Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что ответчиком не вносились платежи по арендной плате, в связи с чем арендодателем размер арендной платы за спорный период был увеличен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Лозовая Ж.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Чукреевой Н.В.
судей Магденко И.Ю., Панкратовой Е.А.
при секретаре П.В.А.
рассмотрела в судебном заседании 18 сентября 2013 года
дело по апелляционной жалобе истца, ответчика по встречному иску К.Б.С. на решение Ленинского районного суда г. Омска от 03 июля 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования Индивидуального предпринимателя К.Б.С. к А.Е.А. удовлетворить частично:
Взыскать с А.Е.А. в пользу К.Б.С. задолженность по коммунальным платежам за период с 12.10.12 по 17.01.13 в сумме ... рублей 71 копейка; расходы по оплате государственной пошлины в сумме ... рублей 42 копейки, а всего ... (..) рублей 13 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований Индивидуального предпринимателя К.Б.С. к А.Е.А. отказать.
Встречные исковые требования А.Е.А. к Индивидуальному предпринимателю К.Б.С. удовлетворить частично:
Признать недействительным условия договора аренды от 12.10.12 N 196 в части увеличения арендной платы чаще одного раза в год (п. 2.2); расторгнуть договор аренды от 12.10.12 N 196 помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. ...., д. ..., общей площадью 420 кв. м, заключенный между ИП К.Б.С. и А.Е.А.
Взыскать с К.Б.С. в пользу А.Е.А. расходы по оплате государственной пошлины в сумме ... рублей.
В удовлетворении остальной части встречных исковых требований А.Е.А. к Индивидуальному предпринимателю К.Б.С. отказать".
Заслушав доклад судьи Магденко И.Ю., судебная коллегия
установила:
К.Б.С. обратился в суд с иском к А.Е.А., указав, что 12 октября 2012 года между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Омск, ул. ...., д. ..., на срок с 12 октября 2012 года по 01 сентября 2013 года. Арендная плата составила .... рублей в месяц, за исключением стоимости коммунальных услуг (электроэнергия, отопление, вода, оплата за телефон, интернет). По условиям договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличить тариф арендной платы каждый раз на 5% от действовавшего до этого момента тарифа в случае нарушения условий оплаты помещения по договору. А.Е.А. не вносились платежи по арендной плате за январь - март 2013 года, образовался долг по оплате коммунальных услуг - ... рублей, в связи с чем арендодателем размер арендной платы за февраль 2013 года был увеличен до ... рублей, за март - до ... рублей. Просил взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в размере .... рублей; неустойку за просрочку уплаты арендных платежей за период с 26 декабря 2012 года по 25 марта 2013 года - ... рублей; долг по оплате коммунальных услуг - ... рублей; судебные расходы по оплате госпошлины.
Ответчик А.Е.А. обратилась в суд со встречным иском к ИП К.Б.С., указав, что по условиям договора аренды последний обязан был передать помещение в надлежащем состоянии, обеспеченном действующими коммунальными услугами. Плата по договору была внесена ею за период с октября по декабрь 2012 года включительно, дополнительно передана арендатору залоговая сумма ... рублей, которая засчитывается в счет оплаты последнего месяца аренды либо возвращается арендатору при расторжении договора. В первые месяцы аренды выяснилось, что помещение имеет недостатки, не оговоренные сторонами и не известные ранее арендатору: нарушение температурного режима, отключение горячей воды, неисправность электропроводки, протекание крыши помещения. Требования истца об устранении недостатков арендодателем были оставлены без удовлетворения. С 18 января 2013 года последним был ограничен доступ истцу в арендованное помещение, заменены замки на входной двери, не предоставлены новые ключи со ссылкой на несвоевременное внесение арендных платежей. Направленное 13 февраля 2013 года А.Е.А. уведомление о досрочном расторжении договора аренды возвратилось по истечении срока его хранения. Соглашения об изменении или расторжении договора стороны не заключали. Просила признать условие договора аренды о повышении арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы чаще одного раза в год ничтожным; расторгнуть договор аренды с 18 января 2013 года; истребовать из незаконного владения ответчика принадлежащее ей имущество - зеркала и ноутбук, либо возместить его стоимость.
К.Б.С., А.Е.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.
Представитель К.Б.С. О.О.Б. исковые требования поддержала, встречный иск не признала.
Представитель А.Е.А. Б.И.Н. первоначальный иск признала по оплате коммунальных услуг в части.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе К.Б.С. просит решение суда отменить, ссылаясь на ошибочность вывода суда о том, что на момент составления претензии - на 15 февраля 2013 года представитель арендодателя знал о намерении А.Е.А. расторгнуть договор в одностороннем порядке. В указанной претензии арендодатель только выставил арендатору счет об уплате долга по арендным платежам, намерения расторгать договор арендодатель не имел. Суд не учел, что по условиям договора арендодатель имеет право ограничить доступ в арендуемое помещение в случае образования долга по арендным платежам до момента полной оплаты. Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих факт ограничения доступа в помещение. К показаниям свидетелей А.А.И. и А.Н.А. следовало отнестись критически, так как они являются близкими родственниками ответчика. А.Е.А. направила истцу уведомление о расторжении договора ранее предусмотренного договором шестимесячного срока. Договор в спорный период с января по март 2013 года продолжал действовать, а обязательства по договору должны были сторонами исполняться.
В возражении на апелляционную жалобу А.Е.А. просила оставить решение без изменения, жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель К.А.С. К.О.В. апелляционную жалобу поддержала по изложенным в ней основаниям.
Представитель А.Е.А. - Б.И.Н. просила решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, сославшись на доводы, изложенные в возражении на апелляционную жалобу.
Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Нарушений, которые в силу части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ являются основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Как следует из материалов дела, К.Б.С. является собственником административно-бытового корпуса, назначение: нежилое, общей площадью 1093,6 кв. м, инвентарный номер: ..., литер А, А1, расположенного по адресу: г. Омск, ул. ...., д. ....
12 октября 2010 года между индивидуальным предпринимателем К.Б.С. (арендодатель) и А.Е.А. (арендатор) заключен договор аренды N ..., по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение по адресу: г. Омск, ул. ...., д. .., общей площадью 420 кв. м, для использования под танцевальную школу, сроком с 12 октября 2012 года до 01 сентября 2013 года.
