Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лебедевым А.М.,
при участии:
от истца: представителя Шаляпиной А.С. по доверенности от 11.02.2014,
ответчицы Лозовой А.В. и ее представителя Орлова В.Е. по доверенности от 12.03.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лозовой Анастасии Валентиновны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 31 марта 2014 года по делу N А53-909/2014
по иску индивидуального предпринимателя Хдряна Юры Шириновича
к ответчику индивидуальному предпринимателю Лозовой Анастасии Валентиновне
о взыскании задолженности, неустойки,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Лозовой Анастасии Валентиновны
к индивидуальному предпринимателю Хдряну Юре Шириновичу
о признании договора недействительным,
принятое в составе судьи Жигало Н.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Хдрян Юра Ширинович (далее - ИП Хдрян Ю.Ш.) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Лозовой Анастасии Валентиновне (далее - ИП Лозовая А.В.) с требованием о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды недвижимого имущества N 9 от 01.07.2011 в размере 209 013 руб., пени в период с 11.04.2012 по 01.06.2013 в размере 70 938 руб. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 51)).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору субаренды.
ИП Лозовая А.В. обратилась со встречным иском к ИП Хдряну Ю.Ш. о признании недействительными договора субаренды N 9 от 01.07.2011 и дополнительного соглашения N 4 от 26.05.2012.
Встречные исковые требования мотивированы тем, что договор субаренды, с учетом дополнительного соглашения к нему, был заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды, что не соответствует положениям части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствует о ничтожности договора субаренды.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 31.03.2014 первоначальный иск удовлетворен в части, с ИП Лозовой А.В. в пользу ИП Хдряна Ю.Ш. взыскано 209 013 руб. задолженности, 35 469 руб. пени и 8 599 руб. 02 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, в удовлетворении остальной части иска, а также в возмещении расходов на представителя отказано. ИП Хдряну Ю.Ш. из федерального бюджета возвращено 787 руб. 44 коп. излишне уплаченной государственной пошлины по иску.
В удовлетворении встречного иска отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что материалами дела доказан факт просрочки ответчицей внесения арендных платежей, суд в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер взыскиваемой неустойки.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал, что из содержания договоров аренды нежилых помещений N ГК/24/3369/10 от 01.09.2010, N ГК/1/3584/11 от 01.08.2011 и дополнительных соглашений к ним, а также из писем собственника помещений ЗАО "Тандер" следует, что последний не возражал против передачи помещений в субаренду. Ввиду того, что ИП Лозовая А.В. фактически пользовалась помещениями, для разрешения вопроса о наличии оснований для взыскания задолженности по арендным платежам не может иметь значения дата государственной регистрации договора аренды.
С принятым судебным актом не согласилась ИП Лозовая А.В., в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки обстоятельствам заключения договора субаренды, не учел, что он был заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды, что свидетельствует о ничтожности договора субаренды, как не соответствующего положениям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- - в период с 01.07.2011 по 01.08.2011 законным владельцем спорных помещений являлся ИП Хдрян Ю.Ш. и за указанный период право требовать взыскания неосновательного обогащения может именно он. Однако в период с 01.08.2011 по 16.01.2012 ИП Хдрян Ю.Ш. не являлся владельцем и пользователем спорного помещения, в связи с чем право требовать взыскания с ИП Лозовой А.В. неосновательного обогащения за использования имущества принадлежит собственнику помещений ЗАО "Тандер".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 20.06.2014 ответчица и ее представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании 20.06.2014 был объявлен перерыв до 27.06.2014. После перерыва рассмотрение дела было продолжено в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом уведомленных о месте и времени рассмотрения дела.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.09.2010 между ЗАО "Тандер" (арендодатель) и ИП Хдряном Ю.Ш. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N ГК/24/3369/10 (л.д. 75-90).
По условиям данного договора предпринимателю в аренду сроком на 11 месяцев было предоставлено нежилое помещение N 1 общей площадью 328 кв. м, расположенное на 2 этаже здания гипермаркета "Магнит", находящегося по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. М.Горького, 285.
