Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 18 июня 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2014 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Иванова Геннадия Александровича,
апелляционное производство N 05АП-6298/2014
на решение от 12.03.2014
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-26522/2013 Арбитражного суда Приморского края
по иску Индивидуального предпринимателя Иванова Геннадия Александровича (ОГРНИП 306253606900031, ИНН 253700432979, место жительства: Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, 28)
к Обществу с ограниченной ответственностью "ДВ Банкеринг" (ОГРН 1092536011237, ИНН 2536223620, место нахождения: Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, 26/2-502)
о взыскании 338225,61 рублей
по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "ДВ Банкеринг"
к Индивидуальному предпринимателю Иванову Геннадию Александровичу
о взыскании 225691,53 рублей
при участии:
- от истца: адвокат Бурлак О.В. по доверенности от 10.08.2013 скоком на три года со специальными полномочиями (до перерыва);
- от ответчика представитель не явился,
установил:
Индивидуальный предприниматель Иванов Геннадий Александрович (далее - ИП Иванов Г.А.) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "ДВ Банкеринг" (далее - ООО "ДВ Банкеринг") с иском (с учетом уточнения требований) о взыскании 362411,04 рублей, в том числе 83268 рублей задолженности по арендной плате за март, апрель 2013 года, 17400 рублей 96 копеек задолженности по коммунальным платежам за февраль, март 2013 года, 27363 рублей 96 копеек пени, 6275 рублей 03 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 218011 рублей расходов на производство ремонтно-отделочных работ, 10092 рублей 09 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
В судебном заседании 10.12.2013 суд в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял к производству встречное исковое заявление ООО "ДВ Банкеринг" о взыскании с ИП Иванова Г.А. основного долга в сумме 225691 рубля 53 копеек за период с 01.10.2012 по 28.02.2013 по договору аренды от 01.01.2012 (с учетом увеличения встречных требований).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.03.2014 с учетом определения об исправлении опечатки от 13.03.2014 с ООО "ДВ Банкеринг" в пользу ИП Иванова Г.А. взыскана задолженность по арендной плате в сумме 37604 рублей 90 копеек, пеня в сумме 4324 рублей 56 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2309 рублей 57 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей, в остальной части требований ИП Иванова Г.А. отказано; в удовлетворении встречных требований ООО "ДВ Банкеринг" отказано.
Не согласившись с вынесенным решением в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате за апрель 2013 года, задолженности по коммунальным платежам, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами и расходов на производство ремонтно-отделочных работ (всего в сумме 318172 рублей 01 копейки), ИП Иванов Г.А. обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение изменить и удовлетворить исковые требования в указанной части. Считает ошибочным вывод суда о том, что фактически арендуемые помещения были освобождены 29.03.2013, в связи с чем договор аренды прекратил действие с указанной даты, и полагает, что договор аренды прекращен с 12.05.2013 (дата получения ответчиком уведомления об отказе от договора). Истец не согласен с выводом суда об отсутствии доказательств фактического потребления ответчиком коммунальных услуг, ссылается на счета-фактуры поставщиков услуг, ведомость электропотребления. Указывая на необоснованность отказа во взыскании расходов на проведение ремонта помещений, ссылается на отсутствие доказательств возврата помещений арендатором в том состоянии, в котором он их получал.
ООО "ДВ Банкеринг", извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя ответчика.
В судебном заседании представитель ИП Иванова Г.А. поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, решение Арбитражного суда Приморского края просила отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 12 часов 50 минут 18.06.2014. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с пунктом 13 постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на доске объявлений в здании суда и на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в обжалуемой части. Возражений по проверке только части судебного акта лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителя истца, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что судебный акт в обжалуемой части подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 01.01.2012 ИП Иванов Г.А. (арендодатель) и ООО "ДВ Банкеринг" (арендатор) заключили договор аренды, согласно которому арендодатель передает, а арендатор на возмездной основе принимает во временное владение и пользование помещение по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 26 литер 2, к. 403 общей площадью 51,4 кв. м.
Согласно пункту 3.1 срок действия договора установлен с 01.01.2012 по 31.12.2012 и договор вступает в силу с момента его подписания.
В силу раздела 4 договора аренды размер арендной платы составляет с 01.01.2012 810 рублей за один кв. м площади в месяц. Оплата коммунальных платежей производится арендатором по фактическим затратам (электроэнергия, водопотребление, теплоснабжение, телефонизация) в течение 5-ти дней после выставления соответствующих счетов.
Нежилое помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2012 в хорошем состоянии, пригодном для использования по назначению.
25.03.2013, 29.03.2013 ООО "ДВ Банкеринг" подписало в одностороннем порядке дополнительные соглашения к договору аренды, в соответствии с которыми стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды от 01.01.2012 с 25.03.2013, с 29.03.2013, а также акты приема-передачи нежилого помещения.
17.09.2012, 18.03.2013, 02.04.2013 ООО "ДВ Банкеринг" направляло в адрес ИП Иванова Г.А. претензии исх.N 104, исх.N 50 и исх.N 65, в которых уведомило о том, что стены помещений, сдаваемых в аренду, разрушаются и нуждаются в капитальном ремонте; указало на то, что арендатор неоднократно уведомлял арендодателя о разрушении несущих конструкций, поскольку ремонт несущих конструкций относится к категории капитального ремонта, однако условиями договора аренды предусмотрено, что арендатору запрещено производить работы капитального характера, в связи с чем общество потребовало расторгнуть договор аренды с 01.10.2012, с 25.03.2013 и с 29.03.2013 соответственно на основании пункта 7.2.2 договора.
Ответами от 01.04.2013, от 03.04.2013, от 09.04.2013 предприниматель указывал на наличие задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, которую просил погасить.