Договор аренды подписан со стороны арендодателя - его представителем К.А.С., со стороны арендатора - А.Е.А., нежилое помещение передано арендодателем арендатору, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи от 15 октября 2012 года.
В пункте 2.1 договора стороны согласовали, что размер арендной платы составляет ... рублей, из расчета 280 руб./м2, и не включает в себя стоимость коммунальных услуг (электроэнергия, отопление, вода, оплата за телефон, интернет).
Периодом оплаты является предстоящий календарный месяц (с первого по последний день месяца). Арендная плата уплачивается не позднее 25 числа месяца, предшествующего периоду оплаты. Обязательств по оплате считаются выполненными, если денежные средства поступили к арендодателю не позднее 25 числа месяца, указанного в настоящем пункте. В случае просрочки поступления арендных платежей на 5 календарных дней арендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличить тариф арендной платы каждый раз на 5% от действовавшего до этого момента (пункт 2.2 договора аренды).
В силу пункта 2.7 договора арендатор участвует в оплате коммунальных платежей и телефонов путем оплаты счетов, выставленных арендодателем, оплачивая тепловую энергию - пропорционально арендуемой площади; электроэнергию - по сумме энергопотребителей (или по прибору учета, если он будет установлен); за потребление воды - по нормативам в зависимости от численности сотрудников арендатора; за пользование телефонными линиями - по тарифам ГТС.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору, арендатор в течение пяти дней со дня подписания договора уплачивает арендодателю залоговую сумму в размере месячной арендной платы.
Указанную сумму залога арендодатель вправе зачесть в счет арендной платы за последний месяц аренды при расторжении договора, либо возвратить арендатору после расторжения настоящего договора аренды в течение десяти рабочих дней, а также вправе использовать сумму залога для погашения задолженности (в размере задолженности) арендатора по оплате аренды и других платежей и обязательств, предусмотренных настоящим договором (коммунальные платежи, оплата телефона), а также для возмещения ущерба, причиненного арендатором арендодателю (пункт 2.11 договора).
Согласно пункту 2.13 договора аренды в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора в течение первых шести месяцев аренды залоговый платеж не возвращается и не засчитывается ни в какие платежи арендатора арендодателю.
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, К.Б.С., ссылаясь на нарушение А.Е.А. условий договора аренды, просил взыскать с последней задолженность по арендной плате за период с 01 января по 31 марта 213 года в общей сумме ... рубля; задолженность по оплате коммунальных услуг за октябрь 2012 года в размере ... рубля 46 копеек, за ноябрь 2012 года - ... рубля, за декабрь 2012 года - ... рубля, январь 2013 года в размере ... рублей 07 копеек всего в сумме ... рублей, а также неустойку за просрочку внесения арендной платы в общей сумме ... рублей.
А.Е.А., в свою очередь, обратилась со встречным иском к К.Б.С. о признании пункта 2.2 договора аренды в части увеличения арендной платы чаще одного раза в год недействительным, как не соответствующим положениям статьи 614 Гражданского кодекса РФ; расторжении договора аренды от 12 октября 2012 года между сторонами с 18 января 2013 года в связи с наличием у сданного в аренду имущества недостатков, препятствующих пользованию им; истребовании из чужого незаконного владения К.Б.С. принадлежащего истцу имущества - зеркал и ноутбука, либо возмещении их стоимости.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции дал верную оценку фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, правильно применив нормы права, регулирующие спорные правоотношения.
Удовлетворяя исковые требования К.Б.С. в части взыскания с А.Е.А. в его пользу задолженности по коммунальным платежам за период фактического пользования последней арендованным помещением с 12 октября 2012 года по 17 января 2013 года в сумме ... рублей 71 копейка, суд обоснованно исходил из того, что оплата коммунальных услуг в соответствии с условиями договора аренды А.Е.А. в указанный период не производилась; наличие задолженности в указанном размере подтверждается документально; доказательств оплаты А.Е.А. не представлено, при этом руководствовался статьями 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса РФ.
Приведенный судом расчет суммы задолженности по оплате коммунальных платежей, подлежащей взысканию с А.Е.А. в пользу К.Б.С., является подробным и мотивированным, в связи с чем коллегия судей полагает необходимым с указанным расчетом согласиться.
Со ссылкой на положения статьи 450, 452, 620 Гражданского кодекса РФ судом также были частично удовлетворены требования А.Е.А. о признании пункта 2.2 договора аренды от 12 октября 2012 года недействительным по мотиву его ничтожности в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ и расторжении договора аренды между К.Б.С. и А.Е.А., и отказано в истребовании из незаконного владения ответчика имущество в виде зеркал и ноутбука.
Кроме того, в связи с удовлетворением встречного иска судом было отказано К.Б.С. во взыскании с А.Е.А. задолженности по арендной плате за период с 01 января по 31 марта 2013 года и неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей, а также взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей за период, когда А.Е.А. не имела доступа в арендованное нежилое помещение и фактически им не пользовалась с 18 января 2013 года по 31 марта 2013 года.
Решение обжалуется К.Б.С. в части удовлетворения встречных исковых требований А.Е.А. и в той части заявленных им исковых требований, в удовлетворении которой отказано.
Проанализировав доводы апелляционной жалобы применительно к фактическим обстоятельствам дела, совокупности собранных по делу доказательств и нормам права, регулирующим спорные правоотношения, коллегия судей полагает возможным с выводами суда первой инстанции согласиться.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу части первой статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
Согласно положениям частей 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- - потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: - арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; - переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Согласно положениям статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Условиями договора аренды между К.Б.С. и А.Е.А. предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по инициативе арендатора при условии письменного предупреждения об этом арендодателя за 60 дней после шести месяцев аренды (пункт 5.6 договора).
В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно акту приема-передачи от 15 октября 2012 года арендодателем К.Б.С. переданы, а арендатором А.Е.А. приняты во временное пользование нежилые помещения N 1 - 18 (кабинеты), 38 (туалет), 39 (холл), 40 (тамбур) Литера А1, N 11 (туалет) Литера Б4, помещение N 16 Литера А1 первый этаж (входная лестница) - общей площадью 420 кв. м на втором этаже здания по адресу: г. Омск, ул. ...., д.....
