Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 года
В полном объеме постановление изготовлено 27 ноября 2014 года
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Скубаева А.И.,
судей: Бурковой О.Н., Первушиной М.А.,
при участии представителя общества с ограниченной ответственностью "Элита" Железновой Маргариты Игоревны (доверенность от 07.03.2014); гражданки, осуществляющей предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющей статус индивидуального предпринимателя, Гуськовой Ольги Викторовны (паспорт) и ее представителя Куприенко Игоря Николаевича (доверенность от 02.04.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы гражданки, осуществляющей предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющей статус индивидуального предпринимателя, Гуськовой Ольги Викторовны и общества с ограниченной ответственностью "Элита" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 7 мая 2014 года по делу N А33-2337/2013, постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Шишкина И.В.; апелляционный суд: Бабенко А.Н., Петровская О.В., Радзиховская В.В.),
установил:
гражданка, осуществляющая предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющая статус индивидуального предпринимателя, Гуськова Ольга Викторовна (далее - индивидуальный предприниматель Гуськова О.В., ИНН 244800030556, ОГРНИП 304244803400039, г. Заозерный Красноярского края) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Элита" (далее - ООО "Элита", ОГРН 1022401296521, г. Заозерный Красноярского края) об обязании ООО "Элита" передать индивидуальному предпринимателю Гуськовой О.В. по акту приема-передачи 1/2 доли (50%), в праве собственности на автозаправочную станцию типа ТРК, кадастровый N 24:48:0103009:132, расположенную по адресу: Россия, Красноярский край г. Заозерный, ул. Ленина, 24, площадью застройки 2387,7 м, N государственной регистрации 24-24-04/017/2012-551 от 26.11.2012 в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу; об обязании ООО "Элита" осуществить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю государственную регистрацию перехода права собственности индивидуальному предпринимателю Гуськовой О.В. на 1/2 доли (50%), в праве собственности на автомобильную станцию типа ТРК, кадастровый N 24:48:0103009:132, расположенной по адресу: Россия, Красноярский край г. Заозерный, ул. Ленина, 24, площадью застройки 2387,7 м, N государственной регистрации 24-24-04/017/2012-551 от 26.11.2012.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России"), Пищальников Вячеслав Вячеславович (далее - Пищальников В.В.), Управление Росреестра по Красноярскому краю.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 7 мая 2014 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2014 года, исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ООО "Элита" в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу передать индивидуальному предпринимателю Гуськовой О.В. по акту приема-передачи 2036/10000 доли в праве собственности на объект недвижимого имущества: автозаправочная станция стационарного типа ТРК площадью застройки 2 387,7 кв. м инв. N 04:415:002:001509950, литер ВВ1, 1-31 расположенного по адресу Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозерный, ул. Ленина, 24; зарегистрировать переход права собственности от ООО "Элита" к индивидуальному предпринимателю Гуськовой О.В. на 2036/10000 доли в праве собственности на указанный объект недвижимого имущества. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, индивидуальный предприниматель Гуськова О.В. и ООО "Элита" обратились в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых просят принятые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Истец в кассационной жалобе указывает на то, что суды при определении долей в общем имуществе на вновь возведенный объект АЗС не приняли во внимание, что согласно пункту 3.1 договора от 11.08.2008 ООО "Элита" обязано передать 50% доли объекта завершенного строительством истца, без каких-либо условий, связанных с окончательным определением долей по размерам внесенных вкладов участниками. Кроме того, считает необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении бухгалтерской экспертизы.
Ответчик в кассационной жалобе приводит доводы об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие признаков совместной деятельности. Договор простого товарищества от 11.08.2008 сторонами не исполнялся и не является заключенным. Расчет доли истца судами определен неправомерно, без учета оценки земельного участка на котором расположен объект права.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Элита" истец сослался на необоснованность ее доводов.
Отзыв на кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гуськовой О.В. ответчиком не представлен.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.
Третьи лица, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в соответствии со свидетельством о регистрации права от 29.07.2008 ООО "Элита" является собственником земельного участка категории земли населенных пунктов, разрешенное использование под строительство АЗС с кадастровым номером 24:48:0103009:24, расположенного по адресу: Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозерный, ул. Ленина, 24. Основание регистрации права - договор купли-продажи земельного участка от 23.03.2006.
ООО "Элита" выдано разрешение на строительство N Р17-08 автозаправочной станции стационарного типа на 2 ТРК по адресу Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозерный, ул. Ленина, 24. Срок действия разрешения по 31.12.2008. Действие разрешения на строительство продлялось до 01.07.2009, до 31.12.2009, до 30.08.2020, до 01.07.2011.
Согласно договора простого товарищества с целью завершения строительства объекта от 11.08.20108 истец (участник 2) и ответчик (участник 1) обязуются путем объединения имущества, денежных средств, иных материальных ресурсов своего профессионального опыта, а также деловой репутации совместно действовать без образования юридического лица в целях завершения строительства автозаправочной станции (АЗС) расположенной по адресу Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозерный, ул. Ленина, 24.
Между ООО "Элита" (застройщик) и индивидуальным предпринимателем Гуськовой О.В. (участник долевого строительства) подписан договор участия в долевом строительстве нежилого здания (АЗС) от 11.08.2008, согласно которому истец принимает на себя обязательства направить денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве объекта в размере и на условиях, предусмотренных данным договором (пункт 2.1 договора).
