 кв. м).
Здание ремонта пассажирских вагонов, назначение: нежилое здание, 2-этажное, общая площадь 153,1 кв. м, инв. N 56:401:000044540 (4454), лит. Ж1, и здание пункта технического обслуживания вагонов и резерва проводников, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 1062,8 кв. м, инв.N 56:534:002:00021770, лит. Б, по указанному выше адресу принадлежат арендодателю на праве собственности.
Статья 1 Закона N 122-ФЗ относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Закона N 122-ФЗ помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
Учитывая, что нежилое помещение является объектом недвижимости, но в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что к указанным договорам должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ, которым установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод заявителя о том, что для регистрации части объекта необходимо представить кадастровый паспорт, содержащий информацию о кадастровом учете данной части, со ссылкой на приказ Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831.
Согласно пункту 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ (в редакции Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ) в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемого на государственную регистрацию прав, прилагаются их кадастровые паспорта с указанием размера арендуемой площади. В настоящее время законодательство не предусматривает составление поэтажных планов зданий, сооружений и помещений.
Из письма ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" от 07.05.2013 N 08-0421-ВБ следует, что если сдаваемая в аренду неизолированная часть помещения не ограничена строительными конструкциями, постановка на государственный кадастровый учет нецелесообразна, а сведения о части объекта недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости только в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) права. Эти данные не являются кадастровыми сведениями.
Письмом от 26.08.2013 N 14-исх/07811-ГЕ/13 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии разъяснила, что действовавший до 01.01.2013 порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577, не предусматривал возможность учета здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, а формы кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, утвержденные приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32, не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, на которые распространяются ограничения (обременения) права.
Вместе с тем Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии разъясняет, что при этом необходимо учитывать, что в кадастровом паспорте объекта недвижимости отражаются сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости.
Поэтому в кадастровый паспорт не могут быть внесены сведения, в том числе по инициативе сторон договора аренды, не содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.
В соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения ГК РФ не ограничивают право сторон заключать такой договор, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если права на здание, сооружение, помещение ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Суд установил и материалами дела подтверждено, что кадастровый паспорт здания ремонта пассажирских вагонов с экспликацией к поэтажному плану и технический паспорт пункта технического обслуживания вагонов и резерва проводников с поэтажными планами и экспликацией к поэтажному плану строения (с указанием в них помещений, являющихся объектами аренды) ранее были помещены заявителем в соответствующие регистрационные дела ОАО "ФПК".
Кроме того, в качестве приложений к договорам аренды недвижимого имущества N ФПК/6/А/9779/12/000520, ФПК/6/А/9779/12/000519 от 13.12.2012 в регистрирующий орган были представлены схемы размещения недвижимого имущества, в которых были заштрихованы помещения, сдаваемые в аренду.
В пунктах 1.1 данных договоров перечислены все помещения, сдаваемые в аренду, в соответствии с их номерами по инвентаризационному плану.
Таким образом, в регистрирующий орган представлен пакет документов, свидетельствующих о согласовании сторонами предмета аренды применительно к техническим характеристикам объектов недвижимости.
Следовательно, Обществом выполнены требования пункта 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Закона сведений об объекте недвижимости.
В рассматриваемом случае закрепление собственником части принадлежащих ему объектов недвижимости за Обществом на праве аренды не влечет прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в целом и образования новых объектов недвижимости, а является актом распоряжения имуществом, принадлежащим собственнику, что по смыслу статьи 209 ГК РФ не изменяет содержание права собственности.
Таким образом, необходимость в предоставлении кадастрового паспорта на часть сооружения отсутствует.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоответствии отказа Управления требованиям действующего законодательства и нарушении им прав ООО "СервисТрансКлининг" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные Обществом требования, обязав регистрирующий орган в 10-дневный срок с момента принятия решения провести государственную регистрацию договоров аренды.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы заявителя апелляционной жалобы получили надлежащую правовую оценку суда первой инстанции и не опровергают законности и обоснованности принятого им судебного акта.
Арбитражный суд Республики Мордовия полно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы соответствуют этим обстоятельствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.
Апелляционная жалоба Управления не подлежит удовлетворению.
Заявитель апелляционной жалобы от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 23.09.2014 по делу N А39-1803/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.12.2014 ПО ДЕЛУ N А39-1803/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2014 г. по делу N А39-1803/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18.12.2014.
В полном объеме постановление изготовлено 25.12.2014.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Белышковой М.Б., судей Москвичевой Т.В., Гущиной А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуськовой Д.Е., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 23.09.2014 по делу N А39-1803/2014, принятое судьей Савочкиным В.Н. по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СервисТрансКлининг", о признании недействительными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия N 07/030/2013-196 и 07/030/2013-197 от 09.01.2014.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.
