Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчику была своевременно направлена вся документация с указанием о перепланировке квартир и надстройке верхних этажей, однако он построил квартиры по первоначальной документации, хотя на перепланировку квартир и надстройку верхних этажей получено положительное заключение экспертизы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Мухаметовой Н.М.
судей: Гонтарь Н.Ю.
Михляевой Г.А.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 03 июня 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований С. об обязании ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" произвести надстройку верхних этажей дома N ... (строительный номер) в микрорайоне "..." с учетом заключенного договора N ... от ... заключить договор о предоставлении в собственность и передать в собственность ... квартиру N ... (строительный номер) на ... общей проектной площадью ... кв. м, стоимостью ... рубля в соответствии с условиями договора N ... от дата "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "..." ограниченном улицами ... или другую аналогичную однокомнатную квартиру, принадлежащую ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" в адрес, отказать.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (далее ГУП ФЖС РБ) об обязании исполнить обязательства по договору, указав, что на основании Договора N ... от дата между ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "ФПК Полимер" она дата заключила с ООО "ФПК Полимер" договор N ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "...", ограниченном адрес, согласно которого на основании п. ... С. обязалась финансировать строительство ... квартиры N ... (строительный номер) на ... общей проектной площадью ... кв. м, стоимость которой на основании п. .. составляет ... руб. В соответствии с ... договора предусмотрен срок окончания строительства ... года. Строительство ведется застройщиком ОАО "СтройПроектЦентр". В соответствии с ... договора Дольщик в лице С. оплатила инвестиционный взнос ... руб.
Однако в период строительства жилого дома застройщик ОАО "СтройПроектЦентр" произвел корректировку проекта с перепланировкой квартир секции N ... а также произвел надстройку верхних этажей дома N ..., а после указания Президента РБ и Распоряжения Правительства N 375-Р от 21.04.2011 о передаче строительства указанного дома ГУП ФЖС РБ, передал последнему всю документацию с перепланировкой части квартир данного дома и надстройкой верхних этажей. Истец прибыла на строительную площадку и обнаружила, что указанная в договоре квартира отсутствует. На ее обращения ответили, что в ГУП ФЖС РБ своевременно была направлена вся документация с перепланировкой квартир и надстройке верхних этажей, однако, последний не пожелал исправить все и привести в соответствие квартиры с заключенными договорами и построил квартиры по первоначальной документации, хотя на перепланировку квартир и надстройку верхних этажей получено положительное заключение экспертизы.
В соответствии с п. .. Агентского договора N ... от дата Агент - "Фонд жилищного строительства РБ" обязался выполнять функции Заказчика - Застройщика.
На основании ... Агентского договора получать в установленном порядке необходимые согласования, разрешения и технические условия для проведения работ по корректировке проекта и с письменного согласия ООО "СтройПроектЦентр" вносить изменения в проектно-сметную документацию, а также на основании п. п. ... извещать ООО "СтройПроектЦентр" об отклонениях от проекта в ходе строительства сроков выполнения работ по договорам, заключенным согласно п. п. .. настоящего Договора.
Эти условия Договора ответчиком ГУП ФЖС РБ не выполнены. В соответствии с ... Договора N ... от дата между ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "ФПК "Полимер" в случае наступления обстоятельств, прерывающих или изменяющих право собственности Застройщика на жилой микрорайон, все его права и обязанности, установленные настоящим договором, переходят к правопреемнику Застройщика.
Считая свои права нарушенными, истец С. просит суд обязать ГУП ФЖС РБ произвести надстройку верхних этажей дома N ... (строительный номер) в микрорайоне "..." с учетом заключенного договора N ... от дата и передать Истцу данную квартиру N ... (строительный номер) на... общей площадью ... кв. м в соответствии с условиями данного договора.
В порядке ст. 39 ГПК РФ истцом были уточнены исковые требования, где по ее требованию судом привлечена в качестве третьего лица Администрация городского округа г. Уфа, иск дополнен требованиями обязанием ГУП ФЖС РБ заключить договор со С. о предоставлении в собственность и предоставить в собственность ... квартиру N ... (строительный номер) на ... этажного дома ... общей проектной площадью... кв. м, стоимостью ... руб. в соответствии с условиями договора N ... от дата "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "..." ограниченном улицами ... или другой аналогичной однокомнатной квартиры, принадлежащей ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" в адрес, обязать ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" предоставить С. в собственность квартиру N ... (строительный номер) на ... общей проектной площадью ... кв. м, стоимостью ... рубля в соответствии с условиями договора N ... от дата "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайон "..." ограниченном улицами ... или другую аналогичной однокомнатную квартиру, принадлежащую ГУП ФЖС РБ.
