Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "31" марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "02" апреля 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Севастьяновой Е.В.,
судей: Иванцовой О.А., Колесниковой Г.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чистяковой Н.С.,
при участии:
от заявителя (общества с ограниченной ответственностью "МАТАДОР"): Куликова А.С., представителя по доверенности от 20.08.2013, паспорт; Жиленко Д.С., представителя по доверенности от 05.03.2014, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МАТАДОР"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "26" декабря 2013 года по делу N А33-19444/2013, принятое судьей Ражковым Р.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МАТАДОР" (ИНН 2461116561, ОГРН 1042401988716; далее - заявитель, общество, ООО "МАТАДОР") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800; далее - ответчик, Департамент) о признании незаконным решения от 13.08.2013 N 30412 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 116,1 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60, об обязании устранить допущенные нарушения путем заключения договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 116,1 кв. м, кадастровый номер 24:50:0600047:3283, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60, о взыскании 2000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Определением от 12.11.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МП города Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда" (далее - третье лицо, предприятие).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от "26" декабря 2013 года в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, заявитель обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы, с учетом дополнений, ООО "МАТАДОР" ссылается на следующие обстоятельства:
- - обжалуемое решение суда первой инстанции не содержит указания на доказательства, подтверждающие факт расторжения 01.01.2008 договора аренды N 7855 от 19.08.2003 и обоснование непринятия имеющихся в деле доказательств (дополнительные соглашения к договору аренды, выписка из ЕГРП, подтверждающая действие договора, зарегистрированное дополнительное соглашение N 6, которым установлено действие договора до 31.12.2010), которые свидетельствуют о том, что договор аренды N 7855 от 19.08.2003 является действующим;
- - в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерения или действия арендодателя, направленные на расторжение договора аренды; истец не предпринимал действий по возврату имущества ответчику, поскольку считал и считает, что договор аренды N 7855 от 19.08.2003 является действующим; до настоящего времени ООО "МАТАДОР" фактически пользуется нежилым помещением N 2 по ул. Щорса, д. 60 и продолжает своевременно вносить арендную плату;
- - дополнительное соглашение N 12 от 05.03.2008, подписанное по инициативе ответчика и им согласованное, является одобрением и подтверждением арендодателем полномочий МП "Дирекция специализированного жилищного фонда" как на принятие арендных платежей от арендатора, так и на подписание дополнительных соглашений на продление договора аренды;
- - по состоянию на 01.01.2008, учитывая, что между истцом и ответчиком отсутствует подписанное соглашение о расторжении договора аренды, отсутствует судебный акт, устанавливающий обстоятельства расторжения договора аренды, договор аренды нежилого помещения N 7855 от 19.08.2003 являлся действующим;
- - то обстоятельство, что по инициативе ответчика между ООО "Матадор", Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска и МП "Правобережная ДМО" (в настоящее время МП "Дирекция специализированного жилищного фонда") было подписано дополнение N 12 от 05.03.2008 к договору аренды N 7855, не свидетельствует о расторжении договора аренды нежилого помещения N 7855 от 19.08.2003 на дату 01.01.2008, поскольку из буквального толкования условий дополнения N 12 не следует, что стороны выразили намерение на расторжение договора аренды N 7855 от 19.08.2003, напротив, из указанного дополнения N 12 от 05.03.2008 к договору аренды N 7855, следует, что стороны намерены продолжить отношения по договору аренды. В частности об этом свидетельствует п. 2 дополнения N 12, согласно которому истец и ответчик согласовали условие об изменении порядка оплаты;
- - у МП "Дирекция специализированного жилищного фонда" не было законных оснований как для выступления в качестве стороны соглашения - арендодателя, так и для подписания дополнения N 12 от 05.03.2008 к договору аренды N 7855. Следовательно, пункт 1 дополнения N 12 от 05.03.2008 к договору аренды N 7855 о замене арендодателя является недействительным (ничтожным). Вместе с тем, в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о порядке оплаты аренды (об изменение реквизитов для оплаты), предусмотренное пунктом 2 дополнения N 12 от 05.03.2008 к договору аренды N 7855, является действующим и согласованным между истцом и ответчиком;
- - отсутствие у истца задолженности по арендной плате перед ответчиком на момент подачи заявления о реализации преимущественного права подтверждается актом сверки взаимных расчетов и Департаментом не оспаривается.
