Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Лотова А.Н.
судей Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Плехановой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7921/2015) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 02.06.2015 по делу N А46-3433/2015 (судья Распутина Л.Н.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Икстрим" (ИНН 7723875857, ОГРН 1137746535717) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) об оспаривании отказа в государственной регистрации и обязании осуществить государственную регистрацию,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Нигороженко Наталья Юрьевна, предъявлено удостоверение, по доверенности N 01 от 12.01.2015 сроком действия по 31.12.2015);
- от общества с ограниченной ответственностью "Икстрим" - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Икстрим" (далее - ООО "Икстрим", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области, Управление, заинтересованное лицо) о признании отказа в государственной регистрации договора аренды от 02.10.2012 в отношении нежилого помещения N 397, общей площадью 69,2 кв. м, расположенного на 2-м этаже здания по адресу: г. Омск, ул. Бульвар Архитекторов, д. 35, незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию указанного договора.
Решением Арбитражного суда Омской области от 02.06.2015 по делу N А46-3433/2015 требования Общества удовлетворены ввиду отсутствия основания для отказа в государственной регистрации.
Не согласившись с указанным судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 02.06.2015 по делу N 46-3433/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя.
В обоснование апелляционной жалобы Управление указало на то, что поскольку права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, то для того, чтобы права и обязанности по договору аренды от 02.10.2012 перешли от ЗАО "Икстрим" к ООО "Икстрим", договор аренды должен был быть зарегистрирован до прекращения деятельности ЗАО.
Представитель Управления в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы.
Общество в письменном отзыве на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Обществом заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителя Управления, установил следующие обстоятельства.
02.12.2012 между ООО "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)" (арендодатель) и ЗАО "Икстрим" (арендатор) был заключен договор аренды, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду и использует нежилое помещение N 397, общей площадью 69,2 кв. м, расположенное на 2-м этаже здания Семейного Торгового Центра "МЕГА" по адресу: г. Омск, бульвар Архитекторов, дом 35.
Помещение передано ЗАО "Икстрим" по акту приема-передачи 01.11.2012. Из содержания указанного документа следует, что в аренду передается помещение N 397, общей площадью 69,2 кв. м согласно кадастровому паспорту помещения, инвентарный номер 6667298/2П-А по состоянию на "16" апреля 2009 года (Литера А, 2 этаж), выданному Омским центром технической инвентаризации и землеустройства. Номер Помещения согласно внутреннему плану Арендодателя - 3004. Помещение расположено: нежилое помещение 2П по адресу: г. Омск, бульвар Архитекторов, дом 35. Стороны индивидуализировали Помещение, указав его границы на Плане Помещения (Приложение N 1 к Договору), а также путем описания месторасположения Помещения в Документе А "Коммерческие условия", который является неотъемлемой частью Договора, в разделах "Помещение" и "Центр" соответственно.
Срок аренды помещения установлен с 01.11.2012 по 31.10.2017 включительно.
В соответствии решением единственного акционера ЗАО "Икстрим" о реорганизации N 01/13 от 30.01.2013 и передаточным актом от 30.01.2013 закрытое акционерное общество "Икстрим" прекратившего свою деятельность в результате реорганизации в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью "Икстрим", о чем в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) внесена запись от 24.06.2013.
Таким образом, заявитель является правопреемником ЗАО "Икстрим".
Поскольку рассматриваемый договор аренды заключен на срок более одного года 16.12.2014, заявитель обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 02.12.2012, представив следующие документы: платежное поручение, копии доверенностей, справка о том, что сделка не является крупной и отсутствует заинтересованность в ее совершении, решение единственного акционера ЗАО "Икстрим" о полномочиях генерального директора, копию устава ЗАО "Икстрим", протокол общего собрания учредителей ЗАО "Икстрим", копии свидетельств, решение N 01/13 единственного акционера ЗАО "Икстрим" от 30.01.2013 о реорганизации, копию устава ООО "Икстрим", копии свидетельств, выписку из ЕГРЮЛ, передаточный акт, кадастровый паспорт, договор аренды, передаточный акт.