Пунктом 2.6 договора закреплялось право арендатора сдавать помещение или его часть в субаренду третьим лицам с письменного согласия арендодателя.
01.02.2011 между сторонами договора подписано дополнительное соглашение к нему, по условиям которого, в том числе, была увеличена площадь передаваемого в аренду помещения до 845,5 кв. м и размер арендной платы (л.д. 91-92).
01.08.2011 между ЗАО "Тандер" (арендодатель) и ИП Хдряном Ю.Ш. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N ГК/1/3584/11 (л.д. 58-74).
По условиям данного договора предпринимателю в аренду сроком на 5 лет с момента государственной регистрации договора было предоставлено нежилое помещение N 1 общей площадью 854,5 кв. м, расположенное на 2 этаже здания гипермаркета "Магнит", находящегося по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. М.Горького, 285.
Пунктом 2.6 договора закреплялось право арендатора сдавать помещение или его часть в субаренду третьим лицам с письменного согласия арендодателя.
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 16.01.2012.
В свою очередь, 01.07.2011 между ИП Хдряном Ю.Ш. (субарендодатель) и ИП Лозовой А.В. (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества N 9 (л.д. 10-26).
По условиям данного договора ответчице на праве субаренды была предоставлена сроком на 11 месяцев часть нежилого помещения площадью 32,5 кв. м. Размер базовой арендной платы согласован сторонами в размере 27 600 руб. в месяц. Согласно пункту 3.3.2 договора начиная со второго месяца базовая арендная подлежала внесению авансом не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж. Также ответчица приняла на себя обязательство оплачивать переменную арендную плату в виде стоимости фактически потребленных коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, отопление, газоснабжение - раздел 3.4 договора). За нарушение сроков внесения арендной платы пунктом 8.1 договора установлена неустойка в размере 0,1% в день от просроченной суммы.
Помещение передано ИП Лозовой А.В. по акту приема-передачи от 01.08.2011 (л.д. 31).
Сдача указанной части нежилого помещения в субаренду ИП Лозовой А.В. была санкционирована собственником помещения ЗАО "Тандер", что подтверждается письмом последнего от 01.08.2011 (л.д. 56).
В последующем между ИП Хдряном Ю.Ш. и ИП Лозовой А.В. заключались дополнительные соглашения к договору субаренды, а именно:
- - дополнительное соглашение N 3 от 30.03.2012, согласно которому базовая арендная плата с 01.04.2012 составляет 26 000 руб. (л.д. 27);
- - дополнительное соглашение N 5 от 30.04.2012, согласно которому базовая арендная плата с 01.05.2012 по август 2012 года включительно составляет 27 625 руб. в месяц (л.д. 29);
- - дополнительное соглашение N 4 от 26.05.2012, согласно которому срок действия договора с 01.06.2012 был продлен еще на 11 месяцев (л.д. 28);
- - дополнительное соглашение N 6 от 31.08.2012, согласно которому базовая арендная плата с 01.09.2012 составляет 27 625 руб. за каждый месяц.
01.06.2013 между ИП Хдряном Ю.Ш. и ИП Лозовой А.В. заключено соглашение о расторжении договора субаренды недвижимого имущества N 9 от 01.07.2011. Арендуемое помещение возвращено ответчицей ИП Хдряну Ю.Ш. 01.06.2013, что подтверждается соответствующим актом сдачи-приемки недвижимого имущества (л.д. 32-33).
ИП Лозовая А.В. не оспаривает тот факт, что в период с 01.07.2011 по 01.06.2013 она фактически владела и пользовалась нежилым помещением торгового центра площадью 32,5 кв. м. Ответчица не отрицает и тот факт, что с учетом дополнительных соглашений к договору субаренды размер ее задолженности по внесению арендных платежей составляет 209 013 руб. (л.д. 97). Однако ИП Лозовая А.В. полагает, что она не обязана выплачивать истцу данную задолженность, т.к. договор субаренды является ничтожной сделкой, как заключенный на срок, превышающий срок действия основного договора аренды, заключенного между ЗАО "Тандер" и ИП Хдряном Ю.Ш.
