Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указывает на то, что ответчик получил от истицы по расписке первый платеж выкупной стоимости по договору аренды, ответчик направил арендаторам уведомление о расторжении договора аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Чорина Е.Н.
Апелляционная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Алтай в составе:
председательствующего судьи - Солоповой И.В.
судей - Шинжиной С.А., Черткова С.Н.
при секретаре - Т.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам И. и С. на решение Чемальского районного суда Республики Алтай от 17 сентября 2014 года, которым постановлено
исковые требования М. к Н. удовлетворить частично.
Взыскать с Н. в пользу М. неосновательное обогащение в сумме <данные изъяты> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>, расходы на оплату государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.
Отказать М. в удовлетворении требований о взыскании с Н. неосновательного обогащения в сумме <данные изъяты> рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>, компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей.
Встречные исковые требования Н. к М. удовлетворить частично.
Взыскать с М. в пользу Н. арендные платежи в сумме <данные изъяты> рублей, упущенную выгоду в сумме <данные изъяты> рублей, стоимость расходных материалов для ремонта в сумме <данные изъяты>, стоимость ремонта в сумме <данные изъяты> рублей, расходы на представителя в сумме <данные изъяты> рублей.
Отказать Н. в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании с М. недополученных арендных платежей в сумме <данные изъяты> рублей, пени по арендной плате в сумме <данные изъяты> рублей, пени по выкупным платежам в сумме <данные изъяты> рублей, ущерба в сумме <данные изъяты> рублей.
Заслушав доклад судьи Солоповой И.В., апелляционная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании с Н. суммы неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>, компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей. В исковом заявлении и дополнении к нему указано, что <дата> между М., ФИО26. и Н. заключен договор аренды квартиры с последующим выкупом. Квартира расположена по адресу: <адрес>, общей стоимостью <данные изъяты> рублей. <дата> представитель Н. С. получила от истца <данные изъяты> рублей по расписке - первый платеж выкупной стоимости по договору аренды. Срок действия договора определен сторонами - до <дата> г., <дата> Н. направил арендаторам уведомление о расторжении с <дата> договора аренды. Со ссылкой на ст. ст. 12, 621, 1102, 395, 151 ГК РФ истец считал, что <данные изъяты> рублей являются неосновательным обогащением ответчика и должны быть возвращены истцу, просила также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>, начисленные за период с <дата> по <дата> г., компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей.
<дата> Н. обратился в суд со встречным исковым заявлением к М. о взыскании пени по арендной плате в сумме в сумме <данные изъяты> рублей, пени по выкупным платежам в сумме <данные изъяты> рублей, ущерба в сумме <данные изъяты> рублей, всего (за минусом 75% - <данные изъяты> руб.) <данные изъяты> рублей, судебных расходов на представителя в сумме <данные изъяты> рублей. Впоследствии Н. неоднократно уточнял заявленные требования, окончательно просил взыскать с М. недополученные арендные платежи в сумме <данные изъяты> рублей, пени по арендной плате в сумме <данные изъяты> рублей, пени по выкупным платежам в сумме <данные изъяты> рублей, упущенную выгоду в сумме <данные изъяты> рублей, ущерб в сумме <данные изъяты> рублей, стоимость расходных материалов для ремонта в сумме <данные изъяты>, стоимость ремонта в сумме <данные изъяты> рублей, судебные расходы на представителя в сумме <данные изъяты> рублей. Встречное исковое заявление мотивировано тем, что после заключения договора аренды с последующим выкупом М. и ФИО7 ненадлежащее выполняли обязательства по оплате арендных платежей и внесению выкупных платежей за квартиру. П. и ФИО1 обращались в Чемальский районный суд с иском об обязании Н. заключить договор купли-продажи квартиры, суд отказал им в удовлетворении исковых требований. Н. обращался в суд с иском о признании договора аренды жилого помещения с последующим выкупом от <дата> расторгнутым, выселении