30.04.2013 ИП Иванов Г.А. направил в адрес ООО "ДВ Банкеринг" заявление об отказе от исполнения договора аренды, в котором уведомил о том, что поскольку арендатором не исполняются обязательства по оплате арендной платы и коммунальных платежей с марта 2013 года, арендодатель заявляет об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 01.01.2012 и просит оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате в сумме 65578,44 рублей и по коммунальным платежам в сумме 41634 рублей.
16.07.2013 ИП Иванов Г.А. также направил в адрес ООО "ДВ Банкеринг" претензию, в которой уведомил о сложившейся задолженности по оплате арендной плате и коммунальным платежам по договору аренды. В претензии также указано на то, что поскольку арендатор с 2010 года не производил текущий ремонт нежилого помещения, арендодатель был вынужден произвести ремонт за свой счет, расходы на который составили 218011 рублей.
Наличие у ООО "ДВ Банкеринг" вышеуказанной задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, на которые начислена пеня и проценты за пользование чужими денежными средствами, а также обязанность возместить затраты на производство ремонта помещения послужили основанием для обращения ИП Иванов Г.А. в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В обоснование встречных требований общество сослалось на то, что фактически освободило нежилое помещение с 29.09.2012, однако ошибочно продолжало оплачивать аренду до февраля 2013 года и расценило образовавшуюся переплату как убытки.
В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Таким образом, стороны, заключив договор на определенных условиях, должны ими руководствоваться при исполнении договора.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Аналогичные обязанности арендатора согласованы сторонами в пункте 6.1.2 договора аренды.
В соответствии с пунктами 4.1, 4.2 раздела 4 договора аренды от 01.01.2012 арендатор обязался вносить арендную плату в размере 850 рублей за 1 кв. м площади с учетом НДС не позднее 5-го числа текущего месяца.
Заявляя встречные требования, ООО "ДВ Банкеринг" считает, что не несет обязанности по внесению арендных платежей в спорный период, поскольку фактически освободило помещение в сентябре 2012 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Как видно из договора аренды, первоначально он был заключен на срок до 31.12.2012. Согласно пункту 9.3 договора аренды если ни одна из сторон не оповестит другую сторону за два месяца до окончания срока действия договора о его прекращении, договор считается автоматически продленным каждый раз на 1 год.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства уведомления какой либо из сторон за два месяца до окончания срока действия договора о его прекращении, довод ответчика об освобождении им арендуемого помещения в сентябре 2012 года не подтвержден документально, договор считается автоматически продленным на новый годичный срок до 31.12.2013.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.
Согласно разделу 7 договора аренды договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора в двух случаях: если арендодатель не предоставит в пользование помещение в предусмотренный договором срок либо создает препятствия для его использования; если помещение окажется в состоянии, не пригодном для его использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственность.
Как установлено судом, арендатор дважды предлагал арендодателю расторгнуть договор аренды - в претензиях от 18.03.2012 (с 25.03.2013) (получена арендодателем 22.03.2013) и от 02.04.2013 (с 29.03.2013) с направлением в адрес арендодателя дополнительных соглашений к договору аренды, в соответствии с которыми стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды от 01.01.2012 соответственно с 25.03.2013, с 29.03.2013, а также актов приема-передачи нежилого помещения. Претензии обоснованы ненадлежащим состоянием помещения.
В то же время в указанных актах приема-передачи, проекты которых составлены ООО "ДВ Банкеринг" и подписаны представителем общества, отмечено, что состояние помещения хорошее, помещение пригодно для использования по назначению.
Хорошее состояние нежилого помещения и его пригодность для использования по назначению установлены сторонами в акте приема-передачи от 01.01.2012 при заключении договора аренды.
В материалы дела истцом представлен акт выполненных работ от 23.05.2013, который свидетельствует о том, что в мае 2013 года в нежилом помещении были произведены ремонтно-отделочные работы, которые не относятся к капитальному ремонту, определение которого содержится в подпункте 14.2 пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Из имеющихся в материалах дела фотоматериалов не видно, что помещение находится в состоянии, которое не позволяет им пользоваться в качестве офиса. Имеющиеся на стенах и потолке трещины не имеют следов разрушения стен и несущих конструкций.
Таким образом, ссылки ответчика в претензиях на такое состояние нежилого помещения, которое не позволяло бы использовать помещение по назначению (разрушение несущих конструкций), не подтверждены материалами дела и опровергаются составленными ответчиком актами приема-передачи помещения из аренды. При этом соглашение о расторжении договора аренды сторонами не заключалось, по акту приема-передачи помещения арендодателю переданы не были, с требованиями о расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным статьей 620 ГК РФ и пунктом 7.2 договора, общество в суд не обращалось. Условий о том, что при направлении арендатором в адрес арендодателя предложения о расторжении договора или соглашения о расторжении и акта приема-передачи договор автоматически считается прекращенным (расторгнутым) с определенного момента, а обязательства сторон прекращаются, договор не содержит.
Таким образом, поскольку основания для одностороннего отказа от договора у арендатора отсутствовали, и сторонами соглашение о расторжении договора аренды ни с 25.03.2013, ни с 29.03.2013 не достигнуто, то с учетом положений пункта 9.3 договора аренды договор в после 29.03.2013 являлся действующим.
В данном случае факт освобождения помещений арендатором в отсутствие соглашения сторон о расторжении договора, продленного на 2013 год, не имеет правового значения, поскольку само по себе освобождение помещений при наличии действующего договора аренды не влечет прекращение действия договора аренды и не свидетельствует об отсутствии оснований для оплаты помещений. Иного договором аренды не предусмотрено.
Согласно разделу 7 договора аренды договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке при несвоевременной оплате аренды и коммунальных платежей. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке арендатор обязан освободить и передать арендуемое помещение по акту приема-передачи в срок, указанный арендодателем в извещении о расторжении договора аренды.
