Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик (муниципальный орган) необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи муниципального имущества, находящегося в аренде у истца. У сторон возникли разногласия по вопросу об определении цены выкупаемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14.08.2015.
Полный текст постановления изготовлен 20.08.2015.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Камановой М.Н., Павлова В.Ю.,
без участия представителей сторон
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
общества с ограниченной ответственностью "Чистый город"
на решение Арбитражного суда Кировской области от 16.02.2015,
принятое судьей Славинским А.П.,
по делу N А28-15766/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Чистый город"
к администрации Орловского городского поселения
Орловского района Кировской области
об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости
и
общество с ограниченной ответственностью "Чистый город" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к администрации Орловского городского поселения Орловского района Кировской области (далее - Администрация) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений первого и второго этажей общей площадью 1617,9 квадратного метра, расположенных по адресу: Кировская область, город Орлов, улица Орловская, д. 109.
Исковые требования основаны на положениях Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемыми субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы тем, что ответчик уклоняется от заключения с истцом договора купли-продажи помещения, находящегося в аренде у истца на условиях, предлагаемых истцом.
Руководствуясь статьями 217, 433, 435 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Закона N 159-ФЗ, Арбитражный суд Кировской области решением от 16.02.2015 удовлетворил иск, обязав Администрацию заключить с Обществом договор купли-продажи недвижимости по цене, определенной автономной некоммерческой организацией "Судебная экспертиза" (далее - АНО "Судебная экспертиза"), равной 9 337 096 рублям 00 копейкам (без НДС).
Не согласившись с решением в части определения цены выкупаемого имущества, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названный судебный акт вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм процессуального права.
По мнению заявителя, причиной для обращения Общества за урегулированием спора в судебном порядке явился отказ Администрации от заключения договора ввиду отсутствия кадастрового учета объекта недвижимости; разногласий относительно цены выкупаемого имущества не имелось.
Податель жалобы указывает на необоснованный отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы и проведении вместо нее дополнительной; однако перед экспертом не ставились дополнительные уточняющие вопросы.
Окружной суд удовлетворил ходатайство Общества о проведении судебного заседания без участия его представителя.
Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направила представителя в судебное заседание, в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в ее отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области в обжалуемой части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено данным Кодексом.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, Общество на основании договора аренды муниципального имущества от 01.11.2008 N 2/2008 арендует муниципальное имущество - нежилые помещения первого и второго этажей общей площадью 1617,9 квадратного метра, расположенные по адресу: Кировская область, город Орлов, улица Орловская, д. 109.
Общество 09.07.2013 обратилось в Администрацию с заявлением о намерении выкупить арендуемое имущество. Получив заявление истца, Администрация подготовила проекты договоров купли-продажи и направила их истцу письмом от 28.10.2013.
Не согласившись с предложенными Администрацией условиями договоров, в частности, о стоимости помещения, истец направил ответчику подписанный проект договора купли-продажи от 18.11.2013, в котором стоимость выкупаемого помещения определена в размере 7 000 000 рублей. Администрация отказалась от заключения договора купли-продажи муниципального имущества на предложенных Обществом условиях, направив 05.12.2013 Обществу письменный отказ.
Посчитав, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи муниципального имущества на предложенных Обществом условиях, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Из пояснений сторон, данных в суде первой инстанции, следует, что проект договора от 18.11.2013 Администрация не подписала по причине отсутствия сформированного объекта недвижимости и наличия его на кадастровом учете.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что арендуемое нежилое помещение сформировано в самостоятельный объект недвижимого имущества в установленном законом порядке, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет, и пришел к выводу о том, что помещение может являться предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права, предоставленного Законом N 159-ФЗ.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, определением от 10.04.2015, производство по делу приостанавливалось в связи с назначением по ходатайству Общества судебной экспертизы в порядке, предусмотренном статьей 82 и частью 1 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по вопросу определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 09.07.2013.
При выборе экспертной организации суд исходил из того, что предложенная Администрацией экспертная организация (АНО "Судебная экспертиза") гарантирует проведение экспертизы в более короткий срок, чем предложенная истцом; стоимость проведения экспертизы в первой организации меньше.
Согласно заключению эксперта АНО "Судебная экспертиза" от 29.05.2014 рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 09.07.2013 с учетом НДС составляет 11 870 000 рублей, без учета НДС - 9 211 864 рубля.
В судебном заседании 01.10.2014 истец заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы в АНО "Экспертная компания "Центр 1".
В соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
Суд первой инстанции, руководствуясь указанной нормой, определением от 13.10.2014 назначил проведение дополнительной экспертизы в АНО "Судебная экспертиза". Поручение проведения экспертизы другому лицу по ходатайству Общества отклонено судом ввиду того, что эксперту, проводившему первоначальную экспертизу, истцом либо ответчиком отвод не заявлялся.
