Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Волкова С.В., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца ООО "ЭЛЬДОРАДО" (ОГРН 5077746354450; ИНН 77154641735) -
Ивонинская А.И. дов. от 17.02.2014 N 15531 00\\ЮР
от ответчика ООО "ИмпексКомпани" (ОГРН 1027729005380; ИНН 7729419360) -
рассмотрев 29 июля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ЭЛЬДОРАДО"
на решение от 23 января 2014 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Буниной О.П.
на постановление от 28 апреля 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П. по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬДОРАДО" к обществу с ограниченной ответственностью "ИмпексКомпани"
о взыскании неосновательного обогащения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЭЛЬДОРАДО" (далее - ООО "ЭЛЬДОРАДО", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИмпексКомпани" (далее - ООО "ИмпексКомпани", ответчик) о взыскании 3 614 961 руб. 50 коп. неосновательного обогащения (с учетом принятого судом, в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшения размера иска).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 23 января 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2014 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "ЭЛЬДОРАДО" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование кассационной жалобы ООО "ЭЛЬДОРАДО" ссылается на то, что суды первой и апелляционной инстанций сделали неправильный вывод о невозможности применения ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и об отсутствии со стороны ответчика неосновательного обогащения.
Пунктом 3.2.6. предварительного договора предусмотрено обязательство ответчика выполнить работы по электроснабжению помещений. Заключением предварительного договора истец выразил свои обязательные требования к состоянию помещений, в том числе наличие системы электроснабжения.
Таким образом, согласно существовавшим договоренностям затраты на монтаж системы электроснабжения в помещении должен был понести ответчик.
Однако в нарушение условий предварительного договора, к моменту передачи помещений для проведения ремонтно-подготовительных работ (под отделку), ответчик не обеспечил помещения системой электроснабжения и не понес соответствующих затрат. В силу того, что помещения были переданы истцу без системы электроснабжения, истец своими силами и за свой счет устранил это нарушение.
В период действия предварительного договора истец понес затраты, которые должен был понести ответчик.
Суды неправомерно отказали в удовлетворении исковых требований, мотивировав отказ необоснованными требованиями по заявленному предмету иска.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии доказательств передачи помещений без системы электроснабжения, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку в доказательство своих пояснений истцом представлен договор подряда N А588-РЕМ1 от 21.04.2011, согласно которому в помещении осуществляется монтаж системы электроснабжения.
Таким образом, система электроснабжения появилась в помещениях силами арендатора и значительно позднее заключения предварительного договора (29.10.2010). Установка системы электроснабжения истцом за счет собственных средств является дополнительным доказательством, опровергающим позицию ответчика. При этом ответчиком не представлено доказательств обеспечения помещений электроснабжением им самим.
Сумма исковых требований ООО "ЭЛЬДОРАДО" в полном объеме соответствует указанной в договоре подряда стоимости работ.
Суды не дали никакой оценки того, что ответчик не представил доказательств наличия системы электроснабжения в помещении до начало аренды.
Суд апелляционной инстанции допустил неверное толкование ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом суд первой инстанции не дал никакой оценки доводу истца о возможности применения ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции не применил к спору положения ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием претензий к ответчику по поводу недостатков в помещении. Указанный вывод сделан судом на основании неверного толкования закона и не соответствует материалам дела.
Ответчик знал об имеющихся в помещении недостатках и знал о требовании истца установить систему электроснабжения, но на протяжении длительного времени не устранял недостатки.
В рассматриваемом споре договору аренды предшествовал предварительный договор, предусматривающий подготовку помещений к аренде, в том числе установку системы электроснабжения силами и за счет арендодателя. Арендодатель не выполнил обязательства по установке системы электроснабжения и передал помещения в аренду с заведомо известными ему недостатками.
При заключении предварительного договора истец предъявил требование к его состоянию, подробно описав условия по монтажу системы электроснабжения.
Арендодатель, приняв обязательство по установлению системы электроснабжения в рамках Предварительного договора, не мог не знать, что он не произвел монтаж системы электроснабжения, а значит, был осведомлен о претензии истца по указанному поводу. Следовательно, дополнительное информирование арендодателя о недостатках в том смысле, который заложен ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеет значения.