Также согласно пункту 5.2 договора аренды арендодатель вправе отказаться от исполнения договора полностью или частично в одностороннем порядке до истечения срока аренды в случае неоднократного (более 1 раза) нарушения арендатором любого условия договора. В этом случае арендодатель направляет арендатору претензию в письменной форме. Срок для устранения допущенных нарушений установлен не более 10 рабочих дней. При неустранении арендатором нарушений в указанный срок у арендодателя возникает право одностороннего отказа от договора полностью или частично, и договор считается соответственно расторгнутым или измененным с момента получения арендатором письменного извещения об одностороннем отказе от договора либо с момента, указанного в извещении.
Приведенные условия договора аренды согласуются с положениями статей 450, 452 ГК РФ.
Как установлено судом, 13.05.2013 обществом получено заявление предпринимателя от 30.04.2013 об отказе от исполнения договора аренды. В данном заявлении, а также в обращениях на имя ответчика от 01.04.2013, от 03.04.2013, от 09.04.2013 ИП Иванов Г.А. указывал на ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендной платы и предлагал погасить задолженность. Как указано истцом и подтверждено ответчиком во встречном иске, оплата по договору аренды производилась обществом до февраля 2013 года. Доказательств внесения арендной платы за спорный период марта и апреля 2013 года не имеется.
Таким образом, договор аренды прекратил свое действие с даты получения соответствующего отказа - 13.05.2013.
С учетом изложенного требования истца о взыскании с ООО "ДВ Банкеринг" в пользу ИП Иванова Г.А. 83268 рублей задолженности по арендной плате за период март и апрель 2013 года исходя из размера арендной платы, установленного в договоре, который составил 810 рублей за 1 кв. м площади (41634 рубля в месяц), являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
ИП Ивановым Г.А. также заявлено требование о взыскании 27363 рублей 96 копеек пени, начисленной на сумму основного долга за март и апрель 2013 года за период с 06.03.2013 по 13.05.2013.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 5.5 договора аренды при наличии у арендатора задолженности по арендной плате или коммунальным платежам в период действия договора арендатор выплачивает пеню в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы судом установлено, соглашение о неустойке в виде пени и ее размере сторонами в договоре аренды достигнуто, указаны конкретные обязательства, неисполнение которых является основанием для начисления неустойки, то исковые требования в части взыскания пени также являются обоснованными.
По расчету суда взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 22274 рубля 19 копеек пени исходя из периода и суммы основной задолженности и согласованного сторонами размера пени. Ответчик не представил заявления об уменьшении пени на основании статьи 333 ГК РФ.
ИП Ивановым Г.А. также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на задолженность по арендной плате за март и апрель 2013 года за период с 14.05.2013 по 10.12.2013.
Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
При обращении истца в суд ставка рефинансирования Банка России составляла 8,25 процентов годовых.
По расчету суда сумма процентов за пользование ответчиком денежными средствами истца в виде арендной платы за март и апрель 2013 года с учетом указанных ставки банковского процента и периода просрочки составляет 5209 рублей 45 копеек и подлежит взысканию с ООО "ДВ Банкеринг" в пользу ИП Иванова Г.А. на основании статьи 395 ГК РФ в связи с допущенной просрочкой внесения арендной платы.
Исковые требования в части взыскания 17400,96 рублей задолженности по коммунальным платежам за февраль и март 2013 года и начисленных на них пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходов на производство ремонтно-отделочных работ в сумме 218011 рублей и начисленных на них процентов в сумме 10092,09 рублей суд считает необоснованными по следующим основаниям.
Согласно пункту 4.3 договора аренды оплата коммунальных платежей производится арендатором по фактическим затратам (электроэнергия, водопотребление, теплоснабжение, телефонизация) в течение 5 дней после выставления соответствующих счетов.
В обоснование данных требований истец представил в материалы дела счета, выставленные им ответчику, в которые включены расходы на электроэнергию, водоснабжение, обслуживание и отопление за февраль и март 2013 года.
Однако истец в порядке статьи 65 АПК РФ не представил суду надлежащие и достоверные доказательства фактического потребления коммунальных услуг и несения им самим расходов на оплату услуг в том размере, который предъявлен ответчику, то есть по фактическим затратам, как это согласовано сторонами в пункте 4.3 договора аренды. Оснований полагать, что указанные коммунальные услуги предоставлялись истцом за счет собственных ресурсов не имеется, поскольку истец поставщиком коммунальных услуг не является.
В обоснование требований о возмещении расходов на ремонт нежилого помещения ИП Ивановым Г.А. в материалы дела представлен счет на оплату ремонтно-отделочных работ от 23.05.2013 N 8 от ООО "Капитал-Строй" и акт выполненных работ от 23.05.2013, в котором указана стоимость самих работ и использованных при ремонте материалов.
Согласно пункту 6.1.3 договора аренды арендатор обязался содержать и поддерживать помещение в надлежащем техническом состоянии, своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения. Истец ссылается на то, что ответчик текущий ремонт не производил, в связи с чем возникла необходимость отремонтировать помещение самостоятельно.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками, в том числе, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
В соответствии со статьями 15 и 1083 ГК РФ лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.
Целью гражданско-правовой ответственности, которую несет лицо, причинившее вред, является восстановление имущественных прав потерпевшего. По своей правовой природе ответственность носит компенсационный характер, поэтому ее размер должен соответствовать размеру причиненных убытков.
В рассматриваемом случае истец не доказал как необходимость проведения ремонтных работ и приобретения строительных материалов в указанном им объеме и по указанной им цене, так и не представил доказательств оплаты им указанных в счете и в акте от 23.05.2013 ремонтно-отделочных работ подрядчику, то есть не доказал размер своих убытков в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды. Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания расходов на ремонт помещения и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на стоимость ремонтных работ.
