Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья 1 инст.: Полынкова Е.Г
Суд апел.инст.: Киселев А.П. - пред,
Малык В.Н., Маншилина Е.И. - докл.
Президиум Липецкого областного суда в составе:
председательствующего: Маркова И.И.,
членов президиума: Фоминой Н.В., Лепехиной Н.В., Беседина А.В., Мартынова И.И., Бирюковой Н.К.
при секретаре: М.Е.В.,
рассмотрев материалы гражданского дела, истребованного по кассационной жалобе истца К.Ю. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 21 октября 2013 года,
установил:
К.Ю., с учетом уточненных требований, обратилась в суд с иском к Л., Н. о признании договоров купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:..., заключенных... между К.Ю. и Л. и... между Л. и Н. - недействительными.
В обоснование заявленных требований К.Ю. ссылалась на то, что... ее мать В.Л.Н. и отчим В.С.А. заключили договор займа с Л. и Н.А. на сумму... под...% в месяц в срок до.... В обеспечение этого договора займа истица по просьбе В.Л.Н., В.С.А. согласилась временно переоформить принадлежащую ей квартиру... на Л., в связи с чем, ... между истицей и Л. был заключен договор купли-продажи квартиры за...., где в п. 4 договора было предусмотрено, что продавец имеет право выкупить указанную квартиру в срок до... за... руб. Обязательства по выплате процентов по договору займа В-ны исполняли надлежащим образом, однако в... стало известно, что ее квартира... была продана Н.А., по доверенности от Л., жене Н.А. - Н. Несмотря на то, что в.... все расчеты по договору займа В-ными были произведены, в добровольном порядке ответчики вернуть квартиру отказались.
Полагает, что сделка купли-продажи от... является притворной, поскольку ее целью являлось обеспечение обязательств по договору займа, заключенному В.С.А. и В.Л.Н. с Л. и Н.А., то есть по своей сути является договором залога в обеспечение договора займа В.С.А. и В.Л.Н. и не влечет последствий договора купли-продажи. Намерений продавать квартиру она не имела, денежных средств в сумме... руб. по договору купли-продажи не получала, квартиру продавцу - Л. не передавала, после заключения сделки продолжала пользоваться квартирой, несла расходы по ее содержанию. Считает, что сделка купли-продажи от... является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида. Также ссылалась на то, что продав квартиру третьему лицу, Л. нарушил и п. 4 условий договора купли-продажи от..., лишив ее права выкупа квартиры. Кроме этого, полагала, что основанием для признания договора купли-продажи от... недействительным является нарушение ч. 3 ст. 182 ГК РФ, поскольку доверенное лицо Л. - Н.А. не имел права продавать квартиру своей жене Н.
Представитель истца Ф. исковые требования поддержала, указав, что при заключении сделки купли-продажи... Л. денежных средств за квартиру К.Ю. не передавал, расписку о получении денег за квартиру К.Ю. не писала. После оформления договора купли-продажи квартиры Л. и Н.А. передали В.... рублей. В-ны ежемесячно выплачивали Л. и Н.А. проценты по договору займа в размере... руб., а... полностью возвратили сумму займа. Об отсутствии у К.Ю. намерения продать квартиру свидетельствует то обстоятельство, что истица несла расходы по ее содержанию, оплачивала коммунальные платежи, заключала договор с Ростелеком, до смены собственника проживала и была зарегистрирована в квартире с малолетним ребенком. Кроме того ссылалась на то, что на момент заключения сделки купли-продажи объект был иной, поскольку в квартире имелась самовольная перепланировка и лишь в.... К.Ю., обращалась в суд с заявлением о сохранении спорного жилого помещения в перепланированном состоянии.
Ответчик Л. иск не признал, при этом не отрицал наличие длительных заемных отношений с семьей В-ных и принадлежащим им предприятием... Вместе с тем пояснил, что договора займа с В.Л.Н., В.С.А. он и Н.А. ни..., ни когда-либо еще на сумму.... не заключали, поэтому не могло быть обеспечения обязательства в виде квартиры. В-ны неоднократно брали деньги в долг у него и Н.А., но в меньшем размере. Выдача денег оформлялась расписками, которые после возврата денег передавались заемщикам. В.С.А. было предложено купить у их семьи квартиру, он имел намерение приобрести квартиру, в результате торгов была определена цена квартиры... руб., но с закреплением права бывшего владельца на выкуп квартиры по цене.... В... продавец отказался выкупать квартиру, поэтому он предложил Н.А. выкупить у него квартиру, с чем он согласился, оформив квартиру на свою жену.