ответчиков с членами их семьи из жилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате, за потребленную электроэнергию. Суд удовлетворил исковые требования Н. в части выселения и взыскания задолженности по арендной плате и потребленной электроэнергии. Исполнение решения суда о выселении было реально исполнено <дата> г., по взысканию денежных сумм началось лишь в июне 2014 г., до настоящего времени полностью не исполнено. Н. указывает, что понес убытки в связи с несвоевременным освобождением квартиры арендаторами, поскольку мог сдать квартиру другому арендатору на сумму <данные изъяты> рублей (сумма предоплаты по договору аренды с иным лицом - ФИО8), но ему пришлось расторгнуть данный договор с ФИО8, так как ФИО7 не освобождала его квартиру (освободила - <дата> г.), ему пришлось вернуть ФИО27 деньги по договору и выплатить неустойку в сумме <данные изъяты> рублей. Кроме того, Н. понес расходы на ремонт квартиры, поскольку после ее освобождения арендаторами она находилась в ненадлежащем состоянии, что было установлено актом осмотра квартиры в присутствии свидетелей. Для ремонта квартиры им были приобретены необходимые материалы на сумму <данные изъяты> руб., стоимость ремонта (работ) составила <данные изъяты> рублей. Размер пени по арендной плате составляет <данные изъяты> рублей, пени по платежам в счет выкупа - <данные изъяты> рубля.
Суд вынес вышеизложенное решение, с которым не согласились представители Н., И. и С.
В апелляционной жалобе И. просит изменить решение суда: отказать М. в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> рублей, взыскать с М. в пользу Н. пени вследствие задержки арендной платы в сумме <данные изъяты> рублей. В обоснование жалобы указывает, что судом незаконно взысканы с Н. проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>, незаконно отказано Н. во взыскании с М. пени вследствие задержки арендной платы за пользование квартирой в пределах сроков действия договора аренды.
В апелляционной жалобе С. просит изменить решение суда: отказать М. в удовлетворении ее требований в полном объеме, взыскать с М. в пользу Н. недополученные арендные платежи в сумме <данные изъяты> рублей, пени по арендной плате в сумме <данные изъяты> рублей, пени по выкупным платежам в сумме <данные изъяты> рубля, ущерб в сумме <данные изъяты> рублей. В обоснование жалобы указано, что суд не принял во внимание, что сумма <данные изъяты> рублей передана Н. согласно договору аренды жилого помещения с последующим выкупом от <дата>, действовавшего до <дата>, однако ФИО7 и М. даже по истечении срока договора не были согласны с требованием Н. расторгнуть договор аренды, требовали заключить основной договор купли-продажи квартиры, обращались в суд с требованием понудить Н. на заключение указанного договора. В дальнейшем М. и ФИО7 проживали в квартире вплоть до принудительного выселения <дата> года, несмотря на вступление в силу решения суда о выселении, при этом не обращались к Н. с просьбой вернуть переданные деньги, следовательно, последний не удерживал переданные по договору деньги, что подтверждается досудебной перепиской между вышеуказанными лицами. Н. дважды обращался к арендаторам с уведомлением, где указывал, что сумма <данные изъяты> рублей значительно меньше суммы неустойки и материального ущерба, что подтверждает отсутствие основательного обогащения, эта сумма не может быть взыскана, как и проценты за их использование. Судом незаконно отказано Н. во взыскании пени вследствие задержки арендной платы за пользование квартирой в пределах сроков действия договора аренды, пени вследствие задержки платежей в счет выкупной стоимости квартиры. Н. в течение двух лет по вине М. и ФИО28 не мог распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей Н., С. и И., поддержавших доводы жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в жалобах, апелляционная коллегия находит оспариваемое решение подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Н. о взыскании с М. пени по арендной плате в связи с неправильным применением норм материального права.
Как усматривается из материалов дела, <дата> С., действующая в интересах Н., (арендодатель), М., ФИО7 (арендаторы) и ФИО9 в качестве третьего лица, заключили договор аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с последующим выкупом.