Довод ответчицы о ничтожности договора субаренды отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Как указывалось ранее, изначально нежилое помещение ИП Хдрян Ю.Ш. получил в свое владение от ЗАО "Тандер" на основании договора аренды N ГК/24/3369/10 от 01.09.2010 сроком действия на 11 месяцев (т.е. до 01.08.2011).
В последующем 01.08.2011 между ЗАО "Тандер" (арендодатель) и ИП Хдряном Ю.Ш. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N ГК/1/3584/11 сроком действия на 5 лет с момента государственной регистрации договора.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
С учетом того, что договор аренды N ГК/1/3584/11 был зарегистрирован в ЕГРП 16.01.2012, то именно с этого момента он может рассматриваться в качестве заключенного.
Вместе с тем, это не означает, что в период с 01.08.2012 по 16.01.2012 ИП Хдрян Ю.Ш. не являлся арендатором нежилого помещения и владел им незаконно.
Договор аренды N ГК/24/3369/10 от 01.09.2010 был заключен между ЗАО "Тандер" и ИП Хдряном Ю.Ш. сроком на 11 месяцев, в связи с чем он не подлежал государственной регистрации.
Условиями договора не предусматривалось, что по истечении срока его действия арендные правоотношения сторон подлежали прекращению в обязательном порядке.
Ввиду того, что после 01.08.2012 ИП Хдрян Ю.Ш. продолжил использовать арендуемое помещение, а ЗАО "Тандер" не потребовало возврата имущества, а также принимая во внимание, что договор аренды N ГК/1/3584/11 был зарегистрирован в ЕГРП только 16.01.2012, то вплоть до 16.01.2012 истец продолжал оставаться арендатором нежилого помещения на основании договора N ГК/24/3369/10 от 01.09.2010 (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Сложившаяся судебная практика выработала подход, согласно которому если договор субаренды заключен на срок, превышающий срок договора аренды, то договор субаренды считается заключенным на срок действия договора аренды. Данная практика основывается на положениях абзаца 2 пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Указанные нормы права подлежат применению к договору субаренды по аналогии (пункт 1 статьи 6 Кодекса).
Таким образом, по общему правилу договор субаренды N 9 от 01.07.2011 следует рассматривать как заключенный до 01.08.2011 (т.е. до окончания срока действия договора аренды N ГК/24/3369/10 от 01.09.2010). Однако ввиду того, что указанный договор аренды N ГК/24/3369/10 в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации фактически был продлен на неопределенный срок и был прекращен в момент государственной регистрации договора аренды N ГК/1/3584/11, то договор субаренды, подчиняясь общему правовому регулированию законодательства об аренде, также был продлен на неопределенный срок (ИП Лозовая А.В. продолжила использовать нежилое помещение площадью 32,5 кв. м, а ИП Хдрян Ю.Ш. не потребовал возврата данного имущества). В последующем условия договора субаренды изменялись сторонами путем заключения дополнительных соглашений.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что смена 16.01.2012 основания владения ИП Хдряном Ю.Ш. арендуемым им нежилым помещением с договора аренды N ГК/24/3369/10 от 01.09.2010 на договор аренды N ГК/1/3584/11 от 01.08.2012 не может иметь правового значения при разрешении вопроса о действительности договора субаренды, т.к. фактически статус ИП Хдряна Ю.Ш. как арендатора помещения, переданного ИП Лозовой А.В. в субаренду, не прекращался в течение всего срока действия договора субаренды N 9 от 01.07.2012.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска ИП Лозовой А.В. о признании договора субаренды недействительным. Ввиду признания ответчицей задолженности в размере 209 013 руб. за использование нежилого помещения площадью 32,5 кв. м, суд обоснованно взыскал данный долг в пользу истца.