При передаче помещения сторонами было оговорено, что помещения - бывшие в употреблении, стены имеют частичные загрязнения, потертости, отверстия для дюбелей, ламинат в одной из комнат имеет повреждения; системы отопления, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения рабочие, исправные; в помещениях N 1, 4, 5, 7 - 9, 11, 16, 17, 18, 39 имеются в наличии приборы отопления, во всех помещениях также имеются приборы энергоснабжения; имеется система кондиционирования - проложены внутренние коммуникации для сплит-систем: медные трубки для фреона, дренажные трубки, сетевые кабели.
Стороны также оговорили, что помещения готовы к немедленной эксплуатации. Акт подписан со стороны арендодателя - К.А.С., со стороны арендатора - А.Е.А.
Обосновывая свои требования о досрочном расторжении договора аренды, А.Е.А. указывала, что сразу после заключения договора выяснилось, что помещение имеет препятствующие его использованию по назначению недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора и не были известны заранее арендатору: - нарушение температурного режима (температура в помещениях не выше 15 C), отключение горячей воды, неисправность электропроводки, протекание крыши помещения. Кроме того, 18 января 2013 года арендодателем был ограничен доступ А.Е.А. в арендованные помещения, заменены замки на входной двери и не предоставлены новые ключи со ссылкой на несвоевременное внесение последней арендных платежей.
По изложенным основаниям 13 февраля 2013 года А.Е.А. К.Б.С. в лице представителя по доверенности - К.А.С. по адресу: г. Омск, ул. ...., д. ..., было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды, которое адресату не вручено и 22 марта 2013 года возвращено отправителю по истечении срока хранения на почтовом отделении.
Указанные А.Е.А. обстоятельства были проверены судом первой инстанции и нашли подтверждение в судебном заседании.
Так, свидетель А.Н.А. в судебном заседании подтвердила, что в январе 2013 года А.Е.А. был закрыт доступ в арендованное помещение арендодателем, закрыты двери, в помещение А.Е.А. больше попасть не смогла. В помещении было холодно, протекала крыша.
Свидетель А.А.И. также подтвердил, что, являясь отцом А.Е.А., находился в арендованном ею помещении зимой 2012 - 2013 года, делал вешалку в помещении. С 26 января по 02 февраля 2013 года А.Е.А. не могла попасть в арендуемое помещение, поскольку арендодателем было дано распоряжение охране ее не впускать.
Свидетели К.А.А. и Ч.К.Э. пояснили, что занимались в танцевальной школе, которая находилась в арендованном помещении, в период с середины ноября 2012 года по 17 января 2013 года, в указанный период готовились к выступлению. 18 января 2013 года свидетели вместе с А.Е.А. не смогли попасть в арендованное помещение, поскольку охране арендодателем было дано соответствующее указание.
Свидетели Г.Н.М., М.В.С., состоящие в трудовых отношениях с ЗАО "...", директором которого является К.Б.С., по адресу: г. Омск, ул. ...., д. ..., работающие сторожами арендуемых помещений, подтвердили, что А.Е.А. знают, как арендатора помещений, не видели в здании с февраля 2013 года.
При этом ссылку К.Б.С. в апелляционной жалобе на то, что показания свидетелей А.Н.А. и А.А.И. являются недопустимыми доказательствами, поскольку последние являются близкими родственниками истца по встречному иску, коллегия судей находит неубедительной.
Названные свидетели были предупреждены судом первой инстанции об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу ложных показаний, в судебном заседании давали последовательные, непротиворечивые показания, которые согласуются с показаниями иных допрошенных свидетелей (в правдивости которых у заявителя не имеется сомнений), материалами об отказе в возбуждении уголовного дела.
Каких-либо доказательств, позволяющих усомниться в достоверности показаний указанных лиц, либо опровергающих изложенные ими факты, стороной ответчика по встречному иску представлено не было, поэтому суд правильно принял их в качестве допустимых и достоверных доказательств по делу. Оснований сомневаться в правдивости показаний указанных свидетелей коллегия судей также не усматривает.
Судом обоснованно приняты во внимание и сведения, содержащиеся в отказном материале, подтверждающие факт обращения А.Е.А. 25 января 2013 года, а затем 06 апреля 2013 года в ОП-9 УМВД России по г. Омску с заявлением о привлечении представителя арендодателя - К.А.С. к уголовной ответственности в связи с его самоуправством и ограничением ей доступа в арендуемое нежилое помещение.
Ссылка К.Б.С. на то, что изложенные А.Е.А. доводы фактически в результате предварительной проверки опровергнуты не были, поскольку К.А.С. отказался от дачи объяснений, во внимание не принимается.
Безусловно, отказ от дачи объяснений в соответствии со статьей 51 Конституции РФ является правом любого гражданина, которое не может быть ограничено, однако с учетом сложившейся спорной ситуации с позиции положений статьи 10 Гражданского кодекса РФ такой отказ не может иметь положительной правовой оценки, а мотивы отказа не могут быть признаны обоснованными и целесообразными.
Следует отметить, что из представленных К.Б.С. в дело расчетов возмещения расходов на электроэнергию, теплоэнергию и теплоснабжение, а также счетов по оплате указанных расходов, выставленных К.Б.С. А.Е.А., безусловно следует факт неиспользования последней в феврале, марте 2013 года арендованного помещения, а также частичное его использование в январе 2013 года.
Так, за февраль и март 2013 года К.Б.С. выставлено требование ответчице по оплате расходов только лишь за теплоэнергию в размере ... рублей 51 копейка и ... рубля 85 копеек соответственно (л.д. 125, 126, 133, 134 т. 1).
При этом за январь 2013 года К.Б.С. выставлен счет об оплате теплоэнергии в размере ... рублей 24 копейки, электроэнергии в размере ... рубля 05 копеек, а также водоснабжения и водоотведения в размере ... рублей 04 копейки.
Для сравнения за декабрь 2013 года (месяц фактического пользования А.Е.А. арендуемыми помещениями) К.Б.С. последней выставлен счет по оплате коммунальных услуг: теплоэнергии в размере ... рублей 50 копеек, электроэнергии в размере ... рубля 20 копеек, а также водоснабжения и водоотведения в размере ... рублей 11 копеек.