Судом вынесено вышеприведенное решение, об отмене которого просит С., указывая на его незаконность, включение ее требований в реестр требований о передаче жилых помещений по определению Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата г., признание ее пострадавшей вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству адрес, несогласие с выводом суда об отсутствии у ГУП "ФЖС" обязанности по предоставлению ей квартиры на основании Распоряжении Правительства Республики Башкортостан от 21.04.2011 г. N 375-р, несогласие с выводом суда о невозможности достройки ... этажей в связи с несоответствием требованиям нормативно-технических документов, наличие положительного заключения экспертизы ООО "Центр судебных и государственных экспертиз "Индекс", согласно которому проектная документация "Корректировка проекта жилого дома N ..." признана соответствующей требованиям технических регламентов ссылается на положения Градостроительного кодекса РФ.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения. Коллегия в силу положений ст. 167 ГПК РФ, не усматривая уважительности неявки лиц, привлеченных по делу, находит возможным его рассмотрение.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения С., поддержавшей жалобу, представителя ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" - М. (по доверенности), поддержавшей решение, обсудив доводы жалобы, коллегия находит решение подлежащим отмене в части.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.
Законным решение является, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащего применению к доказываемым правоотношениям.
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года (далее - Обзор от 04.12.2013), указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
В соответствии с п. 13 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).
Как усматривается из договора N ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "...", ограниченном улицами ... от дата г., заключенного между ООО "ФПК "Полимер", действующего в соответствии с договором соинвестирования от дата с Застройщиком - ОАО "СтройПроектЦентр", и С., предметом которого является инвестирование строительства жилого дома в м-р "..." в виде ... квартиры N ... (строительный номер) на ..., общей проектной площадью ... кв. м. Согласно п. .. Договора стоимость инвестируемой квартиры сторонами определена в размере ... руб. В соответствие с п. .. Договора дольщиком инвестиционный взнос в размере ... руб. оплачивается по взаимозачетом.
Актом взаимозачета от дата г. ООО "ФПК "Полимер" признал погашение задолженности перед С. по договору купли-продажи векселей от дата в размере .... (л.д. ... что также подтверждено соглашением к договору купли-продажи векселей между С. и ООО "ФПК "Полимер" от дата (л.д. ...
Тем же соглашением ООО "ФПК "Полимер" оставил за С. право требования квартиры N ... на ... в жилом доме N ... "...", после проведения институтом БАШНИИСТРОЙ экспертизы и проверочного расчета с учетом надстройки дополнительных этажей, в которой находится указанная квартира, обязавшись в случае отрицательного результата экспертизы возвратить денежную сумму равную простым векселям N ... и N ....
Коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований С. о производстве надстройки верхних этажей дома N ... (строительный номер) в микрорайоне "..." с передачей ей в собственность... квартиры N ... (строительный номер) на ... общей проектной площадью ... кв. м.
Так, частью 9 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии или несоответствии проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, установленным законодательством требованиям к содержанию разделов проектной документации, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
Частью 10 статьи 49 ГрК РФ предусмотрено, что отрицательное заключение экспертизы может быть оспорено застройщиком или техническим заказчиком в судебном порядке. Застройщик или технический заказчик вправе направить повторно проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на экспертизу после внесения в них необходимых изменений.
Учитывая вышеприведенные обстоятельства, именно техническому заказчику или застройщику пунктом 1 статьи 49 ГрК РФ вменена обязанность по предоставлению на государственную экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий, а пунктами 10, 12 статьи 49 ГрК РФ именно застройщик и технический заказчик наделены правами на оспаривание отрицательного заключения экспертизы и повторной подачи документов для прохождения экспертизы.
дата г. Государственным учреждением Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан на основании заявления ОАО "СтройПроектЦентр" дано положительное заключение на рабочий проект "Жилой дом N ... как соответствующего требованиям нормативных технических документов и результатам инженерно-геологических изысканий, которые также соответствуют требованиям нормативных технических документов (л.д. ...