В удовлетворении встречных требований ООО "ДВ Банкеринг" о взыскании с ИП Иванова Г.А. основного долга в сумме 225691 рубля 53 копеек в связи с наличием переплаты по арендным платежам за период с 01.10.2012 по 28.02.2013 судом первой инстанции правомерно отказано по следующим основаниям.
ООО "ДВ Банкеринг" в обоснование встречных требований о взыскании суммы переплаты сослалось на статью 15 ГК РФ и на то обстоятельство, что фактически освободило арендуемое помещение с 29.09.2012, но оплачивало арендную плату по февраль 2013 года включительно.
Между тем судом при рассмотрении исковых требований ИП Иванова Г.А. установлено, что арендные отношения по договору от 01.01.2012 между истцом и ответчиком в сентябре 2012 года не прекратились и были продлены на 2013 год в связи с отсутствием в договоре условия о прекращении обязательств сторон при направлении арендатором в адрес арендодателя предложения о расторжении договора или отказе от договора в одностороннем порядке. Соглашение о досрочном расторжении договора с 29.09.2012 сторонами не достигнуто, нежилые помещения ранее 13.05.2013 арендодателю возвращены не были, относительно их использования до указанного времени арендодатель не возражал, правоотношения сторон по поводу аренды были прекращены в связи с односторонним отказом арендодателя от договора. как это предусмотрено соглашением сторон.
Таким образом, оплата по договору аренды за период с октября 2012 года по февраль 2013 года включительно производилась ответчиком во исполнение условий договора при наличии правовых оснований.
Тот факт, что с 01.10.2012 ООО "ДВ Банкеринг" арендовало другой объект недвижимости, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Лазо, 8, у другого лица, не свидетельствует о прекращении арендных отношений с ИП Ивановым Г.А.
Счет-фактура, акт на выполнение работ от 30.09.2012, квитанция к приходному кассовому ордеру от 30.09.2012, подтверждающие оказание обществу и оплату им услуг по перевозке офисной мебели и работы грузчиков не подтверждают вывоз мебели именно из нежилых помещений, предоставленных истцом, и кроме того также не подтверждают прекращение арендных отношений.
С учетом изложенного встречные требования ООО "ДВ Банкеринг" к ИП Иванову Г.А. о взыскании неосновательно полученных платежей по договору аренды за период с октября 2012 года по февраль 2013 года удовлетворению не подлежат как необоснованные.
На основании изложенного выше обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края подлежит изменению, взысканию с ООО "ДВ Банкеринг" в пользу ИП Иванова Г.А. подлежит 83268 рублей задолженности по арендной плате, 22274 рубля 19 копеек пени и 5209 рублей 45 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении исковых требований в остальной части, а также в удовлетворении встречных требований ООО "ДВ Банкеринг" суд отказывает.
Согласно частям 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. По таким же правилам распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы.
Первоначально ИП Ивановым Г.А. при обращении с иском по чеку-ордеру от 09.08.2013 была уплачена в бюджет государственная пошлина в сумме 9504 рублей 46 копеек исходя из цены иска в размере 338225 рублей 61 копейки. Впоследствии исковые требования были увеличены и их общий размер составил 362411 рублей 04 копейки, и с учетом увеличения требований сумма государственной пошлины составляет 10248 рублей 22 копейки.
Также при подаче апелляционной жалобы ИП Ивановым Г.А. уплачена государственная пошлина в сумме 2000 рублей платежным поручением от 07.04.2014 N 40.
При обращении со встречным иском ООО "ДВ Банкеринг" уплатило государственную пошлину в сумме 2000 рублей, в то время как государственная пошлина при цене иска 225691 рубль 56 копеек (с учетом увеличения встречных требований) составляет 7513 рублей 83 копейки.
В связи с частичным удовлетворением исковых требований и апелляционной жалобы ИП Иванова Г.А. и отказов в удовлетворении встречного иска ООО "ДВ Банкеринг" взысканию с ООО "ДВ Банкеринг" в пользу ИП Иванова Г.А. подлежит 3131 рубль 82 копейки расходов по оплате государственной пошлины по иску и 611 рублей 19 копеек расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе пропорционально удовлетворенным требованиям на основании статьи 110 АПК РФ.