Объектом являются нежилые здания и сооружения АЗС общей площадью 167,7 кв. м (в том числе операторская 64 кв. м), строительство которой будет осуществляться застройщиком.
На момент заключения договора общая сметная стоимость объекта согласно проектно-сметной документации составляет 8 759 570 рублей (пункт 2.2 договора). Стоимость доли в объекте, которую уплачивает участник 1 долевого строительства, составляет 4 379 785 рублей - 50% от общей стоимости строительства (пункт 2.3 договора).
По окончанию строительства и ввода объекта в эксплуатацию участник долевого строительства получает право собственности в размере 50% доли объекта. Общая площадь объекта - 167,6 кв. м. Схема расположения указанного объекта приводится в приложении N 1 к настоящему договору. Также участник долевого строительства получает долю в размере 50% в праве собственности на общее имущество (пункт 2.4 договора).
В целях финансирования долевого участия в строительстве между сторонами заключены договоры беспроцентного целевого займа N 1 от 21.08.2008, N 2 от 25.10.2008, N 3 от 10.03.2010, по условиям которых индивидуальный предприниматель Гуськова О.В. (заимодавец) передает заемщику беспроцентные займы, а заемщик (ООО "Элита") обязуется в соответствии с договором участия в долевом строительстве от 11.08.2008 направить денежные средства на строительство АЗС в порядке долевого участия в строительстве и после ввода АЗС в эксплуатацию передать в собственность заимодавцу долю в праве собственности на общее имущество (пункт 1.1 договора).
ООО "Элита" получено разрешение на ввод объекта (АЗС) в эксплуатацию от 03.07.2012 N 6. На основании указанного разрешения, ООО "Элита" зарегистрировало в ЕГРП 26.11.2012 право собственности на объект недвижимого имущества: автозаправочная станция стационарного типа ТРК площадью застройки 2 387,7 кв. м литер ВВ1, 1-31 расположенного по адресу Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозерный, ул. Ленина, 24, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 26.11.2012. Индивидуальным предпринимателем Гуськовой О.В., направлено в адрес ООО "Элита" заявление от 12.12.2012 о подготовке документов для передачи 50% доли АЗС в собственность истца.
Между ООО "Элита" (залогодатель) и Сбербанком Российской Федерации (залогодержатель) заключен договор ипотеки N 1471 от 23.01.2013, по условиям которого общество передает в залог банку объект недвижимого имущества - АЗС по адресу Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозерный, ул. Ленина 24 и земельный участок с кадастровым номером 24:48:0103009:0024 площадью 2 013,40 кв. м в обеспечение обязательств по договору об открытии не возобновляемой кредитной линии N 1328 от 23.01.2013, заключенного между банком и ООО "Элита" (статьи 1, 2 договора ипотеки).
Ссылаясь на исполнение в полном объеме обязательства по финансированию 50% доли в строительстве АЗС и неисполнение ООО "Элита" обязательств по передачи доли в праве собственности на общее имущество, индивидуальный предприниматель Гуськова О.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным им по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, и исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах и отзыве истца на кассационную жалобу ответчика, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
При оценке в совокупности представленных в материалы дела договоров, а именно: договора простого товарищества от 11.08.2008, в пункте 1.2 которого указано на заключение сторонами во исполнение указанного договора долевого участия; договора участия в долевом строительстве от 11.08.2008 и договоров займа N 1 от 21.08.2008, N 2 от 25.10.2008 и N 3 от 10.03.2010, суды правильно установили, что между сторонами сложились правоотношения на условиях простого товарищества, которые регулируются главой 55 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору о совместной деятельности двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Согласно статье 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе, деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств.
В силу пунктов 1, 2 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества, либо не вытекает из существа обязательства. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.
Как установлено судами, из условий договора простого товарищества следует, что заказчик (участник 1) участвует в инвестировании строительства объекта, его целью является получение результата работ по договору в долевую собственность и ведение совместной деятельности не менее 50 лет, для чего объединяются вклады сторон договора.
Договор простого товарищества от 11.08.2008 указанные условия содержит (пункты 1.1, 1.2, раздел 2 договора), определяет, что в результате строительства АЗС у каждого из участников возникает доля в праве собственности на общее имущество в размере 50%.
При этом суды правильно указали, что ссылка в пункте 6.2 договора на то, что конкретные помещения, подлежащие передаче в общую долевую собственность определяются архитектурным проектом, не означает, что в результате реализации договора каждому из его участников передаются конкретные площади объекта, а не доля в праве собственности. Указанное вытекает из пункта 3.1 договора простого товарищества, а также из самих характеристик объекта строительства - АЗС (комплекс из здания и сооружений), представляющую в совокупности сложную неделимую вещь, используемую по общему назначению.
Договор участия в долевом строительстве от 11.08.2008 так же как и договор простого товарищества, предусматривает после ввода объекта в эксплуатацию передачу истцу 50% доли в построенном объекте - АЗС.
