Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13.02.2014.
Полный текст постановления изготовлен 03.03.2014.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,
судей Капустиной Л.В., Гречаниченко А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой О.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Расули М.Ш., Фионова В.Б. на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 07 октября 2013 года по делу N А10-1468/2013 по иску индивидуального предпринимателя Фионова Владимира Борисовича (ОГРН 304032316800063, ИНН 032500004711), Индивидуального предпринимателя Расули Мохаммада Шоайба (ОГРН 305032633300081, ИНН 032400134643) к Бурятскому республиканскому союзу потребительских обществ (Буркоопсоюзу) (ОГРН 1020300963517, ИНН 0323028941), третьи лица - ООО "Терминал-Плюс" (ОГРН 1080326002008 ИНН 0326474430 670000, Бурятия Респ, Улан-Удэ г, Калинина ул, 17 А), индивидуальный предприниматель Левитин Г.Л., Потребительское общество "Универсальная торговая база Буркоопсоюза" (ОГРН 1020300969578 ИНН 0323073581 670010, Улан-Удэ Город, Ермаковская Улица, 32) о признании права собственности отсутствующим, о признании права общей долевой собственности, (суд первой инстанции: Аюшеева Е.М.)
при участии в судебном заседании:
от Фионова В.Б.: Красикова Е.В., представитель по доверенности от 20.12.2012,Фионов С.Б., представитель по доверенности от 12.06.2013,
от Расули М.Ш.: Красикова Е.В., представитель по доверенности от 03.04.2013, Расули М.Ш., Кукушкин Е.Л., представитель по доверенности от 19.01.2012,
от ответчика: Бартенев А.С., представитель по доверенности от 09.01.2013,
от ООО "Терминал-Плюс": представитель не явился, извещен,
от Левитина Г.Л.: представитель не явился, извещен,
от Потребительского общества "Универсальная торговая база Буркоопсоюза": представитель не явился, извещен,
установил:
Индивидуальный предприниматель Фионов Владимир Борисович, индивидуальный предприниматель Расули Мохаммад Шоайб обратились в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ о признании зарегистрированным права собственности Бурятского республиканского союза потребительских обществ на магазин, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, 50, отсутствующим; признании права общей долевой собственности ИП Расули М.Ш. на магазин, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, 50, пропорционально стоимости капитальных вложений в размере 41/84 доли; признании права общей долевой собственности ИП Расули М.Ш. на земельный участок, расположенный под магазином по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, 50, в размере 2/ 95 доли земельного участка, кадастровый номер 03:24:011208:272 площадью 20 775 кв. м; признании права общей долевой собственности ИП Фионова В.Б. на магазин, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, 50, пропорционально стоимости капитальных вложений в размере 41/84 доли; признании права общей долевой собственности ИП Фионова В.Б. на земельный участок, расположенный под магазином по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, 50, в размере 2/ 95 доли земельного участка, кадастровый номер 03:24:011208:272 площадью 20 775 кв. м.
Определениями арбитражного суда от 23.04.2013, от 22.05.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Терминал-Плюс", индивидуальный предприниматель Левитин Григорий Львович, Потребительское общество "Универсальная торговая база Буркоопсоюза".
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 07 октября 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, как незаконным и необоснованным, Расули М.Ш. обратился с апелляционной жалобой. Полагает, что суд неправильно определил обстоятельства имеющие значение для дела, не применил подлежащий применению, п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Указывает, что договор инвестирования от 29 августа 2008 года, заключенный между Бурятским республиканским союзом потребительских обществ и ИП Фионовым В.Б. совместно с ООО "Терминал-плюс" должен рассматриваться как договор простого товарищества. Считает, что суд применил не подлежащий применению п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, т.к. в деле А10-396/2013 и деле А10-1468/2013 различный субъектный состав.
Фионов В.Б., также, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой. Считает, что решение Арбитражного суда Республики Бурятия является незаконным и принято с существенными нарушениями норм материального и процессуального права в связи со следующим. Арбитражный суд вопреки указаниям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в п. 4 Постановления от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", не установил правовую природу договора инвестирования строительства торгового центра от 29 августа 2008 года и не разрешил спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ. Арбитражный суд должен был установить, что заключенный сторонами договор инвестирования, оцененный судом как договор аренды и не содержащий существенных условий договора аренды, является незаключенным. Судом первой инстанции при рассмотрении дела N А10-1468/2013 неправильно применен п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", не применен п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", подлежащий применению при рассмотрении дела. Указывает, что суд первой инстанции должен был квалифицировать договор инвестирования строительства торгового центра от 29 августа 2008 года как договор простого товарищества. В настоящее время незаконно зарегистрировано право собственности Буркоопсоюз на спорный объект и у истцов отсутствует возможность защитить свои права иначе как в форме предъявления иска о признании их права общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество. Вывод суда первой инстанции о том, что вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Бурятия по делу N А10-369/2013 от 06.05.2013 г. имеет преюдициальное значение для дела N А10-1468/2013, не соответствует ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик представил письменный отзыв на апелляционные жалобы, в котором отклонил доводы последних как необоснованные.