Открытое акционерное общество "Федеральная пассажирская компания" в поступившем ходатайстве от 15.12.2014 N 1/12-14 (входящий номер 01АП-7745/14 от 16.12.2014) просит рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя.
Исследовав материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
установил:
следующее.
13.12.2012 между обществом с ограниченной ответственностью "СервисТрансКлининг" (далее - ООО "СервисТрансКлининг", Общество, арендатор) и открытым акционерным обществом "Федеральная Пассажирская Компания" (далее - ОАО "ФПК", арендодатель) заключены сроком на 5 лет договора аренды недвижимого имущества: N ФПК/6/А/9779/12/000519, в соответствии с которым арендодателю передается в аренду недвижимое имущество, в том числе - нежилое помещение N 7 и части помещений N 19, N 20, N 22, N 23, N 24, N 26, N 27 с определенной площадью, расположенные на первом этаже здания пункта технического обслуживания вагонов и резерва проводников (общая площадь 1062,8 кв. м); N ФПК/6/А/9779/12/000520, согласно которому арендодателю передается в аренду помещение N 16 площадью 15,7 кв. м, расположенное на втором этаже здания ремонта пассажирских вагонов (общая площадь 153,1 кв. м).
Указанные нежилые помещения расположены по адресу: Республика Мордовия, Рузаевский район, г. Рузаевка, ст. Рузаевка.
23.08.2013 ООО "СервисТрансКлининг" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее - Управление, регистрирующий орган, заявитель) с заявлением о государственной регистрации указанных договоров аренды.
Управление уведомлениями от 10.09.2013 N 07/030/2013-196, 07/030/2013-197 приостановила государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества в том числе, по причине отсутствия в представленном пакете документов кадастрового паспорта арендуемой площади нежилых помещений.
09.01.2014 Управление сообщениями N 07/030/2013-196, 07/030/2013-197 отказало Обществу в регистрации договоров аренды недвижимого имущества, указав, что на государственную регистрацию части объекта требуется кадастровый паспорт, содержащий информацию о кадастровом учете данной части.
Считая неправомерным отказ Управления в государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества ООО "СервисТрансКлининг" обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительными решений Управления от 09.01.2014 N 07/030/2013-196, 07/030/2013-197 и обязании осуществить государственную регистрацию указанных договоров аренды.
Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 23.09.2014 заявленные требования удовлетворил.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, регистрирующий орган обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение и отказать в удовлетворении заявления Общества.
Управление считает, что решение принято арбитражным судом с неправильным применением норм материального права.
Ссылаясь на подпункт 10 пункта 2 статьи 7, пункты 1, 2 статьи 43 Федерального закона от 21.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", отмечает, что до окончания переходного периода (до 01.01.2013) положения пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о предоставлении кадастровых паспортов с указанием размера арендуемой площади фактически не действовали.
В жалобе заявитель также указывает, что кадастровые паспорта на здания с обозначением передаваемой в аренду площади Обществом в Управление не предоставлялись.
По мнению Управления, препятствий для учета в государственном кадастре недвижимости частей помещений, которые передаются в аренду и предоставления на государственную регистрацию соответствующих кадастровых паспортов, не имелось.
ОАО "ФПК" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, Первый арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения с учетом следующего.
Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Материалами дела установлено, что согласно пункту 1.1 договора N ФПК/6/А/9779/12/000520 от 13.12.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество, - помещение N 16 площадью 15,7 кв. м, имеющее основные характеристики, указанные в приложении N 1 к договору, являющемся его неотъемлемой частью, расположенное на втором этаже здания ремонта пассажирских вагонов (общая площадь 153,1 кв. м).
Согласно пункту 1.1 договора N ФПК/6/А/9779/12/000519 от 13.12.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество, имеющее основные характеристики, указанные в приложении N 1 к договору, включающее в себя: нежилое помещение N 7 площадью 13,1 кв. м, часть помещения N 19 площадью 3,5 кв. м, часть помещения N 20 площадью 18,75 кв. м, часть помещения N 22 площадью 1,0 кв. м, часть помещения N 23 площадью 1,25 кв. м, часть помещения N 24 площадью 1,1 кв. м, часть помещения N 25 площадью 1,1 кв. м, часть помещения N 26 площадью 2,1 кв. м, часть помещения N 27 площадью 14,1 кв. м, расположенные на первом этаже здания пункта технического обслуживания вагонов и резерва проводников (общая площадь 1062,8 кв. м).
