Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Воробьева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Малоедовой Н.В.
судей Уфимцевой Т.Д., Никитенко Н.В.
при секретаре Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 октября 2013 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Ш., апелляционной жалобе Д.П. на решение Сосновского районного суда Челябинской области от 22 августа 2013 года по иску Ф. к Ш., В. (Д.), Д.П., Управлению Росреестра по Челябинской области о государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску Д.П. к Ф., Ш. о признании сделки недействительной в части.
Заслушав доклад судьи Малоедовой Н.В. об обстоятельствах дела, пояснения Ш., представителя Ш., В. (Д.), Д.П. - Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Ф. обратилась к В. (Д.), Д.П., Ш. и Управлению Росреестра по Челябинской области с иском, в котором просила произвести государственную регистрацию перехода права собственности 1/2 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: пос. ***, на основании договора купли-продажи от 31 мая 1999 г.
В обоснование исковых требований указала, что 31 мая 1999 г. Ф. на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи приобрела в долевую собственность с ответчиком Ш. в равных долях, по Vi доле каждому, двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***. Указанное жилое помещение продавцами было передано, однако переход права собственности на недвижимость до настоящего времени не зарегистрирован по причине уклонения от государственной регистрации как продавцов, так и Ш.
При рассмотрении дела ответчик Д.П. предъявил встречные исковые требования, с учетом уточненного заявления, просил признать сделку купли-продажи квартиры от 31 мая 1999 года, заключенную между Д.Т. и Ф. ничтожной в части между Д.Т. и Ф., применить последствия недействительности сделки, признать за ним право собственности на 1/2 долю в праве на указанную квартиру.
В обоснование встречного иска указал, что 31 мая 1999 года его мать В.Т.А. совершила отчуждение принадлежащего ему и его отцу Д.А., недвижимого имущества - двухкомнатной квартиры, площадью 55,6 кв. м, расположенной по адресу: ***. После совершения данной сделки она должна была приобрести им другое имущество, что ею исполнено не было. Его отец - Д.А.И. умер *** года. Достигнув совершеннолетия, он узнал о том, что квартира по адресу: *** продана, деньги за нее получены не полностью. Покупателями являлись Ф. и Ш. оплатил только свою часть. Мать пояснила, что доля в спорной квартире до настоящего момента зарегистрирована за покойным отцом, и он может получить ее на законном основании. Им получено свидетельство о праве на наследство, но зарегистрировать свое право он не имеет возможности, так как Ф. претендует на спорную квартиру. Недвижимого имущества взамен проданного ему приобретено не было. Полагает, что сделка была совершена под влиянием заблуждения. Ф. не оплатила денежные средства, при этом претендует на квартиру. Его отец Д.А.И. оставался зарегистрированным в спорной квартире до дня своей смерти.
Истец (ответчик по встречному иску) Ф. при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимала.
Представитель истца Ф. - З. в судебном заседании исковые требования Ф. поддержала в полном объеме, встречные исковые требования Д.П. не признала.
Ответчик Ш. в судебном заседании исковые требования Ф. не признал, встречные исковые требования Д.П. признал в полном объеме.
Представитель ответчиков Ш., Д.П., В. (Д.) - Б., в судебном заседании исковые требования Ф. не признала, встречные исковые требования Д.П. поддержала в полном объеме.
Ответчики Д.П. и В. (Д.), представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимали.
Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований Ф. Постановил произвести государственную регистрацию перехода права собственности от В. (Д.), Д.П., Д.А.И. на Ф., ***года рождения, на 1/2 долю в праве собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 55,6 кв. м, в том числе жилой площадью 32,4 кв. м, с кадастровым (или условным) номером ***, расположенную по адресу: ***, в соответствии с условиями договора купли-продажи квартиры от 31 мая 1999 года. В удовлетворении исковых требований Ф. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области отказал. Также отказал в удовлетворении исковых требованиях Д.П. к Ф., Ш. о признании сделки недействительной.
В апелляционных жалобах Ш., Д.П. просят решение суда отменить, ввиду нарушения норм материального и процессуального права. Указывают, что оспариваемая сделка не была зарегистрирована в порядке, установленном законом, Ф. не представила доказательств передачи денежных средств за спорную квартиру в день заключения договора, суд не разрешил вопрос относительно выданного Д.П. свидетельства о праве на наследство на 1/3 долю в праве собственности на спорную квартиру, не принял во внимание, что при заключении договора купли-продажи квартиры были нарушены права несовершеннолетнего Д.П.