Исследовав представленные истцом в материалы дела документы в подтверждение выполнения своих обязанностей по внесению вклада, а именно платежные поручения и приходный кассовый ордер на предоставление суммы займа по трем договорам займа на общую сумму 1 783 337 рублей 03 копеек; квитанции к приходным кассовым ордерам на общую сумму 3 500 000 рублей с указанием основания платежа (договор участия в долевом строительстве АЗС от 11.08.2008); расписку от 08.04.2010 на сумму 370 000 рублей, выданную гражданину Пищальниковым В.В. индивидуальным предпринимателем Гуськовой О.В. в подтверждение получения данной суммы денежных средств для приобретения однокомнатной квартиры в г. Заозерный, ул. К. Маркса 10-5 в целях переселения из жилого дома в г. Заозерный, ул. Ленина, 22-А, находящегося в зоне санитарной защиты строящейся АЗС, суды двух инстанций обоснованно пришли к выводу о том, истцом подтверждено получение денежных средств ООО "Элита" на общую сумму 1 783 337 рублей 03 копеек в качестве оплаты финансирования с целью последующего получения доли в праве собственности на общее имущество АЗС. Квитанции к приходным кассовым ордерам на общую сумму 3 500 000 рублей не подтверждают факт их получения ответчиком, поскольку представленные квитанции к приходным кассовым ордерам с учетом положений пункта 13 Письма Банка России от 04.10.1993 N 18 "Об утверждении "Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации" (действовавшим на дату оформления приходных кассовых ордеров) не содержат подписи главного бухгалтера или иного уполномоченного лица, кассира, печати ООО "Элита"; оттиска кассового аппарата. Также истцом не доказана оплата вклада в совместную деятельность в размере 370 000 рублей в виде передачи истцом денежных средств в сумме 370 000 рублей гражданину Пищальникову В.В. Истцом не представлены доказательства принятия этих сумм в качестве вклада в совместную деятельность ООО ООО "Элита". Какие-либо соглашения по этому вопросу, как это предусмотрено пунктом 2.3 договора простого товарищества, сторонами не составлялись. Спорная сумма 370 000 рублей непосредственно ООО "Элита" не уплачивалась.
Кроме того, как установлено судами, жилой дом по ул. Ленина 22-А в разрешении на строительство N Р17-8 от 31.12.2008 не указан.
Согласно заключению N 0847-07/КРЭ-0795-2/03ФГУ от 21.12.2007 "Главгосэкспертиза России" по проекту строительства АЗМ в пункте 3.3.6 стр. 16 заключения указано, что АЗС относится к объектам V класса в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-3, размер санитарно-защитной зоны составляет 50 метров; в соответствии с представленной справкой управления имущественных отношений администрации г. Заозерный от 17.12.2007 N 96 дома N 22, 28 по ул. Ленина, попадающие в санитарно-защитную зону АЗМ, определены к сносу в соответствии с городской целевой программой "Дом", утвержденной решением Заозерновского Городского совета депутатов от 02.05.2007 N 220378р и решением Заозерновского Городского совета депутатов N В-429Р от 06.11.2007.
В данном заключении дом N 22-А по ул. Ленина также не указан, следовательно, суды обоснованно пришли к выводу о том, что причинно-следственная связь между строительством АЗС и необходимостью сноса застройщиком жилого дома по ул. Ленина, 22-А принадлежащего гражданину Пищальникову В.В. истцом не доказана.
Как следует из материалов дела, согласно условиям договора простого товарищества и проекта строительства, общая стоимость строительства определена на основании проектно-сметной документации, представленной ответчиком в материалы дела, в соответствии с которой стоимость равна 8 759 570 рублей в ценах 1 квартала 2006 года.
По условия договора простого товарищества стороны должны были вносить вклады денежными средствами по 50% каждый на общую сумму 8 759 570 рублей.
Учитывая, что пунктом 2.3 договора предусматривалось, что помимо указанных вложений участники могут для целей договора передавать в качестве вклада в совместную деятельность необходимые для завершения строительства объекта строительные материалы, оборудование, механизмы и транспорт, иное имущество, о чем сторонами будут заключаться дополнительные соглашения с указанием вклада каждого участника материальном выражении, его оценки, а также определения итогового вклада каждого участника; при этом по согласованию сторон денежный вклад участника внесшего в качестве вклада материалы, механизмы, оборудование транспорт и иное имущество может быть уменьшен соразмерно внесенному им имуществу, суды обоснованно пришли к выводу о том, что стороны допустили возможность того, что размер долей может быть изменен в зависимости от фактических затрат каждой из сторон.
Поскольку из материалов дела следует, что ответчик возражал против установления равных долей, ссылаясь на неполучение денежных средств в сумме 3 500 000 рублей и 370 000 рублей в качестве финансирования строительства либо вклада в совместную деятельность, суды обоснованно приняли меры к оценке представленных сторонами документов о фактических затратах сторон в создании объекта общей долевой собственности и определения размера доли каждого пропорционально размеру вкладов сторон, произведя денежную оценку этих вкладов, учитывая разъяснения, изложенные в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2000 года N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве").
Доводы кассационной жалобы истца о необоснованном отказе судами в проведении бухгалтерской экспертизы отклоняются арбитражным судом округа, как несостоятельные.
Как следует из материалов дела, судом первой инстанции предпринимались меры к проведению экономической и финансово-бухгалтерской экспертизы.
Из материалов дела следует, что ООО "Элита" представлены копии документов о несении затрат по строительству АЗС на общую сумму 6 502 312 рублей, состоящих из затрат на материалы, работы, государственную пошлину в арбитражный суд, земельного налога, затрат по приобретению участка, проведению экспертизы проекта, приобретение материалов для строительства и другие затраты.