Ответчик (департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска) и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора (МП города Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда"), отзыв на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание не явились и не направили своих представителей, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.
Представители заявителя в судебном заседании изложили доводы апелляционной жалобы и дополнений, просили отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от "26" декабря 2013 года по делу N А33-19444/2013 и принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что 19.08.2003 между Департаментом недвижимости Администрации г. Красноярска (в настоящее время Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска) и предпринимателем Шабановым Шахином Джамалом Оглы (далее по тексту - Шабанов) заключен договор аренды нежилого помещения N 7855, в соответствии с условиями которого Департамент недвижимости Администрации г. Красноярска, передал в аренду Шабанову нежилое помещение на 1-ом этаже общей площадью 123,8 кв. м расположенное по адресу г. Красноярск, ул. Щорса, 60, для использования под кафе.
На основании обращения арендатора от 19.05.2004 вх. N к-7713 и технического паспорта от 04.08.2003 к договору аренды нежилого помещения N 7855 подписано дополнительное соглашение N 4 от 26.05.2004, согласно которому стороны уточнили и установили площадь арендуемого помещения в размере 116,1 кв. м.
В соответствии с условиями дополнительного соглашения N 6 от 02.08.2004 к договору аренды нежилого помещения N 7855 срок аренды нежилого помещения продлен до 31.12.2010, а сам договор аренды нежилого помещения N 7855 в этой связи 29.09.2004 зарегистрирован в регистрирующем органе за N 24:01:33.2004:880.
02.12.2004 между предпринимателем Шабановым и обществом с ограниченной ответственностью "МАТАДОР" заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения N 7855, который зарегистрирован в регистрирующем органе 14.12.2004 за N 24:01:120:2004:291. Уступка прав и обязанностей арендатора была осуществлена с согласия собственника помещения - Департамента недвижимости администрации г. Красноярска. Указанное обстоятельство подтверждается письменным уведомлением Департамента недвижимости Администрации г. Красноярска от 25.11.2004 N 10108.
23.11.2004 между обществом и Департаментом недвижимости Администрации г. Красноярска подписано дополнение N 7 к договору N 7855 от 19.08.2003, из условий которого следует, что арендатором по договору аренды нежилого помещения N 7855 от 19.08.2003 является общество.
18.03.2008, в связи с передачей Департаментом муниципального имущества спорного помещения в фактическое ведение (на баланс) Муниципального предприятия г. Красноярска "Правобережная дирекция муниципальных общежитий", между обществом, Муниципальным предприятием г. Красноярска "Правобережная дирекция муниципальных общежитий" и Департаментом муниципального имущества подписано дополнение N 12 от 05.03.2008 к договору N 7855 от 19.08.2003, согласно которому с 01.01.2008 арендодателем является Муниципальное предприятие г. Красноярска "Правобережная дирекция муниципальных общежитий".
19.03.2008 между Муниципальным предприятием г. Красноярска "Правобережная дирекция муниципальных общежитий" и обществом подписано дополнение N 13 от 19.03.2008 к договору N 7855 от 19.08.2003, в соответствии с которым установлен новый размер и порядок арендной платы.
Дополнениями от 29.11.2010, 21.11.2011 срок действия договора аренды продлен с 01.01.2011 по 01.12.2011, с 01.12.2011 по 01.11.2012 соответственно.
15.07.2013 ООО "МАТАДОР" обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений г. Красноярска с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения N 2 общей площадью 116,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60, о соответствии общества требованиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, с приложенными документами по описи, что подтверждается оттиском печати Департамента от 15.07.2013 N 28544.
Уведомлением (решением) от 13.08.2013 N 30412 Департамент отказал ООО "МАТАДОР" в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения N 2 общей площадью 116,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60.
В качестве причин отказа Департамент указал, что в нарушение пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ООО "МАТАДОР" не является арендатором недвижимого имущества N 2 по ул. Щорса, д. 60, поскольку договор аренды нежилого помещения от 19.08.2003 N 7855, по которому ООО "МАТАДОР" является арендатором, расторгнут в одностороннем порядке Департаментом 01.01.2008.