Представители истцов в судебном заседании поддержали доводы апелляционных жалоб и возражений на отзыв. Дополнительно пояснили, что действительная их воля при заключении договора инвестирования строительства торгового центра от 29.08.2008 г. с ответчиком была направлена на получение объекта строительства после завершения строительства в собственность пропорционально доле вложенных инвестиций. Их действия по получению объекта строительства в долгосрочную аренду были совершены исключительно с целью сохранить объект в своем владении до разрешения вопроса о собственности.
Также истец Расули М.Ш. пояснил, что предпосылками и фактическими условиями, сопутствующими заключению спорного инвестиционного договора стали существовавшие длительные благоприятные отношения истца и Буркоопсоюза по аренде для использования в коммерческих целях принадлежащих последнему и располагающихся на территории "базы Буркоопсоюза" помещений. Истец имел намерение продолжить свою коммерческую деятельность в помещениях на территории Буркоопсоюза.
Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что его воля при заключении договора инвестирования строительства торгового центра от 29.08.2008 г. соответствует изложенным в договоре условиям. Вопросы о передаче объекта строительства после завершения строительства в собственность инвесторов никогда не обсуждались до возникновения настоящего спора. Все действия истцов, в т.ч. предъявление встречных исков в деле N А10-3570/2012 о понуждении Буркоопсоюза к заключению долгосрочных договоров аренды на условиях проекта договора аренды недвижимого имущества от 10.10.2012 г. свидетельствуют о направленности воли сторон договора инвестирования от 29.08.2008 г. на получение инвесторами помещений спорного объекта в долгосрочную аренду на льготных условиях. Не отрицал, что изначально долгосрочная аренда планировалась на сроки до 30 лет, так как указано в проекте договора от 10.10.2012 г., о понуждении к заключению которого истцами заявлено в деле N А10-3570/2012. Установление Буркоопсоюзом срока аренды на меньший срок явилось основанием для обращения истцов в суд с рассматриваемыми в настоящем деле исками.
Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
Апелляционные жалобы рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29 августа 2008 года между заказчиком-инвестором Бурятским союзом потребительских обществ (Буркоопсоюз) и инвесторами предпринимателем Фионовым В.Б. и ООО "Терминал-плюс" заключен договор инвестирования строительства торгового центра по адресу г. Улан-Удэ, ул. Воровского, территория Буркоопсоюза, согласно условиям которого (пункты 2.1, 2.2) инвесторы передают подрядчику денежные средства в сумме, установленной договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке.
Согласно пункту 1.7 договора инвестирования, строительство объекта осуществляется на земельном участке общей площадью 22600 кв. м, кадастровый номер 03:24:011:208:001 по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, 50, территория "Буркоопсоюза", принадлежащий заказчику на праве общей долевой собственности совместно с Потребительским обществом "Универсальная база Буркоопсоюза" (свидетельство о государственной регистрации права 03-АА N 418190 от 17.04.2008 г.).
По смыслу пунктов 2.1, 4.3.4, 5.3 договора инвестирования, по завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности заказчика (Буркоопсоюза) на объект, заказчик передает инвесторам результат инвестиционной по договору (договорам) аренды.
Также 29 августа 2008 года между указанными лицами: Буркопсоюзом как арендодателем, ИП Фионовым В.Б. и ООО "Терминал-плюс" как арендаторами заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого по завершении строительства торгового центра (далее - Объекта), предусмотренного договором инвестирования строительства торгового центра от 29 августа 2008 года, сдачи Объекта в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности Арендодателя на Объект, Арендодатель передает по договору аренды во временное владение и пользование, а арендатор принимает объект по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, 50 территория "базы Буркопсоюза".
18 сентября 2008 года между заказчиком-инвестором Бурятским союзом потребительских обществ (Буркоопсоюз), инвесторами - предпринимателем Фионовым В.Б. и ООО "Терминал-плюс" и подрядчиком - предпринимателем Левитиным Г.Л. заключен договор подряда на строительство магазина, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, дом 50.
В соответствии с указанными договорами инвесторами - ИП Фионовым В.Б. и ООО "Терминал-плюс" (в последующем был осуществлен переход прав ООО "Терминал-плюс" по договору инвестирования строительства торгового центра от 29 августа 2008 года и Договору подряда от 18 сентября 2008 года к ИП Расули Мохаммад Шоайб на основании Соглашения об уступке прав и обязанностей (цессия) от 1 октября 2008 года) было полностью профинансировано строительство магазина, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Воровского, дом N 50, а подрядчик - предприниматель Левитин Г.Л. выполнил за счет денежных средств инвесторов ИП Фионова В.Б. и ООО "Терминал-плюс" работы по строительству магазина.