Арендодатель знал о требовании арендатора установить систему электроснабжения, был осведомлен о существующих в помещении недостатках, и имел возможность добровольно их устранить. Следовательно, направление арендодателю претензии о недостатках не имеет правового значения в понимании ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "ЭЛЬДОРАДО" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Ответчик надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд кассационной инстанции не направил. Дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав истца, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 29.10.2010 был заключен предварительный договор о заключении договора аренды, согласно которому для целей передачи арендодателем арендатору в аренду торговых помещений, указанных в п. 3.2.1, 3.2.2 и границы которых обозначены красными линиями в Приложении N 1 к предварительному договору. Стороны в соответствии с п. 1.1 предварительного договора обязались заключить между собой в будущем договоры аренды в отношении указанных помещений.
Согласно п. 1.2 предварительного договора аренды, договоры аренды заключаются сторонами на условиях, предусмотренных согласованными сторонами проектами договоров аренды, содержащимися в приложениях N 2, 3 к предварительному договору. При условии исполнения арендодателем п. 2.1 договора, краткосрочный договор аренды заключается в срок не позднее 115 календарных дней с момента подписания договора, и долгосрочный договор аренды в срок не позднее 09.06.2011.
Исполнение арендодателем условия ввода в эксплуатацию торгового центра не позднее 28.11.2010 и осуществление государственной регистрации права собственности на торговый центр в срок не позднее 01.05.2011 является основанием заключения договоров аренды.
В целях заключения краткосрочного договора аренды, арендодатель по истечении 45 дней с даты получения арендодателем разрешения на ввод в эксплуатацию торгового центра, направляет арендатору письменное предложение заключить краткосрочный договор аренды с приложением заполненных согласно п. 3.1, 3.2 предварительного договора, прошитых, подписанных и скрепленных печатью со стороны арендодателя краткосрочного договора аренды, соответствующего приложению N 2 с приложением оговоренных документов.
В целях заключения долгосрочного договора аренды, арендодатель в течение 40 дней с даты регистрации права собственности арендодателя на помещение в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направляет арендатору письменное предложение заключить долгосрочный договор аренды с приложением заполненных в соответствии с условиями предварительного договора соответствующих документов (п. 2.1 предварительного договора).
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно п. 3.2.6 предварительного договора помещения должны быть переданы арендатору по акту доступа для проведения ремонтно-подготовительных работ в помещении, а также под монтаж торгового оборудования в помещении в состоянии, определенном в техническом задании арендатора (приложение N 5) к предварительному договору и в разделительной ведомости (приложение N 4) к предварительному договору, подключенные к электрическим сетям отпущенной мощностью не менее 312 кВт, сетям тепло-, водоснабжения и канализации по постоянной схеме, с подключенной телефонной линией в соответствии с приложением N 4 к предварительному договору.
Арендатор (истец) обязуется принять помещение по акту доступа в состоянии, определенном настоящим договором для проведения ремонтно-подготовительных работ в помещении и монтажа торгового оборудования для начала коммерческой деятельности в помещении в течение 3-х дней с момента получения арендатором уведомления о завершении арендодателем строительных работ, предусмотренных приложением N 4 и приложением N 5. На момент передачи помещений по акту доступа, в них должны быть выполнены арендодателем работы в соответствии с приложением N 4 к настоящему предварительному договору. Арендатор в дату подписания акта доступа обязан согласовать с арендодателем доступ в помещение, в том числе пофамильный список рабочих подрядчика и ответственного за производство работ, порядок доступа и график работы подрядчика в помещении.
Согласно приложения N 4 к предварительному договору - ведомость разграничения ответственности при проведении работ - работы по устройству систем электроснабжения помещения: ввод кабелей электроснабжения в щитовую помещения, монтаж электрощитовой помещения; монтаж ВРУ с прибором учета электроэнергии, прокладка кабелей и проводов электроснабжения внутри помещения по предоставленному арендатором проекту; установка в помещении групповых электрических щитов, распределительных коробок, по предоставленному арендатором проекту; получение технического отчета и сдача в эксплуатацию системы электроснабжения помещения подлежат выполнению и оплате арендодателем.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что сторонами к предварительному договору согласовано техническое задание арендатора (приложение N 5).