Заявитель, полагая, что указанным решением нарушены законные права и интересы ООО "МАТАДОР", обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Департамента от 13.08.2013 N 30412 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 116,1 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60, об обязании устранить допущенные нарушения путем заключения договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 116,1 кв. м, кадастровый номер 24:50:0600047:3283, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно оспариваемому решению, изложенному в письме от 13.08.2013 N 30412, ООО "МАТАДОР" не отвечает требованиям пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, не является арендатором недвижимого имущества N 2 по ул. Щорса, д. 60, поскольку договор аренды нежилого помещения от 19.08.2003 N 7855, по которому ООО "МАТАДОР" являлся арендатором, расторгнут в одностороннем порядке Департаментом 01.01.2008, в связи с чем, у общества отсутствует право преимущественного выкупа спорного помещения.
Отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований о признании незаконным решения, изложенного в письме от 13.08.2013 N 30412, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности отказа обществу в реализации права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 116,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 60 (далее - спорное помещение), в связи с тем, что общество "МАТАДОР" не соответствует условиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества, исходя из следующего.
Суд соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований на основании следующего.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом N 159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.
Положениями статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Из материалов дела следует, что общество являлось арендатором спорного имущества на основании дополнительного соглашения N 7 к договору N 7855 от 19.08.2003, подписанного 23.11.2004 между обществом и Департаментом недвижимости администрации г. Красноярска.
Спорное имущество в 2008 году было передано Департаментом муниципального имущества спорного помещения в фактическое ведение (на баланс) Муниципального предприятия г. Красноярска "Правобережная дирекция муниципальных общежитий", в связи с чем, между обществом, Муниципальным предприятием г. Красноярска "Правобережная дирекция муниципальных общежитий" и Департаментом муниципального имущества 18.03.2008 подписано дополнение N 12 от 05.03.2008 к договору N 7855 от 19.08.2003, согласно которому с 01.01.2008 арендодателем является Муниципальное предприятие г. Красноярска "Правобережная дирекция муниципальных общежитий".
Вместе с тем, из материалов дела (в том числе письма МП города Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда" - правопреемника МП "Правобережная Дирекция муниципальных общежитий" от 30.09.2013 N 1618/05) следует, что государственная регистрация права хозяйственного ведения МП "Правобережная Дирекция муниципальных общежитий" на спорное муниципальное имущество (нежилое помещение общей площадью 116,1 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60), переданное ООО "МАТАДОР" (дополнение N 12 от 05.03.2008 к договору N 7855 от 19.08.2003), не производилась.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу положений части 3 статьи 215, статьи 294, части 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальным предприятиям, которым передано в хозяйственное ведение недвижимое имущество, предоставлено право сдачи его в аренду с согласия собственника.
В силу положений статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Поскольку на момент заключения дополнения N 12 от 05.03.2008 к договору N 7855 от 19.08.2003, согласно которому с 01.01.2008 арендодателем является Муниципальное предприятие г. Красноярска "Правобережная дирекция муниципальных общежитий", право хозяйственного ведения на спорное имущество не было зарегистрировано за предприятием, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанное предприятие не имело права на передачу спорного имущества в аренду обществу.
Таким образом, дополнение N 12 от 05.03.2008 к договору N 7855 от 19.08.2003 и все последующие дополнения, заключенные между предприятием и обществом, являются ничтожными сделками.
Следовательно, указанное дополнительное соглашение от 05.03.2008 как ничтожная сделка не может служить доказательством аренды обществом спорного помещения.
В связи с изложенным отклоняются доводы общества о том, что дополнительное соглашение N 12 от 05.03.2008, подписанное по инициативе ответчика и им согласованное, является одобрением и подтверждением арендодателем полномочий МП "Дирекция специализированного жилищного фонда" как на принятие арендных платежей от арендатора, так и на подписание дополнительных соглашений на продление договора аренды; в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о порядке оплаты аренды (об изменение реквизитов для оплаты), предусмотренное пунктом 2 дополнения N 12 от 05.03.2008 к договору аренды N 7855, является действующим и согласованным между истцом и ответчиком.
Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом общества о том, что договор аренды N 7855 от 19.08.2003 после истечения согласованного сторонами срока действия договора (после 31.12.2010) был возобновлен на неопределенный срок, на основании следующего.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, определяющим значением для возобновления договора аренды на неопределенный срок является наличие у арендодателя воли на сохранение арендных отношений с данным арендатором.
Из материалов дела следует, что договором аренды спорного имущества от 19.08.2003 N 7855, заключенным между Департаментом недвижимости Администрации г. Красноярска и предпринимателем Шабановым Шахином Джамалом Оглы, срок действия договора устанавливался с 01.04.2003 до 29.02.2004 (пункт 2.1 договора).
