Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Л.Н. Гиниятуллина
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Р.Э. Курмашевой,
судей Р.Р. Хасаншина, А.Х. Хисамова
при секретаре судебного заседания И.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи А.Х. Хисамова гражданское дело по апелляционной жалобе Т.И.И. и Т.Ф.Р. на решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 05 июня 2013 года. Этим решением постановлено:
исковые требования Т.И.И., Т.Ф.Р. к ЖСК "Четвертый дом", А.А.Я., МРИ ФНС N 11 по РТ, Исполнительному комитету Нижнекамского муниципального района и Исполнительному комитету муниципального образования "город Нижнекамск", Обществу с ограниченной ответственностью "НК Инвест Транс", Открытому акционерному обществу "Химстрой", К.Э.:
- о признании за Т.И.И., Т.Ф.Р. права совместной собственности по <данные изъяты> доли за каждым на трехкомнатную <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную в жилом доме <адрес>;
- о признании недействительными:
- право собственности Жилищно-строительного кооператива "Четвертый дом" на трехкомнатную <адрес> площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную на пятом этаже в многоквартирном <адрес> в составе сложного объекта недвижимости;
- государственную регистрацию Жилищно-строительного кооператива "Четвертый дом" как юридического лица;
- разрешение на строительство жилого <адрес> от <дата> на имя Жилищно-строительного кооператива "Четвертый дом";
- как незаключенным договор.... от <дата> о выполнении работ по завершению строительства 6-этажного <адрес> по адресу: <адрес>, заключенного между Жилищно-строительным кооперативом "Четвертый дом" и Обществом с ограниченной ответственностью "НК Инвест Транс";
- дополнительное соглашение от <дата> к договору.... от <дата>, заключенного между Жилищно-строительным кооперативом "Четвертый дом" и Обществом с ограниченной ответственностью "НК Инвест Транс" в части передачи <адрес> Обществу в счет оплаты выполненных работ;
- акт приема-передачи трехкомнатной <адрес> жилом <адрес> от <дата>, согласованного Жилищно-строительным кооперативом "Четвертый дом" и Обществом с ограниченной ответственностью "НК Инвест Транс" в счет оплаты выполненных работ по договору.... от <дата>;
- договор уступки права требования от <дата>, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "НК Инвест Транс" и К.Э.;
- решение общего собрания членов Жилищно-строительного кооператива "Четвертый дом" от <дата> - оставить без удовлетворения.
Взыскать с Т.И.И. и Т.Ф.Р. в доход государства государственную пошлину в сумме <данные изъяты> рублей.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы Т.И.И. и Т.Ф.Р. об отмене решения, выслушав объяснения представителя Т.И.И. и Т.Ф.Р. - адвоката Д.Н. Вильданова в поддержку доводов апелляционной жалобы, возражения представителя ООО "НК Инвест-транс" - С.Ю., представителя Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района и муниципального образования "Город Нижнекамск" - А.А.С., представителя ЖСК "Четвертый дом" - Ш. против удовлетворения апелляционной жалобы, Судебная коллегия
установила:
Т.И.И. и Т.Ф.Р. обратились в суд с исковыми требованиями к ЖСК "Четвертый дом", А.А.Я., ОАО "Химстрой", ООО "НК Инвест Транс", МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан, К.Э., Исполнительному комитету Нижнекамского муниципального района и муниципального образования "Город Нижнекамск" с участием третьих лиц Управления Росреестра по Республики Татарстан, Нижнекамского РО СП УФССП по Республике Татарстан (с учетом их изменений от 15 марта 2013 года и 29 марта 2013 года) о признании права собственности на <адрес>; признании права совместной собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой <адрес>, эквивалентной размеру, не завершенной строительством трехкомнатной <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, с черновой отделкой; государственной регистрации уступки права требования; признании недействительными: права собственности ЖСК "Четвертый дом" на трехкомнатную <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную на пятом этаже в многоквартирном жилом <адрес> <адрес> <адрес> в составе сложного объекта - дома; признании недействительным разрешения на строительство жилого <адрес> от 15 февраля 2012 года, выданного ЖСК "Четвертый дом"; признании недействительной государственной регистрации ЖСК "Четвертый дом"; признании недействительным (незаключенным) договора.... о выполнении работ по завершению строительства 6-этажного <адрес> по адресу: <адрес> заключенного между ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс", дополнительного соглашения от 08 апреля 2012 года к договору.... от 30 января 2012 года, заключенного между ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс" в части передачи <адрес> счет оплаты выполненных работ, акта приема-передачи трехкомнатной <адрес> жилом <адрес> <адрес> <адрес> от <дата>, согласованного ООО "НК Инвест Транс" и ЖСК "Четвертый дом" в счет оплаты выполненных работ по договору.... от <дата>; договора уступки права требования от <дата>, заключенного между ООО "НК Инвест Транс" и К.Э.