29.12.2014 государственная регистрация указанного договора была приостановлена сроком на 1 (один) месяц до 29.01.2015 по решению Управления Росреестра по Омской области, поскольку в ходе правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, в том числе, проверки законности сделки на предмет установления отсутствия предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации, были выявлены следующие обстоятельства:
- - отсутствие документов, подтверждающих полномочия лиц, подписавших договор от имени Арендодателя - Феликса Александра Стефана Тойеркауффа и Мальмберга Карла Томаса - не представлена доверенность N В027/12 от 01.06.2012 года (далее - "Доверенность");
- - на момент подписания передаточного акта от 30.01.2013, подтверждающего правопреемство заявителя - ООО "Икстрим" по всем обязательствам реорганизованного ЗАО "Икстрим", государственная регистрация договора не была осуществлена.
Заявителем были приняты меры, направленные на устранение обстоятельств, препятствующих государственной регистрации договора, а именно: в дело правоустанавливающих документов была предоставлена доверенность N В027/12 от 01.06.2012, о чем 28.01.2015 в книгу учета входящих документов N 55/101/008/2015 внесена запись N 2292.
Однако, 02.02.2015 Управлением на основании абзацев 3, 8 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды от 02.12.2012 (сообщение N 01/283/2014-217).
В обоснование отказа в государственной регистрации указано, что договор аренды от 02.12.2012 является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Незаключенный договор не порождает у сторон каких-либо прав и обязанностей, вытекающих из его условий. В связи с чем, Управление заключило, что на момент подписания передаточного акта от 30.01.2013 у ЗАО "Икстрим" отсутствовали права и обязанности по договору аренды от 02.10.2012.
Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в области предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в Арбитражный суд Омской области с настоящим заявлением.
Решением Арбитражного суда Омской области от 02.06.2015 по делу N 46-3433/2015 требования Общества удовлетворены.
Означенное решение обжалуется Управлением в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимое вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно статье 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В силу статьи 13 Закона N 122-ФЗ при проведении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства, отсутствие других оснований для отказа или приостановления регистрационных действий.
Согласно абзацу 3 части 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (часть 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Как установлено частью 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно абзацам 3, 8 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
Как было указано выше, Общество оспаривает отказ Управления в государственной регистрации договора аренды от 02.10.2012 в отношении нежилого помещения N 397, общей площадью 69,2 кв. м, расположенного на 2-м этаже здания по адресу: г. Омск, ул. Бульвар Архитекторов, д. 35.
Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что в данном случае, у Управления основания для отказа в государственной регистрации договора аренды от 02.10.2012 отсутствовали. При этом, апелляционный суд исходит из следующего.
Так, судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что заявителем в Управление был представлен полный пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды от 02.12.2012.
Как было указано ранее, в обоснование отказа в государственной регистрации Управление указало, что договор аренды от 02.12.2012 является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Следовательно, на момент подписания передаточного акта от 30.01.2013 у ЗАО "Икстрим" отсутствовали права и обязанности по договору аренды от 02.10.2012.
В силу пункта 5 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.
На основании пункта 4 статьи 57 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации.
Следовательно, юридическое лицо, реорганизованное в форме преобразования, считается правопреемником реорганизованного юридического лица.
Как правильно установил суд первой инстанции, рассматриваемый договор аренды заключен до окончания реорганизованных процедур и до исключения ЗАО "Икстрим" из ЕГРЮЛ, а из содержания самого договора следует, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.11.2012. Следовательно, к заявителю, как к универсальному правопреемнику перешли права и обязанности ЗАО "Икстрим" - арендатора по этому договору.
На основании изложенного, с учетом того, что ООО "Икстрим" является полным правопреемником ЗАО "Икстрим", являвшегося арендатором по договору аренды от 02.12.2012 и действующего законодательства, у регистрирующего органа отсутствовали основания для сомнений в наличии соответствующих прав у заявителя.
При таких обстоятельствах оспариваемый отказ Управления в государственной регистрации договора аренды от 02.1.2012 правомерно признан судом первой инстанции незаконным.
Суд апелляционной инстанции считает, что подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.
Вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривается, так как Управление, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, от уплаты государственной пошлины освобождена.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 02.06.2015 по делу N А46-3433/2015 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ЛОТОВ
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.08.2015 N 08АП-7921/2015 ПО ДЕЛУ N А46-3433/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 августа 2015 г. N 08АП-7921/2015
Дело N А46-3433/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Лотова А.Н.
