Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие представителей истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос" (ОГРН 1026103291202), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Юг Капитал", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А53-16482/2013, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос" (далее - общество), в котором просил:
- взыскать 2 110 165 рублей 08 копеек долга по договору аренды земельного участка от 26.08.1994 N 4017 за период с 01.01.2003 по 30.06.2013 и пеню в размере 1 133 493 рублей 47 копеек за период с 21.03.2003 по 15.07.2013 (т. 1, л.д. 8).
Определением от 01.10.2013 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Юг Капитал".
Решением от 04.12.2013 в иске отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, свидетельствующих об исполнении мирового соглашения, по условиям которого ООО ИВП "Оазис" обязалось передать обществу имущественные права, основанные на договорах аренды земли, согласно постановлений главы администрации г. Ростова-на-Дону (приложения N 1 и N 2), и вступлении ответчика во владение спорным земельным участком, а также доказательств пользования участком в заявленный период на иных основаниях.
Постановлением от 08.04.2014 апелляционный суд решение от 04.12.2013 отменил, принял новый судебный акт. С общества в пользу департамента взыскано 277 092 рубля 68 копеек долга по арендной плате и 38 224 рубля 33 копейки пени за период с 21.09.2010 по 15.07.2013, в удовлетворении остальной части иска отказано. Названный суд исходил из того, что утвержденное определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2000 по делу N А53-10129/99-С2-29 мировое соглашение фактически направлено на передачу обществу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли от 26.08.1994 N 4017. Поскольку на день вступления в законную силу определения арбитражного суда от 19.04.2000 об утверждении мирового соглашения земельный участок находился во владении у Царфиной Ю.Д. на основании договора от 28.04.1997 N 000042, заключенного с ООО ИВП "Оазис", являющегося по своей правовой природе договором субаренды, владение арендатора по договору аренды земли от 26.08.1994 N 4017 носило опосредованный характер. Изменение арендатора в договоре аренды приводит к изменению субарендодателя в договоре субаренды в силу закона (абзац 3 пункта 2 статьи 615, статья 617 Гражданского кодекса). В период с 2000 по 2006 годы ответчик без каких-либо возражений вносил (частично) арендную плату по договору от 26.08.1994 N 4017. Суд апелляционной инстанции на основании имеющихся в деле доказательств пришел к выводу о том, что общество осуществляло юридические действия по реализации прав и исполнению обязанностей арендатора спорного земельного участка. По вопросу расторжения договора аренды от 26.08.1994 соглашение между сторонами не заключалось. Постановление главы администрации г. Ростова-на-Дону от 04.12.2000 N 3357 было принято в связи утверждением мирового соглашения по делу N А53-10129/99-С2-29 и направлено на переоформление прав и обязанностей арендатора спорного участка, а не прекращение арендных отношений. Оснований полагать договор аренды земли от 26.08.1994 N 4017 прекращенным на момент рассмотрения настоящего дела апелляционный суд не установил. Отсутствие государственной регистрации сделки перенайма по договору аренды от 26.08.1994 на основании мирового соглашения, само по себе не исключает вывод о переходе к ответчику прав и обязанностей арендатора (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", далее - постановление Пленума N 73). Сроки внесения арендной платы по спорному договору в период после 29.10.2001 (введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ, далее - Вводный закон, Закон N 137-ФЗ) подлежат определению в соответствии с нормативными правовыми актами уполномоченных органов. Суд апелляционной инстанции на основании заявления ответчика о применении последствий пропуска департаментом срока исковой давности, признал этот срок пропущенным по требованиям о взыскании долга за период с 2003 года по 2 квартал 2010 года. При определении размера причитающейся истцу суммы арендной платы суд учел, что положения Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) применяются к правоотношениям из спорного договора в части тех прав и обязанностей, которые возникли после 29.10.2001 (статья 7 Вводного закона). На день заключения договора аренды от 26.08.1994 было предусмотрено государственное регулирование цен на аренду земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, пунктом 2.3 договора прямо предусмотрена возможность пересмотра арендной платы в связи с изменением соответствующих нормативных показателей. В спорный период арендная плата подлежала расчету на основании постановления мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 (действовало до 11.04.2012) и постановления администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 (действует с 11.04.2012). Применение департаментом ставки арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения нестационарных объектов, функционирующих на принципах разносной и развозной торговли, апелляционный суд признал необоснованным, ввиду отнесения находящегося на земельном участке торгово-остановочного комплекса к объектам стационарной торговой сети. В удовлетворении требования о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за спорный земельный участок за период с 2003-2009 годы, 1 и 2 кварталы 2010 года истцу отказано по мотиву пропуска срока исковой давности (статьи 199, 207 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс, пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"). Суд апелляционной инстанции при расчете пени применил процентные ставки, предложенные истцом, находящиеся в пределах ставки, предусмотренной договором аренды земли от 26.08.1994 N 4017, оснований для применения по собственной инициативе положений статьи 333 Гражданского кодекса (уменьшение неустойки) не установил.