Представитель ответчика Н. - Н.А. иск не признал, ссылаясь на то, что воля сторон по договору купли-продажи от... - К.Ю. и Л. была направлена именно на отчуждение одним и приобретение другим спорной квартиры. Между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, денежные средства по договору в сумме.... были переданы Л. К.Ю. до подписания договора. Также ссылался на то, что заемных отношений у него и Л. с К.Ю. не было и если бы стороны желали заключить договор залога, то препятствий к этому не было.
Третье лицо В.Л.Н. объяснила, что ей и ее мужу В.С.А. принадлежит... У общества был заключен кредитный договор со Сбербанком. В связи с отсутствием средств для оплаты очередного платежа по кредитному договору, в... их познакомили с Л. и Н.А., которые согласились дать в займы.... при условии, что на них будет переоформлено какое-либо имущество, решено было переоформить квартиру на.... У них было условие, чтобы в договоре было обязательно указано, что они имеют право выкупить квартиру обратно за ту сумму, которую они дали им в долг. Собственником квартиры являлась ее дочь К.Ю., которая согласилась временно переоформить квартиру на Л.... они узнали, что Л. переоформил квартиру на жену своего друга Н.А. Когда в конце года взятые взаймы деньги были полностью возвращены Л. и Н.А., то последние отказались переоформить квартиру на К.Ю.
Суд постановил решение, которым исковые требования К.Ю. удовлетворил и признал недействительными сделки - договоры купли-продажи квартиры, заключенные... между К.Ю. и Л. и..., между Л. и Н., указав при этом, что решение является основанием для исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу:..., за Н. и Л.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 21 октября 2013 года решение суда было отменено и постановлено новое решение, которым К.Ю. в удовлетворении исковых требований к Л., Н. о признании сделок недействительными было отказано.
В кассационной жалобе К.Ю. просит об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 21 октября 2013 года, ссылаясь на то, что оно вынесено с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Полагает, что выводы суда первой инстанции о притворности сделки купли-продажи квартиры сделаны в соответствии с установленными обстоятельствами и не противоречат действующему законодательству. Судебной же коллегией без должного внимания оставлены юридически значимые обстоятельства - сделка совершена в отношении несуществующего имущества, поскольку в квартире имелись самовольные переустройства и переоборудование, совершена без учета законных жилищных прав малолетнего ребенка, то есть не были учтены положения статей 222 и 292 ГК РФ.
Для проверки доводов кассационной жалобы судьей Липецкого областного суда 22 ноября 2013 года истребовано гражданское дело, которое поступило в кассационную инстанцию 23.01.2014 г.
Определением судьи Липецкого областного суда от 12 февраля 2014 года гражданское дело вместе с кассационной жалобой передано на рассмотрение в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Заслушав доклад судьи Курдюковой Н.А., объяснения представителя истца К.Ю. - адвоката Ловягиной Н.М., 3-лица В.Л.Н., поддержавших доводы жалобы, объяснения ответчика Л. и его представителя - адвоката Юровой Н.М., представителей ответчика Н. - адвоката Юровой Н.М. и Н.А., возражавших против доводов жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит апелляционное определение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судом установлено, что квартира N..., площадью 89,7 кв. м, принадлежала на праве собственности К.Ю. и в данной квартире проживали и были зарегистрированы К.Ю. и ее малолетняя дочь Д., ...года рождения, а также В.Л.Н., В.С.А. и их несовершеннолетний сын В.А.С, ... года рождения (т. 1 л.д. 15, 29)
... между К.Ю. и ответчиком Л. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, площадью 89,7 кв. м, за... руб., а... Н.А., действующий по доверенности от Л., продал спорную квартиру своей супруге Н. за...
Суд первой инстанции признал доводы истицы о том, что совершенная... сделка не имела цели продажи и передачи спорной квартиры Л., а фактически была направлена на обеспечение залогом спорной квартиры договора займа, заключенного между ее родственниками В-ными и Л.
Судебная коллегия, не согласившись с данными вывода суда первой инстанции, исходила из того, что судом неправильно применены нормы материального права, и выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам.
Сданными выводами судебной коллегии президиум согласиться не может по следующим основаниям.
Обращаясь в суд с иском об оспаривании сделки договора купли-продажи квартиры от... истица ссылалась на то, что фактически имело место не договор купли-продажи, а обеспечение залогом займа, имевшего место между ее матерью В.Л.Н. и отчимом В.С.А. с Л. и Н. в это же время на сумму...