Вместе с тем, установив, что подлинники указанных документов, а также иные документы, необходимые для проведения экспертизы, не могут быть представлены ответчиком в силу объективных и субъективных причин (в т.ч. пожара, затопления, уничтожения некоторых документов по истечении срока их хранения; некорректного ведения бухгалтерского учета в связи с применением упрощенной системы налогообложения, исчезновения из офиса ООО "Элита" подлинников документов), суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о невозможности установления факта отражения в бухгалтерском учете ООО "Элита" денежных средств истца по приходным кассовым ордерам в сумме 3 500 000 рублей; направления расходования денежных средств перечисленных на расчетный счет, источники финансирования затрат на строительство АЗС.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 4 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время, покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что требования истца о передаче 1/2 доли в общем имуществе обоснованы внесением денежного вклада в сумме 5 653 337 рублей 03 копеек, при этом истцом доказано внесение денежного вклада на сумму 1 783 337 рублей 03 копеек.
Поскольку доказательства передачи доли в соответствии с условиями договора простого товарищества от 11.08.2008 ответчиком в материалы дела не представлены, суды, сделав вывод о том, что уклоняясь от передачи доли в праве общей долевой собственности ответчик тем самым уклоняется и от регистрации перехода права на долю, пришли к обоснованному выводу о правомерности требований истца и удовлетворили их в части, определив размер доли 2036/10000 индивидуального предпринимателя Гуськовой О.В., исходя из проектно-сметной документации.
Довод индивидуального предпринимателя Гуськовой О.В. о неправомерном определении судами размера доли объекта, подлежащей передачи ответчиком, обоснованно отклонен судами. Установив, что из договора простого товарищества не вытекает, что размер доли истца равен 50% независимо от размера его фактического финансирования, данным договором сторонами определена как стоимость строительства, так и размер вкладов сторон в денежной форме, рассчитанных от указанной стоимости, а поскольку истец представил документы только о внесении вклада в денежной форме, суды обоснованно пришли к выводу о возможности установить размер фактически внесенного истцом вклада в общее имущество, исходя из сметной стоимости строительства, поскольку соглашение сторон об ином отсутствует.
Доводы ответчика о том, что истцом не представлены доказательства наличия признаков совместной деятельности, отсутствуют какие-либо взаимно подписанные документы за период с 2008 по 2013 годы, отсутствует переписка, относящаяся к предмету спора, бухгалтерские документы взаимно подписанные сторонами; договор простого товарищества сторонами не исполнялся, в качестве вкладов денежные средства истцом не вносились на основании данного договора; в материалах дела отсутствуют первичные документы, имеющие ссылку на договор простого товарищества, что, по мнению ответчика, исключает в полном объеме возможность удовлетворения требований истца, обоснованно отклонены судами как несостоятельные.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, кроме договора о совместной деятельности истцом представлен также договор участия в долевом строительстве от 11.08.2008, где также предусмотрена передача истцу 50% доли в праве собственности на общее имущество АЗС при условии финансирования в сумме 4 379 785 рублей, который, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 11.08.2008, сторонами исполнялся, о чем свидетельствует договор займа N 1, где имеется ссылка на указанный договор. В дальнейшем, после отказа в государственной регистрации денежные средства направлялись истцом на финансирование доли в строящейся АЗС в форме договоров займа N 2 и N 3, без ссылок на договор участия в долевом строительстве, а поскольку у сторон был заключен договор простого товарищества от 11.08.2008, данные средства истец обоснованно полагал уплаченными в счет обязательств по указанному договору.
Довод о незаключенности договора участия в долевом строительстве от 11.08.2008 в связи с отсутствием государственной регистрации также правомерно признан судами несостоятельным, поскольку, как правильно указано судами, несмотря на то, что в регистрации указанного договора сторонам отказано, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15510/12 от 12.03.2013, отсутствие регистрации упомянутого договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Учитывая вышеизложенное, суды правомерно пришли к выводу о том, что данный договор также позволяет истцу требовать исполнения обязательств по передаче объекта долевого участия. При этом процент долевого участия по этому договору будет такой же 2036/1000, поскольку общая стоимость строительства определена на основании проектной документации и в том же размере, что и по договору простого товарищества.
Доводы ответчика о том, что отношения сторон были основаны только на договорах займа, которые включают в себя и условия договора купли-продажи (не заключенного в связи с несогласованием его предмета) обоснованно отклонены судами, поскольку из обстоятельств дела при их оценке в совокупности не следует, что стороны имели намерения заключать только договоры займа, включающие в себя условия договора купли-продажи будущей вещи.