В кассационной жалобе департамент просит отменить апелляционное постановление от 08.04.2014, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции необоснованно применил в расчете (за 2012-2013 годы, частично за 2011 год) ставку арендной платы, установленную в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного для размещения объектов стационарной торговой сети. Находящийся на участке торгово-остановочный комплекс представляет собой временную металлическую конструкцию. Ставка арендной платы за земельные участки, занимаемыми нестационарными торговыми объектами (при площади участка более 100 кв. м), составляет 0,8% от кадастровой стоимости участка, а за каждый квадратный метр, превышающий 100 кв. м, - 1,5% от кадастровой стоимости (пункт 10 постановления администрации от 09.04.2012 N 240). Произведенный судом за 3, 4 кварталы 2010 года расчет, исходя из ставки арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка, департаментом не оспаривается.
Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 26.08.1994 администрация города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО ИВП "Оазис" (арендатор) подписали договор N 4017 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 5 лет земельный участок общей площадью 0,0284 га, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 101/103, для устройства и эксплуатации торгово-остановочного комплекса (т. 1, л.д. 14-15).
Размер арендной платы установлен в виде стабильных платежей за один квадратный метр земельной площади в расчете на год, внесение аренды согласовано ежегодно до 15.03; 15.06; 15.09 равными долями (пункты 2.1, 2.2). Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы может ежегодно пересматриваться с учетом изменения ставок налогообложения. В случае неуплаты арендной платы в установленный срок договором предусмотрено начисление пени в размере 0,7% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Договор аренды от 26.08.1994 N 4017 зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с действовавшими в тот период абзацем 7 пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и Указом от 11.12.93 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" (т. 1, л.д. 15).
30.12.2002 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке площадью 284 кв. м, расположенном в Ворошиловском районе города Ростова-на-Дону, по просп. Ленина, 101/103, сформированном для эксплуатации торгово-остановочного комплекса, которому присвоен кадастровый номер 61:44:0011107:39 (т. 1, л.д. 20).
На момент истечения срока действия договора аренды (25.08.1999) арендатор продолжил использование земельного участка в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса действие договора возобновлено на неопределенный срок.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2000 по делу N А53-10129/1999-С2-29 утверждено мировое соглашение, по условиям которого ООО ИВП "Оазис" обязалось в счет погашения кредиторской задолженности перед обществом передать ему имущественные права, основанные на договорах аренды земли, согласно постановлений главы администрации города Ростова-на-Дону (приложения N 1 и N 2; т. 1, л.д. 22-24).
Со ссылкой на вышеназванное определение арбитражного суда от 19.04.2000, мэром г. Ростова-на-Дону издано постановление от 04.12.2000 N 3357 об изъятии у ООО ИВП "Оазис" земельных участков, расторжении заключенных в отношении них договоров аренды и предоставлении перечисленных участков в аренду для эксплуатации торгово-остановочных комплексов обществу. В числе земельных участков назван и спорный участок, а также договор аренды N 4017 (т. 1, л.д. 25).
Полагая, что общество в спорный период не исполнило надлежащим образом принятые на себя обязательства по договору аренды от 26.08.1994 N 4017, департамент обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Статья 309 Гражданского кодекса определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), в этом случае ответственным по договору перед арендодателем становится названное (другое) лицо. Заключение сделки перенайма представляет собой замену лица в обязательственном правоотношении, к которой применяются правила об уступке права требования и переводе долга, предусмотренные главой 24 Гражданского кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Рассматривая в рамках дела N А53-10129/99-С2-29 вопрос об утверждении заключенного обществом и ООО ИВП "Оазис" мирового соглашения, арбитражный суд удостоверился в наличии согласия администрации города Ростова-на-Дону на переоформление аренды земли (передачу прав, основанных на договорах аренды).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, проанализировав условия договора аренды земли от 26.08.1994 N 4017 и утвержденного Арбитражным судом Ростовской области 19.04.2000 по делу N А53-10129/99-С2-29 мирового соглашения, суд апелляционный инстанции правомерно пришел к выводам о том, что к обществу перешли права и обязанности по названной арендной сделке, которая не прекращена в установленном законом порядке в спорный период, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы (пункт 4 статьи 22, статья 65 Земельного кодекса, статья 424 Гражданского кодекса, пункт 10 статьи 3, статья 7 Вводного закона, пункты 16 и 19 постановления Пленума N 73, раздел 2 договора аренды от 26.08.1994 N 4017). Находящийся на земельном участке торгово-остановочный комплекс апелляционный суд признал объектом стационарной торговой сети. Поскольку ответчиком сделано заявление о пропуске департаментом срока исковой давности (т. 1, л.д. 39-41), суд апелляционной инстанции обоснованно произвел перерасчет задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку ее внесения, оценил наличие условий для уменьшения пени (статья 333 Гражданского кодекса).