Из объяснений 3-х лиц В.Л.Н. и В.С.А. следует, что из-за финансовых трудностей в... и необходимости погашения задолженности по кредитному договору со Сбербанком, в... Л. и Н.А. предоставили им денежные средства в размере... руб. под обеспечение данного займа недвижимым имуществом. В связи с чем, в качестве обеспечения долгового обязательства заемщиков была представлена квартира дочери В.Л.Н. - К.Ю., которую она ранее ей подарила, и был... заключен договор купли-продажи, где указано право выкупа квартиры до... за... руб. Однако после погашения долга перед Л. и Н.А., квартиру им не вернули.
Из п. 4 договора от... следует, что продавец имеет право выкупить, указанную квартиру в срок до..., а покупатель обязуется продать указанное недвижимое имущество за цену в размере... руб.
Из объяснений истицы К.Ю., 3-х лиц В.Л.Н. и В.С.А., показаний свидетелей Л.Н.К Б.Е.В., работавших ранее в..." следует, что предоставленные Л. в долг В.С.А. денежные средства в размере... руб. под... процентов ежемесячно, погашались за счет средств В.Л.Н. и В.С.А. Из показаний свидетелей Л.Н.К., Б.Е.В также следует, что денежные средства в погашение займа передавались В-ными Л. или Н.А. по месту их работы.
Из материалов дела видно, что по расходному кассовому ордеру от... Н.А. получал проценты в размере...
Из расписки Л. от... следует, что все ранее выданные деньги В.С.А. возвращены в полном размере (т. 1 л.д. 11).
Из материалов дела также видно, что... был заключен договор займа между В.Л.Н. и...", в лице директора В.С.А., из которого следует, что денежные средства в размере.... в срок до... будут перечислены на счет...
Из приходного кассового ордера... от... и квитанции к нему видно, что денежные средства в размере.... приняты... от В.Л.Н. (т.л.д. 193, 194, 195).
...... в счет погашения кредиторской задолженности по кредитному договору от... перечислила денежные средства в размере...
Суд первой инстанции указанные обстоятельства в их совокупности признал достаточными доказательствами в подтверждение доводов истицы о том, что совершенная... сделка не имела цели продажи, единственного ее с малолетней дочерью жилья, и передачи спорной квартиры Л., а фактически была направлена на обеспечение залогом спорной квартиры договора займа, заключенного между В. и Л.
Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении иска, судебная коллегия исходила из того, что истица не состояла в заемных отношениях с Л. и кроме того отсутствует письменный договор займа заключенный между Л. и В-ными.
С данным выводом судебной коллегии президиум не может согласиться.
В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 807 ГК РФ, договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Согласно п. 2 ст. 808 ГК РФ, в подтверждение договора займа и его условий может быть представлены расписка заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
Собранные по делу письменные доказательства свидетельствуют, что между В. и Л. имелись долговые денежные обязательства (получение процентов Л. и Н.А. в... руководитель которого является В.; расписка Л. о том, что В. возвратил все ранее полученные денежные средства; поступление денежных средств в...; погашение... кредиторской задолженности перед банком).
Доводы Л. о том, что расписка им выдана В. в подтверждение исполнения иного денежного обязательства, объективно ничем не подтверждены, в то время, как доводы истицы о том, что квартира была предметом обеспечения денежного обязательства В-ных перед Л. и Н.А. в размере...., имевшего место в..., согласуется с собранными по делу доказательствами: суммой займа и выкупной стоимостью спорной квартиры, датой заключения оспариваемого договора и датами совершения денежных операций В-ными.
Согласно ст. 335 ГК РФ, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
Президиум находит, что судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции, ошибочно истолковала положения п. 2 ст. 808 ГК РФ и не применила подлежащую применению ст. 335 ГК РФ.
Кроме этого судом из объяснений сторон, 3-лиц, материалов дела было установлено, что объекта недвижимости - квартира площадью 89,7 кв. м на момент совершения сделки фактически не было.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что спорная квартира была переустроена и переоборудована истицей и ее площадь на момент совершения сделки составляла 85,1 кв. м. Указанные обстоятельства никем не оспаривались.
Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
В переустроенном и переоборудованном состоянии спорная квартира была сохранена решением суда лишь...
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что до узаконения объекта в переустроенном и переоборудованном состоянии, спорная квартира не могла быть объектом купли-продажи.