Между тем, дата г. Государственным учреждением Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан дано отрицательное заключение N ... по корректировке проекта жилого дома N ... в микрорайоне "..." расположенного в адрес, в связи с тем, что конструктивные и объемно-планировочные решения отсутствуют Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений и требованиям нормативных технических документов, подлежит доработке согласно замечаниям, изложенным в заключении (л.д. ...
Обследованием выявлены следующие дефекты: ... При этом оценка технического состояния несущих конструкций завышена_ техническое состояние определено как работоспособное, что не соответствует СП 13-102-2003. Фактическое состояние конструкций здания по классификации СП 13-102-2003 соответствует недопустимому состоянию - необходимо усиление конструкций. Учитывая фактическое состояние конструкций, надстройка здания дополнительными этажами не представляется возможной.
Данное заключение Застройщиком ОАО "СтройПроектЦентр" не оспорено. При указанном положении ссылка С. на положительное заключение ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "Индекс" от дата безосновательна.
В соответствии с заключением Государственного учреждения Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан ОАО "СтройПроектЦентр" дата г. выдано разрешение на строительство RU... на завершение строительно-монтажных работ по объекту "Жилой дом N ..." на ... квартиры (л.д. ...).
Разрешением отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации ГО г. Уфа от дата г. дано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию адрес.
Как усматривается из технического паспорта на жилой дом N... (почтовый адрес) по адрес соответствует иная квартира площадью ... кв. м, расположенная на ... этаже, нежели оплаченная истцом по договору о долевом участии.
При указанных обстоятельствах довод апеллятора о возможности надстройки дома N ... с учетом заключения составленного дата г. Государственным учреждением Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан, из которого усматривается непрочность здания по предложенному застройщиком ОАО "СтройПроектЦентр" варианту, равно как и обязанность передачи несуществующей квартиры, коллегия находит несостоятельным.
Вместе с тем, согласно положений ст. 10 п. 1 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата г. в отношении ОАО "СтройПроектЦентр", являвшегося застройщиком вышеуказанного дома, введена процедура внешнего управления (л.д. ...
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата г. включено в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО "СтройПроектЦентр" требование С. о передаче ... квартиры N ... на ... общей проектной площадью ... кв. м в микрорайоне "...", ограниченном ..., за которую уплачено ... руб.
Распоряжением Правительства Республики Башкортостан N 375-р от 21 апреля ГУП "Фонд жилищного строительства Республики поручено совместно с Государственным Комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре обеспечить завершение строительства жилых домов N ... расположенных на земельном участке с кадастровым номером ... по строительному адресу: адрес, микрорайон ....
Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан во взаимодействии с Администрацией городского округа город Уфа в срок до дата г. в соответствии с законодательством определить порядок передачи ГУП ФЖС РБ права арендатора по договору аренды земельного участка, обремененного правами третьих лиц, на котором расположены объекты, указанные в п. 1 настоящего распоряжения.
- ГУП ФЖС РБ в соответствии с законодательством вступить в права застройщика по объектам, указанным в п. 1 настоящего распоряжения;
- заключить соответствующие договоры с гражданами, включенными в список, указанный в п. 3 распоряжения (л.д. ...).
В соответствии с сообщением от 17.02.2012 г. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ГУП ФЖС РБ отказано в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес по причине, в том числе, наличия ипотеки аренды в связи с залогом перед ОАО "Региональный банк развития" (л.д. ...
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с агентским договором N ... от дата г., заключенного между ОАО "СтройПроектЦентр" и ГУП ФЖС РБ, ГУП ФЖС РБ обязался в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию Объекта "Жилые дома" ... по адрес" обязался осуществлять функции Заказчика-Застройщика при выполнении работ по строительству Объекта, в том числе ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию Объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организаций; осуществление контроля на стадиях проектирования и строительства Объекта; выполнение работ, необходимых для обеспечения процесса строительства.
Согласно п. 3.3 Агентского договора ГУП ФЖС обязуется при выполнении функций Заказчика-Застройщика заключить от имени ОАО "СтройПроектЦентр" все договоры и соглашения, необходимые для реализации договора.
Определением коллегии от 11 ноября 2014 г. производство по делу приостанавливалось с предложением С. обратиться в Государственный комитет Республики Башкортостан по строительству и архитектуре для включения в список лиц, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками обязательств по строительству многоквартирных домов, в чем ей было отказано.