судей Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Плехановой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7921/2015) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 02.06.2015 по делу N А46-3433/2015 (судья Распутина Л.Н.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Икстрим" (ИНН 7723875857, ОГРН 1137746535717) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) об оспаривании отказа в государственной регистрации и обязании осуществить государственную регистрацию,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Нигороженко Наталья Юрьевна, предъявлено удостоверение, по доверенности N 01 от 12.01.2015 сроком действия по 31.12.2015);
- от общества с ограниченной ответственностью "Икстрим" - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Икстрим" (далее - ООО "Икстрим", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области, Управление, заинтересованное лицо) о признании отказа в государственной регистрации договора аренды от 02.10.2012 в отношении нежилого помещения N 397, общей площадью 69,2 кв. м, расположенного на 2-м этаже здания по адресу: г. Омск, ул. Бульвар Архитекторов, д. 35, незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию указанного договора.
Решением Арбитражного суда Омской области от 02.06.2015 по делу N А46-3433/2015 требования Общества удовлетворены ввиду отсутствия основания для отказа в государственной регистрации.
Не согласившись с указанным судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 02.06.2015 по делу N 46-3433/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя.
В обоснование апелляционной жалобы Управление указало на то, что поскольку права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, то для того, чтобы права и обязанности по договору аренды от 02.10.2012 перешли от ЗАО "Икстрим" к ООО "Икстрим", договор аренды должен был быть зарегистрирован до прекращения деятельности ЗАО.
Представитель Управления в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы.
Общество в письменном отзыве на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Обществом заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителя Управления, установил следующие обстоятельства.
02.12.2012 между ООО "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)" (арендодатель) и ЗАО "Икстрим" (арендатор) был заключен договор аренды, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду и использует нежилое помещение N 397, общей площадью 69,2 кв. м, расположенное на 2-м этаже здания Семейного Торгового Центра "МЕГА" по адресу: г. Омск, бульвар Архитекторов, дом 35.
Помещение передано ЗАО "Икстрим" по акту приема-передачи 01.11.2012. Из содержания указанного документа следует, что в аренду передается помещение N 397, общей площадью 69,2 кв. м согласно кадастровому паспорту помещения, инвентарный номер 6667298/2П-А по состоянию на "16" апреля 2009 года (Литера А, 2 этаж), выданному Омским центром технической инвентаризации и землеустройства. Номер Помещения согласно внутреннему плану Арендодателя - 3004. Помещение расположено: нежилое помещение 2П по адресу: г. Омск, бульвар Архитекторов, дом 35. Стороны индивидуализировали Помещение, указав его границы на Плане Помещения (Приложение N 1 к Договору), а также путем описания месторасположения Помещения в Документе А "Коммерческие условия", который является неотъемлемой частью Договора, в разделах "Помещение" и "Центр" соответственно.
Срок аренды помещения установлен с 01.11.2012 по 31.10.2017 включительно.
В соответствии решением единственного акционера ЗАО "Икстрим" о реорганизации N 01/13 от 30.01.2013 и передаточным актом от 30.01.2013 закрытое акционерное общество "Икстрим" прекратившего свою деятельность в результате реорганизации в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью "Икстрим", о чем в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) внесена запись от 24.06.2013.
Таким образом, заявитель является правопреемником ЗАО "Икстрим".
Поскольку рассматриваемый договор аренды заключен на срок более одного года 16.12.2014, заявитель обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 02.12.2012, представив следующие документы: платежное поручение, копии доверенностей, справка о том, что сделка не является крупной и отсутствует заинтересованность в ее совершении, решение единственного акционера ЗАО "Икстрим" о полномочиях генерального директора, копию устава ЗАО "Икстрим", протокол общего собрания учредителей ЗАО "Икстрим", копии свидетельств, решение N 01/13 единственного акционера ЗАО "Икстрим" от 30.01.2013 о реорганизации, копию устава ООО "Икстрим", копии свидетельств, выписку из ЕГРЮЛ, передаточный акт, кадастровый паспорт, договор аренды, передаточный акт.