Пунктами 4.2.15, 4.2.16 договора установлено, что арендатор обязан за один месяц до истечения срока арендных отношений письменно уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора аренды нежилого помещения. При отсутствии письменного намерения арендатора продлить срок настоящего договора, договор считается расторгнутым в связи с окончанием срока его действия.
В силу пункта 6.5 договора в случае принятия решения об окончании договорных отношений, продленных на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 30 дней.
В соответствии с условиями дополнительного соглашения N 6 от 02.08.2004 к договору аренды нежилого помещения N 7855 срок аренды нежилого помещения продлен до 31.12.2010, а сам договор аренды нежилого помещения N 7855 в этой связи 29.09.2004 зарегистрирован в регистрирующем органе за N 24:01:33.2004:880.
23.11.2004, в связи с заключением между предпринимателем Шабановым и обществом с ограниченной ответственностью "МАТАДОР" договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения N 7855, между обществом и Департаментом недвижимости Администрации г. Красноярска подписано дополнение N 7 к договору N 7855 от 19.08.2003, из условий которого следует, что арендатором по договору аренды нежилого помещения N 7855 от 19.08.2003 является общество.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды от 19.08.2003 N 7855, дополнительное соглашение N 6 от 02.08.2004 к договору аренды нежилого помещения N 7855, иные дополнительные соглашения, заключенные между предприятием и обществом и согласованные Департаментом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у Департамента воли на сохранение арендных отношений по спорному имуществу, и наличии у общества намерений на продление срока действия договора аренды, что подтверждается фактом подписания дополнительных соглашений к договору аренды между обществом и предприятием и их согласованием Департаментом.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерения или действия арендодателя, направленные на расторжение договора аренды, а также доказательства, подтверждающие принятие обществом действий по возврату имущества ответчику.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что после истечения согласованного сторонами срока действия договора (после 31.12.2010), рассматриваемый договор был возобновлен на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжил пользоваться имуществом в отсутствие возражений Департамента.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ одним из условий приобретения арендуемого имущества в собственность является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Из пояснений Департамента следует и обществом не оспаривается тот факт, что арендная плата с 01.01.2008 обществом Департаменту не перечислялась, после подписания указанного дополнительного соглашения арендная плата перечислялась предприятию. Материалами дела не подтверждается получение ответчиком от заявителя арендных платежей за аренду спорного помещения в период с 01.01.2008.
Довод общества о том, что в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о порядке оплаты аренды (об изменение реквизитов для оплаты), предусмотренное пунктом 2 дополнения N 12 от 05.03.2008 к договору аренды N 7855, является действующим и согласованным между истцом и ответчиком, основан на неверном толковании норм действующего законодательства и неправильной оценке фактических обстоятельств дела.
В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Включение в дополнение N 12 от 05.03.2008 к договору аренды N 7855 пункта 2 (об изменение реквизитов для оплаты) обусловлено заменой арендодателя по договору (что предусмотрено пунктом 1 указанного дополнения). Содержание данного дополнения не позволяет сделать вывод о том, что оно было бы заключено без включения в него пункта 1, предусматривающего замену арендодателя по договору.
Кроме того, как указывалось выше, данное дополнение подписано со стороны арендодателя неуполномоченным лицом - предприятием, которое не имело права на передачу спорного имущества в аренду обществу и, следовательно, на подписание дополнения к договору аренды N 7855 от 19.08.2003.
Таким образом, дополнение N 12 от 05.03.2008 к договору N 7855 от 19.08.2003, как и все последующие дополнения, заключенные между предприятием и обществом, являются ничтожными сделками.