В обоснование требований указали, что между А.А.Я. и ОАО "Химстрой" был заключен договор долевого участия в строительстве трехкомнатной <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м жилого <адрес>. А.А.Я. указанную квартиру оплатила, квартиру приняла и в последующем <дата> переуступила свое право требования вышеуказанной трехкомнатной квартиры Т.И.И. и Т.Ф.Р., которые указанное право требования А.А.Я. оплатили.
<дата> жилой дом в состав которого входит спорная квартира был введен в эксплуатацию. В процессе оформления прав на вышеуказанную трехкомнатную квартиру, Т.И.И. и Т.Ф.Р. стало известно, что квартира передана от ЖСК "Четвертый дом" в адрес ООО "НК Инвест Транс", которое в свою очередь реализовало спорную квартиру К.Э..
В связи с этим Т.И.И. и Т.Ф.Р. обратились в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
В судебном заседании Т.И.И. и Т.Ф.Р., а также их представитель - адвокат Д.Н. Вильданов исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ЖСК "Четвертый дом" - Ш. исковые требования не признал.
Представитель А.А.Я. - К.К. исковые требования признала.
Представитель ОАО "Химстрой" Г. разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.
Представитель ООО "НК Инвест Транс" С.Ю. исковые требования не признал.
Представитель Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района и муниципального образования "Город Нижнекамск" А.А.С. исковые требования не признала.
Представитель МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан С.Д. исковые требования не признал.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Татарстан в суд не явился, просил рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель третьего лица Нижнекамского РО СП УФССП по Республике Татарстан в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Суд вынес решение в приведенной выше формулировке.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ОАО "Химстрой" разрешение на строительство жилого <адрес> получило <дата>, до этого момента распоряжаться квартирами в указанном доме путем заключения договоров долевого участия в строительстве не имело права. При этом заключенный с А.А.Я. предварительный договор долевого участия.... не был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Республике Татарстан, в связи с чем, у А.А.Я. право требования передачи спорной квартиры не возникло и она не могла его передать Т.И.И. и Т.Ф.Р.. В части остальных требований, суд первой инстанции также не установил оснований для признания их подлежащими удовлетворению.
В апелляционной жалобе Т.И.И. и Т.Ф.Р. просят об отмене решения суда первой инстанции ввиду его незаконности и необоснованности. Они указывают, что суд необоснованно применил при рассмотрении дела положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от <дата>, который к спорным правоотношениям не применим.
Также Т.И.И. и Т.Ф.Р. указывают, что суд необоснованно вышел за пределы заявленных ими исковых требований и признал недействительными договоры, заключенные в 2003, 2004 и 2007 году между А.А.Я. и ОАО "Химстрой".
Т.И.И. и Т.Ф.Р. выражают свое несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что ОАО "Химстрой" до 2007 года не имело право реализовывать квартиры в вышеуказанном жилом <адрес>, поскольку разрешение на его строительство было получено ОАО "Химстрой" только 01 июня 2007 года.
Выводы суда первой инстанции о неисполнении А.А.Я. обязательств по оплате спорного имущества в адрес ОАО "Химстрой" также, по мнению Т.И.И. и Т.Ф.Р., опровергаются материалами дела.
Т.И.И. и Т.Ф.Р. указывают на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований в удовлетворении требований о признании недействительной регистрации ЖСК "Четвертый дом" и разрешения на строительство вышеуказанного жилого дома, выданного ЖСК "Четвертый дом", поскольку процедура регистрации и выдачи разрешения не соответствовала требованиям законодательства о банкротстве застройщиков.
В апелляционной жалобе Т.И.И. и Т.Ф.Р. также выражают свое несогласие с отказом в удовлетворении их исковых требований о признании недействительными дополнительного соглашения.... к договору.... от <дата>, заключенного между ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс", а также договора уступки права требования от <дата>, заключенного ООО "НК Инвест Транс" с К.Э.
Представитель Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района А.А.С. в возражениях на апелляционную жалобу Т.И.И. и Т.Ф.Р. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель ЖСК "Четвертый дом" - Ш. в своих возражениях на апелляционную жалобу Т.И.И. и Т.Ф.Р. также выразил свое согласие с выводами суда первой инстанции.
А.А.Я., ОАО "Химстрой", ООО "НК Инвест Транс", МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан, Управление Росреестра по Республике Татарстан, Нижнекамский РО СП УФССП по Республике Татарстан возражений на апелляционную жалобу Т.И.И. и Т.Ф.Р. в суд апелляционной инстанции не направили.
А.А.Я., представители ОАО "Химстрой", МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан, Управления Росреестра по Республике Татарстан и Нижнекамского РО СП УФССП по Республике Татарстан в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие А.А.Я., представителей ОАО "Химстрой", МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан, Управления Росреестра по Республике Татарстан и Нижнекамского РО СП УФССП по Республике Татарстан, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Т.И.И. и Т.Ф.Р. - адвокат Д.Н. Вильданов доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ООО "НК Инвест-транс" - С.Ю., представитель Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района и муниципального образования "Город Нижнекамск" - А.А.С., представитель ЖСК "Четвертый дом" - Ш. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает, что решение суда является законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 вышеуказанного Закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объекту недвижимости только после получения в установленном порядке - разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
На основании пунктов 1, 3 статьи 4 указанного Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Из материалов дела усматривается, что 28 августа 2003 года между ОАО "Химстрой" в лице генерального директора М. и А.А.Я. заключен договор на долевое участие в строительстве жилья, по условиям которого ОАО "Химстрой" приняло на себя обязательства по строительству для А.А.Я. однокомнатной <адрес> на 5 этаже <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м, стоимостью <данные изъяты> рублей.