Суд апелляционной инстанции проверил правильность расчета истцом размера взыскиваемой неустойки, признал его правильным. Ввиду того, что решение суда первой инстанции в части уменьшения размера взыскиваемой неустойки до 35 469 руб. сторонами спора не обжалуется, суд апелляционной инстанции не проверяет законность и обоснованность решения суда в данной части.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 31 марта 2014 года по делу N А53-909/2014 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.07.2014 N 15АП-7926/2014 ПО ДЕЛУ N А53-909/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2014 г. N 15АП-7926/2014
Дело N А53-909/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лебедевым А.М.,
при участии:
от истца: представителя Шаляпиной А.С. по доверенности от 11.02.2014,
ответчицы Лозовой А.В. и ее представителя Орлова В.Е. по доверенности от 12.03.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лозовой Анастасии Валентиновны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 31 марта 2014 года по делу N А53-909/2014
по иску индивидуального предпринимателя Хдряна Юры Шириновича
к ответчику индивидуальному предпринимателю Лозовой Анастасии Валентиновне
о взыскании задолженности, неустойки,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Лозовой Анастасии Валентиновны
к индивидуальному предпринимателю Хдряну Юре Шириновичу
о признании договора недействительным,
принятое в составе судьи Жигало Н.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Хдрян Юра Ширинович (далее - ИП Хдрян Ю.Ш.) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Лозовой Анастасии Валентиновне (далее - ИП Лозовая А.В.) с требованием о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды недвижимого имущества N 9 от 01.07.2011 в размере 209 013 руб., пени в период с 11.04.2012 по 01.06.2013 в размере 70 938 руб. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 51)).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору субаренды.
ИП Лозовая А.В. обратилась со встречным иском к ИП Хдряну Ю.Ш. о признании недействительными договора субаренды N 9 от 01.07.2011 и дополнительного соглашения N 4 от 26.05.2012.
Встречные исковые требования мотивированы тем, что договор субаренды, с учетом дополнительного соглашения к нему, был заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды, что не соответствует положениям части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствует о ничтожности договора субаренды.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 31.03.2014 первоначальный иск удовлетворен в части, с ИП Лозовой А.В. в пользу ИП Хдряна Ю.Ш. взыскано 209 013 руб. задолженности, 35 469 руб. пени и 8 599 руб. 02 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, в удовлетворении остальной части иска, а также в возмещении расходов на представителя отказано. ИП Хдряну Ю.Ш. из федерального бюджета возвращено 787 руб. 44 коп. излишне уплаченной государственной пошлины по иску.
В удовлетворении встречного иска отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что материалами дела доказан факт просрочки ответчицей внесения арендных платежей, суд в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер взыскиваемой неустойки.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал, что из содержания договоров аренды нежилых помещений N ГК/24/3369/10 от 01.09.2010, N ГК/1/3584/11 от 01.08.2011 и дополнительных соглашений к ним, а также из писем собственника помещений ЗАО "Тандер" следует, что последний не возражал против передачи помещений в субаренду. Ввиду того, что ИП Лозовая А.В. фактически пользовалась помещениями, для разрешения вопроса о наличии оснований для взыскания задолженности по арендным платежам не может иметь значения дата государственной регистрации договора аренды.
С принятым судебным актом не согласилась ИП Лозовая А.В., в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки обстоятельствам заключения договора субаренды, не учел, что он был заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды, что свидетельствует о ничтожности договора субаренды, как не соответствующего положениям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- - в период с 01.07.2011 по 01.08.2011 законным владельцем спорных помещений являлся ИП Хдрян Ю.Ш. и за указанный период право требовать взыскания неосновательного обогащения может именно он. Однако в период с 01.08.2011 по 16.01.2012 ИП Хдрян Ю.Ш. не являлся владельцем и пользователем спорного помещения, в связи с чем право требовать взыскания с ИП Лозовой А.В. неосновательного обогащения за использования имущества принадлежит собственнику помещений ЗАО "Тандер".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 20.06.2014 ответчица и ее представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании 20.06.2014 был объявлен перерыв до 27.06.2014. После перерыва рассмотрение дела было продолжено в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом уведомленных о месте и времени рассмотрения дела.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 01.09.2010 между ЗАО "Тандер" (арендодатель) и ИП Хдряном Ю.Ш. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N ГК/24/3369/10 (л.д. 75-90).
По условиям данного договора предпринимателю в аренду сроком на 11 месяцев было предоставлено нежилое помещение N 1 общей площадью 328 кв. м, расположенное на 2 этаже здания гипермаркета "Магнит", находящегося по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. М.Горького, 285.