В своих возражениях относительно доводов апелляционной жалобы Ф. просит оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Ф., ее представитель З., Д.П., В.Т.А., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, не явились, причины неявки не сообщили. Судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия рассматривает дело, исходя из доводов апелляционной жалобы.
Заслушав объяснения Ш., представителя Ш., В. (Д.), Д.П. - Б., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что по договору купли-продажи от 31 мая 1999 г. Д. (В.), действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего Д.П., Ш., действующий от имени Д.А.И. (продавцы) продали, а Ш., Ф. (покупатели) купили по х/г доле каждый, квартиру N ***. Договор купли-продажи был удостоверен 31 мая 1999 г. нотариусом Сосновского нотариального округа Челябинской области Серой В.А., зарегистрирован в реестре за N 978. Указанный договор купли-продажи, а также переход права собственности на квартиру не были зарегистрированы в установленном законом порядке (л.д. 15,225 т. 1).
По условиям договора купли-продажи указанная квартира продана за *** руб., Ш., Ф. передали вышеуказанную сумму Д.Т. и Д.А. в равных долях до подписания настоящего договора. Согласно представленной расписке от 17 июня 1998 г., Д.Т., Ш., действующий от имени Д.А.И. получили денежные средства в размере *** рублей от Ш. (л.д. 15,113 т. 1).
Переданная Ш. денежная сумма в размере *** руб. соответствует установленной в п. 4 договора купли-продажи цене проданной квартиры. Квартира была фактически передана покупателям, что подтверждается открытием на имя Ш. лицевого счета, квитанциями об оплате жилищно-коммунальных платежей, актом о фактическом проживании (л.д. 15, 113,100,102, 111, 150 т. 1).
На момент рассмотрения дела в квартире N *** никто не зарегистрирован, фактически проживает Ш. со своей семьей (л.д. 99-103, 108 т. 1).
17 декабря 2012 г. Ф. в адрес ответчиков было направлено уведомление о необходимости регистрации перехода права собственности на квартиру N *** на основании договора купли-продажи от 31 мая 1999 года. Однако государственная регистрация перехода права собственности осуществлена не была (л.д. 21-25 т. 1).
Также из материалов дела следует, что Д.А.И. умер *** года. После смерти Д.А.И., Д.П. выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1/3 долю в праве собственности на квартиру N *** Челябинской области (л.д. 125,173 т. 1).
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 Гражданского кодекса РФ). Договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Пунктом 1 ст. 16 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с изменениями) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 60 - 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Удовлетворяя исковые требования Ф., суд первой инстанции, исходил из того, что ответчики во исполнение договора купли-продажи квартиры от 31 мая 1999 года передали покупателям - Ф. и Ш. принадлежащую им на праве собственности квартиру, а покупатели в свою очередь, приняли данное имущество и произвели оплату по договору купли-продажи квартиры, таким образом, сторонами сделки были выполнены условия договора купли-продажи, в связи с чем, данный договор обоснованно признан судом исполненным.
Оснований не соглашаться с данными выводами суда у судебной коллегии не имеется, поскольку судом первой инстанции был установлен факт уклонения участников сделки, в том числе и со стороны покупателя от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, а впоследствии и невозможность регистрации сделки и перехода права собственности ввиду смерти Д.А.И., а также отсутствие препятствий для регистрации права собственности Ф. на недвижимое имущество.
Встречные исковые требования Д.П. мотивированы тем, что договор купли-продажи квартиры N *** Челябинской области от 31 мая 1999 года заключен под влиянием заблуждения, поскольку Ф. претендуя на квартиру, не передавала свою часть денежных средств, его отец Д.А.И., умерший *** года, был зарегистрирован в спорной квартире до момента смерти.
Согласно ч. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании оспариваемой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
На основании п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ (в ред., действующей на момент совершения сделки) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Из смысла ст. ст. 166, 178 Гражданского кодекса РФ следует, что с требованием о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может обратиться только сторона оспариваемой сделки.
Разрешая встречные исковые требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Д.П. о признании на основании ст. 178 Гражданского кодекса РФ недействительным договора купли-продажи от 31 мая 1999 г., в части его заключения с Ф., применении последствий недействительности указанной сделки, признании права собственности на '/г долю в праве собственности на указанную квартиру, поскольку истцом по встречному иску не было представлено допустимых и достоверных доказательств, которые бы свидетельствовали о том, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, относительно природы сделки. Неоплата денежных средств или их части не свидетельствует о совершении сделки под влиянием заблуждения.
Доводы апелляционных жалоб о том, что спорная сделка не была зарегистрирована в порядке, установленном законом, не могут служить основанием для отмены решения суда и отказа в удовлетворении исковых требований Ф.