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы об отнесении расположенного на спорном участке торгово-остановочного комплекса к нестационарным торговым объектам и необходимости применения в расчете арендной платы за указанный участок в отдельные период ставки, равной 0,8% от кадастровой стоимости указанного участка, вместо 1,5%, судом кассационной инстанции не принимаются. Предложенный в кассационной жалобе подход автоматически приведет к уменьшению взысканных сумм, а не к их увеличению, заявленная в жалобе сумма (увеличенная) обусловлена ошибочным использованием в расчете коэффициента 0,08, который применительно к ставке арендной платы в размере 0,8% от кадастровой стоимости составит 0,008 (0,8/100).
Частью 1 статьи 10 Федерального закона от 08.12.2009 N 381 "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. Доказательства включения объекта, находящегося на спорном участке, в схему размещения нестационарных торговых объектов, суду не представлены.
Суд кассационной инстанции также отмечает, что содержащиеся в кассационной жалобе возражения не основаны на действительном содержании пункта 5 (с учетом всех подпунктов) раздела 2 приложения N 1 к постановлению мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 240 и к постановлению администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 (в действующих в спорный период редакциях).
Основания для отмены или изменения апелляционного постановления от 08.04.2014 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов суда апелляционной инстанции. Переоценка исследованных доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Нарушения, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса для отмены судебного акта, не установлены.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент (орган государственной власти) от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь статьями 274, 284 (289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 по делу N А53-16482/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 30.06.2014 ПО ДЕЛУ N А53-16482/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2014 г. по делу N А53-16482/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие представителей истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос" (ОГРН 1026103291202), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Юг Капитал", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А53-16482/2013, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юридическо-бухгалтерское агентство "Юрос" (далее - общество), в котором просил:
- взыскать 2 110 165 рублей 08 копеек долга по договору аренды земельного участка от 26.08.1994 N 4017 за период с 01.01.2003 по 30.06.2013 и пеню в размере 1 133 493 рублей 47 копеек за период с 21.03.2003 по 15.07.2013 (т. 1, л.д. 8).
Определением от 01.10.2013 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Юг Капитал".
Решением от 04.12.2013 в иске отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, свидетельствующих об исполнении мирового соглашения, по условиям которого ООО ИВП "Оазис" обязалось передать обществу имущественные права, основанные на договорах аренды земли, согласно постановлений главы администрации г. Ростова-на-Дону (приложения N 1 и N 2), и вступлении ответчика во владение спорным земельным участком, а также доказательств пользования участком в заявленный период на иных основаниях.