<дата> стороны заключили соглашение к вышеуказанному договору на долевое участие в строительстве жилья, по условиям которого была произведена замена <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, в жилом <адрес> на трехкомнатную <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, в <адрес> города Нижнекамска. ОАО "Химстрой" приняло обязательства по строительству квартиры в 1 полугодии 2008 года.
<дата> ОАО "Химстрой" и А.А.Я. заключили предварительный договор...., согласно которому договорились о заключении в последующем договора участия в строительстве жилого <адрес> Республики Татарстан с передачей ОАО "Химстрой" А.А.Я. в собственность трехкомнатной квартиры N <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, без чистовой отделки стоимость квартиры определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей.
Согласно справке, выданной ОАО "Химстрой" <дата>, расчеты по предварительному договору.... между А.А.Я. и ОАО "Химстрой" в сумме <данные изъяты> рублей произведены полностью.
Разрешение на строительство <адрес> выдано ОАО "Химстрой" <дата>.
Согласно договору от <дата> А.А.Я. уступила Т.И.И. и Т.Ф.Р. в равных долях по <данные изъяты> доли каждому право требования к ОАО "Химстрой" передачи вышеуказанной трехкомнатной <адрес> жилом <адрес> Республики Татарстан, принадлежащее ей на основании указанного предварительного договора.... от <дата>.
Согласно протоколу общего собрания участников долевого строительства жилого <адрес> от <дата> было принято решение о создании ЖСК "Четвертый дом" на базе строящегося <адрес>., был утвержден Устав кооператива, избрано Правление, его председатель и ревизор.
<дата> МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан вынесено решение о государственной регистрации ЖСК "Четвертый дом" и выдано свидетельство о государственной регистрации серии.........
<дата> ЖСК "Четвертый дом" Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан выдано разрешение на строительство N.... жилого <адрес>.
<дата> за ЖСК "Четвертый дом" зарегистрировано право собственности на 6-этажный жилой кирпичный 42-квартирный жилой дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии.........
По договору.... от <дата>, заключенному между ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс", последний принял на себя обязательства по завершению строительства 42-квартирного шестиэтажного <адрес>. Стоимость работ согласно пункту 2.1 договора подлежала определению на основании подписанных сторонами актов приемки выполненных работ и справок о стоимости выполненных работ КС-2, КС-3.
К указанному договору было подписано дополнительное соглашение.... от <дата> о порядке оплаты выполненных ООО "НК Инвест Транс" строительных работ: путем передачи в собственность ООО "НК Инвест Транс" шести квартир, включая <адрес> стоимостью <данные изъяты> рублей.
<дата> ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс" подписан акт приема-передачи трехкомнатной <адрес>. в 1-м подъезде, площадью <данные изъяты> кв. м.
Согласно справке от <дата> расчеты между ООО "НК Инвест Транс" и ЖСК "Четвертый дом" произведены полностью.
<дата> Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан в лице Управления строительства архитектуры ЖСК "Четвертый дом" выдано N.... на ввод <адрес> эксплуатацию с присвоением почтового адреса: <адрес>.
<дата> между ООО "НК Инвест Транс" и К.Э. заключен договор уступки права требования, по условиям которого "НК Инвест Транс" передало, а К.Э. принял право требования по договору.... от <дата> с учетом изменений, внесенных вышеуказанными дополнительными соглашениями, по передаче в собственность трехкомнатной <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной на 5-м этаже в 1-м подъезде в строящемся многоквартирном <адрес>. За передаваемое по договору право требования К.Э. оплатил ООО "НК Инвест Транс" <данные изъяты> рублей. Оплата стоимости квартиры подтверждается приходно-кассовым ордером.... от <дата> о внесении К.Э. ООО "НК Инвест Транс" <данные изъяты> рублей.
<дата> ООО "НК Инвест Транс" и К.Э. подписали акт приема-передачи указанной спорной квартиры.
Судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы Т.И.И. и Т.Ф.Р. о том, что суд необоснованно применил при рассмотрении дела положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от <дата>, который к спорным правоотношениям не применим, в связи с чем необоснованно выйдя за пределы заявленных истцами исковых требований признал недействительными вышеуказанные договоры долевого участия в строительстве, заключенные в 2003, 2004 и 2007 году между А.А.Я. и ОАО "Химстрой".
В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 01 апреля 2005 года действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Как указано выше, разрешение на строительство вышеуказанного жилого <адрес> было выдано застройщику ОАО "Химстрой" <дата>, в связи с этим вывод суда первой инстанции о регулировании спорных правоотношений положениями вышеуказанного Закона Судебная коллегия считает правильным.