Таким образом, доводы заявителей кассационных жалоб не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, так как они не опровергают правомерность выводов судов двух инстанций и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права, а по существу направлены на переоценку исследованных судами доказательств, что не соответствует целям и задачам кассационного судопроизводства (глава 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства данного спора и представленные доказательства были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили правильную правовую оценку. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 7 мая 2014 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2014 года по делу N А33-2337/2013 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Определение Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 сентября 2014 года о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Красноярского края от 7 мая 2014 года по делу N А33-2337/2013 и постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2014 года по тому же делу отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.СКУБАЕВ
Судьи
О.Н.БУРКОВА
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 27.11.2014 ПО ДЕЛУ N А33-2337/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2014 г. по делу N А33-2337/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 года
В полном объеме постановление изготовлено 27 ноября 2014 года
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Скубаева А.И.,
судей: Бурковой О.Н., Первушиной М.А.,
при участии представителя общества с ограниченной ответственностью "Элита" Железновой Маргариты Игоревны (доверенность от 07.03.2014); гражданки, осуществляющей предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющей статус индивидуального предпринимателя, Гуськовой Ольги Викторовны (паспорт) и ее представителя Куприенко Игоря Николаевича (доверенность от 02.04.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы гражданки, осуществляющей предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющей статус индивидуального предпринимателя, Гуськовой Ольги Викторовны и общества с ограниченной ответственностью "Элита" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 7 мая 2014 года по делу N А33-2337/2013, постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Шишкина И.В.; апелляционный суд: Бабенко А.Н., Петровская О.В., Радзиховская В.В.),
установил:
гражданка, осуществляющая предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющая статус индивидуального предпринимателя, Гуськова Ольга Викторовна (далее - индивидуальный предприниматель Гуськова О.В., ИНН 244800030556, ОГРНИП 304244803400039, г. Заозерный Красноярского края) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Элита" (далее - ООО "Элита", ОГРН 1022401296521, г. Заозерный Красноярского края) об обязании ООО "Элита" передать индивидуальному предпринимателю Гуськовой О.В. по акту приема-передачи 1/2 доли (50%), в праве собственности на автозаправочную станцию типа ТРК, кадастровый N 24:48:0103009:132, расположенную по адресу: Россия, Красноярский край г. Заозерный, ул. Ленина, 24, площадью застройки 2387,7 м, N государственной регистрации 24-24-04/017/2012-551 от 26.11.2012 в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу; об обязании ООО "Элита" осуществить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю государственную регистрацию перехода права собственности индивидуальному предпринимателю Гуськовой О.В. на 1/2 доли (50%), в праве собственности на автомобильную станцию типа ТРК, кадастровый N 24:48:0103009:132, расположенной по адресу: Россия, Красноярский край г. Заозерный, ул. Ленина, 24, площадью застройки 2387,7 м, N государственной регистрации 24-24-04/017/2012-551 от 26.11.2012.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России"), Пищальников Вячеслав Вячеславович (далее - Пищальников В.В.), Управление Росреестра по Красноярскому краю.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 7 мая 2014 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2014 года, исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ООО "Элита" в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу передать индивидуальному предпринимателю Гуськовой О.В. по акту приема-передачи 2036/10000 доли в праве собственности на объект недвижимого имущества: автозаправочная станция стационарного типа ТРК площадью застройки 2 387,7 кв. м инв. N 04:415:002:001509950, литер ВВ1, 1-31 расположенного по адресу Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозерный, ул. Ленина, 24; зарегистрировать переход права собственности от ООО "Элита" к индивидуальному предпринимателю Гуськовой О.В. на 2036/10000 доли в праве собственности на указанный объект недвижимого имущества. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, индивидуальный предприниматель Гуськова О.В. и ООО "Элита" обратились в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами, в которых просят принятые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Истец в кассационной жалобе указывает на то, что суды при определении долей в общем имуществе на вновь возведенный объект АЗС не приняли во внимание, что согласно пункту 3.1 договора от 11.08.2008 ООО "Элита" обязано передать 50% доли объекта завершенного строительством истца, без каких-либо условий, связанных с окончательным определением долей по размерам внесенных вкладов участниками. Кроме того, считает необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении бухгалтерской экспертизы.
Ответчик в кассационной жалобе приводит доводы об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие признаков совместной деятельности. Договор простого товарищества от 11.08.2008 сторонами не исполнялся и не является заключенным. Расчет доли истца судами определен неправомерно, без учета оценки земельного участка на котором расположен объект права.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Элита" истец сослался на необоснованность ее доводов.
Отзыв на кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гуськовой О.В. ответчиком не представлен.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.
Третьи лица, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в соответствии со свидетельством о регистрации права от 29.07.2008 ООО "Элита" является собственником земельного участка категории земли населенных пунктов, разрешенное использование под строительство АЗС с кадастровым номером 24:48:0103009:24, расположенного по адресу: Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозерный, ул. Ленина, 24. Основание регистрации права - договор купли-продажи земельного участка от 23.03.2006.
ООО "Элита" выдано разрешение на строительство N Р17-08 автозаправочной станции стационарного типа на 2 ТРК по адресу Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозерный, ул. Ленина, 24. Срок действия разрешения по 31.12.2008. Действие разрешения на строительство продлялось до 01.07.2009, до 31.12.2009, до 30.08.2020, до 01.07.2011.
Согласно договора простого товарищества с целью завершения строительства объекта от 11.08.20108 истец (участник 2) и ответчик (участник 1) обязуются путем объединения имущества, денежных средств, иных материальных ресурсов своего профессионального опыта, а также деловой репутации совместно действовать без образования юридического лица в целях завершения строительства автозаправочной станции (АЗС) расположенной по адресу Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозерный, ул. Ленина, 24.
Между ООО "Элита" (застройщик) и индивидуальным предпринимателем Гуськовой О.В. (участник долевого строительства) подписан договор участия в долевом строительстве нежилого здания (АЗС) от 11.08.2008, согласно которому истец принимает на себя обязательства направить денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве объекта в размере и на условиях, предусмотренных данным договором (пункт 2.1 договора).