Следовательно, ответчик пришел к обоснованному выводу об отсутствии у общества преимущественного права выкупа спорного помещения в связи с несоблюдением условия, предусмотренного статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требования заявителя о признании незаконным решения Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 13.08.2013 N 30412 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 116,1 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60, удовлетворению не подлежат.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по настоящему делу и удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы общества по уплате государственной пошлины в сумме 1000 рублей согласно платежному поручению от 27.12.2013 N 448 за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "26" декабря 2013 года по делу N А33-19444/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Е.В.СЕВАСТЬЯНОВА
Судьи
О.А.ИВАНЦОВА
Г.А.КОЛЕСНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.04.2014 ПО ДЕЛУ N А33-19444/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2014 г. по делу N А33-19444/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "31" марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "02" апреля 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Севастьяновой Е.В.,
судей: Иванцовой О.А., Колесниковой Г.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чистяковой Н.С.,
при участии:
от заявителя (общества с ограниченной ответственностью "МАТАДОР"): Куликова А.С., представителя по доверенности от 20.08.2013, паспорт; Жиленко Д.С., представителя по доверенности от 05.03.2014, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МАТАДОР"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "26" декабря 2013 года по делу N А33-19444/2013, принятое судьей Ражковым Р.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МАТАДОР" (ИНН 2461116561, ОГРН 1042401988716; далее - заявитель, общество, ООО "МАТАДОР") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800; далее - ответчик, Департамент) о признании незаконным решения от 13.08.2013 N 30412 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 116,1 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60, об обязании устранить допущенные нарушения путем заключения договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 116,1 кв. м, кадастровый номер 24:50:0600047:3283, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60, о взыскании 2000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Определением от 12.11.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МП города Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда" (далее - третье лицо, предприятие).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от "26" декабря 2013 года в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, заявитель обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы, с учетом дополнений, ООО "МАТАДОР" ссылается на следующие обстоятельства:
- - обжалуемое решение суда первой инстанции не содержит указания на доказательства, подтверждающие факт расторжения 01.01.2008 договора аренды N 7855 от 19.08.2003 и обоснование непринятия имеющихся в деле доказательств (дополнительные соглашения к договору аренды, выписка из ЕГРП, подтверждающая действие договора, зарегистрированное дополнительное соглашение N 6, которым установлено действие договора до 31.12.2010), которые свидетельствуют о том, что договор аренды N 7855 от 19.08.2003 является действующим;
- - в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерения или действия арендодателя, направленные на расторжение договора аренды; истец не предпринимал действий по возврату имущества ответчику, поскольку считал и считает, что договор аренды N 7855 от 19.08.2003 является действующим; до настоящего времени ООО "МАТАДОР" фактически пользуется нежилым помещением N 2 по ул. Щорса, д. 60 и продолжает своевременно вносить арендную плату;
- - дополнительное соглашение N 12 от 05.03.2008, подписанное по инициативе ответчика и им согласованное, является одобрением и подтверждением арендодателем полномочий МП "Дирекция специализированного жилищного фонда" как на принятие арендных платежей от арендатора, так и на подписание дополнительных соглашений на продление договора аренды;
- - по состоянию на 01.01.2008, учитывая, что между истцом и ответчиком отсутствует подписанное соглашение о расторжении договора аренды, отсутствует судебный акт, устанавливающий обстоятельства расторжения договора аренды, договор аренды нежилого помещения N 7855 от 19.08.2003 являлся действующим;
- - то обстоятельство, что по инициативе ответчика между ООО "Матадор", Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска и МП "Правобережная ДМО" (в настоящее время МП "Дирекция специализированного жилищного фонда") было подписано дополнение N 12 от 05.03.2008 к договору аренды N 7855, не свидетельствует о расторжении договора аренды нежилого помещения N 7855 от 19.08.2003 на дату 01.01.2008, поскольку из буквального толкования условий дополнения N 12 не следует, что стороны выразили намерение на расторжение договора аренды N 7855 от 19.08.2003, напротив, из указанного дополнения N 12 от 05.03.2008 к договору аренды N 7855, следует, что стороны намерены продолжить отношения по договору аренды. В частности об этом свидетельствует п. 2 дополнения N 12, согласно которому истец и ответчик согласовали условие об изменении порядка оплаты;
- - у МП "Дирекция специализированного жилищного фонда" не было законных оснований как для выступления в качестве стороны соглашения - арендодателя, так и для подписания дополнения N 12 от 05.03.2008 к договору аренды N 7855. Следовательно, пункт 1 дополнения N 12 от 05.03.2008 к договору аренды N 7855 о замене арендодателя является недействительным (ничтожным). Вместе с тем, в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о порядке оплаты аренды (об изменение реквизитов для оплаты), предусмотренное пунктом 2 дополнения N 12 от 05.03.2008 к договору аренды N 7855, является действующим и согласованным между истцом и ответчиком;
- - отсутствие у истца задолженности по арендной плате перед ответчиком на момент подачи заявления о реализации преимущественного права подтверждается актом сверки взаимных расчетов и Департаментом не оспаривается.