Во исполнение обязательств, принятых на себя сторонами по предварительному договору, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды торговых помещений от 25.01.2012 N СВ-6/153, по условиям которого, арендодатель обязался передать арендатору в аренду помещения общей площадью 2700 кв. м, расположенные в торговом центре по адресу: г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, д. 185 А 2 этаж, а арендатор - выплачивать арендную плату.
Помещения передаются арендодателем в аренду на срок 11 месяцев с даты подписания договора, отношения сторон распространяются с 28.05.2011.
Согласно договора аренды арендодатель передает арендатору помещения в порядке, предусмотренном ст. 6 настоящего договора в состоянии, предусмотренном п. 3.2.4 заключенного сторонами предварительного договора о заключении договора аренды от 29.10.2010, с учетом произведенного арендатором на дату передачи помещения арендатору объема работ, предусмотренного п. 3.2.5 предварительного договора о заключении договора аренды от 29.10.2010.
Помещения передаются арендодателем арендатору по акту приема-передачи помещений, подписываемому уполномоченными представителями сторон и содержащему все сведения, необходимые в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Помещения передаются арендатору в дату подписания договора с внутренней отделкой в соответствии с требованиями арендатора, с учетом работ, выполненных сторонами в соответствии с требованиями арендатора, с учетом работ, выполненных сторонами в соответствии с предварительным договором о заключении договора аренды от 29.10.2010, полностью готовые к эксплуатации, соответствующие проектной документации, требованиям ГСЭН, СНиП, подключенные к электрическим сетям, сетям тепло-, водоснабжения и канализации по постоянной схеме, оборудованные подъемными механизмами, со всеми коммуникациями по акту приема-передачи. В акте приема-передачи должно быть указано техническое состояние помещений на момент сдачи его в аренду.
Акт приема-передачи помещений ответчиком истцу не представлен, однако факт принятия помещений для подготовки помещений к коммерческой деятельности по предварительному договору и впоследствии в аренду истцом (арендатором) не оспорено.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя и уменьшение имущества (убытки) на стороне потерпевшего; убытки потерпевшего являются источником обогащения приобретателя; отсутствует надлежащее правовое основание для наступления вышеуказанных имущественных последствий. В предмет доказывания по делу входит установление факта получения ответчиком денежных средств истца в отсутствие соответствующего встречного предоставления; отсутствие правовых оснований для пользования соответствующими денежными средствами; размер неосновательного обогащения.
Судами первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что представленными документами достоверно не подтверждено техническое состояние помещений на момент передачи его ответчиком истцу и их несоответствие условиям предварительного договора сторон, и как следствие, неисполнение ответчиком обязательств по предварительному договору; не представлено доказательств того, что помещение, в котором подрядчик произвел работы по электроснабжению, не соответствовало требованиям условий договора.
Согласно п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Истцом не представлено документального подтверждения предъявления соответствующих претензий ответчику, согласование с ответчиком выполнения истцом спорных работ, их объема и стоимости; ООО "ИмпексКомпани" не было извещено о требованиях ООО "ЭЛЬДОРАДО" или о намерении устранить недостатки имущества за счет ответчика. Возможность рассмотреть вопрос о добровольном устранении возможных недостатков, произвести осмотр помещения, сданного в аренду, ответчику не была предоставлена.
Претензий относительно отсутствия выполнения работ по электроснабжению в адрес ООО "ИмпексКомпани" от ООО "ЭЛЬДОРАДО" не поступало. Акты, подтверждающие отсутствие выполнения работ по электроснабжению, с участием уполномоченных представителей ответчика не составлялись, о дате и времени составления указанных актов ответчик не уведомлялся.
На основании изложенного, суд первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований удовлетворения исковых требований.
Судами первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследованы обстоятельства дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований для отмены судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 23 января 2014 года по делу N А40-104215/13-60-969, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ЭЛЬДОРАДО" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 05.08.2014 N Ф05-8067/2014 ПО ДЕЛУ N А40-104215/13-60-969
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2014 г. по делу N А40-104215/13-60-969
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Волкова С.В., Дунаевой Н.Ю.