Согласно статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статьи 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Судом также установлено, что после совершения сделки К.Ю. с ребенком продолжала быть зарегистрированной, проживать и пользоваться квартирой, которая была единственным их местом жительства, несла бремя ее содержания, оплачивала коммунальные услуги, а... заключила с ОАО "Ростелеком" договор по представлению ей услуг связи. Прав на иное жилое помещение у истицы не имелось.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что фактической передачи продавцом покупателю предмета сделки не было, в то время как в п. 7, 8 договора указано, что продавец передал, а покупатель принял квартиру и договор имеет силу передаточного акта, то есть договор содержит сведения не соответствующие действительности.
Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия также не учла, что фактической передачи квартиры продавцом К.Ю. покупателю Л. не было, несмотря на регистрацию сделки, и перехода прав собственника, то есть последствия, предусмотренные ст. 454, 549, 556 ГК РФ, не наступили.
Само же по себе указание в договоре о том, что денежные средства переданы до совершения сделки, при оспаривании этого условия и отсутствии доказательств фактической передачи денег и предмета сделки, нельзя признать безусловным доказательством исполнения условий сделки сторонами.
Судом установлено, что согласно п. 3 условий договора цена квартиры сторонами определена в...., в то время как, фактическая стоимость данной квартиры в пределах... руб. Из указанного пункта договора также следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Вместе с тем, каких-либо доказательств о соответствии указанного условия договора фактическим обстоятельствам - реальной передаче денег, при возражениях продавца К.Ю. о получении денег по сделке, Л. суду не представлено. Доводы же Л. о передаче денежных средств истице за купленную квартиру в присутствии В.С.А., своего подтверждения не нашли.
Судом установлено, что... Н.А., действующий по доверенности от Л., продал спорную квартиру с проживающими в ней истицей и ее малолетней дочерью, не указав об этом в договоре, своей супруге Н. за... руб. (т. 1 л.д. 10).
Согласно ч. 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ч. 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с ч. 1 статьи 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что сделка купли-продажи квартиры между сторонами была совершена без намерения породить соответствующие ей правовые последствия, поскольку фактически имело место обеспечение договора займа, заключенного между матерью истицы - В.Л.Н. и отчимом истицы - В.С.А. с одной стороны и Л. и Н.А. с другой стороны, президиум находит обоснованным.
Оценивая в совокупности указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что совершенная... между сторонами сделка - договор купли-продажи спорной квартиры является недействительной.
Кроме того, судебной коллегией оставлено без должного внимания и то обстоятельство, что объект сделки, в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ, был запрещен к гражданскому обороту, поскольку объекта недвижимости квартиры определенного размера не существовало ни при совершении первой сделки, ни при совершении второй сделки.
Остались без внимания и доводы о нарушении жилищных прав малолетней К.Д.В., ... рождения.
Согласно ч. 4 ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Так, проверяя конституционность п. 4 ст. 292 ГК РФ по делу по жалобе гражданки Ч., Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении N 13-П от 08.06.2010 г. признал пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Исходя из того, что спорная квартира являлась единственным жилым помещением, где малолетняя К.Д. имела право на жилую площадь, отчуждение данной жилой площади нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Поскольку согласия органа опеки и попечительства на отчуждение данной жилой площади не имелось, то указанное обстоятельство также свидетельствует о том, что сделка совершена с нарушением закона и является недействительной в силу ее ничтожности.
При таких обстоятельствах президиум с выводом судебной коллегии о том, что законных оснований для признании сделки от... недействительной не имеется, не может согласиться.
Судом установлено, что... Н.А., действующий по доверенности от Л., продал спорную квартиру, имеющую не узаконенные переустройства и переоборудования, с проживающими в ней истицей и ее малолетней дочерью, не указав об этом в договоре, своей супруге Н.
Исходя из того, что сделка от... является недействительной, Л. не имел законных оснований для отчуждения спорной квартиры Н., а поэтому имелись законные основания для признания и этой сделки недействительной.
Таким образом, доводы кассационной жалобы о неправильном определении судебной коллегией обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильном распределении бремени доказывания по делу, о неправильном применении норм материального права приведших к постановке неправосудного постановления, нашли свое подтверждение.
На основании изложенного, и исходя из того, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, правильно распределил бремя доказывания их сторонами, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам в их совокупности, президиум находит определение судебной коллегии подлежащим отмене с оставлением решения суда первой инстанции без изменения.
Руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 21 октября 2013 года с оставлением решения Правобережного районного суда г. Липецка от 5 августа 2013 года по делу по иску К.Ю. к Л., Н. о признании сделок недействительными - без изменения.