Постановлением от 08.04.2014 апелляционный суд решение от 04.12.2013 отменил, принял новый судебный акт. С общества в пользу департамента взыскано 277 092 рубля 68 копеек долга по арендной плате и 38 224 рубля 33 копейки пени за период с 21.09.2010 по 15.07.2013, в удовлетворении остальной части иска отказано. Названный суд исходил из того, что утвержденное определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2000 по делу N А53-10129/99-С2-29 мировое соглашение фактически направлено на передачу обществу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли от 26.08.1994 N 4017. Поскольку на день вступления в законную силу определения арбитражного суда от 19.04.2000 об утверждении мирового соглашения земельный участок находился во владении у Царфиной Ю.Д. на основании договора от 28.04.1997 N 000042, заключенного с ООО ИВП "Оазис", являющегося по своей правовой природе договором субаренды, владение арендатора по договору аренды земли от 26.08.1994 N 4017 носило опосредованный характер. Изменение арендатора в договоре аренды приводит к изменению субарендодателя в договоре субаренды в силу закона (абзац 3 пункта 2 статьи 615, статья 617 Гражданского кодекса). В период с 2000 по 2006 годы ответчик без каких-либо возражений вносил (частично) арендную плату по договору от 26.08.1994 N 4017. Суд апелляционной инстанции на основании имеющихся в деле доказательств пришел к выводу о том, что общество осуществляло юридические действия по реализации прав и исполнению обязанностей арендатора спорного земельного участка. По вопросу расторжения договора аренды от 26.08.1994 соглашение между сторонами не заключалось. Постановление главы администрации г. Ростова-на-Дону от 04.12.2000 N 3357 было принято в связи утверждением мирового соглашения по делу N А53-10129/99-С2-29 и направлено на переоформление прав и обязанностей арендатора спорного участка, а не прекращение арендных отношений. Оснований полагать договор аренды земли от 26.08.1994 N 4017 прекращенным на момент рассмотрения настоящего дела апелляционный суд не установил. Отсутствие государственной регистрации сделки перенайма по договору аренды от 26.08.1994 на основании мирового соглашения, само по себе не исключает вывод о переходе к ответчику прав и обязанностей арендатора (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", далее - постановление Пленума N 73). Сроки внесения арендной платы по спорному договору в период после 29.10.2001 (введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ, далее - Вводный закон, Закон N 137-ФЗ) подлежат определению в соответствии с нормативными правовыми актами уполномоченных органов. Суд апелляционной инстанции на основании заявления ответчика о применении последствий пропуска департаментом срока исковой давности, признал этот срок пропущенным по требованиям о взыскании долга за период с 2003 года по 2 квартал 2010 года. При определении размера причитающейся истцу суммы арендной платы суд учел, что положения Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) применяются к правоотношениям из спорного договора в части тех прав и обязанностей, которые возникли после 29.10.2001 (статья 7 Вводного закона). На день заключения договора аренды от 26.08.1994 было предусмотрено государственное регулирование цен на аренду земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, пунктом 2.3 договора прямо предусмотрена возможность пересмотра арендной платы в связи с изменением соответствующих нормативных показателей. В спорный период арендная плата подлежала расчету на основании постановления мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 (действовало до 11.04.2012) и постановления администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 (действует с 11.04.2012). Применение департаментом ставки арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения нестационарных объектов, функционирующих на принципах разносной и развозной торговли, апелляционный суд признал необоснованным, ввиду отнесения находящегося на земельном участке торгово-остановочного комплекса к объектам стационарной торговой сети. В удовлетворении требования о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за спорный земельный участок за период с 2003-2009 годы, 1 и 2 кварталы 2010 года истцу отказано по мотиву пропуска срока исковой давности (статьи 199, 207 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс, пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"). Суд апелляционной инстанции при расчете пени применил процентные ставки, предложенные истцом, находящиеся в пределах ставки, предусмотренной договором аренды земли от 26.08.1994 N 4017, оснований для применения по собственной инициативе положений статьи 333 Гражданского кодекса (уменьшение неустойки) не установил.
В кассационной жалобе департамент просит отменить апелляционное постановление от 08.04.2014, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции необоснованно применил в расчете (за 2012-2013 годы, частично за 2011 год) ставку арендной платы, установленную в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного для размещения объектов стационарной торговой сети. Находящийся на участке торгово-остановочный комплекс представляет собой временную металлическую конструкцию. Ставка арендной платы за земельные участки, занимаемыми нестационарными торговыми объектами (при площади участка более 100 кв. м), составляет 0,8% от кадастровой стоимости участка, а за каждый квадратный метр, превышающий 100 кв. м, - 1,5% от кадастровой стоимости (пункт 10 постановления администрации от 09.04.2012 N 240). Произведенный судом за 3, 4 кварталы 2010 года расчет, исходя из ставки арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка, департаментом не оспаривается.
Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 26.08.1994 администрация города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО ИВП "Оазис" (арендатор) подписали договор N 4017 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 5 лет земельный участок общей площадью 0,0284 га, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 101/103, для устройства и эксплуатации торгово-остановочного комплекса (т. 1, л.д. 14-15).
Размер арендной платы установлен в виде стабильных платежей за один квадратный метр земельной площади в расчете на год, внесение аренды согласовано ежегодно до 15.03; 15.06; 15.09 равными долями (пункты 2.1, 2.2). Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы может ежегодно пересматриваться с учетом изменения ставок налогообложения. В случае неуплаты арендной платы в установленный срок договором предусмотрено начисление пени в размере 0,7% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Договор аренды от 26.08.1994 N 4017 зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с действовавшими в тот период абзацем 7 пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и Указом от 11.12.93 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" (т. 1, л.д. 15).