Изложенные обстоятельства в совокупности с приведенными выше мотивами в полной мере подтверждают позицию А.Е.А. суд обоснованно исходил из того, что оплата коммунальных услуг в соответствии с условиями договора аренды А.Е.А. в указанный период не производилась, факт неиспользования данного помещения в феврале, марте 2013 года, а также факт частичного использования помещения в январе 2013 года.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Каких-либо доказательств, опровергающих приведенные выше доводы, стороной ответчика по встречному иску в материалы дела не представлено и в ходе судебного разбирательства по существу не добыто, поэтому ссылка К.Б.С. в апелляционной жалобе на отсутствие доказательств, подтверждающих факт ограничения им А.Е.А. доступа в помещение, безосновательна.
Поскольку факт ограничения К.Б.С., как арендодателем по договору аренды от 12 октября 2012 года, доступа А.Е.А. в арендуемые последней нежилые помещения в период с 18 января 2013 года и далее нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства; предусмотренный статьей 452 Гражданского кодекса РФ обязательный порядок при досрочном расторжении договора стороной в одностороннем порядке А.Е.А. соблюден (уведомление о расторжении договора направлено арендодателю почтовой связью 13 февраля 2013 года, однако возвращено по причине отказа адресата от получения почтовой корреспонденции по истечении срока хранения на почтовом отделении спустя полтора месяца 22 марта 2013 года); суд пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судебная коллегия полагает необходимым дополнить мотивировочную часть решения суда указанием на дату расторжения договора - 18 января 2013 года, поскольку совокупностью собранных по делу доказательств подтвержден факт неиспользования А.Е.А. с указанной даты арендованного нежилого помещения.
Следует также согласиться с мнением и выводами суда по поводу признания недействительным (ничтожным) пункта 2.2 договора аренды в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку в силу части 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В данной связи пункт настоящего договора аренды о правах арендодателя на увеличение в одностороннем порядке размера арендной платы каждый раз на 5% от действовавшего до этого момента тарифа в случае просрочки поступления арендных платежей не соответствует требованиям закона, что влечет его ничтожность.
Указание заявителя в жалобе на ошибочность выводов суда о том, что на момент составления претензии - на 15 февраля 2013 года представитель арендодателя знал о намерении А.Е.А. расторгнуть договор в одностороннем порядке, справедливо, поскольку из содержания указанной претензии приведенные доводы не усматриваются, однако на принятие судом правильного по существу решения это не повлияло и отмену решения не влечет.
Не может быть признано обоснованным и утверждение заявителя в жалобе о том, что по условиям договора аренды арендодатель имеет право ограничить доступ в арендуемое помещение в случае образования долга по арендным платежам до момента полной оплаты.
Как уже было указано выше, в силу пункта 4.3 договора аренды в случае просрочки арендной платы на 10 дней арендодатель имеет право ограничить с 11-го дня просрочки и до полного погашения задолженности доступ арендатора в арендуемые помещения.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом первым части первой статьи 620 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендатор вправе потребовать расторжения договора аренды в суде.
В соответствии с частью первой статьи 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Кроме того, на основании части первой статьи 395 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
Таким образом, какое-либо ограничение арендодателем прав арендатора по пользованию арендованным имуществом, в том числе и в превентивных целях, нормам действующего гражданского законодательства не соответствует, поскольку служит самостоятельным основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно части 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ последствия недействительности ничтожной сделки суд вправе применить по собственной инициативе.
В связи с изложенным пункт 4.3 договора аренды, предоставляющий арендодателю право ограничить арендатору доступ в арендуемые им помещения до полного погашения задолженности, является в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ ничтожным, как не соответствующий требованиям закона.
Утверждение К.Б.С. о том, что договор аренды в спорный период с января по март 2013 года продолжал действовать, а обязательства по договору должны были сторонами исполняться, в связи с чем с А.Е.А. подлежит взысканию задолженность по оплате арендных платежей и коммунальных услуг, подлежит отклонению.
В силу установленного правового регулирования арендодатель вправе требовать, чтобы арендатор внес арендную плату только за период с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться имуществом в соответствии с договором аренды. С того дня, когда в результате действий арендодателя арендатор утратил возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом, факт сохранения между сторонами договорных отношений не является основанием для возникновения у арендодателя права требовать внесения арендных платежей.
Как уже было указано, судебным разбирательством установлен факт неиспользования А.Е.А. арендуемого помещения с 18 января 2013 года, договор аренды признан судом расторгнутым с указанной даты, в связи с чем на последнюю не могут быть возложены обязательства по внесению предусмотренных договоров арендной платы и оплаты коммунальных услуг.
Доводы об обратном являются субъективным мнением подателя апелляционной жалобы относительного того, как должен быть разрешен спор по существу, а потому не могут быть приняты во внимание коллегией судей и на выводы суда не влияют.
Являются безосновательными и доводы заявителя в апелляционной жалобе о нарушении А.Е.А. условий договора аренды в части несоблюдения шестимесячного срока, в течение которого арендатором может быть предъявлено требование о досрочном расторжении договора аренды.
Статья 620 Гражданского кодекса РФ содержит перечень правовых оснований, по которым договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае непредоставления арендодателем имущества в пользование арендатору, либо создании препятствий пользованию имуществом в соответствии с договором или назначением имущества, а также в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора.
В соответствии с частью первой статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Устанавливая положение о недопустимости обращения с требованием о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в течение шестимесячного срока с момента заключения договора аренды, арендодатель тем самым существенно нарушает права арендатора в части возможности защиты своих прав, вызванных несоблюдением арендодателем условий договора.
Ссылка заявителя на то, что суд не учел показания свидетеля А.Н.А., подтвердившей намерение А.Е.А. расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды, несостоятельна, поскольку указанное данным свидетелем согласуется с позицией последней по встречному иску. Требование А.Е.А. о расторжении договора аренды по ее инициативе, как арендатора, судом по приведенным выше мотивам признано обоснованным и удовлетворено.
Выводы суда полно, подробно и аргументировано приведены в мотивировочной части решения, представленные сторонами доказательства исследованы и оценены судом в объеме, достаточном для разрешения спора по существу.
Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств по делу и не содержат фактов, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции и нуждающихся в дополнительной проверке, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.
Нормы материального и процессуального права применены правильно, оснований для отмены решения суда, как о том ставиться вопрос в апелляционной жалобе, не усматривается.