Председательствующий
И.И.МАРКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.03.2014 N 44-Г-8/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 марта 2014 г. N 44-г-8/2014
Судья 1 инст.: Полынкова Е.Г
Суд апел.инст.: Киселев А.П. - пред,
Малык В.Н., Маншилина Е.И. - докл.
Президиум Липецкого областного суда в составе:
председательствующего: Маркова И.И.,
членов президиума: Фоминой Н.В., Лепехиной Н.В., Беседина А.В., Мартынова И.И., Бирюковой Н.К.
при секретаре: М.Е.В.,
рассмотрев материалы гражданского дела, истребованного по кассационной жалобе истца К.Ю. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 21 октября 2013 года,
установил:
К.Ю., с учетом уточненных требований, обратилась в суд с иском к Л., Н. о признании договоров купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:..., заключенных... между К.Ю. и Л. и... между Л. и Н. - недействительными.
В обоснование заявленных требований К.Ю. ссылалась на то, что... ее мать В.Л.Н. и отчим В.С.А. заключили договор займа с Л. и Н.А. на сумму... под...% в месяц в срок до.... В обеспечение этого договора займа истица по просьбе В.Л.Н., В.С.А. согласилась временно переоформить принадлежащую ей квартиру... на Л., в связи с чем, ... между истицей и Л. был заключен договор купли-продажи квартиры за...., где в п. 4 договора было предусмотрено, что продавец имеет право выкупить указанную квартиру в срок до... за... руб. Обязательства по выплате процентов по договору займа В-ны исполняли надлежащим образом, однако в... стало известно, что ее квартира... была продана Н.А., по доверенности от Л., жене Н.А. - Н. Несмотря на то, что в.... все расчеты по договору займа В-ными были произведены, в добровольном порядке ответчики вернуть квартиру отказались.
Полагает, что сделка купли-продажи от... является притворной, поскольку ее целью являлось обеспечение обязательств по договору займа, заключенному В.С.А. и В.Л.Н. с Л. и Н.А., то есть по своей сути является договором залога в обеспечение договора займа В.С.А. и В.Л.Н. и не влечет последствий договора купли-продажи. Намерений продавать квартиру она не имела, денежных средств в сумме... руб. по договору купли-продажи не получала, квартиру продавцу - Л. не передавала, после заключения сделки продолжала пользоваться квартирой, несла расходы по ее содержанию. Считает, что сделка купли-продажи от... является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида. Также ссылалась на то, что продав квартиру третьему лицу, Л. нарушил и п. 4 условий договора купли-продажи от..., лишив ее права выкупа квартиры. Кроме этого, полагала, что основанием для признания договора купли-продажи от... недействительным является нарушение ч. 3 ст. 182 ГК РФ, поскольку доверенное лицо Л. - Н.А. не имел права продавать квартиру своей жене Н.
Представитель истца Ф. исковые требования поддержала, указав, что при заключении сделки купли-продажи... Л. денежных средств за квартиру К.Ю. не передавал, расписку о получении денег за квартиру К.Ю. не писала. После оформления договора купли-продажи квартиры Л. и Н.А. передали В.... рублей. В-ны ежемесячно выплачивали Л. и Н.А. проценты по договору займа в размере... руб., а... полностью возвратили сумму займа. Об отсутствии у К.Ю. намерения продать квартиру свидетельствует то обстоятельство, что истица несла расходы по ее содержанию, оплачивала коммунальные платежи, заключала договор с Ростелеком, до смены собственника проживала и была зарегистрирована в квартире с малолетним ребенком. Кроме того ссылалась на то, что на момент заключения сделки купли-продажи объект был иной, поскольку в квартире имелась самовольная перепланировка и лишь в.... К.Ю., обращалась в суд с заявлением о сохранении спорного жилого помещения в перепланированном состоянии.
Ответчик Л. иск не признал, при этом не отрицал наличие длительных заемных отношений с семьей В-ных и принадлежащим им предприятием... Вместе с тем пояснил, что договора займа с В.Л.Н., В.С.А. он и Н.А. ни..., ни когда-либо еще на сумму.... не заключали, поэтому не могло быть обеспечения обязательства в виде квартиры. В-ны неоднократно брали деньги в долг у него и Н.А., но в меньшем размере. Выдача денег оформлялась расписками, которые после возврата денег передавались заемщикам. В.С.А. было предложено купить у их семьи квартиру, он имел намерение приобрести квартиру, в результате торгов была определена цена квартиры... руб., но с закреплением права бывшего владельца на выкуп квартиры по цене.... В... продавец отказался выкупать квартиру, поэтому он предложил Н.А. выкупить у него квартиру, с чем он согласился, оформив квартиру на свою жену.