Из содержания договора купли-продажи от 31 мая 1999 года следует, что сделка совершена в письменной форме, нотариально удостоверена, сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, включая предмет, его цену и порядок расчетов (л.д. 15). Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Указание в апелляционной жалобе Д.П. на то, что при заключении договора купли-продажи квартиры были нарушены права несовершеннолетнего Д.П., суд не принял во внимание положения п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, чем были нарушены права несовершеннолетнего Д.П. во внимание судебной коллегией не принимаются.
В силу п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, в редакции действовавшей на момент совершения сделки, отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускалось с согласия органа опеки и попечительства.
Как следует из материалов дела, несовершеннолетний Д.П. являлся собственником 1/3 доли в праве собственности на спорную квартиру. При распоряжении имуществом несовершеннолетнего его мать Д.Т. действовала на основании Постановления Главы Сосновского района Челябинской области от 27 мая 1999 года N 660 (л.д. 15), следовательно, разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение доли в праве собственности на спорную квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему Д.П., было получено.
Ссылка в апелляционных жалобах на то, что Ф. не представила доказательств передачи денежных средств за спорную квартиру, не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку как следует из условий договора купли-продажи, покупатели квартиры - Ф. и Ш. достигли соглашение о приобретении квартиры в общую долевую собственность, по 1/2 доле каждому. Денежные средства в размере *** рублей в счет оплаты стоимости спорной квартиры, переданы Ш., Ф. в равных долях до подписания договора (пункт 4 договора купли-продажи). Доказательств иной согласованной сторонами стоимости квартиры в материалы дела не представлено. При жизни Д.А.И. претензий по оплате к покупателям квартиры не предъявлял. Полагая, что расчет за квартиру был произведен Ш., в том числе и за Ф., Ш. не был лишен возможность взыскать денежные средства с Ф. в судебном порядке.
Доводы апелляционных жалоб о том, что судом при рассмотрении дела не разрешен вопрос относительно имеющегося у Д.П. свидетельства о праве на наследство на 1/3 долю в праве собственности на спорную квартиру, не влекут отмену решения суда. Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца.
Иных доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционные жалобы не содержат.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сосновского районного суда Челябинской области от 22 августа 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш., апелляционную жалобу Д.П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.10.2013 ПО ДЕЛУ N 11-11124/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 октября 2013 г. по делу N 11-11124/2013
Судья: Воробьева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Малоедовой Н.В.
судей Уфимцевой Т.Д., Никитенко Н.В.
при секретаре Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 октября 2013 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Ш., апелляционной жалобе Д.П. на решение Сосновского районного суда Челябинской области от 22 августа 2013 года по иску Ф. к Ш., В. (Д.), Д.П., Управлению Росреестра по Челябинской области о государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску Д.П. к Ф., Ш. о признании сделки недействительной в части.
Заслушав доклад судьи Малоедовой Н.В. об обстоятельствах дела, пояснения Ш., представителя Ш., В. (Д.), Д.П. - Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Ф. обратилась к В. (Д.), Д.П., Ш. и Управлению Росреестра по Челябинской области с иском, в котором просила произвести государственную регистрацию перехода права собственности 1/2 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: пос. ***, на основании договора купли-продажи от 31 мая 1999 г.
В обоснование исковых требований указала, что 31 мая 1999 г. Ф. на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи приобрела в долевую собственность с ответчиком Ш. в равных долях, по Vi доле каждому, двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***. Указанное жилое помещение продавцами было передано, однако переход права собственности на недвижимость до настоящего времени не зарегистрирован по причине уклонения от государственной регистрации как продавцов, так и Ш.
При рассмотрении дела ответчик Д.П. предъявил встречные исковые требования, с учетом уточненного заявления, просил признать сделку купли-продажи квартиры от 31 мая 1999 года, заключенную между Д.Т. и Ф. ничтожной в части между Д.Т. и Ф., применить последствия недействительности сделки, признать за ним право собственности на 1/2 долю в праве на указанную квартиру.
В обоснование встречного иска указал, что 31 мая 1999 года его мать В.Т.А. совершила отчуждение принадлежащего ему и его отцу Д.А., недвижимого имущества - двухкомнатной квартиры, площадью 55,6 кв. м, расположенной по адресу: ***. После совершения данной сделки она должна была приобрести им другое имущество, что ею исполнено не было. Его отец - Д.А.И. умер *** года. Достигнув совершеннолетия, он узнал о том, что квартира по адресу: *** продана, деньги за нее получены не полностью. Покупателями являлись Ф. и Ш. оплатил только свою часть. Мать пояснила, что доля в спорной квартире до настоящего момента зарегистрирована за покойным отцом, и он может получить ее на законном основании. Им получено свидетельство о праве на наследство, но зарегистрировать свое право он не имеет возможности, так как Ф. претендует на спорную квартиру. Недвижимого имущества взамен проданного ему приобретено не было. Полагает, что сделка была совершена под влиянием заблуждения. Ф. не оплатила денежные средства, при этом претендует на квартиру. Его отец Д.А.И. оставался зарегистрированным в спорной квартире до дня своей смерти.