Согласно п. 1.2 договора выкупная стоимость жилого помещения на момент заключения договора аренды с правом выкупа по состоянию на <дата> составляет <данные изъяты> рублей.
Из п. 1.3 договора следует, что срок договора аренды с правом выкупа жилого помещения устанавливается на 11 месяцев - с <дата> по <дата>.
П. п. 5.1, 5.2, 5.3 договора аренды установлен срок платежей в счет выкупа арендованного жилого помещения - с <дата> по <дата>, кроме того установлено, что арендная плата за квартиру ежемесячно оплачивается в размере 3000 рублей в срок не позднее 5 числа текущего месяца, платежи в счет выкупа перечисляются на расчетный счет представителя арендодателя по следующему графику: <дата> <данные изъяты> рублей, затем ежемесячно не позднее 5 числа каждого месяца в размере <данные изъяты> рублей.
Решением Чемальского районного суда Республики Алтай от <дата> отказано в удовлетворении исковых требований Н. к ФИО7, М., ФИО10, ФИО11, ФИО12 о признании расторгнутым договора аренды квартиры с последующим выкупом, заключенного <дата> между ФИО7, М. и Н.
Решением Чемальского районного суда Республики Алтай от <дата> отказано в удовлетворении исковых требований М. к Н. в лице представителя по доверенности С. об обязании Н. заключить с М. основной договор купли-продажи квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, с кадастровым (условным) номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, жилая <данные изъяты> кв. м.
Названные решения суда вступили в законную силу.
Судом первой инстанции установлено, что <дата> представителем Н. С. получено в счет выкупной цены за вышеуказанную квартиру <данные изъяты> рублей.
Поскольку сделка по договору купли-продажи спорной квартиры между сторонами по делу не состоялась, апелляционная коллегия находит правомерным решение суда первой инстанции в части взыскания с Н. в качестве неосновательного обогащения денежных средств, переданных М. в счет выкупной цены в размере <данные изъяты> рублей. При этом суд правильно применил положения п. 7 договора аренды квартиры с последующим выкупом от <дата>, согласно которому в случаях, указанных в п. 7.2, при расторжении договора арендодатель обязан вернуть арендатору 75% внесенной им суммы платежей, и взыскал в пользу М. <данные изъяты> рублей, с учетом ст. 1107 ГК РФ взыскав проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>.
Указанный расчет суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование денежными средствами проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
Кроме того, в силу ст. 61 ГПК РФ из вышеуказанных судебных решений судом также установлено, что М. арендные платежи по договору аренды квартиры с последующим выкупом от <дата> в сроки, установленные договором, не вносились.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Поскольку срок действия договора аренды от <дата> истек <дата>, арендные платежи арендаторами в срок, предусмотренный договором, не выплачивались, решением Чемальского районного суда Республики Алтай от <дата> ранее взыскана арендная плата за июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2012 года, 1 - 9 января 2013 года, фактически жилое помещение освобождено 10 апреля 2013 года, суд первой инстанции правомерно применил положения ст. 614 ГК РФ и взыскал с М. в пользу Н. арендную плату за период с 10 января 2013 года по 10 апреля 2013 года в сумме <данные изъяты> рублей, отказав во взыскании <данные изъяты> рублей.
Представителями Н. в судебное заседание представлен договор аренды квартиры и земельного участка от <дата>, согласно которому арендодатель Н. передал в аренду ФИО8 жилую квартиру, находящуюся по адресу: РФ, <адрес>. В счет арендной платы Н. получено от ФИО8 <данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской от <дата>.
Впоследствии, <дата> указанный договор между его сторонами расторгнут, ФИО8 получены от Н. в качестве возврата арендная плата <данные изъяты> рублей с неустойкой в размере <данные изъяты> рублей.