Пунктом 2.6 договора закреплялось право арендатора сдавать помещение или его часть в субаренду третьим лицам с письменного согласия арендодателя.
01.02.2011 между сторонами договора подписано дополнительное соглашение к нему, по условиям которого, в том числе, была увеличена площадь передаваемого в аренду помещения до 845,5 кв. м и размер арендной платы (л.д. 91-92).
01.08.2011 между ЗАО "Тандер" (арендодатель) и ИП Хдряном Ю.Ш. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N ГК/1/3584/11 (л.д. 58-74).
По условиям данного договора предпринимателю в аренду сроком на 5 лет с момента государственной регистрации договора было предоставлено нежилое помещение N 1 общей площадью 854,5 кв. м, расположенное на 2 этаже здания гипермаркета "Магнит", находящегося по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. М.Горького, 285.
Пунктом 2.6 договора закреплялось право арендатора сдавать помещение или его часть в субаренду третьим лицам с письменного согласия арендодателя.
Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 16.01.2012.
В свою очередь, 01.07.2011 между ИП Хдряном Ю.Ш. (субарендодатель) и ИП Лозовой А.В. (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества N 9 (л.д. 10-26).
По условиям данного договора ответчице на праве субаренды была предоставлена сроком на 11 месяцев часть нежилого помещения площадью 32,5 кв. м. Размер базовой арендной платы согласован сторонами в размере 27 600 руб. в месяц. Согласно пункту 3.3.2 договора начиная со второго месяца базовая арендная подлежала внесению авансом не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж. Также ответчица приняла на себя обязательство оплачивать переменную арендную плату в виде стоимости фактически потребленных коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, отопление, газоснабжение - раздел 3.4 договора). За нарушение сроков внесения арендной платы пунктом 8.1 договора установлена неустойка в размере 0,1% в день от просроченной суммы.
Помещение передано ИП Лозовой А.В. по акту приема-передачи от 01.08.2011 (л.д. 31).
Сдача указанной части нежилого помещения в субаренду ИП Лозовой А.В. была санкционирована собственником помещения ЗАО "Тандер", что подтверждается письмом последнего от 01.08.2011 (л.д. 56).
В последующем между ИП Хдряном Ю.Ш. и ИП Лозовой А.В. заключались дополнительные соглашения к договору субаренды, а именно:
- - дополнительное соглашение N 3 от 30.03.2012, согласно которому базовая арендная плата с 01.04.2012 составляет 26 000 руб. (л.д. 27);
- - дополнительное соглашение N 5 от 30.04.2012, согласно которому базовая арендная плата с 01.05.2012 по август 2012 года включительно составляет 27 625 руб. в месяц (л.д. 29);
- - дополнительное соглашение N 4 от 26.05.2012, согласно которому срок действия договора с 01.06.2012 был продлен еще на 11 месяцев (л.д. 28);
- - дополнительное соглашение N 6 от 31.08.2012, согласно которому базовая арендная плата с 01.09.2012 составляет 27 625 руб. за каждый месяц.
01.06.2013 между ИП Хдряном Ю.Ш. и ИП Лозовой А.В. заключено соглашение о расторжении договора субаренды недвижимого имущества N 9 от 01.07.2011. Арендуемое помещение возвращено ответчицей ИП Хдряну Ю.Ш. 01.06.2013, что подтверждается соответствующим актом сдачи-приемки недвижимого имущества (л.д. 32-33).
ИП Лозовая А.В. не оспаривает тот факт, что в период с 01.07.2011 по 01.06.2013 она фактически владела и пользовалась нежилым помещением торгового центра площадью 32,5 кв. м. Ответчица не отрицает и тот факт, что с учетом дополнительных соглашений к договору субаренды размер ее задолженности по внесению арендных платежей составляет 209 013 руб. (л.д. 97). Однако ИП Лозовая А.В. полагает, что она не обязана выплачивать истцу данную задолженность, т.к. договор субаренды является ничтожной сделкой, как заключенный на срок, превышающий срок действия основного договора аренды, заключенного между ЗАО "Тандер" и ИП Хдряном Ю.Ш.