Руководствуясь статьями 327, 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Омска от 03 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6105/2013
Требование: О взыскании задолженности по арендным платежам, неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что ответчиком не вносились платежи по арендной плате, в связи с чем арендодателем размер арендной платы за спорный период был увеличен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 сентября 2013 г. по делу N 33-6105/2013
Председательствующий: Лозовая Ж.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Чукреевой Н.В.
судей Магденко И.Ю., Панкратовой Е.А.
при секретаре П.В.А.
рассмотрела в судебном заседании 18 сентября 2013 года
дело по апелляционной жалобе истца, ответчика по встречному иску К.Б.С. на решение Ленинского районного суда г. Омска от 03 июля 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования Индивидуального предпринимателя К.Б.С. к А.Е.А. удовлетворить частично:
Взыскать с А.Е.А. в пользу К.Б.С. задолженность по коммунальным платежам за период с 12.10.12 по 17.01.13 в сумме ... рублей 71 копейка; расходы по оплате государственной пошлины в сумме ... рублей 42 копейки, а всего ... (..) рублей 13 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований Индивидуального предпринимателя К.Б.С. к А.Е.А. отказать.
Встречные исковые требования А.Е.А. к Индивидуальному предпринимателю К.Б.С. удовлетворить частично:
Признать недействительным условия договора аренды от 12.10.12 N 196 в части увеличения арендной платы чаще одного раза в год (п. 2.2); расторгнуть договор аренды от 12.10.12 N 196 помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. ...., д. ..., общей площадью 420 кв. м, заключенный между ИП К.Б.С. и А.Е.А.
Взыскать с К.Б.С. в пользу А.Е.А. расходы по оплате государственной пошлины в сумме ... рублей.
В удовлетворении остальной части встречных исковых требований А.Е.А. к Индивидуальному предпринимателю К.Б.С. отказать".
Заслушав доклад судьи Магденко И.Ю., судебная коллегия
установила:
К.Б.С. обратился в суд с иском к А.Е.А., указав, что 12 октября 2012 года между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Омск, ул. ...., д. ..., на срок с 12 октября 2012 года по 01 сентября 2013 года. Арендная плата составила .... рублей в месяц, за исключением стоимости коммунальных услуг (электроэнергия, отопление, вода, оплата за телефон, интернет). По условиям договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличить тариф арендной платы каждый раз на 5% от действовавшего до этого момента тарифа в случае нарушения условий оплаты помещения по договору. А.Е.А. не вносились платежи по арендной плате за январь - март 2013 года, образовался долг по оплате коммунальных услуг - ... рублей, в связи с чем арендодателем размер арендной платы за февраль 2013 года был увеличен до ... рублей, за март - до ... рублей. Просил взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в размере .... рублей; неустойку за просрочку уплаты арендных платежей за период с 26 декабря 2012 года по 25 марта 2013 года - ... рублей; долг по оплате коммунальных услуг - ... рублей; судебные расходы по оплате госпошлины.
Ответчик А.Е.А. обратилась в суд со встречным иском к ИП К.Б.С., указав, что по условиям договора аренды последний обязан был передать помещение в надлежащем состоянии, обеспеченном действующими коммунальными услугами. Плата по договору была внесена ею за период с октября по декабрь 2012 года включительно, дополнительно передана арендатору залоговая сумма ... рублей, которая засчитывается в счет оплаты последнего месяца аренды либо возвращается арендатору при расторжении договора. В первые месяцы аренды выяснилось, что помещение имеет недостатки, не оговоренные сторонами и не известные ранее арендатору: нарушение температурного режима, отключение горячей воды, неисправность электропроводки, протекание крыши помещения. Требования истца об устранении недостатков арендодателем были оставлены без удовлетворения. С 18 января 2013 года последним был ограничен доступ истцу в арендованное помещение, заменены замки на входной двери, не предоставлены новые ключи со ссылкой на несвоевременное внесение арендных платежей. Направленное 13 февраля 2013 года А.Е.А. уведомление о досрочном расторжении договора аренды возвратилось по истечении срока его хранения. Соглашения об изменении или расторжении договора стороны не заключали. Просила признать условие договора аренды о повышении арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы чаще одного раза в год ничтожным; расторгнуть договор аренды с 18 января 2013 года; истребовать из незаконного владения ответчика принадлежащее ей имущество - зеркала и ноутбук, либо возместить его стоимость.
К.Б.С., А.Е.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.
Представитель К.Б.С. О.О.Б. исковые требования поддержала, встречный иск не признала.
Представитель А.Е.А. Б.И.Н. первоначальный иск признала по оплате коммунальных услуг в части.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе К.Б.С. просит решение суда отменить, ссылаясь на ошибочность вывода суда о том, что на момент составления претензии - на 15 февраля 2013 года представитель арендодателя знал о намерении А.Е.А. расторгнуть договор в одностороннем порядке. В указанной претензии арендодатель только выставил арендатору счет об уплате долга по арендным платежам, намерения расторгать договор арендодатель не имел. Суд не учел, что по условиям договора арендодатель имеет право ограничить доступ в арендуемое помещение в случае образования долга по арендным платежам до момента полной оплаты. Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих факт ограничения доступа в помещение. К показаниям свидетелей А.А.И. и А.Н.А. следовало отнестись критически, так как они являются близкими родственниками ответчика. А.Е.А. направила истцу уведомление о расторжении договора ранее предусмотренного договором шестимесячного срока. Договор в спорный период с января по март 2013 года продолжал действовать, а обязательства по договору должны были сторонами исполняться.
В возражении на апелляционную жалобу А.Е.А. просила оставить решение без изменения, жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель К.А.С. К.О.В. апелляционную жалобу поддержала по изложенным в ней основаниям.
Представитель А.Е.А. - Б.И.Н. просила решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, сославшись на доводы, изложенные в возражении на апелляционную жалобу.
Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Нарушений, которые в силу части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ являются основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Как следует из материалов дела, К.Б.С. является собственником административно-бытового корпуса, назначение: нежилое, общей площадью 1093,6 кв. м, инвентарный номер: ..., литер А, А1, расположенного по адресу: г. Омск, ул. ...., д. ....
12 октября 2010 года между индивидуальным предпринимателем К.Б.С. (арендодатель) и А.Е.А. (арендатор) заключен договор аренды N ..., по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение по адресу: г. Омск, ул. ...., д. .., общей площадью 420 кв. м, для использования под танцевальную школу, сроком с 12 октября 2012 года до 01 сентября 2013 года.