при участии в заседании:
от истца ООО "ЭЛЬДОРАДО" (ОГРН 5077746354450; ИНН 77154641735) -
Ивонинская А.И. дов. от 17.02.2014 N 15531 00\\ЮР
от ответчика ООО "ИмпексКомпани" (ОГРН 1027729005380; ИНН 7729419360) -
рассмотрев 29 июля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ЭЛЬДОРАДО"
на решение от 23 января 2014 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Буниной О.П.
на постановление от 28 апреля 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П. по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬДОРАДО" к обществу с ограниченной ответственностью "ИмпексКомпани"
о взыскании неосновательного обогащения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЭЛЬДОРАДО" (далее - ООО "ЭЛЬДОРАДО", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИмпексКомпани" (далее - ООО "ИмпексКомпани", ответчик) о взыскании 3 614 961 руб. 50 коп. неосновательного обогащения (с учетом принятого судом, в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшения размера иска).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 23 января 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2014 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "ЭЛЬДОРАДО" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование кассационной жалобы ООО "ЭЛЬДОРАДО" ссылается на то, что суды первой и апелляционной инстанций сделали неправильный вывод о невозможности применения ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и об отсутствии со стороны ответчика неосновательного обогащения.
Пунктом 3.2.6. предварительного договора предусмотрено обязательство ответчика выполнить работы по электроснабжению помещений. Заключением предварительного договора истец выразил свои обязательные требования к состоянию помещений, в том числе наличие системы электроснабжения.
Таким образом, согласно существовавшим договоренностям затраты на монтаж системы электроснабжения в помещении должен был понести ответчик.
Однако в нарушение условий предварительного договора, к моменту передачи помещений для проведения ремонтно-подготовительных работ (под отделку), ответчик не обеспечил помещения системой электроснабжения и не понес соответствующих затрат. В силу того, что помещения были переданы истцу без системы электроснабжения, истец своими силами и за свой счет устранил это нарушение.
В период действия предварительного договора истец понес затраты, которые должен был понести ответчик.
Суды неправомерно отказали в удовлетворении исковых требований, мотивировав отказ необоснованными требованиями по заявленному предмету иска.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии доказательств передачи помещений без системы электроснабжения, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку в доказательство своих пояснений истцом представлен договор подряда N А588-РЕМ1 от 21.04.2011, согласно которому в помещении осуществляется монтаж системы электроснабжения.
Таким образом, система электроснабжения появилась в помещениях силами арендатора и значительно позднее заключения предварительного договора (29.10.2010). Установка системы электроснабжения истцом за счет собственных средств является дополнительным доказательством, опровергающим позицию ответчика. При этом ответчиком не представлено доказательств обеспечения помещений электроснабжением им самим.
Сумма исковых требований ООО "ЭЛЬДОРАДО" в полном объеме соответствует указанной в договоре подряда стоимости работ.
Суды не дали никакой оценки того, что ответчик не представил доказательств наличия системы электроснабжения в помещении до начало аренды.
Суд апелляционной инстанции допустил неверное толкование ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом суд первой инстанции не дал никакой оценки доводу истца о возможности применения ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции не применил к спору положения ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием претензий к ответчику по поводу недостатков в помещении. Указанный вывод сделан судом на основании неверного толкования закона и не соответствует материалам дела.
Ответчик знал об имеющихся в помещении недостатках и знал о требовании истца установить систему электроснабжения, но на протяжении длительного времени не устранял недостатки.
В рассматриваемом споре договору аренды предшествовал предварительный договор, предусматривающий подготовку помещений к аренде, в том числе установку системы электроснабжения силами и за счет арендодателя. Арендодатель не выполнил обязательства по установке системы электроснабжения и передал помещения в аренду с заведомо известными ему недостатками.
При заключении предварительного договора истец предъявил требование к его состоянию, подробно описав условия по монтажу системы электроснабжения.