Вместе с тем, коллегия не соглашается с выводом суда об отсутствии у ГУП ФЖС РБ обязательства за собственный счет достроить для истца квартиру либо передать иную квартиру с аналогичными требованиями, поскольку, Распоряжением Правительства Республики Башкортостан N ... от дата г., прямо обязывающим ГУП ФЖС РБ вступить в права застройщика и заключить договорами с гражданами, включенными в список, указанный в п. 3 распоряжения.
Как указано ранее, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата г. требование С. включено в реестр требований о передаче ей однокомнатной квартиры общей проектной площадью ... кв. м, за которую ею уплачено ....
При указанных обстоятельствах, ГУП ФЖС РБ, приняв на себя обязательства Заказчика-Застройщика, в силу положений ст. 218 ГК РФ не освобождается от обязанности предоставить С., оплатившей стоимость ... квартиры проектной площадью ... кв. м, располагающейся в адрес. Вывод суда об отсутствии оснований для безвозмездной передачи квартиры истцу коллегия находит несостоятельным, поскольку оплата квартиры состоялась, ГУП ФЖС обязался заключить договор с лицами, пострадавшими вследствие неисполнения застройщиками обязательств по строительству многоквартирных домов, к каковым отнесена С., что подтверждается и решением Арбитражного суда РБ от дата г.
Коллегия полагает решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований С. о предоставлении ей аналогичной квартиры отмене.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 03 июня 2014 года отменить в части отказа в иске С. об обязании ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" заключить договор о предоставлении в собственность и передать в собственность однокомнатную квартиру общей проектной площадью ... кв. м, принадлежащую ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" в адрес.
В указанной части принять новое решение, которым обязать ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" заключить со С. договор о предоставлении в собственность ... квартиры общей проектной площадью ... кв. м, принадлежащей ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" в адрес, и передать в собственность ... квартиру общей проектной площадью ... кв. м, принадлежащую ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" в адрес.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Г.А.МИХЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 18.12.2014 N 33-15897/2014
Требование: Об обязании произвести надстройку верхних этажей дома, заключить договор о предоставлении в собственность квартиры, передать квартиру в собственность.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчику была своевременно направлена вся документация с указанием о перепланировке квартир и надстройке верхних этажей, однако он построил квартиры по первоначальной документации, хотя на перепланировку квартир и надстройку верхних этажей получено положительное заключение экспертизы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 декабря 2014 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Мухаметовой Н.М.
судей: Гонтарь Н.Ю.
Михляевой Г.А.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 03 июня 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований С. об обязании ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" произвести надстройку верхних этажей дома N ... (строительный номер) в микрорайоне "..." с учетом заключенного договора N ... от ... заключить договор о предоставлении в собственность и передать в собственность ... квартиру N ... (строительный номер) на ... общей проектной площадью ... кв. м, стоимостью ... рубля в соответствии с условиями договора N ... от дата "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "..." ограниченном улицами ... или другую аналогичную однокомнатную квартиру, принадлежащую ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" в адрес, отказать.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (далее ГУП ФЖС РБ) об обязании исполнить обязательства по договору, указав, что на основании Договора N ... от дата между ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "ФПК Полимер" она дата заключила с ООО "ФПК Полимер" договор N ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "...", ограниченном адрес, согласно которого на основании п. ... С. обязалась финансировать строительство ... квартиры N ... (строительный номер) на ... общей проектной площадью ... кв. м, стоимость которой на основании п. .. составляет ... руб. В соответствии с ... договора предусмотрен срок окончания строительства ... года. Строительство ведется застройщиком ОАО "СтройПроектЦентр". В соответствии с ... договора Дольщик в лице С. оплатила инвестиционный взнос ... руб.
Однако в период строительства жилого дома застройщик ОАО "СтройПроектЦентр" произвел корректировку проекта с перепланировкой квартир секции N ... а также произвел надстройку верхних этажей дома N ..., а после указания Президента РБ и Распоряжения Правительства N 375-Р от 21.04.2011 о передаче строительства указанного дома ГУП ФЖС РБ, передал последнему всю документацию с перепланировкой части квартир данного дома и надстройкой верхних этажей. Истец прибыла на строительную площадку и обнаружила, что указанная в договоре квартира отсутствует. На ее обращения ответили, что в ГУП ФЖС РБ своевременно была направлена вся документация с перепланировкой квартир и надстройке верхних этажей, однако, последний не пожелал исправить все и привести в соответствие квартиры с заключенными договорами и построил квартиры по первоначальной документации, хотя на перепланировку квартир и надстройку верхних этажей получено положительное заключение экспертизы.