В материалах дела доказательств выдачи ОАО "Химстрой" разрешения на строительство указанного дома до вступления в законную силу Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не имеется. Содержащаяся в материалах дела копия разрешения на строительство.... от <дата> (т. 2, л.д. 7), выданного ОАО "Химстрой" относится к иному объекту - монолитному шестиэтажному жилому дому <адрес>, тогда как жилой дом, в котором расположена спорная квартира - шестиэтажный, кирпичный, строительный номер.....
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого участия в строительство заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
При таких обстоятельствах, Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что подписанные <дата> между ОАО "Химстрой" и А.А.Я. договор на долевое участие в строительстве жилья, дополнительное соглашение от <дата> и предварительный договор от <дата>.... не влекут правовых последствий в виде возникновения у А.А.Я. права требования к застройщику о передаче спорной квартиры.
Согласно пункта 1 статьи 3 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Судебная коллегия считает, что поскольку у ОАО "Химстрой" на момент заключения соглашений с А.А.Я. отсутствовало право на привлечение средств дольщиков ввиду отсутствия разрешения на строительство дома и не предоставлены доказательств исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных вышеуказанным положением статьи 3 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вывод суда первой инстанции о недействительности соглашений, подписанных между ОАО "Химстрой" и А.А.Я. также является правильным.
Судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы Т.И.И. и Т.Ф.Р. о том, что суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о неисполнении А.А.Я. обязательств по оплате спорного имущества в адрес ОАО "Химстрой".
В материалах дела в подтверждение оплаты спорного имущества имеется незаверенная копия справки (т. 1 л.д. 10) от <дата>, выданная генеральным директором ОАО "Химстрой" М.
В материалах дела доказательств того, что М. возложил на себя обязанность по приему наличных денежных средств, суду не представлено. Судебная коллегия также принимает во внимание, что в силу статьи 7 Федерального закона от 21 ноября 1996 года N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" без подписи главного бухгалтера денежные и расчетные документы, финансовые и кредитные обязательства считаются недействительными.
Представленная копия справки не соответствует требованиям действовавшего в период ее составления пункта 13 Порядка ведения кассовых операций, утвержденного Решением Совета директоров Банка России от 22 сентября 1993 года N 40, согласно которому прием наличных денег кассами предприятий производится по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или лицом на это уполномоченным письменным распоряжением руководителя предприятия.
Документом, подтверждающим факт внесения наличных денег в кассу организации, является квитанция к приходному кассовому ордеру. При осуществлении безналичных расчетов допускаются расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, расчеты по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом.
Подтверждения того, что расчет А.А.Я. с ОАО "Химстрой" был произведен в одной из указанных форм, суду представлено не было, какие-либо иные платежные документы либо первичные учетные бухгалтерские документы в материалах дела отсутствуют.
Судебная коллегия также не усматривает оснований согласиться с доводом апелляционной жалобы Т.И.И. и Т.Ф.Р. о том, что суда первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении требований о признании недействительной регистрации ЖСК "Четвертый дом" и разрешения на строительство вышеуказанного жилого дома, выданного ЖСК "Четвертый дом", поскольку процедура регистрации и выдачи разрешения не соответствовала требованиям законодательства о банкротстве застройщиков.
Судом первой инстанции в установленном процессуальном законодательством порядке вопрос об основаниях регистрации ЖСК "Четвертый дом" и процедуре выдачи разрешения на строительство вышеуказанного жилого дома был исследован. Законность процедуры государственной регистрации ЖСК "Четвертый дом" была подтверждена третьим лицом МРИ ФНС России N 11 по Республике Татарстан. Суду доказательств признания недействительным решения общего собрания участников долевого строительства от <дата> на основании которого была произведена регистрация ЖСК "Четвертый дом" представлено не было. Доказательства нарушения процедуры и оснований выдачи разрешения на строительство N.... от <дата> ЖСК "Четвертый дом", которому <дата> по договору аренды земельного участка К...., К.... были предоставлены земельные участки для строительства дома - в материалах дела также не имеются.
При таких обстоятельствах соответствует обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований удовлетворения исковых требований о признании недействительными дополнительного соглашения.... к договору.... от <дата>, заключенного между ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс", а также договора уступки права требования от <дата>, заключенного ООО "НК Инвест Транс" с К.Э., поскольку права и законные интересы Т.И.И. и Т.Ф.Р. не нарушаются, ввиду отсутствия доказательств возникновения у А.А.Я. права требования к застройщику передачи спорной квартиры и невозможности уступки отсутствующего права истцам.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции соответствует требованиям материального и процессуального закона, постановлено в соответствии с представленными доказательствами, которым судом дана надлежащая правовая оценка, основанная на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств, с оценкой относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению.