16.04.2009 г. истец Буркоопсоюз и ИП Фионов В.Б., ИП Расули заключили предварительный договор аренды недвижимого имущества, предметом которого согласовали при завершении строительства торгового центра передачу истцом объекта во временное владение и пользование ответчику и ИП Фионову В.Б. на срок, указанный в договоре.
Капитальные вложения инвесторов - предпринимателя Фионова В.Б. и предпринимателя Расули М.Ш. в строительство указанного нового строительства по их расчетам, произведенным совместно с подрядчиком - предпринимателем Левитиным Г.Л., составили приблизительно 36 000 000 рублей.
26 марта 2010 года Буркоопсоюзу было выдано Разрешение NRU043002000-29 на ввод магазина, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, дом 50, в Советском районе, в эксплуатацию.
27 апреля 2010 года зарегистрировано право собственности Бурятского республиканского союза потребительских обществ (Буркоопсоюз) на магазин, назначение нежилое, площадью 1486 кв. м, литер:Я, по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, дом 50.
1 июня 2010 года между Буркоопсоюзом и предпринимателем Расули М.Ш. был заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому Буркоопсоюз передал, а предприниматель Расули М.Ш. принял магазин общей площадью 1486 кв. м, инвентарный номер 3044, литер Я, 1-этажный с цокольным этажом, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, дом N 50. Договор аренды недвижимого имущества был заключен на срок с 1 июня 2010 года по 31 декабря 2010 года.
07.02.2013 года за Бурятским республиканским союзом потребительских обществ (Буркоопсоюз) зарегистрировано право собственности на ранее находившийся в долевой собственности Буркоопсоюза и потребительского общества "Универсальная торговая база Буркоопсоюза" земельный участок, кадастровый номер 03:24:011208:272 по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, 50, территория "Буркоопсоюза", общей площадью 20775 кв. м (свидетельство о праве 03-АА 282923 от 07.02.2013).
Истцы, обращаясь в суд с настоящим иском, полагают, что поскольку магазин, расположенный по адресу: Россия, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Воровского, дом N 50, был полностью построен за счет капитальных вложений инвесторов - В.Б Фионова и М.Ш. Расули, постольку по закону должен принадлежать истцам на праве общей долевой собственности, пропорционально осуществленных ими капитальных вложений в строительство указанного объекта недвижимости.
Бурятский республиканский союз потребительских обществ, по мнению истцов, имеет право на долю в общей долевой собственности пропорционально стоимости вложенного Буркоопсоюзом земельного участка площадью 1585,6 кв. м, на котором расположено указанное недвижимое имущество.
Однако, вопреки условиям договора инвестирования строительства торгового центра от 29 августа 2008 года ответчик уклонился от передачи земельного участка, на котором расположен объект инвестиций сторон в общую долевую собственность инвесторов и, 27 апреля 2010 года незаконно зарегистрировал право собственности Буркоопсоюза на магазин, нарушив право общей долевой собственности истцов на результат их инвестиционной деятельности.
Истцы считают, что у Буркоопсоюза не возникло право собственности на магазин и, государственная регистрация права собственности Буркоопсоюз на спорное здание была произведена с нарушением закона.
Правовым обоснованием истцами указаны ст. ст. 6, 8, 12, 131, 218, 1043 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. ст. 6, 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Суд первой инстанции, принимая обжалуемый судебный акт, пришел к выводу о необоснованности требований истцов, при этом исходил из того, что заключенный между сторонами договор инвестирования нельзя квалифицировать как договор простого товарищества, поскольку на правоотношения сторон этого договора, одной из которых является некоммерческая организация -Буркоопсоюз, не распространяются нормы главы 55 Простое товарищество Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом установлено, что воля сторон при заключении договора инвестирования была направлена на передачу возведенного объекта собственником Буркоопсоюзов в аренду инвесторам строительства после его окончания.
Судебный акт принят со ссылками на положения пункта 2 статьи 218, пункта 2 статьи 8, статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.
Для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами договора инвестирования, заключенного между Буркоопсоюзом и предпринимателями.
Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами "инвестиционными", выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4784/11 и от 24.01.2012 N 11450/11 и связана с тем, что понятие "инвестиции" не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для квалификации договора инвестирования от 29.08.2008 г. как договора простого товарищества.
В соответствии со статьей 31 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", Буркоопсоюз, являясь некоммерческой организацией, не может быть стороной договора простого товарищества. Соответственно на отношения сторон договора, одной из которых является некоммерческая организация, не распространяются нормы главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации "Простое товарищество".