Договор аренды подписан со стороны арендодателя - его представителем К.А.С., со стороны арендатора - А.Е.А., нежилое помещение передано арендодателем арендатору, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи от 15 октября 2012 года.
В пункте 2.1 договора стороны согласовали, что размер арендной платы составляет ... рублей, из расчета 280 руб./м2, и не включает в себя стоимость коммунальных услуг (электроэнергия, отопление, вода, оплата за телефон, интернет).
Периодом оплаты является предстоящий календарный месяц (с первого по последний день месяца). Арендная плата уплачивается не позднее 25 числа месяца, предшествующего периоду оплаты. Обязательств по оплате считаются выполненными, если денежные средства поступили к арендодателю не позднее 25 числа месяца, указанного в настоящем пункте. В случае просрочки поступления арендных платежей на 5 календарных дней арендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличить тариф арендной платы каждый раз на 5% от действовавшего до этого момента (пункт 2.2 договора аренды).
В силу пункта 2.7 договора арендатор участвует в оплате коммунальных платежей и телефонов путем оплаты счетов, выставленных арендодателем, оплачивая тепловую энергию - пропорционально арендуемой площади; электроэнергию - по сумме энергопотребителей (или по прибору учета, если он будет установлен); за потребление воды - по нормативам в зависимости от численности сотрудников арендатора; за пользование телефонными линиями - по тарифам ГТС.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору, арендатор в течение пяти дней со дня подписания договора уплачивает арендодателю залоговую сумму в размере месячной арендной платы.
Указанную сумму залога арендодатель вправе зачесть в счет арендной платы за последний месяц аренды при расторжении договора, либо возвратить арендатору после расторжения настоящего договора аренды в течение десяти рабочих дней, а также вправе использовать сумму залога для погашения задолженности (в размере задолженности) арендатора по оплате аренды и других платежей и обязательств, предусмотренных настоящим договором (коммунальные платежи, оплата телефона), а также для возмещения ущерба, причиненного арендатором арендодателю (пункт 2.11 договора).
Согласно пункту 2.13 договора аренды в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора в течение первых шести месяцев аренды залоговый платеж не возвращается и не засчитывается ни в какие платежи арендатора арендодателю.
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, К.Б.С., ссылаясь на нарушение А.Е.А. условий договора аренды, просил взыскать с последней задолженность по арендной плате за период с 01 января по 31 марта 213 года в общей сумме ... рубля; задолженность по оплате коммунальных услуг за октябрь 2012 года в размере ... рубля 46 копеек, за ноябрь 2012 года - ... рубля, за декабрь 2012 года - ... рубля, январь 2013 года в размере ... рублей 07 копеек всего в сумме ... рублей, а также неустойку за просрочку внесения арендной платы в общей сумме ... рублей.
А.Е.А., в свою очередь, обратилась со встречным иском к К.Б.С. о признании пункта 2.2 договора аренды в части увеличения арендной платы чаще одного раза в год недействительным, как не соответствующим положениям статьи 614 Гражданского кодекса РФ; расторжении договора аренды от 12 октября 2012 года между сторонами с 18 января 2013 года в связи с наличием у сданного в аренду имущества недостатков, препятствующих пользованию им; истребовании из чужого незаконного владения К.Б.С. принадлежащего истцу имущества - зеркал и ноутбука, либо возмещении их стоимости.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции дал верную оценку фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, правильно применив нормы права, регулирующие спорные правоотношения.
Удовлетворяя исковые требования К.Б.С. в части взыскания с А.Е.А. в его пользу задолженности по коммунальным платежам за период фактического пользования последней арендованным помещением с 12 октября 2012 года по 17 января 2013 года в сумме ... рублей 71 копейка, суд обоснованно исходил из того, что оплата коммунальных услуг в соответствии с условиями договора аренды А.Е.А. в указанный период не производилась; наличие задолженности в указанном размере подтверждается документально; доказательств оплаты А.Е.А. не представлено, при этом руководствовался статьями 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса РФ.
Приведенный судом расчет суммы задолженности по оплате коммунальных платежей, подлежащей взысканию с А.Е.А. в пользу К.Б.С., является подробным и мотивированным, в связи с чем коллегия судей полагает необходимым с указанным расчетом согласиться.
Со ссылкой на положения статьи 450, 452, 620 Гражданского кодекса РФ судом также были частично удовлетворены требования А.Е.А. о признании пункта 2.2 договора аренды от 12 октября 2012 года недействительным по мотиву его ничтожности в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ и расторжении договора аренды между К.Б.С. и А.Е.А., и отказано в истребовании из незаконного владения ответчика имущество в виде зеркал и ноутбука.
Кроме того, в связи с удовлетворением встречного иска судом было отказано К.Б.С. во взыскании с А.Е.А. задолженности по арендной плате за период с 01 января по 31 марта 2013 года и неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей, а также взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей за период, когда А.Е.А. не имела доступа в арендованное нежилое помещение и фактически им не пользовалась с 18 января 2013 года по 31 марта 2013 года.
Решение обжалуется К.Б.С. в части удовлетворения встречных исковых требований А.Е.А. и в той части заявленных им исковых требований, в удовлетворении которой отказано.
Проанализировав доводы апелляционной жалобы применительно к фактическим обстоятельствам дела, совокупности собранных по делу доказательств и нормам права, регулирующим спорные правоотношения, коллегия судей полагает возможным с выводами суда первой инстанции согласиться.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу части первой статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
Согласно положениям частей 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- - потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: - арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; - переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Согласно положениям статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Условиями договора аренды между К.Б.С. и А.Е.А. предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по инициативе арендатора при условии письменного предупреждения об этом арендодателя за 60 дней после шести месяцев аренды (пункт 5.6 договора).
В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно акту приема-передачи от 15 октября 2012 года арендодателем К.Б.С. переданы, а арендатором А.Е.А. приняты во временное пользование нежилые помещения N 1 - 18 (кабинеты), 38 (туалет), 39 (холл), 40 (тамбур) Литера А1, N 11 (туалет) Литера Б4, помещение N 16 Литера А1 первый этаж (входная лестница) - общей площадью 420 кв. м на втором этаже здания по адресу: г. Омск, ул. ...., д.....