Доводы апелляционной жалобы Т.И.И. и Т.Ф.Р. не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда и опровергающих его выводы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
определила:
решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 05 июня 2013 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Т.И.И. и Т.Ф.Р. - без удовлетворения. Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 15.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-9544/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 августа 2013 г. по делу N 33-9544/2013
Судья Л.Н. Гиниятуллина
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Р.Э. Курмашевой,
судей Р.Р. Хасаншина, А.Х. Хисамова
при секретаре судебного заседания И.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи А.Х. Хисамова гражданское дело по апелляционной жалобе Т.И.И. и Т.Ф.Р. на решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 05 июня 2013 года. Этим решением постановлено:
исковые требования Т.И.И., Т.Ф.Р. к ЖСК "Четвертый дом", А.А.Я., МРИ ФНС N 11 по РТ, Исполнительному комитету Нижнекамского муниципального района и Исполнительному комитету муниципального образования "город Нижнекамск", Обществу с ограниченной ответственностью "НК Инвест Транс", Открытому акционерному обществу "Химстрой", К.Э.:
- о признании за Т.И.И., Т.Ф.Р. права совместной собственности по <данные изъяты> доли за каждым на трехкомнатную <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную в жилом доме <адрес>;
- о признании недействительными:
- право собственности Жилищно-строительного кооператива "Четвертый дом" на трехкомнатную <адрес> площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную на пятом этаже в многоквартирном <адрес> в составе сложного объекта недвижимости;
- государственную регистрацию Жилищно-строительного кооператива "Четвертый дом" как юридического лица;
- разрешение на строительство жилого <адрес> от <дата> на имя Жилищно-строительного кооператива "Четвертый дом";
- как незаключенным договор.... от <дата> о выполнении работ по завершению строительства 6-этажного <адрес> по адресу: <адрес>, заключенного между Жилищно-строительным кооперативом "Четвертый дом" и Обществом с ограниченной ответственностью "НК Инвест Транс";
- дополнительное соглашение от <дата> к договору.... от <дата>, заключенного между Жилищно-строительным кооперативом "Четвертый дом" и Обществом с ограниченной ответственностью "НК Инвест Транс" в части передачи <адрес> Обществу в счет оплаты выполненных работ;
- акт приема-передачи трехкомнатной <адрес> жилом <адрес> от <дата>, согласованного Жилищно-строительным кооперативом "Четвертый дом" и Обществом с ограниченной ответственностью "НК Инвест Транс" в счет оплаты выполненных работ по договору.... от <дата>;
- договор уступки права требования от <дата>, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "НК Инвест Транс" и К.Э.;
- решение общего собрания членов Жилищно-строительного кооператива "Четвертый дом" от <дата> - оставить без удовлетворения.
Взыскать с Т.И.И. и Т.Ф.Р. в доход государства государственную пошлину в сумме <данные изъяты> рублей.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы Т.И.И. и Т.Ф.Р. об отмене решения, выслушав объяснения представителя Т.И.И. и Т.Ф.Р. - адвоката Д.Н. Вильданова в поддержку доводов апелляционной жалобы, возражения представителя ООО "НК Инвест-транс" - С.Ю., представителя Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района и муниципального образования "Город Нижнекамск" - А.А.С., представителя ЖСК "Четвертый дом" - Ш. против удовлетворения апелляционной жалобы, Судебная коллегия
установила:
Т.И.И. и Т.Ф.Р. обратились в суд с исковыми требованиями к ЖСК "Четвертый дом", А.А.Я., ОАО "Химстрой", ООО "НК Инвест Транс", МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан, К.Э., Исполнительному комитету Нижнекамского муниципального района и муниципального образования "Город Нижнекамск" с участием третьих лиц Управления Росреестра по Республики Татарстан, Нижнекамского РО СП УФССП по Республике Татарстан (с учетом их изменений от 15 марта 2013 года и 29 марта 2013 года) о признании права собственности на <адрес>; признании права совместной собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой <адрес>, эквивалентной размеру, не завершенной строительством трехкомнатной <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, с черновой отделкой; государственной регистрации уступки права требования; признании недействительными: права собственности ЖСК "Четвертый дом" на трехкомнатную <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную на пятом этаже в многоквартирном жилом <адрес> <адрес> <адрес> в составе сложного объекта - дома; признании недействительным разрешения на строительство жилого <адрес> от 15 февраля 2012 года, выданного ЖСК "Четвертый дом"; признании недействительной государственной регистрации ЖСК "Четвертый дом"; признании недействительным (незаключенным) договора.... о выполнении работ по завершению строительства 6-этажного <адрес> по адресу: <адрес> заключенного между ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс", дополнительного соглашения от 08 апреля 2012 года к договору.... от 30 января 2012 года, заключенного между ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс" в части передачи <адрес> счет оплаты выполненных работ, акта приема-передачи трехкомнатной <адрес> жилом <адрес> <адрес> <адрес> от <дата>, согласованного ООО "НК Инвест Транс" и ЖСК "Четвертый дом" в счет оплаты выполненных работ по договору.... от <дата>; договора уступки права требования от <дата>, заключенного между ООО "НК Инвест Транс" и К.Э.