В связи с увеличением как исковых требований, так и встречных требований взысканию в доход федерального бюджета подлежит с ИП Иванова Г.А. 483 рубля 76 копеек государственной пошлины по иску, с ООО "ДВ Банкеринг" - 5513 рублей 83 копейки государственной пошлины по встречным требованиям на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 12.03.2014 по делу N А51-26522/2013 в обжалуемой части изменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ДВ Банкеринг" в пользу Индивидуального предпринимателя Иванова Геннадия Александровича 83268 (Восемьдесят три тысячи двести шестьдесят восемь) рублей задолженности по арендной плате, 22274 (Двадцать две тысячи двести семьдесят четыре) рубля 19 копеек пени, 5209 (Пять тысяч двести девять) рублей 45 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 3131 (Три тысячи сто тридцать один) рубль 82 копейки расходов по оплате государственной пошлины по иску, 611 (Шестьсот одиннадцать) рублей 19 копеек расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, всего 114494 (Сто четырнадцать тысяч четыреста девяносто четыре) рубля 66 копеек.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований отказать.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Иванова Геннадия Александровича в доход федерального бюджета 483 (Четыреста восемьдесят три) рубля 76 копеек государственной пошлины по иску.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ДВ Банкеринг" в доход федерального бюджета 5513 (Пять тысяч пятьсот тринадцать) рублей 83 копейки государственной пошлины по встречному иску.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.06.2014 N 05АП-6298/2014 ПО ДЕЛУ N А51-26522/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2014 г. N 05АП-6298/2014
Дело N А51-26522/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 18 июня 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2014 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Иванова Геннадия Александровича,
апелляционное производство N 05АП-6298/2014
на решение от 12.03.2014
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-26522/2013 Арбитражного суда Приморского края
по иску Индивидуального предпринимателя Иванова Геннадия Александровича (ОГРНИП 306253606900031, ИНН 253700432979, место жительства: Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, 28)
к Обществу с ограниченной ответственностью "ДВ Банкеринг" (ОГРН 1092536011237, ИНН 2536223620, место нахождения: Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, 26/2-502)
о взыскании 338225,61 рублей
по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "ДВ Банкеринг"
к Индивидуальному предпринимателю Иванову Геннадию Александровичу
о взыскании 225691,53 рублей
при участии:
- от истца: адвокат Бурлак О.В. по доверенности от 10.08.2013 скоком на три года со специальными полномочиями (до перерыва);
- от ответчика представитель не явился,
установил:
Индивидуальный предприниматель Иванов Геннадий Александрович (далее - ИП Иванов Г.А.) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "ДВ Банкеринг" (далее - ООО "ДВ Банкеринг") с иском (с учетом уточнения требований) о взыскании 362411,04 рублей, в том числе 83268 рублей задолженности по арендной плате за март, апрель 2013 года, 17400 рублей 96 копеек задолженности по коммунальным платежам за февраль, март 2013 года, 27363 рублей 96 копеек пени, 6275 рублей 03 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 218011 рублей расходов на производство ремонтно-отделочных работ, 10092 рублей 09 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
В судебном заседании 10.12.2013 суд в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял к производству встречное исковое заявление ООО "ДВ Банкеринг" о взыскании с ИП Иванова Г.А. основного долга в сумме 225691 рубля 53 копеек за период с 01.10.2012 по 28.02.2013 по договору аренды от 01.01.2012 (с учетом увеличения встречных требований).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.03.2014 с учетом определения об исправлении опечатки от 13.03.2014 с ООО "ДВ Банкеринг" в пользу ИП Иванова Г.А. взыскана задолженность по арендной плате в сумме 37604 рублей 90 копеек, пеня в сумме 4324 рублей 56 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2309 рублей 57 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей, в остальной части требований ИП Иванова Г.А. отказано; в удовлетворении встречных требований ООО "ДВ Банкеринг" отказано.
Не согласившись с вынесенным решением в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате за апрель 2013 года, задолженности по коммунальным платежам, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами и расходов на производство ремонтно-отделочных работ (всего в сумме 318172 рублей 01 копейки), ИП Иванов Г.А. обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение изменить и удовлетворить исковые требования в указанной части. Считает ошибочным вывод суда о том, что фактически арендуемые помещения были освобождены 29.03.2013, в связи с чем договор аренды прекратил действие с указанной даты, и полагает, что договор аренды прекращен с 12.05.2013 (дата получения ответчиком уведомления об отказе от договора). Истец не согласен с выводом суда об отсутствии доказательств фактического потребления ответчиком коммунальных услуг, ссылается на счета-фактуры поставщиков услуг, ведомость электропотребления. Указывая на необоснованность отказа во взыскании расходов на проведение ремонта помещений, ссылается на отсутствие доказательств возврата помещений арендатором в том состоянии, в котором он их получал.
ООО "ДВ Банкеринг", извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя ответчика.
В судебном заседании представитель ИП Иванова Г.А. поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, решение Арбитражного суда Приморского края просила отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 12 часов 50 минут 18.06.2014. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с пунктом 13 постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения на доске объявлений в здании суда и на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в обжалуемой части. Возражений по проверке только части судебного акта лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителя истца, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что судебный акт в обжалуемой части подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 01.01.2012 ИП Иванов Г.А. (арендодатель) и ООО "ДВ Банкеринг" (арендатор) заключили договор аренды, согласно которому арендодатель передает, а арендатор на возмездной основе принимает во временное владение и пользование помещение по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 26 литер 2, к. 403 общей площадью 51,4 кв. м.
Согласно пункту 3.1 срок действия договора установлен с 01.01.2012 по 31.12.2012 и договор вступает в силу с момента его подписания.
В силу раздела 4 договора аренды размер арендной платы составляет с 01.01.2012 810 рублей за один кв. м площади в месяц. Оплата коммунальных платежей производится арендатором по фактическим затратам (электроэнергия, водопотребление, теплоснабжение, телефонизация) в течение 5-ти дней после выставления соответствующих счетов.
Нежилое помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2012 в хорошем состоянии, пригодном для использования по назначению.
25.03.2013, 29.03.2013 ООО "ДВ Банкеринг" подписало в одностороннем порядке дополнительные соглашения к договору аренды, в соответствии с которыми стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды от 01.01.2012 с 25.03.2013, с 29.03.2013, а также акты приема-передачи нежилого помещения.
17.09.2012, 18.03.2013, 02.04.2013 ООО "ДВ Банкеринг" направляло в адрес ИП Иванова Г.А. претензии исх.N 104, исх.N 50 и исх.N 65, в которых уведомило о том, что стены помещений, сдаваемых в аренду, разрушаются и нуждаются в капитальном ремонте; указало на то, что арендатор неоднократно уведомлял арендодателя о разрушении несущих конструкций, поскольку ремонт несущих конструкций относится к категории капитального ремонта, однако условиями договора аренды предусмотрено, что арендатору запрещено производить работы капитального характера, в связи с чем общество потребовало расторгнуть договор аренды с 01.10.2012, с 25.03.2013 и с 29.03.2013 соответственно на основании пункта 7.2.2 договора.
Ответами от 01.04.2013, от 03.04.2013, от 09.04.2013 предприниматель указывал на наличие задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, которую просил погасить.