В соответствии с п. .. Агентского договора N ... от дата Агент - "Фонд жилищного строительства РБ" обязался выполнять функции Заказчика - Застройщика.
На основании ... Агентского договора получать в установленном порядке необходимые согласования, разрешения и технические условия для проведения работ по корректировке проекта и с письменного согласия ООО "СтройПроектЦентр" вносить изменения в проектно-сметную документацию, а также на основании п. п. ... извещать ООО "СтройПроектЦентр" об отклонениях от проекта в ходе строительства сроков выполнения работ по договорам, заключенным согласно п. п. .. настоящего Договора.
Эти условия Договора ответчиком ГУП ФЖС РБ не выполнены. В соответствии с ... Договора N ... от дата между ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "ФПК "Полимер" в случае наступления обстоятельств, прерывающих или изменяющих право собственности Застройщика на жилой микрорайон, все его права и обязанности, установленные настоящим договором, переходят к правопреемнику Застройщика.
Считая свои права нарушенными, истец С. просит суд обязать ГУП ФЖС РБ произвести надстройку верхних этажей дома N ... (строительный номер) в микрорайоне "..." с учетом заключенного договора N ... от дата и передать Истцу данную квартиру N ... (строительный номер) на... общей площадью ... кв. м в соответствии с условиями данного договора.
В порядке ст. 39 ГПК РФ истцом были уточнены исковые требования, где по ее требованию судом привлечена в качестве третьего лица Администрация городского округа г. Уфа, иск дополнен требованиями обязанием ГУП ФЖС РБ заключить договор со С. о предоставлении в собственность и предоставить в собственность ... квартиру N ... (строительный номер) на ... этажного дома ... общей проектной площадью... кв. м, стоимостью ... руб. в соответствии с условиями договора N ... от дата "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "..." ограниченном улицами ... или другой аналогичной однокомнатной квартиры, принадлежащей ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" в адрес, обязать ГУП "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" предоставить С. в собственность квартиру N ... (строительный номер) на ... общей проектной площадью ... кв. м, стоимостью ... рубля в соответствии с условиями договора N ... от дата "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайон "..." ограниченном улицами ... или другую аналогичной однокомнатную квартиру, принадлежащую ГУП ФЖС РБ.
Судом вынесено вышеприведенное решение, об отмене которого просит С., указывая на его незаконность, включение ее требований в реестр требований о передаче жилых помещений по определению Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата г., признание ее пострадавшей вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству адрес, несогласие с выводом суда об отсутствии у ГУП "ФЖС" обязанности по предоставлению ей квартиры на основании Распоряжении Правительства Республики Башкортостан от 21.04.2011 г. N 375-р, несогласие с выводом суда о невозможности достройки ... этажей в связи с несоответствием требованиям нормативно-технических документов, наличие положительного заключения экспертизы ООО "Центр судебных и государственных экспертиз "Индекс", согласно которому проектная документация "Корректировка проекта жилого дома N ..." признана соответствующей требованиям технических регламентов ссылается на положения Градостроительного кодекса РФ.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения. Коллегия в силу положений ст. 167 ГПК РФ, не усматривая уважительности неявки лиц, привлеченных по делу, находит возможным его рассмотрение.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения С., поддержавшей жалобу, представителя ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" - М. (по доверенности), поддержавшей решение, обсудив доводы жалобы, коллегия находит решение подлежащим отмене в части.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.
Законным решение является, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащего применению к доказываемым правоотношениям.
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года (далее - Обзор от 04.12.2013), указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
В соответствии с п. 13 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).
Как усматривается из договора N ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "...", ограниченном улицами ... от дата г., заключенного между ООО "ФПК "Полимер", действующего в соответствии с договором соинвестирования от дата с Застройщиком - ОАО "СтройПроектЦентр", и С., предметом которого является инвестирование строительства жилого дома в м-р "..." в виде ... квартиры N ... (строительный номер) на ..., общей проектной площадью ... кв. м. Согласно п. .. Договора стоимость инвестируемой квартиры сторонами определена в размере ... руб. В соответствие с п. .. Договора дольщиком инвестиционный взнос в размере ... руб. оплачивается по взаимозачетом.