Кроме того, спорным инвестиционным договором предусмотрены права и обязанности сторон, которые направлены на встречное удовлетворение собственных интересов каждой из сторон, тогда как по правилам пункта 1 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Оценив условия спорного договора инвестирования с учетом правил статей 431, 432, 1041, 1042 Гражданского кодекса Российской, и положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции также пришел к выводу о несогласованности условий названного договора как договора простого товарищества: об общем объеме финансирования, размере вклада каждого участника в денежном выражении, порядке внесения этих вкладов для достижения целей совместной деятельности.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы и проверив в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора инвестирования строительства торгового центра, предварительных договоров аренды, договора аренды, приняв во внимание предпосылки их подписания и фактические условия, сопутствующие их заключению, а также последующее исполнение их сторонами, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о соответствии действительной общей воли и волеизъявления сторон при заключении указанного договора инвестирования от 29.08.2008 г. на получение объекта строительства инвесторами в аренду.
Оснований полагать, что действительная воля сторон была направлена на инвестирование строительства предпринимателями Расули М.Ш. и Фионовым В.Б. с целью приобретения и оформления права собственности на возведенное нежилое помещение, а также земельный участок под ним, не имеется.
Стороны при заключении договора инвестирования от 29.08.2008 г., согласовали предмет указанного договора - объект инвестирования (результат инвестиционной деятельности), определили права и обязанности по выполнению договора, а также установили порядок распределения результатов, полученных при реализации инвестиционного проекта.
Из содержания спорного договора в совокупности с предварительным договором аренды, содержащим сведения об инвестиционных вложениях истцов, усматривается, что он породил у Буркоопсоюза перед предпринимателями гражданско-правовые обязанности по передаче объекта инвестирования в аренду на длительный срок, на льготных условиях после регистрации за собой права собственность на этот объект.
Для достижения поставленной цели, заключения в будущем договоров аренды, предприниматели Фионов В.Б. и Расули М.Ш. в обеспечение взаимных обязательств по предстоящим договорам осуществили финансирование строительства объекта аренды. При этом, в пункте 7 предварительного договора аренды, стороны указали, что в случае заключения основных договоров аренды сумма инвестиций войдет в сумму арендных платежей в течение зачетного периода.
Заключение такого инвестиционного контракта не противоречит действующему гражданскому законодательству, т.к. в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса стороны свободны в заключении договоров, то есть в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом.
Апелляционный суд приходит к выводу о том, что спорный договор инвестирования с учетом последующего поведения сторон, обладает признаками предварительного договора аренды, содержащего соглашение о намерении заключить в будущем основные договоры аренды.
По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем, они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.
Договор содержит сведения об имуществе, которое в будущем будет передано в аренду, о сроках, в которые стороны обязуются заключить основной договор - договор аренды (п. п. 1.4, 2.1, 4.3.4).
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Поскольку установлено, что возведенный торговый центр подлежал передаче Буркоопсоюзом истцам лишь в арендное пользование, постольку эти обстоятельства не порождали возникновения у истцов иных прав на это имущество, в т.ч. права собственности.
Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что ответчик неправомерно зарегистрировал за собой право собственности на объект, являющийся результатом инвестиционной деятельности, а также в нарушение договора не передал земельный участок в общую долевую собственность, были предметом рассмотрения дела в суде первой инстанции, где получили надлежащую правовую оценку.
Абзац второй пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" специально уточняет, что статья 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статья 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих долевое строительство недвижимости правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Кроме того, в пункте 7 Данного Постановления указано, что в силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. В том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.
Как правильно установлено судом первой инстанции, на момент заключения договора инвестирования строительства торгового центра 29 августа 2008 года Бурятский республиканский Союз потребительских обществ (Буркоопсоюз) обладал земельным участком по адресу город Улан-Удэ, ул. Воровского 50 на праве общей долевой собственности (1/2) с кадастровым номером 03:24:011208:0001.-свидетельство N 3-АА, N 418190 от 17.04.2008 г.
По состоянию на 07.02.2013 Буркоопсоюз является единственным собственником спорного земельного участка - свидетельство 03-АА N 282923.
Стало быть, и в силу условий спорного договора инвестирования, и в силу закона, право собственности на возведенный объект недвижимости в рассматриваемом случае могло возникнуть исключительно у Буркоопсоюза. Оснований для передачи земельного участка в долевую собственность Буркоопсоюза и истцов судом не усмотрено.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, сводятся к несогласию с оценкой установленных в решении суда обстоятельств, однако иная оценка заявителем этих обстоятельств не может служить основанием для отмены принятого судебного акта.
Суд первой инстанции всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 7 октября 2013 года по делу N А10-1468/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
Е.Н.СКАЖУТИНА
Судьи
Л.В.КАПУСТИНА
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.03.2014 ПО ДЕЛУ N А10-1468/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 марта 2014 г. по делу N А10-1468/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13.02.2014.