В обоснование требований указали, что между А.А.Я. и ОАО "Химстрой" был заключен договор долевого участия в строительстве трехкомнатной <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м жилого <адрес>. А.А.Я. указанную квартиру оплатила, квартиру приняла и в последующем <дата> переуступила свое право требования вышеуказанной трехкомнатной квартиры Т.И.И. и Т.Ф.Р., которые указанное право требования А.А.Я. оплатили.
<дата> жилой дом в состав которого входит спорная квартира был введен в эксплуатацию. В процессе оформления прав на вышеуказанную трехкомнатную квартиру, Т.И.И. и Т.Ф.Р. стало известно, что квартира передана от ЖСК "Четвертый дом" в адрес ООО "НК Инвест Транс", которое в свою очередь реализовало спорную квартиру К.Э..
В связи с этим Т.И.И. и Т.Ф.Р. обратились в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
В судебном заседании Т.И.И. и Т.Ф.Р., а также их представитель - адвокат Д.Н. Вильданов исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ЖСК "Четвертый дом" - Ш. исковые требования не признал.
Представитель А.А.Я. - К.К. исковые требования признала.
Представитель ОАО "Химстрой" Г. разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.
Представитель ООО "НК Инвест Транс" С.Ю. исковые требования не признал.
Представитель Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района и муниципального образования "Город Нижнекамск" А.А.С. исковые требования не признала.
Представитель МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан С.Д. исковые требования не признал.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Татарстан в суд не явился, просил рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель третьего лица Нижнекамского РО СП УФССП по Республике Татарстан в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Суд вынес решение в приведенной выше формулировке.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ОАО "Химстрой" разрешение на строительство жилого <адрес> получило <дата>, до этого момента распоряжаться квартирами в указанном доме путем заключения договоров долевого участия в строительстве не имело права. При этом заключенный с А.А.Я. предварительный договор долевого участия.... не был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Республике Татарстан, в связи с чем, у А.А.Я. право требования передачи спорной квартиры не возникло и она не могла его передать Т.И.И. и Т.Ф.Р.. В части остальных требований, суд первой инстанции также не установил оснований для признания их подлежащими удовлетворению.
В апелляционной жалобе Т.И.И. и Т.Ф.Р. просят об отмене решения суда первой инстанции ввиду его незаконности и необоснованности. Они указывают, что суд необоснованно применил при рассмотрении дела положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от <дата>, который к спорным правоотношениям не применим.
Также Т.И.И. и Т.Ф.Р. указывают, что суд необоснованно вышел за пределы заявленных ими исковых требований и признал недействительными договоры, заключенные в 2003, 2004 и 2007 году между А.А.Я. и ОАО "Химстрой".
Т.И.И. и Т.Ф.Р. выражают свое несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что ОАО "Химстрой" до 2007 года не имело право реализовывать квартиры в вышеуказанном жилом <адрес>, поскольку разрешение на его строительство было получено ОАО "Химстрой" только 01 июня 2007 года.
Выводы суда первой инстанции о неисполнении А.А.Я. обязательств по оплате спорного имущества в адрес ОАО "Химстрой" также, по мнению Т.И.И. и Т.Ф.Р., опровергаются материалами дела.
Т.И.И. и Т.Ф.Р. указывают на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований в удовлетворении требований о признании недействительной регистрации ЖСК "Четвертый дом" и разрешения на строительство вышеуказанного жилого дома, выданного ЖСК "Четвертый дом", поскольку процедура регистрации и выдачи разрешения не соответствовала требованиям законодательства о банкротстве застройщиков.
В апелляционной жалобе Т.И.И. и Т.Ф.Р. также выражают свое несогласие с отказом в удовлетворении их исковых требований о признании недействительными дополнительного соглашения.... к договору.... от <дата>, заключенного между ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс", а также договора уступки права требования от <дата>, заключенного ООО "НК Инвест Транс" с К.Э.
Представитель Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района А.А.С. в возражениях на апелляционную жалобу Т.И.И. и Т.Ф.Р. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель ЖСК "Четвертый дом" - Ш. в своих возражениях на апелляционную жалобу Т.И.И. и Т.Ф.Р. также выразил свое согласие с выводами суда первой инстанции.
А.А.Я., ОАО "Химстрой", ООО "НК Инвест Транс", МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан, Управление Росреестра по Республике Татарстан, Нижнекамский РО СП УФССП по Республике Татарстан возражений на апелляционную жалобу Т.И.И. и Т.Ф.Р. в суд апелляционной инстанции не направили.
А.А.Я., представители ОАО "Химстрой", МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан, Управления Росреестра по Республике Татарстан и Нижнекамского РО СП УФССП по Республике Татарстан в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие А.А.Я., представителей ОАО "Химстрой", МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан, Управления Росреестра по Республике Татарстан и Нижнекамского РО СП УФССП по Республике Татарстан, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Т.И.И. и Т.Ф.Р. - адвокат Д.Н. Вильданов доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ООО "НК Инвест-транс" - С.Ю., представитель Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района и муниципального образования "Город Нижнекамск" - А.А.С., представитель ЖСК "Четвертый дом" - Ш. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает, что решение суда является законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 вышеуказанного Закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объекту недвижимости только после получения в установленном порядке - разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
На основании пунктов 1, 3 статьи 4 указанного Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Из материалов дела усматривается, что 28 августа 2003 года между ОАО "Химстрой" в лице генерального директора М. и А.А.Я. заключен договор на долевое участие в строительстве жилья, по условиям которого ОАО "Химстрой" приняло на себя обязательства по строительству для А.А.Я. однокомнатной <адрес> на 5 этаже <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м, стоимостью <данные изъяты> рублей.