Объектом являются нежилые здания и сооружения АЗС общей площадью 167,7 кв. м (в том числе операторская 64 кв. м), строительство которой будет осуществляться застройщиком.
На момент заключения договора общая сметная стоимость объекта согласно проектно-сметной документации составляет 8 759 570 рублей (пункт 2.2 договора). Стоимость доли в объекте, которую уплачивает участник 1 долевого строительства, составляет 4 379 785 рублей - 50% от общей стоимости строительства (пункт 2.3 договора).
По окончанию строительства и ввода объекта в эксплуатацию участник долевого строительства получает право собственности в размере 50% доли объекта. Общая площадь объекта - 167,6 кв. м. Схема расположения указанного объекта приводится в приложении N 1 к настоящему договору. Также участник долевого строительства получает долю в размере 50% в праве собственности на общее имущество (пункт 2.4 договора).
В целях финансирования долевого участия в строительстве между сторонами заключены договоры беспроцентного целевого займа N 1 от 21.08.2008, N 2 от 25.10.2008, N 3 от 10.03.2010, по условиям которых индивидуальный предприниматель Гуськова О.В. (заимодавец) передает заемщику беспроцентные займы, а заемщик (ООО "Элита") обязуется в соответствии с договором участия в долевом строительстве от 11.08.2008 направить денежные средства на строительство АЗС в порядке долевого участия в строительстве и после ввода АЗС в эксплуатацию передать в собственность заимодавцу долю в праве собственности на общее имущество (пункт 1.1 договора).
ООО "Элита" получено разрешение на ввод объекта (АЗС) в эксплуатацию от 03.07.2012 N 6. На основании указанного разрешения, ООО "Элита" зарегистрировало в ЕГРП 26.11.2012 право собственности на объект недвижимого имущества: автозаправочная станция стационарного типа ТРК площадью застройки 2 387,7 кв. м литер ВВ1, 1-31 расположенного по адресу Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозерный, ул. Ленина, 24, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 26.11.2012. Индивидуальным предпринимателем Гуськовой О.В., направлено в адрес ООО "Элита" заявление от 12.12.2012 о подготовке документов для передачи 50% доли АЗС в собственность истца.
Между ООО "Элита" (залогодатель) и Сбербанком Российской Федерации (залогодержатель) заключен договор ипотеки N 1471 от 23.01.2013, по условиям которого общество передает в залог банку объект недвижимого имущества - АЗС по адресу Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозерный, ул. Ленина 24 и земельный участок с кадастровым номером 24:48:0103009:0024 площадью 2 013,40 кв. м в обеспечение обязательств по договору об открытии не возобновляемой кредитной линии N 1328 от 23.01.2013, заключенного между банком и ООО "Элита" (статьи 1, 2 договора ипотеки).
Ссылаясь на исполнение в полном объеме обязательства по финансированию 50% доли в строительстве АЗС и неисполнение ООО "Элита" обязательств по передачи доли в праве собственности на общее имущество, индивидуальный предприниматель Гуськова О.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным им по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, и исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах и отзыве истца на кассационную жалобу ответчика, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
При оценке в совокупности представленных в материалы дела договоров, а именно: договора простого товарищества от 11.08.2008, в пункте 1.2 которого указано на заключение сторонами во исполнение указанного договора долевого участия; договора участия в долевом строительстве от 11.08.2008 и договоров займа N 1 от 21.08.2008, N 2 от 25.10.2008 и N 3 от 10.03.2010, суды правильно установили, что между сторонами сложились правоотношения на условиях простого товарищества, которые регулируются главой 55 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору о совместной деятельности двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Согласно статье 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе, деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств.
В силу пунктов 1, 2 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества, либо не вытекает из существа обязательства. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.
Как установлено судами, из условий договора простого товарищества следует, что заказчик (участник 1) участвует в инвестировании строительства объекта, его целью является получение результата работ по договору в долевую собственность и ведение совместной деятельности не менее 50 лет, для чего объединяются вклады сторон договора.
Договор простого товарищества от 11.08.2008 указанные условия содержит (пункты 1.1, 1.2, раздел 2 договора), определяет, что в результате строительства АЗС у каждого из участников возникает доля в праве собственности на общее имущество в размере 50%.
При этом суды правильно указали, что ссылка в пункте 6.2 договора на то, что конкретные помещения, подлежащие передаче в общую долевую собственность определяются архитектурным проектом, не означает, что в результате реализации договора каждому из его участников передаются конкретные площади объекта, а не доля в праве собственности. Указанное вытекает из пункта 3.1 договора простого товарищества, а также из самих характеристик объекта строительства - АЗС (комплекс из здания и сооружений), представляющую в совокупности сложную неделимую вещь, используемую по общему назначению.
Договор участия в долевом строительстве от 11.08.2008 так же как и договор простого товарищества, предусматривает после ввода объекта в эксплуатацию передачу истцу 50% доли в построенном объекте - АЗС.