Полный текст постановления изготовлен 03.03.2014.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,
судей Капустиной Л.В., Гречаниченко А.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой О.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Расули М.Ш., Фионова В.Б. на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 07 октября 2013 года по делу N А10-1468/2013 по иску индивидуального предпринимателя Фионова Владимира Борисовича (ОГРН 304032316800063, ИНН 032500004711), Индивидуального предпринимателя Расули Мохаммада Шоайба (ОГРН 305032633300081, ИНН 032400134643) к Бурятскому республиканскому союзу потребительских обществ (Буркоопсоюзу) (ОГРН 1020300963517, ИНН 0323028941), третьи лица - ООО "Терминал-Плюс" (ОГРН 1080326002008 ИНН 0326474430 670000, Бурятия Респ, Улан-Удэ г, Калинина ул, 17 А), индивидуальный предприниматель Левитин Г.Л., Потребительское общество "Универсальная торговая база Буркоопсоюза" (ОГРН 1020300969578 ИНН 0323073581 670010, Улан-Удэ Город, Ермаковская Улица, 32) о признании права собственности отсутствующим, о признании права общей долевой собственности, (суд первой инстанции: Аюшеева Е.М.)
при участии в судебном заседании:
от Фионова В.Б.: Красикова Е.В., представитель по доверенности от 20.12.2012,Фионов С.Б., представитель по доверенности от 12.06.2013,
от Расули М.Ш.: Красикова Е.В., представитель по доверенности от 03.04.2013, Расули М.Ш., Кукушкин Е.Л., представитель по доверенности от 19.01.2012,
от ответчика: Бартенев А.С., представитель по доверенности от 09.01.2013,
от ООО "Терминал-Плюс": представитель не явился, извещен,
от Левитина Г.Л.: представитель не явился, извещен,
от Потребительского общества "Универсальная торговая база Буркоопсоюза": представитель не явился, извещен,
установил:
Индивидуальный предприниматель Фионов Владимир Борисович, индивидуальный предприниматель Расули Мохаммад Шоайб обратились в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ о признании зарегистрированным права собственности Бурятского республиканского союза потребительских обществ на магазин, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, 50, отсутствующим; признании права общей долевой собственности ИП Расули М.Ш. на магазин, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, 50, пропорционально стоимости капитальных вложений в размере 41/84 доли; признании права общей долевой собственности ИП Расули М.Ш. на земельный участок, расположенный под магазином по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, 50, в размере 2/ 95 доли земельного участка, кадастровый номер 03:24:011208:272 площадью 20 775 кв. м; признании права общей долевой собственности ИП Фионова В.Б. на магазин, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, 50, пропорционально стоимости капитальных вложений в размере 41/84 доли; признании права общей долевой собственности ИП Фионова В.Б. на земельный участок, расположенный под магазином по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, 50, в размере 2/ 95 доли земельного участка, кадастровый номер 03:24:011208:272 площадью 20 775 кв. м.
Определениями арбитражного суда от 23.04.2013, от 22.05.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Терминал-Плюс", индивидуальный предприниматель Левитин Григорий Львович, Потребительское общество "Универсальная торговая база Буркоопсоюза".
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 07 октября 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, как незаконным и необоснованным, Расули М.Ш. обратился с апелляционной жалобой. Полагает, что суд неправильно определил обстоятельства имеющие значение для дела, не применил подлежащий применению, п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Указывает, что договор инвестирования от 29 августа 2008 года, заключенный между Бурятским республиканским союзом потребительских обществ и ИП Фионовым В.Б. совместно с ООО "Терминал-плюс" должен рассматриваться как договор простого товарищества. Считает, что суд применил не подлежащий применению п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, т.к. в деле А10-396/2013 и деле А10-1468/2013 различный субъектный состав.
Фионов В.Б., также, не согласившись с принятым судебным актом, обратился с апелляционной жалобой. Считает, что решение Арбитражного суда Республики Бурятия является незаконным и принято с существенными нарушениями норм материального и процессуального права в связи со следующим. Арбитражный суд вопреки указаниям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в п. 4 Постановления от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", не установил правовую природу договора инвестирования строительства торгового центра от 29 августа 2008 года и не разрешил спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ. Арбитражный суд должен был установить, что заключенный сторонами договор инвестирования, оцененный судом как договор аренды и не содержащий существенных условий договора аренды, является незаключенным. Судом первой инстанции при рассмотрении дела N А10-1468/2013 неправильно применен п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", не применен п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", подлежащий применению при рассмотрении дела. Указывает, что суд первой инстанции должен был квалифицировать договор инвестирования строительства торгового центра от 29 августа 2008 года как договор простого товарищества. В настоящее время незаконно зарегистрировано право собственности Буркоопсоюз на спорный объект и у истцов отсутствует возможность защитить свои права иначе как в форме предъявления иска о признании их права общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество. Вывод суда первой инстанции о том, что вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Бурятия по делу N А10-369/2013 от 06.05.2013 г. имеет преюдициальное значение для дела N А10-1468/2013, не соответствует ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик представил письменный отзыв на апелляционные жалобы, в котором отклонил доводы последних как необоснованные.