<дата> стороны заключили соглашение к вышеуказанному договору на долевое участие в строительстве жилья, по условиям которого была произведена замена <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, в жилом <адрес> на трехкомнатную <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, в <адрес> города Нижнекамска. ОАО "Химстрой" приняло обязательства по строительству квартиры в 1 полугодии 2008 года.
<дата> ОАО "Химстрой" и А.А.Я. заключили предварительный договор...., согласно которому договорились о заключении в последующем договора участия в строительстве жилого <адрес> Республики Татарстан с передачей ОАО "Химстрой" А.А.Я. в собственность трехкомнатной квартиры N <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, без чистовой отделки стоимость квартиры определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей.
Согласно справке, выданной ОАО "Химстрой" <дата>, расчеты по предварительному договору.... между А.А.Я. и ОАО "Химстрой" в сумме <данные изъяты> рублей произведены полностью.
Разрешение на строительство <адрес> выдано ОАО "Химстрой" <дата>.
Согласно договору от <дата> А.А.Я. уступила Т.И.И. и Т.Ф.Р. в равных долях по <данные изъяты> доли каждому право требования к ОАО "Химстрой" передачи вышеуказанной трехкомнатной <адрес> жилом <адрес> Республики Татарстан, принадлежащее ей на основании указанного предварительного договора.... от <дата>.
Согласно протоколу общего собрания участников долевого строительства жилого <адрес> от <дата> было принято решение о создании ЖСК "Четвертый дом" на базе строящегося <адрес>., был утвержден Устав кооператива, избрано Правление, его председатель и ревизор.
<дата> МРИ ФНС N 11 по Республике Татарстан вынесено решение о государственной регистрации ЖСК "Четвертый дом" и выдано свидетельство о государственной регистрации серии.........
<дата> ЖСК "Четвертый дом" Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан выдано разрешение на строительство N.... жилого <адрес>.
<дата> за ЖСК "Четвертый дом" зарегистрировано право собственности на 6-этажный жилой кирпичный 42-квартирный жилой дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии.........
По договору.... от <дата>, заключенному между ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс", последний принял на себя обязательства по завершению строительства 42-квартирного шестиэтажного <адрес>. Стоимость работ согласно пункту 2.1 договора подлежала определению на основании подписанных сторонами актов приемки выполненных работ и справок о стоимости выполненных работ КС-2, КС-3.
К указанному договору было подписано дополнительное соглашение.... от <дата> о порядке оплаты выполненных ООО "НК Инвест Транс" строительных работ: путем передачи в собственность ООО "НК Инвест Транс" шести квартир, включая <адрес> стоимостью <данные изъяты> рублей.
<дата> ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс" подписан акт приема-передачи трехкомнатной <адрес>. в 1-м подъезде, площадью <данные изъяты> кв. м.
Согласно справке от <дата> расчеты между ООО "НК Инвест Транс" и ЖСК "Четвертый дом" произведены полностью.
<дата> Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан в лице Управления строительства архитектуры ЖСК "Четвертый дом" выдано N.... на ввод <адрес> эксплуатацию с присвоением почтового адреса: <адрес>.
<дата> между ООО "НК Инвест Транс" и К.Э. заключен договор уступки права требования, по условиям которого "НК Инвест Транс" передало, а К.Э. принял право требования по договору.... от <дата> с учетом изменений, внесенных вышеуказанными дополнительными соглашениями, по передаче в собственность трехкомнатной <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной на 5-м этаже в 1-м подъезде в строящемся многоквартирном <адрес>. За передаваемое по договору право требования К.Э. оплатил ООО "НК Инвест Транс" <данные изъяты> рублей. Оплата стоимости квартиры подтверждается приходно-кассовым ордером.... от <дата> о внесении К.Э. ООО "НК Инвест Транс" <данные изъяты> рублей.
<дата> ООО "НК Инвест Транс" и К.Э. подписали акт приема-передачи указанной спорной квартиры.
Судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы Т.И.И. и Т.Ф.Р. о том, что суд необоснованно применил при рассмотрении дела положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от <дата>, который к спорным правоотношениям не применим, в связи с чем необоснованно выйдя за пределы заявленных истцами исковых требований признал недействительными вышеуказанные договоры долевого участия в строительстве, заключенные в 2003, 2004 и 2007 году между А.А.Я. и ОАО "Химстрой".
В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 01 апреля 2005 года действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Как указано выше, разрешение на строительство вышеуказанного жилого <адрес> было выдано застройщику ОАО "Химстрой" <дата>, в связи с этим вывод суда первой инстанции о регулировании спорных правоотношений положениями вышеуказанного Закона Судебная коллегия считает правильным.