Арендодатель, приняв обязательство по установлению системы электроснабжения в рамках Предварительного договора, не мог не знать, что он не произвел монтаж системы электроснабжения, а значит, был осведомлен о претензии истца по указанному поводу. Следовательно, дополнительное информирование арендодателя о недостатках в том смысле, который заложен ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеет значения.
Арендодатель знал о требовании арендатора установить систему электроснабжения, был осведомлен о существующих в помещении недостатках, и имел возможность добровольно их устранить. Следовательно, направление арендодателю претензии о недостатках не имеет правового значения в понимании ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "ЭЛЬДОРАДО" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Ответчик надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд кассационной инстанции не направил. Дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав истца, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 29.10.2010 был заключен предварительный договор о заключении договора аренды, согласно которому для целей передачи арендодателем арендатору в аренду торговых помещений, указанных в п. 3.2.1, 3.2.2 и границы которых обозначены красными линиями в Приложении N 1 к предварительному договору. Стороны в соответствии с п. 1.1 предварительного договора обязались заключить между собой в будущем договоры аренды в отношении указанных помещений.
Согласно п. 1.2 предварительного договора аренды, договоры аренды заключаются сторонами на условиях, предусмотренных согласованными сторонами проектами договоров аренды, содержащимися в приложениях N 2, 3 к предварительному договору. При условии исполнения арендодателем п. 2.1 договора, краткосрочный договор аренды заключается в срок не позднее 115 календарных дней с момента подписания договора, и долгосрочный договор аренды в срок не позднее 09.06.2011.
Исполнение арендодателем условия ввода в эксплуатацию торгового центра не позднее 28.11.2010 и осуществление государственной регистрации права собственности на торговый центр в срок не позднее 01.05.2011 является основанием заключения договоров аренды.
В целях заключения краткосрочного договора аренды, арендодатель по истечении 45 дней с даты получения арендодателем разрешения на ввод в эксплуатацию торгового центра, направляет арендатору письменное предложение заключить краткосрочный договор аренды с приложением заполненных согласно п. 3.1, 3.2 предварительного договора, прошитых, подписанных и скрепленных печатью со стороны арендодателя краткосрочного договора аренды, соответствующего приложению N 2 с приложением оговоренных документов.
В целях заключения долгосрочного договора аренды, арендодатель в течение 40 дней с даты регистрации права собственности арендодателя на помещение в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направляет арендатору письменное предложение заключить долгосрочный договор аренды с приложением заполненных в соответствии с условиями предварительного договора соответствующих документов (п. 2.1 предварительного договора).
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно п. 3.2.6 предварительного договора помещения должны быть переданы арендатору по акту доступа для проведения ремонтно-подготовительных работ в помещении, а также под монтаж торгового оборудования в помещении в состоянии, определенном в техническом задании арендатора (приложение N 5) к предварительному договору и в разделительной ведомости (приложение N 4) к предварительному договору, подключенные к электрическим сетям отпущенной мощностью не менее 312 кВт, сетям тепло-, водоснабжения и канализации по постоянной схеме, с подключенной телефонной линией в соответствии с приложением N 4 к предварительному договору.
Арендатор (истец) обязуется принять помещение по акту доступа в состоянии, определенном настоящим договором для проведения ремонтно-подготовительных работ в помещении и монтажа торгового оборудования для начала коммерческой деятельности в помещении в течение 3-х дней с момента получения арендатором уведомления о завершении арендодателем строительных работ, предусмотренных приложением N 4 и приложением N 5. На момент передачи помещений по акту доступа, в них должны быть выполнены арендодателем работы в соответствии с приложением N 4 к настоящему предварительному договору. Арендатор в дату подписания акта доступа обязан согласовать с арендодателем доступ в помещение, в том числе пофамильный список рабочих подрядчика и ответственного за производство работ, порядок доступа и график работы подрядчика в помещении.
Согласно приложения N 4 к предварительному договору - ведомость разграничения ответственности при проведении работ - работы по устройству систем электроснабжения помещения: ввод кабелей электроснабжения в щитовую помещения, монтаж электрощитовой помещения; монтаж ВРУ с прибором учета электроэнергии, прокладка кабелей и проводов электроснабжения внутри помещения по предоставленному арендатором проекту; установка в помещении групповых электрических щитов, распределительных коробок, по предоставленному арендатором проекту; получение технического отчета и сдача в эксплуатацию системы электроснабжения помещения подлежат выполнению и оплате арендодателем.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что сторонами к предварительному договору согласовано техническое задание арендатора (приложение N 5).