Исследовав представленные истцом в материалы дела документы в подтверждение выполнения своих обязанностей по внесению вклада, а именно платежные поручения и приходный кассовый ордер на предоставление суммы займа по трем договорам займа на общую сумму 1 783 337 рублей 03 копеек; квитанции к приходным кассовым ордерам на общую сумму 3 500 000 рублей с указанием основания платежа (договор участия в долевом строительстве АЗС от 11.08.2008); расписку от 08.04.2010 на сумму 370 000 рублей, выданную гражданину Пищальниковым В.В. индивидуальным предпринимателем Гуськовой О.В. в подтверждение получения данной суммы денежных средств для приобретения однокомнатной квартиры в г. Заозерный, ул. К. Маркса 10-5 в целях переселения из жилого дома в г. Заозерный, ул. Ленина, 22-А, находящегося в зоне санитарной защиты строящейся АЗС, суды двух инстанций обоснованно пришли к выводу о том, истцом подтверждено получение денежных средств ООО "Элита" на общую сумму 1 783 337 рублей 03 копеек в качестве оплаты финансирования с целью последующего получения доли в праве собственности на общее имущество АЗС. Квитанции к приходным кассовым ордерам на общую сумму 3 500 000 рублей не подтверждают факт их получения ответчиком, поскольку представленные квитанции к приходным кассовым ордерам с учетом положений пункта 13 Письма Банка России от 04.10.1993 N 18 "Об утверждении "Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации" (действовавшим на дату оформления приходных кассовых ордеров) не содержат подписи главного бухгалтера или иного уполномоченного лица, кассира, печати ООО "Элита"; оттиска кассового аппарата. Также истцом не доказана оплата вклада в совместную деятельность в размере 370 000 рублей в виде передачи истцом денежных средств в сумме 370 000 рублей гражданину Пищальникову В.В. Истцом не представлены доказательства принятия этих сумм в качестве вклада в совместную деятельность ООО ООО "Элита". Какие-либо соглашения по этому вопросу, как это предусмотрено пунктом 2.3 договора простого товарищества, сторонами не составлялись. Спорная сумма 370 000 рублей непосредственно ООО "Элита" не уплачивалась.
Кроме того, как установлено судами, жилой дом по ул. Ленина 22-А в разрешении на строительство N Р17-8 от 31.12.2008 не указан.
Согласно заключению N 0847-07/КРЭ-0795-2/03ФГУ от 21.12.2007 "Главгосэкспертиза России" по проекту строительства АЗМ в пункте 3.3.6 стр. 16 заключения указано, что АЗС относится к объектам V класса в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-3, размер санитарно-защитной зоны составляет 50 метров; в соответствии с представленной справкой управления имущественных отношений администрации г. Заозерный от 17.12.2007 N 96 дома N 22, 28 по ул. Ленина, попадающие в санитарно-защитную зону АЗМ, определены к сносу в соответствии с городской целевой программой "Дом", утвержденной решением Заозерновского Городского совета депутатов от 02.05.2007 N 220378р и решением Заозерновского Городского совета депутатов N В-429Р от 06.11.2007.
В данном заключении дом N 22-А по ул. Ленина также не указан, следовательно, суды обоснованно пришли к выводу о том, что причинно-следственная связь между строительством АЗС и необходимостью сноса застройщиком жилого дома по ул. Ленина, 22-А принадлежащего гражданину Пищальникову В.В. истцом не доказана.
Как следует из материалов дела, согласно условиям договора простого товарищества и проекта строительства, общая стоимость строительства определена на основании проектно-сметной документации, представленной ответчиком в материалы дела, в соответствии с которой стоимость равна 8 759 570 рублей в ценах 1 квартала 2006 года.
По условия договора простого товарищества стороны должны были вносить вклады денежными средствами по 50% каждый на общую сумму 8 759 570 рублей.
Учитывая, что пунктом 2.3 договора предусматривалось, что помимо указанных вложений участники могут для целей договора передавать в качестве вклада в совместную деятельность необходимые для завершения строительства объекта строительные материалы, оборудование, механизмы и транспорт, иное имущество, о чем сторонами будут заключаться дополнительные соглашения с указанием вклада каждого участника материальном выражении, его оценки, а также определения итогового вклада каждого участника; при этом по согласованию сторон денежный вклад участника внесшего в качестве вклада материалы, механизмы, оборудование транспорт и иное имущество может быть уменьшен соразмерно внесенному им имуществу, суды обоснованно пришли к выводу о том, что стороны допустили возможность того, что размер долей может быть изменен в зависимости от фактических затрат каждой из сторон.
Поскольку из материалов дела следует, что ответчик возражал против установления равных долей, ссылаясь на неполучение денежных средств в сумме 3 500 000 рублей и 370 000 рублей в качестве финансирования строительства либо вклада в совместную деятельность, суды обоснованно приняли меры к оценке представленных сторонами документов о фактических затратах сторон в создании объекта общей долевой собственности и определения размера доли каждого пропорционально размеру вкладов сторон, произведя денежную оценку этих вкладов, учитывая разъяснения, изложенные в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2000 года N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве").
Доводы кассационной жалобы истца о необоснованном отказе судами в проведении бухгалтерской экспертизы отклоняются арбитражным судом округа, как несостоятельные.
Как следует из материалов дела, судом первой инстанции предпринимались меры к проведению экономической и финансово-бухгалтерской экспертизы.
Из материалов дела следует, что ООО "Элита" представлены копии документов о несении затрат по строительству АЗС на общую сумму 6 502 312 рублей, состоящих из затрат на материалы, работы, государственную пошлину в арбитражный суд, земельного налога, затрат по приобретению участка, проведению экспертизы проекта, приобретение материалов для строительства и другие затраты.