В материалах дела доказательств выдачи ОАО "Химстрой" разрешения на строительство указанного дома до вступления в законную силу Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не имеется. Содержащаяся в материалах дела копия разрешения на строительство.... от <дата> (т. 2, л.д. 7), выданного ОАО "Химстрой" относится к иному объекту - монолитному шестиэтажному жилому дому <адрес>, тогда как жилой дом, в котором расположена спорная квартира - шестиэтажный, кирпичный, строительный номер.....
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого участия в строительство заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
При таких обстоятельствах, Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что подписанные <дата> между ОАО "Химстрой" и А.А.Я. договор на долевое участие в строительстве жилья, дополнительное соглашение от <дата> и предварительный договор от <дата>.... не влекут правовых последствий в виде возникновения у А.А.Я. права требования к застройщику о передаче спорной квартиры.
Согласно пункта 1 статьи 3 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Судебная коллегия считает, что поскольку у ОАО "Химстрой" на момент заключения соглашений с А.А.Я. отсутствовало право на привлечение средств дольщиков ввиду отсутствия разрешения на строительство дома и не предоставлены доказательств исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных вышеуказанным положением статьи 3 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вывод суда первой инстанции о недействительности соглашений, подписанных между ОАО "Химстрой" и А.А.Я. также является правильным.
Судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы Т.И.И. и Т.Ф.Р. о том, что суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о неисполнении А.А.Я. обязательств по оплате спорного имущества в адрес ОАО "Химстрой".
В материалах дела в подтверждение оплаты спорного имущества имеется незаверенная копия справки (т. 1 л.д. 10) от <дата>, выданная генеральным директором ОАО "Химстрой" М.
В материалах дела доказательств того, что М. возложил на себя обязанность по приему наличных денежных средств, суду не представлено. Судебная коллегия также принимает во внимание, что в силу статьи 7 Федерального закона от 21 ноября 1996 года N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" без подписи главного бухгалтера денежные и расчетные документы, финансовые и кредитные обязательства считаются недействительными.
Представленная копия справки не соответствует требованиям действовавшего в период ее составления пункта 13 Порядка ведения кассовых операций, утвержденного Решением Совета директоров Банка России от 22 сентября 1993 года N 40, согласно которому прием наличных денег кассами предприятий производится по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или лицом на это уполномоченным письменным распоряжением руководителя предприятия.
Документом, подтверждающим факт внесения наличных денег в кассу организации, является квитанция к приходному кассовому ордеру. При осуществлении безналичных расчетов допускаются расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, расчеты по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом.
Подтверждения того, что расчет А.А.Я. с ОАО "Химстрой" был произведен в одной из указанных форм, суду представлено не было, какие-либо иные платежные документы либо первичные учетные бухгалтерские документы в материалах дела отсутствуют.
Судебная коллегия также не усматривает оснований согласиться с доводом апелляционной жалобы Т.И.И. и Т.Ф.Р. о том, что суда первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении требований о признании недействительной регистрации ЖСК "Четвертый дом" и разрешения на строительство вышеуказанного жилого дома, выданного ЖСК "Четвертый дом", поскольку процедура регистрации и выдачи разрешения не соответствовала требованиям законодательства о банкротстве застройщиков.
Судом первой инстанции в установленном процессуальном законодательством порядке вопрос об основаниях регистрации ЖСК "Четвертый дом" и процедуре выдачи разрешения на строительство вышеуказанного жилого дома был исследован. Законность процедуры государственной регистрации ЖСК "Четвертый дом" была подтверждена третьим лицом МРИ ФНС России N 11 по Республике Татарстан. Суду доказательств признания недействительным решения общего собрания участников долевого строительства от <дата> на основании которого была произведена регистрация ЖСК "Четвертый дом" представлено не было. Доказательства нарушения процедуры и оснований выдачи разрешения на строительство N.... от <дата> ЖСК "Четвертый дом", которому <дата> по договору аренды земельного участка К...., К.... были предоставлены земельные участки для строительства дома - в материалах дела также не имеются.
При таких обстоятельствах соответствует обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований удовлетворения исковых требований о признании недействительными дополнительного соглашения.... к договору.... от <дата>, заключенного между ЖСК "Четвертый дом" и ООО "НК Инвест Транс", а также договора уступки права требования от <дата>, заключенного ООО "НК Инвест Транс" с К.Э., поскольку права и законные интересы Т.И.И. и Т.Ф.Р. не нарушаются, ввиду отсутствия доказательств возникновения у А.А.Я. права требования к застройщику передачи спорной квартиры и невозможности уступки отсутствующего права истцам.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции соответствует требованиям материального и процессуального закона, постановлено в соответствии с представленными доказательствами, которым судом дана надлежащая правовая оценка, основанная на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств, с оценкой относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению.
Доводы апелляционной жалобы Т.И.И. и Т.Ф.Р. не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда и опровергающих его выводы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
определила:
решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 05 июня 2013 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Т.И.И. и Т.Ф.Р. - без удовлетворения. Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)