Представитель ответчика Н. - Н.А. иск не признал, ссылаясь на то, что воля сторон по договору купли-продажи от... - К.Ю. и Л. была направлена именно на отчуждение одним и приобретение другим спорной квартиры. Между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, денежные средства по договору в сумме.... были переданы Л. К.Ю. до подписания договора. Также ссылался на то, что заемных отношений у него и Л. с К.Ю. не было и если бы стороны желали заключить договор залога, то препятствий к этому не было.
Третье лицо В.Л.Н. объяснила, что ей и ее мужу В.С.А. принадлежит... У общества был заключен кредитный договор со Сбербанком. В связи с отсутствием средств для оплаты очередного платежа по кредитному договору, в... их познакомили с Л. и Н.А., которые согласились дать в займы.... при условии, что на них будет переоформлено какое-либо имущество, решено было переоформить квартиру на.... У них было условие, чтобы в договоре было обязательно указано, что они имеют право выкупить квартиру обратно за ту сумму, которую они дали им в долг. Собственником квартиры являлась ее дочь К.Ю., которая согласилась временно переоформить квартиру на Л.... они узнали, что Л. переоформил квартиру на жену своего друга Н.А. Когда в конце года взятые взаймы деньги были полностью возвращены Л. и Н.А., то последние отказались переоформить квартиру на К.Ю.
Суд постановил решение, которым исковые требования К.Ю. удовлетворил и признал недействительными сделки - договоры купли-продажи квартиры, заключенные... между К.Ю. и Л. и..., между Л. и Н., указав при этом, что решение является основанием для исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу:..., за Н. и Л.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 21 октября 2013 года решение суда было отменено и постановлено новое решение, которым К.Ю. в удовлетворении исковых требований к Л., Н. о признании сделок недействительными было отказано.
В кассационной жалобе К.Ю. просит об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 21 октября 2013 года, ссылаясь на то, что оно вынесено с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Полагает, что выводы суда первой инстанции о притворности сделки купли-продажи квартиры сделаны в соответствии с установленными обстоятельствами и не противоречат действующему законодательству. Судебной же коллегией без должного внимания оставлены юридически значимые обстоятельства - сделка совершена в отношении несуществующего имущества, поскольку в квартире имелись самовольные переустройства и переоборудование, совершена без учета законных жилищных прав малолетнего ребенка, то есть не были учтены положения статей 222 и 292 ГК РФ.
Для проверки доводов кассационной жалобы судьей Липецкого областного суда 22 ноября 2013 года истребовано гражданское дело, которое поступило в кассационную инстанцию 23.01.2014 г.
Определением судьи Липецкого областного суда от 12 февраля 2014 года гражданское дело вместе с кассационной жалобой передано на рассмотрение в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Заслушав доклад судьи Курдюковой Н.А., объяснения представителя истца К.Ю. - адвоката Ловягиной Н.М., 3-лица В.Л.Н., поддержавших доводы жалобы, объяснения ответчика Л. и его представителя - адвоката Юровой Н.М., представителей ответчика Н. - адвоката Юровой Н.М. и Н.А., возражавших против доводов жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит апелляционное определение подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судом установлено, что квартира N..., площадью 89,7 кв. м, принадлежала на праве собственности К.Ю. и в данной квартире проживали и были зарегистрированы К.Ю. и ее малолетняя дочь Д., ...года рождения, а также В.Л.Н., В.С.А. и их несовершеннолетний сын В.А.С, ... года рождения (т. 1 л.д. 15, 29)
... между К.Ю. и ответчиком Л. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, площадью 89,7 кв. м, за... руб., а... Н.А., действующий по доверенности от Л., продал спорную квартиру своей супруге Н. за...
Суд первой инстанции признал доводы истицы о том, что совершенная... сделка не имела цели продажи и передачи спорной квартиры Л., а фактически была направлена на обеспечение залогом спорной квартиры договора займа, заключенного между ее родственниками В-ными и Л.
Судебная коллегия, не согласившись с данными вывода суда первой инстанции, исходила из того, что судом неправильно применены нормы материального права, и выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам.
Сданными выводами судебной коллегии президиум согласиться не может по следующим основаниям.
Обращаясь в суд с иском об оспаривании сделки договора купли-продажи квартиры от... истица ссылалась на то, что фактически имело место не договор купли-продажи, а обеспечение залогом займа, имевшего место между ее матерью В.Л.Н. и отчимом В.С.А. с Л. и Н. в это же время на сумму...