Истец (ответчик по встречному иску) Ф. при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимала.
Представитель истца Ф. - З. в судебном заседании исковые требования Ф. поддержала в полном объеме, встречные исковые требования Д.П. не признала.
Ответчик Ш. в судебном заседании исковые требования Ф. не признал, встречные исковые требования Д.П. признал в полном объеме.
Представитель ответчиков Ш., Д.П., В. (Д.) - Б., в судебном заседании исковые требования Ф. не признала, встречные исковые требования Д.П. поддержала в полном объеме.
Ответчики Д.П. и В. (Д.), представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимали.
Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований Ф. Постановил произвести государственную регистрацию перехода права собственности от В. (Д.), Д.П., Д.А.И. на Ф., ***года рождения, на 1/2 долю в праве собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 55,6 кв. м, в том числе жилой площадью 32,4 кв. м, с кадастровым (или условным) номером ***, расположенную по адресу: ***, в соответствии с условиями договора купли-продажи квартиры от 31 мая 1999 года. В удовлетворении исковых требований Ф. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области отказал. Также отказал в удовлетворении исковых требованиях Д.П. к Ф., Ш. о признании сделки недействительной.
В апелляционных жалобах Ш., Д.П. просят решение суда отменить, ввиду нарушения норм материального и процессуального права. Указывают, что оспариваемая сделка не была зарегистрирована в порядке, установленном законом, Ф. не представила доказательств передачи денежных средств за спорную квартиру в день заключения договора, суд не разрешил вопрос относительно выданного Д.П. свидетельства о праве на наследство на 1/3 долю в праве собственности на спорную квартиру, не принял во внимание, что при заключении договора купли-продажи квартиры были нарушены права несовершеннолетнего Д.П.
В своих возражениях относительно доводов апелляционной жалобы Ф. просит оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Ф., ее представитель З., Д.П., В.Т.А., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, не явились, причины неявки не сообщили. Судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия рассматривает дело, исходя из доводов апелляционной жалобы.
Заслушав объяснения Ш., представителя Ш., В. (Д.), Д.П. - Б., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что по договору купли-продажи от 31 мая 1999 г. Д. (В.), действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего Д.П., Ш., действующий от имени Д.А.И. (продавцы) продали, а Ш., Ф. (покупатели) купили по х/г доле каждый, квартиру N ***. Договор купли-продажи был удостоверен 31 мая 1999 г. нотариусом Сосновского нотариального округа Челябинской области Серой В.А., зарегистрирован в реестре за N 978. Указанный договор купли-продажи, а также переход права собственности на квартиру не были зарегистрированы в установленном законом порядке (л.д. 15,225 т. 1).
По условиям договора купли-продажи указанная квартира продана за *** руб., Ш., Ф. передали вышеуказанную сумму Д.Т. и Д.А. в равных долях до подписания настоящего договора. Согласно представленной расписке от 17 июня 1998 г., Д.Т., Ш., действующий от имени Д.А.И. получили денежные средства в размере *** рублей от Ш. (л.д. 15,113 т. 1).
Переданная Ш. денежная сумма в размере *** руб. соответствует установленной в п. 4 договора купли-продажи цене проданной квартиры. Квартира была фактически передана покупателям, что подтверждается открытием на имя Ш. лицевого счета, квитанциями об оплате жилищно-коммунальных платежей, актом о фактическом проживании (л.д. 15, 113,100,102, 111, 150 т. 1).
На момент рассмотрения дела в квартире N *** никто не зарегистрирован, фактически проживает Ш. со своей семьей (л.д. 99-103, 108 т. 1).
17 декабря 2012 г. Ф. в адрес ответчиков было направлено уведомление о необходимости регистрации перехода права собственности на квартиру N *** на основании договора купли-продажи от 31 мая 1999 года. Однако государственная регистрация перехода права собственности осуществлена не была (л.д. 21-25 т. 1).
Также из материалов дела следует, что Д.А.И. умер *** года. После смерти Д.А.И., Д.П. выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1/3 долю в праве собственности на квартиру N *** Челябинской области (л.д. 125,173 т. 1).