Удовлетворяя исковые требования Н. в части взыскания упущенной выгоды в сумме <данные изъяты> рублей, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что М. чинились препятствия для исполнения договора, заключенного между Н. и ФИО8 <дата>.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не согласен с выводами суда об отказе в удовлетворении заявленных Н. исковых требований о взыскании с М. пени по арендной плате.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как определено в п. 6.1 договора аренды квартиры с последующим выкупом от <дата>, при неуплате арендатором в срок арендной платы, установленной разделом 5.1 настоящего договора, начисляется пеня в размере 100 рублей в день за каждый день просрочки.
Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения договорного обязательства по внесению арендных платежей М. судом первой инстанции установлен, суд апелляционной инстанции в силу ст. 328 ГПК РФ полагает необходимым применить положения ст. 330 ГК РФ, п. 6.1 договора аренды квартиры с последующим выкупом от <дата>, и взыскать в пользу Н. пеню за просрочку внесения арендных платежей только за время действия договора - по <дата> в размере <данные изъяты> рублей (период просрочки арендных платежей за декабрь 2011 года - <данные изъяты> рублей, за январь 2012 года - <данные изъяты> рублей, февраль 2012 года <данные изъяты> рублей, за июль, август, сентябрь 2012 года - по <данные изъяты> рублей). Сумма <данные изъяты> рублей не подлежит взысканию в связи с прекращением договорных обязательств сторон.
Доводы апеллянтов И. и С. о том, что судом незаконно взысканы с Н. проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>, апелляционная коллегия находит несостоятельными, поскольку на взысканную судом сумму неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> рублей по требованию истца М. в силу ст. 395 ГК РФ подлежат начислению проценты.
В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений ст. 395 ГК РФ, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.
В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Удовлетворяя исковые требования М. в части, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик получил денежные средства в счет выкупной цены квартиры, и, поскольку сделка по ее купле-продаже не состоялась, оснований, предусмотренных законом, для получения <данные изъяты> рублей Н. не имелось, вследствие чего последний неосновательно обогатился за счет истца и обязан возвратить как 75% от суммы переданных денежных средств (по условиям п. 7.2 договора от <дата>), так и в силу ст. 1107 ГК РФ проценты за пользование ими с момента прекращения действия договора аренды квартиры с последующим выкупом, т.е. с <дата>.
В связи с изложенным безосновательны доводы апелляционной жалобы С. о том, что ФИО7 и М. по истечении срока действия договора, несмотря на вступление в силу решения суда о выселении, не обращались к Н. с просьбой вернуть переданные деньги.
Как полагает С., судом незаконно отказано Н. во взыскании пени вследствие задержки платежей в счет выкупной стоимости квартиры.
Между тем, указанное утверждение апеллянта является несостоятельным.
К договору аренды, в котором предусмотрен последующий переход права собственности на имущество к арендатору, применяются только те положения о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 ГК РФ).
Из буквального толкования этой нормы следует, что она является отсылочной только к нормам, определяющим форму договора купли-продажи имущества.
Следовательно, при отсутствии заключенного между сторонами договора купли-продажи спорной квартиры, отсутствуют основания и для применения положений о взыскании пени вследствие задержки платежей в счет выкупной стоимости квартиры.
Прочие доводы апелляционной жалобы выводов суда первой инстанции не опровергают, а свидетельствуют о несогласии апеллянтов с решением суда.
Указанным доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка.
Иных нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, апелляционная коллегия
определила:
Решение Чемальского районного суда Республики Алтай от 17 сентября 2014 года в части отказа Н. в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании с М. пени по арендной плате в сумме <данные изъяты> рублей отменить.
Принять в указанной части новое решение, которым удовлетворить встречные исковые требования Н. в части, взыскать с М. в пользу Н. пени по арендной плате в сумме <данные изъяты> рублей, отказать в удовлетворении требований о взыскании пени по арендной плате в сумме <данные изъяты> рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий судья
И.В.СОЛОПОВА
Судьи
С.А.ШИНЖИНА
С.Н.ЧЕРТКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ ОТ 21.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-38
Требование: О взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов, компенсации морального вреда.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указывает на то, что ответчик получил от истицы по расписке первый платеж выкупной стоимости по договору аренды, ответчик направил арендаторам уведомление о расторжении договора аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 января 2015 г. по делу N 33-38
Председательствующий: Чорина Е.Н.