Из объяснений 3-х лиц В.Л.Н. и В.С.А. следует, что из-за финансовых трудностей в... и необходимости погашения задолженности по кредитному договору со Сбербанком, в... Л. и Н.А. предоставили им денежные средства в размере... руб. под обеспечение данного займа недвижимым имуществом. В связи с чем, в качестве обеспечения долгового обязательства заемщиков была представлена квартира дочери В.Л.Н. - К.Ю., которую она ранее ей подарила, и был... заключен договор купли-продажи, где указано право выкупа квартиры до... за... руб. Однако после погашения долга перед Л. и Н.А., квартиру им не вернули.
Из п. 4 договора от... следует, что продавец имеет право выкупить, указанную квартиру в срок до..., а покупатель обязуется продать указанное недвижимое имущество за цену в размере... руб.
Из объяснений истицы К.Ю., 3-х лиц В.Л.Н. и В.С.А., показаний свидетелей Л.Н.К Б.Е.В., работавших ранее в..." следует, что предоставленные Л. в долг В.С.А. денежные средства в размере... руб. под... процентов ежемесячно, погашались за счет средств В.Л.Н. и В.С.А. Из показаний свидетелей Л.Н.К., Б.Е.В также следует, что денежные средства в погашение займа передавались В-ными Л. или Н.А. по месту их работы.
Из материалов дела видно, что по расходному кассовому ордеру от... Н.А. получал проценты в размере...
Из расписки Л. от... следует, что все ранее выданные деньги В.С.А. возвращены в полном размере (т. 1 л.д. 11).
Из материалов дела также видно, что... был заключен договор займа между В.Л.Н. и...", в лице директора В.С.А., из которого следует, что денежные средства в размере.... в срок до... будут перечислены на счет...
Из приходного кассового ордера... от... и квитанции к нему видно, что денежные средства в размере.... приняты... от В.Л.Н. (т.л.д. 193, 194, 195).
...... в счет погашения кредиторской задолженности по кредитному договору от... перечислила денежные средства в размере...
Суд первой инстанции указанные обстоятельства в их совокупности признал достаточными доказательствами в подтверждение доводов истицы о том, что совершенная... сделка не имела цели продажи, единственного ее с малолетней дочерью жилья, и передачи спорной квартиры Л., а фактически была направлена на обеспечение залогом спорной квартиры договора займа, заключенного между В. и Л.
Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении иска, судебная коллегия исходила из того, что истица не состояла в заемных отношениях с Л. и кроме того отсутствует письменный договор займа заключенный между Л. и В-ными.
С данным выводом судебной коллегии президиум не может согласиться.
В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 807 ГК РФ, договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Согласно п. 2 ст. 808 ГК РФ, в подтверждение договора займа и его условий может быть представлены расписка заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
Собранные по делу письменные доказательства свидетельствуют, что между В. и Л. имелись долговые денежные обязательства (получение процентов Л. и Н.А. в... руководитель которого является В.; расписка Л. о том, что В. возвратил все ранее полученные денежные средства; поступление денежных средств в...; погашение... кредиторской задолженности перед банком).
Доводы Л. о том, что расписка им выдана В. в подтверждение исполнения иного денежного обязательства, объективно ничем не подтверждены, в то время, как доводы истицы о том, что квартира была предметом обеспечения денежного обязательства В-ных перед Л. и Н.А. в размере...., имевшего место в..., согласуется с собранными по делу доказательствами: суммой займа и выкупной стоимостью спорной квартиры, датой заключения оспариваемого договора и датами совершения денежных операций В-ными.
Согласно ст. 335 ГК РФ, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
Президиум находит, что судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции, ошибочно истолковала положения п. 2 ст. 808 ГК РФ и не применила подлежащую применению ст. 335 ГК РФ.
Кроме этого судом из объяснений сторон, 3-лиц, материалов дела было установлено, что объекта недвижимости - квартира площадью 89,7 кв. м на момент совершения сделки фактически не было.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что спорная квартира была переустроена и переоборудована истицей и ее площадь на момент совершения сделки составляла 85,1 кв. м. Указанные обстоятельства никем не оспаривались.
Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
В переустроенном и переоборудованном состоянии спорная квартира была сохранена решением суда лишь...
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что до узаконения объекта в переустроенном и переоборудованном состоянии, спорная квартира не могла быть объектом купли-продажи.