29.12.2014 государственная регистрация указанного договора была приостановлена сроком на 1 (один) месяц до 29.01.2015 по решению Управления Росреестра по Омской области, поскольку в ходе правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, в том числе, проверки законности сделки на предмет установления отсутствия предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации, были выявлены следующие обстоятельства:
- - отсутствие документов, подтверждающих полномочия лиц, подписавших договор от имени Арендодателя - Феликса Александра Стефана Тойеркауффа и Мальмберга Карла Томаса - не представлена доверенность N В027/12 от 01.06.2012 года (далее - "Доверенность");
- - на момент подписания передаточного акта от 30.01.2013, подтверждающего правопреемство заявителя - ООО "Икстрим" по всем обязательствам реорганизованного ЗАО "Икстрим", государственная регистрация договора не была осуществлена.
Заявителем были приняты меры, направленные на устранение обстоятельств, препятствующих государственной регистрации договора, а именно: в дело правоустанавливающих документов была предоставлена доверенность N В027/12 от 01.06.2012, о чем 28.01.2015 в книгу учета входящих документов N 55/101/008/2015 внесена запись N 2292.
Однако, 02.02.2015 Управлением на основании абзацев 3, 8 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды от 02.12.2012 (сообщение N 01/283/2014-217).
В обоснование отказа в государственной регистрации указано, что договор аренды от 02.12.2012 является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Незаключенный договор не порождает у сторон каких-либо прав и обязанностей, вытекающих из его условий. В связи с чем, Управление заключило, что на момент подписания передаточного акта от 30.01.2013 у ЗАО "Икстрим" отсутствовали права и обязанности по договору аренды от 02.10.2012.
Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в области предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в Арбитражный суд Омской области с настоящим заявлением.
Решением Арбитражного суда Омской области от 02.06.2015 по делу N 46-3433/2015 требования Общества удовлетворены.
Означенное решение обжалуется Управлением в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимое вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно статье 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В силу статьи 13 Закона N 122-ФЗ при проведении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства, отсутствие других оснований для отказа или приостановления регистрационных действий.
Согласно абзацу 3 части 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (часть 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Как установлено частью 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно абзацам 3, 8 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
Как было указано выше, Общество оспаривает отказ Управления в государственной регистрации договора аренды от 02.10.2012 в отношении нежилого помещения N 397, общей площадью 69,2 кв. м, расположенного на 2-м этаже здания по адресу: г. Омск, ул. Бульвар Архитекторов, д. 35.
Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что в данном случае, у Управления основания для отказа в государственной регистрации договора аренды от 02.10.2012 отсутствовали. При этом, апелляционный суд исходит из следующего.
Так, судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что заявителем в Управление был представлен полный пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды от 02.12.2012.
Как было указано ранее, в обоснование отказа в государственной регистрации Управление указало, что договор аренды от 02.12.2012 является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Следовательно, на момент подписания передаточного акта от 30.01.2013 у ЗАО "Икстрим" отсутствовали права и обязанности по договору аренды от 02.10.2012.
В силу пункта 5 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.
На основании пункта 4 статьи 57 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации.
Следовательно, юридическое лицо, реорганизованное в форме преобразования, считается правопреемником реорганизованного юридического лица.
Как правильно установил суд первой инстанции, рассматриваемый договор аренды заключен до окончания реорганизованных процедур и до исключения ЗАО "Икстрим" из ЕГРЮЛ, а из содержания самого договора следует, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.11.2012. Следовательно, к заявителю, как к универсальному правопреемнику перешли права и обязанности ЗАО "Икстрим" - арендатора по этому договору.
На основании изложенного, с учетом того, что ООО "Икстрим" является полным правопреемником ЗАО "Икстрим", являвшегося арендатором по договору аренды от 02.12.2012 и действующего законодательства, у регистрирующего органа отсутствовали основания для сомнений в наличии соответствующих прав у заявителя.
При таких обстоятельствах оспариваемый отказ Управления в государственной регистрации договора аренды от 02.1.2012 правомерно признан судом первой инстанции незаконным.
Суд апелляционной инстанции считает, что подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.
Вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривается, так как Управление, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, от уплаты государственной пошлины освобождена.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 02.06.2015 по делу N А46-3433/2015 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ЛОТОВ
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)