Ответчик (департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска) и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора (МП города Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда"), отзыв на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание не явились и не направили своих представителей, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.
Представители заявителя в судебном заседании изложили доводы апелляционной жалобы и дополнений, просили отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от "26" декабря 2013 года по делу N А33-19444/2013 и принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что 19.08.2003 между Департаментом недвижимости Администрации г. Красноярска (в настоящее время Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска) и предпринимателем Шабановым Шахином Джамалом Оглы (далее по тексту - Шабанов) заключен договор аренды нежилого помещения N 7855, в соответствии с условиями которого Департамент недвижимости Администрации г. Красноярска, передал в аренду Шабанову нежилое помещение на 1-ом этаже общей площадью 123,8 кв. м расположенное по адресу г. Красноярск, ул. Щорса, 60, для использования под кафе.
На основании обращения арендатора от 19.05.2004 вх. N к-7713 и технического паспорта от 04.08.2003 к договору аренды нежилого помещения N 7855 подписано дополнительное соглашение N 4 от 26.05.2004, согласно которому стороны уточнили и установили площадь арендуемого помещения в размере 116,1 кв. м.
В соответствии с условиями дополнительного соглашения N 6 от 02.08.2004 к договору аренды нежилого помещения N 7855 срок аренды нежилого помещения продлен до 31.12.2010, а сам договор аренды нежилого помещения N 7855 в этой связи 29.09.2004 зарегистрирован в регистрирующем органе за N 24:01:33.2004:880.
02.12.2004 между предпринимателем Шабановым и обществом с ограниченной ответственностью "МАТАДОР" заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения N 7855, который зарегистрирован в регистрирующем органе 14.12.2004 за N 24:01:120:2004:291. Уступка прав и обязанностей арендатора была осуществлена с согласия собственника помещения - Департамента недвижимости администрации г. Красноярска. Указанное обстоятельство подтверждается письменным уведомлением Департамента недвижимости Администрации г. Красноярска от 25.11.2004 N 10108.
23.11.2004 между обществом и Департаментом недвижимости Администрации г. Красноярска подписано дополнение N 7 к договору N 7855 от 19.08.2003, из условий которого следует, что арендатором по договору аренды нежилого помещения N 7855 от 19.08.2003 является общество.
18.03.2008, в связи с передачей Департаментом муниципального имущества спорного помещения в фактическое ведение (на баланс) Муниципального предприятия г. Красноярска "Правобережная дирекция муниципальных общежитий", между обществом, Муниципальным предприятием г. Красноярска "Правобережная дирекция муниципальных общежитий" и Департаментом муниципального имущества подписано дополнение N 12 от 05.03.2008 к договору N 7855 от 19.08.2003, согласно которому с 01.01.2008 арендодателем является Муниципальное предприятие г. Красноярска "Правобережная дирекция муниципальных общежитий".
19.03.2008 между Муниципальным предприятием г. Красноярска "Правобережная дирекция муниципальных общежитий" и обществом подписано дополнение N 13 от 19.03.2008 к договору N 7855 от 19.08.2003, в соответствии с которым установлен новый размер и порядок арендной платы.
Дополнениями от 29.11.2010, 21.11.2011 срок действия договора аренды продлен с 01.01.2011 по 01.12.2011, с 01.12.2011 по 01.11.2012 соответственно.
15.07.2013 ООО "МАТАДОР" обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений г. Красноярска с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения N 2 общей площадью 116,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60, о соответствии общества требованиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, с приложенными документами по описи, что подтверждается оттиском печати Департамента от 15.07.2013 N 28544.
Уведомлением (решением) от 13.08.2013 N 30412 Департамент отказал ООО "МАТАДОР" в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения N 2 общей площадью 116,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60.
В качестве причин отказа Департамент указал, что в нарушение пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ООО "МАТАДОР" не является арендатором недвижимого имущества N 2 по ул. Щорса, д. 60, поскольку договор аренды нежилого помещения от 19.08.2003 N 7855, по которому ООО "МАТАДОР" является арендатором, расторгнут в одностороннем порядке Департаментом 01.01.2008.