30.12.2002 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке площадью 284 кв. м, расположенном в Ворошиловском районе города Ростова-на-Дону, по просп. Ленина, 101/103, сформированном для эксплуатации торгово-остановочного комплекса, которому присвоен кадастровый номер 61:44:0011107:39 (т. 1, л.д. 20).
На момент истечения срока действия договора аренды (25.08.1999) арендатор продолжил использование земельного участка в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса действие договора возобновлено на неопределенный срок.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2000 по делу N А53-10129/1999-С2-29 утверждено мировое соглашение, по условиям которого ООО ИВП "Оазис" обязалось в счет погашения кредиторской задолженности перед обществом передать ему имущественные права, основанные на договорах аренды земли, согласно постановлений главы администрации города Ростова-на-Дону (приложения N 1 и N 2; т. 1, л.д. 22-24).
Со ссылкой на вышеназванное определение арбитражного суда от 19.04.2000, мэром г. Ростова-на-Дону издано постановление от 04.12.2000 N 3357 об изъятии у ООО ИВП "Оазис" земельных участков, расторжении заключенных в отношении них договоров аренды и предоставлении перечисленных участков в аренду для эксплуатации торгово-остановочных комплексов обществу. В числе земельных участков назван и спорный участок, а также договор аренды N 4017 (т. 1, л.д. 25).
Полагая, что общество в спорный период не исполнило надлежащим образом принятые на себя обязательства по договору аренды от 26.08.1994 N 4017, департамент обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Статья 309 Гражданского кодекса определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), в этом случае ответственным по договору перед арендодателем становится названное (другое) лицо. Заключение сделки перенайма представляет собой замену лица в обязательственном правоотношении, к которой применяются правила об уступке права требования и переводе долга, предусмотренные главой 24 Гражданского кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Рассматривая в рамках дела N А53-10129/99-С2-29 вопрос об утверждении заключенного обществом и ООО ИВП "Оазис" мирового соглашения, арбитражный суд удостоверился в наличии согласия администрации города Ростова-на-Дону на переоформление аренды земли (передачу прав, основанных на договорах аренды).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, проанализировав условия договора аренды земли от 26.08.1994 N 4017 и утвержденного Арбитражным судом Ростовской области 19.04.2000 по делу N А53-10129/99-С2-29 мирового соглашения, суд апелляционный инстанции правомерно пришел к выводам о том, что к обществу перешли права и обязанности по названной арендной сделке, которая не прекращена в установленном законом порядке в спорный период, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы (пункт 4 статьи 22, статья 65 Земельного кодекса, статья 424 Гражданского кодекса, пункт 10 статьи 3, статья 7 Вводного закона, пункты 16 и 19 постановления Пленума N 73, раздел 2 договора аренды от 26.08.1994 N 4017). Находящийся на земельном участке торгово-остановочный комплекс апелляционный суд признал объектом стационарной торговой сети. Поскольку ответчиком сделано заявление о пропуске департаментом срока исковой давности (т. 1, л.д. 39-41), суд апелляционной инстанции обоснованно произвел перерасчет задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку ее внесения, оценил наличие условий для уменьшения пени (статья 333 Гражданского кодекса).
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы об отнесении расположенного на спорном участке торгово-остановочного комплекса к нестационарным торговым объектам и необходимости применения в расчете арендной платы за указанный участок в отдельные период ставки, равной 0,8% от кадастровой стоимости указанного участка, вместо 1,5%, судом кассационной инстанции не принимаются. Предложенный в кассационной жалобе подход автоматически приведет к уменьшению взысканных сумм, а не к их увеличению, заявленная в жалобе сумма (увеличенная) обусловлена ошибочным использованием в расчете коэффициента 0,08, который применительно к ставке арендной платы в размере 0,8% от кадастровой стоимости составит 0,008 (0,8/100).
Частью 1 статьи 10 Федерального закона от 08.12.2009 N 381 "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. Доказательства включения объекта, находящегося на спорном участке, в схему размещения нестационарных торговых объектов, суду не представлены.
Суд кассационной инстанции также отмечает, что содержащиеся в кассационной жалобе возражения не основаны на действительном содержании пункта 5 (с учетом всех подпунктов) раздела 2 приложения N 1 к постановлению мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 240 и к постановлению администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 (в действующих в спорный период редакциях).
Основания для отмены или изменения апелляционного постановления от 08.04.2014 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов суда апелляционной инстанции. Переоценка исследованных доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Нарушения, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса для отмены судебного акта, не установлены.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент (орган государственной власти) от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь статьями 274, 284 (289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 по делу N А53-16482/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)