Представители истцов в судебном заседании поддержали доводы апелляционных жалоб и возражений на отзыв. Дополнительно пояснили, что действительная их воля при заключении договора инвестирования строительства торгового центра от 29.08.2008 г. с ответчиком была направлена на получение объекта строительства после завершения строительства в собственность пропорционально доле вложенных инвестиций. Их действия по получению объекта строительства в долгосрочную аренду были совершены исключительно с целью сохранить объект в своем владении до разрешения вопроса о собственности.
Также истец Расули М.Ш. пояснил, что предпосылками и фактическими условиями, сопутствующими заключению спорного инвестиционного договора стали существовавшие длительные благоприятные отношения истца и Буркоопсоюза по аренде для использования в коммерческих целях принадлежащих последнему и располагающихся на территории "базы Буркоопсоюза" помещений. Истец имел намерение продолжить свою коммерческую деятельность в помещениях на территории Буркоопсоюза.
Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что его воля при заключении договора инвестирования строительства торгового центра от 29.08.2008 г. соответствует изложенным в договоре условиям. Вопросы о передаче объекта строительства после завершения строительства в собственность инвесторов никогда не обсуждались до возникновения настоящего спора. Все действия истцов, в т.ч. предъявление встречных исков в деле N А10-3570/2012 о понуждении Буркоопсоюза к заключению долгосрочных договоров аренды на условиях проекта договора аренды недвижимого имущества от 10.10.2012 г. свидетельствуют о направленности воли сторон договора инвестирования от 29.08.2008 г. на получение инвесторами помещений спорного объекта в долгосрочную аренду на льготных условиях. Не отрицал, что изначально долгосрочная аренда планировалась на сроки до 30 лет, так как указано в проекте договора от 10.10.2012 г., о понуждении к заключению которого истцами заявлено в деле N А10-3570/2012. Установление Буркоопсоюзом срока аренды на меньший срок явилось основанием для обращения истцов в суд с рассматриваемыми в настоящем деле исками.
Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
Апелляционные жалобы рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29 августа 2008 года между заказчиком-инвестором Бурятским союзом потребительских обществ (Буркоопсоюз) и инвесторами предпринимателем Фионовым В.Б. и ООО "Терминал-плюс" заключен договор инвестирования строительства торгового центра по адресу г. Улан-Удэ, ул. Воровского, территория Буркоопсоюза, согласно условиям которого (пункты 2.1, 2.2) инвесторы передают подрядчику денежные средства в сумме, установленной договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке.
Согласно пункту 1.7 договора инвестирования, строительство объекта осуществляется на земельном участке общей площадью 22600 кв. м, кадастровый номер 03:24:011:208:001 по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, 50, территория "Буркоопсоюза", принадлежащий заказчику на праве общей долевой собственности совместно с Потребительским обществом "Универсальная база Буркоопсоюза" (свидетельство о государственной регистрации права 03-АА N 418190 от 17.04.2008 г.).
По смыслу пунктов 2.1, 4.3.4, 5.3 договора инвестирования, по завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности заказчика (Буркоопсоюза) на объект, заказчик передает инвесторам результат инвестиционной по договору (договорам) аренды.
Также 29 августа 2008 года между указанными лицами: Буркопсоюзом как арендодателем, ИП Фионовым В.Б. и ООО "Терминал-плюс" как арендаторами заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого по завершении строительства торгового центра (далее - Объекта), предусмотренного договором инвестирования строительства торгового центра от 29 августа 2008 года, сдачи Объекта в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности Арендодателя на Объект, Арендодатель передает по договору аренды во временное владение и пользование, а арендатор принимает объект по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, 50 территория "базы Буркопсоюза".
18 сентября 2008 года между заказчиком-инвестором Бурятским союзом потребительских обществ (Буркоопсоюз), инвесторами - предпринимателем Фионовым В.Б. и ООО "Терминал-плюс" и подрядчиком - предпринимателем Левитиным Г.Л. заключен договор подряда на строительство магазина, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, дом 50.
В соответствии с указанными договорами инвесторами - ИП Фионовым В.Б. и ООО "Терминал-плюс" (в последующем был осуществлен переход прав ООО "Терминал-плюс" по договору инвестирования строительства торгового центра от 29 августа 2008 года и Договору подряда от 18 сентября 2008 года к ИП Расули Мохаммад Шоайб на основании Соглашения об уступке прав и обязанностей (цессия) от 1 октября 2008 года) было полностью профинансировано строительство магазина, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Воровского, дом N 50, а подрядчик - предприниматель Левитин Г.Л. выполнил за счет денежных средств инвесторов ИП Фионова В.Б. и ООО "Терминал-плюс" работы по строительству магазина.