Вместе с тем, установив, что подлинники указанных документов, а также иные документы, необходимые для проведения экспертизы, не могут быть представлены ответчиком в силу объективных и субъективных причин (в т.ч. пожара, затопления, уничтожения некоторых документов по истечении срока их хранения; некорректного ведения бухгалтерского учета в связи с применением упрощенной системы налогообложения, исчезновения из офиса ООО "Элита" подлинников документов), суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о невозможности установления факта отражения в бухгалтерском учете ООО "Элита" денежных средств истца по приходным кассовым ордерам в сумме 3 500 000 рублей; направления расходования денежных средств перечисленных на расчетный счет, источники финансирования затрат на строительство АЗС.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 4 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время, покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что требования истца о передаче 1/2 доли в общем имуществе обоснованы внесением денежного вклада в сумме 5 653 337 рублей 03 копеек, при этом истцом доказано внесение денежного вклада на сумму 1 783 337 рублей 03 копеек.
Поскольку доказательства передачи доли в соответствии с условиями договора простого товарищества от 11.08.2008 ответчиком в материалы дела не представлены, суды, сделав вывод о том, что уклоняясь от передачи доли в праве общей долевой собственности ответчик тем самым уклоняется и от регистрации перехода права на долю, пришли к обоснованному выводу о правомерности требований истца и удовлетворили их в части, определив размер доли 2036/10000 индивидуального предпринимателя Гуськовой О.В., исходя из проектно-сметной документации.
Довод индивидуального предпринимателя Гуськовой О.В. о неправомерном определении судами размера доли объекта, подлежащей передачи ответчиком, обоснованно отклонен судами. Установив, что из договора простого товарищества не вытекает, что размер доли истца равен 50% независимо от размера его фактического финансирования, данным договором сторонами определена как стоимость строительства, так и размер вкладов сторон в денежной форме, рассчитанных от указанной стоимости, а поскольку истец представил документы только о внесении вклада в денежной форме, суды обоснованно пришли к выводу о возможности установить размер фактически внесенного истцом вклада в общее имущество, исходя из сметной стоимости строительства, поскольку соглашение сторон об ином отсутствует.
Доводы ответчика о том, что истцом не представлены доказательства наличия признаков совместной деятельности, отсутствуют какие-либо взаимно подписанные документы за период с 2008 по 2013 годы, отсутствует переписка, относящаяся к предмету спора, бухгалтерские документы взаимно подписанные сторонами; договор простого товарищества сторонами не исполнялся, в качестве вкладов денежные средства истцом не вносились на основании данного договора; в материалах дела отсутствуют первичные документы, имеющие ссылку на договор простого товарищества, что, по мнению ответчика, исключает в полном объеме возможность удовлетворения требований истца, обоснованно отклонены судами как несостоятельные.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, кроме договора о совместной деятельности истцом представлен также договор участия в долевом строительстве от 11.08.2008, где также предусмотрена передача истцу 50% доли в праве собственности на общее имущество АЗС при условии финансирования в сумме 4 379 785 рублей, который, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 11.08.2008, сторонами исполнялся, о чем свидетельствует договор займа N 1, где имеется ссылка на указанный договор. В дальнейшем, после отказа в государственной регистрации денежные средства направлялись истцом на финансирование доли в строящейся АЗС в форме договоров займа N 2 и N 3, без ссылок на договор участия в долевом строительстве, а поскольку у сторон был заключен договор простого товарищества от 11.08.2008, данные средства истец обоснованно полагал уплаченными в счет обязательств по указанному договору.
Довод о незаключенности договора участия в долевом строительстве от 11.08.2008 в связи с отсутствием государственной регистрации также правомерно признан судами несостоятельным, поскольку, как правильно указано судами, несмотря на то, что в регистрации указанного договора сторонам отказано, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15510/12 от 12.03.2013, отсутствие регистрации упомянутого договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Учитывая вышеизложенное, суды правомерно пришли к выводу о том, что данный договор также позволяет истцу требовать исполнения обязательств по передаче объекта долевого участия. При этом процент долевого участия по этому договору будет такой же 2036/1000, поскольку общая стоимость строительства определена на основании проектной документации и в том же размере, что и по договору простого товарищества.
Доводы ответчика о том, что отношения сторон были основаны только на договорах займа, которые включают в себя и условия договора купли-продажи (не заключенного в связи с несогласованием его предмета) обоснованно отклонены судами, поскольку из обстоятельств дела при их оценке в совокупности не следует, что стороны имели намерения заключать только договоры займа, включающие в себя условия договора купли-продажи будущей вещи.
Таким образом, доводы заявителей кассационных жалоб не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, так как они не опровергают правомерность выводов судов двух инстанций и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права, а по существу направлены на переоценку исследованных судами доказательств, что не соответствует целям и задачам кассационного судопроизводства (глава 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства данного спора и представленные доказательства были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили правильную правовую оценку. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 7 мая 2014 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2014 года по делу N А33-2337/2013 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Определение Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 сентября 2014 года о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Красноярского края от 7 мая 2014 года по делу N А33-2337/2013 и постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2014 года по тому же делу отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.СКУБАЕВ
Судьи
О.Н.БУРКОВА
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)