Довод ответчицы о ничтожности договора субаренды отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Как указывалось ранее, изначально нежилое помещение ИП Хдрян Ю.Ш. получил в свое владение от ЗАО "Тандер" на основании договора аренды N ГК/24/3369/10 от 01.09.2010 сроком действия на 11 месяцев (т.е. до 01.08.2011).
В последующем 01.08.2011 между ЗАО "Тандер" (арендодатель) и ИП Хдряном Ю.Ш. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N ГК/1/3584/11 сроком действия на 5 лет с момента государственной регистрации договора.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
С учетом того, что договор аренды N ГК/1/3584/11 был зарегистрирован в ЕГРП 16.01.2012, то именно с этого момента он может рассматриваться в качестве заключенного.
Вместе с тем, это не означает, что в период с 01.08.2012 по 16.01.2012 ИП Хдрян Ю.Ш. не являлся арендатором нежилого помещения и владел им незаконно.
Договор аренды N ГК/24/3369/10 от 01.09.2010 был заключен между ЗАО "Тандер" и ИП Хдряном Ю.Ш. сроком на 11 месяцев, в связи с чем он не подлежал государственной регистрации.
Условиями договора не предусматривалось, что по истечении срока его действия арендные правоотношения сторон подлежали прекращению в обязательном порядке.
Ввиду того, что после 01.08.2012 ИП Хдрян Ю.Ш. продолжил использовать арендуемое помещение, а ЗАО "Тандер" не потребовало возврата имущества, а также принимая во внимание, что договор аренды N ГК/1/3584/11 был зарегистрирован в ЕГРП только 16.01.2012, то вплоть до 16.01.2012 истец продолжал оставаться арендатором нежилого помещения на основании договора N ГК/24/3369/10 от 01.09.2010 (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Сложившаяся судебная практика выработала подход, согласно которому если договор субаренды заключен на срок, превышающий срок договора аренды, то договор субаренды считается заключенным на срок действия договора аренды. Данная практика основывается на положениях абзаца 2 пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Указанные нормы права подлежат применению к договору субаренды по аналогии (пункт 1 статьи 6 Кодекса).
Таким образом, по общему правилу договор субаренды N 9 от 01.07.2011 следует рассматривать как заключенный до 01.08.2011 (т.е. до окончания срока действия договора аренды N ГК/24/3369/10 от 01.09.2010). Однако ввиду того, что указанный договор аренды N ГК/24/3369/10 в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации фактически был продлен на неопределенный срок и был прекращен в момент государственной регистрации договора аренды N ГК/1/3584/11, то договор субаренды, подчиняясь общему правовому регулированию законодательства об аренде, также был продлен на неопределенный срок (ИП Лозовая А.В. продолжила использовать нежилое помещение площадью 32,5 кв. м, а ИП Хдрян Ю.Ш. не потребовал возврата данного имущества). В последующем условия договора субаренды изменялись сторонами путем заключения дополнительных соглашений.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что смена 16.01.2012 основания владения ИП Хдряном Ю.Ш. арендуемым им нежилым помещением с договора аренды N ГК/24/3369/10 от 01.09.2010 на договор аренды N ГК/1/3584/11 от 01.08.2012 не может иметь правового значения при разрешении вопроса о действительности договора субаренды, т.к. фактически статус ИП Хдряна Ю.Ш. как арендатора помещения, переданного ИП Лозовой А.В. в субаренду, не прекращался в течение всего срока действия договора субаренды N 9 от 01.07.2012.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска ИП Лозовой А.В. о признании договора субаренды недействительным. Ввиду признания ответчицей задолженности в размере 209 013 руб. за использование нежилого помещения площадью 32,5 кв. м, суд обоснованно взыскал данный долг в пользу истца.
Суд апелляционной инстанции проверил правильность расчета истцом размера взыскиваемой неустойки, признал его правильным. Ввиду того, что решение суда первой инстанции в части уменьшения размера взыскиваемой неустойки до 35 469 руб. сторонами спора не обжалуется, суд апелляционной инстанции не проверяет законность и обоснованность решения суда в данной части.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 31 марта 2014 года по делу N А53-909/2014 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)