Апелляционная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Алтай в составе:
председательствующего судьи - Солоповой И.В.
судей - Шинжиной С.А., Черткова С.Н.
при секретаре - Т.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам И. и С. на решение Чемальского районного суда Республики Алтай от 17 сентября 2014 года, которым постановлено
исковые требования М. к Н. удовлетворить частично.
Взыскать с Н. в пользу М. неосновательное обогащение в сумме <данные изъяты> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>, расходы на оплату государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.
Отказать М. в удовлетворении требований о взыскании с Н. неосновательного обогащения в сумме <данные изъяты> рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>, компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей.
Встречные исковые требования Н. к М. удовлетворить частично.
Взыскать с М. в пользу Н. арендные платежи в сумме <данные изъяты> рублей, упущенную выгоду в сумме <данные изъяты> рублей, стоимость расходных материалов для ремонта в сумме <данные изъяты>, стоимость ремонта в сумме <данные изъяты> рублей, расходы на представителя в сумме <данные изъяты> рублей.
Отказать Н. в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании с М. недополученных арендных платежей в сумме <данные изъяты> рублей, пени по арендной плате в сумме <данные изъяты> рублей, пени по выкупным платежам в сумме <данные изъяты> рублей, ущерба в сумме <данные изъяты> рублей.
Заслушав доклад судьи Солоповой И.В., апелляционная коллегия
установила:
М. обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании с Н. суммы неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>, компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей. В исковом заявлении и дополнении к нему указано, что <дата> между М., ФИО26. и Н. заключен договор аренды квартиры с последующим выкупом. Квартира расположена по адресу: <адрес>, общей стоимостью <данные изъяты> рублей. <дата> представитель Н. С. получила от истца <данные изъяты> рублей по расписке - первый платеж выкупной стоимости по договору аренды. Срок действия договора определен сторонами - до <дата> г., <дата> Н. направил арендаторам уведомление о расторжении с <дата> договора аренды. Со ссылкой на ст. ст. 12, 621, 1102, 395, 151 ГК РФ истец считал, что <данные изъяты> рублей являются неосновательным обогащением ответчика и должны быть возвращены истцу, просила также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>, начисленные за период с <дата> по <дата> г., компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей.
<дата> Н. обратился в суд со встречным исковым заявлением к М. о взыскании пени по арендной плате в сумме в сумме <данные изъяты> рублей, пени по выкупным платежам в сумме <данные изъяты> рублей, ущерба в сумме <данные изъяты> рублей, всего (за минусом 75% - <данные изъяты> руб.) <данные изъяты> рублей, судебных расходов на представителя в сумме <данные изъяты> рублей. Впоследствии Н. неоднократно уточнял заявленные требования, окончательно просил взыскать с М. недополученные арендные платежи в сумме <данные изъяты> рублей, пени по арендной плате в сумме <данные изъяты> рублей, пени по выкупным платежам в сумме <данные изъяты> рублей, упущенную выгоду в сумме <данные изъяты> рублей, ущерб в сумме <данные изъяты> рублей, стоимость расходных материалов для ремонта в сумме <данные изъяты>, стоимость ремонта в сумме <данные изъяты> рублей, судебные расходы на представителя в сумме <данные изъяты> рублей. Встречное исковое заявление мотивировано тем, что после заключения договора аренды с последующим выкупом М. и ФИО7 ненадлежащее выполняли обязательства по оплате арендных платежей и внесению выкупных платежей за квартиру. П. и ФИО1 обращались в Чемальский районный суд с иском об обязании Н. заключить договор купли-продажи квартиры, суд отказал им в удовлетворении исковых требований. Н. обращался в суд с иском о признании договора аренды жилого помещения с последующим выкупом от <дата> расторгнутым, выселении ответчиков с членами их семьи из жилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате, за потребленную электроэнергию. Суд