Согласно дополнительному заключению эксперта АНО "Судебная экспертиза" от 10.11.2014 рыночная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 09.07.2013 с учетом НДС составляет 11 017 773 рубля, без учета НДС - 9 337 096 рублей.
В судебном заседании 10.02.2015 истец заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы в АНО "Экспертная компания "Центр 1".
Протокольным определением от 10.02.2015 суд отказал истцу в назначении повторной экспертизы, исходя из пояснений, данных экспертом в судебном заседании, и за отсутствием оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу статей 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о необходимости проведения экспертизы относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Проведение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.
В данном деле суд первой инстанции не усмотрел предусмотренных в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для проведения повторной экспертизы.
При указанных обстоятельствах довод заявителя, касающийся отказа в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, подлежит отклонению.
Из экспертного заключения следует, что оно составлено квалифицированным специалистом на основании требований нормативных документов, а также документов, представленных судом первой инстанции для проведения экспертизы.
Суд кассационной инстанции принял во внимание то обстоятельство, что эксперт Гафиуллин М.Г. участвовал в судебном заседании и ответил на вопросы сторон по проведенной судебной экспертизы.
Таким образом, поскольку рыночная стоимость нежилого помещения определена экспертной организацией АНО "Судебная экспертиза" в размере 9 337 096 рублей без НДС, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Общества, обязав Администрацию заключить договор купли-продажи от 18.11.2013 с учетом пункта 3 проекта договора о цене продажи в следующей редакции: "Стоимость имущества составляет 9 337 096 (девять миллионов триста тридцать семь тысяч девяносто шесть) рублей (без НДС)".
Суд округа отклонил ссылку подателя жалобы на отсутствие разногласий между Обществом и Администрацией относительно цены выкупаемого имущества, поскольку Администрация отказала в заключении договора на предложенных Обществом условиях, вопрос о достоверности величины стоимости объекта должен рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
решение Арбитражного суда Кировской области от 16.02.2015 по делу N А28-15766/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чистый город" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 20.08.2015 N Ф01-2741/2015 ПО ДЕЛУ N А28-15766/2013
Требование: Об обязании ответчика заключить в редакции истца договор купли-продажи нежилых помещений.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик (муниципальный орган) необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи муниципального имущества, находящегося в аренде у истца. У сторон возникли разногласия по вопросу об определении цены выкупаемого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2015 г. по делу N А28-15766/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14.08.2015.
Полный текст постановления изготовлен 20.08.2015.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Камановой М.Н., Павлова В.Ю.,
без участия представителей сторон
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
общества с ограниченной ответственностью "Чистый город"
на решение Арбитражного суда Кировской области от 16.02.2015,
принятое судьей Славинским А.П.,
по делу N А28-15766/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Чистый город"
к администрации Орловского городского поселения
Орловского района Кировской области
об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости
и
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Чистый город" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к администрации Орловского городского поселения Орловского района Кировской области (далее - Администрация) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений первого и второго этажей общей площадью 1617,9 квадратного метра, расположенных по адресу: Кировская область, город Орлов, улица Орловская, д. 109.
Исковые требования основаны на положениях Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемыми субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и мотивированы тем, что ответчик уклоняется от заключения с истцом договора купли-продажи помещения, находящегося в аренде у истца на условиях, предлагаемых истцом.
Руководствуясь статьями 217, 433, 435 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Закона N 159-ФЗ, Арбитражный суд Кировской области решением от 16.02.2015 удовлетворил иск, обязав Администрацию заключить с Обществом договор купли-продажи недвижимости по цене, определенной автономной некоммерческой организацией "Судебная экспертиза" (далее - АНО "Судебная экспертиза"), равной 9 337 096 рублям 00 копейкам (без НДС).
Не согласившись с решением в части определения цены выкупаемого имущества, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названный судебный акт вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм процессуального права.
По мнению заявителя, причиной для обращения Общества за урегулированием спора в судебном порядке явился отказ Администрации от заключения договора ввиду отсутствия кадастрового учета объекта недвижимости; разногласий относительно цены выкупаемого имущества не имелось.
Податель жалобы указывает на необоснованный отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы и проведении вместо нее дополнительной; однако перед экспертом не ставились дополнительные уточняющие вопросы.
Окружной суд удовлетворил ходатайство Общества о проведении судебного заседания без участия его представителя.
Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направила представителя в судебное заседание, в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в ее отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области в обжалуемой части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено данным Кодексом.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, Общество на основании договора аренды муниципального имущества от 01.11.2008 N 2/2008 арендует муниципальное имущество - нежилые помещения первого и второго этажей общей площадью 1617,9 квадратного метра, расположенные по адресу: Кировская область, город Орлов, улица Орловская, д. 109.