Заявитель, полагая, что указанным решением нарушены законные права и интересы ООО "МАТАДОР", обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Департамента от 13.08.2013 N 30412 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 116,1 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60, об обязании устранить допущенные нарушения путем заключения договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 116,1 кв. м, кадастровый номер 24:50:0600047:3283, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно оспариваемому решению, изложенному в письме от 13.08.2013 N 30412, ООО "МАТАДОР" не отвечает требованиям пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, не является арендатором недвижимого имущества N 2 по ул. Щорса, д. 60, поскольку договор аренды нежилого помещения от 19.08.2003 N 7855, по которому ООО "МАТАДОР" являлся арендатором, расторгнут в одностороннем порядке Департаментом 01.01.2008, в связи с чем, у общества отсутствует право преимущественного выкупа спорного помещения.
Отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований о признании незаконным решения, изложенного в письме от 13.08.2013 N 30412, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности отказа обществу в реализации права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 116,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 60 (далее - спорное помещение), в связи с тем, что общество "МАТАДОР" не соответствует условиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества, исходя из следующего.
Суд соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований на основании следующего.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом N 159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.
Положениями статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Из материалов дела следует, что общество являлось арендатором спорного имущества на основании дополнительного соглашения N 7 к договору N 7855 от 19.08.2003, подписанного 23.11.2004 между обществом и Департаментом недвижимости администрации г. Красноярска.
Спорное имущество в 2008 году было передано Департаментом муниципального имущества спорного помещения в фактическое ведение (на баланс) Муниципального предприятия г. Красноярска "Правобережная дирекция муниципальных общежитий", в связи с чем, между обществом, Муниципальным предприятием г. Красноярска "Правобережная дирекция муниципальных общежитий" и Департаментом муниципального имущества 18.03.2008 подписано дополнение N 12 от 05.03.2008 к договору N 7855 от 19.08.2003, согласно которому с 01.01.2008 арендодателем является Муниципальное предприятие г. Красноярска "Правобережная дирекция муниципальных общежитий".
Вместе с тем, из материалов дела (в том числе письма МП города Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда" - правопреемника МП "Правобережная Дирекция муниципальных общежитий" от 30.09.2013 N 1618/05) следует, что государственная регистрация права хозяйственного ведения МП "Правобережная Дирекция муниципальных общежитий" на спорное муниципальное имущество (нежилое помещение общей площадью 116,1 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60), переданное ООО "МАТАДОР" (дополнение N 12 от 05.03.2008 к договору N 7855 от 19.08.2003), не производилась.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу положений части 3 статьи 215, статьи 294, части 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальным предприятиям, которым передано в хозяйственное ведение недвижимое имущество, предоставлено право сдачи его в аренду с согласия собственника.
В силу положений статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Поскольку на момент заключения дополнения N 12 от 05.03.2008 к договору N 7855 от 19.08.2003, согласно которому с 01.01.2008 арендодателем является Муниципальное предприятие г. Красноярска "Правобережная дирекция муниципальных общежитий", право хозяйственного ведения на спорное имущество не было зарегистрировано за предприятием, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанное предприятие не имело права на передачу спорного имущества в аренду обществу.
Таким образом, дополнение N 12 от 05.03.2008 к договору N 7855 от 19.08.2003 и все последующие дополнения, заключенные между предприятием и обществом, являются ничтожными сделками.
Следовательно, указанное дополнительное соглашение от 05.03.2008 как ничтожная сделка не может служить доказательством аренды обществом спорного помещения.
В связи с изложенным отклоняются доводы общества о том, что дополнительное соглашение N 12 от 05.03.2008, подписанное по инициативе ответчика и им согласованное, является одобрением и подтверждением арендодателем полномочий МП "Дирекция специализированного жилищного фонда" как на принятие арендных платежей от арендатора, так и на подписание дополнительных соглашений на продление договора аренды; в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о порядке оплаты аренды (об изменение реквизитов для оплаты), предусмотренное пунктом 2 дополнения N 12 от 05.03.2008 к договору аренды N 7855, является действующим и согласованным между истцом и ответчиком.
Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом общества о том, что договор аренды N 7855 от 19.08.2003 после истечения согласованного сторонами срока действия договора (после 31.12.2010) был возобновлен на неопределенный срок, на основании следующего.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, определяющим значением для возобновления договора аренды на неопределенный срок является наличие у арендодателя воли на сохранение арендных отношений с данным арендатором.
Из материалов дела следует, что договором аренды спорного имущества от 19.08.2003 N 7855, заключенным между Департаментом недвижимости Администрации г. Красноярска и предпринимателем Шабановым Шахином Джамалом Оглы, срок действия договора устанавливался с 01.04.2003 до 29.02.2004 (пункт 2.1 договора).