удовлетворил исковые требования Н. в части выселения и взыскания задолженности по арендной плате и потребленной электроэнергии. Исполнение решения суда о выселении было реально исполнено <дата> г., по взысканию денежных сумм началось лишь в июне 2014 г., до настоящего времени полностью не исполнено. Н. указывает, что понес убытки в связи с несвоевременным освобождением квартиры арендаторами, поскольку мог сдать квартиру другому арендатору на сумму <данные изъяты> рублей (сумма предоплаты по договору аренды с иным лицом - ФИО8), но ему пришлось расторгнуть данный договор с ФИО8, так как ФИО7 не освобождала его квартиру (освободила - <дата> г.), ему пришлось вернуть ФИО27 деньги по договору и выплатить неустойку в сумме <данные изъяты> рублей. Кроме того, Н. понес расходы на ремонт квартиры, поскольку после ее освобождения арендаторами она находилась в ненадлежащем состоянии, что было установлено актом осмотра квартиры в присутствии свидетелей. Для ремонта квартиры им были приобретены необходимые материалы на сумму <данные изъяты> руб., стоимость ремонта (работ) составила <данные изъяты> рублей. Размер пени по арендной плате составляет <данные изъяты> рублей, пени по платежам в счет выкупа - <данные изъяты> рубля.
Суд вынес вышеизложенное решение, с которым не согласились представители Н., И. и С.
В апелляционной жалобе И. просит изменить решение суда: отказать М. в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> рублей, взыскать с М. в пользу Н. пени вследствие задержки арендной платы в сумме <данные изъяты> рублей. В обоснование жалобы указывает, что судом незаконно взысканы с Н. проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>, незаконно отказано Н. во взыскании с М. пени вследствие задержки арендной платы за пользование квартирой в пределах сроков действия договора аренды.
В апелляционной жалобе С. просит изменить решение суда: отказать М. в удовлетворении ее требований в полном объеме, взыскать с М. в пользу Н. недополученные арендные платежи в сумме <данные изъяты> рублей, пени по арендной плате в сумме <данные изъяты> рублей, пени по выкупным платежам в сумме <данные изъяты> рубля, ущерб в сумме <данные изъяты> рублей. В обоснование жалобы указано, что суд не принял во внимание, что сумма <данные изъяты> рублей передана Н. согласно договору аренды жилого помещения с последующим выкупом от <дата>, действовавшего до <дата>, однако ФИО7 и М. даже по истечении срока договора не были согласны с требованием Н. расторгнуть договор аренды, требовали заключить основной договор купли-продажи квартиры, обращались в суд с требованием понудить Н. на заключение указанного договора. В дальнейшем М. и ФИО7 проживали в квартире вплоть до принудительного выселения <дата> года, несмотря на вступление в силу решения суда о выселении, при этом не обращались к Н. с просьбой вернуть переданные деньги, следовательно, последний не удерживал переданные по договору деньги, что подтверждается досудебной перепиской между вышеуказанными лицами. Н. дважды обращался к арендаторам с уведомлением, где указывал, что сумма <данные изъяты> рублей значительно меньше суммы неустойки и материального ущерба, что подтверждает отсутствие основательного обогащения, эта сумма не может быть взыскана, как и проценты за их использование. Судом незаконно отказано Н. во взыскании пени вследствие задержки арендной платы за пользование квартирой в пределах сроков действия договора аренды, пени вследствие задержки платежей в счет выкупной стоимости квартиры. Н. в течение двух лет по вине М. и ФИО28 не мог распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей Н., С. и И., поддержавших доводы жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в жалобах, апелляционная коллегия находит оспариваемое решение подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Н. о взыскании с М. пени по арендной плате в связи с неправильным применением норм материального права.
Как усматривается из материалов дела, <дата> С., действующая в интересах Н., (арендодатель), М., ФИО7 (арендаторы) и ФИО9 в качестве третьего лица, заключили договор аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с последующим выкупом.