Актом взаимозачета от дата г. ООО "ФПК "Полимер" признал погашение задолженности перед С. по договору купли-продажи векселей от дата в размере .... (л.д. ... что также подтверждено соглашением к договору купли-продажи векселей между С. и ООО "ФПК "Полимер" от дата (л.д. ...
Тем же соглашением ООО "ФПК "Полимер" оставил за С. право требования квартиры N ... на ... в жилом доме N ... "...", после проведения институтом БАШНИИСТРОЙ экспертизы и проверочного расчета с учетом надстройки дополнительных этажей, в которой находится указанная квартира, обязавшись в случае отрицательного результата экспертизы возвратить денежную сумму равную простым векселям N ... и N ....
Коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований С. о производстве надстройки верхних этажей дома N ... (строительный номер) в микрорайоне "..." с передачей ей в собственность... квартиры N ... (строительный номер) на ... общей проектной площадью ... кв. м.
Так, частью 9 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии или несоответствии проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, установленным законодательством требованиям к содержанию разделов проектной документации, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
Частью 10 статьи 49 ГрК РФ предусмотрено, что отрицательное заключение экспертизы может быть оспорено застройщиком или техническим заказчиком в судебном порядке. Застройщик или технический заказчик вправе направить повторно проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на экспертизу после внесения в них необходимых изменений.
Учитывая вышеприведенные обстоятельства, именно техническому заказчику или застройщику пунктом 1 статьи 49 ГрК РФ вменена обязанность по предоставлению на государственную экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий, а пунктами 10, 12 статьи 49 ГрК РФ именно застройщик и технический заказчик наделены правами на оспаривание отрицательного заключения экспертизы и повторной подачи документов для прохождения экспертизы.
дата г. Государственным учреждением Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан на основании заявления ОАО "СтройПроектЦентр" дано положительное заключение на рабочий проект "Жилой дом N ... как соответствующего требованиям нормативных технических документов и результатам инженерно-геологических изысканий, которые также соответствуют требованиям нормативных технических документов (л.д. ...
Между тем, дата г. Государственным учреждением Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан дано отрицательное заключение N ... по корректировке проекта жилого дома N ... в микрорайоне "..." расположенного в адрес, в связи с тем, что конструктивные и объемно-планировочные решения отсутствуют Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений и требованиям нормативных технических документов, подлежит доработке согласно замечаниям, изложенным в заключении (л.д. ...
Обследованием выявлены следующие дефекты: ... При этом оценка технического состояния несущих конструкций завышена_ техническое состояние определено как работоспособное, что не соответствует СП 13-102-2003. Фактическое состояние конструкций здания по классификации СП 13-102-2003 соответствует недопустимому состоянию - необходимо усиление конструкций. Учитывая фактическое состояние конструкций, надстройка здания дополнительными этажами не представляется возможной.
Данное заключение Застройщиком ОАО "СтройПроектЦентр" не оспорено. При указанном положении ссылка С. на положительное заключение ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "Индекс" от дата безосновательна.
В соответствии с заключением Государственного учреждения Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан ОАО "СтройПроектЦентр" дата г. выдано разрешение на строительство RU... на завершение строительно-монтажных работ по объекту "Жилой дом N ..." на ... квартиры (л.д. ...).
Разрешением отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации ГО г. Уфа от дата г. дано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию адрес.
Как усматривается из технического паспорта на жилой дом N... (почтовый адрес) по адрес соответствует иная квартира площадью ... кв. м, расположенная на ... этаже, нежели оплаченная истцом по договору о долевом участии.
При указанных обстоятельствах довод апеллятора о возможности надстройки дома N ... с учетом заключения составленного дата г. Государственным учреждением Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан, из которого усматривается непрочность здания по предложенному застройщиком ОАО "СтройПроектЦентр" варианту, равно как и обязанность передачи несуществующей квартиры, коллегия находит несостоятельным.
Вместе с тем, согласно положений ст. 10 п. 1 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата г. в отношении ОАО "СтройПроектЦентр", являвшегося застройщиком вышеуказанного дома, введена процедура внешнего управления (л.д. ...