Во исполнение обязательств, принятых на себя сторонами по предварительному договору, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды торговых помещений от 25.01.2012 N СВ-6/153, по условиям которого, арендодатель обязался передать арендатору в аренду помещения общей площадью 2700 кв. м, расположенные в торговом центре по адресу: г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, д. 185 А 2 этаж, а арендатор - выплачивать арендную плату.
Помещения передаются арендодателем в аренду на срок 11 месяцев с даты подписания договора, отношения сторон распространяются с 28.05.2011.
Согласно договора аренды арендодатель передает арендатору помещения в порядке, предусмотренном ст. 6 настоящего договора в состоянии, предусмотренном п. 3.2.4 заключенного сторонами предварительного договора о заключении договора аренды от 29.10.2010, с учетом произведенного арендатором на дату передачи помещения арендатору объема работ, предусмотренного п. 3.2.5 предварительного договора о заключении договора аренды от 29.10.2010.
Помещения передаются арендодателем арендатору по акту приема-передачи помещений, подписываемому уполномоченными представителями сторон и содержащему все сведения, необходимые в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Помещения передаются арендатору в дату подписания договора с внутренней отделкой в соответствии с требованиями арендатора, с учетом работ, выполненных сторонами в соответствии с требованиями арендатора, с учетом работ, выполненных сторонами в соответствии с предварительным договором о заключении договора аренды от 29.10.2010, полностью готовые к эксплуатации, соответствующие проектной документации, требованиям ГСЭН, СНиП, подключенные к электрическим сетям, сетям тепло-, водоснабжения и канализации по постоянной схеме, оборудованные подъемными механизмами, со всеми коммуникациями по акту приема-передачи. В акте приема-передачи должно быть указано техническое состояние помещений на момент сдачи его в аренду.
Акт приема-передачи помещений ответчиком истцу не представлен, однако факт принятия помещений для подготовки помещений к коммерческой деятельности по предварительному договору и впоследствии в аренду истцом (арендатором) не оспорено.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя и уменьшение имущества (убытки) на стороне потерпевшего; убытки потерпевшего являются источником обогащения приобретателя; отсутствует надлежащее правовое основание для наступления вышеуказанных имущественных последствий. В предмет доказывания по делу входит установление факта получения ответчиком денежных средств истца в отсутствие соответствующего встречного предоставления; отсутствие правовых оснований для пользования соответствующими денежными средствами; размер неосновательного обогащения.
Судами первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что представленными документами достоверно не подтверждено техническое состояние помещений на момент передачи его ответчиком истцу и их несоответствие условиям предварительного договора сторон, и как следствие, неисполнение ответчиком обязательств по предварительному договору; не представлено доказательств того, что помещение, в котором подрядчик произвел работы по электроснабжению, не соответствовало требованиям условий договора.
Согласно п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Истцом не представлено документального подтверждения предъявления соответствующих претензий ответчику, согласование с ответчиком выполнения истцом спорных работ, их объема и стоимости; ООО "ИмпексКомпани" не было извещено о требованиях ООО "ЭЛЬДОРАДО" или о намерении устранить недостатки имущества за счет ответчика. Возможность рассмотреть вопрос о добровольном устранении возможных недостатков, произвести осмотр помещения, сданного в аренду, ответчику не была предоставлена.
Претензий относительно отсутствия выполнения работ по электроснабжению в адрес ООО "ИмпексКомпани" от ООО "ЭЛЬДОРАДО" не поступало. Акты, подтверждающие отсутствие выполнения работ по электроснабжению, с участием уполномоченных представителей ответчика не составлялись, о дате и времени составления указанных актов ответчик не уведомлялся.
На основании изложенного, суд первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований удовлетворения исковых требований.
Судами первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследованы обстоятельства дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований для отмены судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 23 января 2014 года по делу N А40-104215/13-60-969, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ЭЛЬДОРАДО" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)