16.04.2009 г. истец Буркоопсоюз и ИП Фионов В.Б., ИП Расули заключили предварительный договор аренды недвижимого имущества, предметом которого согласовали при завершении строительства торгового центра передачу истцом объекта во временное владение и пользование ответчику и ИП Фионову В.Б. на срок, указанный в договоре.
Капитальные вложения инвесторов - предпринимателя Фионова В.Б. и предпринимателя Расули М.Ш. в строительство указанного нового строительства по их расчетам, произведенным совместно с подрядчиком - предпринимателем Левитиным Г.Л., составили приблизительно 36 000 000 рублей.
26 марта 2010 года Буркоопсоюзу было выдано Разрешение NRU043002000-29 на ввод магазина, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, дом 50, в Советском районе, в эксплуатацию.
27 апреля 2010 года зарегистрировано право собственности Бурятского республиканского союза потребительских обществ (Буркоопсоюз) на магазин, назначение нежилое, площадью 1486 кв. м, литер:Я, по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, дом 50.
1 июня 2010 года между Буркоопсоюзом и предпринимателем Расули М.Ш. был заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому Буркоопсоюз передал, а предприниматель Расули М.Ш. принял магазин общей площадью 1486 кв. м, инвентарный номер 3044, литер Я, 1-этажный с цокольным этажом, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, дом N 50. Договор аренды недвижимого имущества был заключен на срок с 1 июня 2010 года по 31 декабря 2010 года.
07.02.2013 года за Бурятским республиканским союзом потребительских обществ (Буркоопсоюз) зарегистрировано право собственности на ранее находившийся в долевой собственности Буркоопсоюза и потребительского общества "Универсальная торговая база Буркоопсоюза" земельный участок, кадастровый номер 03:24:011208:272 по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Воровского, 50, территория "Буркоопсоюза", общей площадью 20775 кв. м (свидетельство о праве 03-АА 282923 от 07.02.2013).
Истцы, обращаясь в суд с настоящим иском, полагают, что поскольку магазин, расположенный по адресу: Россия, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Воровского, дом N 50, был полностью построен за счет капитальных вложений инвесторов - В.Б Фионова и М.Ш. Расули, постольку по закону должен принадлежать истцам на праве общей долевой собственности, пропорционально осуществленных ими капитальных вложений в строительство указанного объекта недвижимости.
Бурятский республиканский союз потребительских обществ, по мнению истцов, имеет право на долю в общей долевой собственности пропорционально стоимости вложенного Буркоопсоюзом земельного участка площадью 1585,6 кв. м, на котором расположено указанное недвижимое имущество.
Однако, вопреки условиям договора инвестирования строительства торгового центра от 29 августа 2008 года ответчик уклонился от передачи земельного участка, на котором расположен объект инвестиций сторон в общую долевую собственность инвесторов и, 27 апреля 2010 года незаконно зарегистрировал право собственности Буркоопсоюза на магазин, нарушив право общей долевой собственности истцов на результат их инвестиционной деятельности.
Истцы считают, что у Буркоопсоюза не возникло право собственности на магазин и, государственная регистрация права собственности Буркоопсоюз на спорное здание была произведена с нарушением закона.
Правовым обоснованием истцами указаны ст. ст. 6, 8, 12, 131, 218, 1043 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. ст. 6, 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Суд первой инстанции, принимая обжалуемый судебный акт, пришел к выводу о необоснованности требований истцов, при этом исходил из того, что заключенный между сторонами договор инвестирования нельзя квалифицировать как договор простого товарищества, поскольку на правоотношения сторон этого договора, одной из которых является некоммерческая организация -Буркоопсоюз, не распространяются нормы главы 55 Простое товарищество Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом установлено, что воля сторон при заключении договора инвестирования была направлена на передачу возведенного объекта собственником Буркоопсоюзов в аренду инвесторам строительства после его окончания.
Судебный акт принят со ссылками на положения пункта 2 статьи 218, пункта 2 статьи 8, статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.
Для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами договора инвестирования, заключенного между Буркоопсоюзом и предпринимателями.
Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами "инвестиционными", выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4784/11 и от 24.01.2012 N 11450/11 и связана с тем, что понятие "инвестиции" не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для квалификации договора инвестирования от 29.08.2008 г. как договора простого товарищества.
В соответствии со статьей 31 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", Буркоопсоюз, являясь некоммерческой организацией, не может быть стороной договора простого товарищества. Соответственно на отношения сторон договора, одной из которых является некоммерческая организация, не распространяются нормы главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации "Простое товарищество".