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата г. включено в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО "СтройПроектЦентр" требование С. о передаче ... квартиры N ... на ... общей проектной площадью ... кв. м в микрорайоне "...", ограниченном ..., за которую уплачено ... руб.
Распоряжением Правительства Республики Башкортостан N 375-р от 21 апреля ГУП "Фонд жилищного строительства Республики поручено совместно с Государственным Комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре обеспечить завершение строительства жилых домов N ... расположенных на земельном участке с кадастровым номером ... по строительному адресу: адрес, микрорайон ....
Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан во взаимодействии с Администрацией городского округа город Уфа в срок до дата г. в соответствии с законодательством определить порядок передачи ГУП ФЖС РБ права арендатора по договору аренды земельного участка, обремененного правами третьих лиц, на котором расположены объекты, указанные в п. 1 настоящего распоряжения.
- ГУП ФЖС РБ в соответствии с законодательством вступить в права застройщика по объектам, указанным в п. 1 настоящего распоряжения;
- заключить соответствующие договоры с гражданами, включенными в список, указанный в п. 3 распоряжения (л.д. ...).
В соответствии с сообщением от 17.02.2012 г. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ГУП ФЖС РБ отказано в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес по причине, в том числе, наличия ипотеки аренды в связи с залогом перед ОАО "Региональный банк развития" (л.д. ...
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с агентским договором N ... от дата г., заключенного между ОАО "СтройПроектЦентр" и ГУП ФЖС РБ, ГУП ФЖС РБ обязался в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию Объекта "Жилые дома" ... по адрес" обязался осуществлять функции Заказчика-Застройщика при выполнении работ по строительству Объекта, в том числе ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию Объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организаций; осуществление контроля на стадиях проектирования и строительства Объекта; выполнение работ, необходимых для обеспечения процесса строительства.
Согласно п. 3.3 Агентского договора ГУП ФЖС обязуется при выполнении функций Заказчика-Застройщика заключить от имени ОАО "СтройПроектЦентр" все договоры и соглашения, необходимые для реализации договора.
Определением коллегии от 11 ноября 2014 г. производство по делу приостанавливалось с предложением С. обратиться в Государственный комитет Республики Башкортостан по строительству и архитектуре для включения в список лиц, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками обязательств по строительству многоквартирных домов, в чем ей было отказано.
Вместе с тем, коллегия не соглашается с выводом суда об отсутствии у ГУП ФЖС РБ обязательства за собственный счет достроить для истца квартиру либо передать иную квартиру с аналогичными требованиями, поскольку, Распоряжением Правительства Республики Башкортостан N ... от дата г., прямо обязывающим ГУП ФЖС РБ вступить в права застройщика и заключить договорами с гражданами, включенными в список, указанный в п. 3 распоряжения.
Как указано ранее, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата г. требование С. включено в реестр требований о передаче ей однокомнатной квартиры общей проектной площадью ... кв. м, за которую ею уплачено ....
При указанных обстоятельствах, ГУП ФЖС РБ, приняв на себя обязательства Заказчика-Застройщика, в силу положений ст. 218 ГК РФ не освобождается от обязанности предоставить С., оплатившей стоимость ... квартиры проектной площадью ... кв. м, располагающейся в адрес. Вывод суда об отсутствии оснований для безвозмездной передачи квартиры истцу коллегия находит несостоятельным, поскольку оплата квартиры состоялась, ГУП ФЖС обязался заключить договор с лицами, пострадавшими вследствие неисполнения застройщиками обязательств по строительству многоквартирных домов, к каковым отнесена С., что подтверждается и решением Арбитражного суда РБ от дата г.
Коллегия полагает решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований С. о предоставлении ей аналогичной квартиры отмене.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 03 июня 2014 года отменить в части отказа в иске С. об обязании ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" заключить договор о предоставлении в собственность и передать в собственность однокомнатную квартиру общей проектной площадью ... кв. м, принадлежащую ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" в адрес.
В указанной части принять новое решение, которым обязать ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" заключить со С. договор о предоставлении в собственность ... квартиры общей проектной площадью ... кв. м, принадлежащей ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" в адрес, и передать в собственность ... квартиру общей проектной площадью ... кв. м, принадлежащую ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" в адрес.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Г.А.МИХЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)