Пунктами 4.2.15, 4.2.16 договора установлено, что арендатор обязан за один месяц до истечения срока арендных отношений письменно уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора аренды нежилого помещения. При отсутствии письменного намерения арендатора продлить срок настоящего договора, договор считается расторгнутым в связи с окончанием срока его действия.
В силу пункта 6.5 договора в случае принятия решения об окончании договорных отношений, продленных на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 30 дней.
В соответствии с условиями дополнительного соглашения N 6 от 02.08.2004 к договору аренды нежилого помещения N 7855 срок аренды нежилого помещения продлен до 31.12.2010, а сам договор аренды нежилого помещения N 7855 в этой связи 29.09.2004 зарегистрирован в регистрирующем органе за N 24:01:33.2004:880.
23.11.2004, в связи с заключением между предпринимателем Шабановым и обществом с ограниченной ответственностью "МАТАДОР" договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения N 7855, между обществом и Департаментом недвижимости Администрации г. Красноярска подписано дополнение N 7 к договору N 7855 от 19.08.2003, из условий которого следует, что арендатором по договору аренды нежилого помещения N 7855 от 19.08.2003 является общество.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды от 19.08.2003 N 7855, дополнительное соглашение N 6 от 02.08.2004 к договору аренды нежилого помещения N 7855, иные дополнительные соглашения, заключенные между предприятием и обществом и согласованные Департаментом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у Департамента воли на сохранение арендных отношений по спорному имуществу, и наличии у общества намерений на продление срока действия договора аренды, что подтверждается фактом подписания дополнительных соглашений к договору аренды между обществом и предприятием и их согласованием Департаментом.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерения или действия арендодателя, направленные на расторжение договора аренды, а также доказательства, подтверждающие принятие обществом действий по возврату имущества ответчику.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что после истечения согласованного сторонами срока действия договора (после 31.12.2010), рассматриваемый договор был возобновлен на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжил пользоваться имуществом в отсутствие возражений Департамента.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ одним из условий приобретения арендуемого имущества в собственность является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Из пояснений Департамента следует и обществом не оспаривается тот факт, что арендная плата с 01.01.2008 обществом Департаменту не перечислялась, после подписания указанного дополнительного соглашения арендная плата перечислялась предприятию. Материалами дела не подтверждается получение ответчиком от заявителя арендных платежей за аренду спорного помещения в период с 01.01.2008.
Довод общества о том, что в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о порядке оплаты аренды (об изменение реквизитов для оплаты), предусмотренное пунктом 2 дополнения N 12 от 05.03.2008 к договору аренды N 7855, является действующим и согласованным между истцом и ответчиком, основан на неверном толковании норм действующего законодательства и неправильной оценке фактических обстоятельств дела.
В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Включение в дополнение N 12 от 05.03.2008 к договору аренды N 7855 пункта 2 (об изменение реквизитов для оплаты) обусловлено заменой арендодателя по договору (что предусмотрено пунктом 1 указанного дополнения). Содержание данного дополнения не позволяет сделать вывод о том, что оно было бы заключено без включения в него пункта 1, предусматривающего замену арендодателя по договору.
Кроме того, как указывалось выше, данное дополнение подписано со стороны арендодателя неуполномоченным лицом - предприятием, которое не имело права на передачу спорного имущества в аренду обществу и, следовательно, на подписание дополнения к договору аренды N 7855 от 19.08.2003.
Таким образом, дополнение N 12 от 05.03.2008 к договору N 7855 от 19.08.2003, как и все последующие дополнения, заключенные между предприятием и обществом, являются ничтожными сделками.
Следовательно, ответчик пришел к обоснованному выводу об отсутствии у общества преимущественного права выкупа спорного помещения в связи с несоблюдением условия, предусмотренного статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требования заявителя о признании незаконным решения Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 13.08.2013 N 30412 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 116,1 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60, удовлетворению не подлежат.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по настоящему делу и удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы общества по уплате государственной пошлины в сумме 1000 рублей согласно платежному поручению от 27.12.2013 N 448 за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "26" декабря 2013 года по делу N А33-19444/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Е.В.СЕВАСТЬЯНОВА
Судьи
О.А.ИВАНЦОВА
Г.А.КОЛЕСНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)