При передаче помещения сторонами было оговорено, что помещения - бывшие в употреблении, стены имеют частичные загрязнения, потертости, отверстия для дюбелей, ламинат в одной из комнат имеет повреждения; системы отопления, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения рабочие, исправные; в помещениях N 1, 4, 5, 7 - 9, 11, 16, 17, 18, 39 имеются в наличии приборы отопления, во всех помещениях также имеются приборы энергоснабжения; имеется система кондиционирования - проложены внутренние коммуникации для сплит-систем: медные трубки для фреона, дренажные трубки, сетевые кабели.
Стороны также оговорили, что помещения готовы к немедленной эксплуатации. Акт подписан со стороны арендодателя - К.А.С., со стороны арендатора - А.Е.А.
Обосновывая свои требования о досрочном расторжении договора аренды, А.Е.А. указывала, что сразу после заключения договора выяснилось, что помещение имеет препятствующие его использованию по назначению недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора и не были известны заранее арендатору: - нарушение температурного режима (температура в помещениях не выше 15 C), отключение горячей воды, неисправность электропроводки, протекание крыши помещения. Кроме того, 18 января 2013 года арендодателем был ограничен доступ А.Е.А. в арендованные помещения, заменены замки на входной двери и не предоставлены новые ключи со ссылкой на несвоевременное внесение последней арендных платежей.
По изложенным основаниям 13 февраля 2013 года А.Е.А. К.Б.С. в лице представителя по доверенности - К.А.С. по адресу: г. Омск, ул. ...., д. ..., было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды, которое адресату не вручено и 22 марта 2013 года возвращено отправителю по истечении срока хранения на почтовом отделении.
Указанные А.Е.А. обстоятельства были проверены судом первой инстанции и нашли подтверждение в судебном заседании.
Так, свидетель А.Н.А. в судебном заседании подтвердила, что в январе 2013 года А.Е.А. был закрыт доступ в арендованное помещение арендодателем, закрыты двери, в помещение А.Е.А. больше попасть не смогла. В помещении было холодно, протекала крыша.
Свидетель А.А.И. также подтвердил, что, являясь отцом А.Е.А., находился в арендованном ею помещении зимой 2012 - 2013 года, делал вешалку в помещении. С 26 января по 02 февраля 2013 года А.Е.А. не могла попасть в арендуемое помещение, поскольку арендодателем было дано распоряжение охране ее не впускать.
Свидетели К.А.А. и Ч.К.Э. пояснили, что занимались в танцевальной школе, которая находилась в арендованном помещении, в период с середины ноября 2012 года по 17 января 2013 года, в указанный период готовились к выступлению. 18 января 2013 года свидетели вместе с А.Е.А. не смогли попасть в арендованное помещение, поскольку охране арендодателем было дано соответствующее указание.
Свидетели Г.Н.М., М.В.С., состоящие в трудовых отношениях с ЗАО "...", директором которого является К.Б.С., по адресу: г. Омск, ул. ...., д. ..., работающие сторожами арендуемых помещений, подтвердили, что А.Е.А. знают, как арендатора помещений, не видели в здании с февраля 2013 года.
При этом ссылку К.Б.С. в апелляционной жалобе на то, что показания свидетелей А.Н.А. и А.А.И. являются недопустимыми доказательствами, поскольку последние являются близкими родственниками истца по встречному иску, коллегия судей находит неубедительной.
Названные свидетели были предупреждены судом первой инстанции об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу ложных показаний, в судебном заседании давали последовательные, непротиворечивые показания, которые согласуются с показаниями иных допрошенных свидетелей (в правдивости которых у заявителя не имеется сомнений), материалами об отказе в возбуждении уголовного дела.
Каких-либо доказательств, позволяющих усомниться в достоверности показаний указанных лиц, либо опровергающих изложенные ими факты, стороной ответчика по встречному иску представлено не было, поэтому суд правильно принял их в качестве допустимых и достоверных доказательств по делу. Оснований сомневаться в правдивости показаний указанных свидетелей коллегия судей также не усматривает.
Судом обоснованно приняты во внимание и сведения, содержащиеся в отказном материале, подтверждающие факт обращения А.Е.А. 25 января 2013 года, а затем 06 апреля 2013 года в ОП-9 УМВД России по г. Омску с заявлением о привлечении представителя арендодателя - К.А.С. к уголовной ответственности в связи с его самоуправством и ограничением ей доступа в арендуемое нежилое помещение.
Ссылка К.Б.С. на то, что изложенные А.Е.А. доводы фактически в результате предварительной проверки опровергнуты не были, поскольку К.А.С. отказался от дачи объяснений, во внимание не принимается.
Безусловно, отказ от дачи объяснений в соответствии со статьей 51 Конституции РФ является правом любого гражданина, которое не может быть ограничено, однако с учетом сложившейся спорной ситуации с позиции положений статьи 10 Гражданского кодекса РФ такой отказ не может иметь положительной правовой оценки, а мотивы отказа не могут быть признаны обоснованными и целесообразными.
Следует отметить, что из представленных К.Б.С. в дело расчетов возмещения расходов на электроэнергию, теплоэнергию и теплоснабжение, а также счетов по оплате указанных расходов, выставленных К.Б.С. А.Е.А., безусловно следует факт неиспользования последней в феврале, марте 2013 года арендованного помещения, а также частичное его использование в январе 2013 года.
Так, за февраль и март 2013 года К.Б.С. выставлено требование ответчице по оплате расходов только лишь за теплоэнергию в размере ... рублей 51 копейка и ... рубля 85 копеек соответственно (л.д. 125, 126, 133, 134 т. 1).
При этом за январь 2013 года К.Б.С. выставлен счет об оплате теплоэнергии в размере ... рублей 24 копейки, электроэнергии в размере ... рубля 05 копеек, а также водоснабжения и водоотведения в размере ... рублей 04 копейки.
Для сравнения за декабрь 2013 года (месяц фактического пользования А.Е.А. арендуемыми помещениями) К.Б.С. последней выставлен счет по оплате коммунальных услуг: теплоэнергии в размере ... рублей 50 копеек, электроэнергии в размере ... рубля 20 копеек, а также водоснабжения и водоотведения в размере ... рублей 11 копеек.