Кроме того, спорным инвестиционным договором предусмотрены права и обязанности сторон, которые направлены на встречное удовлетворение собственных интересов каждой из сторон, тогда как по правилам пункта 1 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Оценив условия спорного договора инвестирования с учетом правил статей 431, 432, 1041, 1042 Гражданского кодекса Российской, и положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции также пришел к выводу о несогласованности условий названного договора как договора простого товарищества: об общем объеме финансирования, размере вклада каждого участника в денежном выражении, порядке внесения этих вкладов для достижения целей совместной деятельности.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы и проверив в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора инвестирования строительства торгового центра, предварительных договоров аренды, договора аренды, приняв во внимание предпосылки их подписания и фактические условия, сопутствующие их заключению, а также последующее исполнение их сторонами, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о соответствии действительной общей воли и волеизъявления сторон при заключении указанного договора инвестирования от 29.08.2008 г. на получение объекта строительства инвесторами в аренду.
Оснований полагать, что действительная воля сторон была направлена на инвестирование строительства предпринимателями Расули М.Ш. и Фионовым В.Б. с целью приобретения и оформления права собственности на возведенное нежилое помещение, а также земельный участок под ним, не имеется.
Стороны при заключении договора инвестирования от 29.08.2008 г., согласовали предмет указанного договора - объект инвестирования (результат инвестиционной деятельности), определили права и обязанности по выполнению договора, а также установили порядок распределения результатов, полученных при реализации инвестиционного проекта.
Из содержания спорного договора в совокупности с предварительным договором аренды, содержащим сведения об инвестиционных вложениях истцов, усматривается, что он породил у Буркоопсоюза перед предпринимателями гражданско-правовые обязанности по передаче объекта инвестирования в аренду на длительный срок, на льготных условиях после регистрации за собой права собственность на этот объект.
Для достижения поставленной цели, заключения в будущем договоров аренды, предприниматели Фионов В.Б. и Расули М.Ш. в обеспечение взаимных обязательств по предстоящим договорам осуществили финансирование строительства объекта аренды. При этом, в пункте 7 предварительного договора аренды, стороны указали, что в случае заключения основных договоров аренды сумма инвестиций войдет в сумму арендных платежей в течение зачетного периода.
Заключение такого инвестиционного контракта не противоречит действующему гражданскому законодательству, т.к. в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса стороны свободны в заключении договоров, то есть в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом.
Апелляционный суд приходит к выводу о том, что спорный договор инвестирования с учетом последующего поведения сторон, обладает признаками предварительного договора аренды, содержащего соглашение о намерении заключить в будущем основные договоры аренды.
По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем, они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.
Договор содержит сведения об имуществе, которое в будущем будет передано в аренду, о сроках, в которые стороны обязуются заключить основной договор - договор аренды (п. п. 1.4, 2.1, 4.3.4).
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Поскольку установлено, что возведенный торговый центр подлежал передаче Буркоопсоюзом истцам лишь в арендное пользование, постольку эти обстоятельства не порождали возникновения у истцов иных прав на это имущество, в т.ч. права собственности.
Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что ответчик неправомерно зарегистрировал за собой право собственности на объект, являющийся результатом инвестиционной деятельности, а также в нарушение договора не передал земельный участок в общую долевую собственность, были предметом рассмотрения дела в суде первой инстанции, где получили надлежащую правовую оценку.
Абзац второй пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" специально уточняет, что статья 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статья 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих долевое строительство недвижимости правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Кроме того, в пункте 7 Данного Постановления указано, что в силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. В том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.
Как правильно установлено судом первой инстанции, на момент заключения договора инвестирования строительства торгового центра 29 августа 2008 года Бурятский республиканский Союз потребительских обществ (Буркоопсоюз) обладал земельным участком по адресу город Улан-Удэ, ул. Воровского 50 на праве общей долевой собственности (1/2) с кадастровым номером 03:24:011208:0001.-свидетельство N 3-АА, N 418190 от 17.04.2008 г.
По состоянию на 07.02.2013 Буркоопсоюз является единственным собственником спорного земельного участка - свидетельство 03-АА N 282923.
Стало быть, и в силу условий спорного договора инвестирования, и в силу закона, право собственности на возведенный объект недвижимости в рассматриваемом случае могло возникнуть исключительно у Буркоопсоюза. Оснований для передачи земельного участка в долевую собственность Буркоопсоюза и истцов судом не усмотрено.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, сводятся к несогласию с оценкой установленных в решении суда обстоятельств, однако иная оценка заявителем этих обстоятельств не может служить основанием для отмены принятого судебного акта.
Суд первой инстанции всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 7 октября 2013 года по делу N А10-1468/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
Е.Н.СКАЖУТИНА
Судьи
Л.В.КАПУСТИНА
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)