Согласно п. 1.2 договора выкупная стоимость жилого помещения на момент заключения договора аренды с правом выкупа по состоянию на <дата> составляет <данные изъяты> рублей.
Из п. 1.3 договора следует, что срок договора аренды с правом выкупа жилого помещения устанавливается на 11 месяцев - с <дата> по <дата>.
П. п. 5.1, 5.2, 5.3 договора аренды установлен срок платежей в счет выкупа арендованного жилого помещения - с <дата> по <дата>, кроме того установлено, что арендная плата за квартиру ежемесячно оплачивается в размере 3000 рублей в срок не позднее 5 числа текущего месяца, платежи в счет выкупа перечисляются на расчетный счет представителя арендодателя по следующему графику: <дата> <данные изъяты> рублей, затем ежемесячно не позднее 5 числа каждого месяца в размере <данные изъяты> рублей.
Решением Чемальского районного суда Республики Алтай от <дата> отказано в удовлетворении исковых требований Н. к ФИО7, М., ФИО10, ФИО11, ФИО12 о признании расторгнутым договора аренды квартиры с последующим выкупом, заключенного <дата> между ФИО7, М. и Н.
Решением Чемальского районного суда Республики Алтай от <дата> отказано в удовлетворении исковых требований М. к Н. в лице представителя по доверенности С. об обязании Н. заключить с М. основной договор купли-продажи квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, с кадастровым (условным) номером N, общей площадью <данные изъяты> кв. м, жилая <данные изъяты> кв. м.
Названные решения суда вступили в законную силу.
Судом первой инстанции установлено, что <дата> представителем Н. С. получено в счет выкупной цены за вышеуказанную квартиру <данные изъяты> рублей.
Поскольку сделка по договору купли-продажи спорной квартиры между сторонами по делу не состоялась, апелляционная коллегия находит правомерным решение суда первой инстанции в части взыскания с Н. в качестве неосновательного обогащения денежных средств, переданных М. в счет выкупной цены в размере <данные изъяты> рублей. При этом суд правильно применил положения п. 7 договора аренды квартиры с последующим выкупом от <дата>, согласно которому в случаях, указанных в п. 7.2, при расторжении договора арендодатель обязан вернуть арендатору 75% внесенной им суммы платежей, и взыскал в пользу М. <данные изъяты> рублей, с учетом ст. 1107 ГК РФ взыскав проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>.
Указанный расчет суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование денежными средствами проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
Кроме того, в силу ст. 61 ГПК РФ из вышеуказанных судебных решений судом также установлено, что М. арендные платежи по договору аренды квартиры с последующим выкупом от <дата> в сроки, установленные договором, не вносились.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Поскольку срок действия договора аренды от <дата> истек <дата>, арендные платежи арендаторами в срок, предусмотренный договором, не выплачивались, решением Чемальского районного суда Республики Алтай от <дата> ранее взыскана арендная плата за июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2012 года, 1 - 9 января 2013 года, фактически жилое помещение освобождено 10 апреля 2013 года, суд первой инстанции правомерно применил положения ст. 614 ГК РФ и взыскал с М. в пользу Н. арендную плату за период с 10 января 2013 года по 10 апреля 2013 года в сумме <данные изъяты> рублей, отказав во взыскании <данные изъяты> рублей.
Представителями Н. в судебное заседание представлен договор аренды квартиры и земельного участка от <дата>, согласно которому арендодатель Н. передал в аренду ФИО8 жилую квартиру, находящуюся по адресу: РФ, <адрес>. В счет арендной платы Н. получено от ФИО8 <данные изъяты> рублей, что подтверждается распиской от <дата>.
Впоследствии, <дата> указанный договор между его сторонами расторгнут, ФИО8 получены от Н. в качестве возврата арендная плата <данные изъяты> рублей с неустойкой в размере <данные изъяты> рублей.