Общество 09.07.2013 обратилось в Администрацию с заявлением о намерении выкупить арендуемое имущество. Получив заявление истца, Администрация подготовила проекты договоров купли-продажи и направила их истцу письмом от 28.10.2013.
Не согласившись с предложенными Администрацией условиями договоров, в частности, о стоимости помещения, истец направил ответчику подписанный проект договора купли-продажи от 18.11.2013, в котором стоимость выкупаемого помещения определена в размере 7 000 000 рублей. Администрация отказалась от заключения договора купли-продажи муниципального имущества на предложенных Обществом условиях, направив 05.12.2013 Обществу письменный отказ.
Посчитав, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи муниципального имущества на предложенных Обществом условиях, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Из пояснений сторон, данных в суде первой инстанции, следует, что проект договора от 18.11.2013 Администрация не подписала по причине отсутствия сформированного объекта недвижимости и наличия его на кадастровом учете.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что арендуемое нежилое помещение сформировано в самостоятельный объект недвижимого имущества в установленном законом порядке, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет, и пришел к выводу о том, что помещение может являться предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права, предоставленного Законом N 159-ФЗ.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, определением от 10.04.2015, производство по делу приостанавливалось в связи с назначением по ходатайству Общества судебной экспертизы в порядке, предусмотренном статьей 82 и частью 1 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по вопросу определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 09.07.2013.
При выборе экспертной организации суд исходил из того, что предложенная Администрацией экспертная организация (АНО "Судебная экспертиза") гарантирует проведение экспертизы в более короткий срок, чем предложенная истцом; стоимость проведения экспертизы в первой организации меньше.
Согласно заключению эксперта АНО "Судебная экспертиза" от 29.05.2014 рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 09.07.2013 с учетом НДС составляет 11 870 000 рублей, без учета НДС - 9 211 864 рубля.
В судебном заседании 01.10.2014 истец заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы в АНО "Экспертная компания "Центр 1".
В соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
Суд первой инстанции, руководствуясь указанной нормой, определением от 13.10.2014 назначил проведение дополнительной экспертизы в АНО "Судебная экспертиза". Поручение проведения экспертизы другому лицу по ходатайству Общества отклонено судом ввиду того, что эксперту, проводившему первоначальную экспертизу, истцом либо ответчиком отвод не заявлялся.
Согласно дополнительному заключению эксперта АНО "Судебная экспертиза" от 10.11.2014 рыночная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 09.07.2013 с учетом НДС составляет 11 017 773 рубля, без учета НДС - 9 337 096 рублей.
В судебном заседании 10.02.2015 истец заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы в АНО "Экспертная компания "Центр 1".
Протокольным определением от 10.02.2015 суд отказал истцу в назначении повторной экспертизы, исходя из пояснений, данных экспертом в судебном заседании, и за отсутствием оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу статей 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о необходимости проведения экспертизы относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Проведение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.
В данном деле суд первой инстанции не усмотрел предусмотренных в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для проведения повторной экспертизы.
При указанных обстоятельствах довод заявителя, касающийся отказа в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, подлежит отклонению.
Из экспертного заключения следует, что оно составлено квалифицированным специалистом на основании требований нормативных документов, а также документов, представленных судом первой инстанции для проведения экспертизы.
Суд кассационной инстанции принял во внимание то обстоятельство, что эксперт Гафиуллин М.Г. участвовал в судебном заседании и ответил на вопросы сторон по проведенной судебной экспертизы.
Таким образом, поскольку рыночная стоимость нежилого помещения определена экспертной организацией АНО "Судебная экспертиза" в размере 9 337 096 рублей без НДС, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Общества, обязав Администрацию заключить договор купли-продажи от 18.11.2013 с учетом пункта 3 проекта договора о цене продажи в следующей редакции: "Стоимость имущества составляет 9 337 096 (девять миллионов триста тридцать семь тысяч девяносто шесть) рублей (без НДС)".
Суд округа отклонил ссылку подателя жалобы на отсутствие разногласий между Обществом и Администрацией относительно цены выкупаемого имущества, поскольку Администрация отказала в заключении договора на предложенных Обществом условиях, вопрос о достоверности величины стоимости объекта должен рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 16.02.2015 по делу N А28-15766/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чистый город" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Н.ГОЛУБЕВА
О.Н.ГОЛУБЕВА
Судьи
М.Н.КАМАНОВА
В.Ю.ПАВЛОВ
М.Н.КАМАНОВА
В.Ю.ПАВЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)