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 Гражданского кодекса РФ). Договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Пунктом 1 ст. 16 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с изменениями) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 60 - 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Удовлетворяя исковые требования Ф., суд первой инстанции, исходил из того, что ответчики во исполнение договора купли-продажи квартиры от 31 мая 1999 года передали покупателям - Ф. и Ш. принадлежащую им на праве собственности квартиру, а покупатели в свою очередь, приняли данное имущество и произвели оплату по договору купли-продажи квартиры, таким образом, сторонами сделки были выполнены условия договора купли-продажи, в связи с чем, данный договор обоснованно признан судом исполненным.
Оснований не соглашаться с данными выводами суда у судебной коллегии не имеется, поскольку судом первой инстанции был установлен факт уклонения участников сделки, в том числе и со стороны покупателя от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, а впоследствии и невозможность регистрации сделки и перехода права собственности ввиду смерти Д.А.И., а также отсутствие препятствий для регистрации права собственности Ф. на недвижимое имущество.
Встречные исковые требования Д.П. мотивированы тем, что договор купли-продажи квартиры N *** Челябинской области от 31 мая 1999 года заключен под влиянием заблуждения, поскольку Ф. претендуя на квартиру, не передавала свою часть денежных средств, его отец Д.А.И., умерший *** года, был зарегистрирован в спорной квартире до момента смерти.
Согласно ч. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании оспариваемой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
На основании п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ (в ред., действующей на момент совершения сделки) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Из смысла ст. ст. 166, 178 Гражданского кодекса РФ следует, что с требованием о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может обратиться только сторона оспариваемой сделки.
Разрешая встречные исковые требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Д.П. о признании на основании ст. 178 Гражданского кодекса РФ недействительным договора купли-продажи от 31 мая 1999 г., в части его заключения с Ф., применении последствий недействительности указанной сделки, признании права собственности на '/г долю в праве собственности на указанную квартиру, поскольку истцом по встречному иску не было представлено допустимых и достоверных доказательств, которые бы свидетельствовали о том, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, относительно природы сделки. Неоплата денежных средств или их части не свидетельствует о совершении сделки под влиянием заблуждения.
Доводы апелляционных жалоб о том, что спорная сделка не была зарегистрирована в порядке, установленном законом, не могут служить основанием для отмены решения суда и отказа в удовлетворении исковых требований Ф.
Из содержания договора купли-продажи от 31 мая 1999 года следует, что сделка совершена в письменной форме, нотариально удостоверена, сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, включая предмет, его цену и порядок расчетов (л.д. 15). Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Указание в апелляционной жалобе Д.П. на то, что при заключении договора купли-продажи квартиры были нарушены права несовершеннолетнего Д.П., суд не принял во внимание положения п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, чем были нарушены права несовершеннолетнего Д.П. во внимание судебной коллегией не принимаются.
В силу п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, в редакции действовавшей на момент совершения сделки, отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускалось с согласия органа опеки и попечительства.
Как следует из материалов дела, несовершеннолетний Д.П. являлся собственником 1/3 доли в праве собственности на спорную квартиру. При распоряжении имуществом несовершеннолетнего его мать Д.Т. действовала на основании Постановления Главы Сосновского района Челябинской области от 27 мая 1999 года N 660 (л.д. 15), следовательно, разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение доли в праве собственности на спорную квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему Д.П., было получено.
Ссылка в апелляционных жалобах на то, что Ф. не представила доказательств передачи денежных средств за спорную квартиру, не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку как следует из условий договора купли-продажи, покупатели квартиры - Ф. и Ш. достигли соглашение о приобретении квартиры в общую долевую собственность, по 1/2 доле каждому. Денежные средства в размере *** рублей в счет оплаты стоимости спорной квартиры, переданы Ш., Ф. в равных долях до подписания договора (пункт 4 договора купли-продажи). Доказательств иной согласованной сторонами стоимости квартиры в материалы дела не представлено. При жизни Д.А.И. претензий по оплате к покупателям квартиры не предъявлял. Полагая, что расчет за квартиру был произведен Ш., в том числе и за Ф., Ш. не был лишен возможность взыскать денежные средства с Ф. в судебном порядке.
Доводы апелляционных жалоб о том, что судом при рассмотрении дела не разрешен вопрос относительно имеющегося у Д.П. свидетельства о праве на наследство на 1/3 долю в праве собственности на спорную квартиру, не влекут отмену решения суда. Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца.
Иных доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционные жалобы не содержат.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сосновского районного суда Челябинской области от 22 августа 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш., апелляционную жалобу Д.П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)