Здание ремонта пассажирских вагонов, назначение: нежилое здание, 2-этажное, общая площадь 153,1 кв. м, инв. N 56:401:000044540 (4454), лит. Ж1, и здание пункта технического обслуживания вагонов и резерва проводников, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 1062,8 кв. м, инв.N 56:534:002:00021770, лит. Б, по указанному выше адресу принадлежат арендодателю на праве собственности.
Статья 1 Закона N 122-ФЗ относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Закона N 122-ФЗ помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
Учитывая, что нежилое помещение является объектом недвижимости, но в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что к указанным договорам должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ, которым установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод заявителя о том, что для регистрации части объекта необходимо представить кадастровый паспорт, содержащий информацию о кадастровом учете данной части, со ссылкой на приказ Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831.
Согласно пункту 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ (в редакции Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ) в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемого на государственную регистрацию прав, прилагаются их кадастровые паспорта с указанием размера арендуемой площади. В настоящее время законодательство не предусматривает составление поэтажных планов зданий, сооружений и помещений.
Из письма ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" от 07.05.2013 N 08-0421-ВБ следует, что если сдаваемая в аренду неизолированная часть помещения не ограничена строительными конструкциями, постановка на государственный кадастровый учет нецелесообразна, а сведения о части объекта недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости только в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) права. Эти данные не являются кадастровыми сведениями.
Письмом от 26.08.2013 N 14-исх/07811-ГЕ/13 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии разъяснила, что действовавший до 01.01.2013 порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577, не предусматривал возможность учета здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, а формы кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, утвержденные приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32, не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, на которые распространяются ограничения (обременения) права.
Вместе с тем Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии разъясняет, что при этом необходимо учитывать, что в кадастровом паспорте объекта недвижимости отражаются сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости.
Поэтому в кадастровый паспорт не могут быть внесены сведения, в том числе по инициативе сторон договора аренды, не содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.
В соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения ГК РФ не ограничивают право сторон заключать такой договор, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если права на здание, сооружение, помещение ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Суд установил и материалами дела подтверждено, что кадастровый паспорт здания ремонта пассажирских вагонов с экспликацией к поэтажному плану и технический паспорт пункта технического обслуживания вагонов и резерва проводников с поэтажными планами и экспликацией к поэтажному плану строения (с указанием в них помещений, являющихся объектами аренды) ранее были помещены заявителем в соответствующие регистрационные дела ОАО "ФПК".
Кроме того, в качестве приложений к договорам аренды недвижимого имущества N ФПК/6/А/9779/12/000520, ФПК/6/А/9779/12/000519 от 13.12.2012 в регистрирующий орган были представлены схемы размещения недвижимого имущества, в которых были заштрихованы помещения, сдаваемые в аренду.
В пунктах 1.1 данных договоров перечислены все помещения, сдаваемые в аренду, в соответствии с их номерами по инвентаризационному плану.
Таким образом, в регистрирующий орган представлен пакет документов, свидетельствующих о согласовании сторонами предмета аренды применительно к техническим характеристикам объектов недвижимости.
Следовательно, Обществом выполнены требования пункта 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Закона сведений об объекте недвижимости.
В рассматриваемом случае закрепление собственником части принадлежащих ему объектов недвижимости за Обществом на праве аренды не влечет прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в целом и образования новых объектов недвижимости, а является актом распоряжения имуществом, принадлежащим собственнику, что по смыслу статьи 209 ГК РФ не изменяет содержание права собственности.
Таким образом, необходимость в предоставлении кадастрового паспорта на часть сооружения отсутствует.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоответствии отказа Управления требованиям действующего законодательства и нарушении им прав ООО "СервисТрансКлининг" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные Обществом требования, обязав регистрирующий орган в 10-дневный срок с момента принятия решения провести государственную регистрацию договоров аренды.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы заявителя апелляционной жалобы получили надлежащую правовую оценку суда первой инстанции и не опровергают законности и обоснованности принятого им судебного акта.
Арбитражный суд Республики Мордовия полно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы соответствуют этим обстоятельствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.
Апелляционная жалоба Управления не подлежит удовлетворению.
Заявитель апелляционной жалобы от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 23.09.2014 по делу N А39-1803/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня принятия.
Председательствующий судья
М.Б.БЕЛЫШКОВА
М.Б.БЕЛЫШКОВА
Судьи
Т.В.МОСКВИЧЕВА
А.М.ГУЩИНА
Т.В.МОСКВИЧЕВА
А.М.ГУЩИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)