30.04.2013 ИП Иванов Г.А. направил в адрес ООО "ДВ Банкеринг" заявление об отказе от исполнения договора аренды, в котором уведомил о том, что поскольку арендатором не исполняются обязательства по оплате арендной платы и коммунальных платежей с марта 2013 года, арендодатель заявляет об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 01.01.2012 и просит оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате в сумме 65578,44 рублей и по коммунальным платежам в сумме 41634 рублей.
16.07.2013 ИП Иванов Г.А. также направил в адрес ООО "ДВ Банкеринг" претензию, в которой уведомил о сложившейся задолженности по оплате арендной плате и коммунальным платежам по договору аренды. В претензии также указано на то, что поскольку арендатор с 2010 года не производил текущий ремонт нежилого помещения, арендодатель был вынужден произвести ремонт за свой счет, расходы на который составили 218011 рублей.
Наличие у ООО "ДВ Банкеринг" вышеуказанной задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, на которые начислена пеня и проценты за пользование чужими денежными средствами, а также обязанность возместить затраты на производство ремонта помещения послужили основанием для обращения ИП Иванов Г.А. в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В обоснование встречных требований общество сослалось на то, что фактически освободило нежилое помещение с 29.09.2012, однако ошибочно продолжало оплачивать аренду до февраля 2013 года и расценило образовавшуюся переплату как убытки.
В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Таким образом, стороны, заключив договор на определенных условиях, должны ими руководствоваться при исполнении договора.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Аналогичные обязанности арендатора согласованы сторонами в пункте 6.1.2 договора аренды.
В соответствии с пунктами 4.1, 4.2 раздела 4 договора аренды от 01.01.2012 арендатор обязался вносить арендную плату в размере 850 рублей за 1 кв. м площади с учетом НДС не позднее 5-го числа текущего месяца.
Заявляя встречные требования, ООО "ДВ Банкеринг" считает, что не несет обязанности по внесению арендных платежей в спорный период, поскольку фактически освободило помещение в сентябре 2012 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Как видно из договора аренды, первоначально он был заключен на срок до 31.12.2012. Согласно пункту 9.3 договора аренды если ни одна из сторон не оповестит другую сторону за два месяца до окончания срока действия договора о его прекращении, договор считается автоматически продленным каждый раз на 1 год.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства уведомления какой либо из сторон за два месяца до окончания срока действия договора о его прекращении, довод ответчика об освобождении им арендуемого помещения в сентябре 2012 года не подтвержден документально, договор считается автоматически продленным на новый годичный срок до 31.12.2013.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.
Согласно разделу 7 договора аренды договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора в двух случаях: если арендодатель не предоставит в пользование помещение в предусмотренный договором срок либо создает препятствия для его использования; если помещение окажется в состоянии, не пригодном для его использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственность.
Как установлено судом, арендатор дважды предлагал арендодателю расторгнуть договор аренды - в претензиях от 18.03.2012 (с 25.03.2013) (получена арендодателем 22.03.2013) и от 02.04.2013 (с 29.03.2013) с направлением в адрес арендодателя дополнительных соглашений к договору аренды, в соответствии с которыми стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды от 01.01.2012 соответственно с 25.03.2013, с 29.03.2013, а также актов приема-передачи нежилого помещения. Претензии обоснованы ненадлежащим состоянием помещения.
В то же время в указанных актах приема-передачи, проекты которых составлены ООО "ДВ Банкеринг" и подписаны представителем общества, отмечено, что состояние помещения хорошее, помещение пригодно для использования по назначению.
Хорошее состояние нежилого помещения и его пригодность для использования по назначению установлены сторонами в акте приема-передачи от 01.01.2012 при заключении договора аренды.
В материалы дела истцом представлен акт выполненных работ от 23.05.2013, который свидетельствует о том, что в мае 2013 года в нежилом помещении были произведены ремонтно-отделочные работы, которые не относятся к капитальному ремонту, определение которого содержится в подпункте 14.2 пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Из имеющихся в материалах дела фотоматериалов не видно, что помещение находится в состоянии, которое не позволяет им пользоваться в качестве офиса. Имеющиеся на стенах и потолке трещины не имеют следов разрушения стен и несущих конструкций.
Таким образом, ссылки ответчика в претензиях на такое состояние нежилого помещения, которое не позволяло бы использовать помещение по назначению (разрушение несущих конструкций), не подтверждены материалами дела и опровергаются составленными ответчиком актами приема-передачи помещения из аренды. При этом соглашение о расторжении договора аренды сторонами не заключалось, по акту приема-передачи помещения арендодателю переданы не были, с требованиями о расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным статьей 620 ГК РФ и пунктом 7.2 договора, общество в суд не обращалось. Условий о том, что при направлении арендатором в адрес арендодателя предложения о расторжении договора или соглашения о расторжении и акта приема-передачи договор автоматически считается прекращенным (расторгнутым) с определенного момента, а обязательства сторон прекращаются, договор не содержит.
Таким образом, поскольку основания для одностороннего отказа от договора у арендатора отсутствовали, и сторонами соглашение о расторжении договора аренды ни с 25.03.2013, ни с 29.03.2013 не достигнуто, то с учетом положений пункта 9.3 договора аренды договор в после 29.03.2013 являлся действующим.
В данном случае факт освобождения помещений арендатором в отсутствие соглашения сторон о расторжении договора, продленного на 2013 год, не имеет правового значения, поскольку само по себе освобождение помещений при наличии действующего договора аренды не влечет прекращение действия договора аренды и не свидетельствует об отсутствии оснований для оплаты помещений. Иного договором аренды не предусмотрено.
Согласно разделу 7 договора аренды договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке при несвоевременной оплате аренды и коммунальных платежей. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке арендатор обязан освободить и передать арендуемое помещение по акту приема-передачи в срок, указанный арендодателем в извещении о расторжении договора аренды.
Также согласно пункту 5.2 договора аренды арендодатель вправе отказаться от исполнения договора полностью или частично в одностороннем порядке до истечения срока аренды в случае неоднократного (более 1 раза) нарушения арендатором любого условия договора. В этом случае арендодатель направляет арендатору претензию в письменной форме. Срок для устранения допущенных нарушений установлен не более 10 рабочих дней. При неустранении арендатором нарушений в указанный срок у арендодателя возникает право одностороннего отказа от договора полностью или частично, и договор считается соответственно расторгнутым или измененным с момента получения арендатором письменного извещения об одностороннем отказе от договора либо с момента, указанного в извещении.
Приведенные условия договора аренды согласуются с положениями статей 450, 452 ГК РФ.
Как установлено судом, 13.05.2013 обществом получено заявление предпринимателя от 30.04.2013 об отказе от исполнения договора аренды. В данном заявлении, а также в обращениях на имя ответчика от 01.04.2013, от 03.04.2013, от 09.04.2013 ИП Иванов Г.А. указывал на ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендной платы и предлагал погасить задолженность. Как указано истцом и подтверждено ответчиком во встречном иске, оплата по договору аренды производилась обществом до февраля 2013 года. Доказательств внесения арендной платы за спорный период марта и апреля 2013 года не имеется.
Таким образом, договор аренды прекратил свое действие с даты получения соответствующего отказа - 13.05.2013.
С учетом изложенного требования истца о взыскании с ООО "ДВ Банкеринг" в пользу ИП Иванова Г.А. 83268 рублей задолженности по арендной плате за период март и апрель 2013 года исходя из размера арендной платы, установленного в договоре, который составил 810 рублей за 1 кв. м площади (41634 рубля в месяц), являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
ИП Ивановым Г.А. также заявлено требование о взыскании 27363 рублей 96 копеек пени, начисленной на сумму основного долга за март и апрель 2013 года за период с 06.03.2013 по 13.05.2013.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 5.5 договора аренды при наличии у арендатора задолженности по арендной плате или коммунальным платежам в период действия договора арендатор выплачивает пеню в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы судом установлено, соглашение о неустойке в виде пени и ее размере сторонами в договоре аренды достигнуто, указаны конкретные обязательства, неисполнение которых является основанием для начисления неустойки, то исковые требования в части взыскания пени также являются обоснованными.
По расчету суда взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 22274 рубля 19 копеек пени исходя из периода и суммы основной задолженности и согласованного сторонами размера пени. Ответчик не представил заявления об уменьшении пени на основании статьи 333 ГК РФ.
ИП Ивановым Г.А. также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на задолженность по арендной плате за март и апрель 2013 года за период с 14.05.2013 по 10.12.2013.
Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
При обращении истца в суд ставка рефинансирования Банка России составляла 8,25 процентов годовых.
По расчету суда сумма процентов за пользование ответчиком денежными средствами истца в виде арендной платы за март и апрель 2013 года с учетом указанных ставки банковского процента и периода просрочки составляет 5209 рублей 45 копеек и подлежит взысканию с ООО "ДВ Банкеринг" в пользу ИП Иванова Г.А. на основании статьи 395 ГК РФ в связи с допущенной просрочкой внесения арендной платы.
Исковые требования в части взыскания 17400,96 рублей задолженности по коммунальным платежам за февраль и март 2013 года и начисленных на них пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходов на производство ремонтно-отделочных работ в сумме 218011 рублей и начисленных на них процентов в сумме 10092,09 рублей суд считает необоснованными по следующим основаниям.
Согласно пункту 4.3 договора аренды оплата коммунальных платежей производится арендатором по фактическим затратам (электроэнергия, водопотребление, теплоснабжение, телефонизация) в течение 5 дней после выставления соответствующих счетов.
В обоснование данных требований истец представил в материалы дела счета, выставленные им ответчику, в которые включены расходы на электроэнергию, водоснабжение, обслуживание и отопление за февраль и март 2013 года.
Однако истец в порядке статьи 65 АПК РФ не представил суду надлежащие и достоверные доказательства фактического потребления коммунальных услуг и несения им самим расходов на оплату услуг в том размере, который предъявлен ответчику, то есть по фактическим затратам, как это согласовано сторонами в пункте 4.3 договора аренды. Оснований полагать, что указанные коммунальные услуги предоставлялись истцом за счет собственных ресурсов не имеется, поскольку истец поставщиком коммунальных услуг не является.
В обоснование требований о возмещении расходов на ремонт нежилого помещения ИП Ивановым Г.А. в материалы дела представлен счет на оплату ремонтно-отделочных работ от 23.05.2013 N 8 от ООО "Капитал-Строй" и акт выполненных работ от 23.05.2013, в котором указана стоимость самих работ и использованных при ремонте материалов.
Согласно пункту 6.1.3 договора аренды арендатор обязался содержать и поддерживать помещение в надлежащем техническом состоянии, своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения. Истец ссылается на то, что ответчик текущий ремонт не производил, в связи с чем возникла необходимость отремонтировать помещение самостоятельно.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками, в том числе, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
В соответствии со статьями 15 и 1083 ГК РФ лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.
Целью гражданско-правовой ответственности, которую несет лицо, причинившее вред, является восстановление имущественных прав потерпевшего. По своей правовой природе ответственность носит компенсационный характер, поэтому ее размер должен соответствовать размеру причиненных убытков.
В рассматриваемом случае истец не доказал как необходимость проведения ремонтных работ и приобретения строительных материалов в указанном им объеме и по указанной им цене, так и не представил доказательств оплаты им указанных в счете и в акте от 23.05.2013 ремонтно-отделочных работ подрядчику, то есть не доказал размер своих убытков в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды. Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания расходов на ремонт помещения и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на стоимость ремонтных работ.
В удовлетворении встречных требований ООО "ДВ Банкеринг" о взыскании с ИП Иванова Г.А. основного долга в сумме 225691 рубля 53 копеек в связи с наличием переплаты по арендным платежам за период с 01.10.2012 по 28.02.2013 судом первой инстанции правомерно отказано по следующим основаниям.
ООО "ДВ Банкеринг" в обоснование встречных требований о взыскании суммы переплаты сослалось на статью 15 ГК РФ и на то обстоятельство, что фактически освободило арендуемое помещение с 29.09.2012, но оплачивало арендную плату по февраль 2013 года включительно.
Между тем судом при рассмотрении исковых требований ИП Иванова Г.А. установлено, что арендные отношения по договору от 01.01.2012 между истцом и ответчиком в сентябре 2012 года не прекратились и были продлены на 2013 год в связи с отсутствием в договоре условия о прекращении обязательств сторон при направлении арендатором в адрес арендодателя предложения о расторжении договора или отказе от договора в одностороннем порядке. Соглашение о досрочном расторжении договора с 29.09.2012 сторонами не достигнуто, нежилые помещения ранее 13.05.2013 арендодателю возвращены не были, относительно их использования до указанного времени арендодатель не возражал, правоотношения сторон по поводу аренды были прекращены в связи с односторонним отказом арендодателя от договора. как это предусмотрено соглашением сторон.
Таким образом, оплата по договору аренды за период с октября 2012 года по февраль 2013 года включительно производилась ответчиком во исполнение условий договора при наличии правовых оснований.
Тот факт, что с 01.10.2012 ООО "ДВ Банкеринг" арендовало другой объект недвижимости, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Лазо, 8, у другого лица, не свидетельствует о прекращении арендных отношений с ИП Ивановым Г.А.
Счет-фактура, акт на выполнение работ от 30.09.2012, квитанция к приходному кассовому ордеру от 30.09.2012, подтверждающие оказание обществу и оплату им услуг по перевозке офисной мебели и работы грузчиков не подтверждают вывоз мебели именно из нежилых помещений, предоставленных истцом, и кроме того также не подтверждают прекращение арендных отношений.
С учетом изложенного встречные требования ООО "ДВ Банкеринг" к ИП Иванову Г.А. о взыскании неосновательно полученных платежей по договору аренды за период с октября 2012 года по февраль 2013 года удовлетворению не подлежат как необоснованные.
На основании изложенного выше обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края подлежит изменению, взысканию с ООО "ДВ Банкеринг" в пользу ИП Иванова Г.А. подлежит 83268 рублей задолженности по арендной плате, 22274 рубля 19 копеек пени и 5209 рублей 45 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении исковых требований в остальной части, а также в удовлетворении встречных требований ООО "ДВ Банкеринг" суд отказывает.
Согласно частям 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. По таким же правилам распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы.
Первоначально ИП Ивановым Г.А. при обращении с иском по чеку-ордеру от 09.08.2013 была уплачена в бюджет государственная пошлина в сумме 9504 рублей 46 копеек исходя из цены иска в размере 338225 рублей 61 копейки. Впоследствии исковые требования были увеличены и их общий размер составил 362411 рублей 04 копейки, и с учетом увеличения требований сумма государственной пошлины составляет 10248 рублей 22 копейки.
Также при подаче апелляционной жалобы ИП Ивановым Г.А. уплачена государственная пошлина в сумме 2000 рублей платежным поручением от 07.04.2014 N 40.
При обращении со встречным иском ООО "ДВ Банкеринг" уплатило государственную пошлину в сумме 2000 рублей, в то время как государственная пошлина при цене иска 225691 рубль 56 копеек (с учетом увеличения встречных требований) составляет 7513 рублей 83 копейки.
В связи с частичным удовлетворением исковых требований и апелляционной жалобы ИП Иванова Г.А. и отказов в удовлетворении встречного иска ООО "ДВ Банкеринг" взысканию с ООО "ДВ Банкеринг" в пользу ИП Иванова Г.А. подлежит 3131 рубль 82 копейки расходов по оплате государственной пошлины по иску и 611 рублей 19 копеек расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе пропорционально удовлетворенным требованиям на основании статьи 110 АПК РФ.
В связи с увеличением как исковых требований, так и встречных требований взысканию в доход федерального бюджета подлежит с ИП Иванова Г.А. 483 рубля 76 копеек государственной пошлины по иску, с ООО "ДВ Банкеринг" - 5513 рублей 83 копейки государственной пошлины по встречным требованиям на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 12.03.2014 по делу N А51-26522/2013 в обжалуемой части изменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ДВ Банкеринг" в пользу Индивидуального предпринимателя Иванова Геннадия Александровича 83268 (Восемьдесят три тысячи двести шестьдесят восемь) рублей задолженности по арендной плате, 22274 (Двадцать две тысячи двести семьдесят четыре) рубля 19 копеек пени, 5209 (Пять тысяч двести девять) рублей 45 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 3131 (Три тысячи сто тридцать один) рубль 82 копейки расходов по оплате государственной пошлины по иску, 611 (Шестьсот одиннадцать) рублей 19 копеек расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, всего 114494 (Сто четырнадцать тысяч четыреста девяносто четыре) рубля 66 копеек.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований отказать.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Иванова Геннадия Александровича в доход федерального бюджета 483 (Четыреста восемьдесят три) рубля 76 копеек государственной пошлины по иску.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ДВ Банкеринг" в доход федерального бюджета 5513 (Пять тысяч пятьсот тринадцать) рублей 83 копейки государственной пошлины по встречному иску.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)