Согласно статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статьи 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Судом также установлено, что после совершения сделки К.Ю. с ребенком продолжала быть зарегистрированной, проживать и пользоваться квартирой, которая была единственным их местом жительства, несла бремя ее содержания, оплачивала коммунальные услуги, а... заключила с ОАО "Ростелеком" договор по представлению ей услуг связи. Прав на иное жилое помещение у истицы не имелось.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что фактической передачи продавцом покупателю предмета сделки не было, в то время как в п. 7, 8 договора указано, что продавец передал, а покупатель принял квартиру и договор имеет силу передаточного акта, то есть договор содержит сведения не соответствующие действительности.
Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия также не учла, что фактической передачи квартиры продавцом К.Ю. покупателю Л. не было, несмотря на регистрацию сделки, и перехода прав собственника, то есть последствия, предусмотренные ст. 454, 549, 556 ГК РФ, не наступили.
Само же по себе указание в договоре о том, что денежные средства переданы до совершения сделки, при оспаривании этого условия и отсутствии доказательств фактической передачи денег и предмета сделки, нельзя признать безусловным доказательством исполнения условий сделки сторонами.
Судом установлено, что согласно п. 3 условий договора цена квартиры сторонами определена в...., в то время как, фактическая стоимость данной квартиры в пределах... руб. Из указанного пункта договора также следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Вместе с тем, каких-либо доказательств о соответствии указанного условия договора фактическим обстоятельствам - реальной передаче денег, при возражениях продавца К.Ю. о получении денег по сделке, Л. суду не представлено. Доводы же Л. о передаче денежных средств истице за купленную квартиру в присутствии В.С.А., своего подтверждения не нашли.
Судом установлено, что... Н.А., действующий по доверенности от Л., продал спорную квартиру с проживающими в ней истицей и ее малолетней дочерью, не указав об этом в договоре, своей супруге Н. за... руб. (т. 1 л.д. 10).
Согласно ч. 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ч. 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с ч. 1 статьи 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что сделка купли-продажи квартиры между сторонами была совершена без намерения породить соответствующие ей правовые последствия, поскольку фактически имело место обеспечение договора займа, заключенного между матерью истицы - В.Л.Н. и отчимом истицы - В.С.А. с одной стороны и Л. и Н.А. с другой стороны, президиум находит обоснованным.
Оценивая в совокупности указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что совершенная... между сторонами сделка - договор купли-продажи спорной квартиры является недействительной.
Кроме того, судебной коллегией оставлено без должного внимания и то обстоятельство, что объект сделки, в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ, был запрещен к гражданскому обороту, поскольку объекта недвижимости квартиры определенного размера не существовало ни при совершении первой сделки, ни при совершении второй сделки.
Остались без внимания и доводы о нарушении жилищных прав малолетней К.Д.В., ... рождения.
Согласно ч. 4 ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Так, проверяя конституционность п. 4 ст. 292 ГК РФ по делу по жалобе гражданки Ч., Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении N 13-П от 08.06.2010 г. признал пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Исходя из того, что спорная квартира являлась единственным жилым помещением, где малолетняя К.Д. имела право на жилую площадь, отчуждение данной жилой площади нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Поскольку согласия органа опеки и попечительства на отчуждение данной жилой площади не имелось, то указанное обстоятельство также свидетельствует о том, что сделка совершена с нарушением закона и является недействительной в силу ее ничтожности.
При таких обстоятельствах президиум с выводом судебной коллегии о том, что законных оснований для признании сделки от... недействительной не имеется, не может согласиться.
Судом установлено, что... Н.А., действующий по доверенности от Л., продал спорную квартиру, имеющую не узаконенные переустройства и переоборудования, с проживающими в ней истицей и ее малолетней дочерью, не указав об этом в договоре, своей супруге Н.
Исходя из того, что сделка от... является недействительной, Л. не имел законных оснований для отчуждения спорной квартиры Н., а поэтому имелись законные основания для признания и этой сделки недействительной.
Таким образом, доводы кассационной жалобы о неправильном определении судебной коллегией обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильном распределении бремени доказывания по делу, о неправильном применении норм материального права приведших к постановке неправосудного постановления, нашли свое подтверждение.
На основании изложенного, и исходя из того, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, правильно распределил бремя доказывания их сторонами, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам в их совокупности, президиум находит определение судебной коллегии подлежащим отмене с оставлением решения суда первой инстанции без изменения.
Руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 21 октября 2013 года с оставлением решения Правобережного районного суда г. Липецка от 5 августа 2013 года по делу по иску К.Ю. к Л., Н. о признании сделок недействительными - без изменения.
Председательствующий
И.И.МАРКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)