Удовлетворяя исковые требования Н. в части взыскания упущенной выгоды в сумме <данные изъяты> рублей, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что М. чинились препятствия для исполнения договора, заключенного между Н. и ФИО8 <дата>.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не согласен с выводами суда об отказе в удовлетворении заявленных Н. исковых требований о взыскании с М. пени по арендной плате.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как определено в п. 6.1 договора аренды квартиры с последующим выкупом от <дата>, при неуплате арендатором в срок арендной платы, установленной разделом 5.1 настоящего договора, начисляется пеня в размере 100 рублей в день за каждый день просрочки.
Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения договорного обязательства по внесению арендных платежей М. судом первой инстанции установлен, суд апелляционной инстанции в силу ст. 328 ГПК РФ полагает необходимым применить положения ст. 330 ГК РФ, п. 6.1 договора аренды квартиры с последующим выкупом от <дата>, и взыскать в пользу Н. пеню за просрочку внесения арендных платежей только за время действия договора - по <дата> в размере <данные изъяты> рублей (период просрочки арендных платежей за декабрь 2011 года - <данные изъяты> рублей, за январь 2012 года - <данные изъяты> рублей, февраль 2012 года <данные изъяты> рублей, за июль, август, сентябрь 2012 года - по <данные изъяты> рублей). Сумма <данные изъяты> рублей не подлежит взысканию в связи с прекращением договорных обязательств сторон.
Доводы апеллянтов И. и С. о том, что судом незаконно взысканы с Н. проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты>, апелляционная коллегия находит несостоятельными, поскольку на взысканную судом сумму неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> рублей по требованию истца М. в силу ст. 395 ГК РФ подлежат начислению проценты.
В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений ст. 395 ГК РФ, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.
В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Удовлетворяя исковые требования М. в части, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик получил денежные средства в счет выкупной цены квартиры, и, поскольку сделка по ее купле-продаже не состоялась, оснований, предусмотренных законом, для получения <данные изъяты> рублей Н. не имелось, вследствие чего последний неосновательно обогатился за счет истца и обязан возвратить как 75% от суммы переданных денежных средств (по условиям п. 7.2 договора от <дата>), так и в силу ст. 1107 ГК РФ проценты за пользование ими с момента прекращения действия договора аренды квартиры с последующим выкупом, т.е. с <дата>.
В связи с изложенным безосновательны доводы апелляционной жалобы С. о том, что ФИО7 и М. по истечении срока действия договора, несмотря на вступление в силу решения суда о выселении, не обращались к Н. с просьбой вернуть переданные деньги.
Как полагает С., судом незаконно отказано Н. во взыскании пени вследствие задержки платежей в счет выкупной стоимости квартиры.
Между тем, указанное утверждение апеллянта является несостоятельным.
К договору аренды, в котором предусмотрен последующий переход права собственности на имущество к арендатору, применяются только те положения о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 ГК РФ).
Из буквального толкования этой нормы следует, что она является отсылочной только к нормам, определяющим форму договора купли-продажи имущества.
Следовательно, при отсутствии заключенного между сторонами договора купли-продажи спорной квартиры, отсутствуют основания и для применения положений о взыскании пени вследствие задержки платежей в счет выкупной стоимости квартиры.
Прочие доводы апелляционной жалобы выводов суда первой инстанции не опровергают, а свидетельствуют о несогласии апеллянтов с решением суда.
Указанным доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка.
Иных нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, апелляционная коллегия
определила:
Решение Чемальского районного суда Республики Алтай от 17 сентября 2014 года в части отказа Н. в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании с М. пени по арендной плате в сумме <данные изъяты> рублей отменить.
Принять в указанной части новое решение, которым удовлетворить встречные исковые требования Н. в части, взыскать с М. в пользу Н. пени по арендной плате в сумме <данные изъяты> рублей, отказать в удовлетворении требований о взыскании пени по арендной плате в сумме <данные изъяты> рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий судья
И.В.СОЛОПОВА
Судьи
С.А.ШИНЖИНА
С.Н.ЧЕРТКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)