Изложенные обстоятельства в совокупности с приведенными выше мотивами в полной мере подтверждают позицию А.Е.А. суд обоснованно исходил из того, что оплата коммунальных услуг в соответствии с условиями договора аренды А.Е.А. в указанный период не производилась, факт неиспользования данного помещения в феврале, марте 2013 года, а также факт частичного использования помещения в январе 2013 года.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Каких-либо доказательств, опровергающих приведенные выше доводы, стороной ответчика по встречному иску в материалы дела не представлено и в ходе судебного разбирательства по существу не добыто, поэтому ссылка К.Б.С. в апелляционной жалобе на отсутствие доказательств, подтверждающих факт ограничения им А.Е.А. доступа в помещение, безосновательна.
Поскольку факт ограничения К.Б.С., как арендодателем по договору аренды от 12 октября 2012 года, доступа А.Е.А. в арендуемые последней нежилые помещения в период с 18 января 2013 года и далее нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства; предусмотренный статьей 452 Гражданского кодекса РФ обязательный порядок при досрочном расторжении договора стороной в одностороннем порядке А.Е.А. соблюден (уведомление о расторжении договора направлено арендодателю почтовой связью 13 февраля 2013 года, однако возвращено по причине отказа адресата от получения почтовой корреспонденции по истечении срока хранения на почтовом отделении спустя полтора месяца 22 марта 2013 года); суд пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судебная коллегия полагает необходимым дополнить мотивировочную часть решения суда указанием на дату расторжения договора - 18 января 2013 года, поскольку совокупностью собранных по делу доказательств подтвержден факт неиспользования А.Е.А. с указанной даты арендованного нежилого помещения.
Следует также согласиться с мнением и выводами суда по поводу признания недействительным (ничтожным) пункта 2.2 договора аренды в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку в силу части 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В данной связи пункт настоящего договора аренды о правах арендодателя на увеличение в одностороннем порядке размера арендной платы каждый раз на 5% от действовавшего до этого момента тарифа в случае просрочки поступления арендных платежей не соответствует требованиям закона, что влечет его ничтожность.
Указание заявителя в жалобе на ошибочность выводов суда о том, что на момент составления претензии - на 15 февраля 2013 года представитель арендодателя знал о намерении А.Е.А. расторгнуть договор в одностороннем порядке, справедливо, поскольку из содержания указанной претензии приведенные доводы не усматриваются, однако на принятие судом правильного по существу решения это не повлияло и отмену решения не влечет.
Не может быть признано обоснованным и утверждение заявителя в жалобе о том, что по условиям договора аренды арендодатель имеет право ограничить доступ в арендуемое помещение в случае образования долга по арендным платежам до момента полной оплаты.
Как уже было указано выше, в силу пункта 4.3 договора аренды в случае просрочки арендной платы на 10 дней арендодатель имеет право ограничить с 11-го дня просрочки и до полного погашения задолженности доступ арендатора в арендуемые помещения.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом первым части первой статьи 620 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендатор вправе потребовать расторжения договора аренды в суде.
В соответствии с частью первой статьи 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Кроме того, на основании части первой статьи 395 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
Таким образом, какое-либо ограничение арендодателем прав арендатора по пользованию арендованным имуществом, в том числе и в превентивных целях, нормам действующего гражданского законодательства не соответствует, поскольку служит самостоятельным основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно части 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ последствия недействительности ничтожной сделки суд вправе применить по собственной инициативе.
В связи с изложенным пункт 4.3 договора аренды, предоставляющий арендодателю право ограничить арендатору доступ в арендуемые им помещения до полного погашения задолженности, является в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ ничтожным, как не соответствующий требованиям закона.
Утверждение К.Б.С. о том, что договор аренды в спорный период с января по март 2013 года продолжал действовать, а обязательства по договору должны были сторонами исполняться, в связи с чем с А.Е.А. подлежит взысканию задолженность по оплате арендных платежей и коммунальных услуг, подлежит отклонению.
В силу установленного правового регулирования арендодатель вправе требовать, чтобы арендатор внес арендную плату только за период с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться имуществом в соответствии с договором аренды. С того дня, когда в результате действий арендодателя арендатор утратил возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом, факт сохранения между сторонами договорных отношений не является основанием для возникновения у арендодателя права требовать внесения арендных платежей.
Как уже было указано, судебным разбирательством установлен факт неиспользования А.Е.А. арендуемого помещения с 18 января 2013 года, договор аренды признан судом расторгнутым с указанной даты, в связи с чем на последнюю не могут быть возложены обязательства по внесению предусмотренных договоров арендной платы и оплаты коммунальных услуг.
Доводы об обратном являются субъективным мнением подателя апелляционной жалобы относительного того, как должен быть разрешен спор по существу, а потому не могут быть приняты во внимание коллегией судей и на выводы суда не влияют.
Являются безосновательными и доводы заявителя в апелляционной жалобе о нарушении А.Е.А. условий договора аренды в части несоблюдения шестимесячного срока, в течение которого арендатором может быть предъявлено требование о досрочном расторжении договора аренды.
Статья 620 Гражданского кодекса РФ содержит перечень правовых оснований, по которым договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае непредоставления арендодателем имущества в пользование арендатору, либо создании препятствий пользованию имуществом в соответствии с договором или назначением имущества, а также в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора.
В соответствии с частью первой статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Устанавливая положение о недопустимости обращения с требованием о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в течение шестимесячного срока с момента заключения договора аренды, арендодатель тем самым существенно нарушает права арендатора в части возможности защиты своих прав, вызванных несоблюдением арендодателем условий договора.
Ссылка заявителя на то, что суд не учел показания свидетеля А.Н.А., подтвердившей намерение А.Е.А. расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды, несостоятельна, поскольку указанное данным свидетелем согласуется с позицией последней по встречному иску. Требование А.Е.А. о расторжении договора аренды по ее инициативе, как арендатора, судом по приведенным выше мотивам признано обоснованным и удовлетворено.
Выводы суда полно, подробно и аргументировано приведены в мотивировочной части решения, представленные сторонами доказательства исследованы и оценены судом в объеме, достаточном для разрешения спора по существу.
Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств по делу и не содержат фактов, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции и нуждающихся в дополнительной проверке, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.
Нормы материального и процессуального права применены правильно, оснований для отмены решения суда, как о том ставиться вопрос в апелляционной жалобе, не усматривается.
Руководствуясь